SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /47

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /47 Arkivsaksnr: 2011/4629 Klassering: L12 Saksbehandler: Egil Stensheim REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR GULDBERGAUNET - EIENDOMMEN OGNDALSVEGEN 61. Trykte vedlegg: - Plankart (Praksis arkitekter), dat Reguleringsbestemmelser (Praksis arkitekter), dat Beskrivelse (Praksis arkitekter), dat Ikke trykte vedlegg: - Illustrasjonsplan (Praksis arkitekter), - Perspektiver (Praksis arkitekter) - Terrengsnitt (Praksis arkitekter), - Sol-/ skyggestudie (Praksis arkitekter), - Støyutredning (RG-prosjekt), Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, jfr legger formannskapet ut til offentlig ettersyn reguleringsplan for Guldbergaunet, eiendommen Ogndalsvegen 61. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker i Rådhuset servicetorget 1.etg, i Dampsaga kulturhus biblioteket og på kommunens heimeside på internett. Samtidig med utlegging til offentlig ettersyn sendes saken til uttalelse til: 01. Statens vegvesen, region midt 02. Fylkesmannen i NT, kommunalavdelingen 03. NT fylkeskommune, regional utviklingsavd. 04. NTE nett 05. Telenor servicesenter for nettutbygging 06. Repr. for barns interesser i plansaker 07. Steinkjer næringsforum 08. Steinkjer næringsselskap 09. Steinkjer eldreråd

2 10. Steinkjer ungdomsråd 11. Rådet for funksjonshemmete 12. Østre Guldbergaunet vel 13. Guldbergaunet vel 14. Naboeiendommer Behandling i Formannskapet : Enst. vedtatt som rådmannens forslag May Britt Lagesen erklærte seg inhabil noe det øvrige formannskap sa seg enig i. Tilstede: 10 av 11 representanter. Vedtak Formannskapet : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, jfr legger formannskapet ut til offentlig ettersyn reguleringsplan for Guldbergaunet, eiendommen Ogndalsvegen 61. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker i Rådhuset servicetorget 1.etg, i Dampsaga kulturhus biblioteket og på kommunens heimeside på internett. Samtidig med utlegging til offentlig ettersyn sendes saken til uttalelse til: 1. Statens vegvesen, region midt 2. Fylkesmannen i NT, kommunalavdelingen 3. NT fylkeskommune, regional utviklingsavd. 4. NTE nett 5. Telenor servicesenter for nettutbygging 6. Repr. for barns interesser i plansaker 7. Steinkjer næringsforum 8. Steinkjer næringsselskap 9. Steinkjer eldreråd 10. Steinkjer ungdomsråd 11. Rådet for funksjonshemmete 12. Østre Guldbergaunet vel 13. Guldbergaunet vel 14. Naboeiendommer

3 Saksopplysninger: Generelt. Om planområdet. Eiendommen Guldbergaunet 61 er sentralt beliggende på Guldbergaunet, og har vært nytta som garasjer og verksted for Mesta. Denne virksomheten flyttes nå ut av området, og det er aktuelt å bruke arealet til andre formål. Arma eiendom har festerett til størstedelen av arealet, og Praksis arkitekter har på vegne av nevnte eiendomsselskap utarbeidet reguleringsplan for ny arealbruk for området. Planarbeidet ble igangsatt med forhåndskonferanse og kunngjøring i slutten av nov Reguleringsplanen som nå fremmes omfatter også mindre arealer i tillegg til hovedparsellen gnr 192/383 ; arealene gnr 189/150, gnr 192/620, del av gnr 192/1, del av 189/484 og del av 192/346. Planområdet avgrenses mot eiendommer i Nerlivegen 2/garasjer i vest, mot fv. 762 Ogndalsvegen i nord, mot garasjeanlegg for Guldbergaunet borettslag i øst, og mot eksisterende omsorgsboliger Skjeftejordet i sør. Det er ikke gjeldende reguleringsplan for området i dag, med unntak av et lite areal lengst i sørøst, som er regulert gjennom reguleringsplan for Skjeftelia, og som nå omreguleres. Reguleringsplanen som nå framlegges grenser mot planen for Skjeftelia i sør. Planområdets totale areal er ca. 13,5 daa. I kommunedelplanen for Sentrum er arealet avsatt som generelt byggeområde. Planområdet består av areal som tidligere er tatt i bruk til utbyggingsformål, med eksist. bebyggelse og asfaltert bakkeareal. Planområdet er i all hovedsak flatt. Det er relativt kort avstand, ca. 1 km til Steinkjer sentrum. Ogndalsvegen ligger inn mot planområdet i nord, med opparbeidet tosidig fortau og busslommer ved planområdet. Nord for området ligger ungdomsskole og videregående skole, Guldbergaunet idrettspark, samt boliger. Planområdet grenser også mot eksisterende boliger mot de andre sidene, bl.a Skjeftelia bofellesskap i sør. Sør for området ligger også ballplass og ski-/ akebakke i Skjeftelia. Øst for området ligger dagligvareforretning. Grunnen består i hovedsak av elveavsetninger, og antas å bestå av stabile masser. Det ligger flere oljetanker nedgravd innen området. Det stilles krav i planen om undersøkelse vedr. evt. grunnforurensning, og behandling av forurensa masser i hht. forurensningsforskriften. Det er fra fylkeskommunen uttalt at det ikke er kjente kulturminner innen området. Planforslag dat Plankart og reguleringsbestemmelser er det juridisk gjeldende planmaterialet. Det er utarbeidet illustrasjonsplan, snitt og perspektiv som følger planen. Disse tegningene er ikke juridisk bindende, men viser et eksempel på hvordan området kan utbygges innen de rammer som er gitt i plankart og bestemmelser. Kommunen vil gjennom avtale med Arma eiendom få disponere sørligste delen av arealet til utvidelse av Skjeftelia bofellesskap. Foreliggende reguleringsplanforslag tar høyde for dette. Resterende del av området foreslås disponert slik: - Forretningsformål og boliger i vest, - boligformål i øst, - atkomst, gangveg, parkeringsareal og friområde i midtre del av området. Eksisterende bebyggelse forutsettes revet. Det forutsettes generelt at uteoppholdsarealer og friområde skal være opparbeidet når boliger tas i bruk. Innen områdene B1 og K1 forutsettes at inntil 80 % av boligene bygges med livsløpsstandard. Krav til parkeringsdekning for bil og sykkel er satt i hht. kommunens vedtekt.

4 Område B2 (boliger) i søndre del. Dette er et areal på ca. 2,17 daa, hvor det forutsettes oppført inntil 32 nye omsorgsboliger. Det forutsettes oppført nybygg i 2 etasjer, som en "parallell" til eksisterende bofellesskap, og skal fungere sammen med dette via innendørs forbindelse sentralt mellom bygningene. Inngangsfunksjonen er fortsatt tenkt å skulle skje via eksisterende anlegg. Mellom eksisterende og ny bygning forutsettes opparbeidet grøntanlegg. Område K1 (kombinert forretning/ bolig) i vestre del. Arealet er på ca. 3,36 daa, og forutsettes nytta til forretning inntil 1300 m2 på 1.etasjes plan. Over forretning er det regulert til boligformål i 2-3 etasjer, med boligtall i intervallet Bruksareal i 4.-etasje er satt til maks. 35% av underliggende etasje. Det er forutsatt at del av felles uteareal for disse boligene etableres på takterrasse. Atkomst er forutsatt til dels kan skje fra Nerlivegen med garasjering mot denne, til dels fra trafikkareal V1/ P1. Vareinntak til forretning er forutsatt lagt not nord, med visuell skjerming. Adkomst A2 fra Nerlivegen forutsetter erverv av ca. 40m2 areal fra eiendommen gnr 192/346. I illustrasjonsplanen er boliger vist som en blokk med lengderetning nord-sør, med gjennomgående boliger. Garasjering er til dels forutsatt lagt mot Nerlivegen, til dels i søndre del av K1. Område B1 (boliger) i østre del. Område F1. Arealet på ca. 3,75 daa forutsettes nytta til boligformål i 3-4 etasjer, med bruksareal i 4.etasje på maks 30% av underliggende etasje. Antall boliger skal ligge i intervallet boligenheter. Minimum 25% av boligene skal være 4-roms eller større. Det er videre forutsatt at bygningers hovedvolum skal orienteres i øst-vest-retning, markert med piler på plankartet. I illustrasjonsplanen er boligene fordelt på 3 blokker, og med uteoppholdsarealer mellom blokkene og sør for sørligste blokk. Det er forutsatt overdekt bilparkering langs østre side av området. Arealet på ca. 0,85 daa er et felles leike- og uteoppholdsareal for boligene innen B1 og K1. Arealet skal sammen med utearealer innen B1 og K1 gi en dekning på minst 40 m2 pr boenhet. Dersom det bygges 62 boligenheter (maks utnytting) innen K1 og B1 vil andelen som dekkes innen F1 være ca. 13 m2. De resterende 27 m2 må da skaffes innen B1 og K1. Område P1 (parkering, manøvrering). Arealet på ca. 2,12 daa forutsettes i hovedsak nytta til parkering for forretning, men her skal også dekkes den andel av parkering for boligene som ikke dekkes innen egne områder. P1 skal dessuten være manøvreringsareal for kjøretøy som besørger varetilbringing til forretning, for renovasjonskjøretøy og atkomst til del av parkering for boliger. I illustrasjonsplan er vist plass til ca. 60 oppstillingsplasser innen arealet. Område V1 (avkjørsel). Arealet er regulert avkjøringsareal fra fv. 762, og skal kanaliseres videre til parkering under boligbebyggelse innen B1 og til P1.

5 Område V2 (avkjørsel). Arealet er regulert avkjørselsareal fra Nerlivegen, og skal nyttes til atkomst til boliger på 2.etg plan innen K1. Område GS1 er offentlig gang-/ sykkelveg, regulert med banebredde 3,0m og 1m veggrunn på hver side. Område GT1 er offentlig gatetun, med gangtrafikkferdsel og parkeringsoppstilling langs østre side. Saksvurderinger: Under utarbeidelse av planen har det vært god kontakt mellom forslagsstillerne og kommunens planadministrasjon. En rekke forhold er således drøfta underveis ved utarbeidelse av planforslaget. En har ikke funnet at tiltakene som planen legger til rette for vil medføre vesentlige virkninger på samfunn og miljø som tilsier at det skal utarbeides konsekvensutredning. Ettersom området i dag består av bebyggelse og asfaltert bakkeareal finner heller ikke at området innehar naturmangfold som berøres. Området er gitt ei høg utnytting, sett i forhold til Steinkjers skala og nærområdets karakter. En mener dette er riktig, tatt i betraktning den sentrale beliggenhet området har. Avhengig av antall boliger som blir utbygd innen de rammer planen gir vil antall boliger pr daa ligge mellom 6.4-7,8 *) Området har fått en god hoveddisponering av arealene, med en sentral atkomst A2 fra Ogndalsvegen som fordeler atkomsttrafikk til B1 og K1. En finner det riktig at nye omsorgsboliger får atkomst fra Movegen, med supplerende parkering innen GT1. Det har også vært vurdert å gi boligene innen B1 atkomst fra sør (Movegen), men ikke funnet dette tilrådelig ut fra den trafikkøkning som ville blitt påført eksisterende boliger i Grensevegen. Trafikale forhold i Ogndalsvegen er vurdert parallelt med utarbeidelse av planen i samråd med Statens vegvesen. Ogndalsvegen har mye trafikk av ulik art, men en mener å ha funnet beste løsning slik som A2 er innregulert. Eksisterende avkjørsel ca. 40m lenger vest forutsettes da stengt. Plangrensa er lagt slik at det er plass for 3m fortau langs Ogndalsvegens søndre side, og dessuten ca.2m veggrunn utenfor. Eksisterende busslomme forutsettes flytta, og det er tatt hensyn til dette i nordøstre hjørne av planområdet. Det skal utarbeides egen reguleringsplan for Ogndalsvegen på strekningen. Det har vært vurdert hvorvidt forretning kunne vært lagt langs Ogndalsvegen i stedet. Dette kunne gitt et indre rom som var bedre avskjerma mot Ogndalsvegen, men ville trolig medført at mer trafikk måtte trekkes ut via Nerlivegen. Rådmannen har ikke innvendinger mot den løsning som er vist i planforslaget. En har funnet det riktig at det innreguleres offentlig gang-/sykkelveg gjennom området. Dette vil gi god forbindelse via området GT1 fram til ballplass og ski-/ akebakke i Skjeftelia, helt opp til Skjeftehaugen. Gatetun GT1 med blanda gang-/ sykkeltrafikk og parkering er ingen ideell løsning, men en finner det akseptabelt ut fra at det er et begrensa antall biloppstillingsplasser. Leike- og uteoppholdsareal forutsettes dekket med 40m2 pr bolig for boliger innen områdene B1 og K1. Det er her tatt hensyn til god tilgang til offentlig friområde med ballplass og ski-/akebakke sør for området. Regulert friomåde F1 har god lokalisering, men kunne gjerne vært større slik at andelen som må dekkes innen B1 og K1 hadde blitt mindre. Forslagsstiller har parallelt med reguleringsplanen utarbeidet et prosjekt for hele området. Dette har i noen grad satt premisser for reguleringsplanen, men det har samtidig vært viktig at planen er såpass generell at den kan gi rom for litt forskjellige utbyggingsløsninger. Prosjektet har vært nyttig ved at det kan teste ut hvilke muligheter og konsekvenser reguleringsplanen gir. Prosjektet har ikke forutsatt parkeringskjeller, men deler av parkering er overbygd. Det har også vist at dersom parkeringskjeller ikke bygges ligger planen opp mot grensene for hvor sterk utnytting området kan ha for å bl.a. gi tilstrekkelig

6 bokvalitet. Parkeringsareal for forretning legger beslag på betydelige arealer. Boliger i 3-4 etasjer er større byggehøyde enn den småhusbebyggelsen som er i området i dag, men dette kan forsvares ut fra at det synes som tilfredsstillende løsninger kan oppnås. En 4. etg skal bare oppføres med ca. 1/3 av underliggende etasjes bruksareal. Dette kan gi en positiv variasjon av bebyggelsen. Det er utarbeidet sol-/skyggetegninger som viser sol-/ lysforhold til forskjellige tider, og som viser tilfredsstillende forhold både for ny og eksisterende bebyggelse og utearealer. Område B1 har potensiale for å utvikle gode løsninger for boliger og uterom. Med blokker i østvestretning vil det være muligheter for gode leike- og oppholdsareal som åpner seg mot vest mellom blokkene. I nordvestre hjørne av område B1 må det i nødvendig grad etableres støyskjerming som gir tilfredsstillende verdier for uteoppholdsarealer. Område B2 gir en kompakt løsning for omsorgsboligene, men dette er også ønskelig ut fra korte bevegelseslinjer mellom de forskjellige avdelingene. Særlig vestre del av areal mellom ny og eksisterende bebyggelse bør gjennom omtenksom opparbeidelse ha potensiale til å bli trivelig uterom. Område K1 forutsettes å kunne ha boliger i 2-3 etasjer over forretningsbygg. Størstedelen av leike- og uteoppholdsareal må dekkes på takterrasse. Dette gir en mer "bundet" løsning enn om slike arealer finnes på bakkeplan, men med tilgang til område F1 finner en løsningen akseptabel. En delt atkomstløsning er heller ikke ideell. Med tanke på gående med byen som mål bør det ved prosjektering av bygningen åpnes for at også beboere i 3. og 4. etg kan komme ut mot Nerlivegen. Mot nordvest må det i nødvendig grad etableres støyskjerming som gir tilfredsstillende verdier for uteoppholdsarealer. Ledningsanlegg for områdene B1 og K1 forutsettes trukket ut til anlegg i Ogndalsvegen. Det må påregnes at standard på eksisterende ledninger her vil kreve utskifting over en strekning. Eksisterende omsorgsboliger er tilknytta ledningsanlegg i Movegen. Det vil sannsynligvis være mest aktuelt å tilknytte boliger innen område B2 derfra, men dette må vurderes nærmere. Renovasjon forutsettes å skje fra oppstilling innen V1 eller P1 for boliger innen område B1, og innen søndre del av K1 for dette området. Strømforsyning føres fram til trafo sentralt i området, og fordeles videre herfra. Trafo skal lokaliseres innen område K1. ROS- analyse for planen er utarbeidet og tatt inn i beskrivelsen. Det ansees ikke at området vil være utsatt for naturfarer av noen art. Av menneske- og virksomhetsbaserte farer må to kategorier nevnes: - Trafikkulykker: Faren for ulykker vil relateres til områdets tilknytning til Ogndalsvegen, og ferdsel i Ogndalsvegen. Virkemidler for å redusere faren er egne areal for fotgjengere, siktsoner, fartsgrense. Trafikale forhold er vurdert helhetlig under utarbeidelse av planen, men det vil bli utarbeidet egen reguleringsplan for den del av Ogndalsvegen som grenser inn mot planområdet. - Forurensning i grunnen: Det finnes nedgravde oljetanker innen området. Planen stiller i 2.4 krav om undersøkelse av disse og evt. fjerning av forurensa grunn. Samråding med andre kommunale avdelinger/ enheter. Planforslaget er drøfta med avd. for omsorg, avdeling for helse v/ kommunelegen, avd. for skole/ repr. for barns interesser i plansaker, enhet for veg, trafikk og park, samt enhet for utbygging. Det er ikke innvendinger mot planforslaget slik det nå framlegges. Det er utarbeidet egen beskrivelse som følger planforslaget *) Som arealgrunnlag er her tatt med område B1, K1 og F1. Arealet P1 er ikke medtatt, selv om andel av dette vil brukes til boligparkering. På den annen side er hele arealet K1 tatt med, selv om andel av dette blir brukt til forretningsformål.