G - Detaljregulering for øvre Sveberglia boligfelt - 2.gangsbehandling

Transkript

1 Arkiv: 75G Arkivsaksnr: 2010/ Saksbehandler: Synne Rudsar Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknisk, næring, landbruk og miljø 17/ G - Detaljregulering for øvre Sveberglia boligfelt - 2.gangsbehandling Vedlegg: 1. Vedlegg 1 - revidert plankart, datert Vedlegg 2 - revidert illustrasjonsplan, datert Vedlegg 3 - forslag til reguleringsbestemmelser, datert Vedlegg 4 - forslag til planbeskrivelse, datert Vedlegg 5 - Uttalelsene fra offentlig ettersyn, samlet Saksdokumenter (ikke vedlagt) Kommuneplanenes arealdel, vedtatt i kommunestyret Reguleringsplan for del av Svebergmarka (PlanId 75E), vedtatt Saksopplysninger Sak : 1.gangsbehandling av detaljregulering av Øvre Sveberglia, felt B14 og B15 Formålet : legge til rette for eneboliger og konsentrert småhusbebyggelse, Planlegger : Rambøll Tiltakshaver : Malvik kommune, prosjekt Svebergmarka Lokalisering : Svebergmarka, nord for Svebergkrysset på E6 Planstatus : regulert til bolig; enebolig/småhusbebyggelse Saken ble sist behandlet i planutvalget den med følgende vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven legges detaljregulering for Øvre Sveberglia boligfelt ut til offentlig ettersyn på følgende vilkår: I bestemmelsene skal det innarbeides rekkefølgekrav for: - fortauet opp fra hovedvegen o_f1 - opparbeiding av turvegene o_ts1 og o_ts2 - renovasjonspunktene o_ra1 og o_ra2 - friområdene o_fri1 og o_fri2

2 I samsvar med plan- og bygningsloven 12-10, varslet kommunen gjennom dagspressen (april 2011) om offentlig ettersyn av detaljplan for Øvre Sveberglia. Samtidig ble det sendt skriftlig varsel til offentlige og kommunale instanser, samt rettighetshavere. Offentlig ettersyn merknader Planen har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden , og følgende merknader er mottatt og bearbeidet: aktør Merknad Kommentar Sør-Trøndelag fylkeskommune Ingen merknader til planforslaget Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Brukerutvalget, Malvik kommune Sveberg Vel Ut fra hensynet om fortetting ser de det som positivt at området gis en høyere utnyttelse enn gjeldende plan. For øvrig har fylkesmannen ingen merknader til planforslaget. Viser til nødvendigheten av at utbyggingen skal følge universell utforming (UU), speseilt for veger, stier, lekeplasser og avfallpunkter. Ber om nytt avsnitt i planbeskrivelsen. Viser til behovet for god framkommelighet for gående i området: - ønsker skille gående fra bilene langs hele vegen - sti til fotballbanen vises - ønsker en standard for deler av stinettverket som åpner for brøyting og belysning - at planen utvides slik at stiene planlegges helt fram til skolen - plassering av turveg o_ts2 Ser ikke hensikten med at planen bestemmer fargesettingen for husene. Viser til behovet for bestemmelser for sikring av skrenter og skråninger. Viser til behov for belysning. Veger, fortauer og stier er i så stor grad som terreng gir mulighet for, utformet ihht UU. På grunn av det bratte terrenget må det i denne utbygging dispenseres fra dette kravet. Når det gjelder lekeplasser og avfallspunktene vil disse bli utformet universelt. Det er også krav om dette i bestemmelsene, se vedlegg 3, 3.2. Rådmannen mener at forholdet er hensyntatt i planen. Øvre Sveberglivegen er planlagt som en rolig adkomstveg til boligene i området. Vegens utforming er gjort ut fra hensynet til at beboerne kan ferdes trygt selv uten fortau. Stiene i området er ikke utformet for vintervedlikehold. Den sikre og vinterbrøytende hovedadkomsten til skole er langs Svebergvegen. Turvegen o_ts2 går langs med friområdet 6 (o_fri6), på vestsiden av planområdet. Fargesettingen for byggene i området er gjort ut fra hensynet til omgivelsene og naturen slik at byggene skal virke mindre dominerende. Reguleringsbestemmelsen er gjeldende også etter at området er ferdig utbygd. Gjennom planarbeidet er utarbeidet geotekniske rapporter som viser grunnforholdene. De forhold det vises til blir fulgt opp i arbeidet med gjennomføringen av planen. Som det framgår av bestemmelsene (vedlegg 3, 8.2) skal kommunen drive skjøtsel og vedlikehold av friområdene. Belysningen i området skal utbygger/kommunen stå for. Belysningen langs veger og mot renovasjonspunktene er en del av utbyggingsplanen. Rådmannen mener at forholdene er hensyntatt i planen.

3 Miljøpartiet de Grønne (MDG), Malvik Jan Gunnar Ødegård og Lene Langås, mulige kjøpere Vegard Lynd, mulig kjøper Viser til viktigheten av at turvegne i området knyttes opp mot øvrige turvegen i området og at de opparbeides så raskt som mulig og de tilrettelegges, med bl.a. søppelkasser. Viser til viktigheten av at det planlegges for offentlig kommunikasjon slik at befolkningen kan få et reelt alternativ til privatbilisme. MDG ber om at gang- og sykkelveger skjermes eller legges slik at de ikke blir sjenert av støy og støv fra vegen. Partiet ber om at det i framtiden ikke åpnes for industri eller annen næring som kan ødelegge boområdet. Ber om at det vurderes å tillate også saltak for feltene B14_E, F og G. De ser ingen ulempe ved dette, muligheten for bedre solinnslipp, og de viser til at få ferdighusleverandører har hus med flate eller pulttak. Ønsker seg flere større tomter innenfor området. Viser spesielt til feltene B15_C og D. Turvegene i området er del av turvegnettet som er planlagt i Svebergmarka gjennom den overordnende reguleringsplanen (Reg. 75E). Det stilles rekkefølgekrav til opparbeidelsen av disse, de er en del av øvrige tekniske løsninger som veg og VA, se vedlegg I dag er det busstilbud ved E6 med god kommuniskajson mot Stjørdal og Trondheim. Ved Svebergkrysset planlegges det park & ride. For boligområdet Svebergmarka jobbes det videre med å til et busstilbud gjennom området når dette er ferdig utbygd. Hovedgang- og sykkelvegen gjennom Svebergmarka følger hovedvegen men er fysisk skilt fra vegen med en bred grøft nettopp for å skape avstand mellom trafikkgruppene. Ved siden av denne er det satt opp et nettverk av stier og turveger som går i mer rolige omgivelser. Svebergmarkaområdet er planlagt som et rent boligområde. Annen typevirksomhet er lokalisert til Sveberg sentrum og til industriområdet sør for E6. Rådmannen mener at forholdene er hensyntatt i planen. Utformingen av og valg av hus- og takform er gjort ut fra en helhetlig vurdering av terrenget, solforhold, fjernvirkning av byggene, og hensynet til ønsket om variasjon i boligmassen. Pulttak med flate mot sør gir gode muligheter for innslipp av sollys og solfanging. Rådmannen mener at planen og vurderingene som er gjort gir en god løsning. Uttalelsen tas ikke til følge. Planforslaget legger opp til en høy utnyttelse innenfor området. Den høye utnyttelsen har gitt rom for større fri- og lekeområder. Når det gjelder feltene B15_C og D er terrenget så krevende her at disse må bygges ut som sammenhengde felt. Dette gir en mest mulig utnyttelse av disse tomtene. Rådmannen mener at planen og vurderingene som er gjort gir en god løsning. Uttalelsen tas ikke til følge.

4 Oppføling av og endringer siden vedtaket fra 1.gangsbehandling Fra vedtaket fra 1.gangsbehandling ble det satt vilkår om rekkefølgekrav for oppbyggingen av flere fellesfunksjoner. Disse vilkårene er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene, se vedlegg Behov for endringer I høringsperioden har kommunens prosjektledelse sammen med planlegger, Rambøll, arbeidet videre med detaljeringen av planen. Gjennom dette arbeidet har det kommet fram behov for noen endringer og justeringer av planen. Området B14_A med vegen ønskes tatt ut av planområdet. Området 14 A med 3 tomter ligger for seg selv helt nord i planområdet og grenser til feltet B9. Bakgrunnen for ønsket er at disse områdene henger sånn sammen at utnyttelsen av de og løsninger for vegføring bør sees i sammenheng. Detaljplanleggingen av B9 vil starte når området blir solgt. Utsnitt plankart ved 1.gangsbehandling. Utsnitt plankart med foreslått endring Det er også behov for en justering av avgrensingen mellom tomten Øvre Sveberglia nr. 40 i delområde B14_E og friområdet o_fri3. Illustrasjonsplan datert viser bare 1 meter mellom planlagt hushjørne og friområdet. Dette er i minste laget på grunn av det vil bli behov for en fylling for å kunne bebygge tomta. Prosjektledelsen ønsker å flytte formålsgrensen mellom bolig og friområde ut til fire meter fra hushjørnet. Utsnitt plankart ved 1.gangsbehandling. Utsnitt plankart med foreslått endring

5 Som følge av justeringen på plankartet ved tomt 40, blir også illustrasjonsplanen endret. I denne delen av friområdet som går opp til vegen, er det i dag en sti ned til parkeringsplassen ved Svebergvegen. Denne stien var ikke kommet med på illustrasjonsplanen som var til 1.gangsbehandling, men ønskes lagt inn på lik linje med andre eksisterende stier i området. Utsnitt illustrasjonsplan (datert ) med ny løsning. På illustrasjonsplanen er det vist plassering av bebyggelsen med garasjer. Denne plasseringen er anbefalt løsning ut fra flere forhold som terreng, solforhold, tomtestørrelse og avstand mellom boligene, og er veiledende for de som skal bygge. Når det gjelder garasjeplasseringen for feltet B14_C viser den videre detaljvurderingen for dette feltet at det vil være viktig at garasjene plasseres på samme side av boligene. Feltet består av smale tomtene og vil tilnærmet framstå som et felt med enebolig i kjede. Bestemmelsene åpner opp for at i dette feltet vil det være med terrasse på garasjen. Prosjektledelsen viser til at for å sikre at disse boligene får en skjermet privat uteplass bør det framgå av plandokumentene at anbefalt plassering av bebyggelsen i dette feltet er styrende. Dette ønsker prosjektledelsen skal framgå av planbeskrivelsen. Utsnitt illustrasjonsplan over B14_C (datert ) Når det gjelder utnyttelsen av det ene huset i felt B14_D, Øvre Sveberglia nr.19, åpner planen for bygging i en etasje. Terrenget ligger ikke til rette for å bygge sokkel her. For at man på denne tomten skal kunne bygge en enebolig med en viss kvalitet og størrelse, ser prosjektledelsen behov for at for denne tomten åpnes for at det kan bygges kjeller. For mer detaljer og bakgrunn for planarbeidet henvises det til vedlagt planbeskrivelse, samt saksframlegget fra 1.gangsbehandling.

6 Vurdering Rådmannen ser fram til at neste utbyggingstrinn i Svebergmarka kan komme i gang. Forslagene til endring Forslaget om reduksjon av planområdet ved å ta ut feltet B14_A og vegen fram til B9, ser rådmannen på som positivt for å sikre en mest mulig helhetlig og funksjonell utnyttelse av felt B9. Rådmannen ser ingen økonomiske ulemper ved at denne delen av prosjektet reduserer salgsinntektene med 3 tomter samtidig som utgifter til opparbeiding av vegen også utsettes. Justeringen av tomtegrensen for Øvre Sveberglia nr. 40 mot friområdet er i utgangspunktet ikke gunstig, men her mener rådmannen det vil være hensiktmessig slik at mer av fyllingen for huset blir liggende på egen grunn, og at avstanden mellom bolighuset og friområdet blir noe større. Rådmannen er positivt på at eksisterende stier og snarveger i området sikres gjennom planen og framgår av illustrasjonsplanen. Når det gjelder plassering av garasje i feltet B14_C ser rådmannen poenget i at uteplassen på garasjetakene bli mer skjermet når disse blir liggende mellom husene enn om garasjene skal grense inntil hverandre. Rådmannen ser viktigheten av å legge til rette for gode private uterom for den enkelte bolig når eneboligtomtene er noe smale. Rådmannen anbefaler at det i planbeskrivelsen under kap som beskriver felt B14_C, at garasjene i dette feltet skal plassering på samme side av huset som vist i illustrasjonsplanen. For å sikre at tomten i Øvre Sveberglia nr.19, felt B14_D, gis rammer for en god utnyttelse, anbefaler rådmannen at det i bestemmelsene åpnes for muligheten for å bygge kjeller, se vedlegg Oppsummering Rådmannen anbefaler at planen justeres i forhold til de behov og ønsker som har kommet fram gjennom arbeidet med den videre detaljeringen av prosjektet. De framlagte plandokumentene er oppdatert i tråd med disse endringene og justeringene. Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas Detaljregulering for Øvre Sveberglia boligfelt, felt B14 og B15 (PLANID G) med de framlagte plandokumentene. Behandling i Utvalg for teknisk, næring, landbruk og miljø Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for teknisk, næring, landbruk og miljø Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas Detaljregulering for Øvre Sveberglia boligfelt, felt B14 og B15 (PLANID G) med de framlagte plandokumentene.