Kvinesdal kommune 10372011004 Detaljregulering for Hattevarden - 1. gangs behandling Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: 10372011004 2011/646 9192/2013 Ivar Aarstad Saksnr: Utvalg: Dato: 69/13 Forvaltningsutvalget 27.06.2013 Rådmannens forslag til vedtak: Mottatt planforslag for 10372011004 Detaljregulering for Hattevarden av 26.04.12 med revidert plankart og formingsveileder av 04.03.13, kan i henhold til plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn når følgende er innarbeidet: Planområdet utvides slik at adkomstveg for hele strekningen fra fv 839 samt planskilte kryssløsninger for hovedløyper og kjøreveg er vist. Fortrinnsvis benyttes kommunedelplanens vestre avgrensning av F09. Planområdet utvides slik at planskilt kryssing med fv 839 ved alpinanlegget, inkludert nødvendige sidearealer er vist. Behovet for ny varsling knyttet til utvidelsene må vurderes og gjennomføres. Bredden på hovedatkomstveg økes med bakgrunn i framtidig trafikkbelastning. Annen veggrunn legges inn. Interne mateløyper og turvegtraséer samt interne friluftsområder vurderes og justeres i forhold til funksjonalitet, trafikksikkerhet og betydning for landskapsmessig virkning. Det etterstrebes færrest mulig kryssinger mellom turveger/løyper og kjøreveger. Nødvendige rekkefølgekrav knyttet til infrastruktur, lekeplasser mv. gjennomgås og suppleres. Beskrivelser knyttet til naturmangfold konkretiseres og vurderinger i forhold til 8-12 i naturmangfoldloven foretas (planbeskrivelse). Areal til ny nettstasjon vises i plankartet og bestemmelser knyttes til. Koding av areal til kommunaltekniske anlegg vurderes i forhold til funksjon. Antall boenheter i plankart og bestemmelser sjekkes for overensstemmelse. Eventuelt nødvendige justeringer av bestemmelser foretas. Avkjørsler til hytter sjekkes. Evt. manglende avkjørselspiler påføres.
Behandling i Forvaltningsutvalget - 27.06.2013 Forvaltningsutvalget ønsker følgende endring i ordlyd i setning: Behovet for ny varsling knyttet til utvidelsene må vurderes og eventuelt gjennomføres. Rådmannens forslag til vedtak med Forvaltningsutvalget endring i ordlyd i setning ble enstemmig vedtatt. Forvaltningsutvalgets vedtak Mottatt planforslag for 10372011004 Detaljregulering for Hattevarden av 26.04.12 med revidert plankart og formingsveileder av 04.03.13, kan i henhold til plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn når følgende er innarbeidet: Planområdet utvides slik at adkomstveg for hele strekningen fra fv 839 samt planskilte kryssløsninger for hovedløyper og kjøreveg er vist. Fortrinnsvis benyttes kommunedelplanens vestre avgrensning av F09. Planområdet utvides slik at planskilt kryssing med fv 839 ved alpinanlegget, inkludert nødvendige sidearealer er vist. Behovet for ny varsling knyttet til utvidelsene må vurderes og eventuelt gjennomføres. Bredden på hovedatkomstveg økes med bakgrunn i framtidig trafikkbelastning. Annen veggrunn legges inn. Interne mateløyper og turvegtraséer samt interne friluftsområder vurderes og justeres i forhold til funksjonalitet, trafikksikkerhet og betydning for landskapsmessig virkning. Det etterstrebes færrest mulig kryssinger mellom turveger/løyper og kjøreveger. Nødvendige rekkefølgekrav knyttet til infrastruktur, lekeplasser mv. gjennomgås og suppleres. Beskrivelser knyttet til naturmangfold konkretiseres og vurderinger i forhold til 8-12 i naturmangfoldloven foretas (planbeskrivelse). Areal til ny nettstasjon vises i plankartet og bestemmelser knyttes til. Koding av areal til kommunaltekniske anlegg vurderes i forhold til funksjon. Antall boenheter i plankart og bestemmelser sjekkes for overensstemmelse. Eventuelt nødvendige justeringer av bestemmelser foretas.
Avkjørsler til hytter sjekkes. Evt. manglende avkjørselspiler påføres. Problemstillinga i få ord: Saken gjelder første gangs behandling av forslag til reguleringsplan for hytter i felt F03 og F04 i kommunedelplan for Knaben vedtatt 23.02.11. Saksopplysninger: Forslag til reguleringsplan for Hattevarden hyttefelt, jf. kommunedelplan for Knaben vedtatt 23.02.11, område F03 og F04, ble oversendt kommunen første gang 30.04.12. Forslagsstiller ble i brev av 12.10.12 oppfordret til å justere forslaget med hensyn til innregulering av planskilte kryssinger og sammenheng med øvrig løypenett. Det ble også oppfordret til å justere friluftsområdene slik at flere hytter kunne få adkomst til løypenettet via disse (uten å måtte benytte kjørevegene). Forslagsstiller valgte å revidere planforslaget noe med hensyn på friluftsområdene, men ønsket å fremme forslaget slik det opprinnelig forelå med hensyn på planavgrensning, løypenett og kryssinger mellom bilveger og skiløyper. Revidert planforslag ble innsendt 04.03.13 og legges nå fram for behandling. I forbindelse med varsling knyttet til oppstart av planarbeidet, kom det inn følgende innspill: Innspill Fylkesmannen i Vest-Agder Fylkesmannen påpeker viktigheten av godt tilrettelagte og funksjonelle løsninger for skiløype, særlig ved kryssing av veg og elv. Med et så stort antall enheter må bygninger og andre tiltak få en god tilpasning til terrenget. Planforslaget må beskrive virkninger av planen. Miljøvirkningene av en utbygging må vurderes grundig. Naturmangfoldet må vurderes tidlig i planprosessen og det vises til naturmangfoldlovens 8 12. Konsekvenser for barn og unge samt funksjonshemmede må beskrives og disse må gis anledning til selv å medvirke i planprosessen. Planarbeidet må ivareta hensynet til vassdrag, herunder kravet til bevaring av kantvegetasjon. Tiltak i vassdrag må omsøkes. Kommentar Skiløypene, både interne og hovedløypenettet, bør gjennomgås grundig med hensyn på funksjonalitet og nødvendige justeringer foretas før planen legges ut til offentlig ettersyn. Kryssinger av veg og elv bør vektlegges. Terrengtilpassing og minimalisering av terrenginngrep vil være viktig ved en så høy utnyttelse som i dette området. Naturmangfold er vurdert i planbeskrivelsens 2.4 og 2.5. Vurderingene kunne vært noe mer konkrete og bedre knyttet opp mot de enkelte paragrafene i naturmangfoldloven. Tiltak i vassdrag vil kunne være aktuelt i forbindelse med kryssingspunkter. Kantvegetasjon er ivaretatt gjennom avsetting av friluftsområder. Risiko og sårbarhet er vurdert i planbeskrivelsens pkt. 3.13. Skredrapport og sjekkliste er vedlagt.
Grenseverdier for støy må overholdes. ROS-analyse må gjennomføres og eventuelle hensynssoner avsettes. Vest-Agder fylkeskommune Fylkeskommunen heller til at et såpass stort utbyggingsområde burde behandles som en områderegulering med tanke på en trinnvis utbygging. Videre ses det som viktig at planleggingen skjer med respekt for landskapsverdiene i området, spesielt i deler som er eksponert mot Knabeåna. Stikkordsmessig bør følgende vektlegges: - Større fyllinger og skjæringer bør unngås. Bebyggelse må tilpasses tomten ikke omvendt. Snittegninger for tomtene bør fremlegges. - Større bygningsvolumer bør unngås i de mest eksponerte områdene. - Det bør stilles krav til materialbruk og fargevalg. - Bebyggelsen bør få et enhetlig og godt formspråk med respekt for lokal byggeskikk. - Formingsveileder bør utarbeides som også ivaretar infrastruktur og uteanlegg. - Skiløype langs elva må legges så skånsomt som mulig i landskapet. Fylkeskommunen forutsetter at det overordnete skiløype- og turvegnettet innarbeides i planen på en god måte. Det bør innarbeides et indre/internt nærløypenett med god forbindelse til det overordnete løypenettet. Det er viktig at trafikksikkerhet vies særlig omtanke der skiløyper og kjøreveger krysser hverandre. Det bør i hyttenes nærområde avsettes trygge områder for skilek for de minste barna. En har forståelse for fylkeskommunens syn på valg av planform, spesielt med tanke på at detaljreguleringer basert på private forslag kun hjemler utbygging i en 5-års periode før de må fornyes. Søknad om videreføring tilligger forslagsstiller/utbygger. En detaljregulering der hele planområdet detaljeres vil på den annen side gi et godt bilde av sammenhengene i planområdet. Landskapsmessig virkning og terrengtilpassing bør tillegges vekt og det er satt krav om formingsveileder. Hensynet til løype- og turvegnettet vil være av stor betydning i et planområde med så mange enheter innenfor et begrenset område. Blant annet av trafikksikkerhetsmessige årsaker bør det være et godt utbygget nettverk av interne løyper/korridorer som leder skiløpere og gående fram til hovedløypenettet uten utstrakt bruk av kjørevegene. Det reviderte forslaget av 04.03.13 har forsøkt å bøte noe på dette, men de innlagte passasjene og friluftsområdene bør vurderes nøye med hensyn på funksjonalitet. Blant annet bør stigningsforhold og kryssing med kjøreveg vurderes. Hovedløypenettet er representert ved TV1, TV6 og TV7. Spesielt vil de to sistnevnte være viktige i det framtidige løypenettet på Knaben. I nærheten av planavgrensningen for dette forslaget er det i kommunedelplanen vist tre planskilte kryssinger. Ingen av disse er inntatt i planforslaget. Det bør tas høyde for at også personer med bevegelseshemming kan være potensielle brukere av hytteområdet.
Tiltak i vassdrag vil kunne utløse søknadsplikt i forhold til forskrift om fysiske tiltak i vassdrag. Planarbeidet gir ikke grunnlag for merknader i forhold til kulturminner eller kulturmiljø. Statens vegvesen Region sør Ved behandlingen av planen vil Statens vegvesen legge vekt på løsning for planskilt kryssing av fylkesveg 839. Om nødvendig må planområdet utvides til å omfatte areal sør for vegen. NVE NVE viser til NVE retningslinjer nr. 2/2011. Flaum og skredfare i arealplanar. NVE vil vurdere planen nærmere ved offentlig ettersyn. Agder Energi Nett AEN viser til at området og omfanget av planen kan betinge at de må bygge nytt høyspentnett og nettstasjon m/trafo for å få tilfredsstillende forsyning. De ber om at det blir avsatt nødvendig plass for nettstasjon sentralt i området. Kryssingen av fv 839 ved alpinanlegget bør bli en del av planforslaget. Tas til etterretning. Areal til nettstasjon må legges inn sentralt i området. Det vises for øvrig til vedlagte dokumenter. Rådmannens vurdering: Hattevarden hyttefelt representerer en av de større fremtidige utbyggingsprosjektene på Knaben med 132 fritidsboliger innenfor et ganske begrenset område. Utnyttelsesgraden må anses å være forholdsvis høy. Planområdet ligger på begge sider av gamle Kvinaveg nord for Knabeåna like før en kommer opp til vestenden av Knabetjødna. Hyttefeltet vil i stor grad bidra til førsteinntrykket av Knaben og estetikk og landskapsmessig virkning vil derfor være viktig. Tomtene ligger tett i tett og store sammenhengende arealer er avsatt til tomter og veger. Dersom hellende terreng og høy utnyttelse av tomtene medfører større terrenginngrep der mesteparten av tomtearealene blir berørt, vil dagens vekslende landskap med bjørkeskog og myrområder lett kunne få et endret og mye mer åpent preg. På det mest ekstreme vil en kunne tenke seg avsatser/paller med planerte tomterekker der lite eller ingen vegetasjon i tresjiktet er bevart. En gjennomtenkt struktur av interne friluftsområder og korridorer der opprinnelig vegetasjon kan beholdes, vil medvirke til at det opprinnelige preget kan bli delvis bevart. En slik struktur av «grønne» elementer vil i tillegg til å ha en landskapsmessig virkning, også være positivt med tanke på naturmangfold og gi muligheter for interne leke- og oppholdsarealer. De vil også kunne kombineres med et internt løypenett for å komme til hovedløypene i utkantene av planområdet. Planområdet bør gjennomgås med tanke på interne ferdselsveger til fots/på ski. Slik planforslaget nå er bygget opp, vil mye av ferdselen til fots måtte foregå langs
kjørevegene. De innlagte grønne korridorene fremstår som tverrforbindelser som gir flere kryssingspunkter med kjøreveg. Ideelt sett burde disse gå mer i lengderetningen av hytterekkene og forbinde friluftsområder og løype-/turvegtraséer med hverandre uten for mange kryssinger av kjøreveg. Med den høye utnyttelsen vil dette imidlertid være en stor utfordring. Deler av hovedløypenettet på Knaben går gjennom planområdet. Det kan her spesielt nevnes TV6 og TV7. Hovedløypenettet på Knaben er vist i kommunedelplan for Knaben. I hovedtrekk består dette av en sentral ring som begynner ved alpinanlegget, går østover gjennom Svodin og Løgeheia hyttefelt, krysser Sanden og går i kulvert under fylkesvegen før den runder Knabetjødna i øst og fortsetter vestover forbi Kvinavegen og Hattevarden hyttefelt og krysser Knabeåna og fylkesvegen for å komme tilbake til utgangspunktet ved alpinanlegget. Det er planlagt en tverrforbindelse over vestre del av Knabetjødna. Ut fra denne sentrale ringen går ulike løypetraséer ut i fjellområdene rundt Knaben. Eksempelvis kan nevnes Husmorløypa og løype til Knaberøysa via Reinshommen. Kommunedelplanen legger til grunn at kryssinger mellom dette hovedløypenettet og kjøreveger skal være planskilte. Det er videre lagt til grunn at det sentrale hovedløypenettet skal ha en bredde som tillater preparering med løypemaskin og som har kapasitet til å håndtere trafikk i høysesonger. Løype rundt Knabetjødna ble i arbeidet med kommunedelplanen forutsatt å skulle ha universell utforming. Hovedløypenettet vil knytte sammen de ulike delområdene på Knaben. I kommunedelplanen er det lagt til rette for å kunne utvikle et godt løypenett på Knaben som ikke bare vil være til glede for stedets hytteeiere, men også for hytteeiere lenger nede i dalen, for lokalbefolkningen, lokale idrettslag og dagsturister fra regionen for øvrig. Et godt løype- og turvegnett sammen med gode parkeringsforhold vil trolig være svært viktig for Knabens attraktivitet og omdømme, noe som i neste omgang vil kunne komme hytteutbyggere og andre næringsaktører til gode. En positiv utvikling på Knaben vil være i tråd med kommuneplanens samfunnsdel, kapitlene om Omdømme og synlighet og Næringsutvikling. Opparbeidelsen av et hovedløypenett av god standard på Knaben slik kommunedelplanen legger opp til, vil selvsagt også være kostnadskrevende. Det kan være nødvendig å ta i bruk ulike finansieringskilder og en utbygging vil måtte skje over tid i henhold til en prioritert rekkefølge. Reguleringsplaner som avsetter nødvendige arealer og beskriver detaljerte løsning vil være nødvendig for å kunne følge opp prinsippene som er nedfelt i kommunedelplanen. Godt gjennomarbeidete reguleringsplaner vil sikre fremtidige traséer som ellers ville kunne blitt bebygget. Det foreliggende forslaget til detaljregulering for Hattevarden viser hovedløypetrasé gjennom området, men viser ikke de i kommunedelplanen angitte planskilte kryssinger nær plangrensen. Ved at dette ikke er vist eller tatt stilling til i planforslaget for et stort framtidig hyttefelt som Hattevarden og det heller ikke er vist i tilgrensende eldre reguleringsplaner, sitter en igjen med det resultatet at viktige knutepunkt i veg- og løypenettet på Knaben ikke er tatt inn i det planverket som direkte skal ligge til grunn for utbygging og videreutvikling. Uten at planskilte kryssinger og andre forhold som innebærer bygningsmessige konstruksjoner knyttet til veg- og løypenettet er sikret i reguleringsplankart og eventuelt også fulgt opp med rekkefølgekrav i bestemmelsene, vil de trolig aldri bli bygget.
Hovedvegen gjennom planområdet er regulert med en bredde på 6,0 m inkludert grøft og sidearealer. Dette synes snaut med tanke på at vegen ikke bare skal betjene dette feltet, men også fremtidige hyttefelt i F01 og F02 (til sammen inntil 180 enheter). Vegen fra fylkesvegen og opp til krysset med gamle Kvinavegen skal betjene alle hyttefeltene fra F01 og F02 i vest til F12(Ørnhommen) i øst. Denne er i dag regulert i reguleringsplan for Kvinavegen, men bør vurderes på nytt i denne planen da den inngår som del av atkomstveg og må krysses av løypetrasé. Det vises også til vurderinger knyttet til de enkelte innspill. 6722: Vurdert i saksframstillingen: Ikke relevant: Økonomi Levekår og likestilling Klima/miljø Barn og unges oppvekstvilkår Trafikksikkerhet Vedlegg 1 SKMBT_C45213030414530 2 SKMBT_C45213030414540 3 Plankart Hattevarden 040313 4 VEDLEGG 4 Lengdeprofil KV1 5 VEDLEGG 4 Lengdeprofil KV2 - KV5 6 VEDLEGG 4 Lengdeprofil KV6 - KV8 7 VEDLEGG 4 Lengdeprofil KV9 - KV 13 8 VEDLEGG 4 Lengdeprofil KV14 - KV15 9 VEDLEGG 3 VA-skisse Hattevarden 10 VEDLEGG 2 - Varsling og innkomne merknader 11 VEDLEGG 1 Risiko og sårbarhet - sjekkliste 12 Regplan Hattevarden 260412 13 Planbeskrivelse rev 26042012 14 VEDLEGG 5 Fastlegging av skredfaregrenser NGI