Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. Saksmappe nr: 2011/889 Arkiv: L12/02/HE07 Saksbehandler: Jan Petter Vad Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 53/2012 Planutvalget 05.06.2012 63/2012 Kommunestyret 19.06.2012 63/2012 Planutvalget 18.06.2012 Sluttbehandling detaljregulering Utsikten - Bråtan, felt K, L, M, N og P Planutvalgets innstilling til kommunestyret: Forslag til detaljregulering for Utsikten-Bråtan felt K, L, M, N og P godkjennes i henhold til plan- og bygningsloven 12-10, med følgende endringer: M1 skal bebygges med hus med flatt tak. Gesims-/mønehøyde skal ikke overskride 10 meter. Det presiseres i bestemmelsene at FA1 skal være offentlig, og FA2-3 og FL1 skal være privat. 2-10 presiseres slik at den ikke bare gjelder støy i bygge- og anleggsfasen. Planens begrensning justeres mot 100/19, 100/25 og 100/75 slik at grensene samsvarer med eiendomsgrensene. Planutvalgets behandling: Arne Flatebø (SP) fremmet rådmannens forslag til vedtak med følgende endring i første kulepunkt: "M1 skal bebygges med hus med flatt tak. Gesims-/mønehøyde skal ikke overskride 10 meter." Forslaget ble enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak: Forslag til detaljregulering for Utsikten-Bråtan, felt K, L, M, N og P godkjennes i henhold til plan- og bygningsloven 12-10, med følgende endringer: M1 skal bebygges med hus med flatt tak. Gesims-/mønehøyde skal ikke overskride 10 meter.
Det presiseres i bestemmelsene at FA1 skal være offentlig, og FA2-3 og FL1 skal være privat. 2-10 presiseres slik at den ikke bare gjelder støy i bygge- og anleggsfasen. Planens begrensning justeres mot 100/19, 100/25 og 100/75 slik at grensene samsvarer med eiendomsgrensene. Kommunestyrets behandling: Planutvalgets innstilling ble fremmet og enstemmig vedtatt. Planutvalgets vedtak: Saken utsettes for befaring. Planutvalgets behandling: Arne Flatebø (SP) fremmet følgende forslag til vedtak som ble vedtatt enstemmig: Saken utsettes for befaring. Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering for Utsikten-Bråtan, felt K, L, M, N og P godkjennes i henhold til plan- og bygningsloven 12-10, med følgende endringer: Møne- og gesimshøyde for felt M1 endres fra 8 og 10 meter til 9,5 og 11,5 meter. Det presiseres i bestemmelsene at FA1 skal være offentlig, og FA2-3 og FL1 skal være privat. 2-10 presiseres slik at den ikke bare gjelder støy i bygge- og anleggsfasen. Planens begrensning justeres mot 100/19, 100/25 og 100/75 slik at grensene samsvarer med eiendomsgrensene. Rådmannens saksutredning: Sammendrag: Etter førstegangsbehandlingen har utbygger fremmet et ønske om å heve gesims- og mønehøyde for felt M1 fra 8 og 10 meter til 9,5 og 11,5 meter. Dette forslaget ble lagt ved til offentlig ettersyn. Det kom inn en naboprotest på denne endringen. Utbyggingsavtalen blir behandlet i egen sak av formannskapet. Vedlegg:
1. Forslag til detaljregulering for Utsikten Bråtan, felt K, L, M, N og P 2. Forslag til bestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Illustrasjonsplan 5. Merknad fra Selvaag Bolig om å heve gesimshøyde for felt M1 6. Merknad fra Sameiet Utsikten 7. Utbyggingsavtale 8. Oversiktskart Utredning: 1. BAKGRUNN OG BESKRIVELSE Selvaag Bolig AS ønsker å detaljregulere sin del av området på Utsikten Bråtan, og komme i gang med bygging av de 30 boligene de har blitt tildelt så snart som mulig. Etter førstegangsbehandlingen sendte Selvaag Bolig inn en merknad med ønske om å heve møne- og gesimshøyden for felt M1 fra 8 og 10 meter til 9,5 og 1,5 meter. Denne merknaden ble lagt ved saken til offentlig ettersyn. 2. INNKOMNE MERKNADER Reguleringsplanforslaget ble førstegangsbehandlet i Planutvalget 14.02.2012, saksnr 20/2012, og lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 29.09.2012 16.05.2012. Følgende merknader kom inn: 1. Fylkesmannen i Buskerud, brev 14.05.2012. De ser på det som svært positivt at miljøvennlige energiløsninger skal utredes, og at det legges opp til passivhus og lavenergihus på to av feltene. For felt der det kan være aktuelt med vannbåren varme, anbefaler de at det innarbeides i bestemmelsene at byggeområdet skal tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme til bebyggelsen. Videre sier de at behov for tiltak for å sikre en god og trafikksikker tilgjengelighet til kollektive transportmidler og ulike servicefunksjoner kunne vært noe nærmere belyst, men at de tar til etterretning at lokalisering og arealbruk er avklart gjennom overordnede planer. De anser for øvrig at planforslaget i tilstrekkelig grad redegjør for og følger opp de nasjonale føringene som ble belyst ved varsel om oppstart, og de vurderer det til at planforslaget ikke vil ha negative konsekvenser for nasjonale eller regionale miljøinteresser. 2. Sameiet Utsikten v/ styreleder Jan Arild Røise, e-post 15.05.2012. Sameiet representerer de seks blokkene i Bråtasvingen 13-23. De uttrykker sin frustrasjon og bekymring for at de planlagte boligene blir for høye og vil blokkere utsikten deres mot Lierstranda og Drammensfjorden. De mener at boligene i Bråtasvingen 40-48 ble bygd høyere enn det som var tillatt etter reguleringsplanen. De ber nå om at planutvalgets vedtak om at mønehøyde for felt K ikke skal overstige 15 meter, og at mønehøydene for feltene M1, M2, M3, M4, L, N og P ikke skal overstige 10 meter opprettholdes. Kopi av merknaden ligger vedlagt saken. 3. Kenneth og Ingeborg Vilming, e-post 16.05.2012.
De har spørsmål om de nye planene vil berøre deres eiendommer 99/10 og 99/14. Eiendommene vil ikke bli berørt av denne reguleringsplanen, og det vil bli sendt svar i eget brev. 4. Statens vegvesen, brev 10.05.2012 De er noe i tvil om planforslaget i tilstrekkelig grad legger til rette for kjøreadkomster fra de tilstøtende områdene ned mot fylkesvegen. De presiserer at støyvarselkart fra Statens vegvesen ikke kan benyttes som dokumentasjon på trafikkstøy, og anbefaler at det gjøres mer nøyaktige beregninger, eller at det i alle fall tas med en bestemmelse om at gjeldende støyretningslinjer skal følges. Det vil ikke være aktuelt for Statens vegvesen å bekoste noen støyskjerming av ny bebyggelse. 3. VURDERING Gesims- og mønehøyder Til førstegangsbehandlingen av planforslaget foreslo administrasjonen å senke gesims- og mønehøydene for feltene L, M1, M2, M3, M4, N og P fra 10 og 12 meter til 8 og 10 meter. Dette ble vedtatt av Planutvalget. Før saken ble sendt til offentlig ettersyn fremmet utbygger et forslag om å heve gesims- og mønehøydene for felt M1 fra 8 og 10 meter til 9,5 og 11,5 meter. Dette forslaget ble lagt ved planforslaget til offentlig ettersyn. På felt M1 skal det legges til rette for et miljøprosjekt med passivhusstandard med flatt tak i skrånende terreng. Det vil bli to etasjer med fasade mot nord-øst, og tre etasjer med fasader mot syd-vest. Ettersom det blir flatt tak så er mønehøyden lik gesimshøyden, det vil si at den høyeste tillatte mønehøyde er lik regulert gesimshøyde. Felt M1 ligger på kote 188-191, og bakenforliggende bebyggelse i Bråtasvingen 13-23 og 40-48 ligger ca på kote 200. Bebyggelsen på M1 vil altså ligge ca 10 meter lavere enn den nevnte bebyggelsen. Rådmannen vil i denne sammenheng be om at utbygger utarbeider et snitt som viser planlagt bebyggelse på M1 i forhold til bakenforliggende bebyggelse. Dette vil bli lagt fram på planutvalgets møte. En gesimshøyde (og mønehøyde) på 9,5 meter vil være i tråd med utbyggers planer om passivhusstandard. Rådmannen ser på dette som et positivt tiltak, og mener derfor at det bør tillates en høyere gesims- og mønehøyde for felt M1. De resterende feltene, med unntak av K1, beholder en gesims- og mønehøyde på 8 og 10 meter. Felt K1 beholder mønehøyde på 15 meter slik som vedtatt i førstegangsbehandlingen. Utbyggingsavtale Utbygger har i samarbeid med kommunen og utbygger av nabofeltene U, V og W utarbeidet en utbyggingsavtale. Denne ble lagt ut til offentlig ettersyn sammen med planforslaget, og blir behandlet som egen sak av formannskapet. Avtalen skal sikre at den private utbyggingen av området foregår i henhold til kommunens intensjoner i utbyggingspolitikken, og sikre en helhetlig og variert boligsammensetning for området. Hovedtrekkene i avtalen går ut på: Klargjøre omfang av og ansvar for opparbeidelse av alle kommunaltekniske anlegg Sette føringer for utbyggingsvolum og utbyggingstakt Utbygger plikter seg til årlig å rapportere til kommunen om antall igangsatte og ferdigstilte boliger
Sette prinsipper for en energiplan Utbyggerne forplikter seg til å opprette ett eller flere borettslag, blant annet for å drifte og vedlikeholde fellesområder. Avtalen skal tinglyses på de eiendommene som avtalen omfatter Justering av planens begrensning En nabo til planen, eier av 100/19, tok kontakt og gjorde oss oppmerksom på at felt K1 gikk inn på hans eiendom. Dette er noe som henger igjen etter gjeldende reguleringsplan. Eier av 100/19 har selv planer om å utvikle sin eiendom, og derfor justeres nå plangrensa slik at den samsvarer med eiendomsgrensa. Dette gjøres i enighet med Selvaag Bolig. Det foretas samtidig tilsvarende justeringer mot 100/25 og 100/75. Støy Vegvesenet hadde merknad om at på grunn av at de er på et grovt nivå bør ikke vegvesenets støyvarslingskart benyttes som dokumentasjon på støy. De anbefaler at det gjøres mer nøyaktige beregninger, eller som et minstekrav at det tas med en bestemmelse om at gjeldende støyretningslinjer følges. Fylkesmannen har ikke merknader angående støy, derfor mener rådmannen at nye beregninger ikke er nødvendig og at det er tilstrekkelig med en ekstra bestemmelse. Universell utforming Kravene om universell utforming for uteareal blir ivaretatt gjennom bestemmelsene. For selve bygningene blir dette ivaretatt gjennom teknisk forskrift (TEK10). Barn og unge Det er ikke gjennomført barnetråkkregistreringer i området. Den største delen av arealene anses som ikke i bruk av barn og unge, dette fordi arealene er relativt utilgjengelige i sin natur. ROS Utbygger har utarbeidet en egen ROS-analyse for området. I den framkommer det at det kan forekomme masserar/skrev, men at dette er lite sannsynlig. Dette begrunnes med at området ikke er vist som risikosone eller aktsomhetsområde for kvikkleire, steinsprang og snøskred på den nasjonale skreddatabasen. Det har også blitt innhentet en geoteknisk vurdering, og denne sier at grunnforholdene på tomtene er varierende, der hoveddelen består av bart fjell eller et tynt dekke over fjell. På to områder kan det forventes strand/havavsetning. Generelt er de geotekniske forholdene på tomten gode, men skråningen i felt K1 og bergskjæringen ved L1 - L3 må undersøkes nærmere. Dette er imidlertid forhold som avklares i byggesakene. Naturmangfold Planområdet ligger i et område bestående av berggrunnen granitt, og er delvis dekket av skog. Det er ikke innslag av ravinedaler, myrer eller andre naturtyper som vanligvis gir stort biologisk mangfold. Kommunens naturdatabaser har ikke avmerket noe spesielt. Kunnskapsgrunnlaget om naturmangfoldet vurderes som godt, og prinsippet om føre-var kan derfor ilegges mindre vekt. Naturtypen innenfor planområdet er vanlig i området, spesielt innenfor de store verna områdene Oslomarka og Finnemarka. Den samla belastninga på denne naturtypen anses derfor som liten. Det konkluderes med at tiltaket ikke vil ha negative konsekvenser for naturmangfoldet.
4. KONKLUSJON Rådmannen mener at planforslaget kan godkjennes med de nevnte endringene.