Nord-Aurdal kommune Utvalgssak

Transkript

1 Nord-Aurdal kommune Utvalgssak JournalID: 12/9982 Behandlet av Møtedato Saksnr. Saksbehandler Planutvalget /12 steeir Kommunestyret /12 steeir Områderegulering for Primbakkin Vedlegg: Dok. dato Tittel Dok.ID Endringsskisse.pdf Best pdf Områderegulering-Primbakkin-KS pdf Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 8 U Inger Torun Klosbøle og Kjell Ivar Kolstad; Gunnar Edvard Sørum; ODD ERIK SØRUM Innvilget dispensasjon fra reguleringsplanen for Liaåsen 1 I Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen i Oppland - Varsel om oppstart, reg. plan for Liaåsen 2 I Oppland fylkeskommune Oppland fylkeskommune - Oppstart av reg.plan arbeid - Uttalelse 3 U Tor Ivar Gullord Reguleringsplan for Liaåsen H8, merknader til privat detaljplanforslag 5 U Fylkesmannen i Oppland; Oppland fylkeskommune Reguleringsplan for H8, søknad om dispensasjon fra rekkefølgekrav i kommunedelplanen for Liaåsen. 7 I Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen i Oppland - Søknad om disp. fra rekkefølgekrav i kommunedelplan for Liaåsen - Uttalelse

2 6 I Oppland fylkeskommune Reguleringsplan for Liaåsen H12- Uttalelse fra Oppland fylkeskommune 9 U Tor Ivar Gullord Reguleringsplan for Liaåsen H8, søknad om dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelser 11 U Mjøsplan v. Tor Ivar Gullord Områderegulering for Primbakkin (Område H8 på Liaåsen) 12 U Tor Ivar Gullord Områderegulering for Primbakkin 13 I Tor Ivar Gullord Gullord - Vedr. reguleringsplan for Primbakkin 15 U Tor Ivar Gullord Reguleringsplan for Primbakkin - planutvalgets behandling 16 U Inger Lise Øyhus; Gunhild Knutshaugen; Marit Karoline LIe; Trygve Bergheim; Odd Erik Sørum; Torstein Børresen; Else Marie Hjeldsbakken; Inger Torun Klosbøle og Kjell Ivar Kolstad; Gunnar Edvard Sørum Områderegulering for Primbakkin, off. ettersyn, melding til naboer og berørte 17 I Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen i Oppland - Høring vedr. reg.plan for Primbakkin 18 I Oppland fylkeskommune Oppland fylkeskommune - Offentlig ettersyn, reg.plan for Primbakkin på Liaåsen - Uttalelse 19 I Odd Erik Sørum m/fl Merknad til planforslaget Primbakkin 21 U Mjøsplan AS Områderegulering for Primbakkin, videre behandling 22 I Tor Ivar Gullord Vedr.reguleringsplan for Primbakkin 24 U Mjøsplan AS v Tor Ivar Gullord Områderegulering for Primbakkin, nytt offentlig ettersyn 25 U Oversendes elektronisk i samsvar med adresseliste Områderegulering for Primbakkin - 2. gangs offentlig ettersyn 26 I Statens vegvesen Områderegulering for Primbakkin- 2.gangs off. ettersyn 27 I Oppland fylkeskommune Oppland fylkeskommune - uttalelse til reguleringsplan for Primbakkin 28 I Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen i Oppland - merknad til reguleringplan for Primbakkin Tidligere behandling Saksopplysninger: Kommunedelplanen for Liaåsen ble godkjent av kommunestyret den I denne planen er område H8 avsatt til framtidig byggeområde for fritidsboliger. Med sine 152 daa er dette det største nye hytteområde i kommunedelplanen.

3 I rekkefølgebestemmelse til kommunedelplanen er det fastsatt at område H1 og H8 ikke kan tas i bruk før 80 % av det øvrige byggearealet er bygd ut. Tor Ivar Gullord oversendte på vegne av grunneierne et forslag til reguleringsplan i juni Bestemmelsen om at området ikke må tas i bruk før 80 % av område H2 H7 er bygd ut var ikke videreført i forslag til planbestemmelser. I planbeskrivelsen som fulgte forslaget ble dette begrunnet slik: Området henger ikke sammen med de andre byggeområdene i kommunedelplanen og har derfor ikke noen naturlig tilknytning, mht. veg, eventuelt strøm og avløp. Området ligger like i nærheten av utbyggingsområde i Sør-Aurdal, (ca. 400 m nord) som er nærmest ferdig utbygd. H8 passer derfor inn i forhold til dette. Det er ikke planlagt høystandard utbygging og det har derfor ingen betydning med en eventuell etappevis infrastrukturutbygging. For hele kommuneplanen gjelder det at ved lavstandard utbygging er det svært lite tilrettelegging som er nødvendig fra utbyggers side. Dette begrenser seg i hovedsak til bygging av atkomst og stikkveger. Dette gir lave tilretteleggingskostnader, som igjen gjør at det ikke er nødvendig å selge tomtene raskt. Det er derfor et urealistisk krav at H8 skal avvente salg av 80 % hos de andre grunneierne med byggeareal. Grunneierlaget har årsmøtevedtak for utbygging på alle byggeområder uten å prioritere noen framfor andre. Videre forutsetter kommuneplanen at hvert enkelt byggeområde skal ha enten lav eller høy standard for samtlige nye hyttetomter og at utbygging ikke skjer før infrastruktur av tilfredsstillende standard er utbygd. For tomter med høy standard blir det ikke gitt byggetillatelse før infrastrukturen er sikra i medhold av lover, forskrifter og retningslinjer. Videre står det i retningslinjene at selv om et område planlegges for lav standard så skal utslippsforhold og vannforsyningssituasjon vurderes i reguleringsplanprosessen. I planbestemmelsene til reguleringsforslaget var det foreslått følgende bestemmelse vedrørende V/A-utbygging: Før evt. innlegging av vann skal det utarbeides en egen vann- og avløpsplan som framlegges Nord-Aurdal kommune for godkjenning. Fordi planforslaget ikke var i samsvar med kommunedelplanen ble det lagt fram en dispensasjonssak for formannskapet. Det siteres fra vurderingsavsnittet: Rekkefølgekrav om 80 % utbygging før område H8 tas i bruk: Planlegger har en rekke innvendinger mot dette rekkefølgekravet, og i ettertid kan en være enig i at det finnes argumenter mot bestemmelsen. Store deler av kommunedelplanens øvrige utbyggingsområder er regulert etter det gamle lovverket og det er derfor ingen holdbarhetsdato på planene, det er helt opp til den enkelte grunneier når de ønsker å fradele og selge tomtene. Planen for H8 blir en detaljregulering som i utgangspunktet gjelder for en fem års periode. Dersom rekkefølgekravet opprettholdes i reguleringsplanen kan en risikere at denne går ut på dato før det er mulig å starte utbyggingen. En kan i tillegg se at grunneierne i H1 og H8 vil oppleve kravet som en forskjellsbehandling i forhold til øvrige grunneiere.

4 Vann- og avløpsplan: Dersom et hytteområde har tilgang til strømforsyning så vil det som regel komme inn søknader om å få legge inn vann i hyttene. Dette viser seg å skje uavhengig av om området opprinnelig er planlagt for lav standard. Så langt er det ikke ført fram strøm til Liaåsen området, men på sikt kan dette bli aktuelt. Så lenge en ikke har en faglig forankret vurdering av avløpssituasjonen i et område, der faren for forurensing ligger til grunn, så vil en neppe ha hjemmel for å avslå søknader om å legge inn vann i hyttene. Konsekvensen av dette blir at søknadene må vurderes en og en etter hvert som de kommer inn. Det vil være gunstig både for kommunen som forvaltningsmyndighet og for hytteeiere i et område at det på forhånd er utarbeidet en vann- og avløpsplan. Planbestemmelsene bør derfor inneholde et rekkefølgekrav om utarbeidelse av en slik plan før byggetillatelser blir gitt. Et slikt krav oppfyller kommunedelplanens bestemmelser om vurdering av utslippsforhold og vannforsyning. Administrasjonen mener det er grunnlag for å åpne for ny vurdering av rekkefølgekravet. Dispensasjon eller endring ligger i utgangspungspunktet til formannskapet som kommuneplanutvalg, men dersom saken delegeres til planutvalget og den endelige vurderingen tas i reguleringsplanprosessen vil en få et bedre beslutningsgrunnlag. Det bør i tillegg legges vekt på å sikre en samlet vurdering av muligheter og konsekvenser ved å legge inn vann i hyttene. En slik vurdering kan sikres ved å stille krav om utarbeidelse av en samlet vann og avløpsplan før det gis byggetillatelser i planområdet. Planutvalget bør derfor vurdere om et slikt rekkefølgekrav skal innarbeides i planbestemmelsene. I møte den fattet formannskapet følgende vedtak: Formannskapet mener det er grunnlag for en ny vurdering av kravet om 80 % utbygging av øvrige områder før H1 og H8 tas i bruk. Utvalget mener det er riktig at dette tas opp som en del av reguleringsplanprosessen for områdene, og delegerer saken til planutvalget. Formannskapet ber samtidig planutvalget vurdere om det bør innarbeides et rekkefølgekrav i reguleringsplanen som sikrer at det blir utarbeidet en samlet vann og avløpsplan før utbyggingen av området starter. Mjøsplan v. Tor Ivar Gullord oversendte et revidert forslag til plankart med tilhørende bestemmelser planbeskrivelse, ROS-analyse og sosi-fil. Vurdering: Planforslaget viser 44 nye hyttetomter med tilhørende veisystem. Området består av en sørvestvendt li og terrenget er til dels nokså bratt. Dette gjør at noen av tomtene framstår som svært bratte og trolig vil være svært vanskelig å bebygge uten omfattende terrenginngrep. Dette gjelder særlig de tre tomtene 16, 30 vest og 39. Infrastruktur: På grunn av kupert og bratt terreng er det en utfordring å få på plass et veisystem som har akseptable stigningsforhold. I kommunens retningslinjer for private planer er det fastsatt at maksimal stigning skal være 10 %. En ser at kravet om maks 10 % stigning kan være

5 vanskelig å etterkomme over alt. Dette må likevel være utgangspunktet, selv om en på kortere rette strekninger kan tillate stigning på %. Det er utarbeidet lengdeprofil for de planlagte vegene og av disse framgår det at atkomstveiene til dels er vesentlig brattere på enkelte strekninger. Særlig gjelder dette vei 7 som på det bratteste partiet har en stigning på 18 % i tilknytning til en forholdsvis krapp kurve og de øvrige vegene har på flere steder stigning på opp mot 17 %. Dette gir etter administrasjonens vurdering ikke tilfredsstillende atkomstforhold. Når det gjelder vann og avløp foreslås det innarbeidet en rekkefølgebestemmelse som sikrer at det foreligger en godkjent vann- og avløpsplan før det tillates fradelt nye hyttetomter. Dette er en forholdsvis stor og omfattende reguleringsplan med over 40 nye hytter. En ser at det kan være vanskelig å få på plass et ferdig utbygget hyttefelt innenfor lovens rammer om fem år. Forutsatt at det legges fram et justert planforslag i samsvar med kommunens retningslinjer for reguleringsplaner, er en derfor innstilt på at forslaget kan behandles som områdeplan i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens Forslag til vedtak: Planutvalget viser til kommunens retningslinjer for utarbeidelse av reguleringsplaner, og anbefaler at tiltakshaver omarbeider reguleringsplan for Primbakkin i samsvar med disse retningslinjene. Planutvalget anbefaler også at det innarbeides en rekkefølgebestemmelse som sikrer at det foreligger en kommunalt godkjent vann- og avløpsplan før det tillates fradelt hyttetomter i planområdet Planutvalget Planutvalget fremmet følgende omforente tilleggsforslag (nytt avsnitt): Videre mener planutvalget at man bør vurdere å tillate inngjerding av inntil 500 m 2 pr. tomt. Reguleringsbestemmelse om utnytting; 1, område for fritidsbebyggelse: Setningen Maks utnytting pr. tomt er 125 m 2, (BRA) endres til Maks utnytting pr. tomt er 150 m 2, (BRA) hvorav 25 m 2 avsettes til parkeringsformål. Votering: Rådmannens forslag med tillegg av planutvalgets omforente tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. PU-030/11 Vedtak, enstemmig: Planutvalget viser til kommunens retningslinjer for utarbeidelse av reguleringsplaner, og anbefaler at tiltakshaver omarbeider reguleringsplan for Primbakkin i samsvar med disse retningslinjene. Planutvalget anbefaler også at det innarbeides en rekkefølgebestemmelse som sikrer at det foreligger en kommunalt godkjent vann- og avløpsplan før det tillates fradelt hyttetomter i planområdet. Videre mener planutvalget at man bør vurdere å tillate inngjerding av inntil 500 m 2 pr. tomt. Reguleringsbestemmelse om utnytting; 1, område for fritidsbebyggelse: Setningen Maks utnytting pr. tomt er 125 m 2, (BRA) endres til Maks utnytting pr. tomt er 150 m 2, (BRA) hvorav 25 m 2 avsettes til parkeringsformål Planutvalget

6 Ny behandling Saksopplysninger: Oppstart av planarbeidet er varslet og annonsert i juni 2010 med tilbakemelding fra fylkesmannen, fylkeskommunen og energiverket. I e-post har Tor Ivar Gullord / Mjøsplan AS oversendt et justert forslag til reguleringsplan for Primbakkin. I tillegg er det oversendt justerte lengdeprofil for vegene i planområdet. I tillegg er det laget en planbeskrivelse og en enkel ROS-analyse. I forhold til tidligere utkast er de interne vegene justert for å forbedre kurvatur og stigningsforhold. Videre er de 3 bratteste tomtene tatt ut av planen slik at den nå viser i alt 41 hyttetomter. Vurdering: Dette er et utfordrende område å planlegge og det har vist seg svært vanskelig å komme fram til et planforslag som holder seg innenfor kommunens retningslinjer. Planleggingen skjer uten at grunneierne inngått avtaler om forpliktende samarbeid og hyttetomtene er derfor plassert ut fra teiggrensene og ikke ut fra terrengets egnethet. Når terrenget i tillegg er sidebratt og kupert blir det svært vanskelig å få akseptable stigningsforhold på de interne veiene. I planforslaget er det vist 4 hovedatkomster til hyttetomtene: Veg nr 1 følger i hovedsak tidligere opparbeidet atkomstveg til 3 eksisterende hytter utenfor planområdet. Første halvdel av vegen fram til tomt 36, har bra stigningsforhold. Siste del av vegen er noe bratt, men her er vegen foreslått omlagt slik at den blir vesentlig bedre enn den er i dag. De strekningene der vegen er vesentlig brattere enn 10 % er forholdsvis korte og ligger på rettstrekninger. Fordi dette er en eksisterende veg som vil få vesentlig bedre fremkommelighet etter utbedring, vurderes det som akseptabelt å åpne for 5 nye hytter langs denne delen av veg 1. Det forutsettes innarbeidet en rekkefølgebestemmelse som sikrer at vegen blir utbedret før det gis byggetillatelser til de nye hyttene. Veg 2 er en ny veg som har bra stigningsforhold fram til pel 155. Derfra går den inn i 15 % stigning med en senterlinje som ligger opptil 2.5 m under terrengnivå. Administrasjonen vurderer det som lite ønskelig å etablere nye atkomstveger med slike stigningsforhold og terrenginngrep. Det foreslås derfor å ta ut de to øverste tomtene 20 og 21. Veg 3 og 4 er avstikkere fra veg 2 og gir atkomst til henholdsvis tomt 25, 26 og 33, 34. Også disse to vegene er for bratte med signing 15 og 16 %. Det foreslås derfor at disse fire tomtene utgår. Veg 5 har kurante stigningsforhold. Veg 6 er noe bratt i starten med stigning 14 % men det gjelder en kort og rett strekning og bør kunne aksepteres. Veg 7 er nesten 400 m lang og gir atkomst til 11 hyttetomter. Deler av vegen ligger tungt i terrenget med skjæringer på opptil 2 m og den har en lengre strekning med stigning 16 og 17 % samt en kortere strekning med over 18 %. Dette er etter administrasjonens vurdering ikke en tilfredsstillende løsning og en foreslår at disse 10 hyttene tas ut av planforslaget. De foreslåtte endringene vil føre til at antallet tomter reduseres fra 41 til 25.

7 For at en skal ha felles retningslinjer for en forsvarlig behandling av utslippssøknader i planområdet må det innarbeides en rekkefølgebestemmelse som sikrer at det utarbeides en vann- og avløpsplan for området og at denne er godkjent av kommunen før det gis byggetillatelser til nye hytter. Planbestemmelsene må dessuten endres i samsvar med planutvalgets vedtak i sak 030/11 og de må omarbeides slik at de samsvarer med plan- og bygningsloven. Forslag til vedtak: Planutvalget foreslår at forslaget til reguleringsplan for Primbakkin, område H8 i kommunedelplan for Liaåsen omarbeides slik at tomt 10 21, tomt 25-26, tomt 33 34, vei 7 og vei 2 fra pel 160 endres til LNF-område, mens veg 3 og 4 endres til turveg, skiløype. Planbestemmelsene revideres slik at de stemmer med planutvalgets vedtak i sak 030/11 og plan- og bygningsloven av I tillegg bør følgende rekkefølgebestemmelse innarbeides: Før det søkes om byggetillatelser skal det foreligge en samlet vann- og avløpsplan for området. Denne planen skal vær godkjent av kommunen før byggetillatelser blir gitt. Administrasjonen får fullmakt til å legge forslaget ut til offentlig ettersyn når planen er endret i samsvar med vedtaket. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven og Planutvalget PU-065/11 Vedtak, enstemmig (10 stemmer): Planutvalget foreslår at forslaget til reguleringsplan for Primbakkin, område H8 i kommunedelplan for Liaåsen omarbeides slik at tomt 10 21, tomt 25-26, tomt 33 34, vei 7 og vei 2 fra pel 160 endres til LNF-område, mens veg 3 og 4 endres til turveg, skiløype. Planbestemmelsene revideres slik at de stemmer med planutvalgets vedtak i sak 030/11 og plan- og bygningsloven av I tillegg bør følgende rekkefølgebestemmelse innarbeides: Før det søkes om byggetillatelser skal det foreligge en samlet vann- og avløpsplan for området. Denne planen skal vær godkjent av kommunen før byggetillatelser blir gitt. Administrasjonen får fullmakt til å legge forslaget ut til offentlig ettersyn når planen er endret i samsvar med vedtaket. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven og Saksframlegger: Ole Aastad Bråten Planutvalget Ny behandling Saksopplysninger: Mjøsplan har utarbeidet et revidert planforslag som er justert i samsvar med planutvalgets vedtak. Dette forslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn med merknadsfrist Det har kommet inn 4 merknader:

8 Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen mener kommuneplanens rekkefølgekrav om 80 % utbygging av områdene H2 H7 før områdene H1 og H2 tas i bruk, bør videreføres. Dersom kommunen likevel skulle velge å gi dispensasjon har fylkesmannen en del merknader til planforslaget. Planbeskrivelse Mener denne er svært knapp og stikkordmessig og at den ikke oppfyller plan- og bygningslovens krav. Etterlyser spesielt en nærmere vurdering og beskrivelse av hvordan landskapsmessige virkninger, forurensningsfare, hensyn til naturmangfold og friluftsinteresser er ivaretatt. Landskap Fylkesmannen gir kommunen ros for de endringene som er gjort med planen, men mener det ikke er tilstrekkelig synliggjort at utbyggingen kan gjennomføres uten omfattende terrenginngrep. Det vises til miljøverndepartementets hytteveileder som deler terrenget inn i tre soner. Rød sone er områder brattere enn 1:4, og bør ikke bygges ut. Gul sone er terreng mellom 1:4 og 1:6 der det bør stilles spesielle krav til bebyggelsen, for eksempel maksimal bredde på 5,5 til 6 meter og strenge krav til dokumentasjon i planlegging og utbygging. Grønn sone er områder slakere enn 1:6, slikt terreng er som oftest akseptabelt for utbygging. Viser til at flere av tomtene ligger i rød eller gul sone og peker særskilt på tomtene 5, 7, 9, 13, 14, og 25. Etterlyser bestemmelser om hvor store terrenginngrep og hyttebredder som tillates. Konkluderer med at det varsles innsigelse til planforslaget på grunn av at de landskapsmessige virkningene av utbyggingen er mangelfullt synliggjort i planbeskrivelsen og i for liten grad ivaretatt i bestemmelsene. Friluftsliv Viser til at eksisterende sti går tvers gjennom tomtene 10 og 11 og etterlyser en vurdering av om ny trase er en god erstatningsløsning med tanke på stigningsforhold, terreng og tilgjengelighet. Naturmangfold Ber kommunen sørge for at tilfredsstillende vurderinger etter natrurmangfoldslovens 8-12 innarbeides i planbeskrivelsen eller i saksframlegget. Vann og avløp Fylkesmannen anbefaler at det settes krav om felles vann- og avløpsplan for området. Mener aktuell løsning bør avklares før planen sluttbehandles og at det vil være en fordel at tomtekjøperne vet hva som kan påregnes med hensyn til innlegging av vann. SOSI-kontroll Viser til at planforslaget ikke ligger inne i høringsdatabasen til Statens kartverk og ber kommunen sørge for rutiner for innsending planer til kartverket ved utlegging til offentlig ettersyn. Rådmannens vurdering: Det kan synes som om fylkesmannen i noen grad har feiltolket planforslag og saksutredning. Formannskapet har allerede dispensert fra 80 % kravet i kommuneplanen, dette bør derfor ikke være aktuelt tema i behandlingen av dette planforslaget. Når det gjelder krav om felles vann og avløpsplan så er også dette på plass jfr. 5 i planbestemmelsene. Rådmannen tar fylkesmannens vurdering av planbeskrivelsen til etterretning og anbefaler at denne omarbeides i samsvar med merknaden. Foreslår at det også innarbeides vurderinger i forhold til naturmangfoldsloven. Fylkesmannen har utvilsomt rett i at en del av tomtene er så bratte at de er vanskelige å bebygge uten omfattende terrenginngrep. En er enig i at en det tas inn bestemmelser som sikrer at terrenginngrepene holdes på et akseptabelt nivå. Det foreslås at dette sikres med regler om maksimal endring av eksisterende terreng, maksimal hyttebredde på de bratteste tomtene og ved at byggegrensene tilpasses slik at det sikres at bebyggelsen oppføres på de delene av tomta som har akseptable stigningsforhold. Anbefaler at stien beholdes der den går i dag, planlagt omlegging blir svært bratt og trolig lite attraktiv for turbruk.

9 Oppland fylkeskommune Regionalenheten: Har forståelse for at kommunen har valgt å dispensere rekkefølgekravet om 80 % utbygging av øvrige felt før dette området tas i bruk. Slutter seg til kommunens vurderinger når det gjelder vann og avløp og den rekkefølgebestemmelsen som er tatt inn om dette. Etterlyser beskrivelse av hvilke vurderinger som er gjort for å tilfredsstille krav til kunnskapsgrunnlaget i forhold til naturmangfoldslovens 8. Viser til at reguleringsformål privat veg ikke kan benyttes. Kulturarvenheten: Har ingen merknader. Rådmannen: Det vises til vurderingen av forrige merknad. Når det gjelder formålet privat kjøreveg må dette endres til kjøreveg, eventuelt med nærmere presisering i planbestemmelsene Statens vegvesen Gjør oppmerksom på at tiltakshaver må søke Statens vegvesen om tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra fylkevegen Felles skriv fra de private grunneierne i planområdet. Synes for mange hyttetomter ble fjernet etter planutvalgets vedtak. Ønsker å se på nytt på planområdet med sikte på å åpne for flere tomter uten å komme i konflikt med kravet til maksimal stigning på atkomstveiene. Ber om at planforslaget ikke sluttbehandles og varsler om at det vil bli utarbeidet et nytt planforslag med sikte på nytt offentlig ettersyn. Rådmannen: Kommunen tar merknaden fra grunneierne til etterretning og anbefaler at planarbeidet sendes tilbake til planlegger med sikte på revidering og forbedring i samsvar med de innkomne merknadene. Vurdering: Problemene med å få på plass gode tomte- og atkomstløsninger i denne planen skyldes i stor utstrekning at tomtene er plassert ut fra teiggrensene i stedet for ut fra egnethetskriterier. Kommunen vil derfor på nytt oppfordre grunneierne om å samarbeide om utbyggingen slik at tomtene kan plasseres på de gunstigste stedene i forhold til terreng og atkomstforhold. Ved en slik løsning ville en trolig kunne oppnå både enklere og billigere feltutbygging og en bedre arealutnytting. Denne saken blir tatt opp til ny behandling på planutvalgets møte den 19. april. For å spare tid oversendes merknadene og saksutredningen allerede nå ( ) til grunneiernes plankonsulent. Forslag til vedtak: Planutvalget viser til merknader og innsigelse fra offentlige instanser og merknad fra grunneierne. Plansaken sendes tilbake til plankonsulenten med sikte på utarbeidelse av et nytt forslag revidert og utarbeidet på grunnlag av de innkomne merknadene ved 1. gangs offentlig ettersyn, jfr. plan- og bygningslovens 12.

10 Planutvalget PU-024/12 Vedtak, enstemmig: Planutvalget viser til merknader og innsigelse fra offentlige instanser og merknad fra grunneierne. Plansaken sendes tilbake til plankonsulenten med sikte på utarbeidelse av et nytt forslag revidert og utarbeidet på grunnlag av de innkomne merknadene ved 1. gangs offentlig ettersyn, jfr. plan- og bygningslovens Planutvalget Ny behandling Saksopplysninger: I e-post den oversendte Mjøsplan v. Tor Ivar Gullord et nytt revidert forslag til områderegulering for Primbakkin. Planforslaget er endret ved at det er innregulert en justert atkomstveg 7 som gir atkomst til 9 nye tomter. I tillegg er det regulert inn to nye tomter i forlengelsen av veg 2, pluss en ny tomt i enden av veg 6. På grunnlag av innsigelse og merknader er en del tomter vist med begrenset byggeområde, slik at det ikke skal bli for store inngrep på tomta. Planbestemmelsene er strammet opp ved at hyttene på de fire bratteste tomtene ikke skal bredde over 6 m.. I tillegg er det åpnet for at det kan kreves avtrapping av bygningene på de bratteste tomtene. Videre er planbeskrivelsen utvidet, og det er innarbeidet en vurdering av de landskapsmessige virkningene av utbyggingen. Vurdering: Stigningsforholdene på den justerte traseen for veg 7 er nå vesentlig bedret. Bortsett fra en kort strekning i starten er stigninga nå under 130. Ved å senke vegen litt mer fra profil bør en også her kunne klare et slikt stigningsforhold. Forlengelsen av veg 2 får stigning på over 150 med en 3 m høy skjæring. Dette vurderes som lite ønskelig og disse to tomtene bør derfor utgå dersom det ikke er mulig å oppnå akseptable atkomstforhold. (Veg med stigning 130.) Den nye tomta i enden av veg 6 vil få en grei atkomst.. Forutsatt at vegene kan bygges uten at stigningsforholdet overstiger 130 er en fra administrasjonens side innstilt på å anbefale det nye planforslaget. Vegene blir fortsatt noe bratte men ikke brattere enn at det bør kunne tillates i et lavstandardområde som dette. Planforslaget kan legges ut til nytt offentlig ettersyn når det er utarbeidet nye lengdeprofil for vei 2 og 7 som viser at de kan bygges med stigning under 130. Eventuelt kan plankartet justeres om nødvendig. Administrasjonen gis fullmakt til å legge planforslaget ut på høring når lengedeprofiler/justert plankart er på plass. Forslag til vedtak: Områdeplan for Primbakkin kan legges ut til nytt offentlig ettersyn når nye lengdeprofil foreligger og plankartet eventuelt er justert.

11 Administrasjonen gis fullmakt til å legge planen ut i samsvar med plan- og bygningslovens Planutvalget PU-037/12 Vedtak, enstemmig: Områdeplan for Primbakkin kan legges ut til nytt offentlig ettersyn når nye lengdeprofil foreligger og plankartet eventuelt er justert. Administrasjonen gis fullmakt til å legge planen ut i samsvar med plan- og bygningslovens Planutvalget Ny behandling Saksopplysninger: Justert plankart og bestemmelser ble lagt ut til offentlig ettersyn fra til Det har kommet inn fire merknader til planforslaget Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen mener fortsatt at virkningen av den planlagte hytteutbyggingen er for dårlig dokumentert og beskrevet. Det etterlyses en landskapsmessig vurdering i form av fotomontasje, 3D-modell eller lignende, samt helningskart for området. Mener god landskapsmessig tilpassing ikke i tilstrekkelig grad er sikret i plankart og bestemmelser. Det vises til at det nye planforslaget er utvidet med 14 hyttetomter samt nye atkomstveger som vil gi store skjæringer og fyllinger i terrenget. Fylkesmannen mener en så vesentlig utvidelse tilsier at det må gjøres en grundigere vurdering av hvilke landskapsmessige virkninger utbyggingen vil ha og det reises tvil om hvorvidt enkelte av tomtene lar seg bebygge. Viser videre til at skjæringer og fyllinger ikke er vist i plankartet og at dette kan få stor betydning for størrelsen på bebyggbart areal. Mener skjæringer og fyllinger samt avkjøringspunkt må vises på plankartet Oppland fylkeskommune, regionalenheten Fylkeskommunen viser til at planforslaget er i samsvar med vedtatt kommunedelplan med unntak av en rekkefølgebestemmelse. Avviket fra denne bestemmelsen er akseptert tidligere. Fylkeskommunen har videre en del merknader til planforslget men det presiseres at disse ikke er til hinder for egengodkjenning av planen. Det savnes en god beskrivelse av de landskapsmessige konsekvensene av planforslaget. Mener utbygging av veg 4 kan berøre naturvernområdet visuelt og muligens berøre dreneringa av myra og at dette bør vurderes nærmere. Peker på tomtene 38 og 39 ikke har vegatkomst slik plankartet er utformet og at flere av atkomstvegene mangler snuplass i enden. Kulturarvenheten har ingen merknader til planen Statens vegvesen, Region øst Viser til at tiltakshaver må søke om tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra fylkesvegen. Har ikke andre merknader Valdres energiverk

12 Ingen merknader til planen. Vurdering: Det foreligger ingen merknader som er til hinder for å egengodkjenne reguleringsplanen. En er imidlertid enig i at noen av tomtene vil være utfordrende å bebygge på god og skånsom måte. Dette gjelder særlig tomtene 20, 21, 33, 34 og 35. I bestemmelsenes 1 er det krav om at hovedhytta ikke skal ha en bredde på over 6 meter på tomtene 8, 9, 20 og 33. Det foreslås at denne bestemmelsen utvides til også å omfatte tomtene 21, 34 og 35. For disse tomtene foreslås det at det i bestemmelsene også tas inn et krav om detaljerte utbyggingsplaner med bebyggelse, atkomst, skjæringer/fyllinger og tverrprofiler som viser bebyggelse og terrenginngrep. Slik plan for tomta må foreligge ved innsending av byggesøknad. Videre bør atkomstvegenes skråningsutslag vises som veggrunn der slikt skråningsutslag berører hyttetomtene. Atkomstvegen til tomt 38 og 39 må forlenges og det foreslås at det innarbeides snuplasser for veg 2, 3, 4 og 7. I forhold tilprinsippene i naturmangfoldslovens 8 og 9 vurderes kunnskapsgrunnlaget som tilstrekkelig og det vurderes ikke å være behov for å ta i bruk føre-var-prinsippet. I forhold til naturvernområdet med rikmyr og sumpskog i nordvest på plankartet foreslås det innarbeidet en bestemmelse som sikrer at det ved utbygging av veg 4 tas tilstrekkelig hensyn til dette naturområdet og at utbyggingen skjer på en slik måte at dreneringsforholdene for myra ikke endres i vesentlig grad. Med en slik bestemmelse på plass vurderes planforslaget også å ta tilstrekkelig hensyn til naturmangfoldslovens 10, 11 og 12. Forslaget med de foreslåtte endringene vurderes også å ta tilstrekkelig hensyn til de landskapsmessige virkningene av utbyggingen. Endringene i plankart og bestemmelser vurderes ikke å være av en slik art at de betinger et nytt offentlig ettersyn. Etter administrasjonens vurdering er planforslaget klart for sluttbehandling i planutvalg og kommunestyre når de foreslåtte endringene er innarbeidet. Forslag til vedtak: Kommunestyret egengodkjenner områderegulering for Primbakkin, plan og bestemmelser sist rev Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Planutvalget PU-067/12 Vedtak, enstemmig (10 stemmer): Planutvalget tilrår at kommunestyret vedtar rådmannens forslag til vedtak: Kommunestyret egengodkjenner områderegulering for Primbakkin, plan og bestemmelser sist rev Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Kommunestyret

13 Saksframlegger Ole Aastad Bråten orienterte om saken. Votering: Rådmannen sitt forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. KS-129/12 Vedtak, enstemmig (25 stemmer): Kommunestyret egengodkjenner områderegulering for Primbakkin, plan og bestemmelser sist rev Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens