PRINSIPPNOTAT TAG TÅ TÅ REV. DATO BESKRIVELSE UTARBEIDET AV KONTROLLERT AV GODKJENT AV

Transkript

1 NOTAT OPPDRAG Fortettingsprosjekt langs bybanen. Ytrebygda/Sandsli, gnr 38 bnr 268 mfl. Saksarhaugen. DOKUMENTKODE EMNE Prinsippnotat - regulering TILGJENGELIGHET Åpen OPPDRAGSGIVER Bergen tomteselskap as /Link arkitektur as OPPDRAGSLEDER Toril Austbø Grande KONTAKTPERSON Robert Ringstad, BTS SAKSBEH Toril Austbø Grande KOPI ANSVARLIG ENHET 2237 Bergen Plan og Utredning Fra vegen Saksarhaugen Fra Sandslivegen PRINSIPPNOTAT TAG TÅ TÅ REV. DATO BESKRIVELSE UTARBEIDET AV KONTROLLERT AV GODKJENT AV MULTICONSULT Nesttunbrekka Nesttun Tlf NO MVA

2 1 Bakgrunn 1.1 Prinsippnotat og oppstart av planarbeid Med bakgrunn i Bergen kommunes strategi for fortetting og strategi for kollektivtrafikk i Bergen, med bla stamlinje for bybanen fra sentrum til Flyplassen gjennom Sandsli og Kokstad, har Bergen tomteselskap as (BTS) vurdert fortettingspotensialet innenfor sine eiendommer på Sandsli. BTS har deretter utarbeidet mulighetsstudier for aktuelle tomter, vurdert kvaliteter i områdene, med bidrag fra Etat for plan- og geodata, og besluttet å starte reguleringsplanarbeid for tre områder. Saksarhaugen er ett av disse områdene. Oppstartsmøte med etat for byggesak og private planer ble avholdt Fagetaten sin konklusjon etter møtet var: Usikkert om oppstart av reguleringsplanarbeid kan anbefales. Spørsmålet om oppstart av reguleringsplanarbeid anbefales fremmet som prinsippsak for byrådet/komite for miljø- og byutvikling jf pbl og Fagetaten ønsker å få belyst politisk om det bør åpnes for omdisponering av grøntarealer, hvilke premisser som må legges til grunn for å kunne anbefale å starte reguleringsarbeid for disse grøntarealene og om dette må avklares gjennom å kreve konsekvensutredning. Dette notatet skal inngå i grunnlaget for prinsippsaken som skal fremmes for byrådet/komite for miljø- og byutvikling. Bergen tomteselskap er tiltakshaver og Link arkitektur og Multiconsult er rådgivere/konsulenter for prosjektet. 1.2 Bergen kommunes fortettingsstrategi Vedtatt fortettingsstrategi Bergen kommunes strategi for fortetting, som ble vedtatt i 2006, ligger fast i gjeldende KPA. Fortettingsstrategien skal redusere byspredning, ivareta jordvern og bidra til effektiv utnytting av infrastrukturen. Fortetting skal også tilføre områdene nye kvaliteter. I følge vedtaket skal: «Mest mulig av boligbyggingen (60%) skje i prioriterte fortettings- og transformasjonsområder, mens 40% kan skje som feltutbygging. De prioriterte fortettingsområdene er definert som bybanekorridoren, det sentrale byområdet, bydelssenter og lokalsentre. I fortettingsstrategien anbefales det som et hovedgrep å dele byggesonen inn i prioriterte fortettingsområder og andre områder. I de prioriterte områdene er det et overordnet mål å øke tettheten og forsterke de urbane strukturene. Innenfor disse områdene vil det være påregnelig at det skjer endringer gjennom fortetting. Innenfor andre områder legges det opp til en annen strategi enn i de prioriterte områdene. Her er det et overordnet mål å tilpasse nybygg til den eksisterende, omkringliggende bebyggelsen. I disse områdene skal økning i tetthet skje innenfor de rammene som byggeskikk og strøkskarakter kan tillate.» Bestemmelsene til Kommuneplanens arealdel angir utnyttingsgrader, høyder og krav til nybygg og områdeutvikling innenfor de ulike utbyggingsformålene. 9. april 2014 Side 2 av 12

3 Fortetting på Sandsli Sandsli (Søreide Steinsvik Søvik) ble på tallet planlagt og tilrettelagt for feltutbygging med bolig- og næringsbygg, tilhørende infrastruktur og mer og mindre sammenhengende grønne strukturer og ferdselskorridorer. Siden den gang har Bergen vokst og Sandsli er knyttet nærmere sentrale deler av Bergen gjennom nytt vegsystem og bybane. Strategiene og målene som lå til grunn for planleggingen av Sandsli var andre enn de som i dag følger av dagens fortettingsstrategi, byvekst og krav til grønne strukturerer og kvalitet. I lys av dette har Sandsli potensiale for videre utvikling og fortetting med kvalitet. På Sandsli pågår det i dag flere utviklingsprosjekter som har videreutvikling og forettetting som mål: - Sandsli vest, gnr 116, bnr 107 m.fl. (med bla Statoil) - Knutepunkt Sandsli, gnr 116, bn 86 mfl. Kvalitetskrav ved fortetting I henhold til Bergen kommunes strategi for fortetting bør det stilles generelle kvalitetskrav, og utbygging i de prioriterte fortettingsområdene skal ikke skje før infrastruktur (tekniske anlegg og samfunnstjenester) er tilstrekkelig utbygd. I mulighetsstudier og i dette notatet er det vurdert om området egner seg til fortetting utfra følgende tema: Sosial infrastruktur som skole, barnehage Avstand til private og offentlige tjenestetilbud Om det oppstår konflikter i forhold til barns interesser Atkomst og kollektivtilbud Tilgang til friområder 1.3 Formålet med planarbeidet Formålet med reguleringsplanarbeidet er å tilrettelegge nye områder for bolig og å tilføre de grønne områdene kvaliteter som bidrar til positiv stedsidentitet og økt bruk. Reguleringsplanen skal definere avgrensing, bruk og tilrettelegging av områdene, slik at områdenes funksjon blir mer tydelig. Aktuelle reguleringsformål er boligbebyggelse og grønnstruktur (friområde, park, turveg). Viktige premisser for planarbeidet vil være: - Viktige lekeområder og naturområder skal bevares - Grønne/blågrønne korridorer og ferdselskorridorer skal defineres og gjøres mer tydelige og attraktive for ferdsel. Reguleringsplanen skal tilrettelegge for oppgradering av utearealene som har potensiale for rekreasjon og opplevelsekvaliteter innenfor planområdet. Opparbeiding av arealene skal ivaretas i rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. - Det skal tilrettelegges for bygg med miljø og energiriktige løsninger - Arkitekturen skal spille på lag med omgivelsene og være bærekraftig - Nye bygg skal tilpasses eksisterende landskap og terreng 9. april 2014 Side 3 av 12

4 2 Planstatus Nedenfor er en gjennomgang av gjeldende planstatus og relevante kommunedelplaner og kommunale strategier. 2.1 Kommuneplanens arealdel Utsnitt fra kommuneplanen sin arealdel Forslag til planområde er vist med rød ring. Arealene er satt av til følgende formål: Grønnstruktur (Grønnstruktur jfr. bestemmelsene 24) Hensynssone H220_28 (Gul støysone iht. T-1442 jfr. bestemmelsene og 13) Hensynssone H210_21 (Rød støysone iht. T-1442 jfr. bestemmelsene og 13) 9. april 2014 Side 4 av 12

5 Kommuneplanens arealdel Temakart grøntfaglig. Grønne stiplede linjer er grønne korridorer (eksisterende og vurdert behov). Planområdet vist med rød stiplet linje. Kommuneplanens arealdel Temakart sosial infrastruktur. 2.2 Kommunedelplan for bybanen Det er ca 1,1 km fra vurderingsområdet til nærmeste bybanestopp ved Sandslivegen. Bybanen i Rådalen - Flesland. Regulert trase BA-D. Fra planbeskrivelsen. Plan id: Vedtak i kraft Planområdet er vist med rød stiplet linje. 9. april 2014 Side 5 av 12

6 2.3 Sykkelstrategien for Bergen Planområdet grenser til bydelsrute for sykkel. Sykkelstrategi for Bergen Forslag til hovedruter (rød). Forslag til bydelsruter (blå). Planområdet er vist med orange sirkel. 2.4 Gjeldende reguleringsplaner Reguleringsplan for Fana, Søreide/Søvik/Steinsvik, Planområde 3, Senterområde. Planid Vedtatt Saksarhaugen er regulert til friområde. I friområdet er det vist en ballbane på 40 x 60 m. I bestemmelsene står det: «Friområdet skal benyttes som naturpark, lekeområde og turveger. Anlegg som tjener reguleringsformålet, kan settes opp etter planer godkjent av fritidsseksjonen og bygningsrådet.» 9. april 2014 Side 6 av 12

7 Reguleringsplan. Busslomme, planområde 3, reguleringsendring. Planid: Vedtatt Del av vurderingsområdet er regulert til busslomme. Denne er ikke opparbeidet. 2.5 Beskrivelse av planområdet Saksarhaugen Området ligger sentralt på Sandsli i krysset mellom Sandslivegen og Saksarhaugen. Området omfatter en nordvestvendt skråning, øverste del av et grønt daldrag, og en kolle i sør mot Sandslivegen. Avstanden fra planområdet til Fanatorget senterområde med forretninger og private og offentlige tjenestetilbud er 500m. Fra området er det ca 600 m til Aurdalslia skole, nord for planområdet, og 1 km til Skranevannet barne og ungdomsskole, sør for planområdet. Det er også barnehager i gangavstand fra planområdet. Nord for området ligger 3 store terrasseblokker. Avstanden fra Saksarhaugen til Fanatorget er 450 m. 9. april 2014 Side 7 av 12

8 Blågrønne strukturer, friluftsliv og lek Vurderingsområdet er del av et viktig grøntdrag og turvegsystem mellom Søviktjørna og Skranevannet. Turvegen øst og vest for Sandslivegen har forbindelse via en gangveg i kulvert under vegen. Denne oppleves som lite innbydende. En bekk følger dalbunnnen og turvegen, og munner ut i Søviktjørna. Det er ikke spor etter ferdsel eller lek i naturområdet/skråningen. Landskapet Grøntdraget utgjør et landskapsrom der kollen og skråningen danner en grønn vegg mot sør. Eksisterende blokkbebyggelse vest for grøntdraget danner vegg mot øst. Turvegen og bunnen av grøntdraget ligger lavere enn Sandslivegen og Saksarhaugen og er i dag skjermet fra vegene visuelt og mht til støy. Naturmiljø Vurderingsområdet har lauvskog på særs høy bonitet. På kollen i sør er det hovedsakelig furutrær og mer åpen skog uten busksjikt. I følge Naturbase (Direktoratet for naturforvaltning) er det ikke registrert utvalgte naturtyper eller rødlistearter innenfor området. Kulturminner Sør i vurderingsområdet er det en stedvis intakt steingard. Det er ellers ikke kjente kulturminner i området. Turveg fra Skranevatnet og Saksarhaugen til Søviktjørna Fra søndre del av området mot nord. Bekken skimtes mellom trærne Steingard sør i området 9. april 2014 Side 8 av 12

9 9. april 2014 Side 9 av 12

10 2.5.1 Utviklingsmuligheter 9. april 2014 Side 10 av 12

11 Fortetting med kvalitet Det er mulighet for å forlenge eksisterende bebyggelse langs Saksarhaugen uten at dette går på bekostning av viktige eksisterende kvaliteter. Kvaliteter i området som må bevares og kan forsterkes er: Det viktige grønt- og turdraget mellom Skranevatnet og Søviktjørna må bevares, og forbindelsen på tvers av Sandslivegen bør gjøres mer tydelig og attraktiv for fotgjengere/turgåere. Legge til rette for en forbindelse mot sørøst. Denne forbindelsen er også vist i grøntfaglig temakart til kommuneplanens arealdel. Det er i dag opparbeidet sti og trapper fra Saksarhaugen (vegen) til boligområdet i sørøst. En ny forbindelse må ivareta både bekkedraget og gående. Ved evt. tilrettelegging for boliger må det opparbeides leke og uteoppholdsareal for boligene, med tilknytning til de grønne strukturene. Skjøtsel av skogen i dalbunnen (markert som naturområde) bør vurderes. Utbyggingspotensial Mulig utbyggingsområde for bolig er vurdert å være om lag 4,5 da. Utnyttingsgrad og høyder vil bli vurdert nærmere i en evt. reguleringsplan. Adkomst Adkomst til området er lagt over parkeringsplassen til Saksarhaugen Adkomsten må avklares med grunneier (sameiet). Alternativ kan det etableres ny adkomst direkte fra vegen Saksarhaugen. Avstand til grøntområder I henhold til strategien for fortetting bør det ved fortetting være tilgang til friområde/park på minst 5 daa innenfor 200 m avstand og turområde på minst 200 da innenfor 500 meters avstand. For øvrig skal gjeldende normer for utearealer ved boligen legges til grunn. Det kan vurderes om kravene til grønnstruktur i de prioriterte områdene kan reduseres noe, for eksempel dersom det er god kollektivforbindelse mellom bolig og turområdet. Området grenser til det sammenhengende fri- og turområdet som strekker seg fra Søviktjørna til Skranevatnet. Annet Utredninger for støy og luftforurensing i samsvar med retningslinjer i kommuneplanens arealdel og hovedplan for VA vil bli gjennomført som del av planarbeidet. 9. april 2014 Side 11 av 12

12 2.6 Vurdering av konsekvensutredningsplikten Det planlagte tiltaket forutsetter detaljregulering som innebærer endring av overordnet plan. Iht forskrift om konsekvensutredning 3 skal planen/tiltaket behandles etter forskriften dersom den faller inn under ett eller flere av kriteriene i forskriftens 4. Planen fanges ikke opp av punktene i 4 a)-b) eller d)-k). Det er behov for en nærmere vurdering av kriteriet i 4c : «Reguleringsplanen er lokalisert i større naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv, herunder markaområder, eller i viktige vassdragsnære områder som ikke er avsatt til utbyggingsformål eller i overordnede grønnstrukturer og viktige friområder i byer og tettsteder, og hvor planen eller tiltaket kommer i konflikt med friluftslivsinteresser.» Med bakgrunn i formålet med planarbeidet, premissene som blir lagt til grunn for planarbeidet og kvalitetene innenfor planområdet, mener vi det er rom for å utforme tiltakene på en slik at de samlet fremmer kvaliteter i området og dermed ikke kommer i konflikt med friluftslivsinteresser. For at planprosessen skal ivareta hensynet til grønnstruktur (blågrønne strukturer), friluftsliv og nærmiljøer vil det iht plan og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredning være krav om utredning av konsekvensene. Konsekvenser av reguleringsplanen må utredes for: - Nærmiljø og friluftsliv o Barn og unges oppvekstvilkår o Tilgjengelighet til uteområder - Landskapsbilde Det skal videre gjøres rede for hva som kan gjøres for å tilpasse tiltaket til omgivelsene og for å avbøte skader eller ulemper, samt hvilke undersøkelse og tiltak som kan gjøres for å overvåke og klargjøre faktiske virkninger av planen eller tiltaket. 9. april 2014 Side 12 av 12