REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /21 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: AMBR Dato: YTREBYGDA, GNR. 38, BNR. 268 M.FL. SØVIKMARKA, PLANNUMMER FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Vidar Mjøs fremmer på vegne av Bergen tomteselskap planforslag for et område i Søvik Ytrebygda bydel. SØVIKNESET Planområdet Søviktjørna SØVIKA Aurdalslia skole Planområdet FANATORGET Hovedhensikten med reguleringsplanen er å regulere til boligformål: - I BK1/ BK2 åpnes det for konsentrert småhusbebyggelse, ca 10 boenheter. Maks mønehøyde er 7 meter. Det er satt av et felles lekeareal FL1 på 600 m2 i vest. - I B3 åpnes det for ene- eller tomannsboliger. I illustrasjonsplanen er det vist 6 bygninger. Anslagsvis er det derfor rom for 6-12 boenheter. Maks gesims eller mønehøyde er 9 meter. Til feltet er det satt av felles lekeareal FL2 på 300 m2 - I BB6 åpnes det for et leilighetsbygg med 8-9 enheter, største gesims- eller mønehøyde er 12 meter. Her er det forutsatt avsetting av felles lekeareal ved byggesaken. - For øvrig er det åpnet for fortetting med ene- eller tomannsboliger i de øvrige boligområdene i planen. Område BK1/ BK2, BB6 og B8 eies av Bergen tomteselskap. B3 eies av Sandsli eiendomsutvikling

2 Adkomst til området er vist via vegen Søvikmarka. Denne er vist oppjustert med fortau frem til veg 2 og for øvrig forbedringer mht stigningsforhold, kurvatur og bredder. Denne opprustingen berører eksisterende eiendommer. Søvikmarka er i dag en privat vei, men i planen er veien vist som offentlig. Vest i området ligger en barnehage (A1). Det er satt av et nytt parkeringsareal, A2, som kan benyttes av denne. Sør for barnehagen er det satt av et friområde F1. I planen er det også vist mulighet for sti/ turvei langs Søviktjernet, jf område F3. I sørøst i planen sikrer F2 en stiforbindelse østover. Området er noen steder rasutsatt (jf fareområdene på plankartet) og områdene nærmest Steinsvikveien er støyutsatt. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet (bolig) og hovedgrepet i planforslaget. Men det har vært en lang innledende prosess der mange utbyggingsalternativ har vært vurdert, blant annet høyere utnytting med mer konsentrert preg. Det foreslås nå i hovedsak småhusbebyggelse. Fagetaten vil bemerke at de nye byggeområdene BK1, BK2, B3 og B4 på høydedraget er så små, ligger terrengmessig i sammenheng og i et så krevende og eksponert terreng, at byggeområdene bør ses i sammenheng. I planbeskrivelsen, illustrasjon 3, "hvis grenser ikke fantes", viser en ryddig og samordnet utbyggingsform som kunne gitt god tilpassing og avgrensing til terrengformene og mot lekeområder/friområder. Vedlagt illustrasjonsplan foreslås imidlertid en annen disponering. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål/ vurdering av barn og unges interresser På 80-tallet ble det utarbeidet/ vedtatt en disposisjonsplan (uformell plan, ikke juridisk virkning) for Søreide- Steinsvik- Rå. Denne disposisjonsplanen viste det nå foreslåtte planområdet som et aktuelt utbyggingsområde. Bergen Tomteselskap har også i etterkant jobbet med en reguleringsplan for området, men denne er, av ulike årsaker, ikke ført frem til sluttbehandling. I tiden etterpå er det anlagt en barnehage ved Søviktjernet. Denne benytter store deler arealene som inngår i reguleringsplan til lek, (dette gjelder F1, FL1, BK1 og muligens også deler av BK2). Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge sier at ved omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, skal det skaffes fullverdig erstatning. Fagetaten har her gjort den vurdering av det i hovedsak er de vestre deler som er benyttet til lek og at det er disse arealene som er viktigst å bevare. Blir arealet stort nok vil det dekke de behov som er tilstede. Ved å regulere disse arealene til offentlig friområde sikres dessuten arealene bedre enn i dag både mht eierskap og muligheter for bruk/ opparbeidelse. Side 2 av 6

3 Fagetaten mener en slik løsning må kunne defineres som fullverdig erstatning. Selv om fagetaten er enig i hovedløsningen har vi likevel hatt innvendinger til eksakt hvor grensen mellom utbyggingsområdet og friområdet burde gå, se nedenfor. Ellers i planområdet er fagetaten enig at fortetting til boligformål bør kunne skje. Fagetaten har likevel kommentarer til enkelte av løsningene i planforslaget, se nedenfor. BK1/ BK2 Fagetaten har noen innvendinger til grensene mellom friområdet F1 og byggeområdet i øst: Fagetaten har i utgangspunktet ment at knausen som inngår i FL1 (og delvis i BK2) bør være en del av det offentlige friområdet da den har kvaliteter og det er tydelige spor av lek på knausen. Forslagsstiller har foreslått en mellomløsning hvor knausen blir bevart som en del av et felles lekeområde tilhørende BK1 og BK2. Knausen blir da i privat eie og eierene kan i teorien hindre andre barn/ barnehagebarna å leke på knausen. I praksis er det imidlertid sjelden at dette skjer. Hvilket formål knausen bør ha må avklares nærmere før 2.gangs behandling. Fagetaten mener uansett at større deler at knausen må sikres bevart da planforslaget, slik det nå foreligger, åpner for at deler av knausen kan fjernes og bebyggelsen kan legges tett opp til knausen. Nå er byggegrensen foreslått kun med 2 meters avstand til FL1. Fagetaten er usikker på avslutningen område BK1 har mot friområdet i vest. BK1s avgrensing legges ned i siden på et lite dalsøkk. Fagetaten mener at dette dalsøkket benyttes av barnehagebarna i dag for å komme seg opp på kollen som dominerer området F1. Å legge grensen slik som vist for BK1 vil begrense opplevelsen og bruksverdien av dalsøkket da bebyggelsen kan legges utover og sperre av dalsøkket. Primært bør BK1s grense, og byggegrensen, trekkes lenger øst og følge den naturlige terrengkanten. Eventuelt kan det være en løsning å kun trekke byggegrensen lenger øst. Dette må vurderes nærmere til 2.gangs behandling. Fra BK2 til friområdet på nedsiden (regulert i annen reguleringsplan), viser plankartet en mulig stiforbindelse. Det er ønskelig å sikre denne forbindelsen mer formelt enn dette, som en snarveg gjennom friområdet og gjennom byggeområdene BK2 eller B3, selv om terrenget er bratt. Område B3 og FL2 I B3 er det ikke vist noen byggegrenser. Da gjelder plan- og bygningslovens (pbls) generelle bestemmelser, jf pbl 70 (4 meter avstand eller bygningens halve høyde). Fagetaten mener det ikke bør bygges oppe på knausen på sørsiden av den eksisterende boligen fordi dette vil ha uheldig fjernvirkning. Byggegrensene må sikre dette. Illustrasjonsplanen viser et bygg som legger seg opp til vestsiden av knausen. Fagetaten utelukker ikke at dette muligens kan aksepteres mht fjernvirkning, men vi må få illustrasjon av fjernvirkningen før vi kan ta endelig stilling til dette. Fagetaten er også usikker på om en slik løsning gir gode nok utearealer. I følge illustrasjonsplanen synes det å være lite rom igjen til solfylte utearealer. Illustrasjonsplanen viser ikke noen god løsning mht dette, og er også uklar på dette punktet da den ikke viser eiendomsgrenser (se nærmere om illustrasjonsplanen nedenfor). Generelt innenfor område B3 blir det viktig hvordan bebyggelsen blir plassert i forhold til hverandre. Dette fordi vi ser ut fra illustrasjonsplanen at foreslått bebyggelse lett kan kaste skygge på utearealene til naboene. Side 3 av 6

4 Det er avsatt et fellesareal for B3, kalt FL2. Dette er plassert tett opp til en sving og to avkjøringer og fagetaten frykter dette kan skape trafikkfarlige situasjoner. Et lekeareal med veier på to sider er heller ikke kvalitesmessig heldig. Fagetaten mener FL2 bør flyttes noe lenger vest og få en mer sentral beliggenhet i området. Da det i planområdet fra før ikke er noen lekeplasser, og det nå også åpnes for fortetting inneblant den eksisterende bebyggelsen, har fagetaten anbefalt at FL2 bør kunne eies og benyttes av de eksisterende boenhetene i området også (jf områdene regulert til frittliggende småhusbebyggelse ). Forslagsstiller har imidlertid kun ønsket at boligene i B3 skal eie arealet, selv om han har vært åpen for at det kan benyttes av flere. En slik bruksrett kan ikke sikres i planen (det er ikke hjemmel til å kreve at andre enn dem som eier et fellesareal kan benytte det), men i praksis er det mulig at dette ikke blir noe problem. Fagetaten vil se nærmere på hvilke krav som bør settes før 2.gangs behandling. Område B4 I område B4 bør det vises en byggegrense for å sikre at bebyggelse ikke blir liggende for langt ute på kanten i vest da dette kan få betydning i forhold til fjernvirkning. Det er viktig at terrengopparbeiding, utfylling og oppføring av terrengmurer utføres på en god estetisk måte Det er sendt inn byggesøknad på fradelt areal 38/637 vest for 38/85. Etter fagetatens vurdering viste den søknaden løsninger mht til terrengopparbeiding med høye terrengmurer mot sør og vest som fagetaten ikke kan anbefale. Vi forutsetter at byggegrense vises på plankaret og kriterier for utfoming innarbeides i planbestemmelsene, innen 2.gangs behandling. Vi viser for øvrig til vår generelle kommentar i første avsnitt av fagetatens kommentar, når det gjelder plassering av ny bebyggelse i BK1, BK2, B3 og B4. Område BB6 I området tillates oppførst en blokk i inntil 3 etasjer med garasjekjeller, jf planbestemmelsene. Fagetaten vil anbefale at en blokk her får en utforming som tilpasses den skålformede terrengformen. B8 I planbestemmelsene åpnes det opp for at det kan bygges i rasfarlig område dersom det sikres i samsvar med rassikringsrapport. Fagetaten er usikker på om rasrapporten faktisk åpner opp for at hus kan plasseres i selve rasområdet slik illustrasjonsplanen viser. I rasrapporten står det at skrenter må sikres (slik de er i dag). Fagetaten vil derfor før 2. gangs behandling vurdere hvilke krav som må stilles for inngrep i områder med rasfare, spesielt gjelder dette område B8. B12 og B10 Dette området er delvis støytsatt. På noen av tomtene nærmest Steinsvikvegen kan fortetting bare skje med bygg i en etasje, og krav om gjennomgående boenheter, samt plassering av utearealer vekk fra støykilden. Disse forholdene må presiseres konkret i planbestemmelsene. Vegene Fagetaten ønsker innspill fra Samferdselsetaten når det gjelder om hele eller deler av adkomstvegen bør bli offentlig. Utbyggingen av BK1/ BK2 og B3 er muligens ikke stor nok til at dette vil bli aktuelt når det gjelder de vestre deler veg 1. Når det gjelder Gsv2/ veg 2 så er det viktig å sikre tverrforbindelsen (for gående og syklende) sydfra til Steinsvikvegen. Denne delen av vegen er derfor mer aktuell å gjøre offentlig. Side 4 av 6

5 Lengdeprofil viser at veg 1, etter opprustingen, fortsatt vil være brattere enn 1/10. De bratteste partiene per i dag vil imidlertid bli noe flatet ut. Vegen får i tillegg økt bredde, noe som vil utgjøre en vesentlig forbedring i forhold til dagens situasjon. Dette gjør at fagetaten foreløpig er åpen for den valgte løsningen, selv om den berører private hageareal. Vi ønsker likevel å avvente innspill ved offentlig ettersyn (spesielt fra brannvesenet, samferdselsetaten og BIR), før endelig konklusjon dras. Planfremstilling I planbestemmelsene må det inn et rekkefølgekrav om at det skal etableres fortau fra barnehagen i A1 til Steinsvikvegen, før parkeringsplass A2 kan etableres. I planbestemmelsene bør det knyttes krav avbøtende tiltak (f.eks terrengmurer og beplantning) for private eiendommer som berøres av opprusting av tilkomstvegen, bl.a 38/39, 38/32 og 38/92. Det bør stilles krav om universell utforming for et bestemt antall boenheter i BK1 og BK2, i likhet med område B3 og BB6. Det må spesifisers mer presist i planbestemmelsene, krav om kun en etasjes bygg samt plassering av uteareal i B10 og B12, i samsvar med støyrapport fra Kilde, sept 08. Det er behov for å vurdere om planbestemmelse for områder med rasfare må justeres. Konklusjon Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet bolig og fortetting med ulike boligtyper som hovedgrep i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Avgrensing av BK1 og BK2 mot friområde F1 /fellesområde FL1. En samordnet utbyggingsstruktur i BK1, BK2 og B3 er ønskelig. Manglende byggegrense i B4. Vil avvente evt innspill til vegstandard og reguleringsformål for veg. Behov for å justere planbestemmelsene på noen punkter. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i vårt fagnotat til 2.gangs behandling Side 5 av 6

6 Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2, første ledd, første punktum, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn : - Ytrebygda, gnr. 38, bnr. 268 m.fl. Søvikmarka, Reguleringsplan. Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , del av dok nr 22 B. Reguleringsbestemmelser, datert , del av dok nr 22 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , del av dok nr 22 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert del av dok 25 E. Illustrasjonsplan datert , del av dok nr 22 F. Rasrapport datert , del av dok 22 G. Støyrapporter datert, juni og september 08, del av dok 22 H. Vegprofiler datert 11. feb 09, del av dok 22 I. Snitt datert., del av dok nr 25. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til : - Bergen Tomteselskap, Postboks 7335, 5020 BERGEN - Siv. ing. Vidar Mjøs, Fabrikkgaten 7 B, 5059 BERGEN Side 6 av 6