SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /08 RLU

Transkript

1 KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget /08 RLU Saksansv. Rune Lund Arkiv: R-6401 B-2, K2- L12 : Arkivsaknr.: 08/1946 Mindre vesentlig reguleringsendingreguleringsplan 6401 B-2 Langeland industri Vedlegg: 1. Forslag til nytt plankart, datert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Gjeldende plankart, vedtatt Gjeldende bestemmelser, vedtatt Bilder fra planområdet 6. Utsnitt av kommuneplanens arealdel 7. Sak 035/04 i kommunestyret. Omregulering 6401 B-2 Langeland industri. Sluttbehandling. 8. Høringsuttalelser, 4 stk 9. Sak 252/08 Mindre vesentlig reguleringsendring 6401 b-2 Langeland industri, 1. gangsbehandling, utlegging til begrenset offentlig ettersyn, datert Sak 07/07 Søknad om dispensasjon fra kommuneplan for utbygging av asylmottak på Langeland industriområde, datert Utdrag fra Miljøverndepartementets veileder Plan og kart Saksopplysninger: Industrivegen 21 AS søker om en mindre vesentlig reguleringsendring for reguleringsplan 6401 B-2 Langeland industri. Bakgrunn Planområdet ligger på Langeland industriområde, m fra dagens forretningssentrum og består hovedsakelig av AS Industriveien 21 (heretter kalt tiltakshaver) sine eiendommer. I 2004 ble det foretatt en endring av reguleringsplanen for dette området. Området var tidligere regulert til Byggeområde: Forretning, kontor og industri, hvor det i bestemmelsene fra siste planendring ( ) stod bare plasskrevende detaljhandel tillates. Gjennom reguleringsendringen i 2004 ble tiltakshaver sine eiendommer regulert til Byggeområde: Forretning og kontor, hvor det ble tillatt etablert detaljhandel med bruttoareal inntil m2. Tiltakshaver ønsker å etablere ytterligere detaljhandel innenfor reguleringsplanområdet. De har ervervet eiendommene 50/35 og 185 (Norske Backer AS) og ønsker at planen endres slik at det blir mulig å etablere detaljhandel på disse eiendommene og at tillatt detaljhandel økes fra m2 til m2. For å tilrettelegge for etableringen foreslås justeringer av plan og bestemmelser. Gjeldende planstatus Gjeldende plan for området er reguleringsplan 6401 B-2 Langeland industri. Eiendommene 50/35 og 185 er regulert til Byggeområde: Forretning, kontor og industri, hvor plasskrevende detaljhandel er tillatt i tillegg til kontor og industri.

2

3 Planprosess I et møte med kommunen la tiltakshaver frem sine ønsker om å etablere detaljhandel i bygget som Norske Backer AS benytter i dag. Tiltakshaver mente det var en ubenyttet kapasitet på m2 detaljhandel i reguleringsplanen, som de ønsket å flytte til naboeiendommen, hvor Norske Backer er. På denne bakgrunn mente de at det burde være kurant enten gjennom en søknad om dispensasjon eller gjennom en mindre vesentlig reguleringsendring å flytte kapasiteten. Kommunen stilte seg positiv til å behandle saken som en mindre vesentlig reguleringsendring. Ved en nærmere sjekk av eksisterende detaljhandel viste det seg at en større andel av tillatt detaljhandel allerede var benyttet enn det tiltakshaver trodde. Her kan det også nevnes at det er noe ulik forståelse og praksis av hva som defineres som detaljhandel både i næringslivet og forvaltningen. Selv om det etter hvert ble avklart at tiltakshaver sine ønsker innebar flere endringer av eksisterende reguleringsplan enn opprinnelig opprettholdt kommunen sin holdning til å forsøke å behandle saken som en mindre vesentlig endring. På bakgrunn av det 1. møtet søkte tiltakshaver om å få foretatt endringen som en mindre vesentlig endring av planen. I saker med mindre vesentlige endringer er det vanlig å gjennomføre en enklere planprosess. Det er ikke nødvendig med varsling av igangsetting av planarbeidet. Planforslaget skal imidlertid sendes på en høring/offentlig ettersyn til berørte parter. I denne saken ble planen sendt på et tidsbegrenset offentlig ettersyn til naboer, Fylkesmannen i Hedmark, Hedmark fylkeskommune og Statens vegvesen. Ettersynet ble også kunngjort gjennom kommunens nettsider. Dagens arealbruk Den sør-østre delen av planområdet (regulert til Byggeområde: Forretning, kontor og industri ) består av to industribygg fra 70-tallet. Bygget nærmest Rv 2 brukes blant annet til bilforretning, mens Norske Backer AS har benyttet industribygget nærmere Glomma. Den nord-vestre delen av planområdet (regulert til byggeområde: Forretning, kontor ) ble i etterkant av reguleringsplanen fra 2004 bygd ut med plasskrevende detaljhandel i et bygg (Plantasjen) og tre bygg med detaljhandel (Jysk, Elkjøp og Lidl). I tillegg er det opparbeidet en stor felles parkeringsplass for forretningene, se vedlegg 5. Hovedtrekkene i planforslaget Endre industribygg til forretningsbygg Tiltakshaver har kjøpt eiendommene 50/35 og 185 (Norske Backer AS). På disse eiendommene står som nevnt et industribygg fra 70-tallet med et bruksareal (BRA) på m2. Tiltakshaver ønsker å ruste opp bygg og utearealer til forretningsbygg og leie ut til en stor leietaker innenfor detaljhandel. I forslaget til plan er formålet for disse eiendommene endret og slått sammen med eksisterende Byggeområde: Forretning og kontor. Felles adkomst og parkering for alle forretningsbyggene Parkeringsplassen for de eksisterende forretningene er tenkt utvidet inntil det nye forretningsbygget. Hovedinngangen til bygget vil bli mot parkeringsplassen i nordvest, noe som vil bidra til at bygget vil bli en mer integrert del av de øvrige forretningsbyggene i området. Etablere god adkomst for varelevering For å bedre vareleveringen til eksisterende og ny forretningsbebyggelse planlegges det å forlenge dagens adkomst til Jysk, slik at den danner en ringveg i bakkant av planområdet. Ved å ta vegen inn i planen blir det også behov for å ta med eiendommen 50/61, slik at plangrensningen følger eiendomsgrensene. Ringvegen vil bli liggende ca 4 m høyere enn friområdet langs Glomma. Etableringen av vegen inntil formålsgrensen til friområdet vil innebære at fyllingsutslaget fra deler av vegen må etableres inne på friområdet.

4 Antall m2 detaljhandel Etter at reguleringsplanen ble endret i 2004 er det etablert m2 bruksareal (BRA) med detaljhandel. I forhold til bestemmelsene (6.000 m2) er det rom for å etablere ytterligere m2 detaljhandel. Industribygget som ønskes bruksendret til forretningsbygg kan med etablering av et nytt inngangsparti bli opp mot m2. Dette innebærer et behov for å endre reguleringsbestemmelsen knyttet til detaljhandel med en økning på m2, fra m2 til m2. Utkast til rikspolitiske bestemmelser Miljøverndepartementet har hatt forslag til rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre ute til offentlig ettersyn frem til Formålet med bestemmelsen er: Å sikre en sterkere regional samordning av kjøpesenterpolitikken Å styrke eksisterende by- og tettstedssentre Å unngå en utvikling som fører til byspredning og bilavhengighet Å bidra til miljøvennlige transportvalg Å begrense klimagassutslippene Det er foreløpig uklart når en eventuell bestemmelse iverksettes. I følge media er bestemmelsen primært etablert for å hindre etableringer som Liertoppen og Rudshøgda. Siden bestemmelsen ikke er besluttet iverksatt og også synes å ha helt andre etableringer som målgruppe enn hva som drøftes i denne saken, vurderes utkastet til bestemmelser som lite relevante i denne sak. Begrenset offentlig ettersyn I perioden har forslaget til mindre vesentlig endring vært ute til et begrenset offentlig ettersyn. Vedtaket ble fattet på delegert myndighet i sak 252/08, se vedlegg. Fylkesmannen, fylkeskommunen, vegvesenet og naboer har fått planendringen til uttalelse. Det kom inn 4 uttalelser. Fylkesmannen i Hedmark Fylkesmannen bemerker foreliggende forslag til planendringer kan ikke anses som en mindre vesentlig endring. De peker på at planområdet utvides, reguleringsformål endres, vegsystemet legges om og areal for detaljhandel utvides. I sum er dette endringer som betinger ordinær reguleringsbehandling. Hedmark Fylkeskommune Fylkesdirektøren er ikke enig i at dette kan betraktes som en mindre vesentlig reguleringsendring da det er vesentlige endringer i reguleringsformål. De ber om at planen behandles som reguleringsplan. Vedtak av en rikspolitisk bestemmelse om kjøpesenter kan innvirke på et fremtidig vedtak av planen. En større konsentrasjon av varehandel på Langeland er ikke i tråd med fylkeskommunens politikk. Økt handelsvirksomhet på Langeland vil være uheldig for utviklingen av handelen i sentrum. Statens vegvesen Glåmdalen distrikt Vegvesenet mener planforslaget er i strid med kommuneplanens arealdel og burde behandles i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel i stedet for som mindre vesentlig endring. Utvidelse av detaljhandel på Langeland vil være uheldig, det skaper økt bruk av privatbil da området ligger utenfor Kongsvingers definerte sentrumsområde. Jfr også utkast til bestemmelser om kjøpesentre. Vegvesenet mener imidlertid at endringen ikke vil påvirke trafikksikkerheten i forhold til Rv. 2 i vesentlig grad. Nordisk Handel AS Det er asylmottak på eiendommen 50/61 i dag. Som følge av ny omkjøringsvei/ny ringveg må et planlagt nybygg på 50/61 flyttes lengre ned for å gi plass til veien, se kartskisse vedlegg 8. Dette sammen med behov for lekeareal innebærer et behov for å omdisponere ca 1 dekar av området som er regulert til friområde.

5 Vurdering: Arealbruk I gjeldende reguleringsplan er det tillatt med etablering av inntil m2 med detaljhandel. I høringsutkastet av planen fra 2004 var det ikke en egen bestemmelse for dette, men bestemmelsen om bebygd areal (BYA) på 60 % satte en generell øvre grense for ny bebyggelse på m2. I høringsuttalelsen fra 2004 anbefalte fylkeskommunen kommunen å legge inn en bestemmelse hvor detaljhandel ikke skulle overstige m2. Kommunen valgte å imøtekomme fylkeskommunens anbefaling ved å vedta den planlagte bebyggelsen samt noe reserve, dvs m2. Utvidelsen til m2 er noe større enn det fylkeskommunen anbefalte i Det konkrete prosjektet som tiltakshaver ønsker å etablere er på inntil m2 i bruksareal (BRA). Dette er mindre enn grensen på m2 som er foreslått som definisjon på kjøpesenter i utkastet til rikspolitisk bestemmelse. Sentrumsutvikling regional utvikling For tiden er det en rekke planer om nye prosjekter og utvidelse av arealer for ulike typer handel. Det er grunn til å tro at det ikke vil være rom for etablering av så mye detaljhandel på så kort tid. Slik sett vil det være en innbyrdes konkurranse mellom prosjektene både om raske saksbehandlingsprosesser og økonomisk gunstige lokaliseringer. I en periode hvor ulike aktører konkurrerer om å komme i gang med sine prosjekter i sentrumskjernen, kan det være uheldig å åpne for større etableringer av detaljhandel i utkanten av sentrumskjernen. For å kunne oppnå en god sentrumsutvikling er byen avhengig av at også de mest sentrale prosjektene realiseres. De bidrar f.eks til å etablere parkeringskjellere slik at bilene kommer under bakken og de bidrar til opprusting av det offentlige byrommet. Aktuelle prosjekter som kan bli realisert i årene fremover er blant annet Haugekvartalet, Pyramiden/Markensplassen, Kongssenteret, Glommengata og parkeringsplassen sør for Jernbanegata. Etablering av en stor aktør innenfor detaljhandel på Langeland vil også kunne bidra til at eksisterende detaljhandel i sentrum vil få det vanskeligere med å utvikle sin aktivitet. Kostnader til etablering og videreutvikling av detaljhandel i sentrum er vesentlig høyere enn i eksisterende industribygg. Kostnadene til garasjekjellere, høy kvalitet på fasader, utearealer mm, bidrar til at etablering i sentrumskjernen grovt anslått kan være dobbelt så kostnadskrevende som etableringer i eksisterende industribygg, hvor blant annet parkering skjer på bakkenivå. På den andre siden ser vi at en rekke av de nye handelskonseptene som rulles ut over hele landet, ikke er aktuelle for plassering i selve bykjernen. Alle byer og tettsteder ser ut til å få en kombinasjon mellom gåbasert detaljhandel i sentrum og mer bilbasert kombinasjoner av detaljhandel og plasskrevende handel i område i utkantet av byen. Langeland vil være Kongsvingers mest aktuelle framtidige område for større detaljvarehandel, plasskrevende handel, tjenesteyting, kontor og småindustri/håndverk. Det vil høsten 2008 bli tatt et initiativ for igangsetting av en fullstendig reguleringsplanprosess på Langeland som skal understøtte transformeringen av området fra opprinnelig industri til handel/service/kontor/håndverk. For Langeland startet denne prosessen allerede i 2004 da det ble tatt hull på industriområdet gjennom en egen reguleringsplan som åpnet for 6000 m2 handel samt tilrettelegging av en egen rundkjøring for å sikre god tilgang til området.

6 Alternative løsninger på videre saksbehandling I utgangspunktet står en i denne saken foran tre ulike alternativer: 1. Sluttbehandle mindre vesentlig reguleringsendring 2. Igangsette endring av reguleringsplanen for Langeland industri B-2 3. Anbefale å ikke igangsette endring av reguleringsplan bare for dette området, og heller avvente den varslede nye totale reguleringsplanprosessen for hele Langeland 1. Sluttbehandle mindre vesentlig reguleringsendring Fylkesmannen, fylkeskommunen og statens vegvesen mener planen ikke bør endres gjennom en forenklet prosess som en mindre vesentlig reguleringsendring er. Argumentene for dette er relevante, men ikke avgjørende etter rådmannens vurdering: Utvidelse av planområdet er mindre vesentlig Endring i reguleringsformålet er mindre vesentlig fra kombinert industri/handel til handel Omleggingen av vegsystemet inne i området er mindre vesentlig og representere totalt en forbedring for området Utvidelse av arealet for handel er fra m2 til m2. Men som det er vist i saksutredningen åpnet fylkeskommunen for m2 så sent som i Etter den tid ha innslaget av service og handelslignende virksomhet bare økt ytterligere på Langelandsområdet - og vil sannsynligvis fortsette å øke. Den vesentlige endringen ble etter rådmannens syn gjort i 2004, en endring av handelsarealet når for at et fraflyttet industribygg i planområdet kan omdannes til et forretningsbygg, bør forsvares å behandles som en mindre vesentlig endring. Til slutt er det opp til planutvalget å foreta et skjønn på om en endring kan gjennomføres som en mindre vesentlig endring. I Miljøverndepartementets planveileder er det nærmere redegjort for hva som kan regnes som vesentlig eller ikke, se vedlegg Igangsette endring av reguleringsplanen for Langeland industri B-2 En endring av reguleringsplan skal følge samme prosedyre som ved utarbeidelse av en ny plan. Dette innebærer at planen må varsles igangsatt, legges ut til fullt offentlig ettersyn og sluttbehandles av kommunestyret. Når en reguleringsplan blir behandlet som en ordinær endring av planen vil det også være mulig å inngå en utbyggingsavtale samtidig med vedtaket av endringen. Inngåelse av utbyggingsavtaler må følge reglene om kunngjøring av oppstart og offentlig ettersyn. Ved å behandle reguleringsplaner som mindre vesentlige reguleringsendringer er det ikke tid til å gjennomføre denne prosessen for inngåelse av utbyggingsavtaler. Ved å kunngjøre oppstart av planarbeidet i sommer vil reguleringsplanen og en utbyggingsavtale kunne sluttbehandles i oktober/november. 3. Anbefale å ikke igangsette endring av reguleringsplan Hvis planutvalget mener forslaget til endring av plan ikke kan anbefales på nåværende tidspunkt, bør dette gjøres ved behandlingen av denne saken. Saken kan da tas opp igjen ved rullering av hele reguleringsplanen for Langeland. Andre forhold som bør vurderes i saken For å kunne foreta et valg mellom de ulike alternative behandlingsmåtene er det behov for å gå nærmere inn på de øvrige konsekvensene av planforslaget: Parkering Et eventuelt nytt planforslaget bør bearbeides noe for å sikre felles parkering for forretningene. Bestemmelsene bør både stille krav til felles parkering og til høy kvalitet

7 på parkeringsarealet, slik at bruk av belegningsstein, kantstein og beplantning blir av samme kvalitet som på eksisterende parkeringsplass. Varelevering Forslaget om å etablere en ringveg vil bidra til et trafikksikkert og ryddig system for varelevering. Oppfyllingen for å kunne bygge den nye veien vil redusere størrelsen på friområdet. Friområdet er i begrenset bruk i dag, men den flatere delen av området er tidligere blitt benyttet til bueskyting. Arealet kan egne seg til flere typer aktiviteter over tid. Strandpromenaden går parallelt med Glomma gjennom hele byen. Den delen av strandpromenaden som går gjennom planområdet er av dårlig kvalitet. For å oppveie ulempene ved at friområdet reduseres som følge av etablering av veien, bør det tas inn en rekkefølgebestemmelse som sier at strandpromenaden innenfor planområdet skal oppgraderes før ny detaljhandel kan etableres. Eiendommen 50/61 På eiendommen 50/61 har det vært drevet asylmottak i mange år. Det ble i august 2007 gitt dispensasjon til videre drift av asylmottak frem til 2012, forutsatt at bygningene rustes opp. I denne saken ble det vurdert at området og eiendommen egner seg godt til formålet. Det vil være en fordel å få avklart reguleringsmessig at eiendommen kan nyttes til formålet også på sikt. Et bearbeidet planforslag bør innarbeide asylmottakets behov for å endre plasseringen av sitt nybygg. Dette innebærer imidlertid at friområdet blir ytterligere redusert. Trafikale konsekvenser Ved utbygging av de øvrige forretningene i planområdet ble det etablert en ny rundkjøring på Rv 2. Selv om trafikkmengden blir større til en stor detaljhandel sammenlignet med plasskrevende detaljhandel eller industriformål vil ikke trafikksikkerheten ut på Rv 2 bli vesentlig endret som følge av endringene i planen. Vegvesenet har heller ingen merknader til trafikksikkerheten i krysset med Rv2. Krysset mellom Industrivegen og innkjøringen til parkeringsplassen har imidlertid ikke en tilfredsstillende utforming til å takle en vesentlig trafikkøkning. Det er behov for å ta inn en rekkefølgebestemmelse som sier at krysset skal gis en mer trafikksikker utforming før ny detaljhandel kan etableres. Krav til fasadeutforming Eksisterende industribygg bør gis en ny fasade hvis det skal endres til forretningsbygg. Rådmannens oppsummering Prinsippvedtaket om å åpne Langeland for detaljhandel ble gjort i I denne omgang dreier saken seg om å utvide arealet for detaljhandel fra m2 til m2 i tilknytning til det allerede etablerte handelsområdet/torget på Langeland. Den virksomhet som planlegges inn i det fraflyttede industribygget, er et handelskonsept som bare tildeles betydelige regionsentre i Norge. Kongsvinger kan gjennom denne etablering bidra til å realisere noe av vår målsetting om å være et handelkraftig regionsenter i vekst som bla. innebærer å tilføre regionen funksjoner og virksomheter som ikke har etableringsgrunnlag i nabokommunene. Etableringen vil også kunne bidra til ytterligere oppdemming av den sterkt bilbaserte handelen over svenskegrensa. Etableringen vil i like stor grad kunne sees på som komplementær til den øvrige eksisterende og planlagte handel i byen, som konkurrerende. Som kommune som vil tilstrebe vekst og aktiv tilrettelegging for næringslivet, vil en ganske ofte stå i dilemmaer mellom den ideelle planfaglige framgangsmåten og behovet for å imøtekomme investorers ønske om tempo og fleksibilitet. Rådmannen erkjenner at dette dilemmaet står vi også overfor i denne saken og at det er ulike syn på rådmannens tilrådning blant kommunens fagpersoner innenfor fagområdet.

8 Rådmannen mener imidlertid at det er lovmessig dekning for å avgjøre saken som en mindre vesentlig endring og at totalvurderingen i forhold til kommunens strategi som regionsenter i vekst taler for at etableringen på Langeland bør ønskes velkommen. Ved å bearbeide planforslaget vil det være mulig å endre dagens industribygg til et forretningsbygg som blir en integrert del av de øvrige forretningene i planområdet. En ytterligere dialog rundt planforslaget bør i størst mulig grad hensynta de momenter som er omtalt ovenfor i punktet Andre forhold som bør vurderes i saken. Rådmannens INNSTILLING 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 28-1 pkt 2 godkjenner planutvalgtet mindre vesentlige endringer av reguleringsplanen 6401 B-2 Langeland industri i samsvar med planforslag datert Adminstrasjonen gis fullmakt til i den videre saksgang å søke ivareta de momentene som er omtalt i saken når det gjelder parkering, varelevering, trafikkale forhold, fasadeendring samt hensynet til det planlagte asylmottaket Planutvalget PL-032/08 VEDTAK: 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 28-1 pkt 2 godkjenner planutvalgtet mindre vesentlige endringer av reguleringsplanen 6401 B-2 Langeland industri i samsvar med planforslag datert Adminstrasjonen gis fullmakt til i den videre saksgang å søke ivareta de momentene som er omtalt i saken når det gjelder parkering, varelevering, trafikkale forhold, fasadeendring samt hensynet til det planlagte asylmottaket. Vedtaket var enstemmig. Rett utskrift Dato: Kopi til: Rådmann Teknisk forvaltning Vedlegg: Mindre vesentlig reguleringsending 6401 B-2 Langeland industri