Finansnæringen etter finanskrisen: Nye rammebetingelser og utfordringer

Like dokumenter
Nye rammebetingelser for finansnæringen - utfordringer for næringen og tilsyn

Finansielle utviklingstrekk 2010 Pressebriefing 4. oktober 2010

HAR VI REGULERT OSS BORT FRA BANKKRISER? SAMFUNNSØKONOMENE 5. JUNI 2018 ARILD J. LUND NORGES BANK

Kristin Gulbrandsen Bransjeseminar om egenkapitalbevis, 15. september 2010

En erfaring rikere men hva har finansnæringen lært?

Utfordringer for finansnæringen.

INTERNASJONAL FINANSREGULERING ETTER G20. Seminar Universitetet i Agder 19.juni 2009 Bjørn Skogstad Aamo, Kredittilsynet

Finansuroen og Norge hva kan vi lære? Sentralbanksjef Øystein Olsen Eiendomsdagene Norefjell 19. januar 2012

Utfordringer for pensjonskasser og tilsyn som følge av finanskrisen

Finansielt utsyn 2011 Risiko og finansiell stabilitet. Finanstilsynsdirektør Bjørn Skogstad Aamo Pressekonferanse 10. mars 2011

Oslo, 9. juni 2011 Eirik Bunæs

Finansiell stabilitet 2/11. Pressekonferanse, 29. november 2011

Oslo, 1. desember 2010 Eirik Bunæs

Finansiell stabilitet 1/12. Pressekonferanse, 14. mai 2012

UTSIKTER FOR FINANSIELL STABILITET (FORTSETTELSE FRA FORRIGE HØSTKONFERANSE) Bankenes Sikringsfonds Høstkonferanse 20. september 2010 Arne Skauge

Rammebetingelser for norske banker

Finansiell stabilitet og boligmarkedet

Finansiell stabilitet 2/10. Pressekonferanse, 30. november 2010

Finanskrisen årsaker og konsekvenser

Finansiell stabilitet 2/08

Om statsgjeld, banker og finansiell stabilitet. Kristin Gulbrandsen Sparebankforeningens årsmøte Bergen 27. oktober 2011

Boligfinansiering og gjeldsproblemer

Finansiering av næringseiendom - Finanstilsynets vurderinger

Pressekonferanse. 6. november Finansielle utviklingstrekk 2013 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen Direktør Emil R.

Finanskrise - Hva gjør Regjeringen?

Boligfinansiering i Norge

Handelshøyskolen i Bodø. 18. august 2009 Konserndirektør Tom Høiberg

Reguleringer og tilsyn. Egenkapitalbeviskonferansen 2. mars Emil R. Steffensen Finanstilsynet

Finanskrisens virkninger for norsk finansnæring og økonomi. Hvordan kan finansieringsselskapene bidra til bedringer?

Finanskrisen internasjonalt og i Norge. Lærdommer for framtidig boligfinansiering.

Boligmarkedets bidrag til den norske bankkrisen og den internasjonale finanskrisen

Finanstilsynets årsmelding Styreleder Endre Skjørestad Pressekonferanse 10. mars 2011

Regulatorisk utvikling Bankenes sikringsfonds høstkonferanse 8. september Morten Baltzersen, Finanstilsynsdirektør

Nye rammevilkår for bankene. Presentasjon på bransjeseminar om egenkapitalbevis 11. September 2012 v/erik Lind Iversen, Finanstilsynet

Utsiktene for norsk og internasjonal økonomi. Visesentralbanksjef Jan F. Qvigstad Gjøvik, 1. november 2013

Nye rammebetingelser for bankene. Morten Baltzersen, Finanstilsynsdirektør Bransjeseminar om egenkapitalbevis, 11. september 2013

FINANSKRISEUTVALGETS UTREDNING FINANSNÆRINGENS SYNSPUNKTER

HVA HAR VI LÆRT AV FINANSKRISEN? Myndighetenes erfaringer og veien videre

Likviditet og soliditet

Rammer og regelverk for finansnæringen

MØTE MED FINANSTILSYNET 24. APRIL Innspill til dagsorden fra Referansegruppen for gjennomføring av CRD IV - FNO

Likviditet og soliditet

FINANSIELL STABILITET 2016

Boligpriser, kreditt og finansiell stabilitet Polyteknisk forening 18. november 2013 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen

Finanskrisen om regjeringens grep

Likviditet og soliditet

Utsiktene for finansiell stabilitet er noe bedre. Sårbarhet og risikofaktorer

Reguleringer, finansiell stabilitet og makroøkonomi Finansnæringens dag 27 mars 2012

Økonomiske perspektiver. Figurer til årstalen av sentralbanksjef Øystein Olsen Norges Bank, 15. februar 2018

Differanse mellom pengemarkedsrenter og forventede styringsrente Prosentenheter. 5-dagers glidende gjennomsnitt 1. juni februar ,5

Situasjonen i boligmarkedet og forholdet til finansiell stabilitet

Finanskrisen hva har vi lært? - Utfordringer for Finanstilsynet

Finanskrisen og norske finansmarkeder

Eirik Bunæs. Verdipapirseminaret 16. juni Nytt siden sist

Hovedstyret. 10. august 2011

Utsikten for finansiell stabilitet og bruken av makrotilsynsvirkemidler Samfunnsøkonomenes valutaseminar 2018

BASEL III - Konsekvenser og utfordringer for bankene?

Forsvarlig praksis for boliglån Oppfølging av Finanstilsynets retningslinjer

Ny regulatorisk virkelighet

Pressekonferanse. 9. april Finansielt utsyn 2014 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen Direktør Emil R. Steffensen

OMF sett fra Finanstilsynet. Presentasjon i medlemsmøte for OMF-utstedere 20. januar 2015 ved Erik Lind Iversen, Finanstilsynet

Årsmelding Styreleder Finn Hvistendahl Pressekonferanse 3. mars 2010

Aktuell kommentar. Basel I-gulvet overgangsregel og sikkerhetsmekanisme i kapitaldekningsregelverket

Bankregulering. Valutaseminaret 2013 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen

Økonomiske perspektiver

Boligmarkedet og økonomien etter finanskrisen. Boligkonferansen Gardermoen, 5. mai 2010 Harald Magnus Andreassen

Økte krav til bankene etter finanskrisen

Likviditet og soliditet

Internasjonal finanskrise

Likviditet og soliditet

Effekter for norske banker av manglende harmonisering av kapitalkrav over landegrensene

HVA KAN FINANSKRISEN FØRE MED SEG?

Nye virkemidler i pengepolitikken. Direktør Jon Nicolaisen, Norges Bank Pengepolitikk

Finansiell stabilitet 2/06

Økonomiske perspektiver. Figurer

Finansiell stabilitet 2/07

Renter og finanskrise

Reguleringer og rammebetingelser. Sparebankforeningens medlemsmøte Bergen 1. november 2017 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen

Utsiktene for norsk økonomi i lys av den internasjonale uroen. Visesentralbanksjef Jan F. Qvigstad Regionalt Nettverk, Ålesund 15.

Den internasjonale finanskrisens årsaker og virkninger

Uro i kredittmarkedene boligfinansiering ute og hjemme

Utsiktene for norsk økonomi. Sentralbanksjef Øystein Olsen Fellesforbundet - Jevnaker 22. november 2011

KAPITALKRAV UTFORDRINGER, KONSEKVENSER OG VEIEN VIDERE. EYs finansdag 6. januar 2016 Erik Johansen, direktør for bank og kapitalmarked

Finansielt utsyn 2015

Endringer i finansmarkedene og virkninger av pengepolitikken. Direktør Jon Nicolaisen, Norges Bank Pengepolitikk

Trender i sparemarkedet Sett fra makro og mikro

Økonomiske perspektiver, årstalen 2009 Figurer til tale av sentralbanksjef Svein Gjedrem

Nasjonalbudsjettet Knut Moum, Økonomiavdelingen

Finansielle utviklingstrekk 2011

Finansielle utviklingstrekk 2015 Pressekonferanse 10. november 2015

Om finansielle ubalanser og pengepolitikk

Det norske finansmarkedet - status og utfordringer

Høring - Finanskriseutvalgets innstilling

Uten virkemidler? Makroøkonomisk politikk etter finanskrisen

Gjeldskrisen i Europa

Finans Norge OMF-forum 20. januar 2016

Noen økonomiske perspektiver sett fra Finansdepartementet. Statssekretær Hilde Singsaas 12. februar 2010

NORSK ØKONOMI OG OMSTILLING VISESENTRALBANKSJEF JON NICOLAISEN OSLO 16. DESEMBER 2016

Finansielle utviklingstrekk og utfordringer. Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen Valutaseminaret 2012 Soria Moria Hotell, 3.

Makrokommentar. Mai 2014

Transkript:

Finansnæringen etter finanskrisen: Nye rammebetingelser og utfordringer Foredrag for Bergen Næringsråd Manifestasjon 16. februar 2011 Finanstilsynsdirektør Bjørn Skogstad Aamo

HOVEDPUNKTER: Finanskrisens årsaker og virkninger. Hvorfor klarte norske banker seg så bra? Nye internasjonale rammevilkår. Finanskriseutvalgets utredning og forslag. God forbrukerveiledning må prioriteres høyere! Fortsatt mange utfordringer. 2

Finanskrisens årsaker Overforbruk, lav sparing og underskudd i USA. Store internasjonale ubalanser. Lave renter og dårlig kredittstyring ga boligbobler i mange land. Finansmarkedene økte mye raskere enn realøkonomien. Nye distribusjonsformer fjernet kontakten mellom bank og kunde. Kompliserte produkter vanskeligere å forstå og kontrollere. Bonuser og andre insentiver økte risikotakingen. Investeringsbankene vokste sterkt og var avhengig av løpende markedsfinansiering, - ikke basert på innskudd. Da Lehman Brothers falt, ble det sjokk og stans i interbankmarkedet. Store deler av finansmarkedet i USA uten kapitalkrav og tilsyn. Finansinstitusjoner i mange land hadde dattervirksomhet som ikke var konsolidert, - utenfor kapitalkrav og tilsyn.

Indeks Q1 1995 = 100 Indeks (1. kvartal 2007) Boligpriser internasjonalt Norden USA 450 120 400 350 100 300 80 250 200 150 100 50 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Danmark (leiligheter) Finland Norge Sverige 60 40 20 0 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 S&P Case-Shiller 10 største byer S&P Case-Shiller nasjonal Kilde: Nordiske tilsynsmyndigheter Kilde: EcoWin Reuters Side 4 Side 4 16. februar 2011

Fra finanskrise til dyp realkrise. Da subprime-boblen sprakk, fikk banker i mange land, særlig USA og UK, store tap på verdipapirer med slike lån. Dette reduserte deres utlånsevne drastisk. Etter langvarig kunstig kreditt-oppblåsing, må internasjonal finans gjennom en fase med betydelig kredittnedbygging. Dette ga så parallell reduksjon i økonomisk aktivitet (BNP) og sysselsetting i alle større industriland. I Europa økte arbeidsledigheten fra 6 til 9 prosent. Finanskrisen ble forsterket og forlenget av tap som fulgte av realkrisen. Stor arbeidsledighet gir lavt forbruk. Vi fikk en ond sirkel. Det trengtes sterke og uvanlige virkemidler for å bryte nedgangen. Omfattende tiltak for å øke egenkapital og utlånsevne og stimulere økonomien har kostet mye!

Irland eksempel på hvor galt det kan gå! Enorm vekst i eiendomslån fra irske banker - 60 % av samlede utlån relatert til eiendom De store irske banker vokste med 25-30 prosent årlig Myndighetene (sentralbanken) slo ikke alarm, men omtalte veksten som relativ høy i 2007 Tre år senere kan summen av tapene på bankens eiendomslån tilsvare femti prosent av landets BNP Den irske statsøkonomien var i rimelig balanse før krisen. Fordi Irland må betale hundrevis av milliarder i støtte til bankene (som de hadde garantert) må Irland ha lån og støtte fra EU og stramme dramatisk inn i offentlig økonomi. Side 6

Budsjettunderskudd i prosent av BNP Offentlig gjeld og budsjettunderskudd -16-14 -12-10 Spania Irland Storbritannia USA Portugal Hellas -8-6 -4 Euroområdet samlet Italia Japan -2 0 Danmark Finland Krav til EMU-deltagelse Sverige 0 30 60 90 120 150 180 210 Offentlig bruttogjeld i prosent av BNP Side 7

Finanskrisen og norske banker Bortsett fra likviditet, har ikke norsk finansnæring opplevd noen krise. Bankene har hatt god kredittpraksis de faktiske tap på 0,2 prosent for 2010 er mye lavere enn mange hadde ventet. Norske reguleringer og tilsyn har vist seg robuste. Likviditeten ble raskt håndtert med bytte-ordningen og Norges Bank-lån. Fordi markedets krav til egenkapital økte dramatisk i løpet av 2008/2009, var etableringen av Statens Finansfond våren 2009 nødvendig for tilliten og for å sikre bankenes utlånsevne. God inntjening, nødvendig prioritering av egenkapital og emisjoner gjør at bare 2 mrd av Finansfondets 50 mrd er i bruk. Norske banker har selvsagt nytt godt av en økonomi med orden på statsfinansene og som er like mye orientert mot Asia som mot Europa. Men robuste banker har vært viktige for at økonomien ellers har klart seg så bra. Side 8

10 årsaker til at norsk finans- ble mindre rammet 1. Vi hadde en bankkrise som nøkkelpersoner i banker og hos myndighetene fortsatt husker. 2. Liten direkte eksponering mot taps-papirer vi unngikk verdipapirer basert på subprime-lån, Lehman, Islandske banker og Madoff fond. 3. Helhetlig regulering og hands on - tilsyn alle finansinstitusjoner underlagt regulering, kapitalkrav og tilsyn. Tett oppfølging på ledernivå. 4. Samordnet overvåking av finansiell stabilitet Godt samarbeid mellom departement, sentralbank og tilsyn og god kontakt med bransjeorganer. 5. Troverdig innskuddsgaranti Med 2 mill kroner pr innskyter pr bank, var Norge det eneste vestlige land som ikke har måttet øke garantien. Velfylt Banksikringsfond på 20 mrd kroner! Håndtering av krisene i Glitnir/Kaupthing på en måte som reddet alle norske innskudd. Politisk garanti hindret tillitssvikt. Side 9

10 årsaker til at norske finansinstitusjoner ble mindre rammet 6. Konsekvent konsolidering av datterselskaper aktiv oppfølging av at datterselskapene faktisk inkluderes i regnskap og kapitalkrav både ved rapporteringskrav og i det operative tilsynsarbeidet. 7. Streng regulering og bransjepraksis for verdipapirisering i praksis begrenset til 75% av bolig- eller annen eiendomsverdi i kredittforetak som konsolideres. Ingen bruk av frittstående SIVs. 8. Brukbar likviditetsberedskap sårbarheten og den dramatiske svikten i utenlandsfundingen ble raskt møtt med en omfattende offentlig ordning for bytte av gode bank-aktiva til likvide norske statspapirer. 9. God kapitalkvalitet og akseptabelt dekningsnivå strengere reguleringer og mindre innslag av dårlig hybridkapital enn ellers i Europa. 10. Bunnsolid makroøkonomi med større handlefrihet i finanspolitikk og i pengepolitikk enn de fleste andre land og sterk vilje hos politiske myndigheter og i sentralbanken til å bruke den. I Norge ble nedgangen i BNP i 2009 vel 1 prosent. Moderat oppgang allerede i 2010. Side 10

Kredittmarkedene Samlet kredittvekst Kredittvekst til foretak og husholdninger Kilde: Statistisk sentralbyrå Side 11 16. februar 2011

Prosent av GFK Prosent av br. utlån Utvikling i resultat og tap Resultat før skatt 4 3 2 1 0-1 -2-3 1990 1996 2002 2008 Res. f. skatt Tap på utlån 1.-3.kv. 0,5 '09 '10 - Tapsutvikling 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 90 91 92 02 03 08 09 10 Kilde: Finanstilsynet Kilde: Finanstilsynet

Norske banker kjernekapital 20 % 2007 2008 2009 2010-Q3 15 % 10 % 5 % 0 % DnB NOR Nordea Bank Norge Sb Vest Sb SR Sb SMN Sb SNN Others, TA > NOK 10bn* Others, TA < NOK 10bn* Side 13 16. februar 2011

Indeks K1 2008=100 BNP i utvalgte land 101 99 97 95 93 91 89 mar.08 sep.08 mar.09 sep.09 mar.10 sep.10 Kilde: Reuters EcoWin UK USA Euroområdet Norge Sverige Japan Danmark

Finanskrisen Reformarbeidet Den alvorligste internasjonale finanskrisen siden 1930-tallet. Betydelig politisk forankring i reguleringsarbeidet - G20 landenes statsledere har drøftet reguleringstiltak hvert halvår. Omfattende reformprosess i Basel-komiteen, EU-kommisjonen, IMF og andre internasjonale fora. De viktigste endringene for Norge vil komme gjennom EØSforpliktelsene og EUs kapitaldekningsdirektiver. For første gang blir det internasjonale reguleringer av bankenes likviditet både på kort sikt (30 dager) og noe lengre sikt (ett år). Bankene må holde større buffere av likvide papirer for å kunne møte uventet pågang og vansker med løpende finansering. Det er fastsatt en lang innføringsperiode fra 2013 til 2019.

Basel III soliditet Økt minstekrav til ansvarlig kapital Høyere kvalitet på sammensetningen av ansvarlig kapital Utvidet beregningsgrunnlag (risk weighted assets) Krav om uvektet egenkapitalandel Innføring av to kapitalbuffere Bevaringsbuffer Motsyklisk buffer Side 16

Reform av europeisk finanstilsyn Krisen ble i Europa møtt med nasjonale redningstiltak. Det er nå opprettet nye europeiske tilsynsorganer fra 01.01.2011: European Systemic Risk Board (ESRB): Overordnet ansvar for makroøkonomisk overvåking av systemrisiko finansiell stabilitet. Ledelse og sekretariat i ECB. Sentralbanksjefer fra 27 medlemsland + ledere for EU tilsynsorganer og deltakere fra nasjonale tilsyn (m.fl.) Ad hoc plass for EØS-EFTA land som Norge (Norges Bank og Finanstilsynet). European Supervisory Authorities (ESAs): Felles tilsynsstandarder og forbedret tilsyn bl.a. med grensekryssende virksomhet gjennom tre nye EU institusjoner: European Banking Authority (EBA), European Insurance and Occupational Pensions Authority (EIOPA), European Securities and Markets Authority (ESMA) (avløser CEBS, CEIOPS og CESR) Finanstilsynet fra Norge og fra andre EØS-EFTA land som faste observatører 17

Tilsynssystemet i EU European System of Financial Supervision (ESFS) European Systemic Risk Board (ESRB) Governors of NCBs + ECB President and Vice-President Chairs of EBA, EIOPA & ESMA + + European Commission + Non-voting: One NSA rep. per Member State + EFC President Information on micro-prudential developments European Supervisoy Authorities: Joint Committee Recommendations and/or early risk warnings European Banking Authority (EBA) European Insurance and Occupational Pensions Authority (EIOPA) European Securities and Markets Authority (ESMA) National Banking Supervisiors National Insurance and Pension Supervisors National Securities Supervisors 18

Norske banker og Basel III Strengere regler for kvalitet på kapital og at bankene har styrket egenkapitalen, gjør at norske banker er godt rustet til å møte de nye kapitalkravene De nye internasjonale reglene for likviditet reiser enkelte utfordringer for norske banker, men bør likevel være håndterlige EU-kommisjonens oppfølging av Basel III (CRD IV) er ventet før sommeren. Finanstilsynet vil vurdere konsekvensene for norske lover og regler og gi tilråding til Finansdepartementet i 2011 Det skal vurderes om enkelte krav på likviditetsområdet bør innføres før 2015 (tidspunkt for internasjonal innføring). Side 19 16.02.2011 Endres i topp-/bunntekst

Finanskriseutvalget (1) Bredt utvalg nær 20 medlemmer oppnevnt av Finansdepartementet i juni 2009 har avgitt utredning som NOU 2011: «Bedre rustet mot finanskriser» Verdifull analyse: Viktig med samspill mellom ansvarlig finanspolitikk, pengepolitikk og gode reguleringer. Ønsker om nordisk samarbeid om strengere krav til likviditet og kapital enn de internasjonale normer. Behov for videreutvikling av makro-tilsyn, overvåking av risiko i markedene og tydeligere ansvarsfordeling mellom sentralbank, tilsyn og departement. Side 20

Finanskriseutvalget (2) Utvalgets flertall foreslår en stabilitetsavgift og en aktivitetsskatt, ut fra en antagelse om at sektoren betaler mindre skatt og avgift enn andre. Finanstilsynet tilhører et mindretall i utvalget. Det er mulig at finanssektoren på lengre sikt bør underlegges reformer i beskatningen, men på kort sikt mener vi det må være viktigere å styrke egenkapital og likviditet enn å øke beskatningen. Både krav til kapital, likviditet og eventuelle skatter vil over tid medføre økte kostnader for bankenes kunder. Side 21

God forbrukerveiledning må prioriteres høyere! Finanskriseutvalget går inn for å styrke kravene til forbrukervernet Finansdeparementet mener forbrukervern må gis økt vekt i Finanstilsynets arbeid. Dessverre solgte også norsk finansnæring utover på 2000- tallet mange kompliserte og dårlige produkter. Det verste var den direkte långivningen til kjøp av slike produkter. Da tapte forbrukerne selv om bankene tjente. En omfattende undersøkelse sist høst, viser at stopp-ordren for långivning fra tilsynets i 2008 virker. Ingen av bankene gir slike lån og garanterte produkter er ute. Men rådgivingen kan fortsatt bli bedre og tilbudet av enkle og billige produkter er for dårlig i mange banker. Side 22

Utfordringer i kø For bankene er det knyttet store utfordringer til de nye kravene, både rent praktisk og finansielt. Bankene må fortsatt sette til side en vesentlig del av overskuddet til styrket egenkapital. Likviditetskravene betyr at de trenger mer langsiktig og, som regel, dyrere funding. Konkurransen mellom bankene har bidratt til at rentemarginer og rentenetto er vesentlig redusert, til glede for kundene. Utenlandske banker øker igjen sin interesse for norske kunder. Svingninger i eiendomsmarkedene er en utfordring. Tilsynet har siden 1994 hatt et makro-overvåkingsprogram, der utlån til næringseiendom og boliger følges tett. Fra 2010 er det gitt egne retningslinjer for forsvarlig boliglånspraksis. Side 23

Prosent Utviklingen i rentemargin og netto renteinntekter (gj.snitt årlig) 6 5 4 3 2 1 0 1990 1995 2000 2005 2010 Netto renteinntekter (i prosent av GFK) Rentemargin Side 24

Pris per k v m. i 1 000 k r Eiendomsmarkedene Boligpriser Verdiutvikling på kontorlokaler 25 20 15 10 5-1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 Nominelle pris er Reelle pris er Kilder: NEF, EFF, ECON Pöyry og Finn.no Kilde: OPAK

Vi må redusere risikoen i eiendomsmarkedene I årene 2005-2007 var vi i ferd med å utvikle nye bobler i boligog eiendomsmarkedene. Norges Banks rentehevinger var for små og/eller for sjeldne. Da rentene ble satt opp gjennom 2007 og 2008 fikk vi en klar korreksjon nedover. De kraftige rentesenkingene, som sprang ut av den internasjonal krisen, reddet de norske eiendomsmarkedene fra betydelig nedgang og bankene fra tap. Faren for ny stor nedgang i disse markedene synes nå mindre. Husholdningenes gjeld, prisene på bolig- og næringseiendommer ligger imidlertid på historisk høye nivåer. Det er derfor viktig å redusere risikoen for nye kriser ved en gradvis, og ikke for langsom, normalisering av rentene, ved begrensninger i bankenes boliglån, strenge krav til bankenes egenkapital og fortsatt aktivt tilsyn med eiendomsmarkedene.

OPPSUMMERING Norsk finansnæring står støtt, - også etter den internasjonale finanskrisen. Konkurransen er betydelig til glede for kundene. Bankene må passe på at de har overskudd og legger til side for å møte økte krav til egenkapital og likviditet. For samfunnet bør økt egenkapital og likviditet den nærmeste tiden være viktigere enn økt skattlegging. Renten må gradvis opp slik at vi unngår nye bobler i bolig- og eiendomsmarkedene. Side 27