Øya seniortun, del av gnr 2096, bnr 2, 5 og 7

Transkript

1 Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Øya seniortun, del av gnr 2096, bnr 2, 5 og 7 Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre: Datert: Planforslaget er utarbeidet av Rambøll Norge AS - avd Fredrikstad

2 Innholdsfortegnelse SIDE 1 FORMÅLSPARAGRAF REGULERINGSFORMÅL Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: Grønnstruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 3: Hensynssoner. Jf. pbl REKKEFØLGEBESTEMMELSER FELLESBESTEMMELSER Utomhusplan (jfr. pbl 12-7 nr. 1 og 4) Kulturminner (jfr. pbl 12-7 nr. 6) Universell utforming ( pbl 12-7, 1 ledd nr. 4) Støy (jfr. pbl 12-7 nr. 3) Stedstilpassing av tiltak (jfr. pbl 12-7 nr. 1) Skilt, reklame, flagg og vimpler (jfr. pbl 12-7 nr. 2) BEBYGGELSE OG ANLEGG Kombinert bebyggelse og anleggsformål (KBA) (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Formål Bebyggelsens utforming Tillatt bebygd areal Bebyggelsens høyder Uteoppholdsarealer (MUA) Bil- og sykkelparkering for område KBA (jfr. pbl 12-7 nr. 7) Renovasjonsanlegg (jfr. pbl 12-7 nr. 1) Energianlegg Driftsbygg (proshop) for Øya Golfpark (I) (jfr. pbl 12-7 nr. 1 og nr. 2) Lekeplass (L) Boligbebyggelse (B) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Kjørevei (V1-2) Gang- og sykkelvei (GS) fortau (F) Annen veigrunn (AVG1-5) (jfr. pbl 12-7 nr. 14) Parkeringsplasser (P) (jfr. pbl 12-7 nr. 7) GRØNNSTRUKTUR Grønnstruktur (G) (jfr. pbl 12-7 nr. 4) HENSYNSSONER Frisiktsone (H140) (jfr. pbl 12-7 nr. 2)... 8 Side 2 av 8

3 1 FORMÅLSPARAGRAF Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for et kompakt, bærekraftig og «miljøvennlig» boliganlegg med gode, universelt utformede leiligheter og å sikre et godt bomiljø gjennom å tilrettelegge for gode møteplasser og lek-/uteoppholdssoner for barn, unge og voksne. Trygge trafikkforbindelser skal sikres. Planen skal legge opp til god arkitektur i bebyggelsens og uteområdenes utforming. Det planlegges for et variert botilbud med spesiell tilrettelegging for «+55-seniorboliger». 2 REGULERINGSFORMÅL Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. Plan- og bygningsloven (Pbl). 2.1 Bebyggelse og anlegg. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 1: - Kombinert bebyggelse og anleggsformål (KBA) - Andre idrettsanlegg (I) - Boligbebyggelse (B) - Lekeplass (L) - Andre typer bebyggelse og anlegg trafo (T) 2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 2: - Kjøreveg (V1-2) - Fortau (F1-2) - Gang-/sykkelveg (GS) - Annen veggrunn grøntareal (AVG 1-5) - Parkeringsplasser (P) 2.3 Grønnstruktur. Jf. pbl 12-5, 2 ledd nr. 3: - Grønnstruktur (G) 2.4 Hensynssoner. Jf. pbl Frisiktsone mot veg (H140) - Støysone rød ihht T-1442 (H210) - Støysone gul ihht T-1442 (H220) 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER a) Byggeplan for tiltak som berører Fv581 Nordbyveien skal godkjennes av Statens vegvesen før anleggsarbeidet kan startes. b) Lekearealene (L) skal være ferdigstilt før brukstillatelse for nye boliger gis. Dersom boliger ferdigstilles i vinterhalvåret, kan grøntanlegg tilhørende L tillates utsatt til etterfølgende vår. c) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (V1-2, F1-2, GS, AVG1-5, K, P, frisiktsoner) og Grønnstruktur (G), skal være ferdigstilt før brukstillatelse for nye boliger gis. d) Nødvendige støydempende tiltak for områdene KBA og L skal opparbeides før det gis brukstillatelse for nye boliger. Foreløpig angitt støyskjerm/avbøtende tiltak i plankartet får endelig plassering og utforming i utomhusplan som skal følge søknad om tiltak. e) Renovasjonsanlegg skal være ferdig opparbeidet og godkjent av kommunen før det gis brukstillatelse for nye boliger. Side 3 av 8

4 f) Parkeringsanlegg, sykkelparkering og fellesarealer for boligene skal være ferdig opparbeidet og godkjent av kommunen før det gis brukstillatelse for nye boliger. 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Utomhusplan (jfr. pbl 12-7 nr. 1 og 4) Som en del av søknad om tiltak skal det foreligge utomhusplan i hensiktsmessig målestokk. Jf. pbl 12-7, 1 ledd nr. 1 og 4. Denne skal blant annet vise: a) Planområdet med framtidige og omsøkte bygg/tiltak markert og påført piler for adkomst- og inngangsforhold. b) Lekeplasser med lekeapparater, beplantning og underlag. c) Nytt terreng skal vises med punkthøyder og fallforhold. Høyder på veier, p-plasser, fortau og inngangspartier skal angis sammen med eventuelle støttemurer og ramper som er nødvendige for å oppta nivåforskjeller. d) Trafikkforhold med kjøreveier og gangveier, manøvreringsareal og parkering. Hovedatkomst for gående og kjørende, veibredder, nødvendig snuplass, framkommelighet for utrykningskjøretøy m.m. samt parkering for bil og sykkel. e) Tekniske forhold som avrenning, håndtering av overflatevann og arealenes materialbruk. Overvann skal håndteres lokalt, og tillates ikke påkoblet kommunens ledningsnett. f) Endelig plassering og utforming av støyskjerming som er foreløpig angitt i plankartet. g) Plassering av oppsamlingsutstyr for avfall i.h.t. renovasjonsforskriften. h) Plassering av utebelysning. i) Plassering av skilt og reklame. j) Mot privat vei V2 skal det innenfor området KBA avsettes et belte på minst 1,25 m bredde som skal kunne benyttes som snøopplag ved brøyting av veien. Sonen kan tilsås med gress, men ikke beplantes med busker og trær. 4.2 Kulturminner (jfr. pbl 12-7 nr. 6) Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50, Universell utforming ( pbl 12-7, 1 ledd nr. 4) Det skal tilrettelegges for universell utforming jf. Miljøverndepartementets rundskriv T-5/99B Tilgjengelighet for alle / Byggteknisk forskrift TEK 10 jf. PBL. 12-7, 1. ledd nr. 4. For å oppnå universell utforming tillates nødvendige tiltak slik som ramper og mindre oppfyllinger utenfor angitt byggegrense dog ikke utenfor byggegrensen mot Fv Støy (jfr. pbl 12-7 nr. 3) Ved oppføring av bebyggelse eller etablering av uteoppholdsarealer innenfor planområdet skal støynivået ikke overstige Klima- og miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2012, dvs at ingen boliger skal ha støynivå over Lden 55 db på sin private uteplass. Det skal ved søknad Side 4 av 8

5 om tiltak dokumenteres at gjeldende krav til innendørs støynivå i boligene og støynivå i uteoppholdssoner overholdes. 4.5 Stedstilpassing av tiltak (jfr. pbl 12-7 nr. 1) Ved oppføring av nybygg, tilbygg, påbygg, terrasser, verandaer o.l skal det legges spesiell vekt på god arkitektur og terrengtilpassing. Ved fargesetting skal det legges vekt på tilpassing til lokale historiske fargevarianter. Tekniske bygg og anlegg som er synlig over terreng skal gis en arkitektonisk god utforming og en god tilpassing til terrenget. 4.6 Skilt, reklame, flagg og vimpler (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Bruk av skilt, flagg og vimpler skal framgå av søknad om tiltak/rammesøknad og godkjennes av kommunen. Skilt- og reklameinnretninger skal uføres slik at de tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i forhold til seg selv og omgivelsene. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Skilt og reklame i form av lyskasser skal ikke benyttes. Skilt og reklame må ikke plasseres på møne, takflate, takutstikk eller gesims. Det tillates ikke blinkende eller bevegelige skilt og reklameinnretninger, reklame på markiser (med unntak av virksomhetens firmanavn/logo) eller løsfotreklame som er til hinder for allmenn ferdsel eller er til visuell sjenanse. Skilt som plasseres ved offentlig vei eller slik at de er rettet mot offentlig vei skal i tillegg godkjennes av Statens vegvesen, jfr Veglovas 33 første ledd. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG 5.1 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (KBA) (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Formål Innenfor område KBA tillates det etablert kombinert bebyggelse og anleggsformål med tilhørende parkering der 1. etasje tillates nyttet til bolig, forsamlingslokale/tjenesteyting (gym/treningsstudio/svømmebasseng, driftsarealer for golfparken, kafeteria, kontorer), fellesarealer, boder og parkering, mens 2. og 3. etasje tillates nyttet kun til boligformål og fellesarealer. (jfr. pbl 12-7 nr. 1) Bebyggelsens utforming a) Bygningsvolumene/fasadene skal deles opp av klare tilbaketrukne partier. b) Det skal gjøres utstrakt bruk av trematerialer i fasadene. c) Fargebruk i fasadene skal avstemmes og framheve oppdeling av fasaderekken Tillatt bebygd areal KBA tillates bebygd med inntil 70 % -BYA Bebyggelsens høyder d) Maksimalt tillatt mønehøyde (glassoverbygg) er 13,2 meter målt over gjennomsnittlig planert terreng langs fasade mot vest. Maksimalt tillatt gesims- /mønehøyde på øvrig bygningsmasse er hhv 10,7/11,2 meter mot sør/vest/nord målt over gjennomsnittlig planert terreng langs respektive fasade og hhv 7,8/8,3 meter mot øst målt over gjennomsnittlig planert terreng langs fasade mot øst. Tekniske oppbygg/rekkverk tillates høyere enn angitt maks. høyde. Side 5 av 8

6 5.1.5 Uteoppholdsarealer (MUA) a) Uteoppholdsarealer for felles bruk skal opparbeides som grønnstruktur med plass til lek og opphold. Minste uteoppholdsareal (MUA) pr leilighet skal være 50 m2. I uteoppholdsarealet kan regnes inn felles oppholdsarealer, felles (innglasset) gårdsrom, lekeplass (L), private hager og balkonger og terrasser som ikke er overbygde. b) I nordre del av formålsområdet, og som del av utomhusanlegget, tillates opparbeidet en kjøresterk sone som adkomst til tomt for trafo, sonen kan ikke ha harde flater (asfalt, betong, heller eller lignende) Bil- og sykkelparkering for område KBA (jfr. pbl 12-7 nr. 7) a) Nødvendig bilparkering for område KBA skal i hovedsak etableres innomhus i parkeringskjeller supplert med gjesteparkeringsplasser utomhus. b) Krav til antall plasser ihht Kommuneplanens arealdel Sarpsborg (Planområdet ligger langs kollektivakse og innenfor definert kollektivsone): - Bolig, pr boenhet minimum: 0,8 bilplasser. Min. 2 sykkelplasser. - Omsorgsbolig, pr boenhet minimum/maksimum: 0,25/1,0 bilplasser. Min. 1 sykkelplass. - Kontor pr 100 m2: maksimum 2,0 bilplasser. Min. 3 sykkelplasser. - Forsamlingslokale (gym/kafeteria) pr 100 m2: maks 2,5 bilplasser. Min. 2 sykkelplasser. c) Minimum 10 % av parkeringsplassene skal tilpasses mennesker med nedsatt bevegelsesevne, minimum en plass. d) Minst 50 % av parkeringsplassene for boligene skal tilrettelegges for lading av elbiler. Minst 20% av gjesteparkeringsplassene utomhus skal tilrettelegges for lading av elbiler. e) Sykkelparkering/sykkeloppbevaring kan etableres innomhus og utomhus på egne plasser. Sykkelparkering evt. med tak og sidevegger tillates etablert i område KBA, også utenfor angitte byggegrenser dog ikke utenfor byggegrensen mot Fv Renovasjonsanlegg (jfr. pbl 12-7 nr. 1) I området KBA tillates oppført felles oppstillingsplass for avfallsbeholdere/ containere også utenfor angitte byggegrenser. Beholderne skal bygges inn med tak og sidevegger. Utforming av avfallsinnhegningen skal utføres på en enkel, lite dominerende måte. Materialbruken skal tilpasses omkringliggende bebyggelse. Alternativ kan det velges nedgravde løsninger på felles plass for avfallhåndtering. Endelig valg vil måtte skje i samarbeid med teknisk etat i kommunen. Renovasjonsteknisk plan skal følge søknad om tiltak og inngå i utomhusplan. 5.2 Energianlegg a) Innenfor områdene T, KBA og I kan kommunen tillate etablering av transformatorstasjon for strømforsyning av planområdet (nettstasjon). Nettstasjonen skal ha god estetisk utforming dersom den etableres som frittstående (ikke integrert i bebyggelsen). Materialbruken skal tilpasses omkringliggende bebyggelse (jfr. pbl 12-7 nr. 1). b) Transformatorstasjon tillates ikke etablert i bygningsmassen i område KBA. Særskilte lover og regler for slike anlegg gjelder for området der Side 6 av 8

7 transformatorstasjon og kraftledninger evt. plasseres i forhold til boliger og lekeareal (jfr. pbl 12-7 nr. 2). 5.3 Driftsbygg (proshop) for Øya Golfpark (I) (jfr. pbl 12-7 nr. 1 og nr. 2) a) Eksisterende driftsbygg i område I kan beholdes, men kan evt. oppgraderes/erstattes med tilsvarende bygning innenfor vist byggegrense. b) Tillatt areal er 300 m2 BYA, maksimalt tillatt gesims-/mønehøyde er hhv 4,0/4,7 meter over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygningen. Tekniske oppbygg/rekkverk tillates høyere enn angitt maks. høyde. Materialbruken skal tilpasses omkringliggende bebyggelse. c) Område I tillates bebygd med inntil 60 % -BYA. 5.4 Lekeplass (L) a) Innenfor lekeareal (L) opparbeides felles lekeplass og tilrettelagt oppholdsareal for KBA (jfr. pbl 12-7 nr. 14). b) Lekeplassen (L) skal opparbeides i hht godkjent utomhusplan som sandlekeplass og nærlekeplass og inneholde minimum sandkasse, klatreredskap, huske, benker (jfr. pbl 12-7 nr. 4). c) I søndre del av formålsområdet tillates opparbeidet en kjøresterk sone i grøntanlegget som adkomst til tomt for trafo, sonen kan ikke ha harde flater (asfalt, betong, heller eller lignende). 5.5 Boligbebyggelse (B) Innenfor areal avsatt til formålet tillates arealet benyttet som uteareal tilknyttet bestående boligbebyggelse på eiendommen. Arealet ligger innenfor hensynssone for frisikt og tillates ikke bebygd, jfr SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 6.1 Kjørevei (V1-2) a) V1 (Apolloveien) er offentlig trafikkareal og gir hovedatkomst til område KBA. (jfr. pbl 12-7 nr. 14). b) Krysset Fv581 Nordbyveien/Apolloveien skal opparbeides i samsvar med geometriske krav i henhold til Statens vegvesen sine håndbøker N100 og V121. c) V2 (Nylandsveien) gir atkomst til KBA, Øya Golfpark, Nordby gård (Nordbyveien 210) og Nylandsveien 44 (jfr. pbl 12-7 nr. 14). d) V1 og V2 skal opparbeides med fast dekke og med asfaltert bredde 5,0 meter (jfr. pbl 12-7 nr. 1). 6.2 Gang- og sykkelvei (GS) fortau (F) a) Gang- og sykkelvei (GS) er offentlig trafikkareal (jfr. pbl 12-7 nr. 14). b) Gang- og sykkelvei (GS) skal opparbeides med fast dekke og med asfaltert bredde 3,0 meter mot Nordbyveien og 2,5 meter i Apolloveien (jfr. pbl 12-7 nr. 1). Innenfor formålsområdet tillates det etablert eventuelt leskur mot Norbyveien. c) Fortau (F1-2) er offentlig trafikkareal (jfr. pbl 12-7 nr. 14). Side 7 av 8

8 d) Fortau (F1-2) skal opparbeides med fast dekke og med asfaltert bredde 2,5 meter (jfr. pbl 12-7 nr. 1). 6.3 Annen veigrunn (AVG1-5) (jfr. pbl 12-7 nr. 14). Områdene AVG1-5 er annen veigrunn- grøntareal. Arealene skal være tilsådd eller behandlet på annen tilfredsstillende måte. 6.4 Parkeringsplasser (P) (jfr. pbl 12-7 nr. 7) I område P tilrettelegges for 15 p-plasser for Øya Golfpark. Området skal være gjennomkjørbart som del av atkomst til Nordby gård og Øya Golfpark. 7 GRØNNSTRUKTUR 7.1 Grønnstruktur (G) (jfr. pbl 12-7 nr. 4) a) I området G mellom Fv581 Nordbyveien og KBA og L tillates det etablert støyskjerm og beplantning. I bygningsmassen mot Nordbyveien kan støyskjerm evt. etableres i bygningenes fasadeliv. b) I området G tillates oppført leskur tilknyttet kollektivholdeplass (K). 8 HENSYNSSONER 8.1 Frisiktsone (H140) (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Ved kryss og avkjørsler skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 m. over tilstøtende vegers planum mellom frisiktlinje og veiformål. Jf. 12-7, 1 ledd nr. 4. Side 8 av 8