Arna, Gnr 287, Bnr 8, 638, Lakslia, Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, NYTT OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /22 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: MOAS Dato: Arna, Gnr 287, Bnr 8, 638, Lakslia, Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, NYTT OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur fremmer på vegne av Arna Attraktiv AS og Familien Otterlei et privat planforslag for et område i Indre Arna bydel. Hovedformål er boligbebyggelse. Dette er en revisjon av planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn i 2012 (arealplan-id , saksnummer ). Planforslaget er vesentlig omarbeidet og har nå en høyere utnyttelse av arealene. Planområdet Toro Figur 1 Oversiktskart med utsnitt av planavgrensning Planområdet er på ca. 65 daa og omfatter to hovedeiendommer, gnr/bnr 287/8 og 287/638. Planområdet ligger sør for Indre Arna sentrum, vis a vis Torofabrikken og Mjeldheim kirkegård, på østsiden av Storelva. Vegen Lakslia og jernbanesporet for Gamle Vossebanen (fredet) går gjennom planområdet. Indre Arna-vegen inngår i planområdet, fra krysset med Stølsvegen på Arnatveit i sør til krysset med Gotevollen i nord. Planområdet er i hovedsak uregulert. I Kommunedelplan for Indre Arna (KDP) er planområdet avsatt til bolig (felt B-02) og landskap, natur og friluftsområder (LNF). På Side 1 av 17

2 plankartet i KDP er det vist ny hovedturveg langs feltet B-02. Langs Indre Arna-vegen og søndre del av Lakslia er det vist fremtidig gang- og sykkelveg. Gjennom planforslaget legges det til rette for ny boligbebyggelse i form av blokkbebyggelse i 4-6 etasjer og konsentrert småhusbebyggelse (kjedehus) i to etasjer og underetasje. Utnyttelsesgraden innenfor utbyggingsfeltene spenner fra %-BRA = %. Samlet utnyttelse for hele området er oppgitt å være 61 %- BRA. Totalt er dette oppgitt til å gi rom for om lag 108 boenheter. Et større sammenhengende areal mellom blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse er satt av til felles uteoppholdsareal (f_but1-2). Ca. 138 parkeringsplasser for bil foreslås anlagt i parkeringsanlegg under bebyggelse og terreng (BBB1-2) og på bakkeplan (BKS1-4). Adkomst til området skal skje fra fylkesveg (fv.) Indre Arna-vegen og videre på kommunal veg (kv.) Lakslia, under jernbanelinjen. Indre Arna-vegen reguleres etter dimensjoneringsklasse Sa2 med fortau på østsiden. Dette medfører justeringer langs Indre Arna-vegen som påvirker tilgrensende avkjørsler. Lakslia nordover stenges for biltrafikk og reguleres til gang- og sykkelveg. Det reguleres enfeltsveg med møteplasser og ny jernbaneundergang parallelt med eksisterende veg. Eksisterende veg omreguleres til gang- og sykkelveg. Det er stilt rekkefølgekrav før midlertidig brukstillatelse /ferdigattest på at tilkomst til planområdet fra krysset Indre Arna-vegen skal være ferdig opparbeidet med møteplasser, gang- og sykkelveg og ny jernbaneundergang. Skråningen langs Storelva foreslås regulert til naturområde med mulighet for etablering av turveg fra Lakslia i nord, til Langerekkja i sør. To nyere tids kulturminner ligger innenfor planområdet; del av Gamle Vossebanen (vedtaksfredet) og Postvegen til Christiania. Gamle Vossebanen er foreslått regulert til Jernbane. Både jernbanen og postvegtrasé er markert med hensynssone bevaring kulturmiljø. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Sakshistorikk Planforslaget er en revidert versjon av arealplan-id , snr Oppstart av planarbeidet ble kunngjort Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev. Det kom inn 11 uttalelser fra offentlige instanser og 1 privat merknad. Etter merknad fra Statens vegvesen, ble planområdet utvidet til å omfatte deler av vegen Indre Arnavegen for å regulere fortau. Varselsbrev ble sendt til naboer og grunneiere i brev og førte til 5 uttalelser fra offentlige instanser og 4 nye private merknader. Enkelte naboer stiller spørsmål ved at fortau planlegges på østsiden av Indre Arnavegen, og hvordan dette er tenkt løst bl.a. med hensyn til avkjørsler og inngrep på eiendommer. Det er også kommet inn nabomerknad hvor det bes satt opp støyskjerming mot eiendommen ved Indre Arnavegen. Samtlige merknader og uttalelser fra oppstart og utvidelse er oppsummert og kommentert i forslagsstillers merknadsskjema, vedlegg D. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Fagetaten var i hovedsak positiv til det forslaget, og hadde kun enkelte merknader. På bakgrunn av uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland, datert , har forslagsstiller omarbeidet planforslaget slik at det legger til rette for en høyere utnyttelsesgrad. Endringene er så vesentlige at fagetaten har besluttet at forslaget må legges ut til nytt offentlig ettersyn. Side 2 av 17

3 Utvidelse av planavgrensning Dette reguleringsforslaget viser en mindre utvidelse av planområdet i sør i forhold til tidligere høringsforslag. Plangrensen er nå flyttet sør for Strutelvi for å sikre areal til framtidig turveg med kryssing under jernbanebroen og tilknytning til Langerekkja i sør. Det utvidete arealet er en del av gnr/bnr 287/638 der forslagsstiller Arna Attraktiv AS er grunneier. Utvidelsen varsles gjennom utleggelsen til offentlig ettersyn. Fagetatens kommentarer Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boligbebyggelse, herunder konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse. Boligformålet er imidlertid vist i areal avsatt til LNF i Kommunedelplanen for Indre Arna (KDP). Videre har fagetaten vesentlige merknader til plangrepet. Dette gjelder i hovedsak bebyggelsesstruktur, byggehøyder, landskapstilpasning, hensyn til toglinjen, hensyn til historisk vegfar, internveier og kvalitet på uteoppholdsareal. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Forhold til overordnede planer Utnyttelsesgraden for felt B-02 i KDP Indre Arna skal fastsettes gjennom reguleringsplan (detaljregulering). I KPA2010 er utnyttingsgrad for bebyggelse og anlegg satt til maksimalt 60 % BRA. Det åpnes for høyere utnyttelse ( %-BRA) i områder med god kollektivdekning. Byggeformål i LNF I KDP er det avsatt et 30 meter bredt belte langs Storelva til Landbruks-, natur- og friluftslivsområder (LNF). Av 4 i bestemmelsene til KDP fremkommer det at spredt boligbebyggelse, ervervsbebyggelse og fradeling som ikke er ledd i stedsbunden næring ikke tillates, jf. PBL Videre er det i kommuneplanens bestemmelser, KPA 2010 fastsatt en byggegrense på 50 meter langs vassdrag i LNF-områder. I planforslaget er det kun videreført et belte på om lag meter som naturområde og byggegrensen er ned mot 21 meter. Deler av LNF-området foreslås regulert til byggeformål (BKS1-4 og f_but1-2) i strid med overordnet plan, vist i figur 2. Fagetaten avventer en tilbakemelding fra Bymijøetaten før vi kan ta endelig stilling til omdisponeringen. Det vises også til avsnitt om terrengbehandling, der fagetaten anbefaler at formålsgrense for BKS1-4 og byggegrensen innenfor feltene trekkes bort fra skrenten mot Storelva. Tilrettelegging for gående og syklende I overordnede strategier og regionale føringer er det i de senere år blitt større fokus på miljøvennlig persontransport. I henhold til klimaforliket er det et mål at veksten i persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange. Figur 2 Formål i planforslaget sammenstilt med formål i KDP. Lilla stiplet linje viser formålsgrensen LNF/Bolig (felt B-02) i KDP. Side 3 av 17

4 Prinsippet er videreført i Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal-, og transportplanlegging, Kommuneplanens samfunnsdel (KPS) 2015 og strategisk temakart (vedtatt ). I KPS 2015 fremkommer Bergen kommunes mål om nullvekst i biltrafikken og ambisjoner om å legge til rette for en gåby. Dette er fulgt opp i rulleringen av kommuneplanens arealdel (KPA) med differensiering av byggesonen. Indre Arna er vist som senterområde og planområdet ligger innenfor sone 3 i nytt forslag til KPA 1, byfortettingssone, hvor det i bestemmelsene til KPA er foreslått en maksimal utnyttelse på % - BRA = 100 %. Sykkelstrategi for Bergen viser forslag til bydelsrute for sykkel i Lakslia og hovedrute i Indre Arnavegen. Planområdet ligger ca meter sør for jernbanestasjonen og senterområdet S30 i Indre Arna via kv. Lakslia. Avstanden regnes som noe lang for gående, men vurderes som en ideell avstand for syklende. Det er også 800 meter å gå til nærmeste busstopp (Roknetoppen) i Indre Arna-vegen. Etter innspill fra fagetaten foreslår forslagsstiller gjennom planforslaget å stenge Lakslia nord for planområdet for biltrafikk og å regulere vegen til gang- og sykkelveg. Området blir slik bedre koblet til Arna stasjon og Arna sentrum for myke trafikanter. Dette vil bidra til at det blir enklere og mer attraktivt for beboere i det nye boligområdet å velge miljøvennlig transport. På grunn av god tilknytning for gående og syklende til Arna sentrum og stasjon, vurderes det at man kan åpne for en høyere utnyttelse enn 60 % BRA i dette området. Dette gitt at øvrige krav som fremkommer av blant annet KPA 2010 kan løses. Figur 3 Utsnittet viser korteste rute til skolen sørover på Indre Arna-vegen. (kilde: google.com). Figur 4 Utsnittet viser korteste rute til skolen nordover på Indre Arna-vegen. (kilde: google.com). Fagetatens forslag til snarveg, vist med rød strek. Figur 5 Utsnittet viser forslagsstillers forslag til skoleveg (kilde: google.com). Skoleveg Ådnamarka skole ligger øst for planområdet, fra kv. Lakslia via fv. Indre Arna-vegen og kv. Eikhaugen. Avstanden er 1,1 km, enten sørover eller nordover på fv. Indre Arna-vegen, jf. figur 3 og 4. Hoveddelen av strekningene er per i dag uten tilbud for myke trafikanter. I 1 Forslag til KPA 2016 er per tid sendt til byrådet for vedtak om offentlig ettersyn. Side 4 av 17

5 planforslaget reguleres fortau langs fv. Indre Arna-vegen, men det er ikke gitt rekkefølgekrav på opparbeidelse. Forslagsstiller forteller at skolebarna skal gå langs kv. Langerekkja fremfor langs fv. Indre Arna-vegen (jf. figur 5), totalt 1,5 km, inntil fylkesvegen er oppgradert. Langerekkja er uoversiktlig og uten tilbud for myke trafikanter. Videre velger barn og fotgjengere generelt korteste rute, så det vil være en fare for at barn vil ferdes langs fv. Indre Arna-vegen før denne blir oppgradert. At skolevegen er utrygg øker sannsynligheten for økt bilbruk, ved at foreldre kjører barna til skolen. Fagetaten har tidligere i planprosessen foreslått snarveg (trapper) mellom kv. Lakslia og fv. Indre Arna-vegen, (jf. figur 4), som vil korte ned skolevegen med ca. 500 meter, dvs. til ca. 600 meter. Dette vil også korte ned avstand til busstoppet (Roknetoppen) tilsvarende, fra 850 meter til 350 meter. Forslagsstiller har vurdert løsningen og konkludert med at den vil være trafikkfarlig på grunn av manglende fortau lang fv. Indre Arna-vegen. Fagetaten ba om en forhåndsuttalelse fra Bymiljøetaten angående skoleveg. De uttalte at det ikke bør legges opp til traseer der myke trafikanter ledes mot punkter av Indre Arna-vegen/Arnatveitvegen som ikke har overgangsfelt, og at det ikke bør legges opp til gange i Indre Arna-vegen før det er etablert et tilbud til myke trafikanter. Fagetaten ber om en uttalelse fra rette vegmyndighet om tidshorisont for tilrettelegging for myke trafikanter langs fv. Indre Arna-vegen og kv. Eikhaugen. Skoleveg og snarveger vil være et tema i plansaken frem mot 2. gangs behandling. Internt bevegelsesmønster Internt i boligområdet er det viktig å tilrettelegge for at beboere velger sykkel eller gange fremfor bil. For å oppnå dette må det tas utgangspunkt i de myke trafikantene når en planlegger. Internt bevegelsesmønster i byggeområdet synes å være organisert etter bilens kjøremønster der gående og syklende er underprioritert. Det legges opp til at gående skal bevege seg på veger utformet og tilrettelagt for bil, forbi innkjørsel til garasje og opp bak blokkene (BBB2) og på veg til rekkehusene. Parkering ved rekkehusene skaper trafikk i området og en barriere mellom bolig og fellesareal. Før innlevering til 2. gangs behandling må bevegelsesmønster og organisering bearbeides etter myke trafikanters premisser. En bør ta utgangspunkt i kortest mulig avstander for myke trafikanter basert på analyse av viktige målpunkter innenfor og utenfor planområdet. Avkjørsler og interne veger bør ha materialitet og utforming som prioriterer gående. All parkering bør samles på felles parkeringsplass slik at man minimerer interntrafikk. Felles sykkelparkering for BBB1 og BBB2 må utformes slik at den oppleves som trygg og plasseres slik at det blir mer praktisk å sykle enn å kjøre bil. Plangrep Planområdet utgjør en landskapsterrasse mellom jernbanelinjen i øst og Storelva i vest. Området er i eksisterende situasjon ubebygd og inneholder flere kvaliteter som bør tas vare på og videreføres i planforslaget, blant annet grønnstruktur, koller og terrengformasjoner, bekker, postvegtrasé og Gamle Vossebanen. Prosjektet er av et slikt omfang at en utbygging her vil være premissgivende for stedets nye identitet. Å videreføre eksisterende kvaliteter og å etablere nye kvaliteter som skaper et godt bomiljø tilpasset området er derfor viktig i et byutviklingsperspektiv. I planforslaget er det vist en lineær bebyggelsesstruktur med blokkbebyggelse i form av punkthus langs jernbanelinjen (BBB1 BBB2) og rekkehus/kjedehus langs Storelven (BKS 1 4). Blokkbebyggelsen foreslås på inntil 6 etasjer over parkeringskjeller, rekkehusene i 2 etasjer samt underetasje der terrenget tilsier det. Mellom felt BBB2 og BKS 1-4 ligger et langstrakt felles uteoppholdsareal (f_but1-2), tilkomst til rekkehus og overflateparkering ved bolig (på felt BKS1-4). Tilkomst til blokkbebyggelsen og BKS4 er vist i ytterkant langs jernbanelinjen. Side 5 av 17

6 Figur 6 Utsnitt av forslagstillers plankart. Figur 7 Fasadeoppriss av blokkbebyggelsen, felt BBB1 og BBB2. Figur 8 Snitt igjennom felt BKS og BBB2. Figur 9 Illustrasjon felles uteoppholdsareal felt f_but1 mellom felt BKS1-4 og BBB2. Side 6 av 17

7 Figur 10 Illustrasjon av fasader mot jernbanelinjen og Lakslia, felt BBB2. I forslagsstillers planbeskrivelse er det omtalt et konsept med høy blokkbebyggelse mot fjellet i øst og lav kjedehusbebyggelse fram mot skrenten i vest. Området ligger riktig nok lavt i landskapet, vil ikke gi silhuettvirkning, og er relativt isolert, slik at naboers utsyn i liten grad blir påvirket av ny bebyggelse. Terrenget stiger imidlertid stedvis slakt mot øst, og fagetaten er derfor uenig i vurderingen om at området ligger til rette for høybygg. Videre er fagetaten opptatt av opplevelsen av området for nye beboere så vel som folk som ferdes langs kv. Lakslia. Byggehøydene som er foreslått legger ikke til rette for en menneskelig skala, noe som vil være uheldig for prosjektets nærvirkning og kan skape en følelse av at man blir overvåket. Blokkene fremstår som ruvende over felles uteoppholdsarealer, tilkomstveger, rekkehusene og kv. Lakslia. Fagetaten anbefaler bebyggelse på inntil 4 etasjer for å kunne skape en menneskelig skala i det nye boligområdet. De to bebyggelsestypologiene sør for Lakslia (BBB2 og BKS1-4) fremstår som adskilt av overflateparkering, internveger for bil og felles uteoppholdsarealer, noe som kan være uheldig for bomiljøet. Utearealene er store, men de fremstår lite effektive. Videre er arealene mellom blokkene på BBB2 støyutsatt og det er kort avstand mellom blokkene i forhold til høyde. Blokkene fremstår som dårlig tilknyttet fellesarealet da de har innganger på «baksiden». Fagetaten ser også utfordringer med forholdet mellom privat og felles sone. I forslagsstillers planbeskrivelse står det at hovedkonseptet sikrer gode solforhold og utsiktsforhold på terrasser. Etter fagetatens vurdering får imidlertid grepet konsekvenser for felles uteoppholdsarealer, samt nærvirkningen av prosjektet jf. avsnitt over. Fagetaten oppfordrer til å se på en ny bebyggelsesstruktur for arealet sør for Lakslia (felt BBB2, f_but1-2 og BKS1-4) der den lineære strukturen løses opp. Ved organisering av bebyggelse bør man ha fokus på å skape gode uterom mellom bebyggelsen. Det vises også til avsnitt om uteoppholdsareal og om nyere tids kulturminner (angående postvegen). Blokkene (BBB1-2) er vist med små fotavtrykk (2 leiligheter på hvert plan) og er plassert over 3 sammenhengende parkeringskjellere under terreng. Rekkehusene (BKS1-4) er organisert parvis med ned til ca. 7 meters mellomrom, plassert med ulike vinkler. Ifølge forslagsstiller er bebyggelsen plassert med ulik orientering og på høydekoter tilpasset lokal topografi. «En kort bygning kan tilpasses terrenget på individuell basis og gir en åpen bygningsstruktur med mange åpninger og siktlinjer.», jf. planbeskrivelsen side 31. Fagetaten kan ikke se at blokkbebyggelsen er tilpasset terrenget på individuell basis, da bygningenes fotavtrykk i realiteten er parkeringskjellerne som er meter lange. Videre viser snittene at dekke over parkeringskjeller ligger høyere enn terreng, jf. vedlegg F. Side 7 av 17

8 Orientering på blokkene er i liten grad variert. Siktlinjene i planforslaget er ikke visualisert, og fagetaten er spørrende til om det er nødvendig å opprettholde et så stort antall siktlinjer på BBB2 og hvem siktlinjene skal ivareta. Videre er arealene mellom blokkene på felt BBB2 som nevnt støyutsatt. Som det fremgår av avsnittene om uteoppholdsareal er fagetaten skeptisk til avstanden som er vist mellom fasadene og stiller spørsmål ved brukbarheten og kvaliteten på utearealene på BBB1 og BBB2. Fagetaten er spørrende til valget å bygge i høyden fremfor bebyggelse med større fotavtrykk og lavere byggehøyde, som gir menneskelig skala. Fagetaten anbefaler å samle bebyggelsen på felt BBB2 i større fotavtrykk, som lameller fremfor punkthus med sammenhengende parkeringskjellere. Dette forutsatt at byggehøydene reduseres til inntil 4 etasjer og at bebyggelsesstrukturen løses opp, jf. avsnittene over. Erfaringsmessig kan man oppnå god terrengtilpasning av rekkehus med flere boenheter i samme rekke. Fagetaten stiller spørsmål ved hvilke vurdering som ligger bak den parvise organiseringen og orienteringen som er vist på rekkehusene, da bebyggelsen fremstår som lite tilpasset lokal topografi. Jf. også avsnitt om terrengbehandling. Terrengbehandling I den gjeldende kommuneplanens bestemmelser (KPA 2010) stilles det krav til at nye tiltak skal ha god terrengtilpassing med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer. Rekkehusene på felt BKS1-4 er i hovedsak plassert på flate partier ovenfor skrenten mot elven. Formålet går som tidligere nevnt inn i areal som er avsatt til LNF i KDP. Feltene omfatter flere bratte partier ned mot Storelva og bekkene i planområdet. Fagetaten stiller spørsmål ved terrengbehandlingen da dette ikke kommer frem av illustrasjonsmateriellet. Arealer brattere enn 1:3 kan ikke inngå i minstekravet til uteoppholdsareal (MUA), jf. KPA Vi viser til skredfarevurdering datert , der det anbefales å trekke bygningsmassen noen meter lenger inn mot øst (inn fra skråningskanten) for å slippe å fylle ut og etablere mur for eventuelt hageareal i fremkant. Fagetaten kan ikke anbefale utfylling og murer, samt tilhørende inngjerding, i tilknytning til boligformål i areal avsatt til LNF i overordnet plan. Formålsgrensen må trekkes lenger vekk fra skrenten og elven for å kunne ivareta landskapet langs elven. Videre må byggegrensen trekkes tilstrekkelig inn slik at hagearealet blir brukbart. De private uteoppholdsarealene bør løses på de flate partiene som fra naturens side er egnet som uteoppholdsareal. For øvrig nevnes det også at tilkomst til BKS1 ser ut til å være vanskelig å løse uten stor omdisponering av masser. Felt BBB1 er en krevende tomt som er smal og med bratt terreng, særlig i nord. Arealet i sør er relativt flatt med unntak av bekken som danner et søkk. Bekken foreslås lagt om langs vegen Lakslia. Bebyggelsen på BBB1 legges på en sammenhengende parkeringskjeller. Terrengbehandling kommer ikke tydelig frem av planforslaget. Ut fra illustrasjonsplanen ser det ut til at bebyggelsen vil ligge på en sokkel på 1,7 meter i sør og 4,1 på det høyeste i nord. Det er vist trapper og ramper i sør for å lage tilkomst til dekket over parkeringskjelleren, hvor inngangspartiene er lagt. Fagetaten kan ikke se at bebyggelsen og tilkomstramper er tilpasset terrenget på en god måte. Høydeforskjellene det legges opp til i illustrasjonsmateriellet medfører dårlig tilgjengelighet til uteområder på terreng, jf. avsnitt om uteoppholdsareal. Fotavtrykket på bebyggelsen anbefales redusert for å kunne redusere omfanget av terrengbehandlingen og for å lage en bedre tilkomst for myke trafikanter til boligene. En bør også vurdere å legge parkeringskjelleren lenger ned i terrenget for å kunne gjøre inngangsplanet lettere tilgjengelig og å sikre en bedre innpassing av bebyggelsen i terrenget. Side 8 av 17

9 Uteoppholdsareal I bestemmelsene til KPA 2010 punkt 10A er det gitt minimumskrav til felles uteoppholdsareal (MUA) for rekkehus 50 m 2 og blokkbebyggelse 30 m 2. Det er i tillegg listet opp kvalitetskrav som skal oppfylles for MUA i punkt 10B. I planbeskrivelsen til forslagsstiller er arealkravene til uteoppholdsareal i KPA 2010 og arealtall som er oppnådd i prosjektet oppgitt. Uteoppholdsarealet som ifølge forslagsstiller tilfredsstiller kravene i KPA er skravert i illustrasjon på side 41 i planbeskrivelsen. Illustrasjonen «uteoppholdsarealer med sol» (vedlegg H) viser solforhold på felles uteoppholdsareal kl. 15 vårjevndøgn. Fagetaten kan ikke se at arealtallene som er opplyst i planbeskrivelsen og vist i illustrasjoner tilfredsstiller kvalitetskravene som fremgår av KPA 2010 punkt 10B. Figur 11 Illustrasjon som viser MUA for felt BBB1 med blå skravur, hentet fra forslagsstillers planbeskrivelse s. 41. Arealkravet til felles uteoppholdsareal for felt BBB1 skal løses innenfor feltet. Store deler av de skraverte arealene i figur 11 vurderes som restarealer; areal mot jernbanesporet, trapper, ramper og tilkomstvei til blokker er medtatt i minstekravet til uteoppholdsareal. Av arealene på terreng kan kun akebakken regnes å ha tilfredsstillende kvaliteter i henhold til kvalitetskravene. Lekeplassen som er vist vest for boligblokken er dårlig tilgjengelig. For blokkbebyggelse er det krav om universell utforming av tilkomst til fellesarealer, jf. TEK10. Øvrige arealer på terreng regnes som restarealer. Det er uheldig at arealene som blir best tilgjengelig på BBB1 (trinnfri og kort avstand fra inngangsparti) ligger på dekke, med utfordringene nevnt under. Det er åpnet for at 50 % av uteoppholdsareal kan legges på dekke med god tilknytning til terreng, jf. KPA 2010 punkt 10B. I prosjektet er det vist uteoppholdsarealer på dekke på felt BBB1 og BBB2. Erfaringsmessig er det krevende å oppnå gode uteoppholdsareal på dekke. Videre vurderes rommeligheten på arealene som er vist mellom blokkene generelt som noe knapp, jf. illustrasjonsplan. Forholdet mellom privat og felles sone mellom blokkene ser også ut til å være krevende å finne en god løsning på. På felt BBB1 og BBB2 er det vist felles uteoppholdsareal tett opp mot fasade og balkonger. En generell utfordring med leiligheter i første etasje er forholdet mellom privat og felles sone. Fagetaten utfordrer forslagsstiller til å finne gode løsninger på forholdet mellom felles uteareal og leiligheter/balkonger i første etasje. Fagetaten anbefaler at en større del av uteoppholdsarealet på BBB1 legges på terreng med tilfredsstillende kvaliteter i henhold til punkt 10B i KPA Arealet sør på tomten har de beste forutsetningene for å bli et attraktivt uteareal med tanke på terreng og solforhold, med en bekk som kan bidra positivt i uteområdet. Videre er bebyggelsen plassert så langt sør på tomten at det ser ut til å bli utfordringer med tilkomst til boligene, som legges på baksiden med ramper, med tanke på terrengbehandling og flytting av bekken. Ut fra en samlet vurdering av uteoppholdsareal, terrengbehandling og tilkomst for gående og syklende vurderes utnyttelsesgraden på BBB1 som for høy. Fagetaten anbefaler at den sørligste boligblokken tas ut, at parkeringskjelleren reduseres tilsvarende, og at arealet disponeres til Side 9 av 17

10 uteoppholdsareal på terreng samt tilkomst for gående og syklende. Småbarnslekeplass, som skal være universet utformet og tilgjengelig, bør også legges på terreng. Felles uteoppholdsareal for BBB2 løses innenfor feltet og f_but1-2. Arealene f_but1-2 skal også være felles for feltene BKS1-4. Felt f_but1 er langstrakt og stort, beliggende mellom BBB2 og f_sv4/bks1-3. På BBB2 er store deler av arealet støyutsatt, og inngår derfor ikke som uteoppholdsareal. Forslagsstiller viser til at det er tilstrekkelig arealer på f_but1-2. Uteoppholdsarealene ser ut til å tilfredsstille kvalitetskravene og arealkrav som fremgår av KPA 2010, men fagetaten har som nevnt tidligere i fagnotatet innvendinger til plangrepet. Fagetaten anbefaler forslagsstiller å se på bebyggelsesstrukturen sør for Lakslia på ny. Figur 12 Utsnitt av illustrasjonsplan, felt BKS1-4. Mørkegrønne felter viser private uteoppholdsarealer. Minimumskrav til privat uteoppholdsareal for rekkehus er 75 m 2. Det kommer ikke tydelig frem hvordan kvalitetskravene i KPA 2010 løses innenfor BKS1-4, jf. illustrasjon på side 41 i forslagsstillers planbeskrivelse. Området planforslaget ligger i tilsier at arealkravet til privat uteoppholdsareal skal løses på bakkeplan. Mellomrommene mellom rekkehusene i felt BKS1-4 vurderes som for smale til å ha hensiktsmessig utforming. Areal brattere enn 1:3 kan ikke inngå i MUA. Terrengbearbeiding nødvendig for å oppnå kvalitetskravene i KPA må fremkomme av illustrasjonsplanen. Det vises til avsnitt om terrengbehandling. Fagetaten anbefaler at formålsgrensen trekkes bort fra skrenten langs Storelva. Videre må byggegrensen trekkes lenger bort for å sikre tilstrekkelig uteoppholdsareal. Hvilke areal som oppfyller kvalitetskravene i KPA2010 og som dermed kan inngå i minstekravet til felles uteoppholdsareal og privat uteareal må ses nærmere på før innlevering av planforslag til 2. gangs behandling. Det vises også til retningslinjene til KPA 2010 som gir føringer for tilrettelegging av felles uteoppholdsareal for barn og unge, herunder småbarnslekeplass, lekeplass for større barn og ballbane/lekefelt. Fagetaten kan ikke se at retningslinjene er sikret i planforslaget. Fagetaten anbefaler at krav til størrelser og utforming innarbeides i bestemmelsene før 2. gangs behandling. Adkomst for utrykningskjøretøy (felt BBB1) På felt BBB1 er adkomst til inngangsparti lagt bak bebyggelsen via trapper eller ramper. Det er vist oppstillingsplass for brannbil. Etter fagetatens vurdering må det settes av plass til at brannbil og utrykningskjøretøy kan komme frem til hver enkelt boligblokk. Det vises for øvrig til avsnitt om tilrettelegging for gående og syklende. Parkering Planområdet ligger innenfor parkeringssone P4 i KPA Dette tilsier 1,4 p-plasser for bil per 100 m² BRA, og 2 plasser for sykkel per 100 m² BRA. Dette kravet er fulgt opp gjennom forslag til bestemmelser i pkt Planområdet er vurdert til å inneha en sentral beliggenhet i forhold til senterområdet i Indre Arna, og fagetaten vurderer derfor at parkeringsplasskravet i KPA2010 til å være for høyt. En reduksjon av parkeringsdekningen må vurderes som følge av ny overordnet strategi om nullvekst i biltrafikken, jf. KPS Parkering er foreslått i egne Side 10 av 17

11 parkeringskjellere for blokkbebyggelsen, og ved den enkelte bolig for rekkehusene. Fagetaten anbefaler at all parkering samles til felles parkeringsplasser/-anlegg slik at trafikk i området minimeres, jf. avsnitt om tilrettelegging for gående og syklende. Det må tilrettelegges for ladepunkt til elbil i tilknytning til 50 % av parkeringsplassene. Nyere tids kulturminner Traseen til den gamle postvegen til Christiania og jernbanelinjen Gamle Vossebanen går igjennom planområdet. I KPA 2010 er traseene vist med "hensynssone - Bevaring kulturmiljø". Vossebanen er fredet etter kulturminneloven 22a (september 2016). I kulturminnegrunnlaget for KDP Indre Arna (Byantikvaren 2000) er postvegtraseen vist tvers over planområdet, fra Lakslia i nord til Langerekkja i sør. I KDP er det stilt rekkefølgekrav på kartlegging og sikring av postvegtraseen før utbyggingsforslag innenfor delområde B-02 kan godkjennes. Hensynssonen i KPA 2010 har en 10 meters buffer rundt den samme traseen. I kulturminnedokumentasjon utarbeidet av ABO, vedlegg N, står det at kun en del av traseen er synlig, i nordre del av gnr. 287, bnr. 638, jf. figur 13. I planforslaget er det vist en hensynssone på det åpne arealet mellom bebyggelsen og ned mot elven ved jernbanebroen i sør. Hensynssonen er meter bred og avviker med hensynssone i KPA 2010 og traseen vist i Kulturminnegrunnlaget for KDP Indre Arna, som vist i figur 14. Forslagsstiller begrunner dette med at det ikke finnes synlige spor i terrenget innenfor planområdet, bortsett fra muligens ved innkjøringen til planområdet, og at traseen blir brutt av jernbanelinjen. I sør brytes traseen av felt BBB2. Figur 13 Foto hentet fra Kulturminnedokumentasjon (ABO 2015). Figur 14 (til høyre) Hensynssonen for postvegtraseen i planforslaget (vist med lilla stiplet linje) avviker med hensynssonen i KPA2010 (vist med rød heltrukket linje). Fagetaten vurderer det som uheldig at postvegtraseen ikke i større grad er benyttet som et strukturerende element i det nye boligområdet. Traseen vil bli lite lesbar da den defineres av et stort åpent rom mellom bebyggelsen samt brytes av en boligblokk (sør på felt BBB2). Boligblokken hindrer den visuelle kontakten med fortsettelsen av traseen, som går i dagens kv. Langerekkja. Postvegtraseen må holdes åpen ved at deler av felt BBB2 omdisponeres fra bebyggelse til uteareal. Bebyggelsen bør ordnes langs den historiske ferdselsåren, slik at dette blir en lesbar trasé. Det fremgår av retningslinjene til 1 i bestemmelsene til KDP at traseen til Postvegen fra 1870 skal kartlegges og sikres før utbyggingsforslag innenfor delområdene Side 11 av 17

12 B-02 kan godkjennes. Fagetaten ber om en tilbakemelding fra Byantikvaren om postvegtraseen er tilstrekkelig kartlagt og sikret, og om foreslåtte trasé som er avmerket i plankartet aksepteres. Fagetaten anbefaler å avsette et vegetasjonsbelte på 4 meter langs jernbanelinjen. Dette med tanke på innsyn, utsyn og luftforurensning fra damplokomotiv og det visuelle miljøet rundt kulturminnet. Vegetasjonsbeltet må sikres i plankartet. Trafikkløsninger Lakslia Den kommunale vegen Lakslia er i dag benyttet som en av tilkomstvegene til Arna stasjon og senterområdet i Indre Arna. Den har per i dag ikke tilbud til myke trafikanter. I kommunedelplanen for Indre Arna (KDP) er det stilt rekkefølgekrav om at området B-02 (omsøkte område) ikke kan utbygges før kommunal vei Lakslia utbedres til tofelts kjøreveg med gang- og sykkelveg fra kryss med Indre Arna-vegen til og med ny hovedadkomst til utbyggingsområdet. I Sykkelstrategi for Bergen er Lakslia planlagt som trasé for bydelsrute for sykkel. Gjennom planprosessen har det blitt vurdert om kravet gitt i kommunedelplanen for Indre Arna fremdeles er aktuelt. Med hensyn til det økte fokuset i statlig og kommunal planlegging på å planlegge for mindre biltrafikk og bedre tilrettelegging for at flere sykler eller går ble det anbefalt å stenge Lakslia for biltrafikk i retning nordover mot Arna stasjon. Avklaringene er utført i samråd med Bymiljøetaten (tidligere Trafikketaten). Fra avkjørsel til planområdet og videre østover er det anbefalt at vegen reguleres som enfelts-veg med møteplasser og separat gang- og sykkelveg mot Indre Arna-vegen. Det er i forslag til bestemmelser (pkt ) stilt krav om utbedring av møteplasser og etablering av nødvendige fartsreduserende tiltak for 30 km/t for Lakslia, før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest kan gis. I kommunedelplanen for Indre Arna er det stilt rekkefølgekrav om at eksisterende jernbaneundergang som er smal og har høydebegrensning må utbedres før utbygging av felt B-02. Med bakgrunn i pågående arbeid med vern av Gamle Vossebanen som kulturminne, kan en ikke utbedre eksisterende jernbaneundergang. Av den grunn foreslås det å regulere eksisterende undergang til gang- og sykkelveg, og nord for denne regulere inn ny undergang for bil. Lignende løsninger er gjennomført i tilsvarende situasjoner andre steder. Etablering av ny undergang skal være ferdigstilt før det gis midlertidig brukstillatelse til nye boliger innenfor planområdet, jf i reguleringsbestemmelsene. Indre Arna-vegen Statens vegvesen har tidligere i planprosessen anbefalt at Indre Arnavegen reguleres med fortau i forbindelse med dette planarbeidet. Det ble på det tidspunktet ikke knyttet rekkefølgekrav til opparbeiding av denne i sammenheng med utbygging av de nye boligene. Indre Arna-vegen reguleres som tofelts veg, dimensjoneringsklasse Sa2, med nytt fortau på østsiden av eksisterende veg. Krysset med Gotevollen innsnevres og strammes opp. Eksisterende direkteavkjørsler blir i hovedsak beholdt og kontrollert for sikt og utforming. Adkomst til Eikevegen 3 (287/69/F8) som går over Eikhaugvegen 1 (287/836) blir flyttet lenger nord, jf. forslagsstillers planbeskrivelse side 46. Busslommen som er regulert i planid og planid blir omregulert til fortau, da ruten går om Stølsvegen. Med hensyn til at planprosessen har pågått over flere år avventer fagetaten innspill fra rette veimyndighet angående om det fremdeles er aktuelt å regulere Indre Arnavegen med fortau som tidligere anbefalt. Side 12 av 17

13 Støy Sweco Norge AS har utarbeidet en støyrapport til planforslaget datert , se vedlegg K. Forutsetningene for støyvurderingene er blitt endret da Lakslia nå foreslås stengt for gjennomkjøring gjennom planforslaget. Støyrapporten er ikke revidert etter denne endringen, men forslagsstiller har avklart konsekvensene av de endrede forutsetningene med støykonsulent. Dette er omtalt i forslagsstillers planbeskrivelse side 51 (vedlegg C) og e-post korrespondansen med Sweco er vedlagt støyrapporten (vedlegg K). Stenging av Lakslia for gjennomkjøring gjør at en kan oppnå tilfredsstillende støyforhold (under 55 db) på privat og felles uteareal på BBB1 uten støyskjermingstiltak. Bekker Planområdet utgjør en relativ flat terrasse med en bratt skrent ned mot Storelven. Det renner flere bekker ned mot elven som danner mindre dalsøkk i planområdet. Skråningen mot elven og deler av bekkene foreslås regulert til naturområde (GN). Bekkene skal holdes åpen, ev. legges om med åpne bekkeløp, jf. VA-rammeplanen datert Illustrasjonsplanen viser hvordan bekkene foreslås ivaretatt i planforslaget. Fagetaten avventer Bymiljøetatens og VAetatens tilbakemelding før vi tar stilling til temaet. Barn og unges interesser Ifølge forslagsstiller har området tidligere vært i bruk av Ådnamarka skole, men per i dag er det ikke i bruk av barn og unge. Det er funnet eldre spor av lek. Fagetaten har tidligere i planarbeidet etterlyst planlegging av snarveger til skolen, jf. avsnitt om tilrettelegging for gående og syklende. Dette vil bli et tema frem mot 2. gangsbehandlingen. Forslagsstiller opplyser om at Ådnamarka barneskole har kapasitet til utbyggingen. Kapasitet på ungdomsskole er ikke kommentert. Garnes ungdomsskole har per 2015/2016 kapasitet, jf. skolebruksplan (vedtatt ), men mot slutten av prognoseperioden er det forventet underkapasitet. Arna byområde har en barnehagedekning på 75 % (2015) i følge barnehagebruksplan (vedtatt ). Planområdet ligger i barnehageområde 3, Lone og Ådnamarka som per 2015 har tilfredsstillende dekning på 96 %. Det er forventet vekst i barnetallet etter Arna byområde har utfordringer med å skaffe tilstrekkelig antall plasser til de som bor i bydelen og som ønsker plass i Arna bydel. Det må derfor planlegges for flere barnehageplasser fremover, jf. barnehagebruksplanen. Fagetaten avventer en tilbakemelding fra byrådsavdeling for barnehage og skole. Hovedturveg I KDP er det vist fremtidig hovedturveg parallelt med Storelva, langs formålene B-02/LNF- 03. I bestemmelsene er det åpnet for at det kan anlegges turveg i felt GN (grønnstruktur naturområde), med plassering vist i illustrasjonsplan som retningsgivende. Turvegen er plassert nærmere Storelva i forhold til KDP. Det er utført skredfarevurdering av området med tanke på opparbeiding av turveg, jf. vedlegg L. Turvegen er ikke sikret opparbeidet med rekkefølgekrav. Fagetaten stiller spørsmål ved om regulering av området til eierformål annen (privat) er riktig når turvegen skal være allment tilgjengelig. Naturmangfold Temaet er utredet i forslagsstillers planbeskrivelse, side 20 og 59. Fagetaten ber om en tilbakemelding fra Bymiljøetaten på om planforslagets forhold til naturmangfold er tilstrekkelig redegjort for og sikret. I Artsdatabanken er det registrert ulike typer fugl i planområdet, som alle er livskraftige. Vest for planområdet, på vestsiden av Storelva er det gjort registreringer av nær truet fugl. Dette gjelder rødlisteartene (arter som har risiko for å dø ut i Norge) taksvale, fiskemåke og gulspurv. Registreringene er fra 2011 og Side 13 av 17

14 Planbeskrivelsen er tvetydig hvilke arter dette gjelder. Dette må oppdateres til 2. gangs behandling. Universell utforming Av punkt 7 i bestemmelsenes til KPA 2010 fremgår det at alle reguleringsplaner skal redegjøre for forholdet til universell utforming både internt i planområdet og i forhold til omkringliggende områder. Fagetaten kan ikke se at temaet er tilstrekkelig diskutert i planforslaget. Krav til universell utforming ivaretas gjennom Teknisk forskrift (TEK). For boliger med krav om heis stilles det krav til universell utforming av uteareal, herunder adkomst, parkering og uteoppholdsareal, jf. TEK Av 12-2 fremgår det at bygning med tre etasjer eller flere som har boenhet skal ha heis. Felt BBB1 og BBB2 faller inn under denne kategorien. Stigningsforholdene på vegene rundt planområdet er brattere enn 1:20, slik at universell tilkomst til målpunkt utenfor planområdet ikke kan oppnås. Stigningsforhold på internveger i prosjektet er vist med påskrift på illustrasjonsplan. For BBB2 er det vist stigningsforhold 1:12 fra hovedveg til inngangsparti. Siden universell utforming er vanskelig til målpunkt utenfor planområdet, kan fagetaten åpne for brattere stigning enn 1:20 her. Det er imidlertid noe uheldig at korteste veg fra boliger på BBB2 til naboer på BBB1 og BKS1-2 ikke er universelt utformet. I forslagsstillers planbeskrivelse side 40 vises det til blant annet retningslinjene til KPA 2010, hvor det stilles ulike krav til universell utforming av lekeplasser. Ifølge forslagsstiller er universell utforming i henhold til retningslinjene oppfylt i planforslaget, men fagetaten kan ikke se at dette er sikret i bestemmelsene. Universell utforming for uteområder til rekkehus er ikke ivaretatt i TEK10. Innholdet i retningslinjene må derfor sikres i bestemmelsene til 2. gangs behandling. Planfremstilling Byggegrensene må i større grad gjenspeile prosjektet. Planbeskrivelsen må oppdateres hva gjelder fredningsvedtak og siste gjeldende skolebruksplan/barnehagebruksplan. En må påregne endringer i planmaterialet før 2.gangsbehandling. Side 14 av 17

15 Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig, men har merknader til følgende tema: Omdisponering av LNF Tilrettelegging for gående og syklende Plangrep/byggehøyder Terrengbehandling Uteoppholdsareal Nyere tids kulturminner Avklaringer med andre høringsparter: Omdisponering av LNF, jf. avsnitt forhold til overordnede planer Skoleveg, jf. avsnitt tilrettelegging for gående og syklende Kartlegging og sikring av postvegen, jf. avsnitt nyere tids kulturminner Fagetatens anbefalinger: Fagetaten anbefaler forslagsstiller å vurdere et nytt plangrep/bebyggelsesstruktur sør for Lakslia (gjelder felt BBB1, BKS1-4 og f_but1-2), jf. avsnitt om plangrep. Bebyggelsen bør ordnes langs den historiske postvegtraseen, slik at dette blir en lesbar trasé. Blokkbebyggelse anbefales utformet som lamellblokker med inntil 4 etasjer fremfor punkthus på 4-6 etasjer med sammenhengende parkeringskjellere. Parkering for BKS1-4 bør samles på felles parkeringsplass/-anlegg. Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Plangrepet bearbeides i tråd med våre tilbakemeldinger i fagnotatet. Formålsgrensen på felt BKS1-4 trekkes østover, bort fra skrenten langs Storelva. Videre må byggegrensen trekkes lenger bort for å sikre tilstrekkelig uteoppholdsareal. Bevegelsesmønster og organisering innad i planområdet bearbeides etter myke trafikanters premisser. Byggehøyder innenfor felt BBB2 reduseres til inntil 4 etasjer. Utnyttelsesgraden på felt BBB1 reduseres ved at søndre blokk på felt BBB1 tas ut og erstattes med uteoppholdsareal på terreng. Parkeringskjelleren reduseres tilsvarende og bør legges lenger ned i terreng. Tilkomst for gående og syklende bearbeides. Det settes av plass til at brannbil og utrykningskjøretøy kan komme frem til hver enkelt boligblokk. Postvegtraseen holdes åpen ved at deler av felt BBB2 omdisponeres fra bebyggelse til uteareal. Hvilke areal som oppfyller kvalitetskravene i KPA2010 og som dermed kan inngå i minstekravet til felles uteoppholdsareal og privat uteareal må ses nærmere på. Krav til størrelser og utforming i henhold til retningslinjene for uteoppholdsareal for barn og unge innarbeides i bestemmelsene. Det må tilrettelegges for ladepunkt til elbil i tilknytning til 50 % av parkeringsplassene. Reduksjon av parkeringsdekningen må vurderes. Felles sykkelparkering for BBB1 og BBB2 må utformes slik at den oppleves som trygg og plasseres slik at det blir mer praktisk å sykle enn å kjøre bil. Et vegetasjonsbelte på minimum 4 meter langs jernbanelinjen innarbeides i plankart. Side 15 av 17

16 Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Arna, Gnr 287, Bnr 8, 638, Lakslia, Reguleringsplan Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Plangrepet bearbeides i tråd med våre tilbakemeldinger i fagnotatet. Formålsgrensen på felt BKS1-4 trekkes østover, bort fra skrenten langs Storelva. Videre må byggegrensen trekkes lenger bort for å sikre tilstrekkelig uteoppholdsareal. Bevegelsesmønster og organisering innad i planområdet bearbeides etter myke trafikanters premisser. Byggehøyder innenfor felt BBB2 reduseres til inntil 4 etasjer. Utnyttelsesgraden på felt BBB1 reduseres ved at søndre blokk på felt BBB1 tas ut og erstattes med uteoppholdsareal på terreng. Parkeringskjelleren reduseres tilsvarende og bør legges lenger ned i terreng. Tilkomst for gående og syklende bearbeides. Det settes av plass til at brannbil og utrykningskjøretøy kan komme frem til hver enkelt boligblokk. Postvegtraseen holdes åpen ved at deler av felt BBB2 omdisponeres fra bebyggelse til uteareal. Hvilke areal som oppfyller kvalitetskravene i KPA2010 og som dermed kan inngå i minstekravet til felles uteoppholdsareal og privat uteareal må ses nærmere på. Krav til størrelser og utforming i henhold til retningslinjene for uteoppholdsareal for barn og unge innarbeides i bestemmelsene. Det må tilrettelegges for ladepunkt til elbil i tilknytning til 50 % av parkeringsplassene. Reduksjon av parkeringsdekningen må vurderes. Felles sykkelparkering for BBB1 og BBB2 må utformes slik at den oppleves som trygg og plasseres slik at det blir mer praktisk å sykle enn å kjøre bil. Et vegetasjonsbelte på minimum 4 meter langs jernbanelinjen innarbeides i plankart. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 16 av 17

17 Vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer og merknadskart, datert E. Illustrasjonsplan, datert F. Snitt datert, datert feb. 17 G. Sol- skyggestudie, datert feb. 17 H. Uteoppholdsareal med sol, datert mars 17 I. ROS-analyse, datert J. VA-rammeplan med vedlegg, datert og VA-etatens uttalelse, datert K. Støyrapport, datert og e-poster datert L. Skredfarevurdering, datert M. Trafikkvurdering, datert N. Kulturminnedokumentasjon, datert O. Notat edelløvskog, datert Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 17 av 17