BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /1 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SWSY Fana Gnr 35 bnr 221 Aurdalslia, gnr 38 bnr 268 Saksarhaugen, Ytrebygda gnr 39 bnr 270 Steinsvikkroken, reguleringsforespørsel. Prinsippsak. Saken gjelder Multiconsult og Link arkitektur har på vegne av Bergen Tomteselskap AS fremmet forespørsel/forslag om detaljregulering for tre eiendommer på ulike lokaliseringer i Sandsliområdet. Siden eiendommene har flere sammenfallende problemstillinger de er regulert til friområder/friluftsområder i gjeldende reguleringsplaner, er vist som grønnstruktur i kommuneplanen, ligger i Sandsliområdet med sammenlignbar størrelse og bruk, har samme forslagsstiller og ønskes omregulert til boligformål ser fagetaten det som hensiktsmessig å behandle planforespørslene felles i én prinsippsak. Figur 1: Oversiktskart med foreslåtte planområder avmerket. Side 1 av 16

2 Bergen Tomteselskap AS ønsker å starte reguleringsarbeid med tanke på utbygging til boligformål på følgende eiendommer: - gnr. 35 bnr. 221 m.fl. «Aurdalslia» - gnr. 38 bnr. 268 m.fl. «Saksarhaugen» - gnr. 39 bnr. 270 m.fl. «Steinsvikkroken» Forslagsstiller viser til kommunens målsetting om å fortette i byggesonen på arealer med god kollektivdekning, og mener eiendommene er godt egnet til formålet. Det ble avholdt felles oppstartsmøte for de tre eiendommene (notatene fra møtet følger vedlagt). Her signaliserte fagetaten at det er behov for å gjøre en overordnet prinsippavklaring på om det skal åpnes for å bygge ut de tre regulerte grøntområdene: Aurdalslia, Saksarhaugen og Steinsvikkroken. Fagetaten ønsker å få belyst følgende problemstillinger politisk i en prinsippsak: - om det bør åpnes opp for omdisponering av grøntarealer - hvilke premisser som må legges til grunn for å kunne anbefale å starte reguleringsarbeid for disse grøntarealene - om dette må avklares gjennom å kreve konsekvensutredning Saken legges frem for politisk behandling som en prinsippsak/planforespørsel på bakgrunn av forespørsel fra forslagstiller i henvendelse datert Byrådet har i sak 1356/09, om strakstiltak for reduksjon av kø og saksbehandlingstid, og sak 1091/10 om delegasjon i denne type saker, slått fast at fagetatens terskel for å avklare prinsipielle reguleringsspørsmål gjennom byrådet i tidlig fase skal være lav. Videre heter det at tiltakshavere skal slippe å legge for mye ressurser i en sak før risikoen for ikke å oppnå det ønskede resultat er nærmere avklart. Følgelig behandles prinsippsaken på grunnlag av grove og foreløpige skisser fra forslagsstiller. Vedlagte notater for de ulike eiendommene datert anses som dekkende for dette formålet. Fagetatens vurdering De tre aktuelle områdene fremgår i kommuneplanens arealdel (KPA) som fri- og grøntområder. I KPA bestemmelse 24 heter det: «Arealer som er regulert som friområde skal betjene allmennheten i vid forstand og være offentlige». I utfyllende retningslinje heter det: «Arealer avsatt til grønnstruktur skal ivaretas som grønnkorridorer, naturområder, landskap og /eller områder for lek, friluftsaktivitet og rekreasjon på lang sikt. [ ]». I gjeldende reguleringsplaner har arealene status som friområder og friluftsområde (det vises til beskrivelsen av de forskjellige vurderingsområdene for detaljert planstatus). Dersom fagetaten skal vurdere å åpne for omregulering av grønne areal må det foreligge grundige vurderinger og fremlegges god dokumentasjon på arealenes kvalitet og funksjon, det må påvises at de grønne interessene videreføres/forbedres i planen og tiltaket tilfører større positive virkninger som kompenserer for bortfallet av grøntstruktur. I henhold til kommuneplanen og kommunens fortettingsstrategi skal mest mulig av boligproduksjonen skje i prioriterte fortettings- og transformasjonsområder (dvs. innenfor det sentrale byområdet, i bydels-/lokalsentre og langs bybanekorridoren). Sluttføring av bybanens etappe 3, strekningen Rådal Flesland, vil føre til at deler av Nordås Sandsliområdet blir en del av «bybanekorridoren». I gjeldende kommuneplan er det i hovedsak bybanens etappe 1 og Side 2 av 16

3 2 som har blitt lagt til grunn for nye senterområder i Fana/Ytrebygda. Som en konsekvens av bybanens videreføring sørover er det nødvendig å vurdere framtidig senterstruktur og fortettingspotensiale i bydelene. I dette arbeidet står grøntstrukturen sentralt. Det er ikke gjennomført et avklarende utredningsarbeid for forholdet mellom grønnstruktur og mulige fortettingsområder. Plan- og geodata har påbegynt et arbeid med en grønnstrukturanalyse for området Nordås Sandsli, som vil kunne brukes som et grunnlag for å vurdere om deler av regulerte friområder eventuelt kan prioriteres til framtidig utbygging framfor grøntformål. Fagetaten mener endring fra grøntstruktur til boligformål fortrinnsvis bør skje gjennom vurderinger i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel. Forslagsstiller har ønsket å få undersøkt muligheten for utbygging i forkant av dette arbeidet gjennom å fremme en prinsippsak for disse tre grøntområdene. Til tross for potensielle fortettingsmuligheter, er det lite naturområder igjen i Sandsli- Steinsvikområdet av tilstrekkelig høy kvalitet til å ivareta allmenne friluftsinteresser og behovet rekreasjon i naturområder / grøntområder. I forbindelse med oppstartsmøtet gav Grønn etat følgende kommentar: Grønn etat mener generelt at regulerte friområder og grønnstruktur ikke skal omdisponeres til boligformål, og særlig ikke når reguleringsstatus er i tråd med overordnet planformål. Vi mener at omdisponering av arealer avsatt til grønnstruktur i KPA, vil undergrave KPA sin funksjon som et forutsigbart styringsverktøy for arealbruken i kommunen. De tre regulerte friområdene/friluftsområdene som her foreslås omdisponert til boligformål, er alle en del av en mer eller mindre sammenhengende grønnstruktur i området Sandsli/Søreide/Steinsvik/Nordås. Summen av regulerte og uregulerte grøntområder tilfører Sandsli/Søreide/Steinsvik/Nordås viktige kvaliteter, både når det gjelder bokvaliteter, rekreasjon, landskapsuttrykk, muligheter for barnelek og biologisk mangfold. Hvert av de tre områdene har kvaliteter som gjør at vi mener disse må bevares som grønnstruktur, også hvis man ser på områdene isolert sett. Dersom det skal være aktuelt å omregulere deler av friområdene til byggeformål vil det etter fagetatens syn være en forutsetning at tilgangen og kvaliteten på gjenværende og tilgrensende grøntområder styrkes (jf. retningslinjer til fortetting i KPA). Vurderingsområdene Her følger fagetatens beskrivelse og vurdering av hvert enkelt prosjekt (med utgangspunkt i forslagsstillers idé og skisser). Fagetaten vil vurdere hvilken verdi vurderingsområdene har som enkeltstående friområder (der også Grønn etats kommentarer til hver enkelt eiendom gjengis) og se på hvordan områdene er forbundet med overordnede grøntstrukturer. Side 3 av 16

4 Aurdalslia (gbnr. 35/221 m.fl.) KPA: Grønnstruktur, delvis innenfor rød og gul støysone. Grøntkart: Gjennomgående grøntkorridor (~nord-sør) mot Søreide og Søvikatjørna. Reguleringsplan: Området er i gjeldende reguleringsplaner satt av til friområde (skal nyttes til naturpark, lekeområde, sport og turveger). Avstand bybanestopp: 1,8 km (Sandslivegen). Bussrute: fra Sandslivegen (Eldsbakkane) til sentrum/lagunen/oasen/dolvik Nærmeste s-område: Fanatorget 1 km. Boligpotensial: ca. 5 daa (forslagsstillers anslag). Vurderingsområdet avgrenses av Sandslivegen i vest, Dolvikvegen og to boligblokker i nord og rekkehusbebyggelsen i Nordre Vardhaugen i øst. Det innspilte arealet (som vist i figur 4) er «delt i to» av vegen Nordre Vardehagen, og den søndre delen ligger inn mot Aurdalslia skole. Området er regulert til friområde i «Reguleringsplan for Fana, Søreide/Søvik/Steinsvik, Planområde 12-13» (plan-id , vedtatt 1992) og «Reguleringsplan for Fana, Søreide/Søvik/Steinsvik, Planområde 3, Senterområde» (plan-id , vedtatt 1987). Det pågår et planarbeid i Nordeidbrekka 11 (plan-id ), som grenser til grøntområde i nordøst. I planen sikres forbindelsen til friområdet fra Nordeidbrekka. Forslagsstiller ser for seg at hovedandelen av boligene plasseres inn mot eksisterende blokkbebyggelse i Nordeibrekka 3 og 5 (nyere blokkbebyggelse i 4 etasjer), rett nord for eiendommen, samt mellom blokkbebyggelsen og rekkehusbebyggelsen i Nordre Vardhaugen (jf. figur 4). Videre ser de potensial for et bygg på sørsiden av krysset Sandslivegen x Nordre Vardhaugen. Figur 2: Gjeldende plan Vurderingsområdet angitt med rød-stiplet linje. Skissert adkomst til Aurdalslia nord er vist over parkeringsarealet til blokkbebyggelsen i Nordeidbrekka 3 og 5. En adkomst her vil trolig kreve omstrukturering av parkeringsplassen, og det er ikke avklart hvorvidt det er realiserbart. Ny atkomst til hovedvegsystemet er ikke aktuelt, i følge Statens vegvesen. Forslagsstillers skisse av mulig boligområde ligger både i rød og gul støysone, samt delvis utenfor sonen. Området i sør er i stor grad innenfor rød støysone, mens resten av dette arealet ligger i gul støysone. For å oppnå tilfredsstillende uteoppholdsareal vil det være behov for støyskjermingstiltak langs Sandslivegen. Figur 3: Utsnitt fra KPA. Side 4 av 16

5 Figur 4: Forslagsstillers skisse av utviklingsmuligheter (fra pkt i notat Aurdalslia). Verdi som friområde I forkant av oppstartsmøtet beskrev Grønn etat grøntinteressene i området på følgende måte*: «Friområdet består av et kupert terreng med furukledde koller. Området har en funksjon som vegetasjonsskjerm mellom Dolvikvegen og boliger i Nordre Vardhaugen. Furuskogen er for øvrig et potensielt område for uorganisert barnelek. Grønn etat vil på bakgrunn av nevnte forhold, fraråde at det startes planarbeid med sikte på omregulering av områdene til boligformål.» *merk at dette er et supplement til den generelle motforestilling mot omdisponering jf. utdrag på s. 3. Forslagsstillers prinsippnotat slutter seg til vurderingen om at kollene i friområdet er attraktive lekeområder. Figur 5: Utsnitt fra Grøntkart. De har videre registrert at deler av Søndre Vardhaugen (rett sør for vurderingsområdet) er brukt til lek av Aurdalslia skole. Etter fagetatens vurdering har kollene registrert som «lek, naturområde» (figur 4) stor verdi som lekeområde. Per i dag er ikke områdene inn mot blokkbebyggelsen i Nordeidbrekka 3 5 av stor verdi som friområde (delvis igjengrodd og lite tilgjengelig). I kommunens grøntkart er det en gjennomgående grøntkorridor som går nordover i retning Søriede og østover mot Søvikatjørna. Dersom området sør for vegen Nordre Vardhaugen skulle bygges ut vil det ødelegge/snevre grøntkorridoren inn betraktelig. Side 5 av 16

6 Saksarhaugen (gbnr. 38/268 m.fl.) KPA: Grønnstruktur, delvis innenfor rød og gul støysone. Grøntkart: Ligger i grøntkorridoren mot Lonhaugen/Skranevatnet i vest og Søvikatjørna i nord. Reguleringsplan: Friområde (ballbane, naturpark, lekeområde og turveger) og busslomme (ikke opparbeidet). Avstand bybanestopp: 1,1 km (Sandslivegen). Bussrute: fra Fanatorget. Nærmeste s-område: Fanatorget 450 m. Boligpotensial: ca. 4,5 daa (forslagsstillers anslag). Vurderingsområdet ligger på et høydedrag nordøst for krysset Sandslivegen x Saksarhaugen. Arealet er regulert til friområde i «Reguleringsplan for Fana, Søreide/Søvik/Steinsvik, Planområde 3, Senterområde» (plan-id , vedtatt 1987) og kjøreveg, GS-veg og turveg i «Reguleringsplan. Busslomme, planområde 3, reguleringsendring» (plan-id , vedtatt 1991). Busslommen er for øvrig ikke opparbeidet. Figur 6: Utsnitt fra KPA. m angivelse av vurderingsområdet. Figur 7: Gjeldende plan. Nord for eiendommen er det tre større terrasseblokker (4 etasjer). Forslagsstiller anslår at rundt 4,5 daa av vurderingsområdet vil kunne tas i bruk til boligformål (skissert i figur 8), trolig blokkbebyggelse. Bebyggelsen vil nødvendigvis være i en noe mindre skala enn tilgrensende terrasseblokker. Uteoppholdsareal og lekeareal vil kunne tilknyttes grøntstrukturen. Etter som arealet vest for viste boligpotensial i stor grad ligger i et dalsøkk vil uteoppholds-/ og lekeareal få dårlig solforhold. Dersom utbyggingsomfanget reduseres vil kvaliteten på utearealene kunne heves. Samtidig ligger planområdet delvis i skyggen fra Feråsen. GS-vegen langs Saksarhaugen er hovedveg for svært mange elever ved Skranevatnet skole og brukere av idrettsanlegget. GS-vegen er smal og det vil være behov for oppgradering ved økt utbygging i området. Deler av det potensielle boligområdet ligger i gul støysone, og det vil trolig være behov for støyskjermingstiltak for å oppnå tilfredsstillende uteoppholdsareal. Adkomst til området vil være via parkeringsplassene i Saksarhaugen I følge prinsippnotatet (vedlegg 2) er det Side 6 av 16

7 ikke avklart med borettslaget om denne adkomsten er realiserbar. Fagetaten mener det er uaktuelt å etablere en ny adkomstveg fra hovedvegen, dersom man ikke kommer til enighet om en felles adkomst med terrasseblokkene. Området mot Sandslivegen er regulert til busslomme i plan (planen har busslomme som hovedformål). Planen har aldri blitt realisert, og behovet for busslommen må eventuelt avklares med Statens vegvesen. Området har akseptabel kollektivtilgjengelighet, nærhet til skoler, barnehager og handels- og servicetilbud på Fanatorget. Figur 8: Forslagsstillers skisse av utviklingsmuligheter (fra pkt i notat Saksarhaugen). Verdi som friområde I forkant av oppstartsmøtet beskrev Grønn etat grøntinteressene i området på følgende måte*: «Gnr 38, bnr 268, er del av en sammenhengende blågrønn struktur som forbinder Skranevatnet og Søviktjørna. Turveien som går mellom de to vannene gjør at gjør at området også har betydelige rekreasjonskvaliteter. Saksarhaugen er en markant kolle. Utbygging av boliger her vil nødvendigvis medføre relativt store terrenginngrep.» *merk at dette er et supplement til den generelle motforestilling mot omdisponering jf. utdrag på s. 3. Saksarhaugen egner seg i noe grad som naturlekeområde for barn. Vurderingsområdet er, som nevnt av Grønn etat, del av et viktig grøntdrag og turvegsystem mellom og Søvikatjørna (nord) og Skranevatnet (sørvest). Forbindelsen mot Lonhaugen og Skranevatnet krysser Sandslivegen i undergang (jf. pil i figur 8). Sør for Saksarhaugen (vegen) er det gangforbindelse/grøntkorridor over Feråsen og videre nord mot Nordåsvannet og sør mot Birkelandsvannet. Langs Sandslivegen er det en felles gang- og sykkelveg, med status som bydelsrute for sykkel. GS-vegen har akseptabel standard. Side 7 av 16

8 Steinsvikkroken (gbnr. 39/270 m.fl.) KPA: Grønnstruktur, delvis innenfor rød og gul støysone. Grøntkart: Øst for grøntkorridoren fra Nordåsvannet mot Skeievatnet. Reguleringsplan: Friluftsområde (mulig å opparbeide stier eller gangveier m. 1,5 m bredde). Avstand bybanestopp: 800 m (Råstølen). Bussrute: fra Steinsvikvegen (Indre Steinsvik, 250 m) til Oasen terminal / Lagunen terminal. Nærmeste s-områder: Fanatorget 2,5 km og Lagunen 2,8 km. Boligpotensial: ca. 1-2 daa (forslagsstillers anslag). Vurderingsområdet ligger på en kolle mellom Steinsvikvegen (n), boligblokker i Steinsvikkroken (s) og Fana golfbane (v). Arealet er regulert til friluftsområde i «Reguleringsplan for Ytrebygda, Steinsvik/Rå gnr 39 bnr 270 mfl., Senterområde. Steinsvikkroken Boligområde B1» (plan-id , vedtatt 2006, figur 9, som en mindre endring av plan fra 2004). Figur 9: Utsnitt fra KPA. Figur 10: Gjeldende plan Ut fra tomtens størrelse og beskaffenhet vil det være snakk om et noe mindre byggeprosjekt enn Aurdalslia og Saksarhaugen (jf. forslagsstillers skisse «figur 11»). Eventuelle boliger vil kunne få gode sol- og utsiktsforhold, mens det vil være behov for støyskjermingstiltak langs Steinsvikvegen for å oppnå tilfredsstillende uteoppholdsareal (forslagsstillers skisse av mulig boligområde er hovedsakelig i gul støysone, men går òg delvis inn i rød støysone). Adkomst vil være via eksisterende adkomst til Steinsvikkroken Tiltakets begrensede omfang vil ikke påvirke den sosiale infrastrukturen i området. Eventuell bebyggelse vil bli eksponert fra Steinsvikvegen og golfbanen. Side 8 av 16

9 Figur 11: Forslagsstillers skisse av utviklingsmuligheter (fra pkt i notat Steinsvikkroken). Verdi som friområde I forkant av oppstartsmøtet beskrev Grønn etat grøntinteressene i området på følgende måte*: Friluftsområdet ligger i tilknytning til golfbanen på gnr. 39, bnr. 8. Golfbanen, med grusveiens som går her, fungerer også som et rekreasjonsområde. Skogsholtet fungerer som en vegetasjonsskjerm mellom Steinsvikveien og Golfbanen. Gnr 39, bnr 270 ligger for øvrig også delvis innenfor 20 metersbeltet langs Steinsvikbekken, som er et sjøørretvassdrag. *merk at dette er et supplement til den generelle motforestilling mot omdisponering jf. utdrag på s. 3. Området ligger tett opp mot Steinsvikvegen, noe som reduserer opplevelseskvaliteten som friområde. Per i dag har området først og fremst funksjon som vegetasjonsskjerm og naturområde, med et potensial som «naturlekeområde». Steinsvikelva renner rett vest for vurderingsområdet. Elven er en av de viktigste gyteog oppvekstelvene for sjøørret i Nordåsvannet. Bekken som renner gjennom vurderingsområdet munner ut i Steinsvikelva. Det må være en forutsetning at et eventuelt tiltak ikke påvirker dette viktige vassdraget. Det bør følgelig ikke legges opp til graving eller lukking av bekken, samt at kantvegetasjonen bevares. Videre vises det til kommuneplanens bestemmelse om at det i utgangspunktet ikke kan gjennomføres tiltak etter pbl. 1.6, 1.ledd nærmere enn 20 meter fra vassdraget. Området ligger inntil et blågrønt drag fra Nordåsvannet i nord, via Steinsvikelva, golfbanen og Steinsvikvannet vest for vurderingsområdet, og videre sørover mot Skeievatnet og Stend/Hordnesskogen. Forbindelsen til Siljustøl, som er nærmeste friområde av en viss størrelse, går rett øst for eiendommen. I kommunens grøntkart er det vist en grønn korridor/forbindelse mellom Steinsvikvegen og Flyplassvegen. Denne er skissert gjennom Fana golfbane. Golfbanen fungerer imidlertid som en ferdselsbarriere med unntak av vinterstid etter som det kun er tillatt for golfere å ferdes på/gjennom banens stisystem (dette er for øvrig i strid med reguleringsplanens intensjoner). Side 9 av 16

10 I reguleringsplanen for golfbanen (plan-id ) er det regulert en gang- og sykkelveg mellom Steinsvikvegen og Sandsliåsen. I bestemmelsene for GS-vegen ( 4.5 6) står det: «Det skal opparbeides gang/sykkelveg fra Steinsvikvegen til Sandslikroken,[ ] Gang- og sykkelvegen skal ferdigstilles samtidig med golfbaneanlegget.». Dette rekkefølgekravet ble ikke oppfylt. Gjennom golfbanen er det også vist en bydelsrute for sykkel (skissert trasé i figur 13). Denne er vist i en noe ulik trasé enn i golfbaneplanen. En forbindelse, som vist i reguleringsplan for golfbanen eller sykkelstrategikartet, kunne potensielt vært en svært tidsbesparende øst-vest forbindelse gjennom Råstøl-Sandsliområdet. Figur 12: Reguleringsplan for Fana golfbane (bearbeidet). GS-veg er regulert vest i planområdet. «1» i kartet viser forbindelse med Steinsvikvegen, mens «2» viser forbindelse med Sandsliåsen. Figur 13: Utsnitt fra kommunens sykkelstrategikart (bearbeidet). Side 10 av 16

11 Områdenes egnethet for fortetting Områdenes forutsetninger for fortetting er oppsummert under. Uteoppholdsareal/støy Det vil være utfordrende å etablere gode uteoppholds- og lekearealer for Saksarhaugen og Steinsvikkroken pga. skygge og terrengforhold. Vurderingsområdene ligger delvis innenfor rød støysone i KPA, hvor det ikke er ønskelig å legge til rette for boligutbygging (jf. KPA kapittel 13, 1. ledd). Det vil være mulig å plassere hoveddelen av skissert bebyggelse i gul støysone (forutsatt tiltak) eller utenfor støysone. Når det gjelder mulig boligområde sør i vurderingsområde Aurdalslia, støyutfordringene større. Adkomst Adkomst til vurderingsområdene ved Aurdalslia og Saksarhaugen er avhengig av å gå via parkeringsplasser for tilgrensende blokkbebyggelse, og det er per i dag ikke sikkert om det lar seg realisere. Kollektivtilgjengelighet En forutsetning for fortetting er kort avstand og god gangforbindelse til holdeplass for kollektivtrafikk med god frekvens (jf. KPA). Områdene i Steinsvikkroken, Saksarhaugen og Aurdalslia har bybanen i en avstand på henholdsvis 0,8 km, 1,1 km og 1,8 km. Bussene i området har høy frekvens og holdeplassene ligger i avstand 150 m til 400 m fra vurderingsområdene. Kollektivtilgjengeligheten vurderes som brukbar, men ikke et tungtveiende argument for fortetting i vurderingsområdene. Strøkskarakter For planområder som er mindre enn 10 daa skal hensyn til strøkskarakter vektlegges jf. supplerende retningslinjer i KPA. Samtlige prosjekt vil være mindre enn 10 daa. Skal man legge framviste illustrasjoner i oppstartsmøtet til grunn legges det i hovedsak opp til blokkbebyggelse i 3 5 etasjer. Det vil kunne gå an å argumentere får at man vil kunne tilpasse seg strøkskarakteren trolig med unntak av skisserte volum i søndre del av Aurdalslia. Levekår Sandsli ligger litt nede på levekårsstatistikken. Dersom det åpnes for fortetting bør det påvirke valg av leilighetstype, krav til fysiske kvaliteter og opprusting av grøntstruktur/-forbindelser. Tilgang på grøntområder Ved fortetting bør det være god tilgang på friområde/park og turområder. I kommunens prinsipper for fortetting legges det til grunn at det må være et friområde større enn 5 daa innenfor 200 m og et turområde på minst 200 daa innenfor 500 m avstand. Med unntak av Saksarhaugen vil ikke områdene kunne oppfylle 200 m kravet, men nærheten til fri- /turområder regnes likevel som akseptabel. Friområdene Siljustøl og rundt Søvikatjern (115 daa) er forholdsvis store og vurderes å være innenfor en rekkevidde på 500 m. Fortetting? Bergen kommunes strategi for fortetting (vedtatt i 2006, bystyresak 212/06), ligger fast i gjeldende KPA. Områdene ligger her utenfor de prioriterte forettingsområdene (jf. figur 3 i bystyresak 212/06). De øvrige delene av byggesonen i KPA regnes imidlertid som «andre fortettingsområder», som ikke er prioritert, men der økning i tetthet skal skje innenfor de rammene som byggeskikk og strøkskarakter kan tillate. Side 11 av 16

12 Hva som legges i begrepet (bolig)fortetting er definert på følgende måte: Med fortetting menes vanligvis en endring som i hovedsak beholder eksisterende strukturer og funksjoner. Fortetting i eksisterende boligområder kan skje ved: - Seksjonering og oppdeling i mindre enheter uten endring av byggearealet. - Riving, nybygg og påbygg i mindre skala. - Økning av tallet på boenheter på eksisterende tomter, eller ved å dele fra nye tomter til boligformål. - Utbygging av åpne, ubebygde arealer innenfor byggesonen. Samtidig sier bestemmelsene til KPA i punkt 23.1 at: «Det åpnes for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % til 200 % langs de store kollektivårene [ ]». Her er det ikke utdypet hvordan man skal tolke betegnelsen «langs de store kollektivårene», men det legges til grunn en frekvens på 10 min eller bedre på dagtid (jf. «Strategi for kollektivtrafikk», bystyresak 12/07). I tillegg må det være akseptabel gangavstand til holdeplass, noe som regnes å være ca. 5 min. gangtid eller 400 m jf. eksempelvis Kommunedelplan for Liland, Birkeland m.m. Som beskrevet under temaet «kollektivtilgjengelighet» er busstilbudet i området forholdsvis bra, mens avstanden til bybanen er noe lang. Samtidig understrekes det at vurderingsområdene, ut fra gjeldende formål i reguleringsplaner og kommuneplan, ikke vil regnes for å være i tråd med hva Bergen kommune per i dag legger i begrepet «fortetting». Dette er selve grunnlaget for forslaget som er spilt inn fra Bergen tomteselskap. Helhetlig vurdering av grøntstruktur Det vil kunne argumenteres for at deler av vurderingsområdene ikke har høy verdi som friområde per i dag, og at man kan tilføre området nye kvaliteter dersom de bygges ut. Samtidig er sammenhengende natur- og grøntarealer er en betingelse for å ta vare på et rikt plante- og dyreliv. I takt med den økende fortettingen som har skjedd, som følge av at gjeldende fortettingspolitikk og konsekvensene den får når man skal møte fremtidig befolkningsvekst, vil grønne forbindelser og friområder bli viktigere. Derfor er det ønskelig at grøntstrukturen behandles mer helhetlig for at man best skal bevare og videreutvikle grøntkorridorene. Inntil videre oppfatter fagetaten det som et prinsipp at ikke regulerte friområder bygges ned, med mindre tilsvarende kvaliteter kan sikres på en annen måte. Konsekvensutredning Forslagsstiller har vurdert at det ved et eventuelt planarbeid vil stilles krav til konsekvensutredning etter forskriftens 4c: «Reguleringsplanen er lokalisert i større naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv, herunder markaområder, eller i viktige vassdragsnære områder som ikke er avsatt til utbyggingsformål eller i overordnede grønnstrukturer og viktige friområder i byer og tettsteder, og hvor planen eller tiltaket kommer i konflikt med friluftslivsinteresser.». Det vil etter deres vurdering være krav til konsekvensutredning (KU) for temaene: «Nærmiljø og friluftsliv» (herunder barn og unges oppvekstvilkår og tilgjengelighet til uteområder) og «landskapsbilde». Side 12 av 16

13 Fagetaten slutter seg til forslagsstillers vurdering av behov for KU. I tillegg til temaene plankonsulenten lister opp mener fagetaten at det under temaet «Nærmiljø og friluftsliv» er viktig å vise hvordan de overordnede grønne forbindelsene vil påvirkes. Det bør videre gjøres en vurdering av hvordan Natur- og artsmangfold vil påvirkes av tiltakene (nytt tema). Det må gjøres biologiske registreringer og vurderinger (dvs. det er ikke tilstrekkelig å vise til nasjonale databaser og overordnede kartlegginger). Samtidig bør utredningen ta for seg mulig avbøtende tiltak og behov for eventuelle erstatningsareal (det vises til de påfølgende avsnitt for innspill til avbøtende tiltak). Premisser ved oppstart av planarbeid Dersom man gjennom en politisk vurdering skulle anbefale oppstart av reguleringsarbeid på eiendommene, er det etter fagetatens vurdering en forutsetning at planene bidrar til standardhevingen av gjenværende grønnstruktur og ferdselslinjer. I supplerende retningslinjer til KPA heter det: «Ved fortetting i eksisterende boligområder er det en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter dersom området har mangelfulle kvaliteter i utgangspunktet. Dette gjelder spesielt i forhold til grønnstruktur, gang- og sykkelforbindelser, støyskjerming og trafikksikkerhet.» Fagetaten forutsetter at hver enkelt plan må konkretisere sitt bidrag, som formaliseres gjennom rekkefølgebestemmelser. Erstatningsareal Ved utbygging eller omdisponering av arealer som er i bruk til lek skal det skaffes fullverdige erstatningsarealer. I RPR for å styrke barn og unges interesser i planleggingen punkt 5d) heter det: Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov ikke blir oppfylt. I en eventuell KU bør det dokumenteres hvordan de generelle kravene til lekemuligheter i området kan oppfylles, herunder arealer store nok og egnede for lek og opphold, muligheter for ulike typer lek på ulike årstider av ulike aldersgrupper for et område som går ut over selve planområdene. Det må konkret vises hvordan man kan skaffe erstatningsarealer. Dette må det tas hensyn til ved fastsetting av «planen begrensning» (dette gjelder også der avbøtende tiltak krever arealer utenfor eiendommen). Avbøtende tiltak Intensjonen er at det i takt med fortettingen skal det opparbeides grønne korridorer med stier som gir tilgjengelighet internt i området og til turmarka (jf. T-1267 «Fortetting med kvalitet»). Tiltak Aurdalslia: Forslagsstiller har selv foreslått følgende tiltak for Aurdalslia: - Merke og ta i bruk eksisterende sti langs Nordre Vardhaugen og innfallsportene til lekeområdet på Vardhaugen som en snarveg med grønne kvaliteter. Side 13 av 16

14 - Gangforbindelsen mellom Søndre Vardhaugen og Grunnane/Haukeland kan opparbeides ved å stramme inn bekkedraget og anlegge sti. - Opparbeide området som i dag blir brukt til hageavfall med parkpreg. Fagetaten er enig i at de første tiltakene vil kunne heve kvaliteten på forbindelsene i området. Ved å opparbeide en tydelig gangforbindelse mellom turvegen ved Grunnane via Søndre Vardhaugen og videre gjennom Nordre Vardhaugen skapes en forbindelse i tråd med grøntkartet. Videre er det viktig å sikre forbindelsen gjennom den nordøstre delen av grøntområdet mot pågående planarbeid i Nordeidbrekka 11. Tiltak Saksarhaugen: Forslagsstiller har selv foreslått følgende tiltak for Saksarhaugen: - Gjøre forbindelsen på tvers av Sandslivegen (undergang) mer tydelig og attraktiv for fotgjengere/turgåere. - Legge til rette for en forbindelse mot sørøst (iht. kommunens grøntkart). Det er i dag opparbeidet sti og trapper fra Saksarhaugen (vegen) til boligområdet i sørøst. En ny forbindelse må ivareta både bekkedraget og gående. - Skjøtsel av skogen i dalbunnen (markert som naturområde) bør vurderes. Ved en eventuell utbygging legger fagetaten til grunn at man samtidig oppgraderer deler av friområdet ned mot Søvik. Turvegen må bevares med et grøntdrag, videre bør det ryddes og gjøres noe tilrettelegging rundt bekken på det øverste strekket. Det forutsettes at det mye brukte fortauet langs Saksarhaugen får hevet standard og breddeutvides. Tiltak Steinsvikkroken: Forslagsstiller har selv foreslått følgende tiltak for Steinsvikkroken: - Etablere fortau langs adkomstvegen (Steinsvikkroken) der dette mangler - Ved krysset Steinsvikvegen x Steinsvikkroken er det et «ruskete restareal» som har potensiale til å bli en mer attraktiv innfallsport for området. Tiltak her bør vurderes nærmere. Fagetaten er enig i ovenstående vil være nødvendige forutsetninger ved et eventuelt planarbeid. Samtidig ser man at et mer interessant tiltak som ville komme flere til gode er å skape en bedre forbindelse for gående og syklende gjennom/langs golfbanen. En forbindelse, som vist i reguleringsplan for golfbanen (plan-id ) eller sykkelstrategikartet, vil være en svært tidsbesparende øst-vest forbindelse gjennom Råstøl-Sandsliområdet, som vil kunne knytte sammen Steinsvikvegen, Sandsliåsen, Sandslivegen og Flyplassvegen (jf. figur 12 og 13). Videre er det viktig å tilpasse seg vassdraget, og et eventuelt behov for tilrettelegging/opparbeiding. Generelt for vurderingsområdene vil det også kunne være aktuelt å stille krav til andre forpliktende tiltak for opprusting av grønnstruktur. For eksempel gjennom økonomiske bidrag minst tilsvarende en normal utbyggingsavtale-kostnad. Dette vil imidlertid kunne by på noen praktiske utfordringer å gjennomføre. Oppsummering Etter fagetatens vurdering må forslagsstiller forholde seg til gjeldende kommuneplan. Planer der hovedformålet er å omdisponere friområder til utbyggingsformål vil i utgangspunktet ikke kunne anbefales oppstart. Slike forslag bør primært tas gjennom innspill til rullering av kommuneplanens arealdel, suksessivt gjennom områdeplaner. Mindre justeringer vil kunne være hensiktsmessig å gjennomføre gjennom reguleringsplan (og vil i utgangspunktet Side 14 av 16

15 medføre krav om konsekvensutredning). Når det gjelder utbyggingsprosjekt som utelukkende omfatter friområder/grønnstruktur er det etter fagetatens vurdering behov for en mer restriktiv praksis. Hovedtrekkene i arealbruken for Sandsliområdet ble fastlagt i en tid der vektingen av arealeffektivitet ikke var like sterk som i gjeldende KPA. Enkelte av friområdene bærer preg av å være restareal, og er stedvis dårlig tilrettelagt for bruk. Fagetaten foreslår at påbegynte grønnstrukturanalyse for området Nordås Sandsli sluttføres, og innarbeides i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel. Ser man på hvert enkelt av områdene Aurdalslia, Saksarhaugen og Steinsvikkroken har de varierende kvaliteter som friområder p.t. Aurdalslia og Saksarhaugen er i bruk til barns lek, men har et uforløst potensial som snarveier, friluftsforbindelser o.l.. Steinsvikkroken har først og fremst sin funksjon som vegetasjonsskjerm og grøntkorridor mellom golfbanen og Siljustøl, men er et potensielt lekeområde. Ved å åpne for utbygging vil det bidra til økt boligproduksjon, som er et viktig mål for Bergen kommune. Samtidig ser man at prosjektene ved tilstrekkelige hensyn til grøntinteresser, strøkskarakter, støy og eiendommenes egenskaper vil resultere i et forholdsvis lite antall boenheter. Fagetaten setter som en forutsetning at dersom det skal være aktuelt å omregulere deler av friområdene til byggeformål vil det være en forutsetning at tilgangen og kvaliteten på gjenværende og tilgrensende grøntområder styrkes (jf. retningslinjer til fortetting i KPA). Samtidig oppfattes det som vanskelig å finne tilstrekkelige avbøtende tiltak som rettferdiggjør tap av friområder (jf. bl.a. forslagsstillers innspill til tiltak). Konklusjon Fagetaten kan ikke anbefale at det startes planarbeid for utbygging av eiendommene: 35/221 m.fl. «Aurdalslia», 38/268 m.fl. «Saksarhaugen og 39/270 m.fl. «Steinsvikkroken». Dersom man gjennom en politisk prinsippavklaring ønsker å regulere ett eller flere av arealene, anbefaler fagetaten at det forutsettes avbøtende tiltak som bidrar til heving av forbindelser og kvalitetsheving av gjenværende grøntstruktur/friområder iht. kapitlet «avbøtende tiltak». Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. Det anbefales ikke oppstart av planarbeid for gnr. 35 bnr. 221 m.fl. «Aurdalslia» 2. Det anbefales ikke oppstart av planarbeid for gnr. 38 bnr. 268 m.fl. «Saksarhaugen 3. Det anbefales ikke oppstart av planarbeid for gnr. 39 bnr. 270 m.fl. «Steinsvikkroken» 4. Begrunnelsen fremgår av saksutredningen. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 15 av 16

16 Vedlegg: A. Prinsippnotat Aurdalslia, datert , sak dok 4 fil 2 B. Prinsippnotat Saksarhaugen, datert , sak dok 4 fil 2 C. Prinsippnotat Steinsvikkroken, datert , sak dok 5 fil 2 D. Notat fra oppstartsmøte Aurdalslia, datert , sak dok 2 fil 1 E. Notat fra oppstartsmøte Saksarhaugen, datert , sak dok 2 fil 1 F. Notat fra oppstartsmøte Steinsvikkroken, datert , sak dok 2 fil 1 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 16 av 16