REGULERINGSPLAN FOR DAMPSAGAOMRÅDET ØSTRE DEL. KVARTALET NAMDALSVEGEN - BOGAVEGEN - JERNBANEN - ELVA - JFR. 08/848.

Transkript

1 Dato: Saksnr/Løpenr: 2008/ /2008 Klassering: L12 REGULERINGSPLAN FOR DAMPSAGAOMRÅDET ØSTRE DEL. KVARTALET NAMDALSVEGEN - BOGAVEGEN - JERNBANEN - ELVA - JFR. 08/848. REGULERINGSBESTEMMELSER. Planforslag utarbeidet av Letnes arkitektkontor as/ Planstyring as på vegne av Weidemann eiendom as. Planforslaget er datert Behandling: 1.gang Det faste utvalg for plansaker Offentlig ettersyn i perioden gang Det faste utvalg for plansaker Kommunestyret, vedtak Revisjoner: I hht vedtak i Det faste utvalg for plansaker Generelt 1.1 Reguleringsformål Det regulerte området er vist på planen (tegning ) med reguleringsgrense. Innenfor reguleringsgrensen er arealet regulert til følgende formål: Byggeområder Hotell / galleri / kontor Hotell Offentlige trafikkområder: Gang-/sykkelveg Parkeringsplass Jernbane Offentlige friområder: Park Friområde i sjø og vassdrag

2 Kombinert formål K1 Hotell / gang-/sykkelveg 1.2 Søknad om tiltak Ved søknad om tiltak skal det følge samla situasjonsplan for hele planområdet som viser løsninger for bygningers form og volum, grøntanlegg med angitte høyder, eventuelt gjerder, samt pumpestasjon. Situasjonsplanen skal også vise trafikkanlegg av ulik art, som avkjørsler, kjørearealer, gangarealer, parkeringsplasser for biler og sykler, samt adkomster for bevegelseshemmede. Planen skal også angi løsning for renovasjon og varetilbringing. Planen skal også angi løsning for brannutrykningskjøretøy, med nødvendig tilgjengelighet gjennom parken og ved hotellet. I forbindelse med søknad om tiltak, kan plan- og bygningsmyndigheter kreve supplerende materiale som belyser virkningen av planlagte tiltak i forhold til naboskap og gatebilde. Dette kan være i form av modell, aksonometri, perspektiv, fasadeoppriss, mv. Skiltplan for skilting av bygninger og uteområder skal vedlegges søknaden. Skiltplan skal vise plassering, størrelse og utforming av skilt (gjelder ikke offentlige trafikkskilt). 2 Fellesbestemmelser 2.1 Krav til bygninger og anlegg Generelt Bygninger og anlegg skal i størst mulig grad gis en universell utforming, dvs. at de er tilgjengelige og kan nyttes av brukere med ulike funksjonshemminger uten spesielle innretninger for disse. Det skal være rullestoltilgjengelighet fra offentlig gate fram til inngang for hotell og galleri. Plan- og bygningsmyndighetene skal påse at bebyggelsen får en god form- og materialbehandling, samt en enhetlig og harmonisk utforming. Bygningenes plassering må godkjennes av bygningsmyndighetene Byggegrenser Byggegrensene som er angitt på plankartet er rettslig bindende. Omriss av planlagte bygninger som vist på plankart er retningsgivende Miljø Det skal iverksettes nødvendige tiltak (skjerming/isolering) mot støy fra veg og jernbane i h.t. de krav som er gitt i Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442 (utendørs) og Norsk Standard 8175 (innendørs). Støy i anleggsperioden skal overholde de krav som er satt i T Det skal utføres miljøtekniske undersøkelser i området hvor tanker og fordelingsanlegg til eksisterende bensinstasjon ligger, for å klarlegge om grunnen er forurenset. Dersom forurensning påvises må det utarbeides en tiltaksplan (jfr. Forurensningsforskrift som skal godkjennes av kommunen før bygge- og anleggstiltak igangsettes. Innen byggeområdene skal det avsettes tilstrekkelig rom for avfallshåndtering og renovasjonsløsning, Rom må lokaliseres slik at tilfredsstillende løsning for oppbevaring og henting ivaretas. 2

3 2.1.4 Parkering Krav til parkeringsdekning for biler: For hotell, galleri og kontor: 1 p-plass pr 50 m2 bruksareal. Minimum 5% av p-plassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. Disse skal tilstrebes plassert nærmest mulig inngang. Parkeringsplasser kan etableres innen areal for galleri, hotell, kontor, eller innen tilliggende offentlig parkeringshus. Krav til parkeringsdekning for sykler: 1 plass pr 200 m2 bruksareal for hotell og galleri. Plassene skal tilstrebes plassert nærmest mulig inngang Tomteopparbeidelse Innen hver tomt må det avsettes nødvendig manøvreringsareal for den trafikk virksomheten medfører. Areal som ikke bebygges eller nyttes til trafikalt formål, skal gis parkmessig opparbeidelse. Ingen tomt må beplantes slik at det er til hinder for den offentlige ferdsel. Utendørs lagring skal i størst mulig grad unngås. 3 Reguleringsformål 3.1 Byggeområder Hotell Hotell med maks BRA% = 300, maks gesimshøyder henholdsvis +30 og +18. Gulvnivå i laveste del av hotellet skal minimum ligge på kote +3,5. Bebyggelsens utforming, farge og materialbruk, skal gis en god estetisk løsning både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Bygningen skal gis en høyde og form slik at tårnet på brannstasjonen opprettholder sin posisjon som landemerke i byen. Hovedform skal ha karakter av største høyde mot sør, avtakende nordover, som prinsipielt vist på tegning nedenfor. Maksimum gesimshøyde er kote +30 mot sør og +18 ved overgang mellom hotell og adkomstsone. Gulvnivå i laveste del av hotellet skal minimum ligge på kote +3, Hotell, galleri, konferansesenter og kontor Hotell, galleri og kontor med maks BRA=100%, gesimshøyder +21 mot nord og +18 ved overgang. Bebyggelsens utforming, farge og materialbruk skal gis en god estetisk løsning både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Bygningsmassen skal gis en høyde og form slik at tårnet på brannstasjonen opprettholder sin posisjon som landemerke i byen. Hovedforma skal ha karakter av største høyde mot nord, avtakende sørover, som prinsipielt vist på snittegning nedenfor. Maksimum gesimshøyde er kote +21 mot sør og +18 ved overgang mellom galleri og adkomstsone. 3

4 Det skal avsettes areal til vendesløyfe for buss nær inngang. Det skal tilrettelegges for rullestolforbindelse fra fortau i Namdalsvegen fram til hovedinngang. 3.2 Offentlige trafikkområder Generelt Offentlige trafikkområder skal nyttes til definerte formål, jernbane, gang-/sykkelveg, parkering. Det tillates ikke avkjørsler utover de som er vist i planen. Avkjørsler skal utformes i h.t. Statens Vegvesens vegnormaler Parkeringsanlegg Innen parkeringsområdet tillates utbygd 3 plan mot Namdalsvegen og 2 plan mot jernbanen. Høyeste tillatte gulvnivå mot Namdalsvegen er kote +8,5 og mot jernbanen +6,8. Innen parkeringsområdet tillates deler av arealet nyttet til parkering for private virksomheter, men det skal til enhver tid være minimum 230 offentlige plasser, og med mulighet til 300 offentlige plasser innen de fysiske rammer som planen gir. Adkomst til hotell og galleri fra Bogavegen forutsettes å gå gjennom parkeringsanlegget Skippergata Skippergata er hovedgangforbindelse mellom Nordsia bydel og Dampsagaområdet, herunder også gangadkomst til hotell og galleri. Innen V1 tillates varetilbringing og renovasjonstrafikk til hotell og galleri. 4

5 3.3 Offentlige friområder Park / friområde vann Området skal nyttes til offentlig park / rekreasjonsområde. Det skal etableres innretninger som naturlig tilhører friområdet. Tiltak som bidrar til privatisering av området tillates ikke. Det skal etableres stiforbindelse, bredde 3 m langs elvekanten gjennom området, og dessuten stiforbindelse mellom nevnte sti og Skippergata. Mot elva skal det etableres forbygning med naturstein, med skråning 3:1 eller brattere. Innen parkområdet kan det tilrettelegges slik at området er egnet for bading, med nødvendig sikring mot elva. Traseer, koter og plassering av mur som vist på plankart er retningsgivende. I nnen parkområdet må det tilrettelegges trase som gir mulighet for atkomst med brannutrykningskjøretøy fra Namdalsvegen fram til hotellet. Traseen skal gis utforming og bæreevne i hht. dette. I nordvestre hjørne av området kan det oppføres mindre bygg for kommunaltekniske anlegg. Byggets størrelse skal begrenses mest mulig, og gis en enkel utforming. Friområde langs jernbanen skal nyttes til stiforbindelse, og kan nyttes som korridor for ledninger og kabler. Som sikring mot jernbanen skal det bygges nettinggjerde eller tilsvarende med høyde min 1,8 m. 3.4 Fellesområder Utgår (i hht. vedtak i Det faste utvalg for plansaker ). 3.5 Kombinert formål Generelt I område K1 kan det oppføres bygninger for hotell, det skal videre være gang-/sykkelveg på plan for Skippergata Område K1 Område K1 er kombinert formål byggeområde / offentlig trafikkområde. Innen området kan det oppføres del av bygning for hotell / galleri. Under bygning skal Skippergata føres med fri bredde på min 8 m og en fri høyde på min 3,7 m. Gata er gang-/sykkelveg, men det tillates kjøretrafikk for varetransport og renovasjon for hotellet. Maksimal tomteutnyttelse innen området skal ikke overstige BRA=100%. Bygningen skal gis en høyde og form underordnet kravet om tilpasning til byplanen for Steinkjer. Bygningen skal formes slik at tårnet på brannstasjonen opprettholder sin posisjon som fondmotiv i Kongensgata. Bygningen kan oppføres med gesimshøyde inntil kote 18. 5

6 4 Tekniske anlegg Traseendring og ombygging av kommunaltekniske anlegg må ikke skje uten kommunal godkjenning. Før utbyggingstiltak i h.t. planen kan igangsettes, skal det foreligge godkjenning for omlegging av vann og avløpstraseer innen området. Pumpestasjon tillates plassert innen nordvestre hjørne av parkområdet (jfr. bestemmelse 3.3.1). Gjennom søknad om utbyggingstiltak skal det tas stilling til behov for og plassering av trafo. Trafoer skal ha tilfredsstillende tilgjengelighet, samt plassering og utforming som gir en god funksjonell og estetisk helhetsløsning. 5 Gjennomføring Før tiltak iverksettes skal det foreligge godkjent plan for anleggstrafikk og eventuell stenging og midlertidig omlegging av offentlige veger som berøres av utbyggingstiltakene. Trafikksikkerhet for ulike trafikkgrupper skal vektlegges. Friområde, park og stier langs jernbanen, skal opparbeides og ferdigstilles samtidig med hotell og galleri. Parkeringsanlegg skal utbygges i det omfang at det gir dekning for parkeringskrav for hotell / galleri i tillegg til de offentlige plassene, og ferdigstilles samtidig med hotell / galleri Retningslinjer, forklaringer Etablering av parkering for hotellet innen kommunalt parkeringshus forutsettes regulert nærmere gjennom utbyggingsavtale. Krav om tilrettelegging for vannbåren oppvarming forutsettes tatt inn gjennom utbyggingsavtale. Beregning av utnytting: Ved beregning av utnytting legges Miljøverndepartementets veileder T-1459 Grad av utnytting til grunn. Ved beregning av BRA% skal bruksareal under terreng tas med i følgende utstrekning: - høydeforskjell mellom gj.snitt ferdig terreng og himling < 0,5m: 0% - høydeforskjell mellom gj.snitt ferdig terreng og himling 0,5-1,5m: 50% - høydeforskjell mellom gj.snitt ferdig terreng og himling > 1,5m: 100% - areal til forretningsformål i underetasje: 100%, uavhengig av nivå Areal til parkering i h.t. parkeringskrav regnes med som bruksareal. I parkeringshus regnes bruksareal for alle plan. Teoretiske plan: Det regnes ikke teoretiske plan for foajeer og glassoverbygg innen hotellet. 6