Vår dato: 19.12.2013 Vår referanse: 2013/6485 Arkivnr.: 423.1 Deres referanse: Saksbehandler: Tone Hau Steinnes Drammen kommune Engene 1 3008 Drammen Innvalgstelefon: 32266670 Drammen kommune - Gnr 113/238-113/528-113/529-113/532-113/534-13/535 - Solbakken 1/3/7/9 - Hans Dams vei 14 - klage på ny reguleringsplan VEDTAK Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Drammen bystyres vedtak av 18. juni 2013 om reguleringsplan for Solbakken 1-3-7-9-10 og Hans Dahms vei 14. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 4. oktober 2013. Sakens bakgrunn Drammen bystyre vedtok reguleringsplan for Solbakken 1-3-7-9-10 og Hans Dahms vei 14 med bestemmelser 18. juni 2013. Reguleringsplanen tilrettelegger for boligbebyggelse, bebyggelse for bolig, kontor og offentlig eller privat tjenesteyting, felles grøntanlegg og sone med særlige hensyn til bevaring av kulturmiljø. Vedtaket ble påklaget av en rekke av eierne av naboeiendommene i området i brev av 31. juli 2013. I klagen bemerkes det at etter plan- og bygningsloven 12-12, 1. ledd, skal det fremgå av saksfremlegget til bystyret hvordan innkomne uttalelser til planforslaget har vært vurdert av administrasjonen og formannskapet og hvilken betydning disse uttalelsene er tillagt. Klagerne skriver at det i saksfremlegget er vist til at deres merknader er nærmere kommentert i vedlegg 11. Klagernes merknader er omtalt i punkt 7 i vedlegget, men her er det henvist videre til vedlegg 2 for «komplett uttalelse». Vedlegg 2 er imidlertid bare plankartet. Klagerne skriver at fordi de ikke anså vedlegg 11 som en tilfredsstillende vurdering av deres merknader, og fordi vedlegget var betegnet som et sammendrag, mente de at det kunne Telefon sentralbord: 32 26 66 00 Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: www.fmbu.no fax: 32 89 32 36 Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: 946 473 111 E-post: fmbupost@fylkesmannen.no
Side 2 av 11 foreligge en mer utførlig drøftelse i sakens dokumenter. Byplan ga imidlertid tilbakemelding om at det ikke forelå ytterligere materiale. Klagerne viser videre til dokumentet «Planbeskrivelse sist revidert 29.04.13», hvor punkt 3 omhandler planprosessen. I punkt 6 er det inntatt en uttalelse fra klagerne, men dette er bare en kortfattet uttalelse klagerne avga i forbindelse med oppstart av planarbeidet 22. august 2012. Klagerne skriver at denne uttalelsen bare gjaldt selve igangsettelsen av planarbeidet, og den ikke hadde noe med innholdet i planen å gjøre. Klagerne forstår ikke hvorfor denne uttalelsen er nevnt. Videre anfører klagerne at deres merknader av 22. mars 2013 overhodet ikke er inntatt i planbeskrivelsen. Uttalelser fra offentlige instanser datert senere enn klagernes brev er tatt med i planbeskrivelsen. Klagerne mener at kommunen enten har glemt å sende deres merknader til Solli Arkitekter AS, eller at firmaet har ignorert merknadene. Den manglende behandlingen av klagernes merknader i planbeskrivelsen må etter klagernes oppfatning ses i sammenheng med at merknadene også er mangelfullt behandlet i nevnte vedlegg 11. Klagerne viser til merknadene i brevet av 22. mars 2013. Primært anfører klagerne at den tidligere reguleringsplanen for området må videreføres. Det finnes ingen reelle og saklige argumenter for at planen skal endres. Det eneste som kan sies er at bystyret har ombestemt seg, men det skulle vært gitt en begrunnelse for dette. Subsidiært går klagerne inn på konkrete enkeltpunkter i planforslaget. De har merknader til de nye bygningenes utforming, og anser at planen bør inneholde mer konkrete krav til bygningsmassen. Overordnede regler om utforming bør avgjøres i planen, og ikke i senere byggesak. Klagerne anser at det er uheldig at reguleringsplanen angir gesimshøyder ved bruk av koter. Koter gir ikke informasjon om bygningenes høyde dersom det ikke er opplyst om gjennomsnittlig kotehøyde for terrenget rundt bygningene. Klagerne protesterer mot at gesimshøyder på opptil kote 28 med beregnet bygningshøyde på 13,3 meter pluss takoppbygg på 2 meter skal kunne aksepteres i en utbygging i et villaområde. Videre mener klagerne at gesimshøyde skal måles til overkant takoppbygg. Klagerne ber om at maksimal gesimshøyde på felt B4 reduseres fra kote 28 til kote 25. Videre viser klagerne til at maksimal %-BYA er 45% inklusiv parkering på terreng. Det anføres at det er vanskelig å finne ut av hvor stor bygningsmassen vil bli så lenge det ikke er spesifisert hvor mange parkeringsplasser som skal ligge på bakkeplan. Klagerne bemerker at utbygger kan velge å legge all parkering under bakken og derved utnytte maksimal %-BYA til ren bygningsmasse. En så sterk fortetting som reguleringsplanen åpner for hører etter klagernes mening ikke hjemme i et villastrøk. Kommunen ser ut til å ønske en størst mulig bygningsmasse rundt den verneverdige hovedbygningen, helt i motsetning til den tidligere reguleringsplanen. Klagerne mener dette må være motivert av hensynet til utbyggers økonomiske resultat. Klagerne vurderer reguleringsplanen opp mot kommuneplanens arealdel. De anser det klart at særlig bestemmelsen om gesimshøyde går langt utover arealdelens rammer. Når det i plan- og bygningsloven 12-3 er fastsatt at private reguleringsforslag må være innenfor arealdelens rammer, kan man ikke begrunne overskridelse av rammene med at reguleringen gjennomføres nettopp fordi forslaget overskrider kommuneplanens bestemmelser.
Side 3 av 11 Klagerne skriver at spørsmålet om riving av funkishusene i området ikke er tatt med som et punkt i reguleringsplanen og stiller spørsmål ved om saken derved i det hele tatt kan behandles. Det bemerkes at fylkeskommunens utviklingsavdeling har gitt en grundig saksfremstilling hvor konklusjonen er en sterk anbefaling om å unnlate riving av husene. Samlet sett mener klagerne at deres merknader av 22. mars 2013 ikke er tilstrekkelig vurdert og drøftet i vedlegg 11 til saksfremlegget for bystyret. Klagerne konkluderer med at kravene i plan- og bygningsloven 12-12 ikke er oppfylt i saksfremstillingen for bystyret og at det derfor ikke foreligger et gyldig vedtak i saken. Dersom Fylkesmannen skulle mene at det foreligger et gyldig vedtak, ber klagerne om at innholdet i deres innsigelser blir behandlet som en klage. Fylkesmannen forutsetter at partene i saken er kjent med klagens innhold og viser derfor for øvrig til klagen i sin helhet. Klagen ble 17. september 2013 behandlet av Drammen bystyre, som ikke fant grunnlag for å ta klagen til følge. Klagerne har i brev av 30. september 2013 til Fylkesmannen merknader til kommunens saksutredning for behandlingen av klagen. Klagerne mener at bystyret har blitt forelagt en feilaktig fortolkning av plan- og bygningsloven 12-12, 1. ledd, og at vedtaket om ikke å ta klagen til følge derfor er fattet på et klart sviktende grunnlag. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. delegasjonsfullmakt i rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet. Fylkesmannens merknader I henhold til plan- og bygningsloven er det bystyret som er plan- og reguleringsmyndighet. Det er bystyret som ut fra en helhetsvurdering avgjør hvilke arealer som skal inngå i en reguleringsplan, og hva arealene skal benyttes til, herunder hvordan planen skal utformes. Bystyret treffer endelig vedtak om reguleringsplan, herunder også vedtak om reguleringsendring. Fylkesmannens kompetanse i klagesak på reguleringsplan er beskrevet i rundskriv T-8/86 fra Miljøverndepartementet og Kommunal- og regionaldepartementet og i brev av 16. januar 2004 fra Miljøverndepartementet. Hvis det foreligger klare saksbehandlingsfeil som fører til at vedtaket må oppheves, jf. forvaltningsloven 41, kan Fylkesmannen oppheve reguleringsvedtaket og sende saken i retur til kommunen for ny behandling. Fylkesmannen kan ikke treffe et vedtak som medfører en bruk av arealer som ikke har vært gjenstand for høring under planbehandlingen. Vi kan heller ikke foreta endringer som medfører at reguleringsplanen endres i hovedtrekkene. Andre typer endringer i planen kan Fylkesmannen bare gjøre dersom kommunen er enig i endringene. Dette gjelder endringer i realiteten, for eksempel endringer på kart eller i reguleringsbestemmelser. Dersom Fylkesmannen mener det bør gjøres slike endringer og kommunen ikke er enig, må klagesaken oversendes Miljøverndepartementet for avgjørelse.
Side 4 av 11 Med disse begrensningene kan Fylkesmannen prøve alle sider av det påklagde vedtak, også det rent skjønnsmessige. Det følger imidlertid av forvaltningsloven 34, 2. ledd, at Fylkesmannen som statlig myndighet skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøving av det frie skjønn. I forarbeidene til bestemmelsen, Ot.prp. nr. 51 (1995-1996) side 41-42, står følgende: «I forhold til klagernes rettssikkerhet er regelen ikke ment å innebære noe signal om mindre prøving av det frie skjønn. Etter forvaltningsloven 34 andre ledd andre punktum skal klageinstansen vurdere alle anførsler fremsatt i klagen. Dette vil fortsatt være tilfelle, men tilføyelsen i 34 andre ledd tredje punktum innebærer at klageinstansen i tillegg til klagers anførsler skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre. I praksis vil dette innebære en viss terskel for klageinstansen i forhold til å endre kommunale eller fylkeskommunale vedtak på grunnlag av overprøving av det frie skjønnet.» Fylkesmannen er etter dette pålagt en viss terskel for å endre kommunale vedtak ved overprøving av det frie skjønnet. Dette er også fastslått av Høyesterett i «Trallfadommen», Rt. 2007 s. 257. Plan- og bygningsloven 12-12,1. ledd Generelt Plan- og bygningsloven 12-12, 1. ledd, 1. og 2. punktum lyder som følger: «Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet, legges det fram for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Av saksframlegget skal det framgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt.» Klagerne har anført at kravene i 2. punktum ikke er oppfylt i saksfremstillingen til bystyrets avsluttende behandling av reguleringsplanen og at det derfor ikke foreligger et gyldig vedtak i saken. Videre mener klagerne at bystyret i forbindelse med behandlingen av klagesaken har blitt forelagt en feilaktig fortolkning av plan- og bygningsloven 12-12, 1. ledd, og at vedtaket om ikke å ta klagen til følge derfor er fattet på et klart sviktende grunnlag. Kommunen skriver i klagesaksbehandlingen at det ikke er presisert i forarbeider eller praksis hvordan innkomne uttalelser til planforslaget skal vurderes, verken i form eller innhold. Kommunen bemerker at reglene om vedtak av reguleringsplan skal sikre en formalisert utredningsprosess som skal gjennomføres før realitetsbehandling, og som skal inngå i beslutningsgrunnlaget. Videre skriver kommunen at det ikke er noen skarp grense mot den alminnelige plikten til forsvarlig saksutredning etter forvaltningsloven 17, som sier at et forvaltningsorgan skal påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes. I saksfremlegget for bystyret er hovedspørsmålene som har gjort seg gjeldende, behandlet under avsnittet «rådmannens vurdering». Dette gjelder spørsmål om bygningsvern, utforming av ny bebyggelse, boligkvaliteter, utnyttelse og parkering. Øvrige merknader er kort gjengitt og behandlet i vedlegg 11 til saken.
Side 5 av 11 Kommunen skriver at ved vurderingen av hvor langt en skal gå i utredningen av hver enkelt merknad til planforslaget, må hensynet til forholdsmessighet og effektiv bruk av kommunens ressurser gis adskillig plass. Likevel er det åpenbart at partene har et krav på en reell og grundig gjennomgang av sine innsigelser til planforslaget. Kommunen kan ikke se at det foreligger saksbehandlingsfeil som skulle føre til ugyldighet i denne saken. Det er åpenbart at hensikten med plan- og bygningsloven 12-12 er å sikre nødvendig medvirkning i planprosessen, og kommunen anser at dette hensynet har vært ivaretatt på en god måte ved behandlingen av planen. Klagernes tidligere bemerkninger er fremlagt sammen med saksfremlegget, og de forhold som planen utfordrer med hensyn til vern, utforming, boligkvaliteter og parkering er godt belyst i saken. Fylkesmannen finner i det vesentlige å kunne tiltre kommunens vurderinger angående planog bygningsloven 12-12, 1. ledd. Hensynet bak bestemmelsen er å sikre at reguleringssaken er så godt opplyst som mulig når vedtak treffes. Kommunen skal gi en redegjørelse for de innkomne uttalelsene og kommentere dem på en slik måte at det fremkommer om uttalelsene er tillagt vekt. Pedersen m.fl. skriver i Plan- og bygningsrett Del I, 2. utgave, side 202: «Formålet er å bevisstgjøre kommunestyrerepresentantene om utkastets konsekvenser, og å sikre at også motforestillingene fremheves. Selv om det er opp til kommunestyrets skjønn å fastlegge arealbruken, følger det av det kontradiktoriske prinsipp at motforestillinger skal være vurdert. At de fremkommer i saksfremlegget, er særlig viktig fordi kommunestyret normalt ikke begrunner sitt vedtak utover det som fremkommer i saksfremlegget.» Avsnittet står i kapittelet som gjelder vedtakelse av kommuneplan, men prinsippene gjelder naturligvis også ved vedtakelsen av reguleringsplaner, jf. samme bok side 287. Fylkesmannen finner det klart at kommunen har en plikt til å vurdere alle innkomne merknader. Dette innebærer imidlertid ikke at hver enkelt merknad fra alle involverte må kommenteres utførlig i saksfremlegget i seg selv. Det er ikke noe i veien for at kommunen kommenterer hovedpunkter i selve saksfremlegget og at det vises til vedlegg for oversikt over alle merknadene. Vedleggene inngår da som en del av begrunnelsen for vedtaket. Dersom det har kommet liknende merknader fra flere berørte parter, kan kommunen også gi en samlet vurdering av disse i stedet for å kommentere dem hver for seg. Kommunen må ha en viss adgang til å legge vekt på både tid og ressurser ved utarbeidelsen av saksfremstilling. Det sentrale er at innholdet i merknadene samlet er gjengitt og vurdert på en slik måte at saken er så fullstendig opplyst som mulig og at beslutningstakerne er informert om alle forhold rundt saken før de fatter vedtak. I den foreliggende saken har kommunen i saksfremlegget kort gjengitt merknader som er kommet inn i forbindelse med høringsrunden. I saksfremlegget skriver kommunen følgende om merknader fra klagerne: «Naboer og gjenboere: (Vedlegg 10) Naboenes primære standpunkt er at eksisterende plan legges til grunn. Subsidiært har de klager på planforslaget, dersom det skal videreføres. Hovedpunktene deres er som tidligere: Bebyggelsens utforming strider med strøkets karakter Høydene er for store
Utnyttelsen er for høy Uteområdene er mangelfulle Planen strider mot kommuneplanens arealdel Trafikkforholdene blir uakseptable Funkishusene må bevares Enkeltpunktene i naboenes klage er kommentert i vedlegg 11, og den helhetlige oppsummeringen her under.» Øvrige innkomne merknader er gjengitt på samme måte. Side 6 av 11 I selve saksfremlegget redegjør kommunen for sine vurderinger når det gjelder vern av eksisterende bygninger, utforming av fremtidig bebyggelse, boligkvaliteter, utnyttelsesgrad og parkering. I vedlegg 11 har kommunen merknader i stikkordsform til de enkelte punktene i de innkomne merknadene. Merknadene i sin helhet er også inkludert som vedlegg. Klagernes merknader er tatt inn som vedlegg 10. Den vedlagte planbeskrivelsen omtaler også en rekke av de ovennevnte forholdene og viser til merknader som kom inn ved varsel om oppstart. Klagerne synes å mene at deres merknader til planforslaget er ignorert her, mens merknader fra offentlige faginstanser er inkludert. Til dette vil Fylkesmannen bemerke at planbeskrivelsen utarbeides før planforslaget sendes på høring. Alle merknadene som er gjengitt er innsendt i forbindelse med varsel om oppstart, og er ikke merknader til det faktiske planforslaget. Saksfremlegget og vedleggene må ses som en helhet ved avgjørelsen av det er gitt en tilstrekkelig redegjørelse og vurdering av merknadene i saken. Fylkesmannen anser at kommunens fremgangsmåte ved fremstilling av saken i utgangspunktet oppfyller kravene i 12-12, 1. ledd. Vurdering av de enkelte anførslene Opprettholdelse av eksisterende reguleringsplan Klagerne ønsker primært at den tidligere reguleringsplanen for området må videreføres. Det finnes ingen reelle og saklige argumenter for at planen skal endres. Det eneste som kan sies er at bystyret har ombestemt seg, men det skulle vært gitt en begrunnelse for dette. I vedlegg 11 til saksfremlegget skriver kommunen at formannskapet er innstilt på ny plan i henhold til sitt vedtak om utleggelse. Av selve saksfremlegget fremgår det at det i lengre tid har vært jobbet med utbyggingsplaner for eiendommen, med utgangspunkt i den tidligere reguleringsplanen fra 2004. Det er vist til dispensasjonssaken av 2012, hvor Fylkesmannen 10. august 2012 omgjorde kommunens vedtak om dispensasjon. Fylkesmannen vil her bemerke at det er bystyret som er reguleringsmyndighet, og står fritt til å vedta nye planer. Det kreves ikke at det foreligger særlige grunner eller at forholdene har endret seg, men er tilstrekkelig at bystyret ser annerledes på arealdisponeringen i området. Det er kun krav om at reguleringsplanen er saklig begrunnet i reguleringsmessige hensyn. I denne saken er det klart at det foreligger et ønske om en utbygging i området, og at det derfor er ønskelig å vedta en ny reguleringsplan slik at dette kan gjennomføres. Fylkesmannen anser etter dette at det foreligger tilstrekkelig begrunnelse for å vedta en ny reguleringsplan.
Side 7 av 11 Utforming av fremtidig bebyggelse Klagerne anfører i hovedsak at planen bør inneholde mer konkrete krav til bygningsmassen. Overordnede regler om utforming bør avgjøres i planen, og ikke i senere byggesak. Kommunen har etter klagers mening ikke vurdert anførslene tilstrekkelig. Det fremgår av vedlegg 11 at utformingen av bygningene skal fastlegges i byggesak, som skal behandles av formannskapet. Dette er også vedtatt i forbindelse med vedtakelsen av reguleringsplanen. I saksfremlegget til møtet 18. juni 2013 skriver kommunen under punktet om utforming: «Framtidig bebyggelses preg er ikke bundet opp i reguleringsplanen, men en utforming i dagens formspråk må påregnes, og bør kunne aksepteres. Det er også det som er vist i det vedlagte illustrasjonsmaterialet (vedlegg 6). Solbakken ligger i overgangen mellom tettere blokkbebyggelse mot vest og syd, og villabebyggelse mot nord og øst. Variasjonen i bygningsstørrelser og den gradvise nedtrappingen mot øst gir etter rådmannens vurdering en akseptabel tilpasning til omgivelsene. Solbakken danner et naturlig skille mellom villabebyggelsen lenger vest og den tettere byen mot sentrum. Hvordan byggene påvirker omgivelsenes solforhold er illustrert i egne soldiagram, kfr. vedlegg 5.» Fylkesmannen anser at kommunen har tatt tilstrekkelig stilling til spørsmålet om bygningenes utforming. Kommunen har etter plan- og bygningsloven 12-7, nr. 1, adgang til å innta konkrete krav om bygningenes utforming, men kommunen har ingen plikt til å fastsette materialbruk, uttrykk, osv. i reguleringsplanen. Det fremgår av saksfremlegget at kommunen ikke ønsker å gjøre dette. Saksfremlegget og vedlegg 11 utgjør samlet en fullstendig vurdering også av klagernes merknader. Bygningenes gesims-/mønehøyde Klagerne har merknader til bestemmelsene om bygningenes gesims-/mønehøyde. Dette gjelder både utforming av bestemmelsene og konkrete bygningshøyder. I vedlegg 11 skriver kommunen: - Statens bygningstekniske etat vurderer kotehøyde (dvs. høyde over havet) som konkret og entydig. Fasadeillustrasjonene viser foreslåtte kotehøyder. - Reguleringsbestemmelsene ( 1-3) tillater inntil 2m ekstra høyde for trapperom, heissjakter, piper, ventilasjonsutstyr og overlys, for at dette ikke skal sammenblandes med generell gesims og mønehøyde, spesielt på flate tak. I tillegg er det vist til skyggediagram som er inntatt som vedlegg 5. Skyggediagrammet viser bygningenes påvirkning av lysforholdene for omkringliggende bebyggelse i løpet av døgnet i mars, juni, september og desember. Høydene er en del av bygningenes utforming, som er omtalt i saksfremlegget. Det fremgår også av saksfremlegget at bygningene mot vest er redusert til tre etasjer som et resultat av prosessen mellom naboene og utbygger før den første politiske behandlingen. Videre er fasadeoppriss med kotehøyder inntatt som vedlegg til saken. Fylkesmannen vil bemerke at det følger av byggteknisk forskrift (TEK) 6-2, nr. 4, at kommunen i planbestemmelser kan fastsette at bygningers høyde skal måles i forhold til en nærmere fastsatt kotehøyde. Videre fremgår det av TEK 5-9 at kommunen i
planbestemmelser kan fastsette høyde for enkelt bygningsdeler. Dette vil også omfatte tekniske installasjoner, trappehus, o.l. Reguleringsbestemmelsene er således i tråd med forskriften. Side 8 av 11 Fylkesmannen anser at saksfremlegget og vedleggene samlet sett utgjør en tilfredsstillende vurdering av innholdet i klagernes merknader. Kommunen har konkrete merknader til utformingen av bestemmelsene, jf. vedlegg 11. Byggehøydene for øvrig er vurdert i saksfremlegget, skyggediagram og fasadeoppriss. Utnyttelsesgrad, %-BYA I klagen er det vist til at maksimal %-BYA er 45% inklusiv parkering på terreng. Det anføres at det er vanskelig å finne ut av hvor stor bygningsmassen vil bli så lenge det ikke er spesifisert hvor mange parkeringsplasser som skal ligge på bakkeplan. Klagerne bemerker at utbygger kan velge å legge all parkering under bakken og derved utnytte maksimal %-BYA til ren bygningsmasse. En så sterk fortetting som reguleringsplanen åpner for hører etter klagernes mening ikke hjemme i et villastrøk. Kommunen skriver i vedlegg 11 at «45 % er en sterk fortetting. Ønskelig med hoveddel av parkering under bakken. Utendørs parkering påvirker tomtens bebyggbarhet. Detaljene fastlegges i byggesaken». Saksfremlegget inneholder et avsnitt om utnyttelsesgrad, og vedlegg 12 viser bebygd areal for områder sør og vest for planområdet. Fylkesmannen anser at kommunen ved sin uttalelse om at det er ønskelig med hoveddelen av parkering under bakken tar stilling til klagers merknader om %-BYA for eiendommen og størrelsen på bygningsmassen. Det fremgår at det er ønskelig med hoveddelen av parkeringen under terreng. Dette innebærer at det må påregnes at det meste av %-BYA vil bestå av faktisk bygningsmasse og ikke parkering. For øvrig fremgår det av saken og planforslaget at der er ønskelig med 45 % bebygd areal. Fylkesmannen kan etter dette ikke se at innholdet klagernes merknader om bebygd areal ikke er tilstrekkelig vurdert i sakens dokumenter. Forholdet til kommuneplanens arealdel Klagerne vurderer reguleringsplanen opp mot kommuneplanens arealdel. De anser det klart at særlig bestemmelsen om gesimshøyde går langt utover arealdelens rammer. I merknadene av 22. mars 2013 er kommuneplanens utnyttelsesgrad på 30 % også nevnt. Kommunen skriver i vedlegg 11 at reguleringen gjennomføres nettopp fordi forslaget overskrider kommuneplanens bestemmelser. Den vedtatte reguleringsplanen hjemler de nye bestemmelsene for bygging. Klagerne anser at dette ikke er noen drøftelse av overskridelsen av kommuneplanen. Fylkesmannen vil her bemerke at det fremgår av kommuneplanen punkt 2.5 Byggehøyder, at kommuneplanens byggehøyder bare gjelder der det ikke er fastsatt byggehøyder i annen gjeldende plan. Tilsvarende bestemmelse er gitt angående utnyttelsesgrad, jf. kommuneplanen punkt 2.4 Fortetting. Kommuneplanen åpner altså for at det kan fastsettes andre byggehøyder i reguleringsplan. Reguleringsplanen er dermed ikke i direkte motstrid med kommuneplanen, men er i hovedsak i samsvar med kommuneplanens hovedtrekk og rammer. Fylkesmannen kan ikke se at kommunen burde ha foretatt nærmere drøftinger av spørsmålet om forholdet til kommuneplanen.
Side 9 av 11 Riving av funkishusene i Solbakken 3 og 7 Klagerne skriver at spørsmålet om riving av funkishusene i området ikke er tatt med som et punkt i reguleringsplanen og stiller spørsmål ved om saken derved i det hele tatt kan behandles. Kommunen skriver følgende i vedlegg 11: «Utbygger kommenterer kort Fylkeskommunens syn på Funkishusene og går inn for riving. Fylkeskommunen, Jo Sellæg og Drammen kommune drøfter funkishusene.» Klagerne anser at vedlegg 11 verken drøfter eller vurderer deres innsigelser eller de faglige innsigelser fra fylkeskommunen eller Jo Sellæg. Fylkesmannen er i utgangspunktet enig i at teksten i vedlegg 11 er svært knapp og ikke er noen drøftelse av kommentarene. Imidlertid inneholder saksfremlegget avsnittet «Vern», som omhandler bygningene i området og om de skal rives eller bevares. Her står det blant annet: «Utbygger ønsker å rive både de 2 nederste villaene i Solbakken, og sidebygget oppe ved hovedvillaen. Når det gjelder sidebygningen er det rådmannens syn at den er så mye ombygd at den bør kunne fjernes, for å gi en rasjonell og effektiv utnyttelse av tomteareal på denne del av tomta. De nye bygningsvolumene bidrar også til å gjenskape et gårdsrom tilknyttet hovedvillaen. Hensyn som taler for at også funksivillaene skal kunne rives, til tross for verneverdien, er den vurderingen som ble tatt i forbindelse med muligheten til utbygging til kontorformål i gjeldende reguleringsplan. Muligheten til nå å få et helhetlig fortettingsprosjekt, og flere boliger i en ettertraktet del av byen, ansees idag like tungtveiende som muligheten for å bygge mer kontorer i forrige runde. Drammen har også fortsatt bevart mange fine eksempler på enkelthus og funkismiljøer i andre deler av byen, hvor forholdene ikke ligger like naturlig til rette for en fortetting.» Fylkesmannen finner det klart at kommunen har vurdert problemstillingene omkring riving/bevaring av funkishusene. Vurderingene er i hovedsak knyttet opp mot uttalelsen fra fylkeskommunen og ikke opp mot merknadene fra klagerne. Etter vår oppfatning er dette naturlig, ettersom fylkeskommunen er regional faginstans på området. Fylkesmannen finner det også klart at spørsmålet om riving er inntatt i reguleringsplanen. Det er ikke inntatt reguleringsbestemmelse om rivingen, men på plankartet er bygningene markert med linjesymbol som er definert som «Omriss av ekst. bebyggelse som kan rives». Funkisvillaene er ikke fredet, og kan dermed markeres på denne måten. Saken har vært på høring hos fylkeskommunen som avga negativ uttalelse, men som til slutt har valgt ikke å fremme innsigelse. Kommunen har vurdert fylkeskommunens uttalelser. Vi vil bemerke at reguleringsplanen naturligvis ikke gir en tillatelse til å rive. Dersom bygningene skal rives, må dette søkes om i ordinær byggesaksprosess. Avsluttende bemerkninger om saksbehandlingen Etter en samlet vurdering er Fylkesmannen kommet til at innholdet i klagernes merknader er tilfredsstillende vurdert og avveid i kommunens saksbehandling. Kommunen har plikt til å
Side 10 av 11 sørge for at saken er så godt opplyst som mulig, herunder at alle problemstillinger og merknader er tilstrekkelig redegjort for og vurdert. Kommunen har imidlertid ikke plikt til å gi en utførlig, enkeltvis redegjørelse for absolutt alle merknader i selve saksfremlegget. Merknader kan behandles tematisk, og saksfremlegget og vedlegg må ses som en helhet ved vurderingen av saksbehandlingen. Fylkesmannen har ingen innvendinger til kommunens behandling av saken. Innholdet i klagernes merknader Klagerne har bedt om at innholdet i deres tidligere merknader behandles som en klage dersom vedtaket anses som gyldig. Klagernes merknader fremgår av brevet av 22. mars 2013 og gjelder de samme forholdene som er nevnt ovenfor. Fylkesmannen vil understreke at det er bystyret som er plan- og reguleringsmyndighet. Det er bystyret som ut fra en helhetsvurdering avgjør hvilke arealer som skal inngå i en reguleringsplan, og hva arealene skal benyttes til, herunder hvordan planen skal utformes. Kommunestyret treffer endelig vedtak om reguleringsplan, herunder også vedtak om reguleringsendring. Merknadene i brevet av 22. mars 2013 gjelder innholdet i selve reguleringsplanen og er forhold som er omfattet av kommunens frie skjønn. Fylkesmannen kan som klageinstans prøve alle sider av saken, jf. forvaltningsloven 34, 2. ledd. Fylkesmannen skal imidlertid legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. bestemmelsens andre ledd, siste punktum. Fylkesmannen legger vekt på at kommunen i løpet av planprosessen har vært kjent med klagers vurderinger angående forholdene rundt reguleringsplanen. Skriftlige innspill om forholdene ble inkludert og kommentert i planprosessen og er tatt med ved behandlingen i formannskapet og Drammen bystyre. Kommunen har etter Fylkesmannens oppfatning vurdert de relevante forhold i saken, jf. også vår redegjørelse ovenfor. Fylkesmannen finner derfor ikke at det er grunnlag for å overprøve kommunens skjønn i denne saken. Fylkesmannen har vurdert klagers øvrige anførsler, men finner etter en samlet vurdering at disse ikke kan føre frem. Konklusjon Fylkesmannen har kommet til at reguleringsplan for Solbakken 1-3-7-9-10 og Hans Dahms vei 14, er behandlet i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven, og har ikke merknader til kommunens saksbehandling eller det utviste skjønn. Etter fullmakt Rune Fredriksen seniorrådgiver/fagansvarlig Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Tone Hau Steinnes
Kopi til: Marit B. K. Doak Solbakken 15 3011 DRAMMEN Solli arkitekter AS Erik Børresens allé 9 3015 DRAMMEN Jon Martin Førland Solbakken 4 3011 DRAMMEN Liv Bøstrand Solbakken 13 3011 DRAMMEN Bjørn Rønning Prins Oscars gate 32 H 3011 DRAMMEN Side 11 av 11