KLAGE FRA EKELY BORETTSLAG OVER BYANTIKVARENS VEDTAK OM DISPENSASJON FRA FREDNING AV JARLSBORGVEIEN 2, KIKKUT

Transkript

1 Riksantikvaren Oslo, 11. desember 2017 Saknr: 3101 Ansvarlig advokat: Tine Larsen KLAGE FRA EKELY BORETTSLAG OVER BYANTIKVARENS VEDTAK OM DISPENSASJON FRA FREDNING AV JARLSBORGVEIEN 2, KIKKUT Det vises til Byantikvaren i Oslo sitt vedtak av 23. november 2017 (Byantikvarens referanse ), hvor det gis dispensasjon fra kulturminnefredningen av Jarlsbergborgveien 2, Kikkuttomta. Advokatfirmaet DSA bistår Ekely borettslag i saken, og fremsetter med dette klage over vedtaket på vegne av borettslaget. I forbindelse med en planlagt privatbolig liggende inntil vernegrensen, gir Byantikvaren i vedtaket av 23. november 2017 dispensasjon fra kulturminnefredningen på Kikkuttomta for følgende tiltak: - Bruk av eksisterende veg over fredningsområdet som adkomstveg i byggeperioden og senere som permanent adkomst til planlagt bolig - Utbedring av murer langs vegen - Rehabilitering av rester av mur etter tidligere hus på tomten - Planering av areal i fredningsområdet De tiltakene det her dispenseres til fordel for, kan ikke vurderes løsrevet fra det tiltak de skal bidra til å oppfylle: Oppføring av den private boligen inntil vernegrensen. Den planlagte boligen er 12 meter høy og vil ruve seks meter over det høyeste punktet på Kikkutkollen. Selv om selve bygningen ligger rett utenfor vernegrensen, skal bygningens visuelle påvirkning på verneområdet vurderes. Byantikvaren har ikke vurdert tiltaket i sin helhet og dets innvirkning på verneområdet, da selve bygningen er utelatt fra dispensasjonsvurderingen. Byantikvarens vedtak står i sterk kontrast til Byantikvarens tidligere syn, hvor Byantikvaren har motsatt seg annen utbygging på samme tilgrensende område med den begrunnelse at bygningene vil ha en negativ visuell effekt som er uforenelig med fredningen av Kikkuttomta. Det er vår vurdering at Byantikvarens vedtak er ugyldig fordi vilkårene for dispensasjon etter kulturminneloven ikke er oppfylt. Vedtaket har også saksbehandlingsfeil etter forvaltningsloven. Det vil redegjøres nærmere for dette i det følgende. 1. Lovens vilkår for dispensasjon er ikke oppfylt Dispensasjon er en snever unntaksbestemmelse som bare kan benyttes i særlig tilfelle for tiltak som ikke medfører vesentlige inngrep i det fredede kulturminnet, jf. kulturminneloven 15a og 19. Det er vår oppfatning at ingen av de to kumulative vilkår for dispensasjon er oppfylt i dette tilfellet: Det er ikke et særlig tilfelle, og utbyggingen utgjør et vesentlig inngrep i det fredede kulturminnet Tiltaket er et vesentlig inngrep i kulturminnevernet I vurderingen av hva som er et vesentlig inngrep, vises til Riksantikvarens rundskriv av (endret ): Advokatfirmaet DSA as / Rådhusgata 24, 0151 Oslo / Org.nr / post@advokatfirmaetdsa.no

2 Advokatfirmaet DSA as Side 2 av 6 «Hva som er et vesentlig inngrep og som kulturminneforvaltningen derfor ikke kan gi dispensasjon til, vil bero på et faglig skjønn. Det må foretas en helhetsvurdering der inngrepets art og størrelse må vurderes opp mot objektets art, størrelse og kulturhistoriske og/eller arkitektoniske verdier.» Det vises til fredningsvedtaket av 19. februar Om fredningsformålet heter det (side 3, fjerde avsnitt): «Fredningen av området rundt kunstnerboligen og atelierhagen har som formål å bevare og sikre anleggets virkning i miljøet slik det fremstår med en kombinasjon av frodig vegetasjon med store trær, beplantning, bygninger, veier og stier. Formålet er videre å bevare det landskapsrommet som var en viktig inspirasjonskilde og et motiv for Munch.» Fra fredningsvedtaket side 19 om Kikkuttomta hitsettes: «Selv om de kulturhistoriske verdiene i snever forstand lar seg sikre ved at bebyggelse flyttes lengre øst på Kikkuttomta, vil gjeldende høye utnyttelsesgrad være uheldig for området som helhet. Framtidig bebyggelse må utformes med hensyntagen til det tilliggende fredede området. Riksantikvaren mener derfor at en omregulering med redusert utnyttelsesgrad for området bør gjennomføres, slik Plan- og bygningsetaten forutsetter og Fortidsminneforeningen har foreslått.» Den delen av Kikkuttomta som ikke ble innlemmet i fredningsområdet, er blitt regulert til friområde. Kollen som helhet utgjør et grønt landskapsrom som var gjenstand for flere av Munchs motiver, og er i dag også en grønn lunge og et viktig rekreasjonsområde for omgivelsene. Vernevedtaket gir også anvisning på at den fremtidige utbyggingen her må utformes med hensyntagen til det tilgrensende fredningsområdet. Byantikvaren legger likevel til grunn at selve bygningen ikke er gjenstand for en dispensasjonsvurdering når det gis dispensasjon til tiltakene som har til formål å realisere bygningen. Byantikvaren viser kun til at huset i sin helhet nå er lagt utenfor det fredede området, og foretar ingen vurdering av bygningens effekt på den tilgrensende fredningen. Tiltakene det dispenseres til fordel for, vurderes av Byantikvaren løsrevet fra den boligen de skal bidra til å realisere. Vi mener Byantikvaren ved dispensasjon må vurdere helheten i den utbygging tiltakene det dispenseres til fordel for, er del av. Boligen får en dominerende plassering med stor visuell effekt for verneområdet, uten at inngrepets art og størrelse vurderes opp mot fredningen, slik Riksantikvaren gir anvisning på i sitt rundskriv til dispensasjonsbestemmelsen. Arkitektenes illustrasjon viser husets visuelle effekt og fremtoning fra verneområdet:

3 Advokatfirmaet DSA as Side 3 av 6 Bygningen på 12 meters høyde helt ligger inntil vernegrensen. Takets høyeste punkt ruver 6 meter (kote 45.5) over det høyeste punktet på kollen (kote 39.5), slik det her illustreres av arkitekten: Byantikvarens vedtak står i klar og direkte motstrid med Byantikvarens tidligere praktisering av vernebestemmelsene for Kikkutkollen når det gjelder bygninger på tilstøtende areal. Det vises til Byantikvarens synspunkter ved utbygging på samme sted tilbake i 2005, i forbindelse med reguleringsplan for St. Edmundsvei 37 (vedtatt reguleringsplan i 2005): Bilag 1: Brev fra Byantikvaren av 15. juni 2004 I Byantikvarens brev uttalte byantikvaren følgende om boligblokker som var planlagt utenfor fredningsområdet (side 1-2): «Da nærværende planforslag er holdt utenfor dette fredningsområdet, er det ikke noe poeng i å sitere bestemmelsene som gjelder innenfor samme. Fredningens formål kan imidlertid etter vårt skjønn ikke være uten virkning eller følger for tiltak som visuelt eller på annen mer indirekte måte medfører inngrep i fredningsområdet.» Byantikvaren siterer i forlengelsen fredningens formål, som inntatt ovenfor i dette brevet, samt utdypet sit syn videre på side 2, tredje og fjerde avsnitt: «Det avgjørende i forhold til ovennevnte momenter er høyden på de to blokkene som er foreslått innenfor felt B2. Deres øverste hjørner treffer terrenget på ca. c m, mens øverste gesimslinje vil ligge på c+45,6, altså ca. 12 m høyere. Dette er betydelig høyere enn gjennomsnittlig høyde på den fredede delen av Kikkut-eiendommen, og 6 m høyere enn det avstikkende høyeste punkt på kollen i bakre kant av eiendommen. Forholdet er overbevisende illustrert i bemerkningen/klagen som er innsendt av Ekely borettslag. ( ) Byantikvaren anser dette som stridende med fredningen av tilstøtende arealer og de forutsetninger som nettopp er anført.» Byantikvaren konkluderte (side 3) med at: «planforslaget medfører sterk konflikt med kulturminne- og kulturmiljøinteresser på forskjellige nivåer og på forskjellige måter. Forslaget frarådes derfor sterkt.

4 Advokatfirmaet DSA as Side 4 av 6 På grunn av konflikten med nasjonale interesser tilknyttet Edvard Munchs atelier og kunstnerkolonien Ekely, slik disse interessene er stadfestet ved Riksantikvarens fredningsvedtak av Av den grunn oversendes planforslaget til Riksantikvaren idet vi ber direktoratet vurdere å reise innsigelse mot det.» Få dager etter Byantikvarens oppfordring, sluttet Riksantikvaren seg til Byantikvarens vurderinger og fremmet innsigelse mot tiltaket på tilgrensende eiendom: Bilag 2: Riksantikvarens brev av 18. juni 2004 Fra Riksantikvarens vurdering vises det til at det ved fredningen av Kikkutkollen ble lagt til grunn at det ikke skulle iverksettes tiltak som kunne endre omgivelsenes karakter. På side 3-4 i Riksantikvarens brev av 18. juni 2004 står det: «Da fredningssaken ble reist, vurderte Riksantikvaren spørsmålet om fredning av hele Kikkuttomta. Ideelt sett mente Riksantikvaren at Kikuttomta i sin helhet burde bevares som grønt ubebygget område, men fant det ikke rimelig å innlemme hele eiendommen i områdefredningen. Når det nå fremmes planer med bebyggelse på felt B2 som vil gripe inn i det visuelle bilde fra fredningsområdet og stikke opp over Kikkutkollen, bryter man med hele ideen bak fredningen. Riksantikvarens syn har vært og er at ny bebyggelse som blir synlig fra det fredete området må tilpasses omgivelsene når det gjelder bygningstypologi, dimensjoner, form og materialbruk. Skal felt B2 bebygges skal, etter Riksantikvarens vurdering, ingen bygningsdel stikke høyere i terrenget enn til cote 38.» Riksantikvaren fremmet den gang innsigelse til boligplanene tett opptil Kikuttkollen på grunn av bygningenes visuelle effekt inn på verneområdet, og Oslo kommune endret reguleringsplanen i henhold til innsigelsen. Utbyggingen ble redusert ved at deler av planlagt utbyggingsområde ble omregulert til friareal, og andre deler fikk redusert byggehøyde for å ikke rage høyere enn Kikkutkollen. Antall planlagte boenheter på tilgrensende areal ble den gang redusert for å komme i samsvar med fredningsbestemmelsene for Kikkutkollen. Vernebestemmelsene for Kikkutkollen er ikke endret siden Forståelsen av de begrensninger vernet setter for utbygging på tilgrensende arealer må tolkes og håndheves på samme måte i 2017 som i Det er da vanskelig å se hvordan en bolig på tolv meters høyde som planlegges inntil vernegrensen, og ruver seks meter over kollens høyeste punkt, er forenelig med den forståelsen av vernebestemmelsene som ble lagt til grunn i Det er vår vurdering at tiltaket som helhet får en dominerende plassering på tomten med stor visuell effekt for fredningsområdet, slik bildet ovenfor viser. Utbyggingen som helhet utgjør et vesentlig inngrep i fredningsområdet, og dette vilkåret for dispensasjon er dermed ikke oppfylt for de omsøkte tiltak knyttet til denne utbyggingen. Det påpekes også at byantikvaren ikke en gang har vurdert bygningen og tiltaket som helhet opp mot verneformålet, herunder bygningens tilpasning til omgivelsene når det gjelder bygningstypologi, dimensjoner, form og materialbruk, slik det i 2005 ble gitt anvisning på. Dersom Byantikvarens dispensasjonsvedtak blir stående, er det stikk i strid med den etablerte praksis og forståelse av vernebestemmelsenes betydning for utbygging på Kikkuttomta. Det er vanskelig å finne grunnlag for den nye praksis i fredningsvedtak og fredningsformål, og det vil også utgjøre et brudd på forvaltningsrettslige prinsipper om likebehandling Om særlige tilfelle Det er en snever adgang til dispensasjon i særlige tilfeller, jf. Ot.prp. nr. 51 ( ) s :

5 Advokatfirmaet DSA as Side 5 av 6 Etter tredje ledd er det åpnet for å gi dispensasjon fra fredningsvedtaket på samme måte som etter 15a og 20. Etter denne bestemmelsen vil det være en begrenset adgang til å gi dispensasjon. Det er behov for en slik hjemmel fordi det på fredningstidspunktet ikke vil være mulig å forutse alle situasjoner som vil kunne oppstå. Med særlige tilfelle har man bl.a. tenkt på tiltak som er nødvendig av hensyn til formålet med fredningen og tiltak av vesentlig samfunnsmessig betydning. Også andre helt spesielle forhold kan begrunne et unntak. Det er imidlertid et vilkår at tiltaket ikke medfører vesentlig inngrep i det fredete området. Det vises også til Riksantikvarens rundskriv av (endret ): Med særlig tilfelle menes bl.a. tiltak som er nødvendig av hensyn til formålet med fredningen. Forhold som er viktig for eier for fortsatt bruk av eiendommen, vil som oftest tilfredsstille kravet til særlig tilfelle. Eksempler på dette er fornyelse av våtrom og kjøkken. Også tiltak av vesentlig samfunnsmessig betydning som for eksempel universell utforming og andre helt spesielle forhold kan begrunne et unntak, jf. Ot.prp. nr. 51 ( ) s Andre tiltak som er nødvendig av hensyn til formålet med fredningen og som derfor kan tilfredsstille kravet til særlig tilfelle kan være: istandsetting og restaurering tilbakeføringer til opprinnelig eller tidligere utseende og konstruksjoner, under forutsetning av at tiltaket kan gjøres på et sikkert dokumentert grunnlag, og i tråd med tradisjonelle metoder og materialbruk brannsikringstiltak andre tiltak som skal beskytte kulturminnet Det påpekes at tiltaket som er planlagt realisert og som det gis dispensasjon til fordel for er én enebolig for privat beboelse. Det er derfor ikke tiltak som gjennomføres av hensyn til formålet med fredningen. Det er heller ikke et tiltak av samfunnsmessig betydning. Bygningen har ikke et allmennyttig formål, men er en bolig som vil bidra til en privatisering av Kikuttomta og redusere det eneste friområde i et ellers tett utbygd boligområde. Private boliger bør oppføres på andre og mer egnede tomter hvor de ikke kommer i konflikt med allmennhetens interesser og offentlige fredningshensyn. Vi kan etter dette ikke se at det omsøkte tiltak er et slikt «særlig tiltak» i kulturminnelovens forstand. Byantikvaren har heller ikke i vedtaket gjort en begrunnet vurdering av hvordan en privat bolig oppfyller dette vilkåret, som i henhold til forarbeidene og rundskriv tar sikte på helt andre typer tiltak enn dette. 2. Saksbehandlingsfeil Da Byantikvaren har gitt dispensasjon for veg, murer og planering uten å ta i betraktning tiltakenes formål å realisere en 12 meter høy bygning inntil fredningsgrensen - er det heller ikke foretatt en helhetlig og begrunnet vurdering av om tiltaket samlet sett utgjør et vesentlig inngrep i fredningen. Byantikvaren har heller ikke gitt en begrunnelse for vurderingen av hvorfor tiltaket er et «særlig tiltak». Byantikvaren har med dette ikke begrunnet vedtaket opp mot vilkårene i kulturminnelovens dispensasjonsbestemmelse. Forvaltningslovens begrunnelsesplikt i forvaltningslovens 24 og 25 er således ikke oppfylt. Manglende vurdering og begrunnelse er særlig kritisk når Byantikvaren har foretatt en helomvending i sin praktisering av fredningsbestemmelsene og deres betydning for bygninger på tilgrensende areal. Vedtaket innebærer at fredningsbestemmelsene for Kikkutkollen forvaltes stikk i strid med hva Byantikvaren (og Riksantikvaren) tidligere har lagt til grunn i forbindelse med reguleringsplanen for St. Edmunds vei 37. En slik snuoperasjon og forskjellsbehandling krever en etterprøvbar begrunnelse forankret i fredningsbestemmelsene og lovens dispensasjonsvilkår.

6 Advokatfirmaet DSA as Side 6 av 6 Vedtakets mangelfulle begrunnelser hva gjelder vurderingen av tiltakene opp mot dispensasjonsbestemmelsens to sentrale vilkår, samt manglende vurdering av selve bygningen opp mot fredningens bestemmelser og formål, er saksbehandlingsfeil som kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold. Vedtaket er ugyldig, jf. forvaltningsloven Vedrørende dispensasjon om bruk av atkomstvegen Avslutningsvis påpekes også at de tiltak som er vurdert og dispensert til fordel for, ikke har vært gjenstand for en tilstrekkelig vurdering av de farer og ulemper som kan oppstå ved en utbygging. Det er gitt dispensasjon til å bruke atkomstvegen til Kikkutkollen i byggeperioden og som fremtidig atkomst til privatboligen. Vegen er gammel og i dårlig forfatning. Som eneste atkomst vil den være utsatt for stor belastning med utkjøring av store masser etter utgraving til husets kjeller, samt materialer til byggingen. Vegen kommer ned på St. Georgs vei i en svært spiss og vanskelig vinkel, hvor det er vanskelig å se at anleggsbiler kan komme til uten at det må foretas nye inngrep i form av utvidelser av atkomstveg og kryss i St. Georgs vei. Ødeleggelser på vegen og eventuelle inngrep her vil være i strid med fredningsbestemmelsene punkt Vi kan ikke se at Byantikvaren har foretatt en troverdig vurdering av atkomstvegens egnethet, farene for ytterligere skader og behovet for ytterligere inngrep. 4. Oppsummering og konklusjon Byantikvarens dispensasjonsvedtak er ugyldig. Kulturminnelovens vilkår for dispensasjon i 19, jf. 15a, er ikke oppfylt: Tiltaket er ikke et særlig tilfelle, og tiltaket i sin helhet vil med sin dominerende visuelle effekt for fredningsområdet utgjøre et vesentlig inngrep i vernet. I tillegg til at vedtaket er ugyldig fordi de materielle vilkår for dispensasjon etter kulturminneloven ikke er oppfylt, lider vedtaket også av saksbehandlingsfeil i form av manglende vurderinger og begrunnelser som medfører ugyldighet, jf. forvaltningsloven 24 og 25, jf. 41. I tillegg er vedtaket også på grunnlag av en usaklig forskjellsbehandling. Byantikvaren legger til grunn en praktisering av fredningsbestemmelsene for Kikkutkollen stikk i strid med den forståelse som er lagt til grunn i tidligere utbyggingssak på samme sted, uten at det er ikke vist til noen saklige hensyn som begrunner forskjellsbehandlingen. Med vennlig hilsen Advokatfirmaet DSA as Tine Larsen Advokat Pål Martin Sand Advokat