Nord-Aurdal kommune Utvalgssak

Transkript

1 Nord-Aurdal kommune Utvalgssak JournalID: 11/9662 Behandlet av Møtedato Saksnr. Saksbehandler Planutvalget /11 steeir Planutvalget /11 steeir Områderegulering for Primbakkin Vedlegg: Dok. dato Tittel Dok.ID KDPL-Liaåsen-utsnitt-NØ.pdf Primbakkin-best-utbyggers-forslag.pdf Primbakkin-plkrt-utbyggers-forslag.pdf Primbakkin-utbyggers-planbeskrivelse.pdf Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 8 U Inger Torun Klosbøle og Kjell Ivar Kolstad; Gunnar Edvard Sørum; ODD ERIK SØRUM Innvilget dispensasjon fra reguleringsplanen for Liaåsen 1 I Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen i Oppland - Varsel om oppstart, reg. plan for Liaåsen 2 I Oppland fylkeskommune Oppland fylkeskommune - Oppstart av reg.plan arbeid - Uttalelse 3 U Tor Ivar Gullord Reguleringsplan for Liaåsen H8, merknader til privat detaljplanforslag 5 U Fylkesmannen i Oppland; Oppland fylkeskommune Reguleringsplan for H8, søknad om dispensasjon fra rekkefølgekrav i kommunedelplanen for Liaåsen. 7 I Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen i Oppland - Søknad om

2 disp. fra rekkefølgekrav i kommunedelplan for Liaåsen - Uttalelse 6 I Oppland fylkeskommune Reguleringsplan for Liaåsen H12- Uttalelse fra Oppland fylkeskommune 9 U Tor Ivar Gullord Reguleringsplan for Liaåsen H8, søknad om dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelser 11 U Mjøsplan v. Tor Ivar Gullord Områderegulering for Primbakkin (Område H8 på Liaåsen) 12 U Tor Ivar Gullord Områderegulering for Primbakkin 13 I Tor Ivar Gullord Gullord - Vedr. reguleringsplan for Primbakkin Tidligere behandling Saksopplysninger: Kommunedelplanen for Liaåsen ble godkjent av kommunestyret den I denne planen er område H8 avsatt til framtidig byggeområde for fritidsboliger. Med sine 152 daa er dette det største nye hytteområde i kommunedelplanen. I rekkefølgebestemmelse til kommunedelplanen er det fastsatt at område H1 og H8 ikke kan tas i bruk før 80 % av det øvrige byggearealet er bygd ut. Tor Ivar Gullord oversendte på vegne av grunneierne et forslag til reguleringsplan i juni Bestemmelsen om at området ikke må tas i bruk før 80 % av område H2 H7 er bygd ut var ikke videreført i forslag til planbestemmelser. I planbeskrivelsen som fulgte forslaget ble dette begrunnet slik: Området henger ikke sammen med de andre byggeområdene i kommunedelplanen og har derfor ikke noen naturlig tilknytning, mht. veg, eventuelt strøm og avløp. Området ligger like i nærheten av utbyggingsområde i Sør-Aurdal, (ca. 400 m nord) som er nærmest ferdig utbygd. H8 passer derfor inn i forhold til dette. Det er ikke planlagt høystandard utbygging og det har derfor ingen betydning med en eventuell etappevis infrastrukturutbygging. For hele kommuneplanen gjelder det at ved lavstandard utbygging er det svært lite tilrettelegging som er nødvendig fra utbyggers side. Dette begrenser seg i hovedsak til bygging av atkomst og stikkveger. Dette gir lave tilretteleggingskostnader, som igjen gjør at det ikke er nødvendig å selge tomtene raskt. Det er derfor et urealistisk krav at H8 skal avvente salg av 80 % hos de andre grunneierne med byggeareal. Grunneierlaget har årsmøtevedtak for utbygging på alle byggeområder uten å prioritere noen framfor andre. Videre forutsetter kommuneplanen at hvert enkelt byggeområde skal ha enten lav eller høy standard for samtlige nye hyttetomter og at utbygging ikke skjer før infrastruktur av tilfredsstillende standard er utbygd. For tomter med høy standard blir det ikke gitt byggetillatelse før infrastrukturen er sikra i medhold av lover, forskrifter og retningslinjer.

3 Videre står det i retningslinjene at selv om et område planlegges for lav standard så skal utslippsforhold og vannforsyningssituasjon vurderes i reguleringsplanprosessen. I planbestemmelsene til reguleringsforslaget var det foreslått følgende bestemmelse vedrørende V/A-utbygging: Før evt. innlegging av vann skal det utarbeides en egen vann- og avløpsplan som framlegges Nord-Aurdal kommune for godkjenning. Fordi planforslaget ikke var i samsvar med kommunedelplanen ble det lagt fram en dispensasjonssak for formannskapet. Det siteres fra vurderingsavsnittet: Rekkefølgekrav om 80 % utbygging før område H8 tas i bruk: Planlegger har en rekke innvendinger mot dette rekkefølgekravet, og i ettertid kan en være enig i at det finnes argumenter mot bestemmelsen. Store deler av kommunedelplanens øvrige utbyggingsområder er regulert etter det gamle lovverket og det er derfor ingen holdbarhetsdato på planene, det er helt opp til den enkelte grunneier når de ønsker å fradele og selge tomtene. Planen for H8 blir en detaljregulering som i utgangspunktet gjelder for en fem års periode. Dersom rekkefølgekravet opprettholdes i reguleringsplanen kan en risikere at denne går ut på dato før det er mulig å starte utbyggingen. En kan i tillegg se at grunneierne i H1 og H8 vil oppleve kravet som en forskjellsbehandling i forhold til øvrige grunneiere. Vann- og avløpsplan: Dersom et hytteområde har tilgang til strømforsyning så vil det som regel komme inn søknader om å få legge inn vann i hyttene. Dette viser seg å skje uavhengig av om området opprinnelig er planlagt for lav standard. Så langt er det ikke ført fram strøm til Liaåsen området, men på sikt kan dette bli aktuelt. Så lenge en ikke har en faglig forankret vurdering av avløpssituasjonen i et område, der faren for forurensing ligger til grunn, så vil en neppe ha hjemmel for å avslå søknader om å legge inn vann i hyttene. Konsekvensen av dette blir at søknadene må vurderes en og en etter hvert som de kommer inn. Det vil være gunstig både for kommunen som forvaltningsmyndighet og for hytteeiere i et område at det på forhånd er utarbeidet en vann- og avløpsplan. Planbestemmelsene bør derfor inneholde et rekkefølgekrav om utarbeidelse av en slik plan før byggetillatelser blir gitt. Et slikt krav oppfyller kommunedelplanens bestemmelser om vurdering av utslippsforhold og vannforsyning. Administrasjonen mener det er grunnlag for å åpne for ny vurdering av rekkefølgekravet. Dispensasjon eller endring ligger i utgangspungspunktet til formannskapet som kommuneplanutvalg, men dersom saken delegeres til planutvalget og den endelige vurderingen tas i reguleringsplanprosessen vil en få et bedre beslutningsgrunnlag. Det bør i tillegg legges vekt på å sikre en samlet vurdering av muligheter og konsekvenser ved å legge inn vann i hyttene. En slik vurdering kan sikres ved å stille krav om utarbeidelse av en samlet vann og avløpsplan før det gis byggetillatelser i planområdet. Planutvalget bør derfor vurdere om et slikt rekkefølgekrav skal innarbeides i planbestemmelsene. I møte den fattet formannskapet følgende vedtak:

4 Formannskapet mener det er grunnlag for en ny vurdering av kravet om 80 % utbygging av øvrige områder før H1 og H8 tas i bruk. Utvalget mener det er riktig at dette tas opp som en del av reguleringsplanprosessen for områdene, og delegerer saken til planutvalget. Formannskapet ber samtidig planutvalget vurdere om det bør innarbeides et rekkefølgekrav i reguleringsplanen som sikrer at det blir utarbeidet en samlet vann og avløpsplan før utbyggingen av området starter. Mjøsplan v. Tor Ivar Gullord oversendte et revidert forslag til plankart med tilhørende bestemmelser planbeskrivelse, ROS-analyse og sosi-fil. Vurdering: Planforslaget viser 44 nye hyttetomter med tilhørende veisystem. Området består av en sørvestvendt li og terrenget er til dels nokså bratt. Dette gjør at noen av tomtene framstår som svært bratte og trolig vil være svært vanskelig å bebygge uten omfattende terrenginngrep. Dette gjelder særlig de tre tomtene 16, 30 vest og 39. Infrastruktur: På grunn av kupert og bratt terreng er det en utfordring å få på plass et veisystem som har akseptable stigningsforhold. I kommunens retningslinjer for private planer er det fastsatt at maksimal stigning skal være 10 %. En ser at kravet om maks 10 % stigning kan være vanskelig å etterkomme over alt. Dette må likevel være utgangspunktet, selv om en på kortere rette strekninger kan tillate stigning på %. Det er utarbeidet lengdeprofil for de planlagte vegene og av disse framgår det at atkomstveiene til dels er vesentlig brattere på enkelte strekninger. Særlig gjelder dette vei 7 som på det bratteste partiet har en stigning på 18 % i tilknytning til en forholdsvis krapp kurve og de øvrige vegene har på flere steder stigning på opp mot 17 %. Dette gir etter administrasjonens vurdering ikke tilfredsstillende atkomstforhold. Når det gjelder vann og avløp foreslås det innarbeidet en rekkefølgebestemmelse som sikrer at det foreligger en godkjent vann- og avløpsplan før det tillates fradelt nye hyttetomter. Dette er en forholdsvis stor og omfattende reguleringsplan med over 40 nye hytter. En ser at det kan være vanskelig å få på plass et ferdig utbygget hyttefelt innenfor lovens rammer om fem år. Forutsatt at det legges fram et justert planforslag i samsvar med kommunens retningslinjer for reguleringsplaner, er en derfor innstilt på at forslaget kan behandles som områdeplan i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens Forslag til vedtak: Planutvalget viser til kommunens retningslinjer for utarbeidelse av reguleringsplaner, og anbefaler at tiltakshaver omarbeider reguleringsplan for Primbakkin i samsvar med disse retningslinjene. Planutvalget anbefaler også at det innarbeides en rekkefølgebestemmelse som sikrer at det foreligger en kommunalt godkjent vann- og avløpsplan før det tillates fradelt hyttetomter i planområdet Planutvalget Planutvalget fremmet følgende omforente tilleggsforslag (nytt avsnitt): Videre mener planutvalget at man bør vurdere å tillate inngjerding av inntil 500 m 2 pr. tomt. Reguleringsbestemmelse om utnytting; 1, område for fritidsbebyggelse: Setningen Maks utnytting pr. tomt er 125 m 2, (BRA) endres til Maks utnytting pr. tomt er 150 m 2, (BRA) hvorav 25 m 2 avsettes til parkeringsformål.

5 Votering: Rådmannens forslag med tillegg av planutvalgets omforente tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. PU-030/11 Vedtak, enstemmig: Planutvalget viser til kommunens retningslinjer for utarbeidelse av reguleringsplaner, og anbefaler at tiltakshaver omarbeider reguleringsplan for Primbakkin i samsvar med disse retningslinjene. Planutvalget anbefaler også at det innarbeides en rekkefølgebestemmelse som sikrer at det foreligger en kommunalt godkjent vann- og avløpsplan før det tillates fradelt hyttetomter i planområdet. Videre mener planutvalget at man bør vurdere å tillate inngjerding av inntil 500 m 2 pr. tomt. Reguleringsbestemmelse om utnytting; 1, område for fritidsbebyggelse: Setningen Maks utnytting pr. tomt er 125 m 2, (BRA) endres til Maks utnytting pr. tomt er 150 m 2, (BRA) hvorav 25 m 2 avsettes til parkeringsformål Planutvalget Ny behandling Saksopplysninger: Oppstart av planarbeidet er varslet og annonsert i juni 2010 med tilbakemelding fra fylkesmannen, fylkeskommunen og energiverket. I e-post har Tor Ivar Gullord / Mjøsplan AS oversendt et justert forslag til reguleringsplan for Primbakkin. I tillegg er det oversendt justerte lengdeprofil for vegene i planområdet. I tillegg er det laget en planbeskrivelse og en enkel ROS-analyse. I forhold til tidligere utkast er de interne vegene justert for å forbedre kurvatur og stigningsforhold. Videre er de 3 bratteste tomtene tatt ut av planen slik at den nå viser i alt 41 hyttetomter. Vurdering: Dette er et utfordrende område å planlegge og det har vist seg svært vanskelig å komme fram til et planforslag som holder seg innenfor kommunens retningslinjer. Planleggingen skjer uten at grunneierne inngått avtaler om forpliktende samarbeid og hyttetomtene er derfor plassert ut fra teiggrensene og ikke ut fra terrengets egnethet. Når terrenget i tillegg er sidebratt og kupert blir det svært vanskelig å få akseptable stigningsforhold på de interne veiene. I planforslaget er det vist 4 hovedatkomster til hyttetomtene: Veg nr 1 følger i hovedsak tidligere opparbeidet atkomstveg til 3 eksisterende hytter utenfor planområdet. Første halvdel av vegen fram til tomt 36, har bra stigningsforhold. Siste del av vegen er noe bratt, men her er vegen foreslått omlagt slik at den blir vesentlig bedre enn den er i dag. De strekningene der vegen er vesentlig brattere enn 10 % er forholdsvis korte og ligger på rettstrekninger. Fordi dette er en eksisterende veg som vil få vesentlig bedre fremkommelighet etter utbedring, vurderes det som akseptabelt å åpne for 5 nye hytter langs denne delen av veg 1. Det forutsettes innarbeidet en rekkefølgebestemmelse som sikrer at vegen blir utbedret før det gis byggetillatelser til de nye hyttene. Veg 2 er en ny veg som har bra stigningsforhold fram til pel 155. Derfra går den inn i 15 % stigning med en senterlinje som ligger opptil 2.5 m under terrengnivå. Administrasjonen

6 vurderer det som lite ønskelig å etablere nye atkomstveger med slike stigningsforhold og terrenginngrep. Det foreslås derfor å ta ut de to øverste tomtene 20 og 21. Veg 3 og 4 er avstikkere fra veg 2 og gir atkomst til henholdsvis tomt 25, 26 og 33, 34. Også disse to vegene er for bratte med signing 15 og 16 %. Det foreslås derfor at disse fire tomtene utgår. Veg 5 har kurante stigningsforhold. Veg 6 er noe bratt i starten med stigning 14 % men det gjelder en kort og rett strekning og bør kunne aksepteres. Veg 7 er nesten 400 m lang og gir atkomst til 11 hyttetomter. Deler av vegen ligger tungt i terrenget med skjæringer på opptil 2 m og den har en lengre strekning med stigning 16 og 17 % samt en kortere strekning med over 18 %. Dette er etter administrasjonens vurdering ikke en tilfredsstillende løsning og en foreslår at disse 10 hyttene tas ut av planforslaget. De foreslåtte endringene vil føre til at antallet tomter reduseres fra 41 til 25. For at en skal ha felles retningslinjer for en forsvarlig behandling av utslippssøknader i planområdet må det innarbeides en rekkefølgebestemmelse som sikrer at det utarbeides en vann- og avløpsplan for området og at denne er godkjent av kommunen før det gis byggetillatelser til nye hytter. Planbestemmelsene må dessuten endres i samsvar med planutvalgets vedtak i sak 030/11 og de må omarbeides slik at de samsvarer med plan- og bygningsloven. Forslag til vedtak: Planutvalget foreslår at forslaget til reguleringsplan for Primbakkin, område H8 i kommunedelplan for Liaåsen omarbeides slik at tomt 10 21, tomt 25-26, tomt 33 34, vei 7 og vei 2 fra pel 160 endres til LNF-område, mens veg 3 og 4 endres til turveg, skiløype. Planbestemmelsene revideres slik at de stemmer med planutvalgets vedtak i sak 030/11 og plan- og bygningsloven av I tillegg bør følgende rekkefølgebestemmelse innarbeides: Før det søkes om byggetillatelser skal det foreligge en samlet vann- og avløpsplan for området. Denne planen skal vær godkjent av kommunen før byggetillatelser blir gitt. Administrasjonen får fullmakt til å legge forslaget ut til offentlig ettersyn når planen er endret i samsvar med vedtaket. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven og Planutvalget PU-065/11 Vedtak, enstemmig (10 stemmer): Planutvalget foreslår at forslaget til reguleringsplan for Primbakkin, område H8 i kommunedelplan for Liaåsen omarbeides slik at tomt 10 21, tomt 25-26, tomt 33 34, vei 7 og vei 2 fra pel 160 endres til LNF-område, mens veg 3 og 4 endres til turveg, skiløype. Planbestemmelsene revideres slik at de stemmer med planutvalgets vedtak i sak 030/11 og

7 plan- og bygningsloven av I tillegg bør følgende rekkefølgebestemmelse innarbeides: Før det søkes om byggetillatelser skal det foreligge en samlet vann- og avløpsplan for området. Denne planen skal vær godkjent av kommunen før byggetillatelser blir gitt. Administrasjonen får fullmakt til å legge forslaget ut til offentlig ettersyn når planen er endret i samsvar med vedtaket. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven og Saksframlegger: Ole Aastad Bråten.