Det vil bli utarbeidet egen søknad for felles veg, teknisk anlegg og lekeplass mm som boligene er avhengig av. Denne vil bli nabovarslet separat.

Transkript

1 Bygg Prosjekt AS Adresse: Møllendalsbakken 2 A 5009 BERGEN Bergen Kommune Etat for Byggesak og Private Planer Seksjon Byggesak Postboks BERGEN Telefon E-post post@byggprosjekt.no Mobil / Bank Org nr No MVA Byggteknisk rådgivning Arkitekttjenester Byggherre ombud Legalisering av eiendom Seksjonering av eiendom Ansvarlig søker Ansvarlig proskjekterende Sakkyndig ved tvister Deling av grunneiendom Bergen den: Redegjørelse / beskrivelse av tiltak ved søknad om rammetillatelse for oppføring av tomannsbolig. Gnr. 87, bnr. 200 og 201, Apeltunvegen (ikke registrert adresse) Tiltakshaver: Solidia AS. Innledning: Undertegnede er engasjert av Solidia AS v/henrik A. Lund som ansvarlig søker for søknad om rammetillatelse for oppføring av tomannsbolig med tilhørende installasjoner og anlegg. Søknaden omhandler: Søknad omhandler følgende forhold: Søknad om oppføring av tomannsbolig m/carport og tilhørende installasjoner, atkomst mm. Terrengmessige bearbeidinger som følge av tiltaket, interne veger på tomtene. Dispensasjon fra bestemmelser til kommuneplanens areal. Dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven Det vil bli utarbeidet egen søknad for felles veg, teknisk anlegg og lekeplass mm som boligene er avhengig av. Denne vil bli nabovarslet separat. Reguleringsmessige forhold: Eiendommen er regulert og omfattes av P , Fana bydel, Gnr. 87, bnr. 1, 7, 11, 191 og 192. Endring av B1 ved Apeltunvegen / Apeltunvassdraget. Denne planen suppleres med bestemmelser i P , Fana bydel, Gnr. 40, 87, 88, 120 og 121. Apeltunvegen / Apeltunvassdraget. I tillegg har Kommuneplanens Arealdel bestemmelser som har betydning for tiltaket. Eiendommene er lokalisert i område som inngår i Hensynssone 270 Konsesjonsområde fjernvarme Flesland Sentrum. Side 1 av 6

2 Tiltaket er i hovedsak utformet i samsvar med bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan, men bestemmelser om parkering i planen er noe uklare /mangelfulle. Etter forhåndskonferanse med bygningsmyndighetene er man kommet til at tiltakene krever dispensasjon fra gjeldende bestemmelser til Kommuneplanens Arealdel for parkering dersom tiltakene skal gjennomføres slik planbeskrivelsen i gjeldende plan legger opp til. Det er senere avklart at det ikke er inntatt bestemmelser om krav til uteoppholdsareale i reguleringsendringen i samsvar med planbeskrivelsen, slik at det formelt er kravene til uteoppholdsareale i plannr som gjelder for tiltaket. Vann- og avløp: Boligene vil bli tilknyttet offentlig vann- og avløp via private fellesledninger. Det er stilt krav i gjeldende plan at det skal foreligge godkjent VA-rammeplan før det kan gis byggetillatelse. Det er utarbeidet rammeplan for VA i forbindelse med reguleringsendring P , og vi formoder denne planen er godkjent sammen med reguleringsendringen. Avkjørsel: Boligene vil få avkjørsel til offentlig veg via privat felles veg som skal opparbeides i forbindelse med utvikling av feltet. Felles privat vei vil bli tilknyttet eksisterende privat veg med avkjørsel til offentlig veg Apeltunvegen. Alle interne veger i feltet er regulert i gjeldende plan. Parkering: Det er ikke inntatt bestemmelser om parkering i gjeldende plan, slik at det er bestemmelser til Kommuneplanens arealdel som er bestemmende for tiltaket. Samlet tiltak med 3 tomannsboliger krever i alt 15 parkeringsplasser i hht. punkt 15 i bestemmelsene til Kommuneplanens areladel. Det er da lagt til grunn at det skal opparbeides parkering i samsvar med Bil P4 i parkeringstabell (1,4 plasser pr. 100m 2 BRA). Det er avsatt 4 plasser til felles parkering i tillegg til 1 plass ved hver bolig, i alt 10 plasser. Det søkes om dispensasjon fra krav til parkering inntatt i bestemmelser til kommuneplanens arealdel. I brev vedr. tilleggsopplysninger til forhåndskonferanse fremgår det at bygningsmyndighetene vil fronte at det tilstrebes at biler som parkeres i carport har mulighet til å snu på egen eiendom, slik at man unngår at men benytter felles vei til snuplass. Vi antar at dette er begrunnet med hensynet til sikkerheten, og er ikke uenig i at dette skulle vært ønskelig å gjennomføre. Imidlertid er tomtene av en slik størrelse, at det ikke er mulig å få tilstrekkelig avstand fra felles vei til bygning som gir plass til å snu på egen eiendom. Infrastruktur/energi: Tiltaket er lokalisert i konsesjonsområdet for fjernvarme, og er samlet sett av en slik størrelse at det utløser tilknytningsplikt for fjernvarme. Vi har vært i kontakt med BKK, og de her bekreftet at de ikke kan levere fjernvarme til den aktuelle adressen. Det må derfor formelt søkes om dispensasjon fra bestemmelser til Kommuneplanes arealdel for tilknytningsplikt for fjernvarme. Det fremgår videre i bestemmelsene til Kommuneplanes arealdel at for tiltak som ikke tilknyttes fjernvarme skal det redegjøres for vurderinger som er gjort for å oppnå redusert energibruk, klimagassutslipp og bruk av alternative fornybare energikilder. Boligene er prosjektert med isolasjonstykkelser i samsvar med krav inntatt i teknisk forskrift. Det er lagt opp til at man skal tilfredsstille kravene både med hensyn til energitiltak og fullstendig kontroll etter TEK 14. Boligene vil få installert skorstein og ildsted slik at det kan benyttes biobrensel som energibærer til oppvarming. En del av energibehovet til boligene vil bli Side 2 av 6

3 dekket med direktevirkende elektrisitet som ikke gir lokale utslipp av klimagasser. Min. 40% av netto varmebehov forutsettes dekket av biobrensel i rentbrennende ovner. Bruk av biobrensel i rentbrennende ovner gir lave utslipp av svevestøv etc., og gir ikke økt utslipp av Co2 i ett totalregnskap. Uteoppholdareal: Planbeskrivelsen utarbeidet forut for reguleringsendringen legger opp til at det sette krav til min. 50m 2 privat uteoppholdsareal pr. enhet på egen grunn. Etter det vi kan se er dette ikke inntatt i reguleringsbestemmelsene. Siden reguleringsendringen skal suppleres av opprinnelig plan , vil det være kravet til min. 250m 2 uteoppholdsareale pr. boenhet for tomannsboliger i 3.3 som i utgangpunktet vil være bestemmende for krav til uteoppholdsareale. Det er opprettet matrikkelenheter i samsvar med tomtegrenser satt i reguleringsplan for en enkelte enhet. Tomtestørrelsen er fra ca. 185m 2 til ca. 325m2. Vi antar det ikke har vært til hensikt å dele tomter som ikke lar seg bebygge i samsvar med gjeldende reguleringsbestemmelser, men at dette skyldes en forglemmelse ved utarbeidelse og gjennomføring av reguleringsendringen. Vider anser vi at plankartet med angitte tomtestørrelser og tillatt grad av utnytting går foran bestemmelsene om krav til uteareale. All den tid det allikevel må søkes om dispensasjon fra planbestemmelsene vedr. parkering og tilknytningsplikt til fjernvarme, vil vi formelt søke om dispensasjon fra krav til uteoppholdsareale. Tiltakets høyder: Tiltaket er ikke detaljprosjektert i sin helhet. Det tas derfor høyde for at detaljprosjektering medfører mindre endringer av plassering mm. Oppgitte kotehøyder for O.K. gulv og møne kan avvike inntil 0,5 m. Dette gjelder spesielt der vi ser at det kan være gunstig å endre høydeplassering for tilpasning til felles atkomstveg i samsvar med planbestemmelsene. Plassering i horisontalplanet: Gjeldene reguleringsplan har angitt byggegrense mot sør og mot Bjørnevegen i nord vest. Grunnet tomtenes størrelse og utforming vil planlagte bebyggelse komme nærmere grense mot øst og nord enn lovens minstekrav på 4m. Det samme gjelder avstand internt mellom bygningene. Slik planen tomtedeling og gjeldene plan er utført, er det ikke mulig å bebygge tomtene uten dispensasjon fra avstandsbestemmelsene eller samtykke fra eier av naboeiendommer. Boligenes utforming: Boligen er utformet som en tradisjonell tomannsbolig over 3 etasjer. Den aktuelle boligen er utformet med saltak og takopplett. Boligen vil bli oppført med yttervegger over grunnmur i tre med liggende panel. Taktekking vil være betongtakstein eller lignende. Grunnmur og fundamenter i plasstøpt betong eller tilsvarende. Beregning av grad av utnytting: Ved beregning av grad av utnytting har vi lagt til grunn samlet tomteareal, samlet areal for alle boligene, og samlet areal til parkering på egen tomt. Felles parkering inngår ikke beregningsgrunnlaget. Vi har benytte arealet somer oppgitt i matrikkelen ved fastsettelse av byggetomtens areal som inngå i beregningsgrunnlaget. Side 3 av 6

4 Sikringstiltak: Planlagt bearbeidelse av tomten medfører at det vil oppstå sprengte fjellskjæringer mot nord. I tillegg er det bratte skrenter og sprengte skjæringer mot Bjørnevegen (Osbanetraséen). Det er stilt krav i gjeldende reguleringsplan at det skal foretas en geoteknisk vurdering av tiltaket ved byggesak. Kartlegging av sikring og sikringsarbeider ser vi som naturlig vil skje i forbindelse med utførelse av grunn- og terrengarbeider. Beregning av gebyr/tidsfrister: Som det fremgår herunder, søkes det om dispensasjon fra flere bestemmelser i gjeldende planer. Vi gjør oppmerksom på at dette ikke skyldes at tiltaket er planlagt i strid med gjeldende bestemmelser, men at planbestemmelsene er utformet slik at det ikke er mulig å bebygge eiendommene i samsvar med planbestemmelsene. Moa. inneholder gjeldende planer motstridende bestemmelser som gjør at man kommer i en såkalt "catch 22" situasjon. I tillegg til at bestemmelser om parkering er uklart utformet, overstiger arealkrav til privat uteoppholdsareale i planbestemmelsene for 6 boenheter det samlete arealet for de samme 6 eiendommene. Vi ber derfor kommunen ser bort fra at søknaden ikke er underlagt tidsfrister, og behandler den innenfor 12 uker, slik som fristen ville vært for en "ren" rammesøknad. Det fremgår videre av 1 6 i gebyrregulativet til Etat for Byggesak og Private Planer at det kan søkes om redusert gebyr når det foreligger særlig grunn. Det søkes om fritak for gebyr for dispensasjonssøknad(er) i sin helhet. Som særlig grunn for gebyrfritak, henviser vi til at kommunen nylig har tatt til behandling og godkjent en reguleringsendring med motstridende bestemmelser, hvor det ikke er mulig å gjennomføre ett tiltak uten at det søkes om dispensasjon. Det fremstår som sterkt urimelig at tiltakshaver skulle bli belastet med gebyrer i størrelsesorden NOK ,- for forhold som denne ikke er herre over. Dispensasjon: Søknad om dispensasjon er gjengitt og begrunnet nedenfor: Plan og Bygningsloven 11 6 Rettsvirkning av kommuneplanen Bestemmelser til kommuneplanens arealdel, punkt 15, Parkering. Parkeringsdekning må dokumenteres ved alle søknader om tillatelse etter 20-1 bokstav a, b, d, g, j og l. Alle omsøkte tiltak skal ha parkeringsdekning som er i samsvar med krav i parkeringstabellen, eller andre krav hjemlet i reguleringsplan. Ved beregning av krav til parkering har vi lagt til grunn at tiltaket er lokalisert i område med krav 1,4 plasser pr. 100 m 2 BRA. Det er videre beregnet krav til parkering for hver tomannsbolig. Som det fremgår av planbestemmelser og plankart, er det avsatt 4 plasser for felles gjesteparkering. Slik tomtene er utformet, planbeskrivelse og bestemmelser forutsetter at bebyggelse og atkomst til den enkelte bolig utformes, er det ikke fysisk plass til 4 parkeringsplasser til hver tomannsbolig. Blant annet ville parkering lagt beslag på nødvendig uteoppholdsareale. Bestemmelser til kommuneplanens arealdel, punkt , Konsesjonsområde fjernvarme. Innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme er det tilknytningsplikt for nybygg, hovedombygging og feltutbygging med samlet areal på over 500m 2 BRA. Basert på ovenstående bestemmelse er det tilknytningsplikt til fjernvarme da feltet samlet sett er over 500 m2 BRA. BKK har gitt uttalelse der de bekrefter at de ikke kan levere fjernvarme til den aktuelle eiendommen Rettsvirkning av reguleringsplan Bestemmelser til Reguleringsplan , 3.3 Minste uteoppholdsareal pr. boenhet skal være: 250m 2 for eneboliger og tomannsboliger. 200 m 2 for tett/lav bebyggelse. Side 4 av 6

5 Da det ikke er inntatt bestemmelser om uteoppholdsareale i reguleringsendringen, er det bestemmelser i opprinnelig plan som setter krav til uteoppholdsarele. I planbeskrivelsen er det forutsatt min. 50m 2 privat uteoppholdsareale, og det er i beskrivelsen vist hvordan dette kan oppfylles. Tomtene er opprettet som egne matrikkelenheter, og er av en slik størrelse at kravet til uteoppholdsareale pr. boenhet ikke kan oppfylles Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Som de fremgår ovenfor, er det ikke mulig å bebygge fradelte parseller uten å komme i strid med avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven. Vi tror ikke dette har vært hensikten ved reguleringsendringen, men at dette har vært utilsiktet. Etter lovens bestemmelser er også forstøtningsmurer, skjæringer, fyllinger mm som er nærmere enn 4m fra nabogrense også avhengig av dispensasjon for å kunne gjennomføres. For å oppnå en fornuftig bearbeiding av tomten er det planlagt diverse skjæringer, fyllinger og forstøtningsmurer nærmere enn 4 m fra nabogrense. Dispensasjoner fra bestemmelser til kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og avstandsbestemmelsene må hjemles i Plbl 19-2 Dispensasjonsvedtaket. Det fremgår av loven at dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Planlagt tiltak omhandler 3 tomannsboliger i samsvar med planbeskrivelsen for gjeldende plan. Planen tillater ikke etablering av garasjer, boder eller lignende utenfor byggegrense. Carporter skal være integrert i tomannsboligene. Det er videre avsatt 4 parkeringsplasser på felles parkering for de tre tomannsboligene. Planbeskrivelsen for reguleringsendringen legger opp til at boligparkering i delfeltet skal skje på egen grunn, og gjesteparkering på felles parkeringsplass ved innkjørsel. Som det fremgår av planbestemmelser og beskrivelse med hensyn til krav til utforming av atkomst, krav til uteoppholdsareale, den enkelte parsells utforming og størrelse, bygningens plassering på tomten er det ikke fysisk plass til å opparbeide 4 parkeringsplasser pr. tomannsbolig. Hensynet med bestemmelsen om krav til parkering er å sikre tilstrekkelig areal til parkering for det enkelte tiltak. I det aktuelle tiltaket er det avsatt plass til parkering for en bil på den enkelte eiendom, og 4 felles plasser for gjesteparkering. Felles gjesteparkering vil gi en mer effektiv utnyttelse av parkeringen enn om den var lagt til den enkelte eiendom. I tillegg er tiltaket lokalisert i nærhet til Bybane, servicefunksjoner, barnehage og skole. Når det ikke er fysisk plass til å etablere parkering i samsvar med bestemmelsene, anser vi at det hensynet bak bestemmelsen eller lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Tiltaket er lokalisert i konsesjonsområdet for fjernvarme, og er av en slik art at det utløser krav til tilknytningsplikt for fjernvarme. BKK har bekreftet at de ikke kan levere fjernvarme til den aktuelle eiendommen. Vi anser hensynet bak bestemmelsen eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt ved innvilgelse av dispensasjon når tilknytningsplikten ikke kan oppfylles. Side 5 av 6

6 Krav til uteoppholdsareale er ifølge gjeldende planbestemmelser formelt 250m 2 pr. boenhet. Som nevnt tidligere, er det i planbeskrivelsen forutsatt krav til min. 50m2 privat uteoppholdsareale pr. boenhet på egen grunn. Vi antar at plan forstiller ikke har hatt til hensikt å utarbeide en plan som er i strid med seg selv med hensyn til tomtestørrelser, krav til uteoppholdsareale mm, men at manglende bestemmelser om uteoppholdsareale i reguleringsendringen skyldes en ren forglemmelse. Vi anser hensynet bak bestemmelsen eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt ved innvilgelse av dispensasjon når det formelle kravet til uteareal ikke kan oppfylles, når avsatt uteareal er i samsvar med planbeskrivelsen. Vi antar at det også er en ren inkurie som medfører at det ikke er inntatt bestemmelser eller satt byggegrense i planen som medfører at man ikke er avhengig av dispensasjon fra avstands-bestemmelsene i plan og bygningsloven. Som nevnt tidligere, er det i plankartet inntatt byggegrense mot sør og nordvest. Planen legger opp til at feltet skal bebygges med konsentrert småhusbebyggelse i form av 3 tomannsboliger. I planbeskrivelsen er det vist forslag til bebyggelse som er nærmere enn 4 m fra grense mot nord og øst. Feltet er delt i 6 parseller med tomtebredde ned til under 9m. Det sier seg selv da at man ikke klarer å overholde lovens minsteavstand på 4 m til grense. Planlagt bebyggelse vil være plassert mer enn 8 m fra bygninger utenfor det aktuelle feltet, slik at hensynet til brannsikkerhet, lys og utsyn og opplevelsen av luft mellom bygningene er ivaretatt. Internt mellom bygningene i feltet vil det være mindre enn 8 m. Bygningsdeler som har avstand mindre enn 8m fra annen bygning vil bli utført av bygningsdeler med brannmotstand i samsvar med krav i TEK 10. Delfeltet er regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Vi anser hensynet bak bestemmelsen eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt ved innvilgelse av dispensasjon. Bebyggelsen kan da gjennomføres i samsvar med intensjonen i gjeldende plan. Etter vårt skjønn er fordelene ved å gi dispensasjon vesentlig større enn ulempene etter en samlet vurdering, og vilkårene for å gi dispensasjon er derved oppfylt. Nabomerknader: Det er ved fristens utløp ikke kommet merknader til tiltaket fra varslete naboer. Dersom det er spørsmål i saken kan undertegnede kontaktes pr tlf eller mobil Med vennlig hilsen Bygg Prosjekt AS Roy G Njåstad Arkitekt Side 6 av 6