Disse bestemmelser gjelder for det regulerte området vist med reguleringsgrense på plankart datert sist revidert

Transkript

1 FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: HEIMDAL, GNR 115/165, M.FL., SANDEFJORD KOMMUNE. Planid.nr.: Dato: Dato for siste revisjon: Bystyrets vedtak: Disse bestemmelser gjelder for det regulerte området vist med reguleringsgrense på plankart datert sist revidert Området er regulert til følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG BOLIGER. Boligbebyggelse lavblokker (BB1 BB3) NÆRINGSBEBYGGELSE FOR KONTOR OG LAGER OG INDUSTRIFORMÅL. (N1) (N2) ANNET BYGGEFORMÅL Kultur Besøks og informasjonssenter UTEOPPHOLDSAREALER Lekeplass (LEK) Annet uteoppholdsareal (UA) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR VEG Offentlig vei med fortau/gang og sykkelvei/annet trafikkareal, Østerøyveien (o_v1) Offentlig vei med fortau/gang og sykkelvei/annet trafikkareal, Gjekstadveien (o_v2) Offentlig vei med fortau/gang og sykkelvei/annet trafikkareal/parkering (o_v3) Offentlig adkomstvei/gang og sykkelvei/turvei (o_v4) Privat vei, boliggate (f_v1) Offentlig gatetun (GT) Offentlig gang og sykkelvei (GS) GRØNNSTRUKTUR Parkbelte og naturområde med bekkeløp (AGK) HENSYNSSONER KVARTAL 19 ARKITEKTKONTOR AS Side 1 av 8

2 FARESONE Høyspentanlegg, byggeforbudssone. Elektromagnetisk feltstrålingssone med beregnet strålingsintensitet over 0,4 μt. Flomfare STØYSONE Støy, veitrafikk, rød sone Støy veitrafikk gul sone SIKRINGSSONE Frisikt 1 Byggeområder 1.1 Fellesbestemmelser Støy Søknad om tillatelse til tiltak skal dokumentere at støykravene for utvendig og innvendig støybelastning i Miljøverndepartementets rundskriv T 1442/2012, er oppfylt. Dersom støykravet for innendørs støy ikke kan oppfylles for enkelte boliger, må det legges til rette for gjennomgående leiligheter og tilstrekkelig med støyfølsomme rom på stille side. Rundskriv T 1442/2012 skal også oppfylles i bygge og anleggsfasen. NS 8175:2012 skal legges til grunn for støygrensene. Arealer som inngår i kravet til leke og uteoppholdsareal skal ikke overstige 55 dba El Det skal etableres ny trafo/nettstasjon sentralt i planområdet. Denne skal plasseres fritt og minimum 5 meter fra bygninger Parkering For planområdet gjelder følgende krav til parkeringsdekning: Boliger: Minimum 1,0 plasser per enhet i garasje pluss 0,5 plasser per enhet i tillegg for gjester o.a.. Gjesteplassbehovet ut over det som er dekket innenfor boligområdet forutsettes løst som kantparkering langs kjørebanen på o_v3. Minimum 1 overbygget sykkelparkering per boenhet. Næring/kontor: maksimalt 1 plass per 100 m² bruksareal Minimum 1 overdekket sykkelparkering per 100 kvm BRA Besøkssenter for fremtidig UNESCO verdensarvsted Gokstadhaugen: 1 besøksplass per 100 m² bruksareal pluss en bussparkeringsplass for hele anlegget. Parkeringsplasser for biler og oppstillingsarealer for sykler skal vises ved søknad om KVARTAL 19 ARKITEKTKONTOR AS Side 2 av 8

3 tillatelse til tiltak. Parkeringsplassene skal være ferdig opparbeidet før boligene tillates tatt i bruk. Minimum 5 % av det totale antall parkeringsplasser skal avsettes for forflytningshemmede Universell utforming Byggeområdene med tilhørende utearealer skal utformes med tilfredsstillende adkomst til alle bygninger og med veier og gangveier som gir god fremkommelighet for alle. Bebyggelsen skal planlegges med god tilgjengelighet og brukbarhet for alle. Ved søknad om rammetillatelse skal det gjøres rede for hvordan hensynene til tilgjengelighet for funksjonshemmede er ivaretatt Kulturminner Dersom det viser seg at tiltak innenfor planen kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemmer automatisk fredet kulturminne, eller fremkalle fare for at dette kan skje, må arbeidene straks stanses og Vestfold fylkeskommune varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. Kulturminneforvaltningen avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidet kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan under gitte forhold forlenges. 1.2 Utomhus, tekniske og energiplaner I forbindelse med søknad om tiltak skal det utarbeides en felles energiplan for området. Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. I henhold til kommuneplanens bestemmelser punkt 1.3 om krav til tekniske løsninger for nye bygge og anleggstiltak (pbl 11 9 nr. 3) skal den nye bebyggelsen kunne kobles til fjernvarmenettet. Det skal tas miljø og energihensyn ved valg av bygningsmaterialer Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det foreligge en anleggsplan. Anleggsplanen skal blant annet vise: Plassering av anleggsrigg Anleggstrafikk i anleggsperioden Massehåndtering Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det foreligge nødvendig dokumentasjon, bl.a. tekniske planer, jfr. SAK 5 5. Plan for helhetlig overvannsdisponering skal utarbeides for hele planområdet. Lokal håndtering av overvann vurderes i samarbeid med kommunen Ved søknad om rammetillatelse skal det foreligge nødvendig dokumentasjon i form av tekniske planer (jfr. SAK 14 og 15). Det skal foreligge situasjonsplan/utomhusplan for delområdene som viser bebyggelsen og opparbeidelsen av de ubebygde områdene. Planen skal vise dagens og planlagte kotehøyder (oppfylling, terrassering, forstøtningsmurer) gjennom egnet dokumentasjon. Det gjelder også tilpasning til terreng utenfor delområdet, kjørearealer, bilparkering, renovasjonsløsning, tilrettelegging for sykler, tilgjengelighet for forflytningshemmede, belysning, m.m. m.m. Ved søknad om KVARTAL 19 ARKITEKTKONTOR AS Side 3 av 8

4 rammetillatelse i felt BB2 og BB3 skal utomhusplanen også inneholde uteoppholdsarealet i sør (f_ua) Ved søknad om tillatelse til tiltak, utbygging og ved ferdigstillelse skal forhold i risikoog sårbarhetsanalysen være ivaretatt. 2 BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12 5, nr. 1) 2.1 BOLIGBEBYGGELSE (BB1-BB3) Bebyggelsen skal planlegges i sammenheng, og for hvert delfelt (BB1, BB2 og BB3) skal det fremmes samlet rammesøknad Innenfor områdene tillates oppført boligbebyggelse i form av lavblokker med tilhørende anlegg. Det kan oppføres til sammen m². Areal for biloppstillingsplasser utendørs medregnes ikke Bebyggelsen skal oppføres innenfor byggegrensene vist på plankartet Bruksareal (BRA) i delfelt BB1 skal ikke overstige m². Areal biloppstillingsplasser utendørs medregnes ikke Bruksareal (BRA) i delfelt BB2 skal ikke overstige m². Areal biloppstillingsplasser utendørs medregnes ikke Bruksareal (BRA) i delfelt BB3 skal ikke overstige m². Areal biloppstillingsplasser utendørs medregnes ikke. Bebyggelsen i BB3 skal deles opp for å sikre god gjennomgang til f_ua Krav til uteoppholdsarealer: Det skal innenfor feltene BB1 BB3 avsettes uteoppholdsareal på terreng/ lokk tilsvarende minimum 50 % av BRA bolig. Inntil 50 % av arealkravet kan være privat, resten er dekket på område LEK (felles lekeplass), UA (felles uteoppholdsareal). Fellesarealet LEK skal opparbeides med plass for lek for små barn. Oppholdsarealer for større barn, ungdom og voksne skal opparbeides i tråd med kommuneplanens retningslinjer. Ballplass, og områder egnet for lek og utfoldelse for større barn og ungdom skal anlegges på uteoppholdsareal f_ua mot Østerøyveien i vest Bygningenes maksimalt tillatte høyde i delfeltene BB1 BB4 er kotehøyde + 17,5. Laveste boligetasjeplan og inngangsplan skal ikke ligge lavere enn kote + 2, Det er forutsatt at garasjer for boligene legges under bebyggelsen. Garasjene må sikres mot flom Universell utforming Vei/atkomst, parkering, inngang til boliger og alle nødvendige oppholdsrom skal være tilgjengelig for bevegelseshemmede. Utearealene skal ferdigstilles samtidig med bebyggelsen. KVARTAL 19 ARKITEKTKONTOR AS Side 4 av 8

5 Estetisk utforming Bebyggelse og utearealer skal ha en god estetisk utforming. Boligbebyggelsen skal ha et helhetlig uttrykk (takform, material og fargevalg). Eventuell innglassing av balkonger/terrasser skal utføres på en måte som gjør at arealene blir å regne som sekundære bruksarealer (BRA S), og skal være samordnet slik at ikke bebyggelsens arkitektoniske uttrykk forringes. Balkongareal skal fortsatt kunne brukes som uteareal. Innenfor en godkjent, samordnet ramme kan innglassing tillates enkeltvis etter melding (pbl. 20 3, f). Innglasset balkongareal regnes ikke med i rammen for bruksareal NÆRINGSOMRÅDE FOR KONTOR OG LAGER OG INDUSTRIBEBYGGELSE, N1 N Bruksareal (BRA) i delfelt N1 skal ikke overstige m². Det skal ikke regnes ekstra bruksareal for teoretisk innskutte etasjeplan ved himlingshøyder over 4,9 meter Bruksareal (BRA) i delfelt N2 skal ikke overstige m². Det skal ikke regnes ekstra bruksareal for teoretisk innskutte etasjeplan ved himlingshøyder over 4,9 meter Bygningenes maksimalt tillatte høyde i delfeltene N1 N2 er kotehøyde + 14,0. Laveste etasjeplan skal ikke være lavere enn kotehøyde + 2, Innenfor N1 tillates ca 350 kvm BRA til salgsareal for småbåter Utendørs lagring skal skjermes mot innsyn. Arealer som ikke benyttes til bebyggelse, lagring, parkering m.v. skal opparbeides parkmessig. Mot boligene i felt BB 3 skal arealene utenfor byggegrensen være beplantet på en slik måte at det skjermes mot innsyn fra boligene. Eventuelle innhegninger skal tilpasses omgivelsene i farge og utforming. Det tillates ikke parkering eller utendørs lagring utenfor byggegrensene. Dette gjelder ikke for arealet mellom N1 og N2. Varelevering skal foretas på egen eiendom og skje atskilt fra gående og syklende Skilt, reklame, belysning m.m. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det redegjøres for plassering av skilt og reklame. Skilt, reklame og lignende skal være i henhold til de til enhver tid gjeldende bestemmelser og retningslinjer i Sandefjord kommune og innpasses i forhold til fasader og omgivelser på en tiltalende måte. KVARTAL 19 ARKITEKTKONTOR AS Side 5 av 8

6 2.3 KULTURFORMÅL BESØKSSENTER FOR GOKSTADHAUGEN Bruksareal (BRA) skal ikke overstige m² Bebyggelsens maksimalt tillatte høyde er kotehøyde + 20,0. Heis /trappehus på eventuell takterrasse kommer i tillegg. Laveste etasjeplan skal ikke være lavere enn kotehøyde + 2, Bebyggelsen kan være et markant signalbygg og rammene for bebyggelsen forutsettes tilpasset/justert gjennom en forenklet planendringsprosess når romprogram og utforming er nærmere avklart I fall det ikke blir aktuelt med besøkssenter, kan tomta utnyttes til boligformål uten endring i reguleringsplanen. Utnyttelsesgrad, byggehøyder og lignende krav i BB1, 2 og 3 skal være førende når det gjelder rammene for den eventuelle boligbebyggelsen. Krav til leke og uteoppholdsareal skal løses innenfor feltet, og det skal vurderes avbøtende tiltak med tanke på ulemper knyttet til nærliggende landbruksdrift. 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12 5, nr. 2) 3.3 VEI/GATE Veien o_v1 er Østerøyveien (offentlig vei) Veien o_v2 er Gjekstadveien (offentlig vei) Veien o_v3 er en ny gate som skal tjene som adkomst til området (offentlig vei). Den skal være preget av bymessig vegetasjon (trær og grøntrabatter), ha tosidig fortau og gi muligheter for kantparkering. Endelig utforming fastsettes ved søknaden om utbygging av boliger Veien o_v4 er veien Skaustuløkka (offentlig vei). Frisiktsone i kryss mot o_v3 skal holdes fri for sikthindre Veien f_v1 er en privat, felles boliggate som skal være adkomst til boliger i delfeltene BB1 og BB Gatetun GT er del av offentlig gategrunn og skal nyttes som opphold og gang /sykkeltrafikk. I tillegg kan området benyttes som snøopplag, forutsatt at det er sikker gang og sykkelveiforbindelse mot den offentlige gang og sykkelveien 4 GRØNNSTRUKTUR (PBL 12 5 NR.3) 4.3 Park og naturområde langs Hegnabekken Innenfor vist formålsområde (AGK) skal landskapets natur bevares. Eventuell nyplanting må skje med stedegen vegetasjon. Haslebekken skal bevares, og bekkebreddene utformes slik at både visuelle og sikkerhetsmessige hensyn er ivaretatt De delene av området som omfattes av elektromagnetisk feltstråling over de KVARTAL 19 ARKITEKTKONTOR AS Side 6 av 8

7 anbefalte grenseverdiene har restriksjoner på bruken. 5. HENSYNSSONER 5.1 Faresoner Høyspentanlegg, byggeforbudssone. I området er det ikke tillatt med tiltak i konflikt med høyspentlinja. Vegetasjon som kommer i konflikt med høyspentlija kan fjernes. Området har også elektromagnetisk feltstrålingsnivå som innebærer begrensninger i bruken for øvrig Sikringssone elektromagnetisk feltstrålingssone med beregnet strålingsintensitet over 0,4 μt. I denne sonen kan det ikke bygges lokaler for varig opphold. Det skal ikke legges til rette for mer varig opphold og aktiviteter i form av lek, spill og annet. Vegetasjon kan skjøttes på vanlig måte Flomfare. For tiltak innenfor sonen skal det, i forbindelse med rammetillatelse, fremgå hvilke risikoreduserende tiltak som er nødvendig for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet mot flomskade Sikringssone Frisikt. Innenfor sonen skal det være fri sikt 0,5 meter over bakkenivå. 6. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 6.1 Før det gis igangsettingstillatelse skal eventuelle tiltak mot støy være dokumentert. 6.2 Boligbygging kan ikke settes i gang før det etter kommunens vurdering er tilstrekkelig skolekapasitet. 6.3 Utomhusplan og tekniske planer for de enkelte felt skal være utarbeidet og godkjent før igangsettingstillatelse kan gis. 6.4 Før igangsettingstillatelse gis skal følgende etableres: Trafikksikrings og fremkommelighetsfremmende tiltak (for eksempel venstresvingefelt, opphevet gangfelt og siktforbedringer) i krysset mellom Gjekstadveien (o_v2) og Østerøyveien (o_v1). En detaljert byggeplan for løsningen skal godkjennes av kommunen og Statens Vegvesen. Kommunen kan likevel vurdere å gi igangsettingstillatelse dersom det foreligger fullgod sikkerhet for at tiltaket blir opparbeidet. 6.5 Før rammetillatelse gis innenfor planen, skal grunnundersøkelse som dokumenterer grunnforhold og behov for tiltak i anleggsfasen og fundamenteringstiltak på det enkelte byggeområdet gjennomføres. 6.6 Før igangsettingstillatelse gis skal bebyggelsen i Gjekstadveien 20 A D (gbnr 87/236, /237, /238 og /239) kartlegges med tanke på setninger/sprekker. Det skal samtidig fremvises en plan for hvordan den aktuelle bebyggelsen skal overvåkes under utbyggingen. KVARTAL 19 ARKITEKTKONTOR AS Side 7 av 8

8 6.7 For felt BB1 skal lekeplass (LEK) være opparbeidet til fullverdig standard før oppføring av boligene blir tillatt satt i gang. I tillegg skal uteoppholdsarealet i sør (f_ua) være gjort tilgjengelig for uteopphold. Etter søknad kan kommunen godkjenne at det i stedet stilles nødvendig garanti for opparbeidelse og tilgjengeliggjøring. 6.8 For felt BB2 og BB3 skal uteoppholdsareal (f_ua) være opparbeidet til fullverdig standard før oppføring av boligene blir tillatt satt i gang. Etter søknad kan kommunen godkjenne at det i stedet stilles nødvendig garanti for opparbeidelse og tilrettelegging. KVARTAL 19 ARKITEKTKONTOR AS Side 8 av 8