SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /98

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /98 Arkivsaksnr: 2013/2571 Klassering: L13 Saksbehandler: Egil Stensheim REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR NORDRE KVAM - FELT G. Trykte vedlegg: - plankart, (Steinkjer tomteselskap/ Sweco), dat reguleringsbestemmelser (Steinkjer tomteselskap/ PlUt), dat Ikke trykte vedlegg: - Sak 13/13 for hovedutvalg TMN, møte Utsnitt av reguleringsplan Nordre Kvam, vedtatt Utsnitt av bebyggelsesplan for Nordre Kvam, etappe 3, vedtatt Utsnitt av illustrasjonsplan fra Sammendrag vedr. fradeling og byggemelding for Slalåmsvingen Innspill til reguleringssaken fra Steinar Austheim m.fl. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, jfr 12-11, legger formannskapet ut til offentlig ettersyn reguleringsplan (detaljregulering) for Nordre Kvam felt G. Planforslag og reguleringsbestemmelser er datert Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker i Rådhuset, servicetorget 1. etg., i Dampsaga kulturhus, biblioteket og på kommunens heimeside på internett. Samtidig med utlegging til offentlig ettersyn innhentes uttalelse fra: 01. Statens vegvesen, region midt 02. Fylkesmannen i NT, kommunalavd. 03. NT fylkeskommune 04. NTE nett 05. Telenor servicesenter for nettutbygging 06. Repr. for barns interesser i plansaker 07. Steinkjer eldreråd

2 08. Steinkjer ungdomsråd 09. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne 10. Slalåmsvingen velforening 11. Berørte naboeiendommer Behandling i Formannskapet : Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak Formannskapet : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, jfr 12-11, legger formannskapet ut til offentlig ettersyn reguleringsplan (detaljregulering) for Nordre Kvam felt G. Planforslag og reguleringsbestemmelser er datert Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker i Rådhuset, servicetorget 1. etg., i Dampsaga kulturhus, biblioteket og på kommunens heimeside på internett. Samtidig med utlegging til offentlig ettersyn innhentes uttalelse fra: 01. Statens vegvesen, region midt 02. Fylkesmannen i NT, kommunalavd. 03. NT fylkeskommune 04. NTE nett 05. Telenor servicesenter for nettutbygging 06. Repr. for barns interesser i plansaker 07. Steinkjer eldreråd 08. Steinkjer ungdomsråd 09. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne 10. Slalåmsvingen velforening 11. Berørte naboeiendommer

3 Saksopplysninger: Generelt. Historikk. Reguleringsplan for boligområdet Nordre Kvam ble vedtatt i Planen var en flatereguleringsplan med feltinndeling, og med krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan med nærmere detaljering for de ulike feltene før boligbygging ble tillatt igangsatt. Felt G, nordøst i planområdet var et av de mindre feltene. Boligtall innen G-feltet var satt til boliger. Ved utarbeidelse av bebyggelsesplan for etappe 3, omfattende felt H,I og J, ble også 3 tomter i vestre del av G-feltet tatt med i denne bebyggelsesplanen. Disse 3 tomtene ble bebygd samtidig med de andre tomter i nevnte bebyggelsesplan. Det har senere vært liten interesse for resterende tomter i felt G. Imidlertid er ca. 70m av vegen Hopplia opparbeidet, og det er fradelt og bebygd tomt for Hopplia 3 og et tilleggsareal for Hopplia 2, uten at disse parsellene har inngått i noen bebyggelsesplan. I mai 2011 ble det lengst sørøst i G-feltet fradelt tomt på ca. 850 m2 til boligformål (Slalåmsvingen 52). Det ble gitt dispensasjon fra krav om bebyggelsesplan (detaljregulering). Det ble i saksutredninga redegjort for at atkomst til nr 52 kunne skje fra regulert sti i forlengelse av Slalåmsvingen, som gjennom bebyggelsesplan for etappe 3 ble godkjent som atkomst til boliger i Slalåmsvingen 55 og 57. Det ble imidlertid ikke fatta dispensasjonsvedtak om slik atkomstrettighet for nr 52 ved behandling av fradelingssaken for denne eiendommen. Det ble i nov gitt rammetillatelse og i juli 2012 gitt igangsettingstillatelse for kombiniert garasje/ snekkerverksted på nr 52. Slik bygning er deretter oppført i hht. gitt tillatelse. Det innkom fra naboer klager både i forbindelse med fradeling og byggesak. Klagene gjaldt atkomstforhold og snekkerverkstedvirksomheten. Fra eier av tomt nr 52 ble det i forbindelse med behandling av byggesøknaden vedlagt en miljøorientering omkring planlagt virksomhet i snekkerverkstedet. Ved vurdering av snekkerverksted innen boligtomta ble dette tillatt ut fra at kommuneplanens arealdel angir at mindre ervervs- og servicevirksomheter kan tillates innen boligområder såfremt dette ikke medfører vesentlige miljømessige ulemper. I ettertid har fylkesmannen påpekt at når det er gjeldende reguleringsplan for området gjelder denne foran kommunedelplanen. Når det ikke er tatt inn noe i reguleringsplanen om at slike mindre virksomheter tillates, ansees det ikke å være hjemmelsgrunnlag for det. Hovedutvalg for teknisk, miljø og naturforvaltning vedtok i møte å oppheve tidligere vedtak om tomtedeling for Slalåmsvingen 52 pga. mangelfull delingssøknad, bl.a. mht. atkomst. Ny søknad ble ikke framsendt innen den fristen som ble gitt. Ut fra den konfliktsituasjon som har oppstått i forbindelse med delings- og byggesak, og med manglende gyldighet av vedtak, beslutta hovedutvalget for teknisk, miljø og naturforvaltning i møte at det skal utarbeides detaljregulering for felt G før resterende del av feltet kunne utbygges. Fordelene med dispensasjon fra plankravet ble vurdert til å ikke være klart større enn ulempene, og grunnlaget for dispensasjon var dermed ikke til stede. Utarbeidelse av planforslag. Med bakgrunn i vedtaket i hovedutvalget for teknisk, miljø og naturforvaltning ble det kunngjort igangsatt reguleringsarbeid medio april Planforslaget er utarbeidet av konsulentfirma Sweco og fremmes av Steinkjer tomteselskap. Berørte parter er samtidig varsla ved brev. Det er i forbindelse med kunngjøringa kommet innspill fra Steinar Austheim, som også uttaler seg på vegne av beboerne i Slalåmsvingen 48, Hopplia 1 og Hopplia 2. Innholdet er (resymert):

4 Planforslaget. Forutsetter at konsulent som utarbeider planforslaget er informert om de klager som tidligere er kommet inn i saken. Var i info-møte hos Sweco , hvor det ble opplyst at reguleringsforslag var utarbeidet i hht. oppdrag fra kommunen/ tomteselskapet. Ser at reguleringsforslaget ligger på det nivå disse ønsker, og er en måte å beholde de planene de hadde i utgangspunktet. Ser det som problematisk å bruke regulert sti som veg til den nye tomta. Hvorvidt dette er behandla korrekt tidligere er lite relevant; reell situasjon blir ikke bedre om det nå søkes dispensasjon på riktig måte. Vegbredde bør dimensjoneres ut fra hvor mange biler vegen belastes med. Da vegen ble planlagt var verken 4-mannsbolig i enden av stien eller den nå nybygde tomta forutsatt å belaste Slalåmsvingen. Stien var ment for folk i området som skulle til skistadion. Tillatelse til bruk av regulert sti til 4-mannsbolig førte til økt trafikk. Ytterligere økt trafikk, med bruk av tomta til Lilleby til næringsvirksomhet, vil overstige hva som kan tåles av belastning. Lilleby oppgir sin virksomhet til å belaste med ca biler i året. Dette er ikke akseptabelt for de som bor ved denne vegen. Viser til hensynet til at barn leiker. Kritisk til størrelse på garasje/ verksted på 100 m2 når det er satt maks.grense på 50 m2 i samme boligfelt. Antar også at det vel finnes regler for avstand fra fast bygning til offentlig veg, og bemerker at steinvegg/ fasadevegg som er satt opp i Hopplia 3 er lagt helt inntil asfaltkant. Håper derfor at de som regulerer tar opp dette slik at en slipper problemer i framtida. Særbehandling pga. feil som er gjort av kommunen er beklagelig og vil få stor betydning for andre. Oppsummert: Ønsker forklaring på hvordan regulert sti fra 1991 nå skal bli veg for privat industribygg og hvilke ringvirkninger dette vil påføre. Hva vil planleggeren foreta seg i forbindelse med at loven for min. 3m fra offentlig opparbeidet veg og til fast innretning på ei tomt ikke er overholdt i Hopplia 3. Opplyser at det vil bli tatt kontakt med Statens vegvesen mht. trafikkberegninger i forhold til vegstandard. Kopi vil bli sendt Fylkesmannen i NT. Planforslaget er en detaljregulering som omfatter ca. 7,5 daa av areal som tidligere er regulert gjennom reguleringsplan for Nordre Kvam fra Arealbruken er i overveiende grad den samme som i reguleringsplanen. Planforslaget omfatter eksisterende boligtomt Hopplia 3 (gnr 205/497) og tilleggsareal til Hopplia 2 (gnr 205/498), ettersom dette er tomteareal som ikke inngår i bebyggelsesplan tidligere. Begge disse parsellene er bebygd. I planforslaget er regulert inn tilleggsareal 3a til Hopplia 3, og videre østover ny boligtomt nr 5 (ca.1080 m2), 5m brei sti, tilleggsareal 52a samt parsellen Slalåmsvingen 52. Planen gir mulighet for bi-leilighet i tillegg til hovedleilighet for tomtene. Fellesareal til leik og uteopphold ved enden av snuplass er avsatt som i gjeldende reguleringsplan. Her er en gravhaug angitt med hensynssone. Nedenfor nr 5 og nr 52a er regulert en 8 m brei korridor som turdrag, som forbinder Hopplia med arealene som nyttes til skistadion lenger sørøst. Atkomstvegen Hopplia forlenges med ca. 20m i forhold til det som i dag er opparbeidd. Eiendommen Slalåmsvingen 52 foreslås gitt atkomst fra Slalåmsvingen, via bruk av regulert stiforbindelse hvor nr 57 i dag har atkomst. Innen Slalåmsvingen 52 tillates verkstedvirksomhet, med arealbegrensning maksimum 50 m2 bruksareal.

5 Saksvurderinger: Arealutnytting og arealbruk. Som nevnt innledningsvis har det vært liten interesse for tomter innen felt G. Dette har medført endel mindre heldige disponeringer vedr. manglende detaljplanlegging, tomtefradeling, behandling av dispensasjoner mv. En kan i ettertid se at det ville vært en klar styrke og hatt en bebyggelsesplan (detaljregulering) for hele feltet, og at denne hadde blitt fulgt. Ved å utarbeide en reguleringsplan på nåværende tidspunkt må en ta utgangspunkt i situasjonen slik den etter hvert er blitt, og søke å finne løsninger ut fra dette. En er innforstått med at det innen felt G reguleres færre og større tomter enn det opprinnelig reguleringsplan forutsatte. Dette gir en dårligere utnytting av arealressursen, men en finner dette akseptabelt ut fra manglende tomteetterspørsel og nåværende situasjon. Innen felt G er det i reguleringsplanen fra 1987 forutsatt et boligtall i intervallet I planen som nå legges fram er det innregulert 3 tomter, herav 1 som er bebygd. I tillegg er 3 tomter tidligere detaljregulert gjennom bebyggelsesplan for Nordre Kvam del 3. Disse 3 tomtene tilhørte felt G i reguleringsplanen fra 1987, slik at det totalt blir 6 tomter innen felt opprinnelig avgrensa felt G. Det er i ny plan satt noe høyere grad av utnytting enn i gjeldende plan. Måltallene er vanskelig å sammenligne, ettersom det er ulikt hvilke arealer som skal medregnes i målebegrepet bruksareal som nå brukes, i forhold til U-grad som ble brukt ved utarbeidelse av planen fra Når det gjelder muligheter for snekkerverksted innen boligtomt i området vil en vise til bestemmelse i kommuneplanen, hvor det angis at det innen boligområder kan tillates mindre ervervs- og servicefunksjoner (se ovenfor). Ved å lydisolere lokalene og forhindre spredning av støv og avgasser finner en at det må være mulig å drive slik virksomhet uten at den medfører vesentlige ulemper for naboskapet. Omfanget av aktiviteten vil være avhengig av størrelsen på lokalet hvor aktiviteten drives. En har vurdert dette i forbindelse med reguleringssaken og på bakgrunn av byggesøknad, og finner å ville sette ei maksimumsgrense på 50 m2 bruksareal for verkstedet. I forhold til bygning som tidligere er godkjent og oppført som garasje/ verkstedbygg på ca. 90 m2 bruksareal medfører dette at minimum 40 m2 her skal være garasje, evt. utebod for bolig. Ettersom gjeldende planverk etter fylkesmannens tolkning ikke gir hjemmel for snekkerverksted tas det derfor inn ny bestemmelse til planen som tillater dette. Atkomstforhold/ trafikk. Ved utarbeidelse av reguleringsplanen i 1987 ble det utarbeidet en illustrasjonsplan (ikke juridisk bindende) som viste forslag til tomteinndeling, atkomster mv. Her var vist at nordre del av felt J skulle gis atkomst inn fra Slalåmsvingen, like sør for snuplass. Sørøstligste tomt innen felt G (noe mindre tomteareal enn det er fradelt for Slalåmsvingen 52) var i illustrasjonsplanen tiltenkt atkomst via regulert sti. I bebyggelsesplanen for Nordre Kvam, del 3 fra 1990 (grunnlag for utbygging) ble det fastsatt gjennom bestemmelse til planen at nordligste del av felt J (eiendommene Slalåmsvingen 55 og 57) skulle gis atkomst via regulert sti. Atkomst til nr 55 er imidlertid opparbeidet slik at den er tilknytta offentlig snuplass ved enden av Slalåmsvingen, om lag som det som var intensjonen i planen fra En kan ikke se at bruken av denne stien til atkomster for nr 57 har medført problemer av betydning i forhold til bruk av stien. Mht. atkomst til nr 52 har dennes eier opplyst at verkstedvirksomheten vil kunne medføre økt trafikkmengde på 4-8 turer pr uke. Det er vanskelig å ha bestemt oppfatning av om dette er et riktig tall, men dersom dette antallet legges til grunn, og omgjøres til årsdøgntrafikk (ÅDT) vil det bety en tilvekst på ca. 1 i ÅDT. I tillegg er det vanlig å regne 3-4 turer pr bolig pr døgn, noe som i sum vil bli en tilvekst i døgntrafikk på ca. 5 i forhold til i dag. Dette ansees å være en økning uten betydning verken for trafikksikkerhet eller støy. En har, bl.a. ut fra trafikale vurderinger, funnet det riktig å presisere i bestemmelse at

6 det ikke tillates salgsvirksomhet. Helhetlig vurdert må denne delen av Slalåmsvingen ansees å ha liten kjøretrafikk, sjøl som boliggate betrakta. Det er alternativt vurdert å gi Slalåmsvingen 52 atkomst tilknytta Hopplia. Med den manglende interesse fra tomtesøkere vil det være relativt kostbart å utbygge vegen Hopplia i hht. opprinnelig regulering. Eier av nr 52 måtte da alternativt sjøl bygge og vedlikeholde privat veg fram til tomta. Dette ansees som en mindre god løsning, også når det tas i betraktning at denne atkomsten ville bli relativt bratt, og oppstykke nr 52 på en uheldig måte. Kommentarer til innspill fra Austheim m.fl. Historikken i saken er gjennomgått i forbindelse med reguleringsarbeidet. De fleste av de forhold som er tatt opp av Austheim er kommentert ovenfor. Når det gjelder avstand fra offentlig veg til forstøtningsmur settes det ikke gjennom reguleringsplan krav om minsteavstand. Det gås i denne reguleringssaken ikke nærmere inn på situasjonen ved eiendommen Hopplia 3, som bl godkjent gjennom behandling av byggesaken i ROS-vurdering. Ulike farekategorier er gjennomgått med grunnlag DSBs veileder om Samfunnssikkerhet i arealplanleggingen. Naturfarer: - Flom, erosjon, isgang, ekstrem nedbør, overvann, stormflo, havnivåstigning, vanninntrenging: En kan ikke se at noen av disse er relevante farekategorier. - Skred, løsmasser: Geotekniske undersøkelser ble gjennomført i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan i Området som reguleringsplanen fra 1987 omfatter ble ansett forsvarlig å bygge ut, og er utbygd på grunnlag av dette. Det er senere kommet nytt regelverk i forbindelse mht undersøkelser og geoteknisk prosjektering. Dette gjør det nødvendig med ei ny geoteknisk vurdering for å dokumentere tilfredsstillende områdestabilitet før tiltak etter ny plan godkjennes og iverksettes. - Snøskred, steinskred, fjellskred ansees ikke relevant. - Flodbølge, oppdemming som følge av skred ansees ikke relevant. - Skog- og grasbrann: Ikke spesielt utsatt. God tilgjengelighet fra offentlige veger dersom slik brann truer boligene. - Sterk vind: Ansees ikke relevant. Menneske- og virksomhetsbaserte farer: - Håndtering av farlige stoffer, eksplosiver, større ulykker med transportmidler, terror/ sabotasje, ødeleggelse av kritisk infrastruktur, sårbare objekter, forurensning i grunnen, elektromagnetisk felt, manglende tilgjengelighet for nødetater: Ansees ikke som relevante farekategorier. - Storbrann: God tilgjengelighet for brannvesen tilsier at brann kan slukkes før det utvikler seg til storbrann. - Trafikkulykke: Kan skje, men trafikkmengde og hastighet tilsier at dette vil være en liten ulykke. Tilgjengelighet for utrykningskjøretøy ansees god.

7 Konklusjon: En kan ikke se at det vil være farekategorier som finnes innen eller i tilknytning til planområdet som krever spesielle hensyn. En kan heller ikke se at gjennomføring av utbygging i hht. planen vil medføre det oppstår nye farer. Samråding med andre avdelinger/ enheter. Planforslaget er drøfta med avd. for Oppvekst, avd. for Helse v/ kommunelegen, og enhet Veg, trafikk/ park. Det er ikke innvendinger mot planforslaget slik det nå framlegges.