AV KJØPESENTER PÅ THOMASBAKKEN PRIVAT FORSLAG TIL DETALJREGULERING. KOMMUNENS FORELØPIGE RÅD, JF PBL

Transkript

1 Saksfremlegg Saksnr.: 09/ Arkiv: PLNID Sakbeh.: Ulla Sennesvik Sakstittel: ETABLERING AV KJØPESENTER PÅ THOMASBAKKEN PRIVAT FORSLAG TIL DETALJREGULERING. KOMMUNENS FORELØPIGE RÅD, JF PBL 12-3 Planlagt behandling: Planutvalget Kommunestyret Innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under IKKE RØR LINJA&&& Det er meget positivt at COOP Finnmark og Alta Handelspark AS ønsker å investere i Alta, og derved bidra til å styrke byen som handels- og servicesenter i regionen. Planutvalget vil imidlertid ikke anbefale at forslagsstiller går videre med planene om å realisere kjøpesentret på Thomasbakken, da denne lokaliseringen bryter både med nasjonal kjøpesenterpolitikk og med de mest grunnleggende prinsippene i Alta kommunes byutviklingsstrategi. Planutvalget ønsker derimot å legge forholdene til rette for at sentret kan etableres, men da på en annen, mer egnet tomt i tilknytning til eksisterende sentrumsstruktur. Forslagsstiller bes derfor ta nærmere kontakt med administrasjonen for drøfting av andre alternativer. ::: &&& Sett inn innstillingen over IKKE RØR LINJA&&& Saksopplysninger:... &&& Sett inn saksopplysninger under IKKE RØR LINJA&&& Vedlegg: 1. Oversiktskart datert E-post fra Alta Handelspark AS v/barlindhaug Consult AS, datert Referat fra oppstartsmøte, sist datert Rikspolitisk bestemmelse om etablering av kjøpesentre, med utfyllende kommentarer 5. Utdrag fra fylkesplan for Finnmark Andre saksdok.: Mappe til 09/1611- ikke vedlagt. Bakgrunn: Selskapet Alta Handelspark AS (heretter benevnt som AH) ønsker å starte opp privat reguleringsplanprosess med sikte på å etablere et m 2 stort kjøpesenter på Thomasbakken (tidligere NNS). Det nye, utvidede Alta Amfi Storsenter har til sammenligning et bruksareal på i underkant av m 2.

2 Arealene som AH har innlemmet i planområdet eies hovedsakelig av COOP Finnmark BA og Alta kommune. Realisering av prosjektet betinger at AH eller COOP Finnmark får kjøpe 8-9 da ubebygd industriareal. På COOP Finnmark BAs eiendommer (40 da) står det i dag et industribygg som tidligere huset Nord-Norges salgslag. Se kart i vedlegg 1. Selskapet Alta Handelspark AS har følgende eierskap: COOP Eiendom AS (50%), COOP Finnmark BA (25%) Siviløk. Inge F. Olsen AS (25%). Forslagsstiller presenterte selskapets planer for første gang i et uformelt møte med administrasjonen Administrasjonen tilbød seg å bistå AH i å finne en annen lokalitet som var mer i tråd med kommuneplanen, fylkesplanen og rikspolitiske bestemmelser om kjøpesenteretableringer. Konkrete eiendommer ble i den forbindelse drøftet/foreslått. AH ønsket imidlertid å holde fast ved lokaliteten på Thomasbakken, og ba våren 2009 om et formelt oppstartsmøte 1. Referat finnes i vedlegg 3. Se spesielt pkt 8. I oppstartsmøtet ble forslagsstiller anbefalt å innhente kommunens foreløpige råd om planarbeid bør settes i gang eller ikke (jf PBL 12-3). Denne anbefalingen gis rutinemessig i saker der det private planinitiativet på vesentlige punkter strider mot gjeldende planstatus. Forslagsstiller har nå bedt om slikt foreløpig råd. Myndigheten til å gi slikt foreløpig råd har planutvalget delegert til administrasjonen. På bakgrunn av sakens karakter og omfang fremmes den imidlertid for politisk behandling. Vurdering: Administrasjonen vurderer det som meget positivt at Alta Handelspark AS ønsker å investere i Alta, og derved bidra til å styrke Altas posisjon som handelssenter i regionen. Det er derfor viktig å legge til rette for at denne etableringen kan realiseres men da på premisser som tar nødvendige hensyn til lokal byutvikling, eksisterende næringsliv samt andre interesser av miljøog samfunnsmessig karakter. Forholdet til overordnet planstatus Kommuneplanens samfunnsdel Det er kommuneplanens samfunnsdel som definerer hovedstrukturen for by- og sentrumsutviklingen i Alta. I retningslinje utpekes Alta sentrum som hovedsenter og Bossekop og Elvebakken som viktige bydelssentra. Utstrekningen på sentrumsområdene er videre fastsatt i kommunedelplan for Alta by. Se kartutsnitt under. Lokaliteten AH har valgt på Thomasbakken ligger utenfor de definerte sentrumsområdene, og vil komme til å danne et nytt, fjerde handelssentrum i Alta omtrent midtveis mellom Bossekopkrysset (2 km til NNS) og Øvre Alta bru (2,5 km til NNS) 2. Tiltaket strider derfor med det mest grunnleggende byutviklingsprinsippet som er vedtatt for Alta by. Videre fokuserer samfunnsdelen på å bygge byen innover og skape trivelige sentrumsmiljø. Vi er inne i en langsom, men møysommelig prosess med å transformere Alta sentrum fra et tidligere industriområde til et intimt og hyggelig bysentrum som vi kan være stolte av å presentere innbyggere og tilreisende. Flere kjøpesentre i industrimiljø som eksempelvis på Thomasbakken er ikke det Alta trenger nå. 1 Formelt møte mellom planmyndighet og forslagsstiller i plansakens første fase. 2 Avstanden er målt langs Ev6 og RV93, som etter at avlastningsvegen er på plass vil være kjørerute for bil.

3 Kjøpesentre generelt er bilbaserte konsepter, og det vil etableringen på Thomasbakken også bli. Både nasjonal, regional og lokal politikk har de siste årene kvesset målsettingene mht miljø, folkehelse og fysisk aktivitet. I denne sammenhengen blir kjøpesenteretablering på Thomasbakken problematisk å forsvare. Alta Handelspark vs etablert sentrumsstruktur. Kommunedelplan for Alta by Tomtene AH ønsker å regulere til kjøpesenterformål er i kommunedelplan for Alta by avsatt til industriformål. Dette gjelder både COOP Finnmarks eiendommer og Alta kommunes eiendommer. Byplanen er under rullering, og Kommunestyret har i planprogrammet utpekt mangel på industritomter som en av hovedutfordringene. Det er derfor uheldig å omregulere allerede begrensede industriarealer til ren forretningsvirksomhet. Industriområder har behov for lett tilgang til viktige transportårer, og industriområdet på Altahøyden ligger derfor ideelt til. I rulleringsarbeidet drøftes det derfor å utvide industriområdet videre sørover. Etableres et kraftig (vintergrønt) vegetasjonsbelte langs RV93, vil industrivirksomheten heller ikke være til utilbørlig sjenanse langs innfartsåren til Alta. Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre RPB for lokalisering av nye kjøpesentre ble fastsatt i juni Den finnes i vedlegg 4. Hensikten med RPB om kjøpesentre er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. RPB skal legges til grunn ved nye planer, og kan ved motstrid medføre innsigelse fra Fylkesmannen. Forskriften sier at nye kjøpesentre bare kan etableres eller utvides i samsvar med fylkesplanens retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Se utdrag fra fylkesplanen i vedlegg 5. Det omsøkte kjøpesentret på Thomasbakken vil med sin størrelse og lokalisering være i direkte motstrid med intensjonene i RPB og Fylkesplan for Finnmark. AH uttaler i vedlegg 2, pkt 4.1 at etableringen ikke er å anse som et tradisjonelt kjøpesenter, da man ser for seg store plasskrevende konsepter som eksempelvis mat og byggvarer. I tillegg kan det bli aktuelt med andre varegrupper som passer inn i konseptet. På oppstartsmøtet ble det presisert at det mer er størrelsen på butikklokalet, mer enn selve vareutvalget, som avgjør hva som passer inn i konseptet. Eksempelvis nevnes Intersport

4 Gigant å passe inn. Disse tilbyr samme type varer som det sportsbutikkene i sentrumsområdene gjør, bare at soritmentet er større. I tillegg til møbler, byggvarer og mat er det altså snakk om salg av både klær og sko det vil si helt tradisjonelle kjøpesentervarer. Uansett fortolkning er forskriften tydelig på at konseptet inngår i forskriftens definisjon av kjøpesenter, enten man kaller det for big-box -konsepter, sjeldenvarer eller store, plasskrevende konsepter. Dette erkjenner også forslagsstiller selv, vedlegg 2 pkt 6. God byutvikling På bakgrunn av bla lokalhistoriske hensyn har Alta valgt å strukturere byutviklingen sin rundt tre sentra. I langstrakte Alta er dette en riktig, men likevel krevende strategi. Selv i høykonjunkturtider er det utfordrende å sikre vekst og utvikling i tre sentrumsområder samtidig. Et m 2 stort kjøpesenter på Thomasbakken vil danne et nytt, fjerde handelssentrum, og vil nødvendigvis suge kraft ut fra eksisterende sentra, - men kanskje spesielt fra Bossekop og Alta sentrum. Alta nye sentrum er framdeles i etableringsfasen, og på tross av store private og offentlige investeringsprosjekter er konstruksjonen fortsatt skjør. De som etablerer seg her har innrettet seg lojalt etter politisk vedtatt sentrumsstruktur, og bærer de omkostningene dette medfører med bla betalparkering, små og dyre tomter, strenge krav til materialbruk/estetikk med mer. Samtidig bidrar sentrumetablererne til fellesskapet og lokalsamfunnsutviklingen ved å skape sosiale goder som et levende by- og gatemiljø, gode møteplasser samt et bredt, samlokalisert tilbud innenfor handel, service, kultur, bolig og offentlig virksomhet. Mange ærender kan gjøres på samme sted, hvilket øker mulighetene for å kunne gå/sykle mellom daglige gjøremål. Kjøpesentre i byens randsoner vil i dette perspektivet framstå mer som blindpassasjerer i byutviklingen med konkurransevridende betingelser som tilgjengelighet/eksponering ved avlastningsvegen og rikelig med gratis overflateparkering - men ingen eller negative bidrag/synergier til eksisterende sentrumsmiljø. Erfaringsmessig representerer kjøpesentre en alvorlig trussel mot historiske handlegater i eksisterende bykjerner. I Alta er også kjøpesentrene dominerende, men her har kommunen i det minste klart å styre dem til eksisterende sentrumsområder (dessverre med unntak av Europrisbutikken i Bukta). Dette er en strategi kommunen bør holde fast ved. AH uttalte i oppstartsmøtet at eksisterende industriområder i Alta inneholder en stor andel detaljhandel. Dette er ikke helt riktig, da denne handelen i stor grad er relatert til den industrivirksomheten som et etablert der. Det blir uansett en feil strategi å åpne opp for enda mer detaljhandel enn det som allerede er i disse områdene. Målsettingen bør heller være å luke ut uønsket aktivitet på industriområdene heller enn å tillate mer av samme sort. Alternative lokaliteter Det har vært administrasjonens ønske å legge best mulig til rette for at AH kan investere i Alta, og vi har derfor bestrebet oss på å finne andre lokaliteter som både kan imøtekomme AHs behov i forhold størrelse og tilgjengelighet, og samtidig være i tråd med kommunens overordnede arealpolitikk. Å realisere prosjektet i Bossekop sentrum ville vært ideelt i fht videreutvikling av dette bydelssentret. Her vil det bla være mulig å bygge i flere etasjer og se flere eiendommer under ett. Som hovedalternativ har vi imidlertid foreslått et areal inntil Alta sentrum. Dette arealet ligger i nær tilknytning til avlastningsvegen og er dessuten i kommunalt eie. Det er imidlertid ikke regulert til forretningsformål. Administrasjonen har derfor tilbudt seg å jobbe for at arealet skal

5 kunne frigis til næringsformål gjennom omreguleringen av Alta sentrum. Andre større aktører er imidlertid også interessert i å etablere seg her, med bla hagesenter som del av konseptet. AH har til nå dessverre ikke vært interessert i å gå inn på alternative lokaliteter, og ønsker å gå videre med planene på COOP Finnmarks eiendom på Thomasbakken. Det skal dessuten nevnes at flere aktører i varehandelsmarkedet også avventer utfallet av AHs sak på Thomasbakken, og har signalisert overfor administrasjonen at de også vil posisjonere seg på strategiske tomter i byens randsoner dersom kommunen åpner opp for prosjektet til AH. Kommuneplaner er ment å gi forutsigbarhet i arealforvaltningen for innbyggere, investorer og næringsliv. Andre aktørers reaksjoner på AHs etablering på Thomasbakken illustrerer betydningen av at kommunen lojalt følger opp sine egne planer. Administrasjonens konklusjon Det er meget positivt at COOP Finnmark ønsker å utvide sin virksomhet i Alta, og at Alta Handelspark vil investere i vår kommune! Lokaliseringen som er valgt på Thomasbakken bryter imidlertid med grunnleggende byutviklingsprinsipper i Alta, samt med regional og nasjonal politikk på området. AH bør derfor ikke anbefales å starte opp privat planprosess med sikte på å etablere kjøpesentret her. Administrasjonen mener det finnes fullgode lokaliseringsalternativer til Thomasbakken, og anbefaler igjen at AH går videre i forhold til lokaliteteten vi har foreslått ved Alta sentrum. Eventuelt bør AH vurdere mulighetene for en etablering som kan innpasses og styrke Bossekop sentrum.... &&& Sett inn saksopplysninger over IKKE RØR LINJA&&& Bjørn-Atle Hansen Rådmann Ommund Heggheim Leder, avd for samfunnsutvikling