Detaljregulering for Bergliveien 22 Hinna bydel Plan 2554P 1
DETALJREGULERING FOR BERGLIVEIEN 22 HINNA BYDEL PLANNR. 2554P PLANBESKRIVELSE 0. Arealoppgave Planforslaget har følgende arealbruk: Områder Formål Areal i daa Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Boliger Lekeplass Renovasjonsanlegg Kjøreveg, felles Gangveg Parkering Annen veigrunn 2,39 0,22 0,04 0,41 0,06 0,03 0,07 SUM: 3,22 Boligområdene kan utbygges med %BYA inntil 40 %, som skal ivareta areal til bolighus, garasje og biloppstilling. 1. Bakgrunn for planforslaget Reguleringsarbeidet har sin bakgrunn i at LS Bygg har kjøpt eiendommen gnr.17, bnr.1008 med sikte på fortetting med boliger i form av småhusbebyggelse ved at eksisterende bebyggelse fjernes. Underveis har også eier av naboeiendommen gnr.17, bnr.1730 blitt med. Prosjektil Areal AS er engasjert som plankonsulent. 2. Gjeldende planer Planområdet er regulert til boligformål i gjeldende reguleringsplan 562 fra 1970. Tilgrensende i øst gjelder reguleringsplan for Hinna, plan 454 fra 1956. Området er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan. 2
Planråde Utsnitt av gjeldende reguleringsplan. Varslet planområde merket med rød stiplet strek. 3. Forhåndskunngjøring Oppstartsmøte ble avholdt 02.10.14. Oppstart av planarbeid ble varslet ved brev av 10.10.14. Kunngjøringsannonse ble innrykket i Stavanger Aftenblad 11.10.14 og samtidig kunngjort på kommunens nettside. Merknadsfrist ble fastsatt til 10.11.14. Det innkom følgende uttalelser/merknader: 1. Epost fra IVAR, dat.21.10.14 Man gjør oppmerksom på en 700 mm hovedvannledning som går over området. Denne må det tas hensyn til. Restriksjonsbelte ligger inne i gjeldende reguleringsplan og blir videreført som hensynssone. Det legges inn en reguleringsbestemmelse om hovedvannledningen. 2. Brev fra kommunens renovasjonsseksjon, dat.23.10.14 Man gjør oppmerksom på plikt til å vurdere og eventuelt undersøke om det er forurenset grunn i området. Ved forurenset grunn skal det utarbeides tiltaksplan for kommunal godkjenning. Det vises for øvrig til veinorm for Jæren som gir retningslinjer for å sikre atkomst bl.a. for renovasjonsbil. Berglivn.22 er en gammel boligeiendom. En er ikke kjent med at det historisk har vært drevet virksomhet som medfører forurenset grunn og anser dette som usannsynlig. Det er ikke lagt opp til at renovasjonsbil skal kjøre inn i området. Det er lagt opp til at søppeldunker plasseres ved kommunal veg på hentedag, eventuelt at det bygges søppelskur på innregulert areal ved avkjørsel fra kommunal veg. 3. Brev fra kommunens avdeling for oppvekst/levekår, dat.28.10.14 Man minner om bestemmelsene i T1442 om støy i bygge- og anleggsperioden. Det er målt høge verdier av radon i området. Man ber om at avkjøring fra eiendommen blir vurdert i forhold til trafikksikkerhet. Det er lagt inn en reguleringsbestemmelse om støy i bygge- og anleggsperioden. Plikt til å sikre bolighus mot radon i grunnen følger direkte av teknisk forskrift. Det er i tillegg lagt inn en reguleringsbestemmelse som minner om denne plikten. Avkjørsel er innregulert med nødvendige frisiktsoner. Ved befaring er det konstatert gode siktforhold i denne avkjørselen. 3
4. Brev fra Fylkesmannen, datert 04.11.14 Fylkesmannen er positiv til fortetting i bybåndet mellom Stavanger og Sandnes. Man minner om nye statlige retningslinjer for samordnet areal og transport. Det er krav om høg parkeringsdekning for sykkel og lav for bil i storbyområdene. Krav til tetthet og retningslinjer for bomiljø og kvalitet, samt krav til privat og felles uteoppholdsareal i regionalplanen må følges. I uttalelse til kommuneplanen har man pekt på kvalitetskriterier for felles uteareal og bedt om at det settes av areal til skole og barnehage. Man har etterlyst flere rimelige boliger, særlig i levekårsutsatte områder. Det planlegges oppført 6 nye boliger på området, hvilket gir en utnytting på 1,86 boliger/daa. Dersom man tar i betraktning at en vesentlig del av tomten har byggeforbud pga hovedvannledning blir utnyttelsen 2,29 boliger/daa. Det legges opp til krav om parkeringsplass for 3 sykler og 2 biler pr bolig. Det er videre stilt krav i reguleringsbestemmelsene om 100 m 2 privat uteoppholdsareal. Innregulert lekeplass som felles uteoppholdsareal er på 0,22 daa. 5. Brev fra fylkeskommunens regionalplanavdeling, datert 06.11.14 Planarbeidet bør ses i sammenheng med planarbeid på tilgrensende større område i øst. Man viser til kommuneplanens retningslinjer om utnyttingsgrad og sammenhengen med mulighet for kollektivtransportbetjening, samt retningslinjer om kvalitet i bomiljø. Det vises også til statlige retningslinjer om hensyn til barn og unge i planleggingen. Restriksjonsbelte for hovedvannledning danner et naturlig skille mot tilgrensende områder i øst. Vi har for øvrig ivaretatt at 2 tomter i tilgrensende område mot øst kan få atkomst via området som nå reguleres. Avstand til nærmeste holdeplass for buss er ca.350 meter som også er avstanden til flotte turområder i Sørmarka. Det er regulert inn lekeplass på 0,22 daa. 6. Brev fra Lyse, datert 11.11.14 Man har ingen kommentarer til planoppstart, men gjør oppmerksom på eksisterende kabler innenfor reguleringsområdet. 7. Brev fra Anne Hylland og Sverre Uhlving, Berglivn.25C, datert 05.11.14 Man gir varsel om at man ikke ønsker utnyttelse/byggehøgder som går ut over bestemmelsene i gjeldende plan. Dersom man skal kunne møte kravene om bedre arealutnyttelse i boligområdene, må arealutnyttelsen økes også i dette området som ligger i bybåndet mellom Stavanger og Sandnes. Bebyggelsenes høgde er imidlertid holdt på et moderat nivå, nemlig hovedetasje, underetasje og loftsetasje med takterrasse. Denne merknaden er således ikke imøtekommet i foreliggende planforslag. 8. Brev fra Rolf Rørtvedt, Grannesveien 15 A, datert 07.11.14 Rørtvedt har ikke mottatt varsel om reguleringsarbeidet. Han forutsetter at planarbeidet skjer innenfor retningslinjene i dagens reguleringsplan. Varsel til Rørtvedt er avsendt, men tydeligvis ikke mottatt. Gjeldende reguleringsplan er fra 1970 og opererer med en altfor lav utnyttelse i forhold til dagens krav til byutvikling. Merknaden kan ikke imøtekommes. 4
4. Beskrivelse av planområdet Utsikt fra planområdet. Planområdet er på 3,22 daa og består av boligeiendommene gnr.17, bnr.1008 og 1730 i Bergliveien på Hinna. Tomteområdet er sørvendt og ligger mellom kote 30 og 40. Området er solrikt med utsikt. Arealet er hageareal med innslag av busker og trær. Nåværende bebyggelse skal fjernes før utbygging av området. Omgivelsene består av boligbebyggelse, i hovedsak oppført på 1960 og 1970 tallet, men også nyere bebyggelse inngår. Det ligger en 700 mm hovedvannledning med tilhørende restriksjonsbelte over tomta i avstand 3 5 meter fra eiendommens grense mot øst. I samme grense er det regulert inn en 2 meter bred gangveg som ikke er opparbeidet. Det er fortau langs Bergliveiens nordside. Nord for Bergliveien er det regulert inn en lekeplass på ca. 650 m 2. Denne er ikke opparbeidet og er fullstendig overgrodd av busker/trær. Det ligger ledninger for vann, spillvann og overvann i Bergliveien. Ledningene ligger imidlertid for høgt til at spillvann og overvann kan tilkoples ved gravitasjon. Da området har god avstand til trafikkerte veger, er det ikke noe trafikkstøyproblem i området. Avstand til Hinna sentrum med to dagligvarebutikker, bensinstasjon og en del offentlig og privat service ligger i ca.500 meters avstand. Hinna kirke ligger i ca.600 meters avstand. Det går buss hver halve time i Grannesvegen som ligger like nedenfor Bergliveien. I Gamleveien er det et høgfrekvent busstilbud innenfor en gangavstand på ca.350 meter. Det ligger 2 barnehager innenfor 1 km gangavstand. Barneskole og ungdomsskole ligger innenfor 1-1,2 km gangavstand. Det er fortau/gang- og sykkelveg helt fram til skoler fra planområde. 5. Beskrivelse av planforslaget Planlagt boligbebyggelse Planområdet er foreslått inndelt i 6 eneboligtomter. Tomtestørrelser framgår av tabellen: 5
Tomt Areal i m 2 1 583 2 340 3 281 4 281 5 340 6 561 SUM: 2386 Tillatt %BYA er satt til 40 % for boligarealene. Det er privat uteoppholdsareal på minimum 100 m 2 for hver tomt. Boligen i område B1 er i én etasje med underetasje og dobbel garasje. Boligene i område B2 er planlagt med hovedetasje, underetasje og loftsetasje med takterrasse. Hovedetasjen for alle hus i B2 ligger på samme nivå og også i nivå med tilstøtende atkomstveg, mens underetasjenes nivå korresponderer med terrengnivået på hagesiden mot sør. Her kan det være behov for å heve terrenget ved oppfylling, eventuelt mur mot naboeiendom på sørsiden. I område B3 er det planlagt en enebolig som er spesialtilpasset terreng og tomteform. Husene er planlagt med mønt tak slik at de passer inn blant eksisterende bebyggelse. Det vedlegges illustrasjonsplan som viser mulig organisering av hus, garasjer, parkering og uteoppholdsarealer på tomtene. Vedlagte framstilling av sol/skygge ved vårjevndøgn kl.15.00 og midtsommer kl.18.00 viser tilfredsstillende forhold både for planlagt bebyggelse med tilhørende lekeplass og for tilstøtende naboer. Veger Planområdet betjenes av en felles veg som også gir atkomst til to tomter fra naboeiendommen gnr.17, bnr.302. Vegen er regulert med bredde 4 meter og ender i snuhammer dimensjonert for personbil. Vegens stigningsforhold ligger på 1:8 over en strekning på 50 meter fra Bergliveien og flater deretter ut. Vegen ligger delvis innenfor restriksjonsområde for hovedvannledning og må anlegges slik at vannledningen ikke skades på noen måte. Det er regulert inn fortau langs de første ca.15 meter av atkomstvegen. Dette fortauet planlegges sammenkoplet med framtidig regulert gangveg i gjeldende reguleringsplan for naboområdet i øst. Tekniske anlegg Det ligger ledninger for vann, spillvann og overvann i Bergliveien. På grunn av høgdeforskjell er det kun mulig å tilknytte vannledning i Bergliveien. Spillvannet må eventuelt pumpes opp til ledningene i Bergliveien. Det regnes derfor som et bedre og mer driftssikkert alternativ å lede spillvannet til eksisterende ledningsanlegg i Grannesveien ved at det inngås avtaler med nabogrunneiere som delvis også har utbyggingsplaner. Det vises til planforslag for eiendommene gnr.17, bnr.61, 723, 844, 1054, 1851 og 1968, utarbeidet av Link arkitektur. LS Bygg AS er i dialog med forslagsstillerne til denne planen med sikte på å samordne planer for ledningsanlegg. Ledningsanlegget i Grannesveien er imidlertid ikke separert og baseres inntil videre på fellessystemet. Overvannet må ivaretas ved fordrøyning, eventuelt infiltrasjon. Område for plassering av søppeldunker på hentedag ligger ved avkjørsel fra Bergliveien. I reguleringsbestemmelsene er det åpnet for at det etter søknad kan tillates søppelskur eller innhegning for plassering av søppeldunker. Det skal gjøres fysiske tiltak slik at søppeldunker ikke plasseres i frisiktsone. 6
Rekkefølgebestemmelser 3 inneholder rekkefølgekrav vedr. etablering av avkjørsel, gangvei/-sti, område for søppeloppstilling og lekeplass. Rikspolitiske retningslinjer vedr. barn/unge Det er lagt opp til en felles småbarnslekeplass på 0,22 daa, hvilket gir muligheter for variert lek i et skrånende terreng. I reguleringsbestemmelsene legges det opp til at et areal på min. 30 m 2 skal oppfylle tilgjengelighetskravene. Dette innebærer at det i øverste del av lekeplassen må foretas en oppfylling av terrenget slik at man får et plant areal som tilfredsstiller tilgjengelighetskravene. De øvrige deler av lekeplassen kan enten opparbeides i utplanerte terrasseringer med lekeapparater eller eventuelt gi mulighet for fri lek i naturlig terreng der aking om vinteren vil være en aktuell aktivitet. På motsatt side av Bergliveien finnes et areal på over 0,65 daa regulert til lekeplass, men her er det foreløpig ikke foretatt noen form for opparbeidelse. Større barn kan benytte seg av stort friareal/turområde i Sørmarka innenfor en gangavstand på ca.350 meter. Som tidligere omtalt er det trafikksikker skoleveg fra området fram til barneskole og ungdomsskole. Vi anser de rikspolitiske retningslinjene vedr. barn/unge som oppfylt for det planlagte boligfeltet. Risiko/sårbarhet Utfylt sjekkliste vedr. risiko/sårbarhet vedlegges. Her avdekkes ingen spesielle forhold. Sikring mot radon i grunnen er ivaretatt i teknisk forskrift. 6. Planens konsekvenser Planen bidrar med nye boliger til erstatning for eksisterende bolig som fjernes, dvs et netto tilskudd av nye boliger på 5. Vi oppnår en utnyttelse av tomtearealet på om lag 2 boliger/daa, hvilket samsvarer med målsettingen om fortetting i bybåndet Stavanger-Sandnes. 2 boliger/daa er en relativt høy utnyttelse for denne type småhusbebyggelse, særlig siden 0,66 daa av tomten er ubebyggelig pga restriksjons-område. Da området bærer preg av småhusbebyggelse finner vi det naturlig å foreslå videreføring av denne bebyggelsestype, men med en utnytting i øvre del av det som kan forsvares for denne type bolighus. I og med at planlagt bebyggelse får tilfredsstillende kvaliteter i forhold til uteoppholdsarealer og sol/skygge finner vi at foreslått utnyttelse er forsvarlig. Atkomstvegen ligger over en strekning på ca.50 meter med stigning 1:8, hvilket er bratt og kan enkelte vinterdager by på utfordringer. Dette maksimale stigningsforholdet tillates i henhold til vegvesenets håndbok N100, punkt E.1.4.1. Når det gjelder eventuelle konsekvenser for naboer, er det fra forslagsstillers synsvinkel vanskelig å se at disse er av vesentlig betydning etter at planen er bearbeidet etter offentlig ettersyn. Størst blir nok konsekvensene for foranliggende nabo på 17/1753 som vil få nye naboer med uteoppholdsareal tett innpå sin grense på et noe høyere nivå. Dette blir imidlertid på nordsiden av naboeiendommen som har sitt uteoppholdsareal på sør- og vestsiden. Bakenforliggende bebyggelse kan få noe tap av utsikt, men i svært begrenset grad pga avstand og høydeforskjell. Stavanger, 11.08.15 7