Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 16/2299 /49242/18-PLNID Jacqueline Anne Randles

Transkript

1 Saksfremlegg Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 16/2299 /49242/18-PLNID Jacqueline Anne Randles Telefon: Saken skal behandles i følgende utvalg: FSK NORDLYSKVARTALET OFFENTLIG ETTERSYN Innstilling til vedtak: Planforslaget for plan 1882 Detaljregulering for Nordlyskvartalet legges ikke ut til offentlig ettersyn slik forslaget foreligger. Planforslaget må endres med hensyn til byggehøyde. Byggehøyde på ny bebyggelse skal ikke overskride kote c+31,1 m, jfr. sentrumsplanens pkt III, 2. Britt Elin Steinveg Administrasjonssjef Mette Mohåg Avdelingsdirektør bymiljø Sammendrag Kort sammendrag av målsetning og hovedinnhold Asplan Viak AS fremmer, på vegne av Nordlyskvartalet AS, forslag til detaljregulering av Nordlyskvartalet. 70 grader Nord arkitektur AS har hatt ansvar for skisseprosjektet som ligger til grunn for planforslaget. Mål for planen Side 1 av 14

2 Hensikten med planen er å tilrettelegge for kombinasjonsbebyggelse for bolig, forretning og kontor med parkeringsgarasje. Planen legger opp til stenging av kjøreveg Rådhusgata, opparbeidelse av offentlig uteareal, gangveg, samt uteserveringsmuligheter mellom fasaden og gangvegen. I tillegg skal trafikkarealer rundt kvartalet oppgraderes. Til oppstart av planarbeidet satte administrasjon føringer om at byggehøyde ikke skulle overskride gesimshøyden for Rådhuset, c+31,1 m for å vise hensyn til både Rådhuset, offentlig parkareal og bebyggelse rundt, og samtidig sikre en god og helhetlig utvikling i området. Disse føringene har vært presisert kontinuerlig i løpet av planprosessen. Forslagsstiller har fremmet et planforslag med maksimal byggehøyde på c +44,9 m, det vil si 13,8 m høyere enn føringer gitt i oppstartsmøtet. Figur 1 Plankart Nordlyskvartalet Hovedinnhold Planforslaget rommer inntil 110 boenheter. Det foreslås bolig i andre etasje over Vestregata med næring i første etasje. Langs Grønnegata er det boliger fra og med tredje etasje opp til tiende etasje. Første og andre etasjer tilrettelegges for næringsformål. Det tilrettelegges for parkeringsgarasje i underetasje med innkjøring fra Skanckesmuget. Side 2 av 14

3 Planforslaget legger opp til en opptrapping av varierende høyder fra lavest mot Vestregata og Rådhusparken, til høyest mot nordøst langs Grønnegata. Planområdet omfatter offentlig parkareal som tilhører Rådhusparken og tilrettelegges for gang- og sykkelveg der kjøreveg (Rådhusgata) er i dag. Et område mellom den nye fasaden og gangveg foreslås som en fortsettelse av Rådhusparken med ønske om et offentlig formål, slik at området oppleves som offentlig tilgjengelig med uteservering og nærlekeplass for de minste barna. Vurdering Planforslaget gjelder et bolig- og forretningsbygg ved en sentral offentlig park, i et kvartal preget av lav trehusbebyggelse. Det planlagte bygget vil få et betydelig volum og en høyde vesentlig over andre bygg i området, også Rådhuset. Bygget vil bli svært synlig fra flere viktige punkt i sentrum, og vil med foreslått høyde og volum overta Rådhusets rolle som signalbygget i kvartalet, og samtidig virke særlig dominernede i forhold til Rådhusparken. Siktlinjen sett fra vest over til fastlandet vil bli sterkt berørt, og flere boliger langs overliggende gater vil miste utsikt. Dagens sentrumsplan inneholder ikke konkrete høydebestemmelser for nye tiltak, men pkt III, 2 krever at «det skal stilles høye arkitektoniske og estetiske krav til ny bebyggelse mot offentlige byrom», samt at «det tillates ikke bygninger med byggehøyder som skyggelegger viktige offentlige byrom». Det har i en rekke sammenhenger vært tatt opp at Tromsø bør ha en høyhusstrategi. I forslag til revidert sentrumsplan, som snart kommer på høring, tar man sikte på å fastlegge høyder for sentrale deler av sentrum. Uansett vil høyder og hvilke høyder som tåles bero på en vurdering av en rekke forhold, herunder karakter og funksjon til ny og eksisterende bebyggelse, eksisterende høyder, sol og skygge, siktlinjer osv. Også individuelle oppfatninger og holdninger vil kunne spille inn. Administrasjon mener i dette tilfellet at overgangen fra lav trebebyggelse i Grønnegata i nord til en ny bebyggelse med moderne uttrykk som går opp til høyde c + 44,9 vil være uheldig og stride med krav til utforming om estetikk i dagens sentrumsplan. Kommunens vurdering forsterkes med bruk av 29-2 i plan- og bygningsloven som sier at «ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Side 3 av 14

4 Det er åpenbart at også området /kvartalet nord for foreliggende prosjekt vil være gjenstand for endring og omdanning. Når det faktisk vil skje vil stor grad være opp til respektive grunneierne. En slik utvikling vil selvsagt påvirke omgivelsene, men vi mener likevel ikke at dette gir grunnlag for den høyden som her ønskes fra forslagstillerens side uten at dette er en del av en større plan. Høyden blir tilfeldig, og helt uten referanse til eksisterende struktur. Fra administrasjonens side fremholdes prinsippet om at Rådhuset, som signaturbygg i sentrum, også i fremtiden skal være det mest dominerende bygg i kvartalet av hensyn til offentlighet og arkitektoniske uttrykk. I nordøst er det nylig vedtatt detaljregulering for boliger med takterrasse. Boligene i denne planen, plan 1870 som avgrenses av Storgata og Grønnegata, blir negativt påvirket av høyden og skyggelegging fra Nordlyskvartalet. Denne planen har en maksimal tillatt høyde på c+ 23,3 m og er tilpasset nåværende høyder i kvartalet. Administrasjon er ellers svært positiv til etablering av boliger i sentrum, samt flerbruk av offentlige parkareal, men mener at tilrettelegging for gode boliger og bruk av offentlig rom kan oppnås innenfor høyderammene satt ved oppstartsmøtet. Administrasjonen anbefaler at planforslaget ikke legges ut til offentlig ettersyn før høyden på planlagt bebyggelse reduseres i tråd med føringer gitt i oppstartsfasen, dvs at den nye bebyggelsen ikke skal overskride høyden på Rådhuset, c+ 31,1 m I et arbeidsmøte med forslagsstilleren den foreslo forslagstilleren at planforslaget kunne reduseres i høyden, slik at det sørøstlige hjørnet samsvarte med høyden på dagens Rådhus og at det nordøstlige hjørnet reduseres til +c 41,4 m. Administrasjonen mener fortsatt at en ytterligere reduksjon av den nordøstlige bygningsmassen må til for å kunne ivareta de viktige omgivelsene i kvartalet nevnte ovenfor, jf. diskusjon og vedtak i PLNID 1870 Storgata Som nevnt vil høydeangivelser være en del av revidert sentrumsplan. Dette innebærer at høyder vil bli vurdert i en større kontekst, noe som trolig vil kunne styrke forståelsen for de valg og vurderinger som gjøres. Side 4 av 14

5 01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument (ikke uttømmende) Dato: 01. Forslag til regleringsplankart Forslag til reguleringsbestemmelser Forslag til planbeskrivelse Forslag til ROS-analyse Forslag til Uteromsplan 1: VAO rammeplan OSG plan Forslag til trafikknotat Oppriss Grønnegata Terrengsnitt Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Kommunedelplan for sentrum Kommuneplanens arealdel Strategi for uterom (SPUTS) PLANID Planfakta Tall og faktaopplysninger om plan (ikke planvurdering) - Området er avsatt til nåværende sentrumsformål - Foreslåtte reguleringsformål: bolig/forretning/kontor, veg, gangveg, uteopphold - Maksimum antall boenheter: Planområdets størrelse: daa - Foreslåtte byggehøyde: maks C + 44,9 m - BRA: m2 - Parkering: tillater inntil 100 p-plasser i kjelleren Ingen innsigelser ved oppstartsvarsling Side 5 av 14

6 03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet partene) Komplett forslag til reguleringsplan Planprosessens spesielle sider 04 Planvurdering Dagens arealbruk Planområdet ligger sentralt i Tromsø sentrum og grenser til Rådhusparken mot sør. Området avgrenses av Grønnegata i øst, Skanckesmuget i nord og Vestregata i vest. Det består i dag av kontor og forretningsfunksjoner, med en ubebygd del i vest og nordvest som benyttes til parkering. Bygnings høyde i dag er på ca. c+ 29, 0 m. Bygningsmassen er nedslitt og preget av 60-tallsarkitektur. Figur 2 Eksisterende bebyggelse. Maks høyde her 29,0m Kvartalet mot vest (Vestregata) består av boliger i 2-3 etasjer og et menighetshus. Vestregata 50, på hjørnet mot Rådhusgata er vernet i Sentrumsplanen. Kvartalet ellers er avsatt til boligformål. Side 6 av 14

7 Figur 3 Tre bebyggelser i Vestregata Kvartalet mot nord-øst (Grønnegata) består av boliger og næringsbebyggelse i 2-3 etasjer samt menighetshus for Frelsesarmeen. Store deler av bebyggelsen er vernet. Her er nylig vedtatt plan 1870 for en økning i antall boenheter. Byggehøyde/volu m Totalt er den planlagte bebyggelsen på 10 etasjer, c+ 44,9 m, men trappes ned til 3 etasjer mot Vestregata og 7 etasjer mot Rådhusparken- Grønnegata. Bebyggelsens gesimshøyde mot vest (Vestregata) blir c+26,0 m, med maksimalt tillatt høyde inklusive rekkverk satt til c + 26,9. Maksimalt tillat høyde inkludert rekkverk mot sørøst (hjørnet Grønnegata/Rådhusgata) er på c 36,2 m. Det terrasserte utforming av bygningsvolumet gjør at mange av leilighetene vil få romslige terrasser henvendt mot sør og vest, alle andre leiligheter vil ha private balkonger. Felles uteoppholdsareal skal løses på takterrasser i kvartalets søndre del. Side 7 av 14

8 Figur 4 Sett fra nord i Grønnegata Figur 5 Fra norrd i Vestregata Utbyggers konsept utfordrer kvartalets byggehøyder, og utgjør et brudd med bebyggelsesstrukturen i Rådhuskvartalet og omkringliggende områder. Arkitektonisk virker prosjektet spennende med en opptrapping fra vest til øst som skal sikre solrike takterrasser som kan brukes aktivt store deler av året. Overgangen fra gammel trebebyggelse er brå og lite harmonisert, og viser lite hensyn til de bevaringsverdige trehusene i Grønnegate. Side 8 av 14

9 Kommunen er positiv til ombygging av kvartalet, men mener at andre områder i sentrum, samt de nye transformasjonsområdene i Nordbyen og Stakkevollvegen er bedre rustet til en så stor høyde. Kommunen har utredet alternative områder hvor høyhus kan være aktuelle, da med fokus på utpregete nærings- og forretningsområder ved nord- og sørenden av Stakkevollvegens østside. En forutsetning er at eksisterende boligbebyggelse ikke skyggelegges i urimelig grad. Solforhold, lys- og skyggelegging Kvartalet mot nord vil få økt skyggelegging hele året. Boligene nærmest Skanckesmuget blir sterkest berørt, men på grunn av kort avstand til Nordlyskvartalet ville disse boligene fått dårligere solforhold selv med en lavere utbygging. Kvartalet mot nord-øst (nord for Veitasenteret) som nylig er regulert (plan 1870) har planer om å etablere felles takterrasser for å oppnå brukbare solforhold. Nordlyskvartalet vil kaste skygge på disse takterrassene i tidsrommet fra kl. 17:00 til 19:30 i sommermånedene. Ytterligere skyggelegging av bomiljø i sentrum bør unngås der det er mulig. Uterom og lekeareal Forslagsstiller ønsker å etablere uterom langs fasaden i sør. Dette området er foreslått som offentlig, men er i dag et privat område som grenser mot offentlig vegareal. Planen foreslår at området gjøres om til en forlengelse av Rådhusparken, med stenging av kjørevegen og opparbeiding av gangveg. Det er viktig at uterommet ikke fremstår som privat og at det er tilgjengelig for alle. Side 9 av 14

10 Forlengelsen av Rådhusparken, samt stenging av Rådhusgata anser kommunen som svært positiv og vil vesentlig forbedre dette viktige byrommet. Samlet lek, uteromsareal, adgang til bebyggelse og uteserveringsmuligheter utgjør 528 m2. Rådhusparken vil kunne bli brukt til uteopphold av kvartalets beboere, uten at det kan regnes som «uteoppholdsareal» i planen. Felles uteoppholdsareal er ellers løst på tak. Nærmeste lekeplasser er Steensparken, Gyllenborg og Kongsparken. Steensparken skal ikke opparbeides som lekeplass i forbindelse med planen, men kan dekke formål til kvartalslekeplass slik det er skissert i dagens sentrumsplan. Steensparken skal vurderes på nytt i pågående revisjon av sentrumsplanen. Gyllenborg defineres som sentral lekeplass. Nærlek løses i uteromsplan. Universell utforming (UU) Side 10 av 14

11 Alle utearealer på tak er tilgjengelig for alle (universell atkomst) mens deler av lekeplassen på bakken mot Rådhusparken kan gjøres tilgjengelig for alle. Høydeforskjell mellom Grønnegata og Vestregata er ca. 5 m, Rådhusparken er ca. 40 m bred så fall i Rådhusgata blir ca. 1:8. Det er vanskelig å oppnå flatere terreng uten store inngrep. Steensparken er ikke tilgjengelig for alle fra Nordlyskvartalet grunnet stigningsforhold. Tilgang til Gyllenborg blir også vanskelig. På grunn av stigningsforhold til Steensparken, Gyllenborg skole og delvis i Rådhusparken er ikke uteoppholdsareal tilgjengelig for alle (universell utformet). Barn/unge og oppvekst Felles uteoppholdsareal løses på tak, og er ikke ansett som optimalt med tanker på barn og unge. Lekeareal tiltenkes løst gjennom bruk av nærliggenge offentlige lekeplasser/parkarealer dvs Steenspark og Rådhuspark, samt Gyllenborg barneskole. Et lite lekeareal for de minste barn planlegges langs den sørligste fasaden av bygget. Rikspolitiske retningsliner for å styrke barn og unge sine interesser i planlegging sier at: «Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare.» Skjerming av barn for støy, støv og trafikk i en slik byplan er vanskelig, men håndteres på beste mulig måte gjennom rekkefølgebestemmelser om støy- og støv, samt trafikale løsninger som vil gi bedre fortau- og kryssmuligheter over Vestregata. Adkomst til offentlige lekeareal blir fortsatt vanskelig for barn, som må krysse over trafikkerte veger for å komme seg frem til både Steenspark og Gyllenborg skole. Universell utformete adkomster til disse lekearealene blir også utfordrende på grunn av stigningsforhold fra Grønnegata opp til Gyllenborgskole. Skolekapasitet Sentrum har utfordringer knyttet til boligetablering målt opp mot skolekapasiteten ved Gyllenborg skole. Hver enkelt plan vil i liten grad påvirke skolekapasiteten i seg selv, men samlet sett vil planlagte prosjekter i blant annet Nordlyskvartalet, Vestregata og Storgata muliggjøre et antall boliget som intensiverer behovet for tiltak innenfor Gyllenborg skolekrets. Kommunestyret har allerede vedtatt tiltak som en del av kommuneplanens samfunnsdel. Side 11 av 14

12 Trafikk Planen tilrettelegger for en nyskapt trafikk på 636 kjøretøy pr. døgn fra Nordlyskvartalet. Det tilrettelegges for 118 parkeringsplasser for bil i dag er det ca. 50 parkeringsplasser i kvartalet. Parkering er i tråd med normer i kommuneplanens arealdel. Innkjøring til parkeringsgarasjen må skje fra Skanckesmuget. Kjøring ut av Skanckesmuget er mest hensiktsmessig til Vestregata. Forslagsstiller foreslår å vikepliktregulere Skanchesmuget mot Vestregata, en løsning som er i tråd med vegnormalenes krav til sikt. Dette kan imidlertid ikke reguleres i en arealplan. Det tilrettelegges for 286 sykkelparkeringsplasser i kjeller og 43 sykkelplasser for besøkende til næringsarealene disse plasseres utendørs ved inngang fra Rådhusgata. Side 12 av 14

13 05 Vurdering av merknader og evt. innsigelser Ifm. Varsel om oppstart kom det inn 6 merknader/innspill til varselet, hvorav alle var fra offentlige myndigheter. Følgende er spesielt relevant for saken: Troms fylkeskommune : Ber om at det utarbeides en plan som ivaretar estetiske hensyn både for kvartalet i seg selv og i forhold til omgivelsene. Viser pkt. III, 2 i gjeldende sentrumsplan. Ny bebyggelse må i form og uttrykk ikke bli dominerende mot det offentlige rommet og eksisterende bl.a. vernet bebyggelse. Ny bebyggelse må være lavere enn dagens Rådhus. Må ta tilstrekkelig hensyn til bakenforliggende bebyggelse i Vestregata ved volumoppbygging ot utforming. Ber om at bebyggelse, uteoppholdsarealer og veiarealer legger til rette for tilgjengelighet for alle brukergrupper. Tilrettelegging for bil/parkering bør være på et minimum. Troms fylkeskommune, samferdsels- og miljøetaten : Gjør oppmerksom på pågående utredning av fremtidig kollektivtrase gjennom Tromsø sentrum. Konkret utredes alternative traseer gjennom Sjøgata og Grønnegata. En busstrasé gjennom Grønnegata for hovedlinjene vil influere planområdet for Nordlyskvartalet. Planarbeidet må hensynta konklusjoner og løsninger som kommer frem i dette arbeid. Fylkesmannen i Troms : Barn og unger konsekvenser må vurderes. Tiltakets påvirkning på viktig friluftsområde må vurderes, beskrives og tas hensyn. Universell utforming må redegjøres for i beskrivelsen. Anbefaler at uteromsplan viser hvordan dette er ivaretatt. 07 Konklusjon Side 13 av 14

14 Forslaget bryter med omkringliggende bebyggelse og høyden og forsterker en allerede uheldig kobling mellom gammelt og nytt. Utforming- og estetikk krav i den nåværende sentrumsplanen gir uttrykk for at det skal stilles høye arkitektoniske og estetiske krav til ny bebyggelse mot offentlige byrom, slike vurderinger inkluderer vurdering av høyde. Sett i sammenheng med 29-2 «Visuelle kvaliteter» i Plan- og bygningsplanloven kan «ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelse og plassering». Administrasjon mener at høyden fører til negative nær- og fjernvirkninger for sentrums silhuett og skyggelegge, særlig i et område der Rådhuset skal fremmes som et viktig signaturbygg, med tilhørende offentlig byrom. Grønnegata vest representerer et mulig transformasjonsområde i sentrum, som skal vurderes helhetlig mht funksjoner, struktur, høyder og volum i den kommende sentrumsplanen. Med dette bakteppet skaper det liten sammenheng å fremme foreliggende planforslag slik det foreligger, nå. Etablering av ønsket høyde ved Nordlyskvartalet vil skyggelegge boliger i en nylig vedtatt plan i nordøst, plan I tillegg vil et så høyt bygg bidra til at flere bygg vest for planområdet mister utsikt, og får endret opplevelsen av å bo i et ellers historisk og lavt kvartal. Administrasjonen er positiv til etablering av en andel boliger i sentrum over plan 2, samt utnyttelse av offentlige park til nytte for befolkning, men mener at det kan oppnås innenfor de høyderammene som var skissert i oppstartsmøte. Administrasjon anbefaler at planen justeres mht høyden før det legges ut til offentlig ettersyn. Side 14 av 14