Eiendomsdannelsen i offentlig regulering og matrikulering August E. Røsnes (Dr. Scient. e.v.)
1. Hva er eiendomsdannelse? Det jeg vil snakke om: 2. Hvem utvikler eiendom (og danner eiendom) avhengig av hvem eier er, hva eiendommen brukes til og stedlig situasjon? 3. Hvordan påvirker planleggingen/offentlig regulering eiendomsdannelsen? 4. Hvordan kan planleggingen/offentlig regulering påvirke romlig avgrensing av eiendom? 5. Hva skjer etter vedtatt plan: hvordan kan tolkningen av reguleringer, forståelsen av forholdet mellom bygge- og eiendomstomt, planens kart- og målegrunnlag samt målinger påvirke innstifting og avgrensing av eiendommer? 6. Hva betyr prosedyrene/kostnadene ved matrikulering og rettighetsregistrering for eiendomsdannelsen og klargjøring av byggegrunn for utbygging?
1. Hva er eiendomsdannelse? Fellesbetegnelse på tiltak som skaper ny fast eiendom (registrerbar), eller særlige tinglige retter som o bruksretter (totale eller partielle), o løsningsretter, o panteretter og o grunnbyrder, knyttet til slik eiendom.
1. forts. «eiendomsnæringens» betydning i norsk økonomi I bygg-, anleggs- og eiendomsnæringen (BAE) inngår totalt nærmere 70 000 bedrifter som utgjør ca. 1/3 av det totale antall bedrifter i Norge E-delen (medregnet finans) utgjorde 65 prosent av antallet BAE-bedrifter. Det er også den bedriftskategorien som har vokst raskest på begynnelsen av 2000-tallet. Totalt står BAE-næringen for vel 15 prosent av verdiskapingen i landet. (Espelien & Reve, 2007) Til BA-segmentet regnes vanligvis 6 typer aktører (produksjon av byggvarer, distribusjon, arkitekter, rådgivning, utleie maskiner og personell, utførende) og til E-segmentet eiendom-service og eiendom-finans.
1. forts BAE-næringenes relative andel av landets verdiskaping Utførende Eiendomfinans Espelien & Reve (2007)
2. Hvem er med å utvikle eiendom (og danne eiendom) avhengig av hvem eier er, hva eiendommen brukes til og stedlig situasjon? Eksisterende eiere/eiersubjekter som har reelt herredømme over disposisjoner for bruk og utnyttelse (avtalebasert), rettighetshavere (avtalebasert), offentlige myndigheter med mandat til å regulere om og hvordan eiendom bør dannes, eller andre offentlige organer/domstoler som kan bestemme om eiendom/retter skal opprettes og hvordan de romlig bør avgrenses.
2. forts eierens og utviklingsformålets betydning for eiendomsdannelsen
3. Hvordan påvirker planleggingen/offentlig regulering eiendomsdannelsen? Gjennom delingsvedtak (jf. pbl. 20-1 første ledd litra m, kf. 26-1), gjennom reguleringer for hvor og når det kan iverksettes byggevirksomhet som forutsetter dannelse av eiendom, o o o o ved å bestemme grad av utnytting/bebyggelsesmønster, bygningstypologi og organiseringen av eieformene for boliger (eierseksjonssameier eller borettslag) ved å sette vilkår for å innvilge byggetillatelse (jf. pbl. 16-6 andre ledd (tomtearronderingen). I unntakstilfeller og temporært ved nedleggelse av bygge- og deleforbud, eller ved ekspropriasjon.
3. forts utbyggingsmønsteret og de stedlige eiendomsforholdenes betydning dannelse av ny eiendom i byutvikling
3. forts. bebyggelsesmønsterets betydning
3. forts.. bygningstypologiens betydning
3. forts forutsetninger/vilkår knyttet til eksisterende situasjon Standardisert tomtemønster bestemt ved fradeling Amorft tomtemønster for gjenbruk av byggegrunn: Omforming og ny deling av tomter før bygging
4. Hvordan kan planleggingen/offentlig regulering påvirke romlig avgrensing av eiendom? Ved avgrensing av planområdet og indirekte byggetomtens (-enes) avgrensing, ved innvilgning av byggetillatelse (RT, IGT) (jf. pbl. 20-1 første ledd litra m), og indirekte for fastlegging av rettigheter for bruk av fellesanlegg ved seksjonering ved fastlegging av hva som skal være offentlig areal og fellesareal (pbl. 11-10 nr. 3, kf. 12-7 nr. 14), ved avgrensing av byggetomt for å sikre hensiktsmessig utnyttelse til byggeformål (pbl. 26), ved å legge inn nye eiendomsgrenser i tråd med eiers realisering av planen, ved jordskifte som særtilfelle.
4. Forts skille mellom bygge- vs. eiendomstomt ved utbygging
4. forts avgrensingen av planområdet får normalt betydning for byggetomten og eiendomsdannelsen
4. forts.. ved innvilgning av byggesøknad (RT, IG) og indirekte fastlegging av forutsetninger for etablering av rettigheter for bruk av fellesanlegg
4. forts reguleringsplan med fremtidige grenser for (bygge-) tomter
4. forts. tomteutforming ved jordskifte
. Hva skjer etter vedtatt plan: hvordan kan tolkningen av reguleringer, forståelsen av forholdet mellom bygge- og eiendomstomt, planens kart- og målegrunnlag samt målinger påvirke innstifting og avgrensing av eiendommer? (bruk av eiendomsgrenser som reguleringsgrunnlag er ikke sjeldent en risikosport) a) Hva skjer etter vedtatt plan dispensasjoner eller uregistrert endring mht. utforming av anlegg og bygninger? b) Hva med arealutnyttelse og innstiftingen av nye (grunn- )eiendommer, og c) endringer under prosjekteringen og byggesøknaden d) Plankartgrunnlagets og eiendomsmålingens pålitelighet?
5. forts. planendringer i arealutnyttelse og i antallet nye eiendommer a) dispensajoner/uvesentlige og registrerte endringer
5. forts b) arealutnyttelse, forståelse av hva en tomt er og innstifting av nye eiendommer
5. forts. c) forts endringer i bygningstypologi med endring av tomtedeling
5. forts.c) endringer i byggetomt avgrensning under prosjekteringen og behandlingen av byggesøknaden
5. forts. d) plankartgrunnlag og eiendomsmålinger topografisk; med virkning for massebalanse ved utbygging, innleggelse av anlegg i terreng og med mulig forskyvning av inntegnede tomtegrenser som konsekvens topografisk; med virkning for forståelsen av hvor eiendomsgrenser går og med lignende virkning som økonomisk opplysninger/eiendomsgrenser som stimulerer til motsetninger mellom myndighet og eiere og mellom eiere slik at beslutningsprosessene blir mer ressurskrevende når er det hensiktsmessig å uføre målingsforretning når kan det klare seg med å ta ut koordinater digitalt?
6. Hva betyr prosedyrene/kostnadene ved matrikulering og rettighetsregistrering for eiendomsdannelsen og klargjøring av byggegrunn for utbygging? Avhengig av formålet med eiendomsdannelsen og eiendomsforholdene på stedet: o utbygging på åpne arealer, o utbygging basert på rådende eiendomsforhold (konsolidering) eller o utbygging som forutsetter omforming av eiendomsforholdene (transformasjon) Avhengig av eiendomsutviklers akkvisisjon/erverv av utbyggingseiendom: o direkte kjøp (utvikler blir reell og formell eier) o opsjonskjøp (utvikler forblir reell eier inntil opsjonen blir innfridd eller til eventuelle nye eiere har kjøpt og fått registrert som eier av kjøpt nyprodusert eiendom.) Avhengig av antallet eiere i planområdet, selskapsdannelse og (byggetomt-)overdragelser for utbygging
6. forts. Utbyggers «samling» av grunneiendom for utbygging akkvisisjon av byggegrunn for fortetting eller omforming
6. forts fasene i prosessen men en reell eier for dannelse av eiendom for salg og/eller utleie
. forts matrikulær prosess for omforming av eksisterende iendomsforhold i de tilfeller eiendomsutvikler/prosjekteier ikke er ormell eier Reell fremgangsmåte: «Direkte omforming»:
6. forts antall eiere i planområdet, selskapsdannelse og tomteoverdragelser fra selskapet for utbygging til sluttsalg for kjøpere
6. Forts Hvordan foregår omformingen av anskaffet eiendom til nyprodusert eiendom to organisasjonsmodeller for transformasjon Utbyggingsselskap som prosjekteier 1. Eksisterende eiere 2. Selskapsdannelse, utbyggingsselskap 4. Overdragelse slutt-bruker Tomteselskap som selger av tomter til utbyggere/utbyggingsselskap 1. Eksisterende eiere 2. Selskapsdannelse, utviklings-/- tomteselskap 3. Salg av delområder til utbyggere 4. Overdragelse slutt-bruker
MANGE TAKK!