Byrådssak 1118 /15 ESARK

Transkript

1 Byrådssak 1118 /15 Prinsippsak om oppstart av reguleringsarbeid for tre arealer til utbyggingsformål i Sandsliområdet. Gnr. 35 bnr. 221 m.fl. «Aurdalslia», gnr. 38 bnr. 268 m.fl. «Saksarhaugen» og gnr. 39 bnr. 270 m.fl. «Steinsvikkroken» NIHO ESARK Hva saken gjelder: Bergen Tomteselskap AS har fremmet forespørsel om å regulere tre arealer i Sandsliområdet til boligformål. Eiendommene er i dag regulert til friområder eller friluftsområder, og alle har til felles at de er vist som grønnstruktur i kommuneplanen. Multiconsult og Link arkitektur har på vegne av Bergen Tomteselskap AS utarbeidet prinsippnotater for hvert område. I notatene er det vurdert om områdene egner seg til boligbygging, blant annet ut fra følgende tema: - Sosial infrastruktur som skole, barnehage - Avstand til private og offentlige tjenestetilbud - Om det oppstår konflikter i forhold til barns interesser - Adkomst og kollektivtilbud - Tilgang til friområder Oversiktskart med foreslåtte planområder avmerket. Tomteselskapet viser til kommunens målsetting om å fortette i byggesonen på arealer med god kollektivdekning, og mener eiendommene er godt egnet til formålet. Det foreslås å gjennomføre tiltak som i hovedsak omfatter bedre tilrettelegging av gangveger og naturområder i nærområdet. Det er 1

2 nærmere redegjort for disse tiltakene i vedlagte notater fra Tomteselskapet og Etat for byggesak og private planer. Dersom det åpnes opp for regulering, må det vurderes hvilke premisser som skal legges til grunn for reguleringsarbeidet. I medhold av forskrift om konsekvensutredninger 4 c, vurderer Tomteselskapet det som nødvendig å utarbeide konsekvensutredning for temaene: «Nærmiljø og friluftsliv» (herunder barn og unges oppvekstsvilkår og tilgjengelighet til uteområder) og «landskapsbilde». Fagetaten slutter seg i hovedsak til forslagsstillers vurdering av behovet for konsekvensutredninger. Utsnitt fra kommuneplanens arealdel Gjeldende reguleringsplan vedtatt Vurderingsområdet er angitt med stiplet linje, og viser hvordan forslagsstiller mener området kan utnyttes. Aurdalslia (gnr 35, bnr 221 m.fl.) er i kommuneplanen vist som grønnstruktur, og er lokalisert delvis innenfor rød og gul støysone. Arealet er regulert til friområde og forutsatt benyttet til naturpark, lekeområde, sport og turveger (skissene til venstre). Avstand til bybanestopp Sandslivegen er ca 1,8 km og til Fanatorget ca 1 km. Forslagsstiller legger til grunn at 5 da kan disponeres til boligformål. Forslagsstiller ser for seg at boligene plasseres mot eksisterende blokkbebyggelse i Nordeidbrekka 3 og 5, og mellom blokkbebyggelsen og rekkehusbebyggelsen i Nordre Vardhaugen Forslagsstiller mener også at det kan være plass til et bygg på sørsiden av krysset Sandslivegen - Nordre Vardhaugen. For å oppnå tilfredsstillende støynivåer på utearealet, vil det være behov for støyskjerm langs Sandslivegen. Grønn etat uttaler blant annet: «Friområdet består av et kupert terreng med furukledde koller. Området har en funksjon som vegetasjonsskjerm mellom Dolvikvegen og boliger i Nordre Vardhaugen. Furuskogen er for øvrig et potensielt område for uorganisert barnelek. Grønn etat vil på bakgrunn av nevnte forhold, fraråde at det startes planarbeid med sikte på omregulering av områdene til boligformål.» Dersom det startes reguleringsarbeid for området i Aurdalslia, foreslår forslagsstiller å gjennomføre følgende tiltak: - Merke og ta i bruk eksisterende sti langs Nordre Vardhaugen og innfallsportene til lekeområdet på Vardhaugen som en snarveg med grønne kvaliteter. - Gangforbindelsen mellom Søndre Vardhaugen og Grunnane/Haukeland kan opparbeides ved å stramme inn bekkedraget og anlegge sti. - Opparbeide området som i dag blir brukt til hageavfall med parkpreg. 2

3 Etat for byggesak og private planer er enig i at de første tiltakene vil kunne heve kvaliteten på forbindelsene i området. Ved å opparbeide en tydelig gangforbindelse mellom turvegen ved Grunnane via Søndre Vardhaugen og videre gjennom Nordre Vardhaugen, skapes en forbindelse i tråd med overordnet plan. Videre er det viktig å sikre forbindelsen gjennom den nordøstre delen av grøntområdet mot pågående planarbeid i Nordeidbrekka 11. Saksarhaugen (gnr 38 bnr 268 m.fl.) ligger på et høydedrag nordøst for krysset Sandslivegen - Saksarhaugen. Arealet er i 1987 regulert til friområde (ballbane, naturpark, lekeområde og turveger). Området ligger i den grønne korridoren mot Lonhaugen/ Skranevatnet i vest og Søviktjørna i nord. Området har akseptabel kollektivtilgjengelighet, nærhet til skoler, barnehager og handels- og servicetilbud på Fanatorget. Skissen over viser utsnitt av kommuneplanens arealdel og områdets lokalisering i forhold til Fanatorget. Avstand til bybanestopp Sandslivegen er ca 1,1 km og til Fanatorget ca 450 meter. Forslagsstiller legger til grunn at 4,5 da kan disponeres til boligformål. På skissen over er vurderingsområdet vist med stiplet linje. Skissen viser forslagsstillers vurdering av utviklingsmulighetene på området Det går et viktig grøntdrag og turvegsystem mellom Søvikatjørna og Skranevatnet. Forbindelsen mot Lonhaugen og Skranevatnet krysser Sandslivegen i undergang. Det er gangforbindelser over Feråsen videre nord mot Nordåsvatnet og sør mot Birkelandsvatnet. Langs Sandslivegen er det en gang- og sykkelveg, med status som bydelsrute for sykkel. Grønn etat uttaler om området: «Gnr 38, bnr 268, er del av en sammenhengende blågrønn struktur som forbinder Skranevatnet og Søviktjørna. Turveien som går mellom de to vannene gjør at området også har betydelige rekreasjonskvaliteter. Saksarhaugen er en markant kolle. Utbygging av boliger her vil nødvendigvis medføre relativt store terrenginngrep.» 3

4 Dersom det startes reguleringsarbeid for området i Saksarhaugen, foreslår forslagsstiller å gjennomføre følgende tiltak: - Gjøre forbindelsen på tvers av Sandslivegen (undergang) mer tydelig og attraktiv for fotgjengere/turgåere. - Legge til rette for en forbindelse mot sørøst (iht. kommunens grøntkart). Det er i dag opparbeidet sti og trapper fra Saksarhaugen (vegen) til boligområdet i sørøst. En ny forbindelse må ivareta både bekkedraget og gående. - Skjøtsel av skogen i dalbunnen (markert som naturområde) bør vurderes. Etat for byggesak og private planer legger til grunn at deler av friområdet ned mot Søvik eventuelt må oppgraderes. Turvegen må bevares med et grøntdrag, videre bør det ryddes og gjøres noe tilrettelegging rundt bekken på det øverste strekket. Det forutsettes at det mye brukte fortauet langs Saksarhaugen får hevet standard og breddeutvides, dersom det skal bygges boliger på det omsøkte arealet. Steinsvikkroken (gnr 39 bnr 270 m.fl.) Områdets plassering Utsnitt av kommuneplanens arealdel Utsnitt som viser områdets plassering, forslagsstillers ide til utvikling av området Området ligger på en kolle mellom Steinsvikvegen, boligblokker i Steinsvikkroken og Fana golfbane. Arealet er i 2006 regulert til friluftsområde (planid ). Det er ca 800 meter gangavstand til Råstølen bybanestopp. Avstanden til Fanatorget er ca. 2,5 km og til Lagunen 2,8 km. Forslagsstiller foreslår et byggeområde på ca. 1-2 da. Området har bra sol- og utsiktsforhold, men det vil bli behov for støyskjermingstiltak langs Steinsvikvegen for å oppnå tilfredsstillende støyforhold på uteområdene. Området vil få adkomst via eksisterende adkomst til Steinsvikkroken Grønn etat uttaler følgende om områdets verdi som friområde: «Friluftsområdet ligger i tilknytning til golfbanen på gnr. 39, bnr. 8. Golfbanen, med grusveien som går her, fungerer også som et rekreasjonsområde. Skogsholtet fungerer som en vegetasjonsskjerm mellom Steinsvikveien og Golfbanen. Gnr 39, bnr 270 ligger for øvrig også delvis innenfor 20 metersbeltet langs Steinsvikbekken, som er et sjøørretvassdrag.» 4

5 Steinsvikelva like vest for området er en av de viktigste gyte- og oppvekstelvene for sjøørret i Nordåsvatnet, og bekken som renner gjennom vurderingsområdet munner ut i Steinsvikelva. Forbindelsen til Siljustøl ligger øst for eiendommen, og gjennom golfbanen (planid ) er det regulert en gangog sykkelveg mellom Steinsvikvegen og Sandsliåsen. Dersom det startes reguleringsarbeid for området i Steinsvikkroken, foreslår forslagsstiller å gjennomføre følgende tiltak: - Etablere fortau langs adkomstvegen (Steinsvikkroken) der dette mangler - Ved krysset Steinsvikvegen x Steinsvikkroken er det et «ruskete restareal» som har potensiale til å bli en mer attraktiv innfallsport for området. Tiltak her bør vurderes nærmere. Grønn etat mener generelt at regulerte friområder og grønnstruktur ikke skal omdisponeres til boligformål, og særlig ikke når reguleringsstatus er i tråd med overordnet planformål. Omdisponering av arealer avsatt til grønnstruktur i kommuneplanen, vil undergrave kommuneplanens funksjon som et forutsigbart styringsverktøy for arealbruken i kommunen. De tre regulerte friområdene/friluftsområdene som foreslås omdisponert til boligformål, er alle en del av en mer eller mindre sammenhengende grønnstruktur i området Sandsli/Søreide/Steinsvik/Nordås. Summen av regulerte og uregulerte grøntområder tilfører Sandsli/Søreide/Steinsvik/Nordås viktige kvaliteter, både når det gjelder bokvaliteter, rekreasjon, landskapsuttrykk, muligheter for barnelek og biologisk mangfold. Hvert av de tre områdene har kvaliteter som gjør at Grønn etat mener disse må bevares som grønnstruktur, også hvis man ser på områdene isolert sett. Etat for plan og geodata uttaler at boligfortetting innenfor etablert byggesone er viktig og i samsvar med kommunens arealpolitikk. Sandsliområdet er relevant for slike tiltak, ut fra nærhet til kollektivbetjening, lokalservice og store arbeidsplasser. Et stykke på vei, og under klart definerte forutsetninger, kan boligfortetting også forsvares innenfor den eksisterende grønnstrukturen i området. Dette skyldes at grønnstrukturen ikke har relevante kvaliteter alle steder, og at nye byggetiltak kan medvirke til å forenkle en nødvendig forbedring. Samtidig påpeker Etat for plan og geodata at de tre prosjektene er problematiske, blant annet fordi det forutsettes omdisponering av kun regulert grønnstruktur. Det kan sannsynligvis ikke framskaffes erstatningsarealer, og tiltakene kommer uten en forutgående, overordnet planavklaring. De tre områdene representerer dermed etter fagetatens syn, et grunnleggende brudd med normal forståelse av fortettingsbegrepet, med plansystemets spilleregler og med kommuneplanens rammer. Plan og geodata mener på prinsipielt grunnlag at det bør være forsvarlig å åpne for boligfortetting i deler av den regulerte grønnstrukturen i Sandsliområdet. Viktige forutsetninger for dette må være at det enkelte prosjektet ikke bygger ned viktige grønne verdier, og at prosjektene yter et betydelig bidrag tilbake til lokalmiljøet. Det bør stilles krav til forbedringer av grønnstrukturen både i prosjektets nabolag og i et videre områdeperspektiv. Etat for plan og geodata har startet et arbeid med en grønnstrukturanalyse for området Nordås Sandsli. Når analysen foreligger, vil den kunne brukes som grunnlag for å vurdere om regulerte friområder bør prioriteres til framtidig boligbygging. Etat for byggesak og private planer mener Tomteselskapets utredninger er dekkende for å kunne ta stilling til om det bør åpnes opp for boligbygging i de tre aktuelle områdene. Etaten viser til at det må foretas en avveining mellom grønne interesser slik de framstår i dag og eventuell framtidig boligbygging. I denne sammenheng må det legges vekt på om bygging på arealene kan kombineres med tiltak som kompenserer for bortfall av grønnstruktur. 5

6 Fagetaten mener endring fra grøntstruktur til boligformål fortrinnsvis bør skje gjennom vurderinger i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel. Et interessant tiltak som ville komme flere til gode, er å skape en bedre forbindelse for gående og syklende gjennom eller langs golfbanen. En forbindelse, som vist i reguleringsplan for golfbanen (plan-id ) eller sykkelstrategikartet, vil være en svært tidsbesparende øst-vest forbindelse gjennom Råstøl-Sandsliområdet. Forbindelsen ville knytte sammen Steinsvikvegen, Sandsliåsen, Sandslivegen og Flyplassvegen. Fagetaten konkluderer med ikke å anbefale oppstart av planarbeid for utbygging av de tre eiendommene. Dersom prinsippavklaringen i denne saken likevel medfører oppstart av regulering av ett eller flere områder, anbefaler fagetaten at det forutsettes avbøtende tiltak som bidrar til heving av forbindelser og kvalitetsheving av gjenværende grøntstruktur/friområder slik det framgår av kapitlet «avbøtende tiltak». Byrådens merknader: Ved lokalisering av nye boligområder, vektlegger kommuneplanen blant annet effektiv arealbruk, nærhet til kollektivbetjening, lokalservice og arbeidsplasser. Sandsliområdet har i stor grad disse kvalitetene, samtidig som enkelte fri- og friluftsområder som ble regulert på 1980-tallet, i dag framstår som restarealer med manglende tilrettelegging for friluftsliv og rekreasjon. I de regulerte friområdene finnes det også eksempler på at planlagte tiltak ikke har blitt realisert. De tre områdene Aurdalslia, Saksarhaugen og Steinsvikkroken har i varierende grad kvaliteter som fri- og friluftsområder. Aurdalslia og Saksarhaugen brukes for eksempel til lek, men har samtidig potensial som friområder for allmennheten. Steinsvikkroken fungerer først og fremst som vegetasjonsskjerm og grønn korridor mellom golfbanen og Siljustøl, men har også potensial som lekeområde. Tomteselskapet foreslår i sin utredning flere tiltak med formål å kompensere for de grønne områdene som vil gå tapt. Bergen kommune ønsker å styrke boligbygging i Sandsli-Kokstad området, men fagetaten påpeker at det er få naturområder igjen som kan ivareta allmenne friluftsinteresser og behovet for rekreasjon i Sandsliområdet. De tre områdene som er foreslått omdisponert er relativt små, men byråden mener likevel det er prinsipielt viktig at omdisponering av regulerte fri- og friluftsområder, først blir vurdert i overordnet sammenheng. Endelig beslutning bør tas i en reguleringsprosess etter offentlig høring av planforslaget, der naboer og offentlige myndigheter har fått anledning til å utale seg. Dersom det startes opp reguleringsarbeid, blir det viktig å legge til grunn at kvaliteten på gjenværende grønne områder skal styrkes. Når regulerte fri- og friluftsområder omdisponeres til byggeformål, bør det etter byrådens mening også vurderes å innføre ordninger med økonomiske bidrag til ny grønnstruktursatsing, etter lignende modell som i utbyggingsavtaler. Aktuelle tiltak kan være tilskudd til turveger eller regulerte ballbaner som til nå ikke har blitt bygget. Byrådet behandlet i sak prinsippsak om oppstart av reguleringsarbeid for idrettsanlegg og boligbygging på Kvistemyri. Byrådet finner det naturlig at de samme prinsippene som ble lagt til grunn for Kvistemyri, også gjøres gjeldende for de tre områdene Aurdalslia, Saksarhaugen og Steinsvikkroken. Vedtakskompetanse: I henhold til byrådssak , om byrådets delegasjonsvedtak etter plan- og bygningsloven 12-11, skal prinsipielle reguleringsspørsmål avklares så tidlig som mulig i planprosessen. Terskelen for å legge slike spørsmål fram for byrådet i en tidlig fase, skal være lav. Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. Det startes foreløpig ikke opp reguleringsplanarbeid for gnr. 35 bnr. 221 m.fl. «Aurdalslia», gnr. 38 bnr. 268 m.fl. «Saksarhaugen» og gnr. 39 bnr. 270 m.fl. «Steinsvikkroken». 6

7 2. Før det kan startes opp arbeid med regulering til boligformål, må arealet vurderes i en overordnet sammenheng, for eksempel som del av grønnstrukturanalysen for Nordås Sandsli. Arealene må omdisponeres til «bebyggelse og anlegg» i kommuneplanens arealdel, før det eventuelt kan startes regulering til boligformål. Dato: 07. april 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat fra Etat for byggesak og private planer datert 3. september 2014 Fagnotat fra Etat for plan og geodata datert 29. september 2014 Prinsippnotat Aurdalslia, datert Prinsippnotat Saksarhaugen, datert Prinsippnotat Steinsvikkroken, datert