Eiendomsnæringens fremvekst byplanleggingens retrett? August E. Røsnes (Dr. Scient. e.v.)

Transkript

1 Eiendomsnæringens fremvekst byplanleggingens retrett? August E. Røsnes (Dr. Scient. e.v.)

2 Det jeg vil snakke om: 1. Samspill/motsetning mellom eiendomsutvikling og byplanlegging hvorfor? 2. Eiendomsnæringens fremvekst og globalisering 3. Hvordan tilpasser de nasjonale plansystemene seg til utviklingen innenfor eiendomssegmentet? 4. Hva gjør det offentlige (stat/kommune) for å styre gjennom eiendom? 5. Hvordan bruker myndighetene (kommuner) regulering og eiendom i forsøk på styring av byutviklingen? 6. Romlige konsekvenser - mulige virkninger av byutviklingsstrategier basert på fortetting og markedsdrevet gjennomføring av byutviklingsprosjekter.

3 1. Samspill/motsetning mellom eiendomsutvikling og byplanlegging hvorfor? i. Eiendomsutvikling som forutsetning for at det blir tatt initiativ til byutvikling: Lokaliseringer med utviklingspotensial for anleggs- og byggeprosjekter Tilgang til mulig utviklingseiendom med tilstrekkelig differanse mellom den aktuelle og den potensielt utnyttbare verdi («grunnrente-avviket») ii. Eiendom som forutsetning for å kunne bygge: iii. Det er ikke tillatt å bygge på arealer man ikke eier! Råderett over utviklingseiendom som forutsetning for tilgang til kapital for gjennomføring Byggingen danner utgangspunkt for ny eiendomsdannelse for bolig og næring! Eiendomsutvikling og bygging som forutsetning for at offentlig godkjente planer blir realisert: Omgivelser anlegg og bygninger Dannelse av nye bolig- og næringseiendommer

4 iv. 1. Forts Eierskapsrettigheter kan brukes til å komplettere/supplere av planleggingens reguleringer v. Eierskap som forutsetning for omforming av eiendomsverdi til finanskapital i forbindelse med utbygging vi. Regulering/planlegging som grunnlag for dannelse av utviklingsretter og eiendom (plan- og utviklingskontrollen) vii. Hvor ligger så motsetningene: Planmyndighetens og utbyggers interesser? Valg av lokalitet og arealutnyttelse? Design? Avveining av samfunnshensyn? Kunnskap og innsikt skinnkonflikter?

5 1. Forts. Hvordan vil samspillet/motsetningene arte seg avhengig av hvordan bruken av regulerings- og eiendomsregimets instrumenter kombineres i forsøk på styring?

6 1. Forts. Hvordan kan dette samspillet mellom regulering og eiendom ha artet seg? To eksempler (Husmanns Paris og Groruddalen, Oslo

7

8 2. Eiendomsnæringens fremvekst og globalisering i. Gjennom eiendomsmarkedet skapes nye eiendomsinteresser mens etablerte eiendomsinteresser utslettes ii. iii. iv. Institusjonelle endringer i samfunnet og i eiendomsmarkedet endrer organiseringen i eiendomsmarkedet og definerer nye roller for aktørene Etterkrigstidens tilbudsledete eiendomsutvikling endres gradvis til å bli etterspørselsledet også som et resultat av involverte utviklingsaktører Kompetanseutvikling (fremvekst av konsulentselskap) v. Produkt- og foretaksspesialisering - out-sourcing! vi. vii. Spesialisering i eier-, drifts- og utbyggingsforetak (kan også gjelde offentlig sektor) Økende foretaksstørrelse viii. Virksomhet på tvers av landegrenser

9 3. Hvordan tilpasser de nasjonale plansystemene seg til utviklingen innenfor eiendomssegmentet? i. Noe avhengig av plansystemet: Komplett planmonopol: «regulativ konflikt», kompetansestrid Rett for tredjepart til å legge frem planforslag : «forhandlingsbasert motsetninger», økende avhengighet av eiendomsnæringens kompetanse, men og så kompetansestrid ii. Noe avhengig av kommunestørrelse: «Store» : beholder i en viss grad sin plan-/reguleringskompetanse, men uten å styrke den med kompetanse fra eiendomsutvikling for bl.a. å gjøre planleggingen mer «proaktiv». «Små»: Resignerer til «reaktiv planlegging», dvs. behandling av «saker» etter hver som de legges frem!

10 4. Hva gjør det offentlige (stat/kommune) for å kunne styre gjennom eiendom? i. Som anskaffer av (utviklings-)eiendom: ii. iii. Strategiske erverv av eiendom for utbygging - unntaksvis! Begrensede erverv eller makebytter av eiendom skjer i mindre skala for å løse påtrengende gjennomføringsproblem. Som eier: Arealer - disponerer (kanskje) for egne fremtidige byggebehov. Selger til «markedspris» det man tror man ikke vil trenger i fremtiden. Planlegger, bygger og forvalter infrastruktur etter behov, og ofte uten strategisk perspektiv på byutvikling, men gjerne med innslag av «brukerbetaling» Som bruker av eiendom: Økende innslag av bruk basert på leie av gulvareal? Økende innslag av OPS for å sikre gulvareal til offentlig administrasjon og tjenesteyting?

11 4. Forts. Eksempler på planlegging av infrastruktur som strategisk redskap for byomforming (Bergen bybane; Oslo: Sinsen, Løren, Økern, Ulven

12

13

14

15 5. Hvordan bruker myndighetene (kommuner) planlegging/regulering og eiendom i forsøk på styring av byutviklingen? i. Planlegging/regulering: Overordnet planlegging offentlig monopol juridisk bindende «blueprint»-regulering. ii. Detaljplan over 90 pst. av godkjente planforslag i de største byene initieres og utarbeides av eksterne forslagsstillere, dvs. av stort sett utbyggere. (Juridisk bindende «blue-print»- regulering) Eiendom: Anskaffelse av utviklingseiendom overlates til eiendomsutviklere Infrastrukturutbygging anvendt som strategisk verktøy for styring av byutvikling - tilfeldig? iii. Hvilken betydning har byutviklingsstrategien- valg av utbyggingsmønster for hvordan man regulerer/bruker eiendom strategisk?

16 5. Forts. Hva slags planlegging blir det med varierende kapasitet for det offentlige til å regulere og til å bruke eiendom i styringen?

17 5. Forts. Hvordan har europeiske plansystemer og planlegging tilpasset seg eiendomsnæringens fremvekst? i. Formelle plansystemer: «Regulative» systemer har blitt mer fleksible «Diskresjonære» systemer (U.K.) stiller større krav til sammenheng og koherens over plannivåer (plan-led) Utvikling av nytt verktøy for å håndtere endringer når det gjelder eiendomsutviklingen og nye krav til både bybyggingen og miljøet Eksperimentering med nye territorielle organisasjonsformer for planlegging ii. Praksis når det gjelder bruk av eiendom for å styre byutviklingen: Jevnt over større vilje til å overføre ansvaret til å anskaffe utviklingseiendom til «markedsaktørene»

18 . Romlige konsekvenser - mulige virkninger av byutviklingsstrategier asert på fortetting og markedsdrevet gjennomføring av yutviklingsprosjekter. i. Gjenbruk av bebygde arealer (rivning av bygninger, omlegging/oppgradering av infrastruktur etc.) er jevnt over mer kostnadskrevende enn å utvikle åpne arealer ii. iii. iv. Uten offentlig «full-finansiering» må disse kostnadene internaliseres i prosjektene om de skal bli gjennomført Prisen på nybygd eiendom faller med avstand fra sentralområdet Jo større andel av byutviklingskostnadene som må internaliseres i prosjektene, desto mer konsentreres utbyggingen om sentralområdet v. Ønsket om «byfortetting» kombinert med internalisering av byutviklingskostnader i prosjektene leder normalt til sentralisering av byutviklingen

19