STEINKJER KOMMUNE. MØTEBOK Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /163

Transkript

1 STEINKJER KOMMUNE MØTEBOK Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /163 Arkivsaksnr: 2008/848 Klassering: L12 Saksbehandler: Egil Stensheim Enhetsleder: Geir Gilde REGULERINGSPLAN FOR DAMPSAGA ØSTRE DEL, KVARTALET NAMDALSVEGEN - BOGAVEGEN - JERNBANEN ELVA. Trykte vedlegg: - Plankart (Letnes ark.kontor/ Planstyring), dat Reguleringsbestemmelser (Letnes ark.kontor/ Planstyring), dat Ikke trykte vedlegg: - Beskrivelse (Letnes ark.kontor/ Planstyring), dat Illustrasjoner. Plan, snitt, perspektiv (Letnes ark.kontor), dat Notat fra møte mellom forslagsstiller og kommunen. - Uttalelser til igangsettingsvarsel, feb. -08 fra Jernbaneverket, NT fylke og Fylkesmannen. - Oversendelsesbrev dat med planforslag, fra Planstyring til avd. Plan og natur - Notat dat fra avd. Plan og natur. Merknader til planforslag. - Oversendelsesbrev dat med planforslag, fra Weidemann eiendom til avd. Plan og natur - Notat dat fra avd. Plan og natur. Merknader til planforslag. - Notat dat fra avd. Plan og natur. Omlegging ledninger. - Notat dat fra avd. Plan og natur. Merknad til forslag omlegging ledninger. - Planskisse og notat omlegging VA-anlegg (RG-prosjekt), dat / Notat geotekniske vurderinger (Multi-consult), dat Notat vedr. elvenære områder (Letnes ark.kontor), dat Notat vedr. elvenære områder (NVE), e-post dat Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 30, jfr 27-1 legger Det faste utvalg for plansaker ut til offentlig ettersyn reguleringsplan for Dampsagaområdet østre del, kvartalet

2 Namdalsvegen Bogavegen jernbanen elva. Plankart og reguleringsbestemmelser er datert Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i 30 dager i Rådhuset, servicetorget 1.etg, i Dampsaga kulturhus biblioteket og på kommunens heimeside på internett. Samtidig med utlegging til offentlig ettersyn sendes saken til uttalelse til: 01. Statens vegvesen, region midt 02. Fylkesmannen i NT, kommunal- og administrasjonsavd. 03. NT fylkeskommune, regional utviklingsavd. 04. NTE, avd. Steinkjer 05. Telenor servicesenter for nettutbygging 06. Jernbaneverket, region nord 07. ROM eiendom as 08. NVE, region midt-norge 09. Hovedutvalg for teknisk, miljø og naturforv. 10. Hovedutvalg for oppvekst og kultur 11. Hovedutvalg for helse og omsorg 12. Repr. for barns interesser i plansaker 13. Rådet for funksjonshemmete 14. Steinkjer eldreråd 15. Steinkjer næringsforum 16. Steinkjer næringsselskap 17. Lindseth eiendom 18. Esso Norge 19. Steinkjer småbåtforening Behandling i Formannskapet : Enstemmig vedtatt som rådmannens forslag.

3 Saksopplysninger: Letnes arkitektkontor/ Planstyring har på vegne av Weidemann eiendom as (WE) utarbeidet reguleringsforslag for østre del av Dampsagaområdet, med tanke på utbygging av hotell. Planområdet omfatter arealet hvor eksisterende parkeringsanlegg ligger, bensinstasjon, kontorlokaler i u-etg, gangveg og grøntarealer mot elva. Parkeringsanlegg og bensinstasjon fikk sin nåværende form på slutten av 1980-tallet, gjennom realisering av første utbyggingsetappe for Dampsagaområdet. Arealet mellom Skippergt. og elva er senere gitt ei grøntmessig behandling nærmest Skippergata. Parkeringsanlegg og arealene mot elva eies i dag av kommunen, mens det er et sameie mellom Esso Norge og Lindseth eiendom as for eksisterende bensinstasjon og lokaler i u-etg. Gjeldende reguleringsplan for området er fra Denne planen ble framsatt av til dels de samme utbyggingsinteressenter, men det er ikke realisert nye tiltak etter denne planen. Gjeldende plan viser arealer til stort sett de samme formål som den planen som nå fremmes. Utbyggingsinteressenten har likevel etter nærmere vurdering kommet fram til at det er ønskelig å gjennomføre et prosjekt som er noe annerledes enn det som lå til grunn for gjeldende reguleringsplan. Endringene er så vesentlige at de medfører behov for ny reguleringsbehandling. Planforslaget som nå legges fram har om lag de samme avgrensninger som gjeldende plan, og omfatter ca 20 daa avgrensa av Namdalsvegen-Bogavegenjernbanen-elva. Prosess. Utbyggingsinteressenten framla allerede høsten 2006 for kommunen ideer for en noe annen utforming av hotell enn planen fra 2005 la til grunn. I 2007 ble det fra kommunens side tatt beslutning om å utvikle et Weidemann-galleri som en integrert del av hotellutbygginga. Arbeidet med ny reguleringsplan ble kunngjort igangsatt i jan Sentrale myndigheter som NT fylkeskommune, Fylkesmannen og Jernbaneverket ble tilskrevet, og har gitt sine foreløpige innspill. Innholdet i disse merknadene er (kort resymert): Jernbaneverket: Drøfter byggeavstand, ønsker min. 20m til støyømfindtlige formål, men avhengig av romdisponering og støyvurdering i konkret situasjon. Antar at det vil være nødvendig med støyskjerming mot sporet, både mht. skjerm og fasadetiltak. Skjerm vil også fungere som sikring mot ferdsel. Må tas inn i planforslaget. Gravearbeider nært sporet er komplisert og må godkjennes av jernbaneverket. Forhold rundt realisering av tiltak må godkjennes av jernbaneverket. NT fylkeskommune: Følgende må vektlegges: - Opprettholde og utvikle friområde, sammenhengende gangsti langs elva samt Skippergata som offentlig gangveg. - Parkeringskapasiteten, som dekker et større område, må opprettholdes/ utvikles - Ny bebyggelse vil bli et markert byggverk, må kommunisere med øvrig bebyggelse. Må ta hensyn til brannstasjonen, med tårnet som landemerke. - Ber om visualisering ved framlegging av planen.

4 - Ingen kjente kulturminner, men viser til aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven Fylkesmannen: Landbruksavdelingen legger til grunn at det blir høy utnytting av arealene. Miljøvernavdelingen peker på viktigheten av å beholde friområdet og gangveg langs elva. Forutsetter at dette elvenære arealet ikke reduseres eller privatiseres. Kommunal- og administrasjonsavd. ber om at det foretas vurdering av samfunnssikkerhetsmessige forhold. Viser til sjekkliste. I et møte mellom kommunen og utbyggerne i april 2008 ble det gitt orientering om det planforslaget som da forelå, og det ble gitt tilbakemeldinger fra kommunen. WE sendte inn planforslag til behandling Det ble gitt tilbakemelding på behov for en del endringer/ tillegg vedr. dette forslaget. WE har oversendt kommunen et nytt forslag til behandling. Gjeldende reguleringsplan, vedtatt Forslag til ny reguleringsplan Planforslag dat Hoveddisponeringa i arealbruken er at nordre delen nyttes til offentlig parkeringsanlegg som i dag. Hotellet foreslås plassert i sørøstre del av planområdet, sør for Skippergata. Midtre deler av området nyttes til galleri og hovedatkomst for hotell og galleri. Skippergata forutsettes derved delvis overbygd. Eksisterende bensinstasjon rives, mens kontorlokaler i u-etg mot Skippergata opprettholdes. Det forutsettes ei utfylling i elva over et areal på ca 2 daa. Sammen med vestre delen av dagens grøntareal forutsettes dette nytta til parkareal med tilhørende gangpromenade. Nærmere om de forskjellige delene av planen:

5 Hotell og galleri. Hotellet er i gjeldende plan lagt langs nordre side av Skippergata. Bakgrunnen for at det foreslås flytta begrunnes med at eksisterende parkeringsanlegg ikke kan tåle ei fundamentering av et så stort byggverk. Gjennom det prosjektmaterialet som nå foreligger har hotellet fått en annen og mer fri form, i forhold til at det tidligere lå som et lamellbygg langs nordsida av Skippergata. Hotellbygget forutsettes oppført med skrånende vegger, samt ei skrå takflate. Hotellet vil kunne bygges opp til kote +30 mot sør, med avtakende høyde nordover. Hotellet vil i det høyeste partiet kunne få 7 etasjeplan. Galleriet tenkes bygd der bensinstasjonen i dag ligger, med høyeste del mot nord (opp til kote +21), skrånende ned mot det felles inngangsområdet. Bygningsmassen vil innen det bruksarealet som er satt som grense kunne romme et bruksareal på ca 8000 m2. Parkeringsanlegg og atkomst. Friområde. Planforslaget legger opp til at det kan bygges ett nytt parkeringsplan på østre del, og ett nytt plan på vestre del. Nytt plan på vestre del er begrensa i utstrekning vestover, i samsvar med opprinnelig plan for parkeringsanlegget. Nåværende plan inn mot jernbanen bygges om for å gi bedre plassutnytting. Det forutsettes at hele parkeringsanlegget er offentlig, med muligheter for dekning av hotellets behov etter nærmere avtale. Ca. 15 p-plasser for hotell/galleri er dessuten forutsatt vest for hovedinngang. Her forutsettes også vendesløyfe for buss. Parkeringsanlegget skal ha et minimum på 230 offentlige p-plasser (som i dag), med mulighet for utvidelse til 300 offentlige plasser. Parkeringsanlegget skal utbygges parallelt med hotell/galleri i slikt omfang at både krav til parkering for hotell/ galleri og offentlig parkering dekkes. Kjøreatkomst til parkeringsanlegg og hotell /galleri vil skje fra Namdalsvegen (innkjøring sørfra, utkjøring nordover) og fra rundkjøring i Bogavegen. Atkomsten til hotellet herfra Bogavegen vil da skje via parkeringsanlegget. Hotell og galleri tenkes også å ha gangatkomst fra Ølvegata via jernbaneundergangen. Herfra skal det også være tilkomst for renovasjon og varetilbringing. Det forutsettes at bevegelseshemmete skal gis atkomst til hotell/ galleri både fra Namdalsvegen og fra Ølvegata. Østre halvdel av arealet som ligger mellom Skippergata og elva vil gå til hotelltomt. Vestre halvdel forutsettes opprettholdt som friområde, og gitt parkmessig opparbeidelse. Dessuten vil mesteparten av utfyllingsarealet nyttes til parkareal. Utfylt areal mot elva forutsettes arrondert med en elvebakke omtrent som dagens situasjon. Gangpromenade langs elva, og med forbindelse til Skippergata er innregulert. Forstøtning mot elva forutsettes utført som natursteinsmur. Som i gjeldende plan er det avsatt sti i 3m bredde langs jernbanen, med krav om sikring med gjerde. Det forutsettes at friområdet mot elva og sti langs jernbanen skal ferdigstilles samtidig med utbygging av hotell/ galleri. Vann- og avløpsanlegg.

6 Utbygging vil i vesentlig grad berøre eksisterende kommunalt ledningsanlegg for vann og avløp. På bakgrunn av et notat vedr. problemstillingene er det utarbeidet en planskisse som viser prinsipper for omlegging. Denne planen angir bl.a. ny pumpestasjon for avløp plassert i nordvestre hjørne av friområdet, ny overvannsledning langs jernbanen, samt ny vann- og avløpsledning sør for hotellet. Fra ny pumpestasjon forutsettes avløpsledninger knyttet til eksisterende ledninger som krysser elva. Utbyggingsavtale. Gjennomføring. Det er tidligere inngått intensjonsavtale mellom kommunen og utbyggingsinteressenten, hvor det forutsettes at kommunal grunn i nødvendig grad overdras utbygger. Det er nå utarbeidet forslag til utbyggingsavtale, som i hht. plan- og bygningslovens 64 legges fram til behandling parallelt med reguleringssaken. Som nevnt ovenfor forutsetter både reguleringsplanen og utbyggingsavtalen at grøntanlegg og trafikale anlegg gjennomføres samtidig med utbygging av hotell. Utbyggingsavtalen forutsetter overdragelse av kommunal grunn mot elva i nødvendig grad for gjennomføring av hotell/ galleriutbygging. Fra utbyggingsinteressenten opplyses at det er inngått avtale om at Essos andel av gnr 197/1322 overdras. Esso forutsetter å bygge ny bensinstasjon på Sirkustomta på Sørsileiret som erstatning for bensinstasjonen som nå fjernes fra Dampsagaområdet. Reguleringssak og utbyggingsavtale for Sirkustomta framlegges derfor til behandling parallelt. Saksvurderinger: Lokalisering av nytt hotell i forhold til byplanmessige problemstillinger ble vurdert og tatt stilling til gjennom planbehandlinga i 2005, og tas derfor ikke opp nærmere her. I gjeldende plan er det åpnet for at bensinstasjon fortsatt kunne lokaliseres innen området. Bensinstasjonen flyttes nå ut av området, noe som utvilsomt vil være gunstig i forhold til prosjektet for hotell og galleri. Ei samlokalisering av hotell og galleri synes å være et godt grep. Virksomhetene bør kunne ha gjensidig nytte av samlokalisering. Etablering av hotell på dette området medfører en del utfordringer, både i forhold til nybygg og i forhold til den bruk området har i dag. I tillegg til nybyggingskostnader må det påregnes betydelige kostnader til ombygginger. Dette gjelder både i forhold til parkeringsanlegget, grøntområder mot elva, forstøtninger, ledninger og kabler. Bygninger og høyder. Prospektet for hotell og galleri som ligger til grunn for det planforslaget som nå framlegges viser bygninger med en friere skulpturell form enn det som lå til grunn for gjeldende plan. Utforminga kan således gi assosiasjoner til båtformer, og vekke tanker tilbake til den tid båter gikk opp i elva. Med slik utforming og dimensjon som er tenkt vil byggverket få en dominerende plass i bybildet, særlig sett sørfra. Et hotell slik skissene så langt viser vil tilføre Steinkjers bygningsmiljø noe nytt, som vil ha egenart og være kontrastfull i forhold til annen bebyggelse. Det kan stilles spørsmål om et privat hotell fortjener så sterk eksponering; signalbygg bør helst være bygninger for allmennhet/ offentlighet. Galleriet vil imidlertid inneha en slik funksjon, og vil være

7 aktuelt besøksmål for mange. En skulle således gjerne sett at denne delen av bygningsmassen hadde fått en mer visuelt framtredende plass. Et annet moment som er vurdert er forholdet til brannstasjonstårnet som et kjennemerke. Hotellet ligger i avstand m fra tårnet, og med en maks.høyde som vil ligge i litt over toppen på tårnet. Fra enkelte posisjoner vil nytt hotell enten skjule tårnet eller komme som bakgrunn i samme synslinje. Imidlertid vil det fra en del sentrale posisjoner i byen være fri sikt til tårnet (se siktlinjer på skisse). Materialbruk og utforming av øvre del av hotellet vil også være av betydning i forhold til hvilket helhetsbilde en vil få. Alt i alt finner en forholdet til brannstasjonstårnet ivaretatt på en akseptabel måte, men utforming og detaljering må vies oppmerksomhet også gjennom prosjektering av hotellet. Hotellet blir liggende nært jernbanen, noe som medfører støy og fare for rystelser. Problematikken må vies oppmerksomhet ved valg av konstruksjoner og materialer. Støyberegninger er foretatt i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan for Nordsia bydel, og viser støynivåer omkring 68 db Lden. Selv om departementets retningslinjer ikke angir hotell som støyømfindlig formål bør hotellrom bygges slik at de ivaretar de støykrav som settes for slike formål. Bestemmelsene legger da også opp til å ivareta dette i hht. Norsk standard. Dette vil kreve spesielt lydisolerende vinduer, men vil la seg løse med de vinduskontruksjoner som i dag er tilgjengelig. Forholdet mellom nybygg og friområde. Hotellet slik det nå planlegges vil gripe sterkere inn i friområdet langs elva enn det som er tilfelle i planen fra 2005, da det var planlagt at bygningsdelen sør for Skippergata skulle romme en kongressal, og var vesentlig lavere. Byggeområdet sør for Skippergata tar også ca 0,8 daa mer av arealet enn i gjeldende plan. En er lite tilfreds med at så stor del av friområdet mot elva omdisponeres, men ei utfylling ut i elva vil kompensere noe for eksisterende areal som tas i bruk. Problematikken er tatt opp med utbyggingsinteressenten flere ganger, og hotellet er nå forskjøvet ca 4m lenger øst enn i opprinnelig utkast. Det er dette som kan oppnås dersom foreliggende konsept for hotellet skal legges til grunn. Nybygging av elvepromenade inngår i planen. Promenaden vil være en viktig del av ei sammenhengende ferdselsåre, og vil kunne gi opplevelsesverdi. Opplevelsen endrer en del karakter fra å opplevelse i et naturrom til omgivelser av mer urban karakter. Dette

8 er imidlertid en konsekvens av å åpne for dette hotellkonseptet innen området. Stien skal legges på nivå +2,5, som skal sikre mot normal høy vannstand og elveflom. Parkering og atkomst. Det er et sentralt poeng å opprettholde den kapasiteten som er på det offentlig parkeringsanlegget i dag (231 plasser), med et mulig utvidelsespotensiale. Samtidig synes det også riktig at hotellet dekker sitt parkeringsbehov innen planområdet, og at dette i hovedsak må skje innen parkeringsanlegget. Etter nøye vurdering har en funnet at den riktige løsningen vil være at hele parkeringsanlegget fortsatt blir kommunalt, (viktig bl.a. ut fra atkomst/ tilgjengelighet), men at en del av plassene øremerkes hotellet etter nærmere avtale. For å ivareta ovennevnte forhold vil det være nødvendig å bygge på ett plan nærmest jernbanen (ca 90 plasser), og samtidig bygge om eksisterende p-plan nærmest jernbanen slik at det gir bedre utnytting. Reguleringsplanen gir dessuten hjemmel til et nytt p-plan på den halvdelen som ligger nærmest Namdalsvegen (ca. 90 plasser), for å ha potensiale for framtidig utvikling. Som endring i forhold til gjeldende plan er det nå tatt ut av planen muligheten for et tredje plan nærmest jernbanen, ut fra betraktninger om at p-huset vil gi bra dekning uten dette samt at et tredje plan her vil være tungt tilgjengelig og medføre at parkeringsanlegget vil bli mer dominerende. Det er forutsatt at p-anlegget fullt utbygd skal kunne gi 300 offentlige plasser. Med de trafikale løsninger planen legger opp til synes atkomsttrafikk for ulike trafikanter godt ivaretatt. Selv om hovedinngang vender mot Namdalsvegen er byinngangen fra Skippergata også viktig for de som kommer til fots. Dette vil være et aktivum for bedre sammenbinding mellom Nordsia bydel og Dampsagaområdet. Skippergata er ei viktig forbindelse for gang- og sykkeltrafikken. Bruk av gata til varetilbringing og renovasjon for hotellet er således ikke gunstig, men ansees akseptabel da dette vil være begrensa trafikk, og det legges til rette for oppstillingsplass inne på hotellets område mellom bygning og sti. Muligheter for tilkomst med spylebil er dimensjonerende for fri høyde under bygningsdel over Skippergata. Det er derfor satt krav til fri høyde som tilsvarer situasjonen under jernbaneundergangen. Evt. mulighet for senking av gatenivået med cm kan være grunnlag for å vurdere nærmere. Det er viktig at parkering for bevegelseshemmete legges nær hovedinngang, fortrinnsvis mellom hovedinngang og Namdalsvegen. Det er også viktig at bevegelseshemmete kan komme til hovedinngang fra Namdalsvegen ved egen hjelp, noe som lar seg gjøre ved å føre rampe parallelt med kjøreatkomst, med utjevning av stigningen over en noe lengre strekning. Risiko og sikkerhet. Så vidt en ser vil det særlig være to forhold ved planen som kan knyttes til samfunnsmessig risiko og sikkerhet: Forholdet til flom, og geotekniske forhold. Flom: Under utarbeidelse av planforslaget har planlegger drøfta løsninger med Norges vassdrags- og energivesen. Det er fra NVE bekrefta at aktuelle problemstillinger er

9 omtalt og beskrevet på en god og forståelig måte, og at det ut fra illustrasjonsplan og snitt er tatt godt hensyn til arealene mellom bygninger og elva. Sikkerhet mot oversvømmelse er ivaretatt ved flomverk opp til kote ca +3,5. Det er viktig at den ryggen med leirmasser som ble lagt opp mellom elva og Skippergata ikke brytes, eller om nødvendig reetableres, ettersom Skippergata og kontorarealer langs denne ligger så lavt at de i mange situasjoner ellers vil bli oversvømt. Bygging foran flomverket forutsettes å skje med laveste golvnivå +3,5, og det regnes derved med at det er tatt høyde for storflommer. Sikkerhet mot flomskred forutsettes ivaretatt ved en steinmur som føyes sammen med nåværende plastring oppstrøms. Lenger ned, hvor det er forutsatt en elvebakke som overgang mot elva, foreslås en palisadeløsning. Flomsonekart for Steinkjerelva, som er under utarbeidelse hos NVE vil kunne være viktig for videre detaljplanlegging. Geotekniske forhold: Iflg. kvartærgeologisk kart består grunnen av elvetransportert sand og grus, foruten fyllmasser. Undersøkelser som geoteknisk konsulent har gjort tidligere viser at massene består av middels fast lagra sand og silt til stor dybde. Det er ikke påvist leire. Geoteknisk konsulent karakteriserer fundamenteringsforholda som gode. Bygninger over 3-4 etg. må fundamenteres på pæler. Generelt vurderes det til at med de friksjonsmasser som er i området vil det ikke være stabilitetsmessige problemer ved å etablere hotellet og evt. fyllinger ved Steinkjerelva. Det forutsettes at det må utføres geoteknisk prosjektering for det planlagte hotellet. Det kan være forurenset grunn der drivstofftanker er nedgravd. Det forutsettes utført miljøtekniske undersøkelser, og om nødvendig utarbeidelse av tiltaksplan ved fjerning av tankene. Dette er tatt inn i bestemmelsene. Sikring mot jernbanen er forutsatt med min. 1.8 m høyt gjerde. Dette er også tatt inn i bestemmelsene. En kan ikke se at det er andre risiko- eller sikkerhetsmessige utfordringer knytta til planen. Samråding med andre fagavdelinger i kommunen. Planforslaget er drøfta med følgende fagavdelinger og tjenesteenheter innen kommunen: Avd. for helse og rehab. v/ kommunelegen, avd. for skole og barnehage/ repr. for barns interesser i plansaker, avd. for kultur. Forslaget er dessuten drøfta med repr. for rådet for funksjonshemmete. Det er ikke innvendinger mot planforslaget slik det nå foreligger.

10 Illustrasjoner (Letnes arkitektkontor). Illustrasjonsplan. Snitt.

11 Perspektiv fra sørvest Perspektiv fra nordvest