SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /46

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /46 Arkivsaksnr: 2012/1558 Klassering: L12 Saksbehandler: Egil Stensheim REGULERINGSPLAN (DETALJPLAN) FOR ØVER-LØ - FRØSETÅSEN, SØRVESTRE DEL. MINDRE ENDRING VEDR. TAKFORM OG VEG KV1. Trykte vedlegg: - Steinkjer tomteselskaps brev dat til Steinkjer kommune. - Reguleringsplan, plankart, vedtatt Ikke trykte vedlegg: - Reguleringsbestemmelser vedtatt Plan og profil Magistratbakken, tegn. VA (Planstyring) dat Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens samt kommunens delegasjonsreglement vedtas følgende mindre endring av reguleringsplan for ØverLø Frøsetåsen, sørvestre del: 1. Reguleringsbestemmelse pkt om takform og høyder, første setning endres til: "Boliger skal ha skrått tak i form av saltak eller pulttak, med takvinkel i intervallet 27-38⁰". 2. Kv1 sin tilslutning til tidligere E6 i sørvest justeres slik at det blir større bredde og et lengre slakere parti ved utmunningen til tidligere E6, i samsvar med forslag fra Steinkjer tomteselskap/ Planstyring as sin tegning datert Behandling i Formannskapet : Enst. vedtatt som rådmannens forslag. Vedtak Formannskapet : Med hjemmel i plan- og bygningslovens samt kommunens delegasjonsreglement vedtas følgende mindre endring av reguleringsplan for ØverLø Frøsetåsen, sørvestre del:

2 1. Reguleringsbestemmelse pkt om takform og høyder, første setning endres til: "Boliger skal ha skrått tak i form av saltak eller pulttak, med takvinkel i intervallet 27-38⁰". 2. Kv1 sin tilslutning til tidligere E6 i sørvest justeres slik at det blir større bredde og et lengre slakere parti ved utmunningen til tidligere E6, i samsvar med forslag fra Steinkjer tomteselskap/ Planstyring as sin tegning datert

3 Saksopplysninger: Reguleringsplan for ØverLø Frøsetåsen sørvestre del ble vedtatt sommeren I brev dat søker tomteselskapet om endringer vedrørende: Takform/ takvinkel: I forbindelse med tomteselskapets salgsprosess for tomtene er det fra flere søkere kommet fram ønsker om å bygge boliger med takvinkel på 38⁰. Det er også stilt spørsmål ved nedre takvinkel for pulttaksløsning, da det er vanlig med pulttaksløsninger med vesentlig slakere takvinkel. Gjeldende bestemmelse om takform og høyder (pkt 3.1.4) er følgende: "Boliger skal ha skrått tak i form av saltak eller pulttak, med takvinkel i intervallet 27-34⁰". Tomteselskapet uttrykker ønske om tilrettelegging for vanlig forekommende hustyper innen området, med ønske om å unngå at slike saker blir å behandle som dispensasjonssaker. Det søkes derfor om å endre bestemmelsen til: "Boliger skal ha skrått tak i form av saltak eller pulttak. Takvinkel for saltak skal ligge i intervallet 27-38⁰ og pulttak i intervallet 8-20⁰. Kryssutforming i sørvest: I samråd med representanter i kommunens administrasjon har utbygger forbindelse med utarbeidelse av detaljplaner for VVA-anlegg sett på muligheter for justering av kryssløsning og vegtrase, for om mulig å oppnå bedre utforming/ stigningsforhold enn det som ligger til grunn for reguleringsplanen. Forslaget medfører at vegbanen forskyves noe utover og senkes. Regulert tilknytningssted foreslås opprettholdt, med noe breddeutvidelse. Aktuell løsning medfører behov for mindre endring av formålsgrense for vegarealet. Saksvurderinger: Vedr. takform/ takvinkel: Problemstillingen ble drøfta i møte med tomteselskapet i møte I bestemmelse om takvinkel i reguleringsplanen ble det satt en takvinkel som ville understreke det skrå, bratte terrenget. Det vil være riktig ut fra å oppnå en viss variasjon i takform å kunne åpne for både pulttak og saltak. Ulike pulttaksløsninger med takvinkel innen dette intervallet vil kunne gi spennende og varierte løsninger som samspiller med terrenget. En finner etter nærmere vurdering at det ikke vil bryte med denne intensjonen om en øker takvinkel til 38⁰. Det foreslås derfor en endring av bestemmelsen slik at det blir åpning for dette. Når det gjelder pulttak med slak takvinkel vil en anføre at dette vil være en kontrast til hus med takvinkler over 30⁰. Ved å innføre en generell bestemmelse for hele feltet vil en risikere å få en vilkårlig blanding av hus med stort avvik i takvinkel, noe som visuelt vil gi et rotete og uharmonisk uttrykk. 1.etappe av ØverLø-området bærer preg av dette, med en blanding av ulike tak, bygningsvolumer mv. Imidlertid vil ei gruppe av hus med pulttak med slak takvinkel kunne være en løsning som gir et ryddig inntrykk og en kontrast til resterende bebyggelse i feltet. Med bakgrunn i de henvendelser som er kommet til tomteselskapet ser det ut til at det er markert størst interesse for hus med relativt bratt takvinkel. En finner det derfor riktig at det åpnes for økt takvinkel innen området 27-38⁰ for hele området, men at det avventes med tildeling av noen tomter som ligger samla, fortrinnsvis sør i området. Dersom det vil være etterspørsel fra noen som ønsker å oppføre boliger med slak takvinkel vil det da kunne være en mulighet å ta opp til ny behandling endring av takvinkel for disse tomtene, slik at bygninger med slakt pulttak blir liggende i en gruppe. Dette er drøfta som en løsning i møtet med tomteselskapet den

4 Vedr. kryssutforming i sørvest. Den justering av vegtrase og vegutforming som foreslås gir litt bedre løsning enn den som ligger i gjeldende reguleringsplan. Partiet nærmest tidligere E6 er slakere over en litt utvida strekning, men overgang i stigning fra 3% til 9,9% skjer fortsatt i den krappe kurven. Å legge traseen enda lenger inn i terrenget samtidig som den senkes vil medføre relativt store masseutslag. En tilrår derfor å legge foreliggende skisse fra Planstyring as til grunn for videre bearbeidelse av byggeplan og justering av reguleringsplanen. Justeringa medfører at det stort sett er endringer innen arealet som er regulert til trafikkformål. Traseforskyvning vil medføre en reduksjon på ca. 90 m2 grøntareal mellom kv1 og tidl. E6, men at om lag tilsvarende areal vil tillegges på øvre (søndre side) av kv1. En ser ikke det vil være negative virkninger av en slik endring av arealbruken. En finner de endringene som her foreslås ikke vil berøre fagmyndighet eller parter på noen negativ måte, og samtidig være av en slik karakter og størrelse at endringene kan vedtas direkte av formannskapet uten nærmere høring, med hjemmel i PBL og kommunens delegasjonsreglement. Justering kv1 Magistratbakken. Plan. Utsnitt av Planstyrings tegning. Stipla linje er traseen i gjeldende reguleringsplan.

5 Justering kv1 Magistratbakken. Lengdeprofil. Utsnitt av Planstyrings tegning.