SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg 13.08.2013 186/13 Kommunestyret 26.08.2013 121/13 Avgjøres av: Sektor: Plan, miljø- og landbruksenheten Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Kristin Astrup Aas 2010/2318 - L12 197 DETALJREGULERING FOR VESSØYKOLLEN- 2. GANGSBEHANDLING Saksprotokoll i Kommunestyret - 26.08.2013 Behandling: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Kommunestyret vedtar Detaljreguleringsplan for Vessøykollen datert 03.07.13 med følgende endringer: m.o.h., flyttes 10 meter mot nord. 3. TV 2 og TV 5 tas ut av planen. 4. 3.11, siste setning endres til:..dersom deler av parkeringskjeller, grunnmur eller m.o.h. Bygninger med takhøyde over 34 m.o.h skal ikke ha flatt tak. 6. 3.11 endres til: Det kan etableres parkeringskjeller i et plan, innenfor områdene for
Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 13.08.2013 Behandling: VOTERING: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Kommunestyret vedtar Detaljreguleringsplan for Vessøykollen datert 03.07.13 med følgende endringer: m.o.h., flyttes 10 meter mot nord. 3. TV 2 og TV 5 tas ut av planen. 4. 3.11, siste setning endres til:..dersom deler av parkeringskjeller, grunnmur eller m.o.h. Bygninger med takhøyde over 34 m.o.h skal ikke ha flatt tak. 6. 3.11 endres til: Det kan etableres parkeringskjeller i et plan, innenfor områdene for FORSLAG TIL VEDTAK: Kommunestyret vedtar Detaljreguleringsplan for Vessøykollen datert 03.07.13 med følgende endringer: m.o.h., flyttes 10 meter mot nord. 3. TV 2 og TV 5 tas ut av planen 4. 3.11, siste setning endres til :..dersom deler av parkeringskjeller, grunnmur eller m.o.h. Bygninger med takhøyde over 34 m.o.h skal ikke ha flatt tak.
6. 3.11 endres til : Det kan etableres parkeringskjeller i et plan, innenfor områdene for Dokumentliste: 1. Forslag til reguleringsplan, datert 03.07.13 2. Planbeskrivelse med bestemmelser, datert. 03.07.13 3. Situasjonskart BK 1-4 og BB1 4. Samlede snitt 5. Lengdeprofil V3-V5 6. Stistruktur i området 7. Sammendrag av innspill 8. Alle innspill samlet 9. Kommentarer til innspill fra tiltakshaver 10. Særutskrift fra Ny 1. gangsbehandling 16.04.13 11. Samlete utskrifter fra alle tidligere politiske behandlinger Sammendrag: Planområdet ligger på Vessøya i Grimstad kommune, syd for Engene kirke, i nær tilknytning til kollektivaksen mellom Grimstad og Arendal. Planområdet er omkranset av spredt bolig-, og fritidsbebyggelse, landbruksjord og friområder. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for boligutbygging. Det legges opp til tett utnyttelse på deler av området. Forslaget til reguleringsplan har vært igjennom en lang prosess med mange endringer og flere høringer og politiske behandlinger. Igjennom hele prosessen har det blitt gitt utrykk for stor motstand mot utbyggingen lokalt. Sist lå det reviderte forslaget ute til offentlig ettersyn fra 27.04.13-08.06.13. Innspillene er vedlagt. Fakta: Bakgrunn for saken Multiconsult fremmer forslag til reguleringsplan på vegne av tiltakshaver Tobias Sørensen. Planområdet ligger på Vessøya i Grimstad kommune, syd for Engene kirke, i nær tilknytning til kollektivaksen mellom Grimstad og Arendal. Planområdet ligger i kupert terreng omkranset av spredt bolig-, og fritidsbebyggelse, landbruksjord og friområder. Innefor planområdet ligger utsiktspunktet Rubusåsen med en høyde på 45 m.o.h. Planområdet ligger ca. 200-400 meter fra sjøen i luftlinje. Nærmeste skole og sentrum er Fevik, i underkant av 4 km fra planområdet. I gjeldende reguleringsplan er området delvis uregulert og delvis avsatt til fellesareal og fritidseiendom, mens det i kommuneplanen er del av et større areal som i er avsatt til boligformål. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for boligutbygging og føre frem infrastruktur. Det legges opp til tett utnyttelse på deler av området. Planforslaget inneholder en variasjon i boligtyper men har lagt hovedvekt på oppføring av leilighetsbygg. Det tillates bebyggelse i tre etasjer for største delen av område og mulighet for opp til fire etasjer innenfor deler av område BB1. Topp mønehøyde for høyeste planlagte bebyggelse er 37.5 m.o.h.
Mulitconsult AS har i planarbeidet samarbeidet med Arkitektkontoret Sverre Halvorsen AS, som parallelt har utarbeidet forslag til detaljregulering for det tilgrensende området Vessøyheia. Disse to planforslagene berører hverandre da de skal benytte samme adkomstvei inn til planområdene. Planen for Vessøyheia ble vedtatt av kommunestyret 18.03.13. Planprosessen Detaljreguleringsplan for Vessøykollen ble første gang varslet oppstart i juli 2010 og igjen i februar 2011. Forslag til detaljregulering av Vessøykollen ble 1. gangsbehandlet 30.11.11. der det ble vedtatt ikke å legge planforslaget ut på høring før forslaget ble endret slik at planen fremstod med en lavere utnyttelse og en bedre tilpasning til eksisterende bebyggelse. Den reviderte planen ble etter ny. 1. gangsbehandling i 17.01.12 lagt ut på offentlig ettersyn. Kommunen mottok innsigelser til planforslaget fra Statens Vegvesen, Fylkesmannen og Fylkeskommunen. Et gjennomgående tema i innsigelsene og tilbakemeldinger gjennom hele prosessen har vært landskapstilpassing og forhold til eksisterende miljø og bebyggelse. Planen ble endret i dialog med offentlige myndigheter, og alle innsigelser ble trukket. Planen var meldt opp til 2. gangsbehandling i TU 05.03.13. I henvendelse til administrasjonen og teknisk utvalg 04.03.13 ba tiltakshaver om at behandling av planen ble utsatt til neste møte. Planlagt befaring av området ble likevel gjennomført og TU valgte å drøfte saken til møtet og kom med innspill til endringer. Da planen var oppe til drøfting (avlyst 2. gangsbehandling) 18.03.13 vedtok kommunestyret den delen av detaljreguleringsplanen som omfatter adkomstveien fram til pelenr. 240. Forslag til detaljreguleringsplan for Vessøykollen var oppe til ny 1. gangsbehandling 16.04.13. Planforslaget var da endret i henhold til teknisk utvalgs innspill bla. ved at friområdet i sør ble utvidet, kollen vest for Rubusåsen bevart og det var nye forslag til stiforbindelser. Forslagstiller hadde også økt høyden for bebyggelsen i området BB1. Planen lå sist ute til offentlig ettersyn fra 27.04.13-08.06.13. Kommunen mottok totalt 20 innspill i høringsperioden. Tilbakemeldingene fra offentlige myndigheter har vært positive til utvidelsen av friområdet og at det er regulert inn stiforbindelse mellom områdene og mot sjøen. Fra private har det kommet mange tilbakemeldinger vedrørende forslagene til stier. Fastboende og hytteeiere vil ikke ha stier nær beliggende egne boliger/ fritidsboliger fordi dette oppleves som en krenkelse av privatlivets fred. En av de største grunneierne innefor det regulerte området motsetter seg at det som planlagt skal legges stier over hans eiendom som han mener vil forringe verdien. Det poengteres at det allerede i dag er gode forbindelser fra området ned mot sjøen, og at det ikke nødvendigvis er behov for flere stier. Flere av innspillene peker på uklarheter og uforutsigbarhet i planforslaget med hensyn til foreslått økt høyde på noe av bebyggelsen, og manglende bestemmelser som begrenser høyden på parkeringskjeller og forstøtningsmurer. Generelt viser innspillene at det fremdeles er stor lokal motstand mot den planlagte bebyggelsen som oppfattes som for høy og tett og skjemmende for dette området. Som vedlegg til saken ligger samlede innspill i hel og forkortet versjon. Etter offentlig ettersyn har det blitt gjort en del mindre endringer i planen: - BB1 er delt i to områder hvor det i det ene feltet tillates en bygningshøyde på 37.5 m.o.h. mens det i det andre er satt maks byggehøyde på 34 m.o.h. - TV 1 er tatt ut.
- Det skal bygges støyskjerm mellom V2 og eiendommen (59/51). - Det er spesifisert at kravet til andel av universelt utformede boliger så langt som mulig skal gjelde innefor hver av de ulike delområdene. - Det har blitt tilført en bestemmelse som stiller rekkefølgekrav til opparbeidelsen av veiene knyttet til utbyggingen av de tilgrensende tomtene. - Parkeringskjelleren er begrenset til en etasje og skal hovedsakelig plasseres under terreng. Det er tilført en bestemmelse om at de deler av parkeringskjeller som ligger over terrenget skal utformes på en måte slik at den ikke virker dominerende på omgivelsene. Det er gjort flere mindre endringer bla. på vei som ikke er nevnt her. Alle endringene er listet opp og detaljert beskrevet på side 60 i planbeskrivelsen. Endringene har blitt gjort etter dialog med kommunen. Enkelte forslag til endringer har tiltakshaver ønsket vurdert politisk. Disse ligger under Vurdering: Foreslåtte endringer. Vurdering: Detaljreguleringsplanen for Vessøykollen har vært igjennom en lang saksgang med mange endringer. Lokalt har utbyggingsplanene skapt mye motstand og uenighet. Disse forholdene har sammenlagt gjort prosessen og utfallet uforutsigbart både for berørte og utbyggere. Reguleringsplanen ligger i kommuneplanen innefor område for fremtidig boligutbygging, og i tilknytning til kollektivaksen som kommunens arealstrategier prioriterer. Planen legger opp til fortetting gjennom konsentrert bebyggelse og er sånn sett også i tråd med arealstrategiene, men man kan spørre seg om hvorvidt det er riktig at kravet til fortetting skal legitimere at man går på kompromiss med hensynet til lokalområdets landskap og kulturmiljø. Utbyggingsforslaget har i løpet av prosessen blitt redusert en del og det reviderte forslaget vil fremstå mindre dominerende mot sjøen og småhusbebyggelsen i sør enn de tidligere forslagene. At det har blitt innført flere bestemmelser til materialer, detaljering og fargevalg skal sikre at det i byggesaksprosessen fokuseres på at utbyggingen best mulig tilpasses omgivelsene. Rådmannen vurderer at utbyggingen det legges opp til fremdeles vil bryte med det eksisterende miljøet og sammen med utbyggingen på Vessøykollen kunne endre områdets karakter. Foreslåtte endringer: m.o.h, flyttes 10 meter mot nord. Forslaget fra tiltakshaver om å heve bygningenes høyde med en etasje innefor BB1 bør kun godtas for en mindre del av området som ligger lengst vekk fra eksisterende småhusbebyggelse. Dette har vært et premiss som har blitt nevnt tidligere i prosessen, og som kun delvis har blitt fulgt opp av tiltakshaver. Rådmannen foreslår derfor at byggegrensen som deler BB1i områdene med henholdsvis 34 og 37.5 m.o.h trekkes ti meter lengre nord for å få plass til en god avtrapning av bebyggelsen mot sjøen og småhusbebyggelsen. Disse veiene vil med planlagt utbygging få en lengde og et antall boenheter som i følge vegnormen krever at de gjøres offentlige (eller oppfyller samme krav som offentlig vei.)dette er et krav fra kommunal tekniske tjenester som må følges opp i planen.
3. TV 2 og TV 5 tas ut av planen Det ble før siste offentlige ettersyn lagt inn flere forslag til stiforbindelser mellom BK/ BB områdene og veiene ned mot sjøen. Disse var ment som ulike alternativer hvor ikke alle nødvendigvis skulle gjennomføres. Alle foreslåtte alternativer til sti har skapt motstand og klager fra berørte som mener at en sti nært inntil deres eiendom eller bolig vil forringe verdien og bokvaliteten. Alle alternativene vil i større eller mindre grad berøre naboene og det er klart at ca 120 nye boenheter (Vessøkollen+ Vessøyheia) generelt vil tilføre området merkbart flere mennesker og mer trafikk. Det er her ingen opplagt gode løsninger. Samtidig vurderer Rådmannen at en smal gangsti må kunne sies å være til relativt liten sjenanse, og anbefaler at det ble valgt det stialternativ som krever minst terrenginngrep, kortest avstand til vei og som har størst avstad til eksisterende hus/ hytter. Rådmannen har befart de ulike alternativene og vurdert at stiforlaget TV 3/ TV4, terrengmessig og i forhold til tilkobling til vei, er det forslaget som er mest gjennomførbart. TV 2/ TV 5 er det minst egnede fordi terrenget her er kuppert med bratt stigning opp mot byggefeltet. Det er fare for at en tilrettelegging av sti her vil føre til store terrenginngrep i det som nå er avsatt som buffersone. Dessuten finnes det i dag ingen brukbar forbindelse videre, til tross for at det i reguleringsplan fra 1975 er regulert inn en sti videre ned mot veien. Derfor anbefaler Rådmannen at stien TV 2/TV 5 tas ut. 4. 3.11, siste setning endres til :..dersom deler av parkeringskjeller, grunnmur eller For å sikre best mulig estetisk utforming og tilpassing foreslås det at bestemmelsen utvides til også å gjelde grunnmurer og støttemurer. m.o.h. Bygninger med takhøyde over 34 m.o.h skal ikke ha flatt tak Bestemmelsen er i planforslaget formulert slik at det ser ut som om man i BB1 kun kan bygge takterrasse på øverste etasje. Det har blitt bekreftet fra tiltakshaver at dette beror på en skrivefeil. Rådmannen vil derfor ha endret bestemmelsen slik at det sikres at det kun kan bygges takterrasse på bygninger opp til treetasjes høyde. 6. 3.11 endres til : Det kan etableres parkeringskjeller i et plan, innenfor områdene for I tidligere planforslag var det tillat å bygge parkering i to etasjer. Det bør spesifiseres at det nå kun tillates p- kjeller i 1 etasje.