PLAN- OG BYGNINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok. 201205231-13 Saksbehandler Kathrine Hesthag Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret 27.11.2014 Hustofta vest. Detaljregulering. Offentlig ettersyn. Sammendrag Planområdet ligger på Hustofta, mellom Lindebø og Skålevik på Flekkerøya. Hensikten med reguleringen er å legge til rette for økt boligfortetting, oppgradering av vei og sikre kyststi gjennom området. Planforslaget legger til rette for totalt 13 boenheter der 9 er nye boenheter, dette inkluderer omgjøring av eksisterende hytte til bolig, og en bolig forutsettes revet. Tomtestørrelsene varierer fra 353 m2 til 2448 m2. I planen inngår formålene boligbebyggelse, kyststi, parkering, privat- og offentlig atkomstvei. Det er positivt at det legges opp til en fortetting som er i tråd med strøkets karakter med tanke på bygningsvolum, plassering i terreng og takform. Mindre detaljer i bygningsmassen gir nye bygg et tidsriktig uttrykk. Planforslaget bidrar til oppgradering av veinettet og en bedre strukturering av parkering for sjøbuene. Det er kort vei til sjøen og området får en kobling til kyststiveinettet i område. Sentrale problemstillinger i saken har vært fortetting langs kystlinjen, sikre offentlig tilgjengelig kyststi, avslutning av offentlig vei og atkomst til sjøbuer. Etter dialog med naboer innenfor planområdet ønsker administrasjonen å få innspill i høringsrunden på to ulike plasseringer av privat vei (f_vei 3), før endelig avgjørelse tas. Det er derfor lagt ved to plankart. Det ønskes også innspill på om atkomst til sjøbuene er godt nok ivaretatt i planforslaget. Plan-, bygg og oppmålingsetaten er positive til planforslaget, men mener kyststi og løsning for atkomstvei ikke er godt nok løst i planen, og følgende må endres før utleggelse: Forslag til vedtak Byutviklingsstyret legger detaljregulering for Hustofta vest sist datert 03.11.14, med bestemmelser sist datert 31.10.14, ut til offentlig ettersyn. 1. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankartet endres slik at: a. Trase for kyststi følger rød linje jf. egen skisse. Ferdselsrett sikres i bestemmelsene b. F_vei 2 endres til offentlig vei med snuhammer slik at den utvides jf. veinormalen c. Siktlinjer må tegnes inn i kryss mot offentlig vei jf. veinormalen
2. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må bestemmelsene endres slik at: a. Forstøtningsmurer skal ha maksimal høyde på 1,5 m b. 1.1.1 endres til innenfor planområdet kan det oppføres maks 1 boenhet per tomt. For tomt B7 og B8 kan det tillates oppført 1 tomannsbolig til sammen c. Rekkefølgebestemmelse endres til før det gis igangsettingstillatelse til bebyggelse i feltet skal sandleketilbud innenfor Hustofta øst være opparbeidet 3. Det bes spesielt om innspill på: a. To alternative traseer for privat vei (f_vei 3) b. Om atkomst til sjøbuene er godt nok ivaretatt Venke Moe Plan- og bygningssjef Kathrine Hesthag Saksbehandler Trykte vedlegg 1. Plankart alternativ 1, sist datert 03.11.14 2. Plankart alternativ 2, sist datert 03.11.14 3. Bestemmelser, sist datert 31.10.14 4. Planbeskrivelse, sist datert 28.10.14 2
BAKGRUNN FOR SAKEN Forslaget fremmes av BN-konsult AS på vegne av grunneiere i området. Hensikten med reguleringen er å legge til rette for økt boligfortetting. Det er tidligere meldt oppstart av et areal som omfatter både østsiden og vestsiden av Hustofta. Det har vært mye diskusjon rundt planavgrensning, og til slutt anbefalte man to separate planer. Dette med hensyn til forhistorien og ulike forslagstillere som har ulike tidsrammer og ønsker for utnyttelse. En forutsetning for planarbeidet er samarbeid om fellesløsninger for lekeplass, vei og kyststi. Naboplanen Hustofta Øst ble vedtatt i Bystyret 21.05.14 og nå fremmes planforslag for Hustofta vest. Dagens situasjon KROODDEN LINDEBØ Hustofta vest SKÅLEVIK Planområdet ligger mellom Lindebø og Skålevik på Flekkerøya. Hustofta vest Hustofta Øst Planene grenser inntil hverandre. Hustofta vest strekker seg fra fylkesveien og ned mot sjøen. Planavgrensningen går i bakkant av sjøbuene, men tar med seg parkering (6 plasser) til sjøbuene. Området er småkupert og i vest stiger terrenget brått. Arealet flater ut mot sjøen og er i dag ubebygd. Planområdet består i dag av spredt boligbebyggelse 5 eneboliger og 1 hytte. 3
Planens innhold Planen regulerer formålene boligbebyggelse, parkering, kyststi, privat- og offentlig atkomstvei. Bebyggelse og estetikk Planforslaget legger til rette totalt 13 boenheter. Der 9 boenheter er nye, dette inkluderer omgjøring av eksisterende hytte til bolig, og en bolig forutsettes revet. Størrelsen på boligtomtene varierer fra 353 m2 til 2448 m2. Planen åpner opp for at utnyttelsen på tomtene B1 til B9 kan oppføres med maks BRA = 320 m2. Ny bebyggelse skal utformes med saltak. Garasjer skal ha takvinkel og utforming tilpasset boligen. Nye boenheter kan oppføres med underetasje. Alle boenheter skal tilfredsstille krav til tilgjengelig boenhet. Ved byggemelding skal det legges frem snitt som viser forhold til nabotomt/nabobebyggelse og tilstøtende vei. Eksisterende eneboliger inngår også i reguleringsplanen og stadfester dagens bruk. Utnyttelsen for disse eiendommene er satt til BYA = 35 %. Enkelte av tomtene fortettes, andre forblir samme størrelse i dag. Fremtidig situasjon sett fra sjøen (mot nord). Hvite hus er eksisterende bebyggelse. Gule bygninger viser nye volumer, mens de brune bygninger viser detaljert utforming av nye boliger. Kun bebyggelse innenfor planområdet er tatt med i illustrasjonen. Sett mot sør-vest 4
Sett mot vest, fra Hustofta øst. Bebyggelsen er plassert med ulik høyde og med ulik tak-retning i forhold til hverandre. De to fremste bygningene (markert i gult) må løftes noe i terrenget av hensyn til flom. Atkomstvei og parkering Veien inn i området skal opprustes. Hovedveien reguleres offentlig, med unntak av siste veibiten som reguleres privat (ved B1 og B2), samt en privat avstikker for tomtene langs skrenten ned mot sjøen (B3 B5). Det legges opp til parkeringsdekning jf. krav i kommuneplanen. Parkering løses på den enkelte tomt. Det er i tillegg satt av 2 offentlige gjesteparkeringer sentralt i området (o_p1). Dagens parkeringsplass for sjøbuene skal utvides med 6 nye plasser (p_p4). Tiltakshaver opplyser at det er noe usikkert om det er plass til totalt 12 p-plasser da sydlig del av p_p4 er noe smalt og eksisterende p-plasser må trolig flyttes noe. Gangatkomst til sjøbodene går i dag via sti gjennom området og utbygger oppgir at sjøbuene i dag har gangveirett over eiendommen som i planforslaget utgjør B3, B4 og B5. Når området fortettes vil atkomsten til sjøbuene gå langs f_vei 3 og direkte over tomt B3. Utbygger informerer om at de som har veirett over eiendommen enten bor i området eller er familie til de som har hus/hytte i område. Grøntområder Det er avsatt 80 m2 uteopphold per boenhet. Sandlekeplass anlegges utenfor planområdet. Forholdsmessig andel av lekeplass på Hustofta øst skal dekkes av denne utbyggingen. Planen bidrar til kvartalslekeplass ved Paulen. Kyststi er regulert i vest. Trase for kyststi er foreslått langs offentlig vei via privat vei (f_vei2) med tinglyst rett for allmennheten til bruk av veien. Traseen ender opp nord i planområdet og kobles videre på offentlig vei i vedtatt plan for Hustofta øst. 5
PLANPROSESSEN Gjeldende planer Kommuneplan Området er avsatt til bebyggelse og anlegg, støysone, fremtidig kyststi. Plangrensa er vist med rød linje. Fremtidig kyststi gjennom området er vist med grønn linje Det vises til planbeskrivelsen for vurdering av planforslaget opp mot kommunens 3 satsingsområder. Reguleringsplan Område er uregulert, men berører en liten del av følgende planer: reguleringsplan for Gnr. 2 bnr. 7, del av bnr 255 Skålevik Flekkerøy (vedtatt 1988) reguleringsplan for Lindebø Skålevigsgarden gs/vei (vedtatt 2000). Ny plan vil gjelde over deler av disse planene. Tidligere saksgang Tilgrensende reguleringsplan (Hustofta øst) var oppe til behandling i bystyret 21.05.14 (sak 75/14). Det ble tatt inn et eget vedtakspunkt om sandlekeplass: «4. Området tiltenkt lekeplass endres til friområde. Plassering av lekeplass sees i sammenheng med behandling av Hustofta vest» Utbygger av Hustofta vest opplyser at det ikke har vært mulig å etablere sandlekeplass innenfor Hustofta vest. Avsatt areal til sandlekeplass/friområde i Hustofta øst opprettholdes, og Hustofta vest får rekkefølgekrav til lekeplassen. Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 10.05.12 med frist 28.06.12. Det kom inn 13 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Planforslaget imøtekommer merknadene fra offentlig instanser, med unntak kommentar fra fylkeskommunen angående planavgrensning. Hovedproblemstillingene i merknader fra naboer er at de er opptatt av høyder på ny bebyggelse, plassering i terreng, ønsker ikke å miste utsikt eller solforhold. Medvirkning Det har vært flere møter, samt befaring mellom tiltakshaver og kommunen. Kommunen har også hatt møter med eiere av Hustofta 22. 6
Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa for bydel vest. Oppvekstsektoren er opptatt av trygg skolevei og etterlyser en bedre redegjørelse for dette i planbeskrivelsen og i mer nøyaktig grad kartlegger konkrete avstander, trafikkfarlige punkter og hvordan foreldre/barn/elever kommer seg til skolen for å få vurdert trafikksikkerheten mellom utbyggingsområde og skole. Ingeniørvesenet er opptatt av at veien reguleres offentlig helt frem til B1 og B2. Løsning med snuhammer i fjellskrenten er ikke tilfredsstillende. Ingeniørvesenet ønsker at siktlinjer mot offentlig vei (mot veien i Hustofta øst) skal reguleres inn på planen for å sikre tilstrekkelig sikt. Parkvesenet har vært opptatt av å sikre en god trase for kyststi, og koble denne sammen med sandlekeplass som ligger utenfor planområdet. Parkvesenet mener kyststi ikke er godt nok ivaretatt i planforslaget og en alternativ løsning fremmes i saken. Barn og unges representant mener en plassering av sandlekeplass nær B1 i Hustofta vest planen ville vært en bedre plassering med tanke på avstand til sjøen og områdets gode kvaliteter. 7
PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Det er positivt at det legges opp til en fortetting som er i tråd med strøkets karakter med tanke på bygningsvolum, plassering i terreng og takform. Mindre detaljer i bygningsmassen gir nye bygg et tidsriktig uttrykk. Planforslaget bidrar til oppgradering av veinettet og en bedre strukturering av parkering for sjøbuene. Det er kort vei til sjøen og området får en kobling til kyststiveinettet i område. Det har i planprosessen vært fokus på tomtestørrelser, bebyggelsens plassering i terreng og til eksisterende bygningsmiljø, samt å sikre offentlig tilgjengelig kyststi. Hovedgrepet i planen med fortetting av eneboliger og mulighet for en tomannsbolig er i tråd med kommuneplanen. Dette må i midlertidig presiseres i bestemmelsene for ikke å skape misforståelser om hva som er ment i planen. Administrasjonen mener kyststi og avslutning av offentlig vei ikke er godt nok ivaretatt i planforslaget og fremmer et eget forslag. Det er vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning. Biologisk mangfold jf. Naturmangfoldloven 8-12 Området er tidligere godt undersøkt med hensyn til naturmangfold. Resultater av registreringer ligger i naturbaser og i artsdatabanken. Det er i forbindelse med dette planarbeidet ikke foretatt tilleggsregistreringer da det ikke er registrert biologisk mangfold i området. Se planbeskrivelsen for øvrig informasjon. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses å være i tilstrekkelig grad belyst. Risiko- og sårbarhetsanalyse I ros- sjekklista foreligger det ingen kritiske forhold, men den påpeker forhold knyttet til springflo/flom. Bebyggelsen nær sjøen skal legges på c+ 3,5 med tanke på flom. Sjekklisten påpeker ikke terrengformasjoner som utgjør spesiell fare, men det er satt inn i rekkefølgebestemmelse om at ras- og fallsikringstiltak skal være gjennomført, spesielt med tanke på skrenten mellom tomt B2 og B3/B4. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget legger opp til offentlig turvei og atkomstvei. Kommunen skal overta offentlige arealer og står for drift og vedlikehold av disse. Driftskostnad for parkvesenet for turvei/friområde på 1600,- pr år. Driftskostnader på vei er 8000,-/år og for vann- og avløp 3000,-/år. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner innenfor området. En bygning like utenfor planområde, nær sjøen, er i kommuneplanen registrert som bygg som skal bevares. Byantikvaren har ikke merknader til dette og informerer om at det er tilstrekkelig avstand mellom den bevaringsverdige hytta og det nye som kommer i B2 jf. foreslått byggegrense. Universell utforming Alle nye boenheter innenfor planområde skal tilfredsstille krav til tilgjengelig boenhet, ved at alle hovedfunksjoner skal ligge på inngangsplan. Barn og unges interesser Tiltakshaver viser til opplysninger fra beboere i område, som ikke kjenner til at området er spesielt benyttet av barn og unge. Sti gjennom Holta er sporadisk brukt. Det er ikke behov for erstatningsareal. Bebyggelse og estetikk Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener fortettingen skjer i tråd med områdets karakter. Nye bygningsvolumer tilpasser seg eksisterende boligstruktur, men noen av tomtene vil bli mindre 8
enn dagens. En konsekvens av fortetting er at eksisterende naboer får ny bebyggelse tettere inn på seg. Tomtene B2, B3 og B4 ligger nærmest kystlinjen og spørsmålet om fortetting nært opp til kystlinjen har vært tema for diskusjon. Eksponering og synlighet mot sjøen er en viktig vurderingsfaktor i slike fortettingssaker. Det er allerede etablert sjøboder langs sjøkanten og terrenget fanger opp størrelsen av ny bebyggelse. Det er derfor vurdert som akseptabelt å fortette i bakkant av sjøbuene. B2 ligger oppe på høyden/skrenten og vil bli synlig fra sjøen. Det er allerede en hytte på tomten i dag og det har vært viktig å styre byggegrense for B2, slik at bebyggelsen ikke blir liggende for langt ut på skrenten. Planforslaget ivaretar dette. Det er positivt at bebyggelsen har ulik høydeplassering i terrenget. Takvinkel og den «tilfeldige» plasseringen gir en god tilpasning til eksisterende bebyggelse. Illustrasjoner viser nåtidens arkitektur uten å kopiere eksisterende boliger. Størrelse på nye tomter har vært tema for diskusjon i planprosessen. Tomt B8 har en størrelse på 350m2 og Plan,- bygg og oppmålingsetaten ønsker å presisere i bestemmelsene at tomtene B7 og B8 kan oppføres med 1 tomannsbolig til sammen. Dette gir rom for å utnytte tomten bedre sett i sammenheng med B7. Det er forstått at utbygger er enig i dette, men at bestemmelsen må presiseres for unngå misforståelse av bestemmelsen. Følgende vedtakspunkt foreslås: Innenfor planområdet kan det oppføres maks 1 boenhet per tomt. For tomt B7 og B8 kan det tillates oppført 1 tomannsbolig til sammen. - Murer: Tiltakshaver ønsker ikke å regulere maks høyde på mur. De mener det vil være vanskelig å bygge ut tomtene og at dette ikke er gjort i tilsvarende planer. Landskapet er kupert og administrasjonen ønsker å unngå høye murer i område mtp sikkerhet og tilpasning i terrenget. Det er viktig med god overgang mellom tomtene og mot nabobebyggelse og plan,- bygg og oppmålingsetaten foreslår følgende vedtakspunkt: Forstøtningsmurer skal ha maksimal høyde på 1,5 m Sol og skyggeforhold Sol og skyggeanalyser viser at solforholdene er tilfredsstillende på de fleste tomtene kl. 15.00 vårjevndøgn. Tomtene som har utfordring med å få gode solforhold på ettermiddagen er tomt B4 og B5. Solforholdene er derimot gode på morgen og formiddag. Tomt B8 har også noe reduserte solforhold, men dette vil være avhengig av hvordan bebyggelsen plasseres i forhold til hverandre. Solforholdene for eksisterende boligtomter kl. 15.00 vårjevndøgn vil ikke bli vesentlig forringet. På kveldstid vil ny bebyggelse kaste noe mer skygge på eksisterende eneboligtomter. Skole- og barnehagesituasjon Atkomst til barneskole, ungdomsskole samt barnehage vil gå via gang og sykkelveinettet langs fylkesveien. Solkollen barnehage skal etableres og barnehagekapasiteten blir god. Skolekapasiteten begynner å bli presset. Planen er meldt inn i utbyggingsprogrammet og vil ikke ha konsekvens for skolekapasiteten. Det er likevel knyttet rekkefølgekrav til skolekapasitet som ansees som ivaretatt så lenge antallet og tidspunkt for utbygging gjennomføres i tråd med det som er meldt inn i utbyggingsprogrammet. 9
Grønnstruktur Planforslaget er ikke i konflikt med kulturlandskap, men det legges opp til fortetting innenfor 100 m belte i strandsonen. - Sandlek og kvartalslek: Planforslaget har rekkefølgekrav til sandlekeplass innenfor Hustofta øst planen. Plan-, byggog oppmålingsetaten mener planområde bør få standard rekkefølgekrav lik andre planer der utbyggerne blir enige om kostnadsfordeling. Plan-, bygg og oppmålingsetaten foreslår derfor at formuleringen endres til «før det gis igangsettingstillatelse til bebyggelse i feltet skal sandleketilbud innenfor Hustofta øst være opparbeidet». Dette betinger et samarbeid mellom utbyggerne i de to utbyggingsområdene. - Atkomst til sjøbuer: Planforslaget legger opp til at atkomst til sjøbuene skal gå via tomt B3. Utbygger opplyser at sjøbuene i dag har gangveirett over eiendommen. Plan-, bygg og oppmålingsetaten er usikker på om atkomsten til sjøbuene er godt nok ivaretatt i planforslaget og ønsker innspill i høringsrunden. - Kyststi: Planforslaget legger opp til at kyststi skal følge kommunal vei (o_vei1) nordover i planområdet. Tiltakshaver ønsker ikke kyststi gjennom f_vei 3 fordi det vil være til stor ulempe for både nye og eksisterende boliger. Samt at det ikke er noen kyststi i sør/vest som den kan kobles på. Plan-, bygg og oppmålingsetaten mener kyststi ikke er sikret godt nok i planforslaget og fremmer derfor et forslag til en annen trase enn det tiltakshaver selv ønsker. Kommuneplanen viser kyststi gjennom Hustofta-området. Denne er imidlertid vist på terreng som ikke egner seg særlig til sti, uten at det bygges omfattende trappearrangementer. Traseen kommer også svært nær og i skyggen av mange sjøbuer, noe som ikke gir spesielt god opplevelseskvalitet. Kommuneplanens trasé for kyststi må sees på som omtrentlig. Nøyaktig plassering gjøres ut fra en helhetsvurdering i hver enkelt plansak. Det er viktig at det etableres godt tilgjengelige gangveier gjennom de enkelte boligområdene, plassert slik at en får mest mulig naturopplevelse. Siden kommuneplanens trase er lite hensiktsmessig, har Plan-, bygg- og oppmålingsetaten tidlig i planprosessen tatt opp spørsmålet om alternativ trasé for kyststi. Følgende premisser har vært viktige for lokalisering av stien gjennom Hustofta vest: 1. I følge kommuneplanens retningslinjer, kap. 2.1.6, skal vi søke å binde sammen grønnstruktur eksempelvis lekeplasser - gjennom trafikksikker og trygg infrastruktur. I praksis gjennom turstier, snarveier, gang og sykkelveier eller veier med minst mulig biltrafikk. På Hustofta vurderes det som viktig at kyststien tangerer sandlekeplassen i området, slik at det er enkel tilgang til lekeplass for flest mulig, på veier med minst mulig trafikk. Dette er mulig ved at en dels kombinerer atkomstvei for få boliger med kyststi (Se kartskisse nedenfor) 2. Stinett i boligområder skal normalt - og hvis mulig - være godt tilgjengelig for både barnevogner og rullestolbrukere. På Hustofta betyr det at stien må knyttes til eksisterende veinett mot vest, i terreng som muliggjør trinnfri ferdsel. I praksis er dette mulig ved å legge stien delvis parallelt med plangrense mot vest og utnytte boligveiene med minst trafikk mot Hustofta øst. 3. Stier skal lokaliseres til arealer med best mulig stedskvalitet, dvs. mest mulig i natur, sol og grønne omgivelser. 10
Prinsippskissen viser hvilke trase som er ønskelig fra administrasjonens side den røde linjen som går langs B2, gjennom felles vei for B4 og B5 og over privat parkering (p_p4) Svart linje: kyststi vist i kommuneplanen. Blå linje: utbyggers forslag til kyststi - linjen viser hvor utbygger og kommune er uenige i trasevalg. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten vurderer det som viktig og naturlig at atkomstvei til boliger B3-B5 kombineres med kyststi, og koples på sandlekeplassen som er regulert i Hustofta øst. Det må sikres offentlig ferdsel over f_vei 3 med tinglyst avtale. Løsningen fremmes som et eget vedtakspunkt i saken. Trafikk og parkering - Offentlig vei: Plan for Hustofta øst, regulerer offentlig vei frem til dagens avkjørsel. Planforslaget sikrer oppgradering av offentlig vei inn i område, med unntak av siste veibiten mellom B1 og B2. Det er uenighet mellom utbygger og administrasjonen på det siste stykket av veien mellom B1 og B2. Eier vil ikke ha offentlig vei her fordi snuhammer vil ta mer areal fra B2 og B1. Administrasjonen mener den siste veibiten må reguleres offentlig fordi: Dette vil bidra til å sikre offentlig kyststi gjennom området Det blir en bedre løsning for snuhammer. Snuhammer vist i plankartet (mellom B2 og B5) krever store terrenginngrep. En snuhammer i enden ved tomt B1 og B2 ikke vil gå på bekostning av bokvaliteten fordi tomtene er store. Ingeniørvesenet godtar avkjørsel til B2 i enden av snuhammer. Avkjørsel til B1 kan løses før snuhammeren. Alle tomter vil da betjenes av offentlig vei Dette foreslår som eget vedtakspunkt i saken. 11
- Avkjørsler: På eksisterende enebolig Hustofta 18 (gnr/bnr: 2/149) er det i dag etablert to avkjørsler inn på eiendommen, en fra øst og en fra nord. Grunneier viser til at han har fått godkjent avkjørsler av kommunen i 2008 i forbindelse med en søknad om oppføring av garasje samt i forbindelse med Statens vegvesen sitt arbeid i omlegging av atkomstveien. I byggesaken hadde ikke ingeniørvesenet på det tidspunktet merknader til en ekstra avkjørsel, da var veien privat. Ingeniørvesenet er opptatt av trafikksikkerheten i område, men fordi trafikkbelastningen på veien ikke er så stor kan en aksepteres at begge avkjørsler opprettholdes. Det er derimot viktig at avkjørselen ikke blir bredere enn 7,0 m. Plan-, byggog oppmålingsetaten støtter dette. - Siktlinjer: Tiltakshaver ønsker ikke å legge inn siktlinjer i kryss mot offentlig vei (i kryss som tangerer mot Hustofta øst). Tiltakshavers begrunnelse er at veien ble prosjektert/bygget av vegvesenet og kommunen med den sikt som er i dag jf. saken nevnt ovenfor, samt at sikt vil føre til betydelig beskjæring av tomt gnr/bnr. 2/290. Siktlinjer vil ta noe areal av tomten, men tomten 2/290 har en størrelse på 1.197m2. Tiltakshaver har også tenkt at veien skal benyttes som kyststi. Administrasjonen mener gode siktforhold veier tyngre enn å måtte ta noe tomteareal og foreslår at siktlinjer tegnes inn på plankartet i kryss mot offentlig vei. - Alternativ trasé for privat vei (f_vei3): Grunneierne av Hustofta 22 (eiendommen øst for f_vei 3) har opplyst at de ikke ønsker kyststi langs sin eiendom. De er opptatt av hvordan ny bebyggelse og privat vei plasseres ift. deres eiendom og at eksisterende snuplass og p-plasser for sjøbuene opprettholdes der de ligger i dag. Tiltakshavers forslag til felles vei Alternativ plassering av felles vei Forslaget viser to ulike plasseringer av f_vei 3. Begge løsningene forutsetter at offentlig vei forlenges slik at snuhammer kobles på kyststi ved B2. Plan-, bygg og oppmåling ønsker å få innspill i høringsrunden på de to løsningene før endelig beslutning tas. 12
Støy Deler av boligtomt i nord, opp mot Østerøya, ligger innenfor gul støysone. Eksisterende bolig ligger på grensen til gul støysone. Retningslinje for støy i arealplanlegging definerer gul støysone som en vurderingssone hvor ny bebyggelse kan oppføres dersom det kan dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Retningslinjen kommer til anvendelse ved etablering av nye boliger eller annen bebyggelse med støyfølsom bruksformål ved eksisterende eller planlagt støykilde, eller ved vesentlig utvidelse/endringen av eksisterende virksomhet. Reguleringsplanen legger ikke opp til ny bebyggelse, men stadfester dagens bruk. Byggegrenser er satt utenfor gul støysone. Boligens uteareal vender vekk fra veien og det antas at utearealene derfor har tilfredsstillende støynivå. Det er vurdert at det ikke er behov for støyberegninger i forbindelse med planarbeidet. Det bes om innspill dersom det bør settes av hensynssone støy i plankartet. Forurensning Det er ikke registrert forurenset grunn innenfor området. Forholdet ansees som ivaretatt Utbyggingspolitikk Det er varslet igangsetting av forhandlinger om utbyggingsavtale for det aktuelle området. Avtalen gjelder mellom berørte parter (utbygger eller grunneier og kommunen) og regulerer forhold omkring utbygging av området. Det vises til planbeskrivelsen som er dekkende på følgende tema: - Teknisk infrastruktur - Folkehelse - Kriminalitetsforebygging - Veinavn Plan-, bygg og oppmålingsetatens anbefaling og konklusjon. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener fortettingen viderefører dagens struktur. Administrasjonen har gjennom hele planprosessen vært opptatt av a sikre gode ferdselslinjer for allmennheten. Kyststi er ikke godt nok sikret i planforslaget og administrasjonen fremmet et eget forslag til trase for kyststi. Avslutning av offentlig vei er ikke tilfredsstillende løst og må endres. Plassering av felles vei (F_vei 3) høres i to utgaver før endelig beslutning tas. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at planen legges ut på offentlig ettersyn, men at endringer jf. liste fremst i saken må tas før utlegging. Kathrine Hesthag 13.11.14 13