SORTLAND HANDELSANALYSE

Transkript

1 Dato: Oppdragsgiver: Sortland kommune SORTLAND HANDELSANALYSE

2 SORTLAND HANDELSANALYSE Revisjon Dato 2014/11/277 Utført av Knut Iver Skøien Kontrollert av Milan Dunderovic, Christian Ekeli Godkjent av Knut Iver Skøien Beskrivelse Handelsanalyse Ref. Oppdragsnummer Rambøll Erik Børresens allé 7 Pb 113 Bragernes N-3001 Drammen T F

3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Innledning Blåbyen Kommuneplan Overordnede føringer for handel Metode 6 2. Dagens situasjon Generelt Befolkning og sysselsetting Handel Handel utenfor sentrum Bil og kjøretøy Handel i Sortland sentrum Vurdering Problemstillinger Forslag til byplan Befolkningsprognose Arealberegninger Bilbransjen Storhandel Big-box i Sortland? Konsekvenser av storhandel fem alternativer Oppsummering Konsekvenser av planforslaget Muligheter for storhandel Annen detaljhandel 25 Referanser 26

4 1. INNLEDNING Rambøll har fått i oppdrag av Sortland kommune å gjennomføre en handelsanalyse for det området som omfattes av "Byplan Sortland Blåbyen " (Sortland kommune 2014a). Arbeidet er gjennomført i september til november Rambøll har hatt to befaringer med møter i Sortland. Kristine Røiri og Raina Kristensen har deltatt som fra kommunen, og i møtene har også representanter fra handel og næringsliv deltatt. 1.1 Blåbyen I høringsutkastet til kommunedelplan er det lagt inn betydelige arealer for forretning, enten som eneste arealbruksformål, eller i kombinasjon med andre formål. Sortland kommune ønsker å få vurdert konsekvensene av en slik arealdisponering. Nordland fylkeskommune har fremmet innsigelse til planen, blant annet fordi det mangler handelsanalyse. Sortland kommune har behov for å få et kunnskapsgrunnlag som viser hvor store forretningsareal det er behov for til ulike type varegrupper i fremtiden, samt en anbefaling av hvor disse skal være lokalisert for å fremme en best mulig byutvikling. Utsnitt fra høringsutkast til Byplan med betydelige nye forretningsarealer nord og sør for sentrum. Illustrasjon: Sortland kommune 4

5 Strategiene for byplanen omfatter i stor grad handelsutvikling og sentrumsutvikling, som skal oppnås ved: - Bolig og næring i hele sentrum - Tilstrekkelig parkering - Opparbeidelse og aktivisering av sjøfronten - Avgrensning av sentrum - Ulik handel lokaliseres i ulike soner. Småvarehandel i sentrum og plasskrevende handel utenfor sentrum. 1.2 Kommuneplan Strategidokumentet til kommuneplanens samfunnsdel (Sortland kommune 2007) har fem satsingsområder, der "Byutvikling" og "Næringsutvikling" i stor grad henger sammen med handel. Befolkningsutvikling er grunnleggende, og Sortland kommunes mål ble satt til mer enn innbyggere i Samtidig peker dokumentet på utfordringen med at regionen i en periode hadde nedgang i befolkningen og at befolkningen blir gradvis eldre. Sortland hadde nedgang i aldersgruppen 0-6 år som en konkret utfordring. 1.3 Overordnede føringer for handel Den første rikspolitiske "midlertidige kjøpesenterstoppen" kom i Den sa at kjøpesentre bare kunne etableres på visse betingelser, og at det skulle utarbeides fylkesdelplaner som skulle regulere etablering av kjøpesentre nærmere. De fleste fylker utarbeidet slike planer, gjerne for handel, service og senterstruktur, basert på sentralstedteorien. Stedene plasseres i et nettverk med ulike nivåer av sentralitet. Nivået for stedet bestemmer hvilket tilbud av handel og service som kan eller bør finnes. I 2008 kom en ny rikspolitisk kjøpesenterbestemmelse. Den gjør at fylkesdelplanene for handelsetablering er juridisk bindende. I motsetning til den første kjøpesenterstoppen, inneholder den gjeldende rikspolitiske bestemmelsen ingen spesielle regler for plasskrevende varer eller andre vareslag og bransjer. Hensikten med de rikspolitiske bestemmelsene er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og å hindre byspredning. I Nordland er det ikke vedtatt en egen "kjøpesenterplan", men deler av fylkesplanen er godkjent av Miljøverndepartementet etter kjøpesenterbestemmelsene i 2004 og i Den gjeldende regionale planen "Fylkesplan for Nordland " inneholder også bestemmelser om handel i kapittelet "Kjøpesentre". Sortland er pekt ut som ett av de ti stedene i Nordland som har handelsomland utenfor egen kommune, og dermed har en regional funksjon. 5

6 Fylkesplanen krever følgende dokumentasjon ved etableringer i handelsområder utenfor sentrum: a) Det skal utarbeides handelsanalyser som viser eksisterende og framtidig omsetning i handelsomland, herunder reduksjon av omsetning i eksisterende sentrum målt som antall år med tapt omsetningsvekst. b) Det skal utarbeides analyser som viser etableringens effekt for byutvikling. c) Det skal utarbeides transportanalyser som viser tilgjengelighet for gående og syklende, trafikksikkerhet, kapasitet i vegnettet og miljøvirkninger av økt trafikk. d) Handelsområder skal ligge på eller ved hovedrute innen kollektivnettet. e) Det skal fastsettes maks. tillatt utbygd bruksareal innenfor området og en bestemt utbyggingsperiode, slik at handelsetableringene ikke gir utilsiktede negative konsekvenser for sentrumsområdene. Det kan fastsettes begrensninger på størrelsen på den enkelte etablering og hvilke varegrupper som tillates. f) Det bør i forbindelse med kommuneplanene utarbeides parkeringsnormer med krav tilpasset senterets størrelse og funksjon. 1.4 Metode Denne handelsanalysen følger ikke fullt ut fylkesplanens dokumentasjonskrav under punkt a) over. Denne handelsanalysen vurderer kjøpekraften innenfor et handelsomland og hvordan denne vil utvikle seg. Ved hjelp av omsetningsdata og beregning av dekningsgrader gis et bilde av handelsmønsteret og under visse forutsetninger kan det beregnes hvor mye areal det er behov for å sette av for fremtidig handel for ulike varegrupper. Denne rapporten inneholder en vurdering av hvordan Sortland by fungerer som handelssentrum og hvordan dette kan påvirkes av nye handelsetableringer, blant annet utenfor sentrum. 6

7 2. DAGENS SITUASJON 2.1 Generelt Med "handel" mener vi i denne rapporten detaljvarehandel. Dette vil si handel med forbruks- og kapitalvarer til private husholdninger, slik at engroshandel og varer som går videre i verdikjeden, ikke inngår. Handel med motorvogner og drivstoff holdes som regel utenom detaljhandelsstatistikken, men er i denne rapporten omtalt spesielt i kapittel 2.5. Handel får stor oppmerksomhet i planlegging. Det er flere grunner til dette: - Handel har stor betydning for aktiviteten i byer og tettsteder. - Handel har stor betydning for reisemønsteret vårt. Innkjøpsreiser utgjør 28 % av de daglige reisene (Den nasjonale reisevaneundersøkelsen 2009). - Handel betyr mye for sysselsettingen. Næringen sto i 2011 for 14 % av arbeidsplassene i landet. Mye av de sentrale plan- og miljømyndighetenes arbeid med handel de siste årene har vært rettet mot kjøpesentrene, for å forhindre at eksterne, bilbaserte sentre utkonkurrerer handelen i sentrum. Dette har hatt innvirkning på deler av detaljvarehandelen. Handelsnæringen utvikler seg imidlertid, og nye problemstillinger oppstår. Noen viktige fenomener er: - Bransjeglidning. Forretninger som i utgangspunktet har hatt plasskrevende varer, forhandler i økende grad varer fra andre bransjer. Dette skaper utfordringer for myndighetenes håndtering av virksomhetene. - Storhandel eller "big-box". Konsepter med store enkeltforretninger, ofte i industri- eller lagerliknende bygg, kan utfordre både sentrumshandelen og kjøpesentrene med svært effektive handelsformer. De stiller også nye krav til tankegangen rundt lokalisering. - Netthandel. Fra å være et marginalt fenomen har netthandelen i Norge økt til å bli betydelig. Utviklingen vil trolig fortsette, og vi vet ikke hvordan dette vil påvirke den øvrige handelsnæringen. Sørlandsparken ved Kristiansand De nye fenomenene over er ikke behandlet på en entydig måte i veiledningsmateriale og retningslinjer for areal- og byplanleggere. Man vil derfor oppleve ulike måter å håndtere disse på og ulike råd fra fagfolk. 7

8 2.2 Befolkning og sysselsetting Sortland kommune hadde innbyggere i 2013, og er ved siden av Bodø den kommunen i Nordland som har vokst mest i det siste tiåret. Byen Sortland er regionsenter i Vesterålen. Sortland tettsted (definert av SSB) har ca innbyggere. De øvrige tettstedene i kommunen er Sigerfjord (775 innbyggere), Strand (629 innbyggere), Holmstad, Maurnes og Holand. Sigerfjord, Strand og Holmstad har dagligvareforretning. Både en ungdomsskole og de fleste av Sortland videregående skoles utdanningsprogrammer er lokalisert til Sortland tettsted. Holmstad har også ungdomsskole. Sortland har imidlertid ingen høyere utdanning. Sortland kommune hadde i sysselsatte, og har dermed flest arbeidsplasser av kommunene i Vesterålen. Det er flere som pendler inn til Sortland enn dem som pendler ut. Også Andøy kommune har netto innpendling, mens den nærmeste byen, Harstad har omtrent like mange som pendler ut og inn. Fra 2008 til 2013 er sysselsettingen i Vesterålen-regionen og i Sortland kommune omtrent uendret med henholdsvis ca i regionen og i kommunen. Kommune Arbeidsplasser Innpendling Utpendling (sysselsatte) Hadsel Bø Øksnes Sortland Andøy Harstad Kvæfjord Sysselsetting og pendling tall. I 2011 var 20 % av alle med arbeidssted i Sortland sysselsatt innenfor varehandel og reparasjon av motorkjøretøyer, mens andelen på landsbasis innen denne næringen var på 14 %. 2.3 Handel Detaljhandelen i Sortland svært høy omsetning per innbygger, og har klart høyest omsetning av kommunen i Nordland. Mange av nabokommunene og kommunene i regionen har lav dekningsgrad. Sannsynligvis går mye av handelslekkasjen i disse kommunene til Sortland, som dermed fyller sin rolle som regionalt handelssenter. Tabellen nedenfor viser omsetning og dekningsgrader for kommunene i Vesterålen, nabokommuner og relevante bykommuner. 8

9 Kommune Dekningsgrad 2008 Omsetning i per Dekningsgrad 2013 innbygger 2013 Bodø 111 % % Narvik 109 % % Brønnøy 110 % % Rana 104 % % Hadsel 68 % % Bø 47 % % Øksnes 99 % % Sortland 171 % % Andøy 75 % % Tromsø 110 % % Harstad 121 % % Kvæfjord 28 % % Hele landet Dekningsgrad for detaljhandel unntatt motorvogner og drivstoff i 2008 og Omsetning per innbygger Dekningsgraden for Harstad i 2008 er inkludert Bjarkøy. Dekningsgraden er et uttrykk for forholdet mellom omsetningen og kjøpekraften hos befolkningen i kommunen. Her er det ikke gjort korreksjoner for inntekt, innpendling, studentbefolkning eller reiseliv, som vil kunne påvirke kjøpekraften. Kjøpekraften per innbygger er derfor regnet lik gjennomsnittet for hele landet. Både Nordland og Troms har samlet sett omsetning i detaljvarehandelen som er svært nær gjennomsnittet for landet. Inntektsnivået ligger likevel noe lavere enn landsgjennomsnittet, både fylkesvis og i de kommunene vi har sett på. Inntektsnivået i Sortland er på 90 % av landsgjennomsnittet. Dekningsgraden for Sortland er redusert jevnt og gradvis med 171 % i 2008, 169 % i 2009, 164 % i 2010, 162 % i 2011, 156 % i 2012 og 148 % i Tallmaterialet gir ingen åpenbar forklaring på dette, bortsett fra at noen av kommunene i regionen har økt sin dekningsgrad noe. Dette kan uansett bare forklare en liten del av reduksjonen i dekningsgrad. Den konkurrerende byen Harstad har hatt en nokså uforandret dekningsgrad i denne perioden, og ser derfor ut til å ha innvirket lite på omsetningen i Sortland. Sortland kommune ønsker et spesielt blikk på plasskrevende varer og varer som omsettes i egne områder eller butikker, gjerne utenfor sentrum. I tillegg til bilbransjen (se kap 2.5) kan disse bransjene være representert ved: - Dagligvare, mat og drikke (NACE-kode 47.1 og 47.2) - Drivstoff (NACE-kode 47.3) - Bygge- og jernvare (NACE-kode 47.52) - Interiør, elektro og møbler (NACE-kode 47.53, og 47.59) - Blomster og planter (47.761) Disse kategoriene samsvarer ikke med den definisjonen Sortland kommune har gitt av "plasskrevende varer", som er "biler/motorkjøretøyer/bilrekvisita, landbruksmaskiner, trelast/andre større byggevarer, salg fra planteskoler/hagesentre og engrosvarer". 9

10 Dagligvare Drivstoff Bygg og jernvare Interiør, elektro og møbler Blomster og planter Landet Nordland Troms Hadsel (2) (2) 964 Bø (1) (1) (2) 0 (2) Øksnes (1) (2) (1) (1) Sortland (2) (4) Andøy (1) (2) (4) (2) Harstad (1) Kvæfjord Omsetning per innbygger i ulike detaljhandelsbransjer i Der ikke omsetningstall er tilgjengelige er antall foretak oppgitt i parentes. I Bø kommune er altså omsetningen av dagligvarer per innbygger høyere enn kr, fordi omsetningen fra ett foretak ikke er medregnet. Tabellen over viser at Sortland per innbygger har høyere omsetning av dagligvarer, mat og drikke enn landsgjennomsnittet, og dekningsgraden kan beregnes til 134 %. Dette er lavere enn den samlede dekningsgraden (148 % i 2013). Det er imidlertid vanlig at mindre steder er mer selvforsynt med dagligvare enn øvrige vareslag, og at forskjellen i dekningsgrad for dagligvare mellom småsteder og større sentra dermed er mindre. Overdekningen for drivstoff (som ikke er medregnet i den generelle dekningsgraden) er også høy. Detaljhandelsstatistikken viser en underdekning for bygg og jernvare. Noe av grunnen kan være at bedrifter er registrert som engrosbedrifter, og dermed ikke er med i statistikken. De kan likevel omsette til privatkunder. Det beregnede "omsetningstapet" regnet som differansen opp til 100 % dekningsgrad tilsvarer en omsetning på ca. 24 mill. Interiør, elektro og møbler har en viss overdekning. Det er fire foretak innen blomster og planter, men de fleste av disse er sannsynligvis sentrumsforretninger for blomster, og ikke hagesentre som omsetter plasskrevende varer. Innenfor bransjen "annen butikkhandel" hadde Sortland i 2012 en dekningsgrad på 156 %, jf. tabellen nedenfor. Denne bransjen omfatter blant annet klær og sko og annen typisk sentrumseller kjøpesenterhandel. Samlet sett har Nordland fylke en forholdsvis mye lavere omsetning per innbygger enn landet som helhet. Dette tilsier at posisjonen til Sortland innen denne bransjen er spesielt sterk. 10

11 Omsetning per innb. "Annen butikkhandel" Landet Dekningsgrad "Annen butikkhandel" Nordland % Hadsel % Bø % Øksnes % Sortland % Andøy % Harstad + Bjarkøy % Kvæfjord (4) - Omsetning per innbygger og dekningsgrad i "annen butikkhandel" i 2012, næringskode Tall i parentes er antall foretak som er oppgitt der omsetningstall ikke er oppgitt. De to største av de tre kjøpesentrene i byen har oppgitt sine omsetningstall. Disse to sentrene står for ca. 43 % av detaljhandelen i kommunen. Sentrene er dermed svært viktige, men ikke fullstendig dominerende i handelsbildet. Dataene viser at Sortland ikke har en spesielt høy omsetning av plass- og arealkrevende vareslag, med unntak for kjøretøy og bil, mens det omsettes mye innenfor dagligvare og sentrumshandel. 2.4 Handel utenfor sentrum Det er etablert en god del plasskrevende handel langs Vesterålsgata både sør og nord for sentrum. Dette dreier seg om bilforretninger, caravanforretninger, trelast og byggevarer samt hagesenter. Plasskrevende handel utenfor sentrum er markert med røde sirkler. Illustrasjon: Sortland kommune 11

12 2.5 Bil og kjøretøy Det er pekt på at bil- og kjøretøybransjen betyr mye i Sortland, og omfatter blant annet større forretninger for campingvogner. Bilbransjen er i stor grad en regional handelsbransje, med utpreget sjeldenkjøp. Kunder kommer derfor langveisfra for å handle. Dermed kan en stor bilbransje skaffe besøkende og omsetning til andre bransjer i byen. Forretningene i bilbransjen er generelt sett store i volum, og har gjerne utendørs lagring av kjøretøyer. Dette gjør at arealbehovet er stort. Svært ofte er forretningene kombinert med verksteder, som krever ytterligere volum, og der kundenes kjøretøyer også står ute før og etter reparasjon. Bilbransjen passer dermed ikke sammen med annen detaljhandel i bysentra. Mange steder i landet har flere virksomheter funnet det hensiktsmessig å etablere seg nær hverandre innenfor et område i eller utenfor byer. Fylke/ Bil og motor Bilhandel Camping mm Deler og Virksomheter Kommune inkl verksted utstyr bil og motor Nordland Troms Hadsel (2) (1) (1) 4 Bø (1) 4 Øksnes Sortland (9) (2) (4) 30 Andøy (1) (1) (2) 5 Harstad (10) (1) (9) 51 Kvæfjord (1) 1 Omsetning i bil- og motorbransjen i 2012 per innbygger. Tall i parentes er antall virksomheter, som er oppgitt der ikke omsetningstall fremkommer av SSBs data. Tall for Harstad er før kommunesammenslåing Tabellen over viser at bilbransjen er viktig i Sortland, både målt i omsetning og i antall virksomheter. Bransjen hadde 177 sysselsatte i kommunen i Stor caravanhandel ved bruhodet 12

13 2.6 Handel i Sortland sentrum Handel som drivkraft for stedsutvikling. Handel er i de fleste tilfeller en viktig drivkraft for stedsutvikling. Det gjelder både store byer og små steder. Handel er forutsetning for at sentrum skal være attraktivt. Sentrum skal by på trivsel og positive aktiviteter. Mennesker tiltrekkes av handel som igjen skaper grunnlag for møter med andre mennesker, å slappe av, gjøre aktiviteter i fellesskap eller hver for seg. Aktiviteter kan være så mangt, avhengig av alder og interesse. I urbane strøk er det de åpne rom som gir anledning til å tilby attraksjon, trivsel, aktivitet eller avslapping f.eks. park, fontene, lekeplass, sittebenk. Plassering av slike steder i nærhet av handels- og serveringssteder gir synergieffekt - flere tiltak til sammen gir større eller bedre resultat enn summen av tiltakene hver for seg. Aktivitet på et sted bør foregå mellom bestemte punkter som rammer inn handlingsområde der hvor handel, møte, servering o.l. vil finne sted. Vår erfaring er at i mindre byer er det vanskelig å "aktivisere" en sentrumsstrekning på mye mer enn ca. 300 m. Blir strekningen større, vil det gjerne utvikle seg nye tyngdepunkter, og sentrum kan over tid flytte seg, med uheldige virkninger for de virksomhetene som blir "forlatt". Sortland sentrum Sortland i likhet med mange små tettsteder eller småbyer har en hovedgate med sidegater hvor handel foregår. I Sortland sentrum ligger bygg av betydning for de fleste i samfunnet, som for eksempel rådhus, kjøpesentre, Kulturfabrikken. Det er flere byrom som kan forbedre sitt potensiale for å være samlingssted for folk og oppfordre til aktivitet, f.eks. Torget og Paviljongparken. Bysentrum i Sortland avgrenses av Kulturfabrikken i nord, sundet mot øst, Vesterålsgata og rådhuset mot vest og Kjempehøy i sør. Avstand mellom nord (Kulturfabrikken) og sør (Kjempehøy) er ca. 700m. Området rundt Torget oppfattes som hovedtyngdepunktet i Sortland sentrum. Det er to viktige forbindelsesgater gjennom sentrum i retning nord-sør Strandgata og Kjøpmannsgata. Parallelt med dem er Vesterålsgata som er hovedferdselsåre gjennom Sortland. Det er flere akser i øst-vest retning, men alle er ikke tydelige. Kjøpesentre i sentrum Det er tre kjøpesentre i byen. To av disse skaper rammer for hovedtyngdepunktet i byen - Sortland Storsenter og Skibsgården. Begge sentrene har inngang fra Strandgata og er nær Torget. Disse kjøpesentrene fungerer godt i bysituasjonen med relativt åpne fasader og mange innganger fra ulike gater. De ligger i umiddelbar nærhet til torget. De har felles oppholdsareal og restauranter og fungerer som møteplasser i sentrum. En betydelig andel av reisene til disse kjøpesentrene foregår uten bruk av bil. Den tredje kjøpesenter, Sortland senter, ligger ca. 400 meter sør for Torget. Dette har lukkede fasader med inngang kun fra én side. Senteret er mer bilbasert og skaper ikke byliv i samme grad som de to andre. Funksjoner i sentrum En kan gjøre alle sine hverdagslige gjøremål i Sortland sentrum handle, benytte seg av offentlig tjeneste og bruke Kulturfabrikken. Idrettsanlegget Sortlandshallen ligger like utenfor sentrum. Synergi av ulike aktiviteter gir gode vilkår for handel og trivsel i bybildet. Potensiale og struktur for en vellykket stedsutvikling av Sortland sentrum er til stede promenade, torg, park, mulighet for sykkelvei. For å få en vellykket stedsutvikling er det viktig at handel sees i sammenheng med faktorer som gjør et tettsted eller by til attraktiv og trivelig effektive forbindelse for gående og syklende, spennende og inkluderende byrom som bidrar til aktivitet, møteplasser og høy livskvalitet for folk. Selv om Sortland står sterkt med hensyn til handel og har et levende sentrum, er det et begrenset antall av og forholdsvis små andre elementer som trekker mennesker til sentrum, 13

14 nokså i samsvar med det man kan vente å finne i en by av denne størrelsen. Kulturfabrikken inneholder bibliotek, kulturskole, voksenopplæring, rockeklubb, kafé, eldresentre, museum, konsertsaler og kino. Dette er et lavterskeltilbud og en møteplass for alle. For et lite sted er dette viktig og gir en viss aktivitet. Kommuneadministrasjonen ligger her, og blant annet regionkontor til Mattilsynet, regionkontor for NAV og Barnevernet. Det er ikke universitet eller høyskole i Sortland, med unntak av desentraliserte studier knyttet opp mot forskningsparken og universitetet i Tromsø. Hotell- og reiselivsaktiviteten er begrenset. Sortland som "Blåbyen" kan imidlertid være en viktig merkevare og attraksjon for tilreisende. Parkeringssituasjonen Gatebildet og byrommene preges av overflateparkering. Selv om parkeringen skaper negative forhold for utvikling av byrom er den svært viktig for Sortland sentrum. På grunn av spredt bebyggelsesstruktur i Sortland kommune og Sortlands rolle som regionalsenter er parkeringstilbudet en viktig faktor for det som skjer i sentrum. I tillegg til overflateparkeringen er det et parkeringshus i sentrum. I gatebruksplanen (Cubus 2007) er det registrert 875 biloppstillingsplasser i sentrum i tillegg til fortauskantparkeringen i mange av gatene. Trafikkanalysen (Rambøll 2012) regner med 1500 plasser i sentrum totalt. All parkering i Sortland er gratis. Det er meget sannsynlig at en reduksjon av parkeringstilbudet ville hatt negative konsekvenser for handel og dermed på aktiviteten i Sortland sentrum. Generelt sett er det likevel mange grep som kan gjøres med parkering for å fremme handel og samtidig fremme byutvikling og bærekraftig transport. Det er imidlertid ikke anledning til å gå inn på slike tiltak i denne rapporten. 14

15 Oversikt over noen funksjoner i Sortland sentrum. Illustrasjon: Sortland kommune. En 300 m lang strekning langs Strandgata er markert med rødt, og viser hvor stort det "aktive" sentrum bør være. Sentrumsavgrensningen i henhold til kommuneplandokumenter er markert med en sort linje. 15

16 3. VURDERING 3.1 Problemstillinger Sortland kommune har ønsket å få vurdert disse spørsmålene:: - Hva skjer med sentrumshandelen hvis det tillates detaljhandel i de eksterne områdene, og hvor mye kan tillates før det går ut over sentrum? - Hva skjer med sentrumshandelen hvis det tillates virksomheter med "regional trekkraft" i de eksterne områdene, og hvor mye kan tillates før det går ut over sentrum? - Hva skjer med sentrumshandelen hvis det tillates handel med plasskrevende varer i de eksterne områdene, og hvor mye kan tillates før det går ut over sentrum? 3.2 Forslag til byplan Arealene som er foreslått: Størrelse, bruk, lokalisering i forhold til sentrum og annen handel Angitt Areal Nåværende/ Tillatt bruk/merknad som (daa) fremtidig N/F1 41,0 Fremtidig Kombinert næring, turisme og plasskrevende handel Krever utfylling i sjø N/F2 81,5 Fremtidig Kombinert næring og plasskrevende handel Krever utfylling i sjø F01 71,3 Nåværende Handelsområde. Krever utfylling i sjø F02 12,2 Nåværende Bilforretning noe utbyggingspotensiale F03 37,7 Nåværende Omdisponering fra industri til handel/kontor tillates N/F3 12,4 Fremtidig Nåværende jordbruksareal B/O/F1 2,1 Fremtidig Kombinert bolig, offentlig og privat tjenesteyting, plasskrevende handel B/O/F2 12,1 Fremtidig Som over B/O/F3 14,1 Fremtidig Som over B/O/F4 8,4 Fremtidig Som over B/O/F5 11,9 Fremtidig Som over B/O/F6 11,0 Fremtidig Som over B/O/F7 19,4 Fremtidig Som over F04 16,3 Nåværende Dagligvare og bilforretning. Utvidelse mulig gjennom noe utfylling i sjø F05 9,1 Nåværende Bilforretning F06 20,1 Fremtidig Nåværende jordbruksareal F07 31,0 Nåværende Nåværende byggevare, engros, lager, bilforretning F08 16,7 Fremtidig Utvidelse av eksisterende handel F09 20,1 Fremtidig Utvidelse av eksisterende handel F20 12,1 Nåværende Nåværende forretning for campingkjøretøy F21 11,4 Fremtidig Utvidelse av eksisterende handel Næringsarealer i forslag til byplan I tillegg til disse arealene er det et betydelig utbyggingspotensial i det arealet som er avsatt til sentrumsformål. Kommunens næringsanalyse (Sortland kommune 2014b) viser at med 3-4 etasjer er det et utbyggingspotensiale på m 2 innenfor sentrum. 16

17 3.3 Befolkningsprognose Kommune Befolkning Befolkning Befolkning Befolkning Hadsel Bø Øksnes Sortland Andøy Kvæfjord Regionen + nabokommune Fremskrevet folkemengde etter SSBs middelalternativ MMMM Det er regnet med at folkemengden i Vesterålen og Kvæfjord, som er det som kan regnes som det regionale handelsomlandet, vil øke med 8,6 % fra 2013 til Dette gir en gjennomsnittlig årlig vekst på ca. 0,4 %. I Sortland kommune er den samlede veksten beregnet til 15,1 % med gjennomsnittlig årlig vekst på 0,7 %. Hvis folkemengden utvikler etter SSBs alternativ "høy nasjonal vekst" (HHMH) vil Sortlands befolkning øke med 1000 innbyggere mer enn i tabellen over. Sortland kommunes strategidokument sier at kommunen har som mål å vokse til innbyggere i Dette vil være en svært mye høyere vekst enn SSBs "høy nasjonal vekst", som vil gi oppunder innbyggere i Av den grunn er det ikke gjennomført beregninger med utgangspunkt i kommunens målsetning. 3.4 Arealberegninger 1. Arealer foreslått i byplan Fra forslag til byplan, jf. tabellen i kap 3.2: De foreslåtte fremtidige rene forretningsområdene utgjør samlet 68,3 daa. De foreslåtte fremtidige kombinerte forretningsområdene utgjør samlet 232,8 daa. De foreslåtte nåværende forretningsområdene utgjør samlet 189,7 daa I en svært usikker teoretisk beregning av omsetningspotensialet i de foreslåtte handelsområdene kan vi legge disse forutsetningene til grunn: Utnyttelsesgrad i rene forretningsområder: 25 % som BYA ("fotavtrykk") Utnyttelse for forretning i fremtidige kombinerte forretningsområder: 10 % av tomtearealet Potensial for utvidelse i nåværende forretningsområder: 10 % av tomtearealet Omsetning: kr/m 2 handelsareal per år. Det samlede utbyggingspotensialet for nye forretninger utenfor sentrum i byplanforslaget blir på ca m 2 handelsareal. Omsetningen knyttet til disse arealene vil utgjøre 1,2 milliarder per år. Omsetningen i detaljhandelen, ikke medregnet bilbransjen og drivstoff, er i dag kun på 1,1 milliarder. Drivstoff utgjør i dag ca. 150 millioner, mens bil og verksted utgjør ca. 600 millioner. Beregningen over viser at det avsatte arealet er mye større enn det som vil kunne utvikles med handel, forutsatt at etablerte handelsarealer i sentrum skal opprettholdes. 2. Fremtidig arealbehov for detaljhandel. På grunn av at vi snakker om forholdsvis små vekstvolumer, selv over perioden frem til 2032, er det ansett som unødvendig å gjennomføre beregninger av utbyggingspotensialer for mellomliggende tidspunkter. 17

18 Plasskrevende handel Den plasskrevende bransjen hvor Sortland har et potensial er bygg og jernvare, mens dekningsgraden er høy i de øvrige plasskrevende bransjene. I en teoretisk beregning kan det forutsettes at kommunen skal oppnå en tilsvarende posisjon i denne bransjen som i detaljhandelen samlet, altså at dekningsgraden skal opp i 148 %. Potensialet for omsetningsøkning i denne bransjen var da i mill kr. Medregnet en regional befolkningsvekst på 8,6 % til 2032 kommer vi opp i en et økt omsetningspotensial på 38,5 mill. Dette tilsvarer et forretningsareal på knappe 2000 m 2. En slik forretning kan bygges på en tomt på mindre enn 10 daa. Det kan, under bestemte forutsetninger, anbefales å sette av ett areal for én ny forretning for storhandel i bransjen bygg og jernvare. Det er imidlertid sterkt begrenset hvilke planbestemmelser det er anledning til å gi med hjemmel i plan- og bygningsloven med tanke på å regulere bransje eller handelskonsept. Annen detaljvarehandel Befolkningen i regionen vokser og gir grunnlag for omsetningsvekst frem mot Hvis Sortland skal beholde posisjonen i handelssammenheng og ta like mye av det regionale markedet som tidligere, kan vi anslå en omsetningsvekst innen detaljvare på 10 % eller 110 mill. kr. Med en omsetning på kr/m 2, som er forholdsvis lavt, blir det rom for 5500 m 2 nytt forretningsareal (inkludert bygg og jernvare som er nevnt over). Handelsutvikling i detaljvarehandelen bør fortrinnsvis foregå ved bruk av arealer innenfor sentrumsavgrensningen. Det er vist at det er rom for mye utbygging, både som fortetting og transformasjon. Det er dessuten stor sannsynlighet for at noen av dagens forretninger har lav omsetning per kvadratmeter, og at den omsetningsøkningen som eventuelt vil komme som følge av befolkningsveksten i Sortland og nabokommunene bør brukes til å gjøre sentrumshandelen mer levedyktig heller enn til å utvikle nye tilbud utenfor sentrum. 3.5 Bilbransjen Sortland kommune har vært opptatt av bilbransjens vekstbehov. Denne bransjen står svært sterkt i kommunen, og hvis man ser på omsetningen i Vesterålen og Kvæfjord, er det tydelig at Sortland allerede har en betydelig del av markedet. Hvis man skal ta markedsandeler blir det derfor sannsynligvis i en konkurranse med Harstad, som har et stort antall virksomheter i bransjen og en samlet omsetning på over 950 mill, men langt mindre omsetning per innbygger enn Sortland. Blant de ti mest solgte personbilmerkene i Norge er det bare tre som ikke har merkeforhandler i Sortland. Dette kan tolkes som en indikasjon på at vekstpotensialet i denne bransjen er begrenset. Bilforhandlerne ligger nokså spredt noen langs Vesterålgata sør for sentrum, noen rundt bruenden nord for sentrum, og noen i næringsområdet Markveien Verkstedveien. Det kan være en strategi å satse på å samle bilbransjen i ett område. Dette vil først og fremst være attraktivt for kunder, men kan også gi stordriftsfordeler og noen klyngeeffekter. 3.6 Storhandel Det er et sterkt ønske i Sortland kommune å få vurdert storhandelskonsepter som kan være aktuelle å etablere i kommunen. Det som er felles for slike konsepter er store utsalgslokaler, der varene oftest lagres i salgslokalene. Dette gir forholdsvis lav omsetning per arealenhet, men en svært effektiv drift. Kundene opplever vanligvis at de finner et godt utvalg og at prisene kan være gunstige. Mange steder i landet er disse konseptene dominerende i sine bransjer, som for eksempel innen elektro og hvitevare. Storhandelskonseptene kan bygges ut i handelsparker der arkitektur og transportsystem er utviklet felles. Likevel har hver forretning i stor grad sine egne parkeringsarealer. I andre tilfeller 18

19 er utbyggingen mer tilfeldig, og handelsvirksomhetene ligger i områder med store innslag av lager-, verksted- og håndverkerbedrifter. Disse forretningene er ofte nesten fullstendig bilbaserte. Både av den grunn og på grunn av behovet for store arealer til bygninger og egne parkeringsplasser, passer de ikke inn i by- og tettstedssentra. Mange av de aktuelle forretningene innfor storhandel omsetter varegrupper som også omsettes i sentrum. I noen tilfeller er de også vanskelige å plassere innenfor én bransje. De vil dermed konkurrere med sentrumshandelen innenfor visse varegrupper. Et eksempel er Biltema, som selger bildeler, båtutstyr, motorsykkelutstyr, verktøy, byggevarer, husholdningsartikler, kontormateriell, elektronisk utstyr, sportsutstyr, dyreutstyr m.m. Et forholdsvis lite sted som Sortland vil lett kunne rammes på en uheldig måte hvis det åpnes for en større utvikling av storhandel i kommunen. Et storhandelskonsept som Coop Obs! Hypermarked kan ha rundt 5000 m 2 handelsareal. Dette alene vil i så fall kunne dekke alt behov for økt omsetning i Sortland og den delen av den regionale omsetningen som kommer i Sortland i perioden frem til 2032, jf. kap Denne rapporten har tidligere vist at denne omsetningen trolig trengs som vekstkraft til sentrum. Storhandel i Nedre Eiker kommune. Her selges i stor grad ikke-plasskrevende varer. 3.7 Big-box i Sortland? Sortland sentrum har konsentrert mye handel, offentlige tjenester og kultur- og idrettsaktiviteter innenfor et relativt lite område. Det gir godt grunnlag for en videre positiv stedsutvikling. Sortland kommune har ikke hatt utbyggingen av big-box-handel utenfor byen, slik mange andre steder i Norge har hatt de siste årene. Konsekvenser ved etablering av big-box utenfor bykjernen er de samme som for tradisjonelle kjøpesentre byspredning og bilbruk. Med byspredning menes at den etablerte sentrumsstruktur blir utflytende og lite kompakt. En slik utvikling er fare for de eksisterende forretningslokalene skal stå tomme for butikker. Konsekvenser kan bli dramatiske i noen tilfeller omtales det som "sentrumsdød". Fenomenet oppstår ved flytting av handel fra bysentrum til periferi av en by eller ved en viktig veiforbindelse. Tap av handel i sentrum har negativ innvirkning på bykultur - møter 19

20 og samhandling mellom mennesker. Bysentrum som assosiasjon for identitet og attraksjon blir mindre aktuelt. Dette vil kunne skje i Sortland ved etablering av storhandel utenfor byen. En direkte konsekvens ved etablering av big-box utenfor sentrum er som nevnt økende bruk av bil, som igjen har konsekvenser for miljø og trafikksikkerhet samt belaster kapasiteten i transportsystemet. I Sortlands tilfelle er det usikkert i hvor stor grad etablering av big-box utenfor byen vil øke bruk av bil, siden Sortland er regionalsenter med mange tilreisende. Både omfanget av parkering og de samtalene vi har hatt tyder på at mye av aktiviteten i sentrum uansett er bilbasert. Dette er vanlig i små byer. Det positive med et storhandelskonsept i Sortland vil selvsagt være at det kan bidra til enda høyere omsetning enn i dag, og at Vesterålregionens innbyggere ikke vil "svikte" Sortland ved å handle i Harstad, der slike konsepter finnes. Man kan mene at dette er en uunngåelig utvikling av handelsnæringen, og at man vil tape på ikke å bli med på den. I denne rapporten har vi imidlertid vist at det finnes så mange gode elementer og så store muligheter for å utvikle sentrum, at handelen bør brukes til å fremme dette. Den eventuelle økte handelsomsetningen ved big-box-handel utenfor sentrum kan derfor gi en høy pris som samfunnsutviklingen må betale. 3.8 Konsekvenser av storhandel fem alternativer Dette kapittelet inneholder en vurdering av noen konsekvenser ved etablering av storhandel eller big-box i fem konkrete områder. Dette kan være enten reelle plasskrevende varer (slik kommunen selv har definert dette) eller et mer variert bransjeutvalg. Områdene ligger langs Vesterålsgata, et i sentrum, to nord for, og to sør for dagens Sortland sentrum. Det tiltaket som vurderes er etablering av én eller flere big-box-forretninger eller storhandelskonsepter. Her vil hver forretning ha et areal på anslagsvis m 2 og typisk bygningshøyde på 6-8 meter, med et industri- eller lagerliknende uttrykk. Forretningen etableres med god tilgjengelighet fra hovedveg og med et stort antall egne parkeringsplasser nær inngangen. Forretningen henvender seg kun mot inngangsfasaden. Konsekvensene vurderes enkelt på grunnlag av transport og tilgjengelighet, visuelle virkninger og arealverdier. Det er også vurdert om arealet vil være attraktivt for storhandelsetablering. 20

21 S - Sortland sentrum 1 Nord for brua 2 Sør for bruhodet 3 Sentrumsområde 4 Natsteinsøyra 5 Strandskogjordet 1 Nord for brua Området ligger 2 km nord for sentrum, og er dermed lite tilgjengelig til fots for mange. Kollektivrutene er ikke undersøkt for denne vurderingen, men Rambøll antar at tilgjengeligheten ikke er god. Mange av bussrutene er tilpasset skoleskyss, og verken tider eller stoppmønster legger opp til at bussene skal brukes på handlereiser. Utvikling av en storhandelsforretning i dette området vil kunne oppfattes som en fortsettelse av en utbygging av blant annet handelsvirksomhet nærmere brua, men det vil kreves utfyllinger i sjøen for at dette skal bli sammenhengende områder. I dag er det et turistanlegg med småbåthavn, en Europris-forretning og en bedrift for landbruksmaskiner og verksted på en liten del av området. En etablering av storhandel vil gi forholdsvis store negative visuelle virkninger. Arealene som skal tas i bruk er dag naturlig fjære, og en barnetråkkregistering viser i følge Sortland kommune at arealet er benyttet som rekreasjon for barn og unge. Det foreslåtte området er i stor grad utfyllingsareal i sjøen. 21

22 Det vil sannsynligvis være attraktivt for visse bransjer og konsepter innen storhandel å etablere seg i området. 2 Sør for bruhodet Området ligger ca. 1 km fra sentrum, og er tilgjengelig til fots fra sentrum og deler av boligområdene i Sortland by. Kollektivtilgjengeligheten er trolig svak, selv om det kan være flere busser som passerer dette området enn området nord for brua. I dag er det bensinstasjon, bilforretning og engroshandel i området. Kystvaktbasen ligger mellom det aktuelle forretningsområdet og sjøen. Visuelt sett vil ikke en storhandelsvirksomhet svekke uttrykket vesentlig. Arealene er i bruk som næringsområder med middels intensiv bruk, og representerer ikke spesielt store verdier. Avhengig av størrelse og utforming vil imidlertid en storhandelsetablering kunne fortrenge dagens virksomhet. Beliggenheten vil være attraktiv for storhandelsvirksomheter. 3 Sentrum Ved å etablere storhandel i sentrum vil forretningen være tilgjengelig for alle, både til fots og med bil og også via kollektivtilbudet. På grunn av at forretningskonseptet er bilbasert vil det likevel være stor overvekt av bilbruk blant kundene. Forretningen vil bidra lite til bylivet fordi den har langstrakte, "døde" fasader. Den har også en arkitektur som ikke samsvarer med idealene for byutvikling. Forretningen vil legge beslag på areal som kunne ha vært brukt til byutvikling. De fleste storhandelskonsepter har lav omsetning per kvadratmeter. I tillegg trengs plass til parkering. Å bruke verdifullt sentrumsareal til dette formålet gir derfor liten verdiskapning. Det er sannsynligvis få av aktørene innenfor dette handelskonseptet som i utgangspunktet vil ønske å etablere seg i sentrum. 4 Natsteinsøyra Området ligger 0,5 1 km fra sentrum, og ligger dermed innen gangavstand for brukere av sentrum og mange bosatte i byområdet. Bussterminalen ligger i sørenden av sentrum, og gjør at kollektivtilgjengeligheten blir forholdsvis god. Som nevnt vil forretningskonseptet likevel uansett gi høy bilandel. Området er planlagt utviklet, og krever delvis utfylling. Noe av området er allerede utfylt og inneholder i dag et nedlagt slakteri samt betong- og stålproduksjon. I nærheten ligger Sortland senter, byggevareforretning og liknende virksomheter med store, lagerliknende bygninger. En storhandelsvirksomhet vil derfor kunne være en fortsettelse av et slikt uttrykk. Det vil i så fall være med på å forsterke områdets ikke-urbane preg som "utenfor sentrum". Deler av arealet må fylles ut, og størst verdi vil området kunne få ved å utvikle den urbane byen i denne retningen. En etablering av storhandel vil vanskeliggjøre en slik utvikling. Området vil trolig være attraktivt for storhandelsaktører. 5 Strandskogjordet Området ligger ca. 1,5 km fra sentrum, og er lite tilgjengelig til fots fra sentrum. Kollektivbetjening avhenger av om det finnes stoppesteder, men vil uansett være forholdsvis dårlig og ha liten betydning for størstedelen av de handlende. 22

23 Området er omkranset av villabebyggelse på tre kanter. En etablering av en big-box vil dessuten utgjøre et brudd med strukturen med boliger vest for hovedvegen og nærings- og bybebyggelse på østsiden. De negative visuelle virkningene vil bli betydelige. Arealet er et sammenhengende område på 20 daa med dyrket mark. Arealverdiene som beslaglegges vil være betydelige. Området, med tilgjengelighet direkte til hovedvegen, vil være attraktivt for storhandelsaktører. Samlet vurdering Basert på de enkle vurderingene i dette kapittelet er området sør for brohodet best egnet for en eventuell storhandelsetablering. Natsteinsøyra kan være et aktuelt område, under forutsetning av at kommunen og andre interessenter ikke ønsker en mer urban utvikling. Området nord for brua kan være et aktuelt område, men vil gi negative visuelle virkninger. En storhandelsetablering i sentrum eller på Strandskogjordet vil gi betydelige negative virkninger, og kan ikke anbefales. Selv om en eventuell etablering av storhandel er vurdert, er Rambølls anbefaling at det ikke etableres slik handel for annet enn plasskrevende varer, fordi risikoen for uheldige virkninger for detaljhandelen i sentrum ellers vil være stor. Rambøll anbefaler også at det legges en streng definisjon av plasskrevende varer til grunn og sørger for at innslaget av andre varer blir lite. 23

24 4. OPPSUMMERING 4.1 Konsekvenser av planforslaget Planforslaget med flere og store arealer der det åpnes for handel gir liten offentlig styring. Dette betyr ikke at konsekvensene må bli negative, men at kommunen sier fra seg et viktig styringsredskap. Fire mulige konsekvenser kan inntre i ulik grad: A. Arealene vil ikke bli tatt i bruk i samsvar med planen Verdien som ligger i arealene utnyttes dårlig B. Storhandelsforetak kan utkonkurrere sentrumshandelen Eksterne handelsetableringer kan føre til at sentrum taper. Dette er godt dokumentert i rapporter fra blant annet TØI og Miljøverndepartementet (Tennøy m.fl 2010), (Engebretsen og Strand 2010) og (Hegsvold og Dalen 2013). Muligheten til å satse på sentrum blir i så fall redusert. Dermed reduseres Sortlands attraktivitet og det at handelen bygger opp under andre bynæringer. Dette kan igjen true hele veksten i kommunen, fordi det er få andre funksjoner som kan skape det bylivet og den aktiviteten sentrum trenger for å være attraktivt. Man risikerer dermed å bytte bort én type attraktivitet mot en annen. C. Økt bilavhengighet, trafikk og arealbruk til parkering. I dag ligger handelen i Sortland sentrum tilgjengelig innenfor gangavstand for den aller største delen av tettstedet. Hvis handelen spres langs Vesterålsgata vil det være en større andel av handelstilbudet som ligger utenfor rekkevidde til fots for deler av tettstedet. Dessuten vil avstanden mellom handelsvirksomhetene gjøre det vanskelig å kombinere ærend til fots. Dette vil gi økt trafikk både mellom bosted (eller andre start- og sluttpunkter) og handlested og mellom handlestedene. I sentrum sambrukes parkeringsplasser mellom flere formål. I eksterne handelsområder må hver eneste virksomhet tilrettelegge parkering for sine besøkende. D. Nye etableringer i Sortland utkonkurrerer foretak andre steder i regionen. Sortland har allerede en sterk posisjon i handelsstrukturen. Hvorvidt denne skal styrkes ytterligere, på bekostning av handel i andre kommuner, vil trolig være et regionalpolitisk spørsmål. 4.2 Muligheter for storhandel Sortland og Vesterålen-regionen er et handelsomland med begrenset størrelse, der vekstprognosene også er begrenset. Sortland by har allerede en meget sterk posisjon og en stor andel av detaljvarehandelen i dette området. Også bilbransjen står meget sterkt. Dette betyr at potensialet for å utvikle nye handelsarealer er meget begrenset, og at det ikke vil være kjøpekraft til mer enn én big-box-forretning før det vil få negative konsekvenser andre steder. Handelsdataene på dette bransjenivået blir usikre, men de tyder på at det kan være mest "ledig" kjøpekraft i bygg og jernvare, selv om potensialet her også er lite. Hvis Sortland kommune velger å legge til rette for storhandelskonsepter med vareslag som ikke er plasskrevende er det en stor fare for at en slik virksomhet vil konkurrere med sentrumshandelen og bidra til reduksjon i forretningstilbudet i sentrum eller hindre utviklingen i sentrum. Ulike alternativer for eventuell lokalisering av storhandel er vurdert. Av de vurderte alternativene er arealet like sør for brohodet vurdert som best egnet, mens området lengre nord kommer noe dårligere ut. Natsteinsøyra kan være egnet, men stiller i så fall krav til at man strategisk velger bort en mer urban utvikling i denne retningen. Det anbefales ikke å planlegge storhandel i sentrum eller på Strandskogjordet. 24

25 Plasskrevende handel er bransjer som bør ligge utenfor sentrum av praktiske grunner, og som derfor heller ikke konkurrerer med sentrum. Sortland har en del slik handel i dag, og denne handelen bør kunne utvikles videre i de områdene som er egnet. 4.3 Annen detaljhandel Svært grovt og med stor usikkerhet er behovet for nytt handelsareal innfor detaljhandel beregnet til m 2 i perioden frem til Handel med bil, kjøretøyer og drivstoff kommer i tillegg. Utviklingen av ikke-plasskrevende detaljhandel bør gjøres slik at den styrker sentrum. Handelsnæringen er i endring, og stilles overfor nye trusler, men også nye muligheter. Det mest aktive sentrum må ikke gjøres for stort. Ved å bruke handel bevisst i sentrumsutviklingen vil Sortland kunne fortsette å utvikle seg som et attraktivt regionsenter. 25

26 REFERANSER Cubus 2007: Gatebruksplan for Sortland Engebretsen, Ø. & Strand, A. 2010: Fakta om handel, kjøpesenter og transport. (TØI rapport 1087/2010). Hegsvold, K & Dalen, Ø. 2013: Handel i og utenfor bysentrum. (Asplan Viak 3/ , for Miljøverndepartementet). Rambøll 2012: Trafikkanalyse Sortland Sortland kommune 2007: Sammen om velferd og utvikling i Vesterålen. Kommuneplan for Sortland Strategidokumentet Sortland kommune 2014a: Byplan Sortland Blåbyen (Forslag til kommunedelplan til offentlig ettersyn ) Sortland kommune 2014b: Byplan Sortland Blåbyen Analyse. Tema næring. Utkast juni Tennøy, A, Loftsgarden, T., Hanssen, Jan U & Strand A. 2010: Erfaringer med handelsanalyser i Framtidens byer. (TØI rapport 1071/2010). 26