UNION Markedsrapport Q4 2010 Transaksjonsmarkedet Stigende priser og hektisk avslutning på året Side 9 Avkastning Union Fondsindeks steg 1,6 % i tredje kvartal Side 11 Status utleie i Oslo, Asker og Bærum 7,5 % arealledighet og svakt stigende leiepriser Side 13 Andre byer Bergen, Trondheim og Stavanger Side 25 Segmenter Handel, hotell, logistikk og bolig istockphoto Side 28
Oppsummering Markedssyn per fjerde kvartal 2010 Transaksjonsmarkedet Vi vurderer prime yield kontor til 5,80 % - ned fra 6,0 % i Q3 og 6,5 % for et år siden. CBD-eiendommer og trofé-eiendommer kan få høyere prising. Våre vurderinger baserer seg på konkrete omsetninger utenfor CBD, diverse bud, til dels høyere utlånsgrader og generelt større konkurranse blant kjøperne. I transaksjonene har det uavhengig av segment, kronestørrelse og geografi vært et høyt innslag av eiendommer med lange og sikre leiekontrakter. Vi registrerer likevel en viss tendens til flere omsetninger av eiendommer med ordinære løpetider på leiekontraktene, og at enkelte banker er noe mer positive til å finansiere denne type kjøp uten sidesikkerhet. Et flertall av bankene har gitt lån eller tilbud med utlånsgrad over 80 % i høst. Lånevilkårene har utviklet seg stabilt fra Q3. Fondsaktørene er i ferd med å øke sine kjøp. Vi har notert 85 transaksjoner over MNOK 50 hittil i år på til sammen NOK 26,1 mrd. Med bakgrunn i diverse bud/aksept og konfidensielle prosesser regner vi det for sikkert at vi passerer 100 større omsetninger med god margin. Vi venter et transaksjonsvolum i 2010 på NOK 35-40 mrd. 10 større transaksjoner utgjør 54 % av salgsvolumet hittil i år. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum Leieprisene har gjennomgående blitt redusert med 15-20 % fra medio 2008, men vi oppfatter at nedbremsningen stoppet opp rundt forrige årsskifte i lys av bedre utsikter og at den sterke veksten i arealledigheten hadde avtatt. Våre anslag for leieprisene på kort sikt innebærer fortsatt svakt stigende priser for CBD, Øvrige sentrum og Oslo vest. For de øvrige kontorområdene venter vi en stabil utvikling. Antall ledige lokaler medio november var 769, noe som er 10 % høyere enn i tredje kvartal og 9 % høyere enn i november 2009. Arealledigheten er opp fra 7,0 % i september til 7,5 % i november. Kontorledigheten er nå på 8,0 % i Oslo og snaue 6 % i Asker/Bærum. Nivået varierer fra 4,4 % i Øvrige sentrum til 11 % på Skøyen. Markedet preges av et generelt tilbudsoverskudd, men er i balanse i sentrum som over tid har hatt lavere ledighet. For de nærmeste årene venter vi høy nybygging, moderat konjunkturoppgang og at flere kontorer blir bygget om til andre formål. Totalt sett vil arealledigheten synke langsomt og leieprisene stige begrenset til 2014 for deretter å ta seg opp. Todelt marked mellom attraktive og ukurante eiendommer. 2
Leder Stigende pristendenser og frisk avslutning på året I forbindelse med årsavslutningen er det en hektisk stemning i transaksjonsmarkedet og siden sist har prisene steget. Mange er motivert for å sluttføre transaksjonene før nyttårsskiftet og de siste ukene har vi notert én transaksjon med netto-yield på 6,10 % og to på høye 5-tall, hvorav den ene ikke er sluttført. Vårt anslag for prime yield er nå på 5,80 % og innebærer en prisvekst det siste året på 12 %. Det er mange rykter i markedet og fortsatt mange transaksjoner med bud/aksept som av ulike årsaker ikke sluttføres. Makrobildet er nå ganske komplekst. Det har vært økt fokus på de finansielle problemene og innstramningene i Europa og risikoen for flere år med lav vekst. Samtidig viser de ferskeste anslagene for norsk økonomi fra Norges Bank og Statistisk Sentralbyrå en konjunkturoppgang med hele 3 % vekst i fastlandsøkonomien allerede i 2011. Makrousikkerheten gir seg utslag i at prognoseretningen både for sysselsettingen og de lange rentene varierer mellom ulike makromiljøer. Videre har børsen hatt en frisk oppgang gjennom høsten og bedriftene planlegger å ansette flere. Vi legger til grunn at optimismen klart overgår pessimismen, og at det er sannsynlighetsovervekt for svakt vekst i EU-området og sterkere oppgang i Norge. I tabellen under har vi skilt mellom transaksjoner over MNOK 250 og de i intervallet MNOK 50 250. I transaksjonene under MNOK 250 har det vært større spenn i nøkkeltallene, mens de større transaksjonene gjennomgående har hatt hakket lavere yield-nivåer og litt lengre gjenværende leieperioder. De 23 omsetningene over MNOK 250 står for 70 % av salgsvolumet og 15 av disse er solgt av eiendomsselskapene og private investorer. På kjøpssiden har syndikeringsaktørene stått for 9, eiendomsselskapene 7, norske fond 3, utenlandske fond 2 og Liv/pensjonsselskap 2. Antall MNOK Andel av salgsvolumet målt i NOK yield-intervall Median-yield År igjen på leiekontrakten (snitt) Over MNOK 250 23 18 363 70 % 6,1 % - 7,5 % 6,50 % 11 MNOK 50-250 62 7 719 30 % 5,75 % - 9,4 % 7,05 % 10 Vi har notert 12 transaksjoner i år hvor gjenværende løpetid på leiekontraktene har vært seks år eller mindre og i 22 av omsetningene under MNOK 250 mangler vi denne informasjonen. Det har likevel vært et svært tydelig mønster at det primært har blitt omsatt eiendom som tilbyr lange og sikre leieinntekter. Dette mønsteret gjelder uavhengig av eiendomssegment, størrelse og langt på vei geografi. I kontorleiemarkedet er det også mange kontraktssigneringer nå før nyttår. Vi har opprettholdt vårt markedssyn fra sist. Leieprisene stiger i CBD, sentrum og Oslo vest, mens øvrige områder har en flat tendens. Vi håper rapporten bidrar til oppdatert og nyansert innsikt og ønsker dere en god innspurt på året, god jul og et aktivt 2011. 3
Innhold 1. Oppsummering Side 2 2. Leder Side 3 3. Makro Side 5 4. Transaksjonsmarkedet Side 9 5. Avkastning på investeringer i næringseiendom Side 11 6. Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side 13 7. Bergen, Trondheim og Stavanger Side 25 8. Handel, hotell, logistikk og bolig Side 28 9. Ansatte i UNION Gruppen Side 32 4
Norsk økonomi Utsikter for 2010-2013 Moderat til god vekst i fastlandsøkonomien fremover Norges handelspartnere er ventet å få tilstrekkelig vekst til at eksporten fra fastlandet stiger med 2 % i år og 3 % neste år. Konjunkturprognosene for det kommende året som er publisert siden sist spriker med hensyn til hvor sterk veksten blir og hvilken retning de lange rentene og sysselsettingen i Norge tar. Prognosene varierer fra svak til god vekst. Handelsbanken ventet per oktober at BNP for fastlandet stiger med 1,4 % i 2011 og Norges Bank venter tilsvarende 3,0 % vekst. Privat konsum vil utgjøre motoren i norsk økonomi og oljeinvesteringene vil stige fra neste år (Norges Bank). KPI vil i snitt stige med 2,0 % per år i perioden 2010-2013 (Norges Bank). Norge Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Svak vekst i Europa, moderat i USA og sterk i Kina BNP- vekst, årlige endringer 2008 2009E 2010E 2011E 2012-13E* USA 0,0 (2,6) 2,8 2,0 3,0 Japan (1,2) (5,2) 2,8 1,5 1,8 Kina 9,6 8,6 10,3 9,3 9,0 Eurosonen 0,4 (4,1) 1,5 1,3 2,0 UK (0,1) (4,9) 1,5 2,0 2,5 Norge (fastlandet) 1,8 (1,6) 1,8 3,3 3,0 Sverige (0,6) (5,1) 4,3 3,5 3,0 Norges handelspartnere (0,1) (4,4) 3,0 2,5 2,8 *Gjennomsnittlig vekst per år Kilde: Norges Bank PP3 Utvikling Arbeidsmarkedet i Pensjonsfondet Utland og valutakurser 2009 2010E 2011E 2012E 2013E BNP - Fastlandet (1,4) 1,8 3,0 3,0 2,8 BNP (1,4) 0,8 2,0 2,3 1,5 KPI 2,1 2,3 1,3 2,0 2,3 Privat forbruk 0,2 2,8 3,3 3,5 2,8 Offentlig forbruk 4,7 2,8 2,0 - - Oljeinvesteringer 5,7 (6,5) 7,0 5,0 4,0 Tradisjonell eksport (5,5) 2,0 2,8 - - Sysselsetting (0,4) 0,0 1,0 1,3 0,8 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,2 3,5 3,5 3,3 3,3 Kilde: Norges Bank PP3 MNOK 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 0 2000 2003 2006 2009 2012 Kilde: Norges Bank, Nasjonalbudsjett 2009 NOK / # Valuta 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 2004 2010 10 DKK 1 EUR 1 GBP 100 JPY 10 SEK 1 USD Kilde: Norges Bank, november 2010 5
Norsk økonomi Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Arbeidsmarkedet bedre enn mange har fryktet Konsensus viser sysselsettingsreduksjon på kun 18.000 i sum for 2009/10. Sysselsettingstendensene i Oslo er typisk mer volatile og ligger i forkant av landsgjennomsnittet. Gjennom 2009 sank sysselsettingen i Oslo med 1,1 % eller snaue 5.000, men diverse data indikerer klart et trendskifte. Antall ledige kontorstillinger i Oslo er opp 12 % fra aug. og 13 % fra nov. 09. Antall registrert ledige hos NAV Oslo innen typiske kontoryrker er per nov. ned 25 % fra juli 09, ned 15 % fra nov. 09 og ned 6 % fra august i år. Manpowers undersøkelse foretatt i august viser at en overvekt av bedriftene på 9 % i Norge og 18 % i Oslo-området planlegger å øke bemanningen i fjerde kvartal. Høy positiv overvekt for kontorbransjene. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge per år Antall sysselsatte personer Norge / Oslo Ant. sysselsatte i Norge (1.000) 2 650 2 600 2 550 2 500 2 450 2 400 2 350 2 300 2 250 2 200 2000 2002 2004 2006 2008 2010E Norge Oslo 440 430 420 410 400 390 380 370 360 350 Kilde: SSB / UNION / NAV Endring i antall ansatte i Oslo. NAV anslår +400 i 2010 Ant. sysselsatte i Oslo (1.000) 2009 2010 2011 2012 Norges Bank - oktober 2010 (0,4) 0,0 1,0 1,3 SSB - september 2010 (0,4) (0,6) 0,8 1,4 Handelsbanken - oktober 2010 (0,5) (0,2) 0,7 0,9 Konsensus (0,4) (0,3) 0,8 1,2 Endr. ant. sysselsatte (11 336) (6 946) 21 648 30 996 Ant. sysselsatte 17 000 12 000 7 000 2 000 (3 000) (8 000) (13 000) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009E 2010E Kilde: UNION/SSB/NAV 6
Norsk økonomi Renter Ulike forventninger til de lange rentene 10-års swaprente ble redusert fra 4,70 % ved inngangen til 2010 til 3,66 % på det laveste primo sept. og har per 6. des. steget til 4,20 %. Handelsbanken sin prognose for 10-års swaprente som ble publisert 20. oktober viser en nedgang til 3,80 % på et års sikt. Nordea sine anslag per 9. november innebærer vekst i de lange rentene og et nivå på 4,83 % på et års sikt. Nordea har siden sist oppjustert sine anslag Forskjellen mellom bankene skyldes ulike makroforventinger. Prognosene for 10-års statsobligasjonsrente indikerer, kombinert med inflasjonsanslagene, at risikofri realavkastning de nærmeste to årene i snitt, kun vil ligge på 2,44 % per år. Swap- og pengemarkedsrenter Nordea sine renteprognoser per 9. november Nordea - 9. november Spot 3M 6M 1Y 2Y 3 mnd NIBOR 2,52 2,54 2,69 2,97 4,10 Styringsrenten 2,00 2,00 2,00 2,50 3,75 Spread 0,52 0,54 0,69 0,47 0,35 10 års swap 3,94 3,95 4,23 4,83 4,96 10 års stat 3,28 3,35 3,63 4,23 4,36 Spread 0,66 0,60 0,60 0,60 0,60 10 års swap - Handelsbanken sine anslag fra oktober 2010 4,03 3,95 3,85 3,80 Spread 10 års swaprente vs.10 års statsobligasjon 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter % 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 1y swap 3y swap 5y swap 7y swap 10y swap NOK SEK EUR USD Kilde: DnB NOR Markets 02.12.10 Kilde: DnB NOR Markets 02.12.10 % 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0 4,18 0,68 3,50 3,41 3,18 3,12 0,39 0,38 0,17 3,02 2,80 2,95 NOK SEK EUR USD 7
Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom
Transaksjonsmarkedet Økende salgstakt i alle segment Spread på 1,6 % mellom prime yield (5,80 %) og 10-års swaprente (4,20 %). Yield-gapet er klart høyere enn snittet for de siste 10 årene som er 1,2 %. Nedgangen i prime yield det siste året innebærer isolert sett en verdiøkning på 12 %. En investering med 70 % lånefinansiering ville gitt 40 % avkastning på egenkapitalen (alt annet likt) som følge av yield-kompresjonen. Det er fortsatt makrousikkerhet og prognosene for de lange rentene spriker. Likevel tilsier interessen for eiendomskjøp, konjunkturprognosene, leieprisutsiktene og lånevilkårene sannsynlighetsovervekt for fortsatt verdiøkning. Vi har registrert over 100 % vekst i transaksjonsvolumet (målt i kroner) i alle segment hittil i år mot tilsvarende periode i fjor. Vi venter ca. 150 % vekst i transaksjonsvolumet totalt i år. Transaksjonsvolum hittil i 2010 fordelt på segmenter % Prime yield og 10-års swaprente Prime netto yield og 10 års Swap (tom. primo des.) 8 7 6 5 4 3 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 10 års swap-rente Prime yield Kilde: UNION / Reuters EcoWin Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. Kun transaksjoner over MNOK 50 Lager/Kombi/ Terminal/Ind 20 % Annet 7 % 2010 NOK 26,1 mrd Butikk/Handel 33 % Kontor 32 % Hotell 8 % Segment Antall NOK mrd. Kontor 36 8,2 Hotell 2 2,1 Butikk/Handel 16 8,6 Logistikk/Ind. 19 5,2 Annet 12 1,9 Sum 85 26,1 NOK bn 80 70 68 60 53 50 44 40 28 35-40 30 22 20 15 15 10 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling 9
Transaksjonsmarkedet Langt over 100 transaksjoner i 2010 Transaksjonsvolumet hittil i 2010 De fleste investorgrupper er aktive på begge sider Fordeling på geografi i kroner og per kvartal i antall De større transaksjonene er veldig konsentrert på Sørøstlandet inkl. Oslo/Akershus som står for ¾ av salgsvolumet. Eiendomsporteføljer står for 11 % og resten av landet utgjør kun 14 %. Gitt av vi får like mange transaksjoner på avslutningen av 2010 som i fjor, vil vi ende opp på ca. 130 salg over MNOK 50 i år. Vår tabell over de ulike investorkategorienes kjøp og salg hittil i år har vist et relativt stabilt mønster gjennom året. De fleste aktørgruppene øker både sine kjøp- og salgsvolum. Eiendomsselskapene, private investorer og brukere av eiendommen gjennom sale-lease back har vært netto selgere, mens enkelte syndikeringsaktører og utenlandske fond har vært særlig store netto kjøpere. Sammensetningen av kjøpere og selgere, finansieringsvilkårene og til dels generell makrousikkerhet har bidratt til at salgsmarkedet har vært preget av at det primært omsettes eiendom som tilbyr lange og sikre leieinntekter. Det er for denne type kjøp at syndikeringsaktørene med flere har fått tilfredsstillende lånefinansiering, og det er for denne type eiendom man enklest har fått frem akseptable priser for selgerne. Vi mener å kunne registrere en viss tendens til at litt flere eiendommer med ordinære løpetider på leiekontraktene blir omsatt og at det generelt legges mer eiendom ut for salg. både sine kjøp- og salgsvolum. Eiendomsselskapene, private investorer og Øvrige Sørøst- 10 10 Vår undersøkelse mot bankene i fjerde kvartal viste stabil utvikling i lånevilkårene i forhold til tredje kvartal, men med større variasjoner mellom bankene. Kravet til egenkapital i et standard trygt kontorprosjekt er 20-25 % gitt et lån på fem år. Flertallet av bankene har i høst gitt lån eller tilbud med en lånegrad over 80 % og en bankmargin under 135 punkter over Nibor. Tyngden av utlån har imidlertid hatt en lånegrad på 71 % og en bankmarginen over Nibor på ca. 150 punkter. Midt- og Nord- Norge 4 % Sør- og Vestlandet 10 % landet 19 % Porteføljer/ Konf/Annet 11 % 2010 NOK 26,1 mrd Oslo/Akershus 56 % 60 50 40 30 20 10 0 Estimat Sikre Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. 16 49 25 30 19 11 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 24 % 56 % -8,6 6,2 14,7 Norske fond 7 % 2 % 1,2 1,8 0,5 Syndikeringsaktører 32 % 0 % 8,4 8,4 0,0 Utlendinger inkl. fond 23 % 4 % 5,1 6,1 1,0 Liv- og pensjonsselskap 4 % 4 % 0,0 1,1 1,1 Private investorer 5 % 13 % -2,1 1,4 3,5 Bruker av eiendommen 1 % 13 % -2,9 0,4 3,3 Andre eller konfidensielt 3 % 7 % -1,1 0,9 1,9 Sum 0,0 26,1 26,1 10
Avkastning Høyere prising av næringseiendom har gitt fondene vekst fem kvartal på rad Unions Fondsindeks opp 16 % siden bunnen i Q2 09 Hovedindeks og eiendomsindeks tom. 01.12.2010 Unions Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske eiendomsfond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Oppstartstidspunktet for fondene varierer. Ettersom flere av fondene har halvårlige verdivurderinger er datagrunnlaget for tredje kvartal mangelfullt, men indikerer en oppgang på 1,6 % fra Q2. Indeksen er nå 16 % over bunnen i Q2 2009, men 46 % under toppen i Q4 07. Eiendomsindeksen på Oslo børs har siden Q3-rapporten (22. sept.) steget med 4,2 % per 1. desember. Hovedindeksen er tilsvarende opp 8,5 %. Tall fra IPD viser en totalavkastning i 2009 for næringseiendom totalt på 4,8 % og 4,0 % for kontor spesielt. Indeksen publiseres nå kun årlig. Avkastning eiendomsfond Unions Fondsindeks 175 150 125 100 75 50 25 0 Q4 05 Q1 06 Kilde: UNION Eiendomskapital Fondsindeks, Q4 05 = 100 Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 120 100 80 60 40 20 0 Nov 07 Mar 08 Jul 08 Nov 08 Apr 09 Aug 09 Dec 09 Mai 10 Sep 10 Kilde: Oslo Børs Totalavkastning Eiendom totalt / kontor (Kilde: IPD) 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Kilde: IPD Norden OSE 4040 Real Estate OSEBX 11
Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum
Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Etterspørsels- og tilbudstrendene tilsier svakt synkende arealledighet fra neste år Arealetterspørselen har snudd svakt opp Beregnet netto arealabsorpsjon i 1.000 m² per år Våre beregninger og prognoser viser at netto arealabsorpsjon snur opp fra -64.000 m 2 i fjor til minimum 20.000 m² i år. Våre prognoser viser en samlet netto arealabsorpsjon på 290.000 m² perioden 2010 2012. Vi har ikke endret våre anslag for netto arealabsorpsjon siden tredje kvartal, men legger til grunn at anslagene er nøkterne. Forrige konjunkturoppgang var spesielt sterk. Den viktigste driveren på etterspørselssiden er nå voksende bedrifter og forventninger om videre vekst som fører til at flere leietagere flytter til større lokaler. Veksten i etterspørselen modereres ved at de større bedriftene gjerne kutter i areal per ansatt ved flytting. De fleste leietagerne vektlegger at lokalene er arealeffektive. 300 250 200 150 100 50 0-50 -100-150 -200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Klart høyere nybyggtilførsel enn ved forrige oppgang Ferdigstillelse av kontorbygg i 1.000 m² per år Vi opprettholder våre prognoser fra tredje kvartal og inkludert en residual for småprosjekter venter vi at markedet blir tilført ca. 140.000 m² i år, 85.000 m² i 2011 og 225.000 m² i 2012. Høyere nybygging fremover enn ved konjunkturoppgangen 2004-2007 Nybyggingen de nærmeste årene vil særlig finne sted i Bjørvika (bl.a. DnB NOR 80.000 m²). Fornebu (bl.a. Statoil og Aker 90.000 m²), Tjuvholmen og i Nydalen. Begrenset med større hovedkontoralternativ i eksisterende bygg, lave byggekostnader og offensive utviklere vil sannsynligvis bidra til høy byggeaktivitet også etter 2012. Vi venter også høyere konvertering fra kontor til andre formål, spesielt fra kontorbygg som ligger i boligområder. 300 250 200 150 100 50 0 Prognose Oslo, Asker og Bærum Asker & Bærum Oslo 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 13
Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Fortsatt svak vekst i antall ledige lokaler per november Ledig areal og antall annonser (Oslo, Asker & Bærum) Siden september har antall ledige lokaler steget fra 698 til 769, og er nå på det høyeste nivået i perioden fra finanskrisen. 900 800 Antall annonser Ledige arealer i 1.000 m² 900 800 Antall ledige lokaler er likevel ikke mer enn 9 % høyere enn for et år siden. Veksten i kontorledigheten var særlig hurtig i 2008 og frem til påske i 2009. I perioden etter har nivået kun steget med 14 %. Siden tredje kvartal er det bare for Lysaker og CBD vi registrerer færre ledige lokaler. Særlig i Øvrige sentrum har det blitt flere annonserte lokaler, men arealedigheten er likevel kun 4,4 % i området. Arealledigheten varierer fra 4,4 % i Øvrige sentrum til 11 % på Skøyen. Ledigheten er totalt på 7,5 % (8,0 % i Oslo og snaue 6 % i Asker/Bærum). Arealledigheten i ferd med å toppe ut Våre prognoser innebærer at arealledigheten topper ut på ca. 8 % ved årsskiftet og synker langsomt de nærmeste årene. Gradvis høyere arealetterspørsel og til dels konvertering av kontorbygg vil bidra til at den relativt høye nybyggingen absorberes. 700 600 500 400 300 200 100 0 okt. 08 jan. 09 apr. 09 jul. 09 okt. 09 jan. 10 apr. 10 jul. 10 okt. 10 Kilde: Union / Finn.no 22 % av lokalene som tilbys er over 1.000 m² Over m² 22% 700 600 500 400 300 200 100-22 % av de annonserte lokalene tilbyr mer enn 1.000 m². Snittarealet i de annonserte lokalene var per november på 902 m². Kun syv eksisterende bygg kan tilby 10.000 m² kontor eller mer. I følge Eiendomsverdi Næring ble det i perioden jan.-sept. i snitt betalt 16 % mer per kvadratmeter i kontrakter over 1.000 m² sammenlignet med snittet for alle kontrakter. Vi legger til grunn at dette primært skyldes at tilpasningene typisk er mer omfattende når større leietagere flytter inn. Kilde: Union / Finn.no Under m² 78% 14
Leiemarkedet Kontor - Oppsummering Oslo, Asker og Bærum Todelt utvikling i kontorleiemarkedet Leieprissoner For det kommende kvartalet venter vi svakt stigende leiepriser i CBD, Øvrige sentrum og Oslo vest og flat leieprisutvikling for øvrige områder. Vi legger fortsatt til grunn at det er et generelt tilbudsoverskudd, men særlig i sentrum er markedet i balanse, og området har over tid hatt lavere kontorledighet enn det samlede markedsområdet. Data fra Eiendomsverdi Næring for kontrakter registrert i tredje kvartal viser en snittpris for kontor i Oslo på 1.470 kroner per m² per år, og 2.350 kroner i snitt per år for de 15 % høyest prisede kontraktene. Snittnivåene varierer fra kvartal til kvartal, men dataene indikerer at leieprisbunnen ble nådd andre halvår 2009 og at trenden deretter netto har vært marginalt opp. Leiepriser og ledighet Oslo & Asker / Bærum NOK / m2 1 800 1 600 1 400 1 200 800 600 400 200 Snitt kontorleiepriser 1999 Q3 2010 CBD priser topp standard 1998 Q1 2011 0 2000 2002 2004 2006 2008 Q1 2010 Kilde: Eiendomsverdi Næring AS Q3 2010 NOK / m2 5 000 4 000 3 000 2 000 Kilde: UNION 1998 2001 2004 2007 2010 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % Kilde: UNION Arealledighet nov. 2008 nov. 2010 7,6 % 7,4 % 7,5 % 5,8 % 6,6 % 6,9 % 6,9 % 7,2 % 6,4 % 6,4 % nov jan feb mar apr mai jun jul aug sept okt nov des jan feb mar apr mai juni juli aug sep okt nov 15
Våre leieprisanslag for første kvartal 2011 Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i Topp standard og Gjennomsnitt kr. per kvm. per år ekskl. mva. og beliggenheter (snittlokalet for felleskostnader per Q1 2011 sonen) Leiepristendens Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 3 500 2 500 Svak vekst Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 2 800 1 650 Svak vekst Oslo Vest inkl. Majorstua 2 250 1 650 Svak vekst Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1 800 1 300 Utflating Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 700 1 100 Utflating Skøyen 2 400 1 700 Utflating Lysaker 1 900 1 550 Uflating Fornebu 1 800 1 400 Utflating Nydalen 1 850 1 450 Utflating Bryn / Helsfyr 1 750 1 350 Utflating Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 750 1 350 Utflating Ytre Nord og Øst inkl. Økern 1 650 1 050 Utflating Ytre syd inkl. Ryen 1 550 Utflating Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu 1 700 1 200 Utflating På sidene for de 14 leieprisområdene viser vi grafisk utviklingen per kvartal fra primo 2008 med en leiepristrakt. For de aktuelle områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med inkl. lokaliseringen. For eksempel i Ytre nord og øst har vi gått ut fra Økern. For Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Forenbu tar vi utgangspunkt i Sandvika sentrum. Skal man vurdere hva som utgjør fair leiepris for et konkret kontorlokale må man ta hensyn til en rekke faktorer som plassering i bygget, parkeringsmuligheter, utsikt, fellesfunksjoner som kantine, nærhet til offentlig transport etc. Vi jobber daglig i markedet og utfører oppdrag på leieprisvurderinger. Ta gjerne kontakt på 23 11 69 00 for en grundig vurdering av ditt lokale. 16
Leiemarkedet - Kontor Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Øvrige sentrum Vi venter fortsatt stigende leiepriser inn i 2011 Topp standard i Vika / Aker Brygge var først ute med å passere leieprisbunnen. Området ligger tradisjonelt først ute i utviklingen. Flere tilbud i markedet antyder stigende prestisjepriser. For Q1 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 3.500 kr. per m²/år, opp 17 % fra bunnen i Q4 09 og 26 % under toppen i 2008. For Q1 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 2.500 kr. per m²/år, opp 9 % fra bunnen i Q4 2009/Q1 2010, men 22 % under toppen i 2008. 67 tilbud å velge mellom per nov., likt med sept. 10 tilbud over 1.000 m². Ca. 9 % arealledighet per november, uforandret fra september. God balanse mellom tilbud og etterspørsel Øvrige sentrum er et område med spesielt store variasjoner i attraktivitet knyttet til plassering og standard for kontorlokalene. Området har over tid hatt lavere arealledighet enn markedet generelt. For Q1 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.800 kr. per m²/år, opp 12 % fra bunnen i Q4 09, men 18 % under toppen i 2008. For Q1 2011 vurderer vi snittnivået i nye kontrakter til ca. 1.650 kr. per m²/år, opp 10 % fra bunnen i Q1 2010, men ca. 15 % under toppen i 2008. 136 tilbud å velge mellom mot 121 i sept. 19 tilbud over 1.000 m². 4,4 % arealledighet per september, stabilt i forhold til tredje kvartal. Leiepriser i kr. per m 2 /år Vika / Aker Brygge Leiepriser i kr. per m 2 /år Øvrige sentrum 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 500 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 17
Leiemarkedet - Kontor Oslo vest inkl. Majorstua Indre nord inkl. Ullevaal stadion Under 5 % kontorledighet og svakt stigende priser For området utgjør Majorstua topp beliggenhet. Indeksbygget ligger akkurat på grensen til Oslo vest, men sorterer under Øvrige sentrum. For Q1 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.250 kr. per m²/år, opp 10 % fra bunnen i Q1 2010, men 10 % under toppen i 08. For Q1 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter stiger til 1.650 kr. per m²/år. Nivået er opp med 10 % siden bunnen og 8 % under toppen i 08 75 tilbud å velge mellom mot 65 i sept. 8 tilbud over 1.000 m². Antall ledige lokaler har vært stigende det siste halvåret, men ledigheten holder seg fortsatt på et lavt nivå og det har vært tegnet kontrakter på gode nivåer. Leiepriser i kr. per m 2 /år Oslo vest Ca. 10 % arealledighet og stabil leieprisutvikling For området utgjør Ullevaal stadion topp beliggenhet. For Q1 2011 vurderer vi at nivået for topp standard og beliggenhet holder seg stabilt på ca. 1.800 kr. per m²/år. For Q1 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter holder seg stabilt på ca. 1.300 kr. per m²/år. Nivået er ned ca. 13 % fra toppen i 2008. Vi har oppjustert vurderingen av snittnivået svakt, men ikke utviklingen. 72 tilbud å velge mellom, mot 70 i sept. 16 tilbud over 1.000 m², mot 14 i sept. Vår telling per nov. viser snaue 10 % arealledighet, mot drøye 10 % i Q3. Leiepriser i kr. per m 2 /år Indre nord 3 000 2 500 2 000 1 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 18
Leiemarkedet - Kontor Indre øst inkl. Kværnerbyen Skøyen Vi anslår flat leieprisutvikling det kommende kvartalet For området utgjør Kværnerbyen topp beliggenhet. For Q1 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.700 kr. per m²/år. Nivået innebærer en flat utvikling. For Q1 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter ligger flatt på ca. 1.100 kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 600 kr. 13 tilbud å velge mellom, mot 8 i sept. 6 tilbud over 1.000 m². Vår telling per november viser ca. 13 % arealledighet mot 14 % i sept. Massen av kontorbygg er begrenset slik at arealledigheten kan endre seg mye opp og ned fra kvartal til kvartal. Større arealer er under utbygging i Kværnerbyen. Leiepriser i kr. per m 2 /år Indre øst Tilbudsoverskudd hindrer leieprisvekst Nest etter CBD var Skøyen området med høyest leieprisvekst under forrige oppgang. For Q1 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 2.400 kr. per m²/år i nye kontrakter. Nivået er 27 % under toppen i 2008. Vi venter en stabil utvikling i leieprisene på Skøyen de kommende månedene. For Q1 vurderer vi snittnivået til ca. 1.700 kr. per m²/år. Anslaget inne- bærer en stabil utvikling i Q4 og en nedgang på 17 % siden toppen i 2008. Differansen fra snittet til toppnivåene blir således 700 kr. 41 tilbud å velge mellom per november mot 39 i sept. 12 over 1.000 m². Ca. 11 % arealledighet per november, opp fra 9 % i sept. Leiepriser i kr. per m 2 /år Skøyen 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 500-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 19
Leiemarkedet - Kontor Lysaker Fornebu Stabil utvikling i leieprisene tross tøff konkurranse Tøff konkurranse om leietagerne fra bl.a. Skøyen og Fornebu. For Q1 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.900 kr. per m²/år i nye kontrakter. Nivået er 22 % under toppen i 2008 og anslaget innebærer en stabil leieprisutvikling de kommende måndene. For Q1 2011 vurderer vi snittnivået til ca. 1.550 kr. per m²/år. Anslaget innebærer en flat utvikling og en differanse til toppnivåene på 350 kr. Den lave differansen skyldes at kontormassen gjennomgående er relativt ny. 26 tilbud å velge mellom per november mot 27 i sept. 10 over 1.000 m². Ca. 10 % arealledighet per november, stabilt i forhold til tredje kvartal. Vækerø Park er annonsert med et stort areal, men er først ledig fra 2013. Leiepriser i kr. per m 2 /år Lysaker Stort potensial for nybygg stabile priser på kort sikt Siden sist har vi oppjustert leieprisanslagene med 50 kroner (både snitt og topp), og forventer en stabil leieprisutvikling det kommende kvartalet. For Q1 2011 anslår vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.800 kr. per m²/år i nye kontrakter. For Q1 2011 vurderer vi snittnivået til ca. 1.400 kr. per m²/år. Differansen til toppnivåene er på 400 kr. Den lave differansen skyldes også her at kontormassen i høy grad er av nyere dato. Snittprisene er ned anslagsvis 10 % siden toppen i 2008. Våre data for kontorledighet tilsier at kontorledigheten per november er i intervallet 5 til 7 %. Leiepriser i kr. per m 2 /år Fornebu 2 750 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 20
Leiemarkedet - Kontor Nydalen Bryn/Helsfyr Kontorledigheten fortsetter svakt oppover For Q1 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.850 kr. per m²/år i nye kontrakter. Anslaget innebærer at nivået er 20 % under toppen i 2008 og i en flat utvikling gjennom 2010 og første kvartal nester år. For Q1 2011 vurderer vi snittnivået til ca. 1.450 kr. per m²/år. Anslaget er 12 % under toppen i 2008 og innebærer en stabil utvikling på kort sikt. 28 tilbud å velge mellom per november mot 24 i september. 14 tilbud over 1.000 m² mot 9 i september. Arealledigheten har gjennom 2010 steget fra 5 % til 9,3 % per november, og er svakt opp fra 8,5 % i tredje kvartal. Statnett og Egmont vil leie til sammen 35.000 m² i hvert sitt nybygg Leiepriser i kr. per m 2 /år Nydalen Flere ledige lokaler stabile leiepriser Bryn/Helsfyr scorer typisk godt i perioder med tilbudsoverskudd, men flere ledige lokaler hindrer leieprisvekst i det korte bildet. For Q1 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.750 kr. per m²/år i nye kontrakter. For Q1 2011 vurderer vi snittnivået til ca. 1.350 kr. per m²/år. Anslaget innebærer en nedgang på ca.10 % fra toppen i 2008. 47 tilbud å velge mellom per november mot 38 i september og 33 i mai. 16 tilbud over 1.000 m² mot per november mot 12 i september og 10 i mai. Arealledigheten har steget fra 5 % i Q2 til snaue 8 % per november. Søylen bygger nytt kontorbygg på 16.000 m² med ferdigstillelse i 2012 Leiepriser i kr. per m 2 /år Bryn / Helsfyr 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 21
Leiemarkedet - Kontor Ytre vest inkl. Ullern og Smestad Ytre nord og øst inkl. Økern Stabil utvikling i kontorledigheten og leieprisene Flere ledige lokaler, men færre over 1.000 m² For området eksemplifiserer Ullern og Smestad topp beliggenhet. Vi har oppjustert anslagene med 100 kroner, men holder retningen stabil. For Q1 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.750 kr. per m²/år. For Q1 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter ligger flatt på ca. 1.350 kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 16 % siden toppen i 2008. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 400 kr. 20 tilbud per november, mot 19 i september. 4 tilbud over 1.000 m². Vår telling per november viser snaue 8 % arealledighet, likt som i september. Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre vest For Q1 2011 vurderer vi nivået for topp standard og beliggenhet til 1.650 kr. per m²/år. For området utgjør Økern topp beliggenhet. For Q1 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter ligger stabilt på ca. 1.050 kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 600 kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 13 % siden toppen i 2008. 105 tilbud å velge mellom per november mot 97 tilbud i september. 20 tilbud over 1.000 m² per november mot 25 i september. På tross av et stigende antall annonserte lokaler sank kontorledigheten fra ca. 10 % i sept. til snaue 9 % i nov. Nedgangen skyldes lavere snittareal i de ledige lokalene. Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre nord og øst 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 22
Leiemarkedet - Kontor Ytre syd inkl. Ryen Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu 23 tilbud og stabil leieprisutvikling For området utgjør Ryen topp beliggenhet. For Q1 2011 vurderer vi topp standard og beliggenhet til 1.550 kr. per m²/år. For Q1 2011 anslår vi at snittnivået i nye kontrakter ligger flatt på ca. 1.000 kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således ca. 550 kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket 13 % siden toppen i 2008. 23 tilbud å velge mellom per nov., mot 20 i sept. 6 tilbud over 1.000 m². Vår telling per november viser en arealledighet på ca. 11 %. Liten kontormasse bidrar til store svinger i ledighetsprosenten. Gunnar Karlsen AS flytter inn i nybygg på 13.000 m² på Ryen i 2012. PS! Rosenholm Campus ligger utenfor Oslo syd og oppnår høyere priser. Leiepriser i kr. per m 2 /år Ytre syd Vi venter stabil leieprisutvikling for Q1 2011 I området utgjør sentrum av Sandvika topp beliggenhet. For Q1 2011 anslår vi topp standard og beliggenhet til å ligge flatt på 1.700 kr. per m²/år. For Q1 2011 vurderer vi at snittnivået i nye kontrakter ligger flatt på ca. 1.200 kr. per m²/år. Differansen mot toppnivåene blir således 500 kr. Våre anslag innebærer at snittprisene har sunket med 14 % siden toppen i 2008. 111 tilbud å velge mellom per nov. mot 95 tilbud i september og 85 i mai. 21 tilbud over 1.000 m² per november. Arealledigheten har steget fra 5,4 % i september til 6,7 % per november. Det siste året har antall ledige lokaler steget med 34 %, men lavere snittareal har begrenset veksten i arealledigheten kraftig. Leiepriser i kr. per m 2 /år Asker / Bærum 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet 250-1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet 1Q 08 3Q 08 1Q 09 3Q 09 1Q 10 3Q 10 1Q 11E 23
Andre markeder - Bergen, Trondheim, Stavanger - Handel, Hotell, Industri/Lager, Bolig
Bergen Kontorleiemarkedet og transaksjonsmarkedet Arealledigheten vurderes til 6,3 %* Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 DN nov. 2010: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på 1.475 kr. per m²/år. Stk. ledige kontorlokaler fra 107 i sept til 118 i nov. Leieprisene i sentrum ligger i intervallet 1.400 2.000 kroner. De fleste områdene ligger i prisintervallet fra 1.000 til 1.500 kr. per m²/år*. Høy standard i sentrum ventes å stige svakt, og øvrige lokaler ventes å synke svakt*. Nybygg sentralt 1.850 2.000 kr. per m²/år*. * Kyte Næringsmegling i samtaler ultimo november ** Finn.no NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader Begrenset salgsvolum, fem omsetninger innen kontor Volum i transaksjoner over MNOK 50 i 2010 1 800 1 600 1 400 1 200 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (nov) Kilde: Dagens Næringsliv Vi har notert tre større omsetninger siden tredje kvartal, og totalt 10 transaksjoner over MNOK 50 hittil i år på til sammen NOK 1,6 mrd. I tillegg har det kommet til bud/aksept på bl.a. en større kontoreiendom hvor vi er oppfordret til å være tilbakeholdne med informasjonen. Yield-nivåene i årets salg har variert fra rett over 6 % til snaue 8 %. Vår database indikerer en spread på ca. 70 punkter mot Oslo. Prime yield vurderes å ligge i intervallet 6,5 til 6,7 %*. I fem av transaksjonene har vi informasjon om gjenværende løpetid på leiekontraktene. I tre omsetninger var det syv år eller mindre igjen, og to hadde 10 år igjen. I snitt var det 7,8 år igjen på leiekontraktene. Flere av kjøperne og selgerne med primær forankring i Oslo. * Kyte Næringsmegling Annnet 13 % Kontor 57 % 2010 NOK 1,6 mrd Handel 30 % 25
Trondheim Kontorleiemarkedet og transaksjonsmarkedet Stabil utvikling i antall ledige lokaler Leiepriser (i kr. per m 2 /år) per halvår fra 2005 DN nov 2010: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flat på 1.600 kr. per m²/år. Stk. annonserte kontorer har fra november i fjor ligget relativt stabilt på 80 til 90 lokaler*. Volum ledig kontorareal (talt og beregnet) har steget fra ca. 50.000 m² i september til drøye 60.000 m² i november* (større snittareal). Stor usikkerhet knyttet til kontormassen og dermed ledighetsprosenten. Nybyggvolumet tilsier svakt stigende ledighet i år. *Kilde: Union / Finn.no NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader Begrenset med større (kjente) salg hittil i år Volum transaksjoner over MNOK 50 i 2010 1 800 1 600 1 400 1 200 800 600 400 200 0 Kilde: Dagens Næringsliv 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (nov) Vi har notert kun 7 transaksjoner over MNOK 50 hittil i 2010 på til sammen ca. MNOK 596. Enkelte andre skal være i prosess. Kontor inngår i 6 av de 7 transaksjonene. To av salgene var innen tomt og utviklingseiendom. Blant kjøperne finner vi DnB NOR Eiendomsfond, Statsbygg og Entra Eiendom. Blant selgerne finner vi Kvenild Slette AS, St. Olavs Hospital og Trondheim kommune. Én av transaksjonene hadde påfallende lav yield. Vi vurderer prime yield til 6,6 % med bakgrunn i en spread på 80 punkter mot prime yield i Oslo. Logistikk 17 % 2010 MNOK 596 Kontor 83 % 26
Stavanger Kontorleiemarkedet og transaksjonsmarkedet Stabile leiepriser, men kontorledigheten er på vei ned Leiepriser (i kr. per m 2 /år) per halvår fra 2005 DN november 2010: Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler ligger stabilt på 1.600 kr. per m²/år. Nivået ligger tilsvarende flatt på ca. 1.300 kr. for Forus / Stavanger oljemiljø. Kontorledigheten har det siste året blitt redusert fra ca. 7 % til 5 %, men er fortsatt for høy til at leieprisene stiger*. Leieprisene har generelt sunket 10-15 % siden toppen og ligger for høy standard i sentrum i intervallet 1.600 2.400 kr. per m²/år*. *Kilde: Vågen Eiendom november 2010 NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader Kun tre større omsetninger, alle kjøpt av syndikatører Volum transaksjoner over MNOK 50 i 2010 1 800 1 600 1 400 1 200 800 600 400 200 0 Kilde: Dagens Næringsliv 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (nov) Vi har kun notert tre større gjennomførte transaksjoner over MNOK 50 hittil i år, på til sammen MNOK 489. Videre har vi opplysninger om et ytterligere salg som nå er i DD. Alle tre eiendommene er kjøpt av syndikatører. For to av omsetningene var netto-yielden i intervallet 7,0 til 7,4 %. Vågen Eiendom opplyser at attraktive eiendommer er solgt på syvtallet det siste halvåret. Gitt at det ikke blir en kraftig renteoppgang ventes det synkende yield-nivåer det nærmeste året*. Logistikk 41 % 2010 MNOK 489 Kontor 59 % Vi legger til grunn at spreaden mot Oslo er i intervallet 50 100 punkter. 27
Andre segmenter Handel Fortsatt lyse utsikter på kort og lang sikt HSH venter 5 % omsetningsvekst i handelen i 2011 Prognosene for privat konsum har vært svært sterke men har gradvis blitt nedjusterte gjennom 2010. Fortsatt antyder imidlertid anslagene høyere leieprisvekst for handelseiendommer enn for eiendommer hvor leien justeres med KPI. SSB sine anslag fra september viser en årlig snittvekst for privat konsum på snaue 4 % for årene 2011-2013 og Norges Bank sine anslag fra oktober innebærer en tilsvarende årlig vekst på drøye 3 %. KPI ventes til sammenligning å stige årlig med 1,8 % i samme periode. HSH venter 5 % vekst handelsomsetningen i 2011. Anslagene tilsier at handelsomsetningen stiger med 5 % mer enn KPI i perioden 2010/2011. I følge Kvarud Analyse steg omsetningen i kjøpesentrene med 2,9 % i perioden januar-oktober sammenlignet med samme periode i 2009. Årlig vekst i handelsomsetning (%) 2007 2008 2009 2010E 2011E Dagligvarer 6,1 7,6 5,6 4,0 4,0 Klær 8,4 0,7 4,0 3,0 4,0 Sko 6,8 1,8 1,0 0,0 3,0 Møbler 8,0 (0,6) (1,3) 6,0 8,0 Elektronikk 7,3 (3,1) (1,3) 5,0 8,0 Byggevarer 11,4 1,4 (3,9) 4,0 8,0 Sportsutstyr 12,2 4,9 10,8 6,0 4,0 Totalt - Handel 8,2 3,8 3,2 4,0 5,0 Kilde: HSH september 2010 17 omsetninger på til sammen NOK 8,8 mrd. hittil i år Ferdigstillelse av bygg for handel i 1.000 m² per år I de omsatte eiendommene i 2010 har det i snitt vært 10 år igjen på leieavtalene, med variasjoner fra 1 til 20 år. Sett bort fra et ekstremtilfelle som ikke karakteriserer markedet har netto-yieldene vært i intervallet 6,10 til 7,96 %. Median-yield for de omsatte eiendommene var ca. 7 %. I skrivende stund arbeides det med emisjon og børsintroduksjon for Maud Eiendom med 77 % av leieinntektene fra handel og 23 % fra logistikk. Volum ledige butikklokaler i Oslo var ned fra ca. 26.000 m² i sept. til ca. 23.000 m² i november. Antall ledige lokaler var ned fra 81 til 69. Våre høstprognoser innebærer at volum ferdigstilte kjøpesentre synker fra drøye 350.000 m² i 2007 til ca. 190.000 m² i 2012 relatert til restriksjonene på nybygg over 3.000 m² som ble gjeninnført i 2008. Befolkningsvekst, sentralisering og kjøpekraftsforbedringer gir et solid grunnlag for leieprisvekst for godt plasserte handelseiendommer de kommende ti årene. 450 400 350 300 250 200 150 100 50 - Kilde: UNION / SSB Kjøpesenter Annen butikk 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 28
Andre segmenter Hotell Lønnsomhet på ca. 5 % og nøkkeltall i bedring Foruten salget av Norgani (eiendomsverdi i Norge på ca. NOK 2 mrd.) har vi kun registrert én annen hotell-transaksjon i år over MNOK 50. Horwath Consulting sin spørreundersøkelse i 2010 antyder en lønnsomhet i hotellnæringen på ca. 5 % for 2009. Særlig større hotell, byhotell og flyplasshotellene viser god lønnsomhet, mens mindre hotell og distriktshotell til dels viser negative driftsresultater. Nøkkeltallene for perioden hittil i år mot samme periode i fjor viser gjennomgående stadig bedring. Tendensen er stabil for pris per rom. Utviklingen i RevPar, omsetning, KPI og BNP tilsier totalt sett at lønnsomheten i år blir på linje med fjoråret og at hotellmarkedet generelt utvikler seg positivt. Mange hotell vurderes solgt høy nybygging Både for Norge og Oslo har det hittil i år vært en helt marginal bedring i kapasitetsutnyttelsen som i årets tre første kvartal var på hhv. 52,0 % og 68,3 %. Ref. over går nøkkeltallene i riktig retning og konjunkturene er i bedring. Et nøkkelspørsmål nå er hvorvidt etterspørselen vil vokse tilstrekkelig til å absorbere den høye tilførselen av nye hotellrom. I følge Horwath Consulting stiger romkapasiteten med 13 % fra 2009 til 2013 og på bl.a. Fornebu tilføres drøye 600 nye rom i 2012. Under forrige konjunkturoppgang nøt hotellmarkedet godt av betydelig lavere nybyggtilførsel enn det vi ligger an til å få fremover. Horwath Consulting sin 2010-rapport opplyser at minimum 56 hotell med en samlet romkapasitet på ca. 2.500 rom vurderes solgt. Vi finner grunn til å tro at dette primært dreier seg om distriktshotell med utfordringer og i mindre grad om lønnsomme hotell i de større byene. % Hovedtall Norge / Oslo januar - september Januar - september 2008 2009 2010 Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge 491 448 446 (0%) Oslo 706 621 614 (1%) Omsetning (MNOK) Norge 8 512 8 027 8 299 3 % Oslo 1 660 1 536 1 613 5 % Pris per rom (YTD) Kilde: SSB Norge 863 863 857 (1%) Oslo 955 913 899 (2%) Kapasitetsutnyttelse av antall rom i jan. sept. per år Januar september 1995 2010 Norge / Oslo 80 75 70 65 60 55 50 45 40 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Kilde: SSB Norge Oslo 29
Andre segmenter Logistikk eiendommer innen kombinasjon, lager, terminal og industri Mange omsetninger med netto-yield på sekstallet 18 transaksjoner hittil i 2010 over MNOK 50 på til sammen NOK 5,1 mrd. Flertallet av omsetningene det siste halvåret har hatt en netto-yield på det øvre sekstallet. Vi vurderer prime yield lager til 6,80 %, med en spread på 100 punkter mot prime yield for kontor. Ved leieavtaler lenger enn 10 år vil yielden kunne bli lavere og vi har notert 6 transaksjoner innen logistikk i år med nettoyield på 6,80 % eller lavere. Yield-nivåene i de 16 transaksjonene i 2010 der vi har relevant informasjon har vært mellom 6,35 % og 9,20 % med en median på 7,0 %. I snitt har de omsatte eiendommene i 2010 hatt ca. 13 år igjen på leiekontraktene. Gjenværende leieperiode varierer fra 2 til 19 år. Syndikatørene kjøper og eiendomsselskapene selger Volum ledige lagerlokaler lokaler i 1.000 i 1.000 m² i m² i Oslo/Akershus 350 300 281 278 300 247 252 264 231 240 250 252 256 265 200 150 100 50 - mar.09 jun.09 sep.09 des.09 mar.10 jun.10 sep.10 Kilde: UNION / Finn.no Ferdigstillelse av nybygg i Norge i 1.000 m² per år Syndikeringsaktørene og norske fond har stått bak 14 av de 18 kjøpene hittil i år. Særlig eiendomsselskapene og private investorer har vært på selgersiden. Kun tre av transaksjonene har hatt en salgssum godt over MNOK 200. 600 500 Industri Lager Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet 600 1.000 kr. per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kjølelager etc. kan kvadratmeterprisene gjerne bli høyere. Nærhet til motorvei og sentrum, samt kontordel gir høyest leienivå. Volum ledige arealer holder seg stabilt fra sept., og det er i tillegg mange potensielle nybygg annonsert. Våre estimat for tilførsel av nybygg i Norge (basert på Prognosesenterets anslag for igangsetting) innebærer at volum nye lagerareal synker fra toppen på 494.000 m² i 2008 til 250.000 m² i 2012. Tilsvarende faller tilførselen av industribygg fra 584.000 m² i 2008 til 325.000 m² i 2012. 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E 2011E 2012E Kilde: UNION / SSB 30
Andre segmenter Bolig Boligprisene flater ut Boligpriser fra 2005 til oktober 2010 i kr. per m² Nominelt har boligprisene i Norge steget hele 23 % siden bunnen i desember 2008 til og med oktober 2010. Leiligheter i Oslo har tilsvarende økt 21 %. Fra august til oktober har gjennomsnittelig kvadratmeterpris i Norge flatet ut på 26.200 kr. Snittet for leiligheter i Oslo er tilsvarende på 37.600 kr. Snitt leiepris for leilighet/hybel i Oslo var 10.646 kr. per mnd. per Q3 2010. Leieprisene steg med 0,9 % sammenlignet med Q2 2010 og er på all time high. Snittprisene er opp 6,5 % fra Q3 i fjor og 10 % fra bunnen Q1 2010. 4.539 enheter var annonsert for utleie i Oslo i Q3, opp 9 % fra første kvartal. Tilbudssiden er likevel netto ned 28 % siden toppen i Q1 2009. Prognosesenteret venter per august stigende boligbygging fremover. NOK 1,000 2005-2010 oktober. Kilde: EFF/NEF 38 33 28 23 18 11.05 04.06 09.06 02.07 07.07 12.07 05.08 10.08 03.09 08.09 01.10 06.10 Oslo Stavanger Bergen Trondheim Norge Gunstig utvikling for utleiere av leiligheter i Oslo Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q3 10 Leieprisene for hybler/leiligheter i hovedstaden har steget seks kvartal i rad og er nå 10 % høyere enn i Q1 2009. Utviklingen har således vært gunstig sammenlignet med for eksempel kontor. Norge fortsetter å ha en kraftig befolkningsvekst og kombinert med sentraliseringstendenser er utsiktene gode også på lengre sikt. Boligmarkedet har klart seg bedre i Norge enn i de fleste andre land og omsetningsprisene er på all time high. Justert for inflasjonen er de kun 2,5 % under toppen i august 2007. Gitt prognosene for lønnsvekst, arbeidsmarkedet og fortsatt gunstige rentenivåer finner vi det mer sannsynlig at boligprisene stiger enn det motsatte. Optimismen er også langt på vei tilbake blant boligbyggerne, og Prognosesenteret venter at igangsettingstakten stiger fra snaue 20.000 i fjor til 30.000 i 2012. Særlig byggingen av leiligheter er ventet å stige kraftig fremover. NOK / måned 11 500 10 500 9 500 8 500 7 500 6 500 Q102 Q103 Q104 Q105 Q106 Q107 Q108 Q109 Q110 Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune 31
ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Norsk Næringsmegling Transaksjoner Øystein A. Landvik CEO/Partner UNION Gruppen CEO UNION Norsk Næringsmegling landvik@union.no Øystein A. Landvik har mer enn 25 års erfaring fra eiendomsmarkedet, sist som adm.dir. i Norsk Nærings Megling AS (NNM) som han har vært med å bygge opp siden 1985. Landvik er utdannet statsautorisert eiendomsmegler CCiM og har mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og engasjement i bransjen. Landvik har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling siden i 2001. Jonas Karlsen Leder salgavdelingen Partner UNION Norsk Næringsmegling karlsen@union.no Jonas Karlsen er partner i UNION Norsk Næringsmegling AS hvor han leder transaksjonsavdelingen. Karlsen har 10 års erfaring fra kjøp og salg av næringseiendom, bl.a. som prosjektleder for Norlandia Hotellene i perioden 1999-2001 og som megler og partner i UNION Norsk Næringsmegling AS i perioden 2001 og frem til i dag. Karlsen er utdannet siviløkonom med fordypelse innen finans fra NHH, der han uteksaminerte i 1998. Alexander Gundersen gundersen@union.no Alexander Gundersen begynte i UNION Norsk Næringsmegling AS i februar 2010 og jobber med eiendomstransaksjoner og analyse. Gundersen har tidligere jobbet med kapitalforvaltning hos Orkla Finans, Corporate Finance Eiendom hos Pareto Private Equity og vært med å lede rådgivningsavdelingen til Vaagen Investering i Oslo. Gundersen har en BBA og Master of Applied Finance fra Macquaire University, Sydney. Utleie Trond Aslaksen Leder utleieavdelingen Partner UNION Norsk Næringsmegling aslaksen@union.no Daglig leder i UNION Norsk Næringsmegling. Trond Aslaksen har 7 års erfaring fra it-bransjen, hvor han bl.a. jobbet for Merkantildata. De siste 5 årene har Aslaksen jobbet med strategisk analyse og rådgivning for Seeyou AS. Aslaksen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen, BI og ble ansatt i september 2007 som leder for utleieavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling AS. Stine B. Sørgen sorgen@union.no Stine Sørgen jobber med utleie av næringseiendom, og har vært ansatt i Union Norsk Næringsmegling AS siden mai 2008.Hun har 17 års erfaring som Eiendomsmegler, hvorav de 10 år siste årene som Eiendomsmegler og fagansvarlig i DnB NOR Eiendom. Stine B. Sørgen er utdannet Eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI i 1993 og fikk Eiendomsmeglerbrev/lisens i 1996. Analyse og Verdivurdering Gunnar Selbyg Leder analyseavdelingen selbyg@union.no Gunnar Selbyg er ansvarlig for løpende overvåking av eiendomsmarkedet og arbeider med analyse- og informasjonsrelaterte oppgaver for kunder og medarbeidere i UNION Gruppen. Selbyg er utdannet siviløkonom og har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling fra mai 2008. Han har tidligere arbeidet ca. ni år som henholdsvis analysesjef og KAM i Prognosesenteret AS. Robert Knudsen knudsen@union.no Robert Knudsen jobber som transaksjonsmegler på salg. Knudsen begynte som megler i UNION Norsk Næringsmegling AS i februar 2007. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Knudsen har erfaring fra finansiell analyse og rådgiving i Deloitte & Touche, DnBNor og Ica Norge, og har jobbet som aksjemegler i Handelsbanken investment Banking. Christian Brede Moe cbm@union.no Christian Brede Moe jobber fortrinnsvis som megler på utleie av næringsarealer og har vært ansatt siden september 2008. Han arbeider også med transaksjoner av mindre nærings seksjoner, til salg av boliggårder og næringsbygg. Brede Moe har 16 års erfaring fra eiendomsmarkedet både som eiendomsforvalter og megler på salg og utleie. Brede Moe var med på å starte M2 Næringsmegling AS hvor han var partner frem til 2008. Preben Klausen Leder verdivurdering klausen@union.no Preben Klausen jobber på transaksjon og leder avdeling for verdivurdering. Han har vært ansatt i UNNM siden 2004 og har tidligere jobbet med salg av produkter til næringseiendomsbransjen. Klausen har en MBA med konsentrasjon i Finans fra Queensland University of Technology og en Bachelor-grad i Økonomi & Administrasjon fra Central Queensland University i Australia. Sonja Horn Partner UNION Norsk Næringsmegling horn@union.no Sonja Horn har 12 års erfaring fra bank med prosjekt finansiering og risikovurdering. bla som Direktør for Næringseiendom og Banksjef for Storkunder i Fokus Bank. Sonja begynte i UNION gruppen i 2008 og er har i dag sitt hovedfokus på transaksjoner. Sonja er utdannet Siviløkonom fra Handelshøyskolen BI med tillegg av ledelseskurs fra IMD. Gaute Dammen Tyssebotn tyssebotn@union.no Gaute Dammen Tyssebotn jobber med utleie av næringseiendom. Han er i tillegg fagansvarlig for UNION norsk næringsmegling AS. Han er utdannet cand. jur. fra universitet i Bergen 2004 med fordypning i eiendomsrett. Dammen Tyssebotn har erfaring fra stilling som megler og jurist innenfor eiendomsmegling siden 2004. Videre har han erfaring som advokatfullmektig innen fast eiendom fra advokatfellesskapet Tetzschner & Co, med fullmektigbevilgning siden 2005. Robert Nystad nystad@union.no Robert Nystad begynte i UNION i august 2010. Robert arbeider deltid ved siden av studier som analyseassistent. Han bistår analyseteamet og har hovedansvar for å oppdatere databaser og presentasjoner. 321
ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Eiendomskapital Bjørn Henningsen Partner UNION Gruppen henningsen@union.no Bjørn Henningsen var med å etablere UNION Eiendomskapital i 2005. Han er daglig leder i selskapet og Partner i Union Gruppen. Utover rollen som daglig leder i selskapet er hans hovedfokusområder kjøp/salg av eiendom, finansiering og skape verdier på eiendommene som UEK forvalter. Henningsen har 22 års erfaring fra eiendomsmarkedet i Norge, inkludert 12 års erfaring fra bank med hovedfokus på finansiering av næringseiendom og etter dette 10 års erfaring med eiendomsinvestering og eiendomsutvikling. Henningsen er Siviløkonom fra Heriot-Watt University i Skottland. Frode Johansen johansen@union.no Frode Johansen jobber med kjøp av eiendommer/ eiendomsselskaper for ulike eiendomsmandater, og har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden våren 2006. Han var involvert i de aller fleste eiendomskjøpene til Storebrand Eiendomsfond frem til 2008. Han har tidligere erfaring fra DnB NOR hvor han jobbet med finansiering av eiendommer for noen av de største norske eiendomsaktørene fra 1994 til 2006. Johansen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Sandvika. Tor Pedersen pedersen@union.no Tor Pedersen jobber som fund manager for Storebrand Eiendomsfond, og har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden 2007. Som fund manager er Pedersen involvert i alle aspekter rundt fondet med fokus på å skape best mulig avkastning for fondets aksjonærer. Pedersen har tidligere erfaring fra AEW Europe / Curzon Global Partners i London, hvor han jobbet med asset management av deres europeiske eiendomsportefølje. Pedersen har en MSc innen real estate finance fra CASS Business School i London. Lars Even Moe Partner UNION Gruppen moe@union.no Lars Even Moe er partner i UNION Gruppen med hovedansvar for Storebrand Eiendomsfond og utvikling av nye produkter. Han var før etableringen av UNION Eiendomskapital ansvarlig for etableringen av Norges første eiendomsfond for institusjonelle investorer hos Aberdeen Property Investors. Før dette har han bl.a. jobbet med investeringsanalyser i Linstow AS, og tilsyn av forsikringsselskaper og verdipapirforetak i Kredittilsynet. Moe er siviløkonom fra BI. Katrine Duns duns@union.no Katrine Duns jobber i hovedsak med forvaltning av UNION Eiendomskapitals eiendomssyndikater. Hovedoppgaver er eiendomsforvaltning, oppfølging og rapportering til selskapenes investorer. Katrine Duns ble ansatt i UNION Eiendomskapital i begynnelsen av 2006. Hun har tidligere erfaring som eiendomsforvalter hos Basale Gruppen AS. Katrine Duns er siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Torgeir Røstberg rostberg@union.no Torgeir Røstberg jobber som controller og har vært ansatt i UNION Eiendomskapiltal siden 2006. Hovedoppgaver er økonomisk forvaltning og rapportering av Storebrand Eiendomsfond og enkeltstående syndikater. Han har tidligere erfaring med revisjon fra Ernst & Young AS. Røstberg er siviløkonom fra Handelshøgskolen i Bodø. Jarle Villumstad Partner UNION Gruppen villumstad@union.no Jarle Villumstad er partner i UNION Gruppen og daglig leder i UNION Eiendomskapital AS, med lang erfaring fra det norske eiendomsmarkedet. Han var sentral i etableringen av Aberdeen Property Investors, og har der bl.a. hatt ansvaret for kapitalforvaltningen av Nordea Livs eiendomsportefølje (verdi ca. 2,2 mrd.). Fra tidligere har han erfaring fra forskjellige stillinger innen det norske eiendomsmarkedet, bl.a. som eiendomssjef i Norske Liv. Utdannet statsaut. eiendomsmegler fra BI og sivilmarkedsfører fra Norges Markedshøyskole. Cato S. Hauge hauge@union.no Cato Hauge har jobbet i UNION Eiendomskapital siden 2007. Hovedfokus er verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie (restrukturering og reforhandlinger) og utvikling av eiendommen. Potensielle utviklingsscenarioer identifiseres i god tid før leieutløp for å maksimere potensialet i den enkelte eiendommen og maksimere utbyttet av reforhandlinger med eksisterende leietakere. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Hauge har 12 års erfaring som eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer og kjøpesentereiendommer. Han har også jobbet som næringsmegler i DTZ realkapital i Oslo og er utdannet sivilmarkedsfører fra Norges Markedshøyskole. Glenn Tore Stray stray@union.no Glenn Tore Stray har jobbet i UNION Eiendomskapital siden 2007. Hovedfokus er verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie (restrukturering og reforhandlinger) og utvikling av eiendommen. Potensielle utviklingsscenarioer identifiseres i god tid før leieutløp for å maksimere potensialet i den enkelte eiendommen og maksimere utbyttet av reforhandlinger med eksisterende leietakere. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Stray har 8 års erfaring som eiendomsutvikler og eiendomsforvalter. Han har også jobbet som næringsmegler i MeglerCompagniet AS i Oslo og er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. 33 2
ANSATTE I UNION GRUPPEN Are Duus Carlsen UNION Eiendomskapital AS carlsen@union.no Are Duus Carlsen har jobbet i UNION Eiendomskapital siden 2009. Hovedfokus er verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie (restrukturering og reforhandlinger) og utvikling av eiendommen. Potensielle utviklingsscenarioer identifiseres i god tid før leieutløp for å maksimere potensialet i den enkelte eiendommen og maksimere utbyttet av reforhandlinger med eksisterende leietakere. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Duus Carlsen har 12 års erfaring som eiendomsbesitter, eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer og er utdannet industriell økonom fra HiA og Norske Shipping Akademi. Pål Bolstad UNION Management AS bolstad@union.no Pål Bolstad er partner og daglig leder for UNION Management AS, som tilbyr tjenester innenfor alle tekniske områder rundt eiendom, herunder; eiendomsutvikling, teknisk rådgivning, prosjektledelse, teknisk drift for eier og leietakere. Bolstad har 20 års erfaring innen teknisk drift av næringseiendommer, han har tidligere jobbet som daglig leder i DriftsCompagniet AS, med teknisk ansvar for ca. 1,4 mill. m2 og 12 ansatte. Han har erfaring fra over 50 teknisk due diligence og flere store, og mange små utviklingsprosjekter. Ingar Rognås UNION Management AS rognas@union.no Ingar Rognås jobber som teknisk forvalter/ rådgiver i UNION Management AS, med ansvarsoppgaver som teknisk drift, prosjektledelse og rådgiving i forbindelse med teknisk due diligence etc. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar 2010. Han har fra 2000 jobbet i DriftsCompagniet AS med et avbrekk i perioden 2006-2007 hvor jobbet han som Driftssjef i Aberdeen Property Investors. Før 2000 har han erfaring fra bla. Ingeniørbygg AS.Rognås har mer enn 15 års erfaring innen drift og vedlikehold av næringseiendommer. Jannecke Vinjum UNION Eiendomskapital AS vinjum@union.no Jannecke Vinjum har hovedansvaret for konsernregnskapene til Storebrand Eiendomsfond AS og UNION Gruppen AS. Hun har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden oktober 2009. Jannecke har mer enn tolv års erfaring fra revisjon, hvor hun de siste 10 årene var ansatt i KPMG AS. Jannecke har også erfaring med forretningsførsel for private investorer og eiendomsselskaper. Jannecke er utdannet revisor fra Handelshøyskolen BI og har i tillegg tatt høyere revisorstudiet ved NHH. Erik Thoresen UNION Management AS thoresen@union.no Erik Thoresen jobber som teknisk forvalter i UNION Management AS, med hovedansvar for teknisk drift av eiendommene. Herunder også etablering og oppfølging av felles-og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver med videre. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar 2010. Han har fra 2006 jobbet i DriftsCompagniet AS med tilsvarende oppgaver og før 2006 har han erfaring fra Marius Management AS som driftsleder og OBOS som vaktmester. Thoresen har 23 års erfaring innen drift og vedlikehold av bolig og næringseiendommer. Thor Hornburg UNION Management AS hornburg@union.no Tor Hornburg jobber som teknisk forvalter i Union Management AS med ansvarsoppgaver som teknisk drift, eiendomsutvikling og prosjektledelse. Han har vært ansatt siden november 2010. Hornburg har 28 års erfaring innen eiendomsforvaltning, han har tidligere vært med på utviklingen av Aker Brygge (fra skipsverft til en ny bydel ), tidligere partner i ForvaltningsCompagniet AS, Senior Manager i ISS Facility Services divisjon eiendom og kommer fra stillingen som eiendomssjef for Telenor Arena. Hornburg er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Kristin Vollan UNION Investorservice AS vollan@union.no Kristin Vollan ble ansatt i UNION Eiendomskapital AS mars 2010. Hun har hovedansvaret for datterselskapet Union Investorservice AS, som fra 2010 vil regnskapsrapportere UNIONs syndikater og investeringer. Kristin har 20 års erfaring fra regnskaps-/skatterapportering og økonomistyring og utdannet Bachelor of Management fra Handelshøyskolen BI. Jan Sørlie UNION Management AS sorlie@union.no Jan Sørlie jobber som teknisk forvalter i UNION Management AS, med hovedansvar for den daglig tekniske driften av eiendommene. Herunder også etablering og oppfølging av felles- og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver med videre. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar 2010.Han har tidligere jobbet i DriftsCompagnet AS fra 2005, Marius Mangement AS fra 2001 og Saga Petrolium AS fra 1997 med tilsvarende oppgaver. Sørlie har 25 års erfaring som elektriker og bas på større byggeprosjekter. Han er også utdannet som Driftsøkonom. 34
ANSATTE I UNION GRUPPEN Terje Nesbakken UNION Corporate AS nesbakken@union.no Terje Nesbakken er daglig leder i UNION Corporate AS og Partner i UNION Gruppen AS. Han har ansvaret for finansiell og strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av offentlige og private emisjoner. UNION Corporate fokuserer på eiendomsrelaterte prosjekter, men utfører også tjenester innen andre bransjer. Nesbakken er utdannet Siviliøkonom fra Handelshøyskolen BI og har 15 års erfaring med finansiell rådgivning og corporate finance. Nesbakken kom fra stillingen som leder for eiendomsavdelingen i First Securities AS før han begynte i UNION Gruppen i februar 2010. Erik Dagslett UNION Capital AS dagslett@union.no Erik Dagslett jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION Capital siden Januar 2010. Han har mer enn 12 års erfaring fra salg og distribusjon av investeringsprodukter og har tidligere jobbet bla. I Orkla Finans. Dagslett er utdannet fra BI og autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. Nina Molstad UNION Gruppen Leder sekretariat molstad@union.no Nina Molstad begynte i UNION Gruppen i januar 2001 som sekretær. Hun har siden mars 2006 vært leder for sekretariatet og har tidligere jobbet 5 år som butikkselger med innkjøpsansvar. Håkon Sundbye UNION Corporate AS sundbye@union.no Håkon Sundbye har vært ansatt i UNION Corporate siden august 2010, med hovedfokus på analyse og gjennomføring av prosjekter. Sundbye har tidligere jobbet 4 år i UNION Eiendomskapital, med fokus på transaksjon, produktutvikling og fondsforvaltning. Håkon har også erfaring fra investeringsanalyse og prosjektoppfølging i OBOS. Sundbye er utdannet Master of Science in Real estate investments fra CASS Business School i London. Torbjørn Hatløy UNION Norsk Næringsmegling AS hatloy@union.no Torbjørn Hatløy har vært ansatt i UNION siden september 2010. Torbjørn arbeider deltid ved siden av studiene ved Handelshøyskolen BI. Han arbeider som analyseassistent hvor han har ansvar for oppdatering og utvikling av databaser og presentasjoner. Annbjørg Osnes UNION Gruppen Sekretær osnes@union.no Annbjørg Osnes er salgs- og markedsføringsutdannet, med flere år fra eiendomsslag og selvstendig næringsdrivende. Annbjørg begynte hos UNION som vikar med ansvar for administrasjonen i 2007 og fast ansatt som sekretær fra 2008. William Wittusen UNION Corporate AS wittusen@union.no William W. Wittusen har vært fulltidsansatt i UNION Corporate sidne 2010. Før dette var han ansatt i UNION Eiendomskapital siden 2005 hvor han jobbet med produktutvikling og tilrettelegging av eiendomsprosjekter, eiendomstransaksjoner og oppfølging av fond- og porteføljeselskaper. Han var sentral i etableringen og oppbyggingen av Storebrand Eiendomsfond fra 2005 til 2008 hvor han var involvert i kapitalinnhenting, eiendomskjøp, forvaltning og rapportering. Han har tidligere erfaring fra eiendomsselskapet Mapeley i London hvor han jobbet med forretningsutvikling og større porteføljetransaksjoner fra 2002 til 2005. Wittusen har en Bachelor-grad i finans fra University of Denver i USA. Marianne Meyer Morris UNION Gruppen Regnskapssjef morris@union.no Marianne Meyer Morris har vært ansatt som regnskapssjef i UNION Gruppen AS siden 2006. Hennes ansvarsområde er i hovedsak føring og rapportering av regnskapene til selskapene i Gruppen. Kristine Stockinger UNION Gruppen Sekretær stockinger@union.no Kristine Stockinger jobbet som vikar i UNION Gruppen fra april til august 2007 og ble etter et år i permisjon fast ansatt i august 2008. Hun har jobbet som daglig leder og innkjøpsansvarlig i butikk og har flere års erfaring som sekretær og resepsjonist. Kristine er utdannet medisinsk sekretær. 35
UNION GRUPPEN UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS Hovedvirksomheten er transaksjoner med omfattende enkelteiendommer eller porteføljer av tradisjonelle kontor- og lagereiendommer, hoteller og kjøpesentre. UNION Norsk Næringsmegling AS har omsatt eiendommer for ca. NOK 40 mrd. siden 2002. Arbeidet kjennetegnes av effektiv gjennomføring og høy grad av resultatoppnåelse basert på: Bred transaksjonserfaring Forretningsmessig oppfinnsomhet og uavhengig tenkning Vekt på det enkelte oppdrags prioritet og fremdrift. Tilgang til et omfattende nettverkt av finansielle og industrielle investorer UNION Norsk Næringsmegling AS er et av Norges ledende næringsmeglerforetak og tilbyr tjenester innenfor: Salg Strategisk rådgivning Utleie Søk Verdivurderinger Leieprisvurderinger UNION EIENDOMSKAPITAL AS Tilbyr private og institusjonelle investorer muligheten til å investere i strukturerte eiendomsprosjekter. Tjenestetilbudet omfatter tilrettelegging, finansiering og syndikering av eiendomsprosjekter, investering i eiendomsfond og aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer. UNION CORPORATE AS OG UNION CAPITAL AS Union Corporate AS tilbyr tjenester innen blant annet M&A og finansiell rådgivning mens UNION Capital AS fokuserer på egenkapitaldistribusjon i Norge og utlandet. Ansatte i UNION Corporate og UNION Capital har stor erfaring fra finansmarkedet og corporate finance, og har de siste årene gjennomført eiendomstransaksjoner for samlet NOK 20 mrd. UNION Gruppen Bolette Brygge 1 P.O. BOX 1715 Vika 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 Fax: +47 23 11 69 70 www.uniongruppen.no post@union.no