Hattfjelldal kommune Arkivkode: Arkivsak: JournalpostID: Saksbehandler Dato: Side 1 av 6 FA-H40 14/809 15/7507 Bjarne Haugen 09.10.2015 Valg av bygningsmessig løsning for avlastningsbolig. Utvalg Møtedato Saksnummer Råd for eldre og funksjonshemmede 02.11.2015 007/15 Formannskapet 04.11.2015 082/15 Kommunestyret 18.11.2015 085/15 Rådmannens innstilling Det legges frem to alternativ til vedtak: Alternativ 1: Kommunestyret beslutter å bygge nye avlastningsboliger på areal mellom sykehjemmet og parkeringsplassen ved rådhuset. Det startes omregulering av området til offentlig formål. Det skal bygges tre avlastningsboliger med en fellesleilighet i midten mellom boligene/leilighetene. I tillegg skal det bygges en hybelleilighet i henhold til behovsutredningen. Et nybygg vil gi en optimal løsning med tre nye leiligheter og et fellesareal i midten. Ønsket om at bygget skal inneholde en hybelleilighet kan realiseres. Ved senere behov kan denne hybelleiligheten brukes til avlastning. Stipulert totalkostnad ca. kr. 9 380 000,-. Kommunal andel hvis maks tilskudd fra Husbanken oppnås: kr. 5 367 800,-. Finansiering innarbeides i budsjett 2016. Alternativ 2: Kommunestyret velger å bygge om sokkelen i Nyborgveien 1 i henhold til vedlagte skisse for Nyborgvn 1, med tilbygg. To avlastningsleiligheter og fellesareal innenfor eksisterende vegger, pluss tilbygg på ca 77 m2 til en tredje leilighet. Kommunen har allerede stor bygningsmasse å forvalte, drifte og vedlikeholde Bygget brukes i dag i henhold til vedtatt reguleringsplan og bestemmelser, og krever ingen omregulering. Totalt kostnad ca. kr 6 906 000,-. Kommunal andel hvis maks tilskudd fra Husbanken oppnås: kr 4 215 000,-. Finansiering innarbeides i i budsjett 2016. 02.11.2015 Råd for eldre og funksjonshemmede
Side 2 av 6 Møtebehandling: Alternativene ble satt opp mot hverandre, alternativ 1 i rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. ELFU-007/15 Innstilling: Alternativ 1: Kommunestyret beslutter å bygge nye avlastningsboliger på areal mellom sykehjemmet og parkeringsplassen ved rådhuset. Det startes omregulering av området til offentlig formål. Det skal bygges tre avlastningsboliger med en fellesleilighet i midten mellom boligene/leilighetene. I tillegg skal det bygges en hybelleilighet i henhold til behovsutredningen. Et nybygg vil gi en optimal løsning med tre nye leiligheter og et fellesareal i midten. Ønsket om at bygget skal inneholde en hybelleilighet kan realiseres. Ved senere behov kan denne hybelleiligheten brukes til avlastning. Stipulert totalkostnad ca. kr. 9 380 000,-. Kommunal andel hvis maks tilskudd fra Husbanken oppnås: kr. 5 367 800,-. Finansiering innarbeides i budsjett 2016. 04.11.2015 Formannskapet Møtebehandling: Rådmannen trekker sin innstilling alternativ 2. Råd for eldre og funksjonshemmede sin innstilling enstemmig vedtatt. FS-082/15 Vedtak: Kommunestyret beslutter å bygge nye avlastningsboliger på areal mellom sykehjemmet og parkeringsplassen ved rådhuset. Det startes omregulering av området til offentlig formål. Det skal bygges tre avlastningsboliger med en fellesleilighet i midten mellom boligene/leilighetene. I tillegg skal det bygges en hybelleilighet i henhold til behovsutredningen. Et nybygg vil gi en optimal løsning med tre nye leiligheter og et fellesareal i midten. Ønsket om at bygget skal inneholde en hybelleilighet kan realiseres. Ved senere behov kan denne hybelleiligheten brukes til avlastning. Stipulert totalkostnad ca. kr. 9 380 000,-. Kommunal andel hvis maks tilskudd fra Husbanken oppnås: kr. 5 367 800,-. Finansiering innarbeides i budsjett 2016.
Side 3 av 6 Habilitet i forvaltningen: Ingen kjent administrativ inhabilitet Vedlegg: Dok.dato Dok.ID Tittel 21.10.2015 100155 Nyborgvn 1 Tilbygg.pdf 23.10.2015 100285 Rapport avlastningsbolig, utredning del 1 og 2.doc Saksdokumenter i arkivsaken: Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 18 I 20.05.2015 Røsstad, Stokke Kari Nyborgveien omsorgsboliger 19 I 01.10.2015 Røsstad, Stokke Kari FW: Attached Image from Mo i Rana 2 16 N 01.10.2015 Bjarne Haugen; Turi Thorsteinsen; Annette D. Hals; Britt Blaunfeldt Petersen; Tora Bakken Mjølkarlid; Mette Hagen; Sigrid Sæteren Referat fra møtet mellom arkitekt og prosjektgruppen Oppsummering av saken: Det har i flere år vært etterspurt lokaliteter for å gi et hensiktsmessig og forsvarlig avlastningstilbud for mindreårige med store funksjonsnedsettelser. Avlastningen foregår i dag på to forskjellige steder i kommunen. I februar 2014 utarbeidet faggruppene (bestående av PRO, Helse og NT) en behovsvurdering ang. plassbehov for den enkelte mindreårige funksjonshemmede, samt ei vurdering av eksisterende bygningsmasse. Jfr vedlagte rapport. Det må avklares hvor avlastningstilbud skal gis og hvilke lokaliteter som trengs for å gi et slikt tilbud. Saksopplysninger: Kommunestyret vedtok i sak 064/14 følgende: «Tiltaksplan for boligpolitisk plan 2015 2018 vedtas slik den nå foreligger, med følgende endring i punkt 6: Sørge for langsiktige, hensiktsmessige og forsvarlige avlastningstilbud for mindreårige med store funksjonsnedsettelser. Det må snarest bestemmes hvor et slikt tilbud skal gis og hvilke lokaliteter som trengs for å gjennomføre tilbudet. Kommunestyret får saken forelagt i begynnelsen av 2015.
Side 4 av 6 Arealbehov: Vedlagte rapport, del 2, behovsanalyse, viser at det er nødvendig med leiligheter på 77 78 m2 for hver bruker. Dersom man velger å tilrettelegge for tre slike leiligheter blir det i underkant av 240 m2. I midten mellom leilighetene er det ønske om et fellesareal for å skape et møtepunkt for brukere og personale. I tillegg er det ønske om en hybelleilighet i tilknytning til avlastningsleilighetene som kan brukes til avlastning dersom det skulle oppstå flere behov. Totalt arealbehov ca. 335 m2. Eksiterende bygningsmasse: Både PRO- og NT-avdelingen har vurdert eksisterende bygningsmasse for å se på muligheten for å omdisponere noe til avlastningsboliger. Kun sokkelen i Nyborgveien 1 er vurdert som mulig egnet. Tanken er at avlastningsboligene kan brukes som omsorgsbolig når barna fyller 18 år, slik at de får benytte samme bolig i oppveksten som når de blir voksne. Vurdering: Arkitekt Kari Røsstad Stokke, Norconsult, har utarbeidet en skisse som viser mulig planløsning for en eventuell ombygging av sokkelen i Nyborgveien 1, samt forslag til fasader, se vedlegg. Det kreves ombygging av store deler av arealet for å tilrettelegge for eventuelt avlastningsleiligheter. Planforslaget holder mål som tradisjonelle avlastningsboliger, men fra brorparten av prosjektgruppa har det kommet kritiske innvendinger til forslaget, der det påpekes at plassen blir for liten i for hold til det som kreves for brukere i den kategorien som disse leilighetene skal nyttes til. Konklusjonen er at sokkelen i Nyborgveien 1 kun er aktuell å bruke dersom det føres opp et tilbygg for en tredje leilighet. Det vises til vedlagte skisseforslag fra arkitekt, som kan være en mulig løsning for tilbygg og endret planløsning for leiligheter/fellesareal. Dersom man velger å omdisponere/bygge om sokkelen til avlastningsleiligheter, må det opprettes andre alternativ for dagens bruk av sokkelen. Her kan nevnes at bl.a. dagens østre fløy i omsorgssenteret kan benyttes til andre formål, når avlastningen flyttes til andre lokaliteter. Nye avlastningsboliger: Optimal løsning er å bygge tre nye leiligheter med et fellesareal i midten. I tillegg er det ønske om at bygget skal inneholde en hybelleilighet. Ved senere behov kan denne hybelleiligheten brukes til avlastning. Avlastningsboliger med nødvendige personlige hjelpemidler krever betydelig med areal og i mange tilfeller trengs det to pleiere for å gjennomføre enkelte oppgaver. Det medfører at behovet for plass øker. Når barna blir voksne, kan avlastningsboligene brukes som omsorgsbolig. Dersom avlastningsboligene skal bli omsorgsboliger når barna blir voksne, kan foreslåtte hybelleilighet brukes for å gi avlastningstilbud i framtiden. Det foreslås å omregulere areal mellom sykehjemmet og parkeringsplass rådhus til offentlige formål.
Side 5 av 6 Kostnader: Husbanken kan gi investeringstilskudd til omsorgsboliger på inntil 45 % av maksimalt godkjente anleggskostnader. Maksimal tilskuddssats er for tiden kroner 1 337 400,- for en omsorgsbolig. Maksimalt tilskudd settes noe lavere ved ombygging/utbedring enn de respektive maksimumstilskuddene ved nybygg. Dersom man velger å bygge nytt må det forventes kostnader på ca. kr. 9 380 000,- ekskl. tomtekostnad og administrative kostnader knyttet til omregulering, når det legges til grunn en pris pr. m2 på kr.28.000,-. Kommunen kan oppnå et tilskudd fra Husbanken på maksimalt kr. 4 012 200,-. (Avhengig av bankens rammer og søknadsmengde.) Dette vil gi en kommunal netto kostnad på kr.5.367.800,-. Antatt pris pr. m2 ved ombygging er kr. 12 500,-. Forventet kostnad ved ombygging av sokkelen i Nyborgveien 1 blir da kr. 4 750 000,-. Et tilbygg for å få tilstrekkelig areal til alle formål, antas bli på 77 m2 til kr 28 000,-/m2; dvs. kr 2 156 000,-. Totalt ca kr 6 906 000,-. Eventuelt tilskuddet fra Husbanken på ombyggingen blir da maksimalt ca. kr. 2 000 000,- og på nybygget kr. 970 000,-. Kommunal netto kostnad blir på kr. 4 215 000,-. Et nybygg på ca. 335 m2 vil medføre betydelig drifts- og vedlikeholdskostnader. Erfaringsmessig blir driftskostnadene som strøm, vann, avløp og renhold i overkant av kr.600,- pr. m2. Totale driftskostnader pr år blir da min. kr. 200.000,- ekskl. avskrivninger og finanskostnader. Et lån på 5 mill.kr. gir finanskostnader på ca.kr.300.000,- pr. år. Ved å bygge om sokkelen vil også drifts- og vedlikeholdskostnadene øke i forhold til dagens nivå. Antatt m2 pris kr.400,-. Dette gir kr.134.000,- i årlig drifts- og vedlikeholdskostnad. Det er ikke nok midler på generelt investeringsfond til å finansiere ombygging/utbedring av eksiterende bygg eller nybygging av avlastningsboligene. Avlastningsboliger kan finansieres ved bruk av lån og tilskudd fra Husbanken. Administrative og økonomiske konsekvenser: Finansiering innarbeides i budsjett. Personellressursen er til stede i dag for å ta seg av nødvendig avlastning, men det er stor sannsynlighet for at personellressursene må økes i framtiden. Dette med bakgrunn i forventet økt avlastningsbehov når barna blir større. Kontering: Ingen Konklusjon/anbefaling: Beslutningen om hvilken løsning som skal velges må tas med grunnlag i hvilken løsning som i sum blir mest mulig funksjonell og mest mulig økonomisk fordelaktig i forhold til drifts- og investeringsutgifter. Ombygging av sokkelen i Nyborgveien vil være gjennomførbar og vil med tilbygg kunne gi et forsvarlig avlastningstilbud. Kostnadene ved ombyggingen vil netto ligge ca. 1,1 mill.kr. lavere enn ved nybygg. Omdisponering av sokkelen vil kreve at man finner andre løsninger for dagens bruk.
Side 6 av 6 Et nybygg vil gi en skreddersydd funksjonell utforming av lokalene, hvor man ikke trenger ta hensyn til eksisterende bygningsmasse. Kostnaden vil bli på anslagsvis 1,1 mill.kr. mer enn ved ombygging. I tillegg må det påregnes noe høyrere driftskostnader enn ved bruk av sokkelen. (Drifts og vedlikeholdskostnader beregnes ut fra sjablongverdier, og kan derfor i praksis bli annerledes). Fag-gruppen har i sin utredning foreslått at det bygges nye lokaler. Se del to av rapporten. Det er for kommunen ikke ønskelig at man øker bygningsmassen mer enn nødvendig. Ser man merkostnaden mellom nybygg og ombygging over 20 år, vil merkostnaden være ca.55.000,- pr.år. ekskl. finanskostnader. Den driftsmessige løsningen vil være mer funksjonell med et nybygg enn med ombygging. Det anbefales på denne bakgrunn at kommunen bygger nye avlastningsboliger, men det legges frem to alternativer til vedtak. Jfr rådmannens innstilling. Bjarne Haugen avdelingsleder