Klage på tillatelse - ny enebolig, Reinslettveien 60

Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 27.01.2011 5158/2011 2010/6714 31/56 Saksnummer Utvalg Møtedato 11/23 Planutvalget 22.02.2011 Klage på tillatelse - ny enebolig, Reinslettveien 60 Saksopplysninger Byggeplass: Reinslettveien 60, 8009 BODØ Eiendom: 31/56 Tiltakshaver: Harald Hanssen Bygningsnr: Søker: Byggmester Fritzøe AS Tiltakstype: Enebolig og garasje Tiltaksart: Riving og nybygg Klager: Bevy og Nils-Harald Rist, Reinslettveien 50 A, 8009 Bodø Klager: Kjetil Moland og Kristin Rørnes, Reinslettveien 62, 8009 Bodø Søknaden er mottatt 22.09.2010 og gjelder riving av eksisterende garasje, oppføring av ny enebolig, samt oppføring av ny garasje som skal tilhøre eksisterende enebolig. Samlet BRA etter utbygging = 208 m 2. Minste avstand til nabogrense er 1 m for ny garasje og 4 m for ny bolig. Minste avstand til annen bygning fra ny bolig er ca 10 m. Eiendommen gnr. 31 bnr. 56 har adkomst til Reinslettveien via privat vei som er etablert over eiendommen. I søknaden oppgis det at utnyttingsgraden etter utbygging vil være %-BYA=32%. Ny beregning ut fra brutto tomtestørrelse viser at utnyttingsgraden etter utbygging vil bli %-BYA= 26,8%. Det foreligger naboprotester. Søknaden ble godkjent den 05.11.2010 i medhold av plan- og bygningsloven 20-1 første ledd bokstav a) og e). Klagene er mottatt 30.11.2010 og 02.12.2010 og gjelder oppføring av ny bolig. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel, vedtatt 18.06.2009 og Kommunedelplan for Rønvik/Saltvern, KDP4, vedtatt 19.06.2008. Eiendommen ligger i sone 3.10. Området er avsatt til byggeområde for boliger. Om plankrav Det følger av bestemmelsenes 2.1 til kommunedelplanen at det fremgår av tabellen i 13 hvor det må foreligge godkjente regulerings- eller bebyggelsesplan før byggetiltak kan tillates. For øvrige Side 67

områder kan søknad om byggearbeider behandles uten hjemmel i regulerings- eller bebyggelsesplan, dersom tiltakene er i overensstemmelse med kommunedelplanen og bestemmelsene til denne. Det er ikke stilt krav om utarbeidelse av plan i sone 3.10. Grad av utnytting er i tabellen i 13 angitt som prosent bebygd areal, %-BYA. Største tillatte %- BYA for sone 3.10 er 33 %. Det følger av forskrift om tekniske krav til byggverk 5-8 (TEK10) at det med tomt menes det areal som i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan er avsatt til område for bebyggelse og anlegg. I denne saken vil det ikke være anledning til å trekke fra areal til privat vei. Hele tomten er avsatt som byggeområde for bolig i kommunedelplanen. Målt på kart er størrelsen på eiendommen gnr. 31 bnr. 56 1139,5 m2. Eiendommens grad av utnytting etter utbygging er beregnet på nytt til %-BYA=26,8 %. Byggehøyde Tabellen angir at det i området kan oppføres bygninger med gesimshøyde inntil 8 m. Omsøkte bolig vil få en gesimshøyde på 6,3 m. Bygningstype Tabellen angir også at det innenfor dette området tillates oppført enebolig med utleiedel/sekundærleilighet. Omsøkte tiltak er en enebolig, uten utleiedel eller hybler. Krav til lekeplasser og utvendige oppholdsarealer: Det følger av Kommuneplanen for Bodø, 1.1 punkt C. at planens 2 med underpunkter går foran alle vedtatte kommunedel-, regulerings- og bebyggelsesplaner. Kommuneplanens bestemmelse 2.2.2 om krav til leke- og uteoppholdsareal, samt kommunens vedtekter til pbl. 85 69, gjelder derfor foran bestemmelsenes 3.1 i Kommunedelplan for Rønvik/Saltvern om lekeplasser og utvendige oppholdsarealer, og 4.3 om størrelse på utelekeområde pr. leilighet. Kommuneplanens bestemmelse i 2.2.2 angir følgende: Alle boliger skal ha tilgang til uteareal egnet for lek og opphold, enten på egen tomt eller fellesareal for flere eiendommer. Dimensjonering, innhold og funksjon er bestemt i kommunens vedtekt til pbl. 69 nr. 3, og skal også være i overensstemmelse med avsnitt 5 i Rikspolitiske regningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 Om barn og planlegging). ( ). a) Definisjon og kvalitetskrav Uteoppholdsarealet er de deler av tomta som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring eller parkering og som er egnet til uteopphold. Arealer avsatt til uteoppholdsareal skal være egnet til formålet, ha sol det vesentligste av dagen, ikke ha støynivå høyere enn anbefalte grenseverdier og ikke helning brattere enn 1:5 (unntatt for akebakker). Minimumsbredde skal være 7 m. b) Arealkrav ( ). Absolutt minstestørrelse, innhold og funksjon er bestemt i kommunens vedtekt. Minimumsbredde skal være 7 m. ( ). Kommunens vedtekt til pbl. 69 nr. 3 fastsetter ikke absolutt minstestørrelse til uteoppholdsarealer på tomter for enebolig. Bestemmelsen ser ut til å være utformet med tanke på større boligprosjekter med flere leiligheter. Kommuneplanens 2.2.2 bokstav a) må legges til grunn i denne saken. Kravene til størrelse og utforming er oppfylt. Begge boligene vil få egne arealer med minimumsbredde 7 m og som er godt egnet for formålet. Arealene vil også ha sol det vesentligste av dagen. Side 68

Parkering Det følger av bestemmelsenes 3.4 at kommunens vedtekt til pbl. (85) 69 gjelder. Det følger av vedtekten at det skal avsettes 2 plasser pr. boenhet i sone C. Parkeringsdekningen er tilfredsstillende med 2 p-plasser pr boenhet. To p-plasser er lagt i carport og garasje, og to på terreng. Plan- og bygningsloven 2008 29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense: Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Nærmere bestemmelser, herunder regler om avstand mellom byggverk, beregningsmåten for høyde, avstand fra nabogrense og areal på bygning som nevnt i andre ledd bokstav b, gis ved forskrift. Uttalelser/samtykke fra annen myndighet Kommunalteknisk kontor: Kommunalteknisk kontor har godkjent tilkobling av vann og avløp på vilkår og gitt tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra Reinslettveien til ny bolig. Protester/bemerkninger (sammendrag) I protest på vegne av eier av gnr. 31 bnr. 988, Reinslettveien 58, kreves det at tiltenkte bolighus bygges slik at eiendommen beholder nok oppstillingsplasser for biler. Det kreves også at den nye garasjen trekkes så lang fra eiendomsgrensen at minstemål for avstand halveres i tilfelle utvidelse/tilbygg på naboens eiendom. Bevy og Nils-Harald Rist, gnr/bnr 31/321, stiller spørsmål ved oppgitt tomteareal med henvisning til et tidligere prosjekt. De mener også at gjennomføring av dette prosjektet vil forverre parkeringssituasjonen og trafikkforholdene i veien. De er også bekymret for innsyn til deres dagligrom fra den nye boligen og stiller spørsmål om også spørsmål om krav til uteoppholdsareal, lysforhold og brannsikring er ivaretatt. Rist hevder at det foreligger planer om at 2 boliger i Kirkeveien skal ha utkjørsel via stikkveien og ut i Reinslettveien. Kjetil Moland og Kristin Rørnes, gnr/bnr 31/1461, mener grunnlaget for beregning av BYA er feil og at BYA overstiger 33 % og bruker samme argumentasjon for dette som Rist. Det hevdes også at fravær av deling av eiendommen er gjort for å oppnå utnyttelsesgrad under 33 %. Moland/Rørnes henviser også til krav om minsteareal pr tomt på 500 m 2, og at to eneboliger i omsøkte tiltak vil disponere mindre enn 500 m 2 hver. Side 69

De mener også at omsøkte boligbygg vil medføre reduksjon av sol og dagslys på deres eiendom. Alle protester/merknader følger vedlagt. Tiltakshavers kommentarer til protestene Viser til mottatt klage fra Nils-Harald og Bevy Rist og jeg har følgende kommentarer. Ad generelt Rist viser til min første søknad om byggetillatelse fra 2000/2001. Det ble imidlertid aldri sendt inn noen formell søknad om byggetillatelse fra min side. Det som skjedde var at jeg i 2000 gjorde en henvendelse til Bodø kommune for å få utredet mulighetene for å bygge et nytt hus på tomten min, bnr. 31 bnr 56. Jeg hadde i den forbindelse en forhåndskonferanse med Kommunen der det viste seg vanskelig å kunne gjennomføre tiltenkte prosjekt. Dette hadde sin årsak i at den gamle reguleringsplanen for området, fra 1966, hadde en tiltenkt kommunal forbindelsesvei mellom Reinslettveien og Gjerdåsveien. Denne veien var planlagt med 5 meters bredde og 1,5 m skulder på hver side, altså 8 m bredde hvilket i så fall skulle redusere tomtearealet så mye at prosjektet ikke skulle kunne realiseres. Min argumentasjon overfor kommunen gikk på at det var gjort vedtak i kommunen som gjorde at en slik vei ikke kunne realiseres ettersom Viggo Nikolaisen i Reinslettveien 56B hadde fått tillatelse til å bygge ut i retning den planlagte veien. Jeg kom ikke noen vei med denne argumentasjonen da reguleringsplanen lå fast inntil en ny plan ble vedtatt. Jeg kunne imidlertid selv få utarbeidet og fremme forslag til ny reguleringsplan for området, noe jeg avsto fra. Dermed ble planene lagt på is i påvente at det skulle komme en reguleringsplan for området. Det foreligger nå en ny reguleringsplan for området som inneholder to vesentlige endringer i forhold til planen fra 1966. Forbindelsesveien mellom Reinslettveien og Gjerdåsveien er tatt bort Utnyttelsesgraden av tomtene er endret fra 25 % da til 33 % nå Forskjellen i netto tomtestørrelse som trekkes frem har således sin bakgrunn i at veiens karakter er endret fra en kommunal forbindelsesvei, til det faktisk alltid har vært, en atkomstvei. Rist utviser dessuten en viss bekymring for at tomten ikke tenkes fradelt og ser for seg fremtidige problemer. Viss dette i så fall skulle bli et problem kan jeg ikke se hvordan Rist skulle kunne påvirkes. Jeg regner med at kommunen har sine spesielle retningslinjer for håndtering av slike problemstillinger. Ad trafikkforholdene. Rist skriver Helt siden Harald Hanssen førte opp huset i Reinslettveien 60, har veien, pga plassmangel foran egen garasje, fungert som parkeringsplass for besøkende. Dette med ditto problemer for han Rist. Jeg vet ikke hvorvidt dette er noe å kommentere. Jeg har hatt og har fortsatt særdeles gode parkeringsforhold som i 99,9 % av alle tilfeller har vært tilstrekkelig. Jeg skal imidlertid ikke nekte for at det tidvis kan ha skjedd uautorisert parkering. At dette på noe slags vis har vært et problem for Rist er helt ukjent for meg frem til nå! Det trekkes også frem at feilparkering medfører problemer med brøyting vinterstid og at smal vei førte til at søppelbilen kjørte ned og ødela postkassestativet slik at dette måtte flyttes. Problemer med parkering/snørydding har jeg aldri hørt tidligere. Når det gjelder problemet med postkassene så er dette løst! De henger omtrent like langt fra veien som tidligere, bare med den forskjell at i dag henger på garasjeveggen i stedet for et stativ som sto midt i veien mellom lilleveien og innkjøringen til Rist. Side 70

Rist trekker også frem at økt trafikk i Kirkeveien skulle medføre at to boliger som ligger inntil Kirkeveien skal ha utkjørsel via stikkveien og ut i Reinslettveien. De to boligene det her vises til er Kirkeveien 16, Otto Øien, som i dag har innkjøring fra Gjerdåsveien og sannsynligvis også kommer til å ha det i overskuelig fremtid. Den andre er Stein og Sigrid Johansen i Kirkeveien 14. Jeg kan ikke se at deres utkjørsel i Kirkeveien byr på store problem, spesielt ikke etter at vi fikk trafikklys i krysset Reinslettveien/Kirkeveien. Når det gjelder trafikale problemstillinger gir Rist seg, etter min mening, inn på problemstillinger som ligger hos de regulerende myndigheter. Han legger mye energi på problemstillinger knyttet til veien noe jeg har litt vanskelig for å forstå ettersom han selv ikke bruker veien som atkomstvei, men anvender egen direkte fra Reinslettveien. Ad innsyn til bolig Rist hevder at jeg i mine planer denne gang har trukket huset nærmere dem. Dette tror jeg ikke stemmer, men i så fall vil endret plassering være helt marginal. Det som imidlertid er tilfellet at rommenes plassering er noe endret, men ikke på en slik måte at problemstillingen knyttet til innsyn er vesentlig endret. Innsynsproblematikk har man mer eller mindre av i tettbygd strøk, og etter hvert finner den enkelte måter å beskytte seg og sitt privatliv på. Ad andre viktige momenter og spørsmål Netto tomtestørrelse i forhold til år 2000 og i dag trekkes frem. Som nevnt ovenfor skyldes dette endringen i veien status i ny reguleringsplan og ikke at noen har tryllet frem noen ekstra m 2. Spørsmålene angående 4-mtersgrense til nabo samt krav til utvendig leke-/uteoppholdsareal er ivaretatt i skissen som ligger ved Søknad om byggetillatelse. Avslutningsvis vil jeg her bare si at jeg er noe forundret over Rist sine bekymringer for dette prosjektet. I år 2000 hadde han ingen kommentarer og samtykket da til det fremlagte tiltak. Nåværende forslag til tiltak er etter min mening bare marginalt forskjellig. Dessuten er den fremlagte skisse innenfor reguleringslinjer vedrørende avstander og arealutnyttelse. Tilsvar klage fra Kjetil Moland og Kristin Rørnes, Reinslettveien 62 Også disse stiller spørsmål angående tomtens størrelse, fradeling eller ikke og tomtens utnyttelsesgrad. Jeg viser til byggesøknad og vedlagte beregninger fra HUSfolket v/lisbeth Ingebrigtsen. De trekker også frem at et nybygg som skissert vil medføre reduksjon av sollys/dagslys. I den sammenheng vil jeg nevne at prosjektet blir liggende rimelig langt fra deres hus ettersom det står ca 10 meter fra grensen og nybygget skal plasseres 4 meter derifra. I tillegg blir prosjektet liggende sydvest i forhold til deres eiendom og at solen er som høyest på himmelen når den passerer. Tiltakshavers redegjørelse følger vedlagt. Hva klagene gjelder Klagerne Bevy og Nils-Harald Rist vil i sin klage presisere sine hovedproblem som knytter sg til stadig økende trafikk på en alt for smal vei. De viser til at den minste hindring i veien fører til at beboere og gjester må bruke deres eiendom for å komme til og fra Reinslettveien. Gjesteparkering fra eksisterende bolig, med hybelutleie, store snømengder eller brøyteproblemer pga. parkerte biler har ført til at deres innkjørsel har brukt til inn- og utkjøring samt snuplass. De har gitt sine naboer utformell tillatelse til dette for å avhjelpe situasjonen. De mener også veien er for smal til å sette opp gjerde eller annen fysisk hindring. De opplyser også at gravearbeider på Hanssens tomt førte til at deres egen gårdsplass/innkjørsel fungerte som parkeringsplass for naboens biler. Dette førte til at de ikke hadde fri tilgang til bruk av egen garasje i perioden. Side 71

De opplyser også at det er forståelig at Hanssen ikke skjønner problemene knyttet til de trafikale forholdene som fremstilles i deres protest da han i de siste årene har drevet utleie av eneboligen samt hybelutleie. Selv har han bodd utenfor byen. Klagerne lurer på om 4-metersregelen til deres tomtegrense blir ivaretatt siden adkomstveien inngår i Hanssens arealberegning. De viser også til at boligens nære beliggenhet og plassering på tomta etter deres beregninger vil føre til ubehagelig innsyn. De mener innsynet ville reduseres betraktelig dersom den nye boligen trekkes nærmere den opprinnelige boligen. De ber om at dette vurderes dersom klagen ikke fører frem. Klagen avsluttes med kopi av Bygningssjefens konklusjon i klagesak 2005/8373, Reinslettveien 42. Klagerne håper det blir tillagt vekt at de som nabo allerede er påført ulempe ved normal tettbebyggelse. De mener også at boligområdet må vurderes i sin helhet, og ikke bare i forhold til utnyttelsesgrad og grenseoppganger. Klagerne Kjetil Moland og Kristin Rørnes viser til at Bodø kommunen mener at parkeringsforholdene er tilfredsstillende med 2 p-plasser pr. boenhet. Klagerne sier de er kjent med at Harald Hansen har utleie i kjelleren av eksisterende bolig, Reinslettveien 60. De lurer på om dette medfører ytterligere behov for parkering foran ny garasje og nytt hus. Dersom det også er planlagt utleie i kjeller på ny bolig vil dette medføre ytterligere behov for parkeringsareal. De viser også til avslag vedrørende nybygg på eksisterende tomt i Reinslettveien 42. Det vises også til at søknad/forhåndskonferanse om tilsvarende sak om bygging og deling ble avslått i 2000/2001 av Bodø kommune. De mener det tomtearealet som angis i forhåndskonferansen i 2010 ikke stemmer med kommunens beregning fra 2001. De mener utnyttingsgraden vil overstige 33%. Klagerne finner det også påfallende at tiltakshaver denne gangen ønsker å bygge en ekstra enebolig uten å søke om fradeling. Slik de ser den nye søknaden om unnlatelse av fradeling kun gjort for samlet sett å få en utnyttingsgrad under 33%. Klagerne viser også til bestemmelsenes 4.3 til Kommunedelplanen for Rønvik/Saltvern angående prinsipper for fortetting i typiske eneboligområder. Bygnings skal ikke inneholde mer enn 2 leiligheter, en tomt skal minimum være på 500 m2 og hver boenhet skal ha et sammenhengende utelekeområde på minimum 100 m2+50m2 pr. leilighet utover en. Utelekeområdene skal være solfylt og minimum 7 meter bredt. Klagerne mener en tillatelse til å bygge ny bolig på eksisterende tomt vil føre til at gammel og ny bolig vil ha mindre enn 500 m2 tomteareal hver for seg, og en evt. fradeling av tomt vil medføre behov for dispensasjon. Klagerne mener også et nybygg på 12,6 meters bredde og 8 meters høyde vil medføre reduksjon av sollys/dagslys både på deres utelekeområde, samt veranda som ligger vendt mot planlagte nybygg. Fullstendige klager følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering Bygningssjefen finner at omsøkte enebolig er i tråd med Kommunedelplan for Rønvik/Saltvern, Kommueplanen for Bodø, kommunens vedekter mht. parkering og uteoppholdsareal og plan- og bygningsloven for øvrig. Den nye boligen vil ha adkomst til Reinslettveien via felles avkjørsel/privat vei som går over tiltakshavers egen eiendom. For kommunen fremstår det som klart at tiltakshaver har de privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter. Kommunalteknisk kontor har også gitt tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel til Reinslettveien. Ingen av rettighetshaverne til avkjørselen/veien har klaget på tillatelsen. Evt. hindringer i bruk av avkjørselen/veien som følge av Side 72

parkering mv. er for øvrig et privatrettslig forhold som bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til ved behandling av byggsøknader, jf. pbl. 21-6. Dersom det oppstår hindringer for gjennomføring av bruksretten til avkjørsel/private veien må dette tas opp med eier av den eiendommen som bruksretten hviler på. I klagen er det stilt spørsmål mht. plassering av ny enebolig i forhold til avkjørsel/privat vei. Byggegrensen mot kommunal vei er 4 meter regnet fra regulert vei, jf. kommuneplanens bestemmelse 2.2.6. I denne saken er det snakk om en privat avkjørsel/vei som ikke er regulert i plan. Målt på kart og flyfoto skal den nye boligen plasseres med en avstand på ca 3,5 m til avkjørsel/vei. Bredden på avkjørsel/vei ser ut til å variere mellom ca 3,5 4 m ut fra målinger på flyfoto. Bygningssjefen kan ikke finne noen hjemmel til å avslå tiltaket, eller kreve en annen plassering av den nye boligen, pga. avstand til privat avkjørsel/vei. Når det gjelder parkeringsdekningen på eiendommen er det krav om 2 parkeringsplasser pr. boenhet/leilighet. Eksisterende bolig er godkjent som en enebolig uten sekundærleilighet. Ulovlig bruksendring av boligens kjeller er under oppfølging av kommunen i sak 09/1812. Det er sannsynlig at kjellerleiligheten vil bli pålagt fjernet. Det forhold at en enebolig leies ut er ikke søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Den nye boligen er en enebolig. Det fremkommer ingen hybler eller sekundærleilighet og kjelleren har heller ikke egen inngang. Parkeringskravet er tilfredstilt ved parkering i carport og garasje, samt to plasser på terreng. Klagerne har også stilt spørsmål mht. beregning av grad av utnytting og tomtestørrelsen. Ny kontrollberegning viser at det er trukket fra areal til avkjørsel/privat vei. Denne beregningen er ikke korrekt iht. TEK10 5-8. Hele tomten er avsatt som byggeområde for bolig i kommunedelplanen og skal tas med i beregningsgrunnlaget. Målt på kart er størrelsen på eiendommen gnr. 31 bnr. 56 1139,5 m 2. Maks. tillatt grad av utnytting er %-BYA=33%. Eiendommens grad av utnytting etter utbygging er %-BYA=26,8%. Ved evt. deling av eiendommen i to like store tomter a 569,75 m 2 vil tomt med ny enebolig få en grad av utnytting på %-BYA=20,4%. Tomt med eksisterende enebolig og ny garasje får en grad av utnytting på %-BYA=33,3%. Med en mindre justering av tomtestørrelsene vil det ikke være nødvendig med dispensasjon for overskridelse av maks. tillatt utnyttingsgrad. Evt. deling forutsetter også at begge eiendommene tilfredsstiller kravene til størrelse og utforming av leke- og uteoppholdsarealer, og kravet til minimumsstørrelse på tomter som er 500 m 2. Begge klagerne har påpekt at den nye boligens plassering er til ulempe for dem. Den nye eneboligen skal plasseres min. 4 meter fra grensen mot naboeiendommen Reinslettveien 62 og ca 13 meter fra boligen. Eierne mener tiltaket vil redusere lys- og solforholdene på deres uteområde. Mot naboeiendommen Reinslettveien 50 A er avstanden til grensen målt til ca 8 m. Avstanden mellom boligene vil bli ca 13 meter. Eierne mener den nye boligens plassering vil føre til ubehagelig innsyn. Dersom klagen ikke fører frem ber de kommunen vurdere annen plassering. Pbl. 29-4 andre ledd angir at hvis ikke annet er bestemt i plan skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. I dette området er det ikke bestemt i plan at byggverk kan plasseres nærmere nabogrenser enn 4 meter. Hovedregelen i pbl. 29-4 kommer derfor til anvendelse. Bygningssjefen kan ikke se at den nye boligen vil føre til vesentlige ulemper for naboeiendommen i nr. 62 mht. reduksjon i lys- og solforhold. Den nye boligen er relativt lav med gesimshøyde på kun 6,3 m. Planen tillater gesimshøyder på hele 8 m. Bygningen skal plasseres så langt mot nord som mulig, dvs. 4 meter fra grensen mot Reinslettveien. Eksisterende enebolig på eiendommen er oppført med kun 1 etasje. Etter det Bygningssjfen kan se vil Reinslettveien 62 vil ha solinfall fra sør over eksisterende bolig og uhindret fra sørvest. Eiendommen vil få noe reduserte sol- og lysforhold mot vest som følge av den nye boligen, men ikke i vesentlig grad. Side 73

Mht. innsynsproblematikk for boligen i Reinslettveien 50A vil den nye boligen naturlig nok føre til mer innsyn enn fra eksisterende garasje. Problemet kan imidlertid ikke anses som en vesentlig ulempe da avstanden mellom boligene er god. Minste avstand mellom boliger i tettbygde strøk er i utgangspunktet 8 m, her er avstanden målt til ca 13 m. Klagerne ber også kommunen vurdere om den nye boligen kan plasseres nærmere eksisterende bolig. Bygningssjefen mener det ikke er mulig, eller ønskelig, å kreve endret plassering i medhold av pbl. 29-4 første ledd. Dersom boligen trekkes lengre mot sør vil dette føre til at kravet til solfylt og skjermet leke- og uteoppholdsareal for den nye boligen ikke kan oppfylles. Endret plassering vil også føre til større ulemper for naboeiendommen i nr. 62 mht. sol, lys og utsyn. Begge klagerne viser også til et fortettingsprosjekt i Reinslettveien 42 som ble endelig avslått den 13.03.09. Avslagshjemler og begrunnelse er for øvrig endret i forhold til den konklusjon og forslag til vedtak som gjengis i en av klagene. Bygningssjefen avviser at saken i Reinslettveien 42 kan sammenlignes med omsøkte tiltak. Bygningen i Reinslettveien 42 inneholder 4 boenheter. Det ble søkt om oppføring av en ny frittliggende enebolig i tillegg til eksisterende bygning. En godkjenning forutsatte dispensasjon for overskridelse av utnyttingsgrad, manglende leke- og uteoppholdsareal og manglende avstand til kommunal vei. Omsøkte tiltak forutsetter ingen dispensasjoner for å kunne tillates. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagene inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder tillatelse gitt 05.11.2010. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Geir Andreassen Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Oversiktskart Situasjonsplan Tegninger Protester Redegjørelse fra tiltakshaver Klager Side 74

Side 75

Side 76

Side 77

Side 78

Side 79

Side 80

Side 81

Side 82

Side 83

Side 84

Side 85

Side 86

Side 87

Side 88

Side 89

Side 90

Side 91

Side 92

Side 93