Meråker kommune. Saksframlegg. Reguleringsplanen for Fagerlia. Vedtak om offentlig høring av planendringene.

Transkript

1 1 Meråker kommune Arkiv: Arkivsaksnr: 2013/ Saksbehandler: Bård Øyvind Solberg Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskap 76/ Reguleringsplanen for Fagerlia. Vedtak om offentlig høring av planendringene. Journalposter i sak 1 S Reguleringsplan for FAgerlia - forslag om oppstart av planprosess for mindre endringer av planbestemmelsene 2 X Særutskrift - Reguleringsplan for FAgerlia - forslag om oppstart av planprosess for mindre endringer av planbestemmelsene 3 U Varsel om oppstart av revidering av reguleringsendring for reguleringsplan for Fagerlia hytteområe i Meråker kommune 4 X Adresseliste endring av reg plan Fagerlia 5 X Adresseliste i wordformat 6 I Reguleringsendring for reguleringsplan for Fagerlia hytteområde 7 I Innspill på revidering av reguleringsplan for Fagerlia hytteområdet 8 I Uttalelse til varsel om oppstart av revidering av reguleringsplan for Fagerlia hytteområde, samt revidering av bebyggelsesplaner for felt 7, 8a og I 13/ Meråker - Reguleringsplan Fagerlia - Varsel om oppstart av revidering av reguleringsplan 10 S Reguleringsplanen for Fagerlia. Vedtak om offentlig høring av planendringene. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag m.fl. Reindriftsforvaltningen i Nord- Trøndelag Trond Georg Trondsen Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag fylkeskommune, Regional Utviklingavdeling

2 2 Rådmannens forslag til Vedtak: Formannskapet vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens å sende en revisjon av reguleringsplanen for Fagerlia på høring. Høringen omfatter også bebyggelsesplaner for feltene 7, 8a og 10 samt reguleringsplanen for felt 8 b. Følgende endringer foreslås gjennomført: Reguleringsplan for Fagerlia: Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt Det tillates oppført hytter i 1 etasje. Det tillates også oppført hytter med «oppstuggu» eller sokkel dersom ikke særlige forhold tilsier noe annet. Mønehøyde kan maksimalt være 7,2 meter. Bebyggelsesplan for felt 7 i Fagerlia: 2.1 I området tillates oppført 39 hytter. Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt. Bebyggelsesplan for felt 8 a i Fagerlia: 2.1 Grad av utnyttelse I området tillates oppført 35 hytter. Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt. Bebyggelsesplan for felt 10 i Fagerlia: Maksimal grunnflate (BYA) skal være 200 m 2. Dette inkluderer hovedbygning, uthus, bodbygg og anneks. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt. Reguleringsplanen for felt 8b i Fagerlia: 1.4 Byggehøyder Bygninger skal ligge lavest mulig i terrenget.

3 3 Mønehøyde kan maksimalt være 7,2 meter fra topp ringmur/plate på mark. Behandling i Formannskap : Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskap : Formannskapet vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens å sende en revisjon av reguleringsplanen for Fagerlia på høring. Høringen omfatter også bebyggelsesplaner for feltene 7, 8a og 10 samt reguleringsplanen for felt 8 b. Følgende endringer foreslås gjennomført: Reguleringsplan for Fagerlia: Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt Det tillates oppført hytter i 1 etasje. Det tillates også oppført hytter med «oppstuggu» eller sokkel dersom ikke særlige forhold tilsier noe annet. Mønehøyde kan maksimalt være 7,2 meter. Bebyggelsesplan for felt 7 i Fagerlia: 2.1 I området tillates oppført 39 hytter. Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt. Bebyggelsesplan for felt 8 a i Fagerlia: 2.1 Grad av utnyttelse I området tillates oppført 35 hytter. Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt. Bebyggelsesplan for felt 10 i Fagerlia: Maksimal grunnflate (BYA) skal være 200 m 2. Dette inkluderer hovedbygning, uthus, bodbygg og anneks. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt. Reguleringsplanen for felt 8b i Fagerlia: 1.4 Byggehøyder Bygninger skal ligge lavest mulig i terrenget. Mønehøyde kan maksimalt være 7,2 meter fra topp ringmur/plate på mark.

4 4 Saksopplysninger Planstatus Reguleringsplanen for Fagerlia ble vedtatt i 1992 og var i sin tid å betrakte som en overordnet områderegulering av hele Fagerlia-området. Reguleringsplanen forutsatte nye planer før selve utbyggingen kunne starte. Reguleringsplanen for Fagerlia ble underlagt en lett revisjon i 2005 hvor utnyttelsesgraden ble øket. Videre ble det for Fagerlia øvre utarbeidet en ny reguleringsplan i 2007 som også var ment å fungere mer som en områderegulering for flere aktuelle utbyggingstrinn. Med utgangspunkt i reguleringsplanen for Fagerlia fra 1992 og 2005 er det utarbeidet fire bebyggelsesplaner som har detaljplanlagt utbygging av fire felt (5, 7, 8a og 10). Videre er det også utarbeidet tre reguleringsplaner som har detaljplanlagt utbygging av ytterligere tre felt (5-7, 8b og 9). I etterkant av vedtaket av reguleringsplanen for Fagerlia øvre er det utarbeidet to detaljreguleringsplaner for utbygging av to felt (4.4 og 4.5). Videre pågår det nå detaljregulering av utbygging for ytterligere ett felt (4.2). Til sammen i Fagerliaområder det det dermed utarbeidet to mer overordnede reguleringsplaner, fire bebyggelsesplaner, fem detaljreguleringsplaner og en detaljreguleringsplan under utarbeidelse. Utnyttelsesgrad Hovedutfordringen ligger i planbestemmelser om utnyttelsesgrad i de ulike reguleringsplanene. Det er i de ulike bebyggelsesplaner og reguleringsplaner planlagt for svært ulik utnyttelsesgrad i de ulike feltene. Felt Plantype (PBL) Vedtatt U-grad BYA/BRA 4.4 Detaljregulering (1985) 2008/ % 250 m 2 BRA 4.5 Detaljregulering (1985) 2008/ % 250 m 2 BRA 5 Bebyggelsesplan (1985) % 200 m 2 BYA 5.7 Reguleringsplan (1985) % 200 m 2 BYA 7 Bebyggelsesplan (1985) 1994/? 7 % Ca 113 m 2 BYA 8a Bebyggelsesplan (1985) % Ca 145 m 2 BYA 8b Reguleringsplan (2008) m 2 BRA 9 Reguleringsplan (1985) m 2 BRA 10 Bebyggelsesplan (1985) % 120 m 2 BYA

5 5 Som man ser av tabellen ovenfor er maksimalt tillatt BYA/BRA standardisert innenfor den delen av Fagerlia som i reguleringsplanen fra 1992 var ment å ha høy utnyttelsesgrad (felt 1-5), mens det spriker betydelig i den delen av Fagerlia som var ment å ha en lavere utnyttelsesgrad (felt 6-10). For å omgå den lavere utnyttelsesgraden i felt 8b ble det laget en detaljreguleringsplan med høyere utnyttelse enn det reguleringsplanen for Fagerlia legger til grunn. Felt 8b ble også utarbeidet med hjemmel i ny plan- og bygningslov slik at den gamle ordningen med bebyggelsesplaner er utgått og dermed skal man utarbeide detaljreguleringsplan. I reguleringsplanen for Fagerlia er det lagt til grunn en mønehøyde for «oppstuggu» hytter på 5,7 meter. Ut i fra endrede byggkrav og utforming av hytter er 5,7 meter noe lavt, og rådmannen foreslår å endre planbestemmelsene til en maksimal mønehøyde på 7,2 meter. Den praktiske konsekvensen av dette er at bygging av standard typehytter med «oppstuggu» kan bygges innenfor rammen av planbestemmelsene. Innspill fra forhåndshøringen Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag har ingen merknader til oppstart av reguleringsendringen for Fagerlia hytteområde. Hytteeier Trond-Georg Trondsen er godt kjent med de utfordringer kommunen har knyttet til de mange dispensasjonssøknader som mottas og ser det som en fordel at reguleringsplanen revideres. Trondsen sitt innspill er at det kun tillates med en boenhet per tomt/festeenhet og at det kun tillates oppført bygninger i 1 etasje. Etter Trondsen sin mening, vil både grunneier, kommune, energiselskap, renovasjonsselskap og Fagerlia hytteforening miste inntekter om man tillater flere boenheter per tomt/festeenhet. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Landbruksavdelingen har ingen merknad til planendringen. Miljøvernavdelingen viser til at planendringene må ta hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området og verdier for blant annet biologisk mangfold og friluftsliv. Planrevideringen skal vurderes etter prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven. Dette innebærer at konsekvensene for naturmangfoldet skal framgå av planbeskrivelsen, samt at vurderingen og vektleggingen av prinsippene skal framgå av beslutningen. Miljøvernavdelingen viser til at synspunkter fra barn som berørt part skal komme fram og at funksjonshemmede selv gis anledning til å uttale seg.

6 6 Nord-Trøndelag fylkeskommune støtter kommunens initiativ om gjennomgang og revisjon av bestemmelsene. Fylkeskommunen har ingen spesifikke eller konkrete merknader knyttet til oppstart av revisjonsarbeidet. Kommentarer fra rådmannen Rådmannen vil understreke at arealet allerede i dag er regulert til byggeområde for fritidsbebyggelse slik at det ikke vil være noe nytt areal som får et annet formål enn tidligere. Det er derfor ikke snakk om nye typer utbyggingskonsept, tilretteleggingsgrad eller ny nedbygging av områder med kvaliteter knyttet til naturmangfold eller friluftsliv. Det vil derfor ikke være snakk om utredninger knyttet til disse temaene i denne revisjonen av planbestemmelsene. Rådmannen har gjennomført en enkel vurdering av saken etter prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven (se nedenfor). Rådmannen har i kunngjøringen skrevet at det kunne vært behov for en større revisjon knyttet andre forhold enn utnyttelsesgrad og mønehøyde men at det vil være et ansvar som ligger på grunneier. Antall boenheter per tomt/festeenhet I forslag til planbestemmelser som følger som bakgrunn til kunngjøringen er det fra kommunen sin side foreslått at det man skal vurdere å begrense antall boenheter til 1 per tomt/festeenhet. Dette forslaget har fått støtte fra en hytteeier som har uttalt seg til kunngjøringen. Rådmannen ser at det kan være relevant og i noen sammenhenger viktig å sette begrensinger i antall boenheter per tomt/festeenhet. Samtidig er det en bestemmelse som av flere praktiske årsaker er vanskelig å forvalte. Hytteeiere kan blant annet bygge store hytter som har en seksjonering som tilsier at de til en viss grad kan benyttes som to enheter selv om de henger sammen og også kan ha felles rom og uteoppholdsarealer. Det er også en vanskelig vurdering om mindre frittstående anneks kan regnes som egne enheter eller ikke. Rådmannen vil vurdere innspillene av høringen og deretter ta en beslutning på hvordan bestemmelsene skal formuleres på dette punkt før endelig politisk behandling av reguleringsendringen. Vurdering Forvaltningspraksis Planverket som er svært mangslungent og utarbeidet over lang tid legger grunnlag for en svært krevende forvaltning hvor bestemmelsene i de ulike planene kan sprike en god del. Helt konkret kan det være slik at tre nabohytter i feltene 7, 8 a og 8b har ulike bestemmelser å forholde seg til og ulik utnyttelsesgrad i planbestemmelsene. Det er også slik at over tid endrer behovene seg knyttet til fritidsboliger og bestemmelser som er utarbeidet etter beste skjønn blir utdatert og ikke i tråd med behovene i den tiden de er ment å fungere i. Det er

7 7 særlig bestemmelsene om ulik utnyttelsesgrad som medfører en uforutsigbar og tidkrevende forvaltning av hytteområdene i Fagerlia. Særlig for felt 7 men til dels også for felt 8a og 10 medfører lav utnyttelsesgrad at det man kan betrakte som vanlige byggesaker også må omsøkes og behandles som dispensasjonssaker fra plan. Dette har over tid skapt en uheldig forvaltningspraksis hvor planbestemmelsene uthules. Dette medfører igjen en uforutsigbar situasjon for hytteeierne og grunneier samt at det lett kan bli forskjellsbehandling mellom ulike hytteeiere. U-grad i et hytteområde med høy standard og godt utbygd infrastruktur Rådmannen legger til grunn at slik Fagerlia hytteområde framstår i dag er det et enhetlig hytteområde med høy standard og høy utnyttelsesgrad. Dette er også en ønskelig utvikling og situasjon. Det vil derfor være hensiktsmessig å endre utnyttelsesgraden i de ulike planbestemmelsene slik at disse er mer harmonisert enn i dag og slik at planbestemmelsene legger en høy utnyttelsesgrad til grunn. Dette vil skape en enklere og mer forutsigbar situasjon for grunneiere, hytteeiere og kommunen. Byggehøyder og type bygning I de nyeste reguleringsplanene i Fagerlia tillates det oppført hytte i en etasje og i tillegg enten «oppstuggu» eller sokkel. I reguleringsplanen for Fagerlia er det ikke bestemmelser som tillater sokkel. Etter rådmannen sin vurdering, vil det være hensiktsmessig å tillate sokkel i hele Fagerlia som et alternativ til «oppstuggu». I bratt skrånende terreng som det er i store deler av Fagerlia vil sokkel som et alternativ til «oppstuggu» gi mindre terrenginngrep i form av skjæring og fylling sammenlignet med en etasje med «oppstuggu». Konklusjon Rådmannen innstiller på at endringene i reguleringsplanen sendes ut på offentlig høring. I forhold til spørsmålet om det skal inngå bestemmelser knyttet til antall boenheter vil dette bli endelig vurdert etter høring. I forhold til oppstartsvedtaket og kunngjøringen er det lagt til et forslag om at det skal tillates å bygge fritidsboliger med sokkel. Begrunnelsen er at dette kan være hensiktsmessig i skrånende terreng og sokkel gir mindre terrenginngrep enn «oppstuggu» som er vanlig i Fagerlia i dag.