PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Se adresseliste Vår ref.: 201203303-180 (Bes oppgitt ved henvendelse) Deres ref.: Dato: Kristiansand, 29.04.2015 Kom med merknader til forslaget til detaljregulering for Tangen B1 - del av - Tangen 1-11. Detaljregulering. - Oversiktskart planområde Gjeldande regulering med nytt planområde Sammen med dette brevet får du revidert forslag til detaljregulering for Tangen B1 - del av - Tangen 1-11. Den viktigste forskjellen fra forslag som var til offentlig ettersyn i 2014, er at høyden på bygg i felt B2 nå er senket fra maks kote 65 til maks kote 38,9. Det vil si reduksjon fra 15 16 etasjer til 10 etasjer. Bygningsvolumet er beholdt ved å utvide grunnflaten for 2. til 10 etasje. I tillegg er det mindre justering av høydene i felt felt B1 og BFKT. Reguleringsbestemmelsene er endret for å passe til revidert plankart. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har ihht. delegert myndighet vedtatt å legge det reviderte forslaget ut til offentlig ettersyn - også kalt høring i - tråd med plan- og bygningsloven 12-10. Forslaget sendes til alle grunneiere, berørte naboer og offentlige myndigheter for at de skal få anledning til å komme med sine kommentarer. Postadresse Besøksadresse E-postadresse Kristiansand kommune Rådhusgata 18 post.teknisk@kristiansand.kommune.no Kristiansand Planavdelingen Vår saksbehandler Webadresse Postboks 417 Lund Ålaug Rosseland http://www.kristiansand.kommune.no 4604 KRISTIANSAND S Telefon Foretaksregisteret +47 38 24 32 17 NO963296746
De fleste av dere har gitt uttale til planforslaget som var til offentlig ettersyn i tiden 10.01. - 07.03. 2014. Disse uttalene er referert av regulant i planbeskrivelsen. De vil bli referert og kommentert i kommunens saksframstilling når planen legges fram for godkjenning i bystyret. Det er nå du som berørt part har mulighet til å påvirke hvordan planen blir til slutt. Derfor er det viktig at du kommer med dine kommentarer i løpet av høringen. Fordi dette er høringsperiode nr. 2, er høringsperioden nå 4 uker, fra 08.05.15 til 05.06.15. Høringsuttalelsen din blir vurdert og kommentert i sakspapirene til byutviklingsstyret og bystyret og besvares ikke skriftlig. Etter at bystyret eventuelt har vedtatt detaljreguleringen, sendes vedtaket med saksdokumenter til deg og de andre berørte partene. I samme brev får du også informasjon om hvilke muligheter du har til å klage på vedtaket. Vedlagt dette brevet ligger saksframstilling, plankart, planbeskrivelse og bestemmelser. Disse dokumentene vil avgjøre hva området kan brukes til og hva som kan bygges. Vi legger også ved en brosjyre som forklarer hva en detaljregulering er, og prosessen den går gjennom til den er vedtatt av bystyret. Dersom noe er uklart, ta gjerne kontakt med saksbehandler som vil veilede deg. På vår hjemmeside www.kristiansand.kommune.no/reguleringsplaner og i Servicetorvet i Rådhusgata 18 finner du i tillegg til plankart og bestemmelser følgende dokumenter: Illustrasjonshefte Solskygge høst- og vårjevndøgn og 23. juni. Om du ønsker det, kan du få alle dokumentene tilsendt i posten. Dersom planen vil ha innvirkning for eventuelle leietakere, ber vi deg informere disse. Du må sende synspunktene dine til planforslaget til plan-, bygg- og oppmålingsetaten innen 05.06.15 Vennligst påfør brevet kommunens referansenummer. Med vennlig hilsen Venke Moe Plan- og bygningssjef Ålaug Rosseland Saksbehandler Vedlegg: 1. Plankart på bakken, sist revidert 29.04.2015 2. Plankart kjellernivå 1, sist revidert 29.04.2015 3. Plankart kjellernivå 2, sist revidert 29.04.2015 4. Bestemmelser, sist revidert 29.04.2015 5. Planbeskrivelse, sist revidert 29.04.2015 6. Adresseliste Plan-bygg- og oppmålings saksframstilling inngår i brevet, s. 3 11. Kopi: Asplan Viak AS, Vestre Strandgate 27, 4611 Kristiansand Byutviklingsstyret 2
Tangen B1 - del av - Tangen 1-11. Detaljregulering. Nytt offentlig ettersyn Illustrasjon 10 etasjes blokk i felt B2 sett frå Tangen utanfor Aquarama Samandrag Tangen 11 er Agder Energi sitt tidlegare kontorbygg på Tangen. Tangen 1 er Snadderkiosken. Formål i planen er bustad, forretning, kontor og tenesteyting. Planen var i 2014 klargjort til godkjenning i bystyret i 2014 med kote 21 og inntrekt kote 24 mot Tangen vgs i felt B1, og kote 22 ut mot Tangen langs Aquarama. Høghuset i felt B2 skulle ha maks kote 65. Men planen vart utsetta for å vente på utarbeiding av høghusplan. Høghusrapporten blir lagt fram i byutviklingsstyret i møte 21.05.2015. Men revidert planforslag for Tangen B1 del av Tangen 1-11 er nå omarbeida slik at den ikkje treng å vente på høghusrapporten. Det blir nå foreslått ein kombinasjon av karré og ei frittståande blokk. Høgdene er kote 24 ut mot Tangen vgs, bortsett frå eit ca 20 meter breitt felt der kotehøgda er 27,2 (7 etasjar) og eit midtparti i sør opptil kote 30,4 (8 etasjar). Det er då ei gradvis oppstigning mot blokka i felt B2 som har kotehøgd 38,5 (10 etasjar). Planen er fleksibel med omsyn til kor mange bustader og kor mykje areal til kontor og tenesteyting. Første etasje mot Tangen og Østre Strandgate skal nyttast til forretning og tenesteyting. Planforslagets positive kvalitetar er at eit fråflytta område på Tangen blir fornya. Sentrale problemstillingar nå er reviderte høgder i B1 og blokk i felt B2. 3
1. BAKGRUNN FOR SAKA Lunde Holding Invest AS ønskjer å endra reguleringsformål for Tangen 11, tidlegare Agder Energi og del av felt B1 i reguleringsplan for Tangen. Asplan Viak AS er engasjert som konsulent. Dagens situasjon Planområdet ligg mellom Østre Strandgate, Tangen videregående, Bystranda Aveny borettslag og Aquarama badeland. Planinnhald Formål er byggeområde for forretning, tenesteyting, kontor og bustad, gatetun og to små snuttar med fortau. I planen blir det foreslått uendra byggeheimel for 46800 kvm bruksareal (BRA) inkludert 2 underetasjar (16800 kvm) og overdekka uteareal (5000kvm). Det blir foreslått å gi plass til 130 217 bueiningar med 25 kvm uteopphaldsareal pr. bueining. Parkeringskrav blir foreslått i samsvar med kommuneplanbestemmelsene. Det skal etablerast sandleik på privat fellesareal. I tillegg skal utbygginga medføre opparbeiding av eksisterande sandleik til kvartalsleik mellom Elvegata, Otra, Tollbodgata og Rådhusgata. Planen er fleksibel med omsyn til fordeling av bustad, forretning, kontor og tenesteyting. Det blir i planen foreslått ei blanding av karré i 5-8 etasjar (kote 22-30,4) med eit indre felles gårdsrom, og ei frittståande blokk opptil kote 38,9. Mellom felt F/K og karréen, og mellom karréen og punkthuset er det lagt inn privat felles gatetun f_ GTT og torg f_ TO med bestemmelse om at dei skal vere offentlig tilgjengelige. Torg f_to blir rekna som uteopphaldsareal for bustadene i B2. Gangrute for elevane frå Tangen vgs til idrettshallen i Aquarama er lagt over torget f_to. Støyanalysen viser rød og gul støysone frå Tangen. Karréen er open mot sørvest for å sleppe sol inn på felles uteareal i gårdsrom. Torget f_to og punkthustomta B2 blir solrike, men kan også bli påverka av vind. For å skaffe utomhusareal til den maksimale mengda bustad som det blir foreslått i planen, reknar ein på terreng med alt ubebygd areal, inkludert gangareal for elevane frå Tangen vgs, 4
interne gangvegar og sykkelparkering. Illustrasjonsplanen viser utekafé på del av dette utearealet. 2. PLANPROSESSEN Gjeldande planar Aktuelle rikspolitiske retningslinjer for denne saka er: - Rikspolitiske retningslinjer for samordning av arealbruk og transportplanlegging - Rikspolitiske retningslinjer å styrke barns og unges interesser Planen er ikkje i strid med Fylkesplan, Regionplan eller Kommuneplan. Kommunedelplan I kommunedelplan for Kvadraturen 1998 2010 er kontor plassert i randsona. I kommunedelplan for Kvadraturen 2011 2022 er det sagt å vere viktig med kontor i citydelen - den sentrale handelssona og kveldssona. Det blir også understreka som viktig å minimalisere konflikt mellom bustad og uteliv. Om høgde i randsona til Kvadraturen står det i kommunedelplanen at der er det mer akseptabelt å utfordre høydene til de likestilte kvartalene, da man er utenfor selve Kvadraturen. Det bygget som uansett skal rage høyest i Kvadraturen er domkirken. I vedlegg 1 konsekvensutredning står det: Økte høyder og kompakt utbygging kan bidra til redusert utbygging utenfor «city». I oppsummering står det: Byggehøyder som ivaretar identitet, solforhold og en lik høyde på bebyggelsen i Kvadraturen er positivt for utviklingen av sentrum. Gjeldande regulering I gjeldande reguleringsplan for Tangen felt B1, plan 1044 frå 2006, er mesteparten av planområdet regulert til kontor / forretning. Ein mindre del, Fe1 i søraust er regulert til ubebygd fellesareal som saman med tilgrensande offentleg plass/gangveg T2-2 og felles grøntareal Fe2 skal gis en helhetlig utforming (gjeldande reguleringsbestemmelser 5.1). Gjeldande reguleringsplan set 65 % bebygd areal, BYA, og gesimshøgd kote 19 som grense for utnytting. 5
Tidlegare saksgang Byutviklingsstyret behandla spørsmål om høghus som prinsippsak i møte 02.05.13, sak 95/13, og vedtok: 1. Byutviklingsstyret godkjenner prinsippet om kombinert formål bolig, forretning, tjenesteyting på Tangen 11 13 forutsatt at økning i boligmengde løses med oppgradering av leke- og grøntareal i området langs Otra mellom Tangen Videregående skole og Øvre Fergested. (8/1) 2. Byutviklingsstyret godkjenner prinsippet om karré med indre gårdsrom og punkthus på åpen plass i sør, forutsatt strandpromenadens fortsettelse gjennom Aquarama til Tangen Videregående skole blir ivaretatt på eksisterende terrengnivå. (Enst) 3. Høghus kan maksimalt ha gesimshøyde kote + 65. (7/2) 4. Øvrige høyder avklares i reguleringssaken. (5/4) Byutviklingsstyret vedtok 05.12.13, sak 243/13: Byutviklingsstyret legger detaljregulering for Tangen B1-del av, Tangen 1-11, sist datert 13.11.13, med bestemmelser sist datert 13.11.13, ut til offentlig ettersyn. 1. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må plankartet endres slik at: i. Formål i felt BFKTP, PP, PA og f_bfs blir klarere definert i tegnforklaring. 2. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må bestemmelsene endres slik at: a. Alle leiligheter sikres utomhusareal uten innsyn fra gateplan. b. Leilighetene skal fortrinnsvis ha inngang fra heis/trapperom, ikke svalgang. c. Grad av utnytting i F/K settes til bruksareal BRA 2570 kvm. (8/1) 2. Til offentlig ettersyn skal det også høres et alternativ hvor karrébebyggelsen har en inntrukket 7. etasje mot øst og syd. Grad av utnytting skal ikke økes. (Enst) Offentlig ettersyn Planforslaget låg ute til offentlig ettersyn i perioden 10.01-21.02. 2014. På spørsmål om å få utsett svarfrist vart den utvida til 07.03.2014. Det kom inn 57 merknader. Desse er referert og kommentert av regulant i planbeskrivelsen. Etter offentlig ettersyn vart planen revidert og lagt fram for godkjenning. Byutviklingsstyret vedtok 21.08.14, sak 146/14: 1. Bystyret vedtar detaljregulering for Tangen B1 del av Tangen 1-11 sist datert 30.06.14, med bestemmelser sist datert 30.06.14, med følgende endring (7/2) a. I plankart legges inn byggegrense i 8 meters bredde mot Tangen Videregående Skole for heis og trapp med gesimshøyde kote 24 rundt nordre illustrerte inngang. (6/3) b. I bestemmelse 1.6.4 der dette unntaket tillates, føyes til siste setning: der dette framgår av byggegrenser på plankartet. (6/3) 6
c. I plankartet målsettes byggegrense for inntrukket kote 24 til 3,2 meter. (6/3) d. I bestemmelsene legges inn krav om blågrønn faktor 0,3. (7/2) e. I område B2 settes gesimshøyde til kote 24. (5/4) 2. Arealet inngår i gjeldende utbyggingsavtale for Tangen. (Enst) Bystyret vedtok 24.09.14, sak 141/14: Saken utsettes i påvente av en høyhusplan. (30/23) Medverknad Regulant har saman med konsulent hatt fleire møter med administrasjonen der det er gjort viktige avklaringar om utforming av planmaterialet. Ut over det er ingen særskilte tiltak gjennomført. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget blei diskutert i samarbeidsgruppa 21.08.13, 28.08. 2013 og 23.04.14. Dei fleste merknadene frå samarbeidsgruppa er imøtekome i planforslaget. Følgjande er ikkje innarbeida: All avkjørsel for bil må skje via T2-1 (i reg.plan 1044) (Atkomsten til Tangen vgs) Avkjørsel fra GTT1 til hovedvei tillates ikke. Er Agder Energi sin planoppstartmerknad innfridd? Krav om grønne tak. 3. PLAN- BYGG OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Det positive med planforslaget er at det tilfører området fleire folk. Det vil bli meir liv og røre enn med ei kontoretablering. Bustad gir statistisk mindre trafikk enn kontor. Høghuset er nå ute av saka og erstatta med ei 10 etasjes blokk der etasje 2.-10. etasje kragar ut frå ein slank sokkel på maks 440 kvm (det same som for det tidlegare høghuset), pluss endring i høgdene i karrèen som vist i tabellen under. Revidert plan etter høyring i 2014 Revidert plan 2015 Mot Tangen vgs i Østre kote 22 kote 24 og 27.2 Strandgate I midtparti del av B1 Kote 24 Kote 30,4 Mot Bystranda Aveny i Tangen Kote 65 i felt B2 Kote 22 i felt B1 Kote 38,9 i felt B2 Kote 27,2 i felt B1 7
Innsendt tverrsnitt A illustrasjon, ikkje juridisk bindande Innsendt lengdesnitt B illustrasjon, ikkje juridisk bindande Snittplassering Paragraf 1.6.4. i reguleringsbestemmelsene sikrar gesimshøgdene i plankartet. Den seier: Tilbaketrukne høyder over gesims skal være begrenset av et imaginært 45 graders skråplan. Sol og skygge bukvalitet 8
Mange protesterte på høghuset ut frå argument om at det kasta skygge. Skyggen frå blokka i B2 i revidert planforslag vil ikkje kaste skygge på Bystranda Aveny (høghuset gjorde heller ikkje det) eller over på andre sida av Otra, som høghuset gjorde. Sol/skygge analysen viser tydeligast at den nye karrèbebyggelsen får stor grad av eigenskygge inne i gårdsromet og følgjeleg også på fasadene inni gårdsromet. Dette nye bustadområdet ligg inneklemt mellom Aquarama og Tangen vgs. Bustadområdet Tangen vidare utover har ein meir open struktur og ope rom mot hamn og elv, som illustrasjonen under viser: Trafikk / transport Høyringsinnspel til planforslaget hevdar området er plaga med trafikk i dag og at utbygging etter planen, med stor grad av bustad, vil medføre meir trafikkauke enn utbygging etter gjeldande plan som bare opnar for kontor og forretning. Erfaring tilseier at bustader medfører mindre trafikk enn kontor. Planområdet ligg nær sentrum og bussruter. Det ligg til rette for minimal bruk av bil. Kommunen satsar for tida på ulike tiltak som skal bidra til endra transportmønster, frå bil til sykkel, gange og kollektivtrafikk. Det er grunn til å tru at Tangenfolks bruk av bil vil bli påverka av dette og bli redusert. Ved utbygging av nye nye sentrale buområder som dette vil tilrettelegging for trygg og lett tilgang til sykkelparkering vere eit viktig tiltak. Utomhusareal Kvalitetskriteriene for utomhusareal er utradisjonelle i denne saka med felt f_to som blir eit ope byrom. I revidert plan er dette arealet i tillegg mindre ved at felt B2 er utvida. I realiteten er byromsarealet uendra ved at fotavtrykket til sokkelen er uendra. Arealet rundt sokkelen til blokka skal også vere allment tilgjengeleg ( 1.10.6 ). Folkehelse Folk er forskjellige. Dei utradisjonelle løysingane for uteopphaldsareal i denne saka kan for nokon verke negativt inn på helsa, medan dei for andre kan ha ein positiv verknad. Utekafe 9
kan bli ein positiv sosial treffstad og eit uromoment som irriterer med støy eller lukt. Det er lite truleg at folk som bur i B2 vil føle at uteopphaldsarealet i karréen tilhøyrer også dei og at dei vil føle seg heime der. Det same kan seiast om f_to. Men for andre vil det kanskje vere midt i blinken. Grønstruktur Opparbeiding av kvartalsleikeplass ved Otra vil vere eit verdifullt tilskot til grønstrukturen elvepark i byen. Estetikk Bestemmelsene har formulering som skal sikre variasjon i fasade og utforming av sokkel med same kvalitet som etasjane over. Barn og unges interesser Barn og unges interesser er godt ivaretatt i planen med rekkefølgjekrav til kvartalsleik. Den delen av utomhusarealet som me stiller spørsmål til om kan reknast med i utomhusareal for bustadene, f_to, kan høve godt som opphaldsareal for ungdom. Omgivnaden til planområdet har elles mange gode tilbod til barn, unge og vaksne. Universell utforming og risiko og sårbarhet er tilstrekkelig omtalt i planbeskrivelsen. Tek 10 set krav til alle bueiningar i bygning som skal ha heis og om universelt utforma utomhusareal for bustadblokker som skal ha heis. Då kommunen ikkje ventar større trafikkauke som resultat av planen enn det til nå gjeldande plan ville medføre, er der ingen grunn til å sjå på trafikken som eit risikomoment i tilfelle evakuering. Biologisk mangfald jf. Naturmangfoldloven 8-12 Området er tidlegare godt undersøkt med omsyn til naturmangfald. Det føreligg ikkje funn av biologisk sårbare artar. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 blir vurdert å vere i tilstrekkelig grad belyst. Kulturminner Området har ingen bevaringsverdige kulturminner. Økonomiske konsekvensar for kommunen Planen omfattar tidlegare regulert byggeområde B 1-3. Det føreligg utbyggingsavtale for området Tangen datert 07.09.2005. Planen medfører i mindre grad økonomiske konsekvensar for kommunen. Oppgradering av sandleikeplass til kvartalsleikeplass kan medføre ca kr. 20-25.000 i auka årlige driftsutgifter. Anna anlegg som kan bli aktuelt for kommunens rekning i denne samanhengen er oppgradering av elvepromenaden under Lundsbrua og fram til kvartalsleikeplassen. Dette er nå eit prioritert prosjekt i kommunens satsing i program for Framtidens byer. Det er ei auka satsing på aktivisering og oppgradering til nærmiljøparkar i samsvar med Kommunedelplan for Kvadraturen 2011-2022. Undergangen er tenkt som et samarbeidsprosjekt på ca 50.000 som budsjettramme. Kommunens del av dette kan dreie seg om ca kr. 20.000 som ein reknar med blir dekt med arbeidstid. Vedlikehald blir stipulert til ca kr. 5000 årlig. Utbyggingspolitikk Arealet inngår i gjeldande utbyggingsavtale for Tangen datert 07.09.2005. Tiltak utanfor planområdet og som ikkje inngår i gjeldande avtale, legg kommunen til grunn at utbyggar er ansvarlig for å planlegge, opparbeide og koste. 10
Det er krav om opparbeiding frå sandleikeplass til kvartalsleikeplass i kommunalt friområde nord for Lundsbrua. Dette rekkefølgjekrav må taklast i samband med byggesak. Skole- og barnehagesituasjon Barneskole er Tordenskjold gate skole. Ungdomsskole er Grim skole. Skulevegen er sikra for den utbygde delen av Tangen. Barnehage er det generelle barnehagetilbodet i Kvadraturen og kommunen. Støy. Støyanalysen viser sterk støy i området. Plan og bygningsetaten stiller seg litt undrande til dette resultatet og spør om trafikkprognosen som ligg til grunn er i samsvar med kommunens målsetting om reduksjon i bilbruk. Kan hende støyproblemet ikkje er så stort som støyvurderinga viser og at behov for skjerming er mindre. Planløysing Inngang til leilighetene via trapperom / heis sikra i reguleringsbestemmlsene med mindre muligheter for svalgang. Forureining Det kan vere ureine massar i grunnen. Reguleringsbestemmelsene sikrar tilfredsstillande behandling. Konklusjon Plan-, bygg- og oppmålingsetaten legg planforslag revidert 29.04.2015 ut til nytt offentleg ettersyn. Ålaug Rosseland 05.05.15 11