SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /46

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /46 Arkivsaksnr: 2014/7706 Klassering: L13 Saksbehandler: Arne Ivar Kvistad REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FØLLINGSTUA CAMPING OG KOLONIHAGE. OFFENTLIG ETTERSYN. Trykte vedlegg: 1. Plankart, Lyngstad Arkitekter AS, datert Reguleringsbestemmelser, Lyngstad Arkitekter AS, datert Planbeskrivelse, Lyngstad Arkitekter AS, datert Skisse aksonometri, datert Skisse terrengsnitt, udatert 6. Kartutsnitt over fjell i dagen, datert Sjekkliste ROS-analyse, Lyngstad Arkitekter AS, datert Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar formannskapet å legge ut reguleringsplan for Føllingstua camping og kolonihage til offentlig ettersyn i 6 uker. Planen legges ut i servicetorget på Rådhuset, biblioteket på Dampsaga, kommunens heimeside, og sendes samtidig følgende til uttalelse: 01. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 02. Nord-Trøndelag Fylkeskommune 03. Statens vegvesen, Region midt 04. NVE, region Midt-Norge 05. NTNU Vitenskapsmuseet 06. Østre Namdal Reinbeitedistrikt/ Tjåehkere Sijte 07. Sametinget 08. Repr. barn og unges interesser i plansaker 09. Rådet for funksjonshemmede 10. Steinkjer eldreråd

2 11. Kommunens trafikksikkerhetsutvalg 12. Haugåshalla Vel 13. Følling Idrettslag 14. Kvam Bygdelag 15. Naboer Behandling i Formannskapet : Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskapet : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar formannskapet å legge ut reguleringsplan for Føllingstua camping og kolonihage til offentlig ettersyn i 6 uker. Planen legges ut i servicetorget på Rådhuset, biblioteket på Dampsaga, kommunens heimeside, og sendes samtidig følgende til uttalelse: 01. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 02. Nord-Trøndelag Fylkeskommune 03. Statens vegvesen, Region midt 04. NVE, region Midt-Norge 05. NTNU Vitenskapsmuseet 06. Østre Namdal Reinbeitedistrikt/ Tjåehkere Sijte 07. Sametinget 08. Repr. barn og unges interesser i plansaker 09. Rådet for funksjonshemmede 10. Steinkjer eldreråd 11. Kommunens trafikksikkerhetsutvalg 12. Haugåshalla Vel 13. Følling Idrettslag 14. Kvam Bygdelag 15. Naboer

3 Saksopplysninger: På oppdrag fra tiltakshaver Føllingstua Camping v/ Aud Kristin og Gaute Rømo, har Lyngstad Arkitekter AS v/ Lars Egil Hognes utarbeidet forslag til ny reguleringsplan (detaljregulering) for Føllingstua camping og kolonihage. Oppstart av planarbeidet ble varslet Formålet med planen er i hovedsak å tilrettelegge for utbygging av kolonihager/ parsellhager. Områdets beliggenhet er vist i figur 1 nedenfor. Figur 1. Lokalisering av Føllingstua camping og kolonihage Føllingstua Camping ligger vel 13 km nord for Steinkjer sentrum i naturskjønne omgivelser like ved Snåsavatnet, og har i dag et variert tilbud for både reisende og for gjester med fastere tilhold på campingen. Foruten overnattingsmuligheter i hytter og rom, samt campingvognplasser, tilbyr bedriften også matservering basert på økologisk produserte råvarer. Bedriften har 3 faste ansatte og ytterligere 6 personer er sysselsatt i høgsesongen. Driverne ser nå på mulighetene for ytterligere utvikling av Føllingstua Camping og ser at det generelt er økende etterspørsel etter hytter av høyere standard, men også at det er en økende interesse for kolonihager. Denne endringen i markedet ønsker Føllingstua å tilpasse seg, gjennom å utvide tilbudet til nettopp kolonihager. Dette innebærer at det blir mulig å kjøpe hytter på festet tomt, og drifte uteområdene for hver parsell som en kolonihage. Endringene medfører noen flere hytter enn i dag, og det avsettes et eget område for hageparseller. Samtidig er det ønskelig å flytte noen av de eksisterende hyttene noe nærmere E6, slik at de blir et tilbud om korttidsleie for reisende. Det planlegges også ei gjestebrygge, samt grillhus/gapahuk på fellesområdet ved den eksisterende småbåthavna. Foruten dagens campingplass ligger Haugåshalla boligområdet (13 boenheter) like sørvest for planområdet delvis skjermet av et vegetasjonsbelte mot campingen, mens i nordvest ligger Følling idrettslags fotballbane/ kunstgressbane/lekeplass. En kanal med noe vegetasjon langsetter skiller campingen fra selve idrettsanlegget.

4 Planstatus og eierforhold Gjeldende plan i området er reguleringsplan Føllingstua Camping fra 2004 (planid: ). Den nye planen skal erstatte den gamle i hele planområdet. Tinglyst grunneier i søndre del av planområdet er tiltakshaver Gaute Rømo (gnr/bnr 362/2), mens Svein Sem (gnr/bnr 365/1) er eier i nordre del. Arealene angitt med campingplassformål C1 og C2 lengst nord i plankartet (vedlegg 1) er leid fra Svein Sem. Det er inngått en leieavtale for dette område mellom Føllingstua Camping og Svein Sem fra 2009 som gjelder ut år Planlagt arealbruk Arealet er totalt på ca. 79 daa og inneholder følgende (se plankartet i vedlegg 1): Campingplass: o C1 - Campinghytter. o C2 - Oppstillingsplass for campingvogner og bobiler. Kombinert formål Camping/Kolonihage: o CK1 Primært for camping (hytter), men kan ved utvidelse av kolonihagekonseptet fungere som hytter for dette formålet. o CK2 Primært som areal for administrasjons- og driftsbygninger i fm. camping/kolonihage. Ubebygde deler kan bli opparbeidet som parsellhager tilknyttet CK1. o CK3 Primært som kolonihage med inntil 9 hytter, men kan benyttes til alminnelig campingdrift. Vann- og avløpsanlegg K. Eksisterende kommunalt anlegg primært for Haugåshalla boligområde, men fungerer også for campingen/kolonihagen. Småbåtanlegg S1 og gjestebrygge S2. Byggeområde for lagerbygning/redskapsbod L. Badeplass/-område B1 og B2. Adkomst Vegetasjonsskjerm V1 (mot idrettsanlegget). Friluftsformål. Interne veger V1 (kommunal) og V2 (privat). Delt adkomst med boligfeltet som i dag via kommunal veg fra E6 og fram til det kommunale vann- og avløpsanlegget. Ellers privat veg internt til camping- og kolonihageområdene. Teknisk infrastruktur, avfall Kommunalt vann- og avløp med renseanlegg innenfor området. Evt. oppgradering av el-anlegg (trafo på Haugåshalla) avklares med NTE før byggestart. Miljøtorg eksisterer på campingområdet i dag like ved renseanlegget. Det vil bli tilrettelagt for kompostering innenfor kolonihageområdene. Naturmangfold Semsbukta i sørøstlige delen av planområdet er registrert som lokalt viktig naturtype. Småbåtanlegget eksisterer og er regulert fra før og ingen nye tekniske inngrep planlegges i dette område. Gjestebrygge (flytebrygge) plasseres utenfor selve området registrert som lokalt viktig naturtype. Det er ellers iht. fagsystemene Naturbasen og Artsdatabanken ikke registrert andre viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet.

5 Kulturminner Det befinner seg to kulturminner vest i randsonen av planområdet. Sikringssoner for disse er angitt som hhv. H1 og H2 på plankartet. Kulturminnene skal bevares og det tillates ikke tekniske inngrep innenfor sikringssonene. Saksvurderinger: Generelt Rådmannen anser framlagte plan som meget godt gjennomarbeidet. Det er gjennomført grundige diskusjoner og avklaringer med både kommunens administrasjon og Fylkesmannens miljøvern-/ kommunalavdeling, og det er ellers gjennomført møter/ dialog med berørt grunneier. Naboer for øvrig er tilskrevet i oppstartsfasen. Både prosessen som er gjennomført og dokumentasjon som er framlagt holder etter Rådmannens vurdering høy standard. Det bemerkes også at framlagte plan ikke representerer noen store endringer mht. bruken av området i forhold til dagens situasjon og at eksisterende reguleringsplan omfatter det samme området som ny plan. Det må ellers etter Rådmannens oppfatning regnes som svært positivt for nærmiljøet og bygda for øvrig at Føllingstua kan opprettholde driften og fortsette å tilby bygdas innbyggere de tjenester som i dag finnes der i form av utleie av lokaler, matservering, småbåthavn, badefasiliteter, etc. Etter Rådmannens oppfatning er det drivernes intensjoner å fortsette å tilby disse tjenestene til allmennheten. Hensynet til Haugåshalla boligfelt Rådmannen anser at den endrede bruken av området som er beskrevet ikke representerer noen form for økt støy eller annen belastning på nærområdet. Endring fra alminnelig campingdrift til et konsept med kolonihager vil vel heller representere en roligere form for drift enn hva dagens bruk representerer. Nye bygninger/hytter anses også som godt planlagt mht. høyde, utforming og plassering og vil etter Rådmannens skjønn ikke være generende for nabolaget. Landbruk Ny plan berører ingen landbruksinteresser i forhold til dagens drift. Det bemerkes dog at følgende bestemmelse i gammel plan skal videreføres i ny plan; dersom campingdrifta legges ned så skal området som berøres på eiendom 365/1 tilbakeføres til landbruksområde (LNFR-område). Grunnforhold, ras og flom Ras i området anses som lite aktuelt på grunn av områdets beliggenhet i relativt flatt terreng og delvis på fjellgrunn. Det er ikke registrert kvikkleire i eller i umiddelbar nærheten av planområdet, men det eksisterer ei større kvikkleirelomme ved gamle Sem skole ca. 800 m sørvest for planområdet. Det anses likevel som lite sannsynlig at det kan være skredfare i området, pga. mye fjell registrert i dagen (vedlegg 6) i og like ved planområdet, samt områdets flate karakter for øvrig. Det bemerkes ellers at fylling av steinmasser er anlagt i deler av området ned mot Snåsavatnet iht. vedlegg 6. Flom anses lite aktuelt ut fra områdets topografi, helning og fravær av bekker i området. Rådmannen anser dette punktet som tilstrekkelig utredet. Kulturminner Registrerte kulturminner iht. fagsystemet Askeladden er tatt hensyn til og sikret i reguleringsplanen gjennom hensynssoner i plankartet og bestemmelser for øvrig. Rådmannen anser punktet som tilstrekkelig utredet. Natur (naturmangfoldlovens 8-12) Fagsystemene Naturbasen og Artsdatabanken er sjekket og det finnes ingen andre registrert naturverdier enn den omtalte lokalt viktige naturtypen i Semsbukta. Rådmannen kan ikke se at planen kommer i konflikt med

6 noen av de temaer som skal vurderes iht. Naturmangfoldlovens 8 12 og punktet anses som tilstrekkelig utredet. Barn- og unges interesser Etter Rådmannens vurdering er tilbudet til barn og unge svært godt i utgangspunktet i dette området gjennom tilgangen til idrettsanlegget og lekeplassen i nærområdet. Det legges ellers opp til rikelige bademuligheter innenfor planområdet, og for øvrig er tilgangen til ulike fritidsaktiviteter ellers i fm. Snåsavatnet svært god. Andre kommunale instanser Planforslaget er diskutert med tjenesteenhet landbruk og kommunaltekniske enheter ved avdeling for samfunnsutvikling. Tilråding På grunnlag av ovenstående vurderinger anbefaler Rådmannen at planområdet reguleres som foreslått. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.