Side 1 av 9 Arkivsak: 12/898-33 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Detaljregulering for Skoglyveien 11 Saksbehandler: Vibeke Olsen Arkiv: MNR M249 Saksnr.: Utvalg Møtedato 159/13 Plan- og miljøutvalget 10.12.2013 90/13 Kommunestyret 12.12.2013 Plan- og miljøutvalget innstiller: Planforslag til detaljreguleringsplan for Skoglyveien 11 med plankart revidert 4.10.2013 og reguleringsbestemmelser datert 19.10.12, vedtas med følgende endringer: Angitt høydeplassering av bygg godkjennes ikke og skal fjernes fra plankartet. Behandling/vedtak i Kommunestyret den 12.12.2013 sak 90/13 Behandling: Representanten Finn-Erik Blakstad (V) fremmet på nytt forslaget som ble fremmet i Plan- og miljøutvalget 10.12.2013 som lyder: «Redusere antall boliger fra 6 til 4.» Votering Ved alternativ votering mellom Plan- og miljøutvalget innstilling og forslag fremmet av representanten Finn-Erik Blakstad (V) ble Plan- og miljøutvalgets innstilling vedtatt med 23 mot 4 stemmer (V/KrF). Vedtak i Kommunestyret: Planforslag til detaljreguleringsplan for Skoglyveien 11 med plankart revidert 4.10.2013 og reguleringsbestemmelser datert 19.10.12, vedtas med følgende endringer: Angitt høydeplassering av bygg godkjennes ikke og skal fjernes fra plankartet.
Side 2 av 9 Behandling/vedtak i Plan- og miljøutvalget den 10.12.2013 sak 159/13 Behandling: Representanten Erik Grønner (V) fremmet følgende nytt forslag: «Redusere antall boliger fra 6 til 4». Votering Ved alternativ votering mellom forslag til innstilling og forslag fremmet av representanten Grønner ble forslag til innstilling vedtatt med 6 mot 1 stemme (V). Vedtak i Plan- og miljøutvalget: Planforslag til detaljreguleringsplan for Skoglyveien 11 med plankart revidert 4.10.2013 og reguleringsbestemmelser datert 19.10.12, vedtas med følgende endringer: Angitt høydeplassering av bygg godkjennes ikke og skal fjernes fra plankartet. Saksorientering: Arkitekturverket AS fremmer på vegne av forslagsstiller HCH utvikling AS forslag til reguleringsplan for Skoglyveien 11. Formålet med planen er å legge til rette for fortetting/ utbygging av 5 nye eneboliger på eksisterende boligtomt med gbnr 33/94 og deler av 33/145. Eiendommen er fra før bebygget med en enebolig som skal bevares, og tre uthus/garasjebygg som er planlagt revet. I kommuneplanens arealdel er området satt av til nåværende boligbebyggelse. Planområdet omfatter eiendommen g.nr. 33, b.nr. 194 og utgjør ca. 4 daa. Arealet er i dag hovedsakelig benyttet til enebolig og 2 uthus samt garasje i terreng. Uthusene er i dag ikke i bruk og boligen har store utearealer som hovedsakelig består av plen med noen mindre trær. Terrenget heller slakt mot øst. Høyeste punkt er på kote +18 (vest i planområdet) og ned til Skoglyveien på kote +8 til +9,5. Planområdet grenser til boligareal på 3 sider og jordbruksareal mot øst (på andre siden av Skoglyveien). Boligtomten utvides i forslaget til 6 eneboligtomter. I planen legges alle boligtomtene til område BF. Eksisterende garasje i terreng blir en egen eiendom med eget formål, område GB. Forslaget gir ikke endrede avkjøringsforhold til Skoglyveien. Ny, felles adkomstvei for alle eiendommene (område VP2) kobles til eksisterende adkomstvei som utvides (VP1). Eksisterende bolig planlegges beholdt som den er. Denne er plassert midt på området og det er derfor naturlig å plassere nye boliger på 3 sider rundt denne. Ny adkomstvei legges sentralt i området, og denne skal også kunne fungere som et gatetun og naturlig møteplass for beboerne i området. Oppstart av planarbeidet ble varslet med kunngjøring i Moss Avis 7.6.2012. Offentlige instanser og naboer ble varslet ved brev. Ved varsling av oppstart har det framkommet innspill fra 3 faginstanser, ingen varsler om innsigelse.
Side 3 av 9 Planforslaget ble behandlet i Plan- og miljøutvalget den 20.11.2012 der det ble fattet følgende vedtak i saken: «1. Planen endres slik at regulert nærlekeplass får en størrelse på minst 90 m 2 med anmodning om vurdering av gjerde og plasseres mer avskjermet fra snuhammer og boligbygg. 2. Tverrsnitt av adkomstveien tegnes inn på plankartet. 3. Forslag til reguleringsplan, datert 19.10.12, legges deretter ut til offentlig ettersyn.» Utbyggingsavtale Oppstart av avtaleforhandlinger ble kunngjort i Moss Avis 28.12.09. Forhandlingene er imidlertid ikke påbegynt. Medvirkning: Planforslaget ble revidert i tråd med vedtak fattet i PMU og ble deretter lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 05.12.2012 21.1.2013. Planforslaget ble annonsert i Moss Avis, og faginstanser og naboer ble underrettet med brev. Lovhjemmel: Planforslaget var lagt ut til offentlig ettersyn iht. Pbl 12-10. Dersom det ved 2. gangs behandling vedtas vesentlige endringer, skal planforslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn. Hvis det ikke vedtas vesentlige endringer, legges planforslaget fram for kommunestyret til endelig vedtak iht. Pbl 12-12, pkt.1. Vurdering: Det ble mottatt 4 uttalelser fra offentlige myndigheter og 3 uttalelser fra naboer. Administrasjonens merknader er kort angitt i kursiv og temaene er nærmere utredet. A1- Østfold fylkeskommune har i brev datert 10.01.2013 fremmet innsigelse til planforslaget. Østfold fylkeskommune vurderte at forslag til reguleringsplan som var lagt ut til offentlig ettersyn, ikke ivaretok hensynet til barn og unge, og det ble fremmet innsigelse på dette punktet. I tillegg ble det anført følgende faglige råd til planarbeidet: Universelle løsninger øker trivselen der man bor. Ta høyde for universell utforming, med livsløpsstandard - da kan man bo der hele livet. Bygninger og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig i samsvar med gjeldende tilgjengelighetskriterier. Ta særlig hensyn til naturterrenget ved å vektlegge estetikk slik at området gis et helhetlig og stedstilpasset preg. Innsigelsen og de faglige rådene anses ivaretatt i planforslaget. Innsigelsen er trukket. Saken er forelagt fylkeskommunen som uttaler at kulturminneinteressene i planen er ivaretatt.
Side 4 av 9 A2 Fylkesmannen i Østfold har i brev datert 17.1.2013 gitt uttalelse til planen og anført følgende merknader/faglige råd: Fylkesmannen anbefaler sterkt å ta barnerepresentantens anbefaling til følge i planforslaget, slik at lekearealene blir store nok og egner seg for lek og opphold. Videre anfører de at de er enige i at bebyggelsen skal tilpasses omkringliggende bebyggelse, men at dette også kan skje gjennom oppføring av rekkehus eller annen lav bebyggelse. De anfører at eneboliger på små tomter kan gi mye hageareal som er lite egnet til opphold, og de opprettholder sin anbefaling om å vurdere en annen type bebyggelse i området enn frittliggende eneboliger. Anbefaling om å øke areal til lekeplass er ivaretatt i planforslaget. Anbefaling om endring av boligtype er ikke imøtekommet, se våre vurderinger under fortetting. A3 Statens vegvesen har i brev datert 21.6.12 og 13.12.12 anført at planområdet ikke berører veier som er direkte tilknyttet veier som Statens vegvesen har ansvar for og har ingen merknader til reguleringsplanen. A4 MOVAR har bekreftet at de ikke har noen merknader til planforslaget. B1 - Gudrun Sandaker Lohne, eier av Skoglyveien 17, anfører i hovedsak følgende: Skoglyveien 17 ligger rett nord for det planlagte huset C. Med den planlagte fortettingen og plassering av huset på tomt C med en mønehøyde på 7 meter vil vi miste både utsikt og sol. Det vil bli direkte og sjenerende innsyn til uteplass og vinduer mot syd. Hus på tomt C vil ifølge planen bli liggende ca. 8 m fra vår terrasse, og de vil få en vegg imot oss på 7 x 15 m. De kan ikke akseptere en slik utbygging. Tomteutnyttelse på % BYA = 35 % for frittliggende boliger på så små tomter er ikke noen god løsning, og at dette blir for tett på et lite sted som Larkollen. De er bekymret for at boligområdet ikke får gode nok utearealer. De er enige med kommunens barnerepresentant og anmoder om at forslaget om å utvide lekeplassen til min 120 m 2 bli vedtatt. De anbefaler primært at tomt C sløyfes og BYA reduseres til 20 %. Alternativt anbefaler de at hus på tomt C tillates kun å bygge i 1 etg. Hus C har plassering ca. 19 meter fra boligen i Skoglyveien 17. Bygget vil kunne medføre noe tap av lys på deler av uteområdet, men vil ikke medføre mer ulemper enn det som er vanlig i et vanlig eneboligområde. Plan- og bygningslovens høydeog avstandsbestemmelser er ivaretatt i planforslaget. Merknader om lekeareal er tatt til følge.
Side 5 av 9 B2 Odd Thorvaldsen eier en andel av regulert adkomstvei, og vil ikke akseptere nytt veisystem før det økonomiske og dekkemessige er ivaretatt på en god måte. Nabo vil ikke motsette seg utbygging, men etterlyser dialog med utbygger om hvordan veien skal ivaretas. I forbindelse med regulering av et område står kommunen fritt til å regulere grunn uten at alle privatrettslige forhold er ivaretatt. Ved utbygging og fradeling gjelder det et krav om at adkomst, vann og avløp skal være sikret, og det vil ikke bli gitt tillatelse til byggetiltak før forholdet til veirett er avklart. Merknaden vil bli ivaretatt i forbindelse med byggesaksbehandlingen. B3: Marianne Olsson har følgende merknader/spørsmål til planen: Det ligger VA ledninger over tomten som vil komme i konflikt med planlagt utbygging. Det stilles spørsmål til om disse er vurdert i forbindelse med utbyggingen, og det er tilstrekkelig kapasitet på VA-nett og hvordan overvannshåndteringen er planlagt i prosjektet. Kommunen er kjent med at det ligger VA-ledninger over tomten. Disse må legges om i forbindelse med utbyggingen. Overvannshåndtering skal ivaretas på egen grunn. Hensynet til vann, avløp, overvann og eksisterende VA-ledning vil bli håndtert i byggesaken og være avklart før igangsetting av byggearbeidene. Innsigelse: Østfold fylkeskommune fremmet innsigelse til planforslaget på bakgrunn av at hensynet til barn og unge ikke var tilstrekkelig ivaretatt i planen. Planen ble drøftet i regionalt planforum 5. mars 2013. Fylkeskommunen holdt fast ved at lekearealet var for lite. Planforslaget er nå endret slik at lekearealet er økt til 120 m 2. Det er også gjort en grundigere redegjørelse for barn og unge som er tatt inn i planbeskrivelsen. På bakgrunn av dette har Østfold fylkeskommune trukket innsigelsen, og planforslaget kan fremmes til endelig behandling i kommunestyret. Barn og unge De forskjellige boligtomtene i planområdet ligger godt til rette for gode leke- og oppholdsarealer på hver tomt. Alle boligene har adkomst direkte til egen hage. Boligene er knyttet sammen med et gatetun, og dette anses som en styrke for kontakt mellom alle aldersgrupper i denne lille grenda. Boligområdet har en landlig beliggenhet med umiddelbar nærhet til friluftsområder samt kort avstand til strender og skole/barnehage med etablert lekeplass. Barneskole og idrettshall ligger omtrent 500 m fra planområdet, og er velegnet for noe større barn og ungdom. Det er få opparbeidede lekeplasser i umiddelbar nærhet, og det er spesielt behov for egnede lekearealer for de minste barna. I bestemmelser til kommuneplanens arealdel gjelder det følgende bestemmelser vedrørende arealkrav til lekeplass i nye boligområder: «Ved boligbebyggelse skal det for hver boenhet avsettes minst 30 m² tilfredsstillende uteareal for opphold og lek. For boligbebyggelse med mer enn 4 boenheter skal det i tillegg opparbeides nærlekeplass på minst 100 m² pr. 30 boenheter i umiddelbar nærhet til boligene.»
Side 6 av 9 Både krav til 100 m² opparbeidet nærlekeplass pr. 30 boenheter og 30 m² uteoppholdsareal pr. boenhet i skal etter kommunens vurdering i utgangspunktet være fellesarealer. I denne planen er det kun planlagt eneboliger med direkte adkomst til egen hage, noe som gir gode muligheter for å tilrettelegge for utelek for de minste barna på hver enkelt eiendom. Det er tatt inn et krav i planbestemmelsen om at det innenfor planområdet skal være minimum 30 kvm uteoppholds- /lekeareal per boenhet. På bakgrunn av dette er det vurdert at behovet for felles Iekeareal kan reduseres sammenliknet med krav til annen type bebyggelse uten adkomst til egen hage. I samråd med kommunens barnetalsperson er det utarbeidet et planforslag der det avsettes et areal på 120 m² til felles lekeareal. Barnerepresentanten forutsetter at lekeplassen skal opparbeides med egnet utsyr og med god kvalitet. Lekeplassen er spesielt beregnet for de minste barna. Lekeplassen skal være felles for alle beboere i planområdet. Lekeområdet skal opparbeides på en kvalitetsmessig god måte med egnet lekeutstyr samt sittemøbler for voksne. Det er tatt inn et rekkefølgekrav i planbestemmelsene som sikrer opparbeidelse av lekeplassen samtidig med oppføring av boliger. Estetikk: Arkitekten har gitt følgende estetiske redegjørelse i planbeskrivelsen: Omkringliggende bebyggelse er mangeartet og det finnes ingen fellestrekk utover at området består av småhusbebyggelse hovedsakelig med saltak. Det legges derfor ikke opp til føringer ift. eksisterende bebyggelse utover dette. Det legges opp til at ny bebyggelse innenfor byggeområdet får en enhetlig utforming som ivaretar en åpen struktur, solforhold på tomtene og omkringliggende tomter samt gode bygningsdimensjoner ift. topografien på stedet. I forhold til byggehøyder legges det opp til 2 etasjer og underetasje der terrenget tillater det. For å dempe byggehøyden legges det opp til knevegger i 2. etasje på bygningenes langsider. Administrasjonen vil også bemerke at terrenget er relativt bratt, og at de nye boligene er planlagt med underetasje med lengderetning mot koteretningen. Dette gir store utfordringer til prosjekteringen av byggene, og planen forutsetter at området og bebyggelsen må planlegges under ett. Det er ikke mottatt snitt som viser høydeplassering av bygg, eksisterende og nytt terreng, og vi har ikke tilstrekkelig kunnskapsgrunnlag for å kunne godkjenne forslag til høydeplassering av bygg som angitt i plankartet. Det anbefales at disse fjernes, og at høydeplassering godkjennes i byggesaken.
Side 7 av 9 Fortetting: Fylkesmannens miljøvernavdeling opprettholder sin anbefaling om å vurdere annen type bebyggelse enn eneboliger. Administrasjonen er svært opptatt av boligsammensetning og ønsker et variert boligtilbud. Samtidig mener vi det er viktig med god tilpasning til omkringliggende bebyggelse i utbyggingssaker. I fylkesplanen for Østfold og kommuneplanens arealdel heter det at det i Larkollen/lokalsentrene kun tillates vedlikeholdsutbygging for å opprettholde lokalsentrene. Skoglyveien 11 er en relativt liten tomt som er omkranset av frittliggende eneboligbebyggelse og jordbrukslandskap. Vi mener at planforslaget gir en effektiv utnyttelse av arealene samtidig som det tas hensyn til kulturlandskapet og etablert bebyggelsesstruktur i området. Det bør kunne aksepteres en lavere boligtetthet i mindre byggeprosjekter som ligger langt vekk fra sentrale områder med god kollektivdekning enn i nye større sentrale utbyggingsområder der det omdisponeres ubebygd areal til boligformål. Vi er enige i at rekkehus og annen lav bebyggelse også kunne vært et godt alternativ på denne tomten med tanke på energi, variasjon i boligtilbud og sammenhengende grønt- og uteoppholdsarealer. Vi legger imidlertid vekt på å ta hensyn til utbyggers ønsker for utvikling av området. På bakgrunn av dette anbefaler vi PMU om å godkjenne planen slik den foreligger. Eiendommen vil bli høyere utnyttet enn det som tillates på vanlige eneboligtomter i området. Hver enkelt tomt er svært små, slik at bolighusene ikke vil bli store og dominerende sett i sammenheng med omkringliggende bebyggelse, men tettheten av boliger vil være noe større. Miljøbetrakninger: Planens bygningsstruktur med frittliggende eneboliger er gitt en rasjonell utforming med korte avstander for veiføring og teknisk infrastruktur. Det er videre lagt opp til kompakte bygningsvolumer med lite utvendig overflate i forhold til bygningenes bruksareal. Dette er gunstig både i forhold til materialbruk og energibruk til oppvarming. Ved samlet utbygging av området ligger det også til rette for felles energiløsning (eksempelvis varmepumpe / fjellvarme) til oppvarming av boligene. Forholdet til Naturmangfoldloven For alle saker som berører naturmangfold følger det av Naturmangfoldloven 7 at prinsippene i Naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er vurdert og vektlagt i saken. Med naturmangfold menes biologisk mangfold, landskapsmessig mangfold og geologisk mangfold.
Side 8 av 9 Kunnskap om naturmangfold er hentet fra Artsdatabankens Artskart og Direktoratet for naturforvaltning sin Naturbase. Det er ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2010 eller verdifulle arter i området. Det er heller ikke registrert utvalgte naturtyper, truede eller nær truede naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011 eller verdifulle naturtyper i området. Det er ikke framkommet andre opplysninger i saken som tyder på at det er slike arter eller naturtyper i det aktuelle området. Nærmeste kartlagte område for biologisk mangfold er Støtvigbekken / -elva og Rørvikbukta som er markert som nasjonalt og regionalt viktige områder, og disse vil ikke bli berørt av tiltaket. Det er etter ut fra dette ikke grunn til å tro at det omsøkte tiltak vil påvirke truet, nær truet eller verdifullt naturmangfold, og kunnskapskravet i Naturmangfoldloven 8 ansees som etterprøvd. Føre-var-prinsippet er vurdert, og det anses og ikke å foreligge noen risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet ( 9). Det følger av Naturmangfoldloven 10 at en påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastningen som økosystemet er eller vil bli utsatt for. Tiltaket vil imidlertid etter vår vurdering ikke påvirke økosystemet ( 10), og vi anser det ikke som nødvendig å kreve avbøtende tiltak ( 11) eller å kreve bruk av spesielle driftsmetoder ved gjennomføring av tiltaket ( 12). Universell utforming: Med unntak av tomt E har alle tomtene kjøreadkomst og inngang i boligenes hovedplan. Det legges også opp til at en stor del av uteområdet ligger på nivå med 1. etasje. Det er planlagt integrert garasje med direkte (trinnfri) adkomst til inngangsplan med alle hovedfunksjoner. Planen tilrettelegger for universell utforming av hovedetasje for alle nye boenheter. Alle nye boenheter tilrettelegges for trinnfri adkomst fra hovedetasje til uteoppholdsarealet. Konklusjon: Planforslaget er godt gjennomarbeidet. Planområdet anses som et godt egnet sted for omsorgsboliger, og administrasjonen anbefaler å vedta forslag til detaljreguleringsplan for Skoglyveien 11. Saksdokumenter: - Kommuneplanens arealdel 2011-2022 - Innspill til planarbeidet: - Uttalelser til offentlig ettersyn - A1. Statens vegvesen, Region øst, - A2. Fylkesmannens miljøvern- og landbruksavdeling datert - A3. Østfold fylkeskommune, Planseksjonen- innsigelse - B1 Uttalelse fra Gudrun Sandaker Lohne - B2 Uttalelse fra Odd Thorvaldsen - B3 Uttalelse fra Marianne Olsson Forslagsstillers kommentarer til uttalelsene. Referat fra Planforum. Planbeskrivelse revidert 24.10.2013. Trukket innsigelse fra Østfold fylkeskommune mottatt 25.11.2013.
Saksvedlegg: Planforslag Detaljregulering for Skoglyveien 11 med: 1. Plankart datert 4.10.2013. 2. Illustrasjonsplan datert 4.10.2013. 3. Bestemmelser datert 19.10.12 Side 9 av 9