Markedsrapport nr. 2/95 PÅ LAGER!

Markedsrapport nr. 2/95 PÅ LAGER! I N N H O L D S F O R T E G N E L S E 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER 1 side 1.1. Rentesituasjon 2 1.2. Forbrukervekst - inflasjon 2 1.3. Arbeidsledighet 3 1.4. Bank - Finans - Forsikring 3 1.5. Aksjemarkedet - Olje - Handel 3 2. EIENDOMSMARKEDET 4 2.1. Generelt 4 2.2. De enkelte leiemarkeder 4 Leieprisanslag 5 "Skysystemet" 7 2.3. Salgsmarkedet 7 2.4. Boligmarkedet 8 2.5. Nybyggmarkedet 8 3. DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE 8 3.1. Nøkkeltall for eiendomsselskapene 8 3.2. Steen & Strøm Invest AS 11 4. OPPSUMMERING 12 Oslo, 13. juni 1995 Med vennlig hilsen for NORSK NÆRINGS MEGLING AS Petter Nylend Eiendomsmegler BI

Markedsrapport nr. 2/95 side 1 Eiendomsselskapet Pecunia AS har kjøpt 40% av Wilhelmsenbygget; Olav V s gt. 5. Eiendommen ble kjøpt av finner mens det norske eiendomsmarkedet var på topp. Selgerne eier fortsatt de resterende 60%. I desember ble Pecunia intervjuet om sin nye investering. Eiendommen skal pusses opp for inntil kr. 4.000,- pr. m 2 etter at Wilhelmsen flytter ut, og leieforventningen er fra kr. 1.800,- pr. m 2 og år. Målet er å skape Oslos mest fornemme kontoradresse. På bakgrunn av denne redaksjonelle artikkel har det ringt interessenter tilsvarende 40.000 m 2 til Pecunias sentralbord! Dette skjer samtidig som Vital har ledige lokaler i naboeiendommen i mange måneder. Leiemarkedet er segmenter! De tre øverste etasjene er nå leiet ut, og forventningene til leiepris er i følge Pecunia innfridd. Dette kan være ny rekord for kontorleiemarkedet i Vika. UNI Storebrand skal også fristille store arealer ifm flyttingen til Aker Brygge. Settes bygningsmassen i god nok stand, vil den helt sikkert tiltrekke nye brukere. For en noe eksklusiv vare er markedet tydeligvis villig til å betale god pris. At UNI Storebrand vurderer å omgjøre sitt gamle hovedkontor til hotell, vil også bidra til å gjøre området enda mer interessant. I Oslo er det idag 11 byggekraner, èn mer enn pr. medio mars då. 5 stk. i sentrum 1 stk. indre vest 3 stk. ytre vest 2 stk. ytre nord/øst Det regnes ikke med utbyggingen ifm nytt Rikshospital på Gaustad samt Studentsamskipnadens utbygning på Sogn. INNLEDNING Rapporten tar som vanlig for seg hovedtrekkene i næringseiendomsmarkedet for tiden. I tillegg ser vi på nøkkeltallene for de største eiendomsselskapene, med ekstra fokus på Steen & Strøm Invest AS, det eneste rendyrkede kjøpesenterselskapet i Norge. Markedsrapport nr 3/95 kommer i september. 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER Snart halvveis i 1995 registrerer vi fortsatt en stabil oppgang i norsk økonomi. Oppgangen gjør seg gjeldende både blant bedriftene og framfor alt blant forbrukerne. EU-avstemningen har foreløpig ikke betydd all verden for den jevne nordmann. På den annen side ble de fleste negative argumentene proklamert som langsiktige effekter, - og de skal vi ikke annullere ennå! Fra kredittmarkedet meldes det om en økning i totale utlån på 5,3 % de siste 12 mnd. Veksten er noe større for lønnsmottakere enn for næringslivet, men begge grupper har altså betydelig vekst i låneopptak. Antallet konkurser er stabilt i forhold til i fjor med ca 1.000 stk pr kvartal. Rekordomsetning av antall biler ble registrert i mai i år - ikke siden 1987 ble det solgt så mange biler. Leverandører av reoler og annet utstyr/tilbehør til lagervirksomhet rapporterer om en betydelig salgsøkning for hele bransjen. Enkelte kan melde om tilnærmet dobling i forhold til i fjor. Litt overraskende melder enkelte kontormøbelleverandører om lavere aktivitet enn i fjor og dermed en lavere omsetning, kanskje ned mot 20% reduksjon på årsbasis.

Markedsrapport nr. 2/95 side 2 1.1. Rentesituasjonen Etter EU-avstemningen har utviklingen i de norske rentene vært forsiktig nedadgående, - men med en merkbar tendens opp de to siste månedene. Enkelte meglere anbefaler investeringer i det norske rentemarkedet nå, til fordel for feks. tyske mark, - rentedifferansen på 10-årsrenter ligger og "vaker" rundt 1 %-poeng. Det finnes ingen økonomiske faktorer som kan forklare en så stor differanse. Allikevel ser det altså ut til at markedet har innfunnet seg med at Norge er lenger unna Europa enn før, - og at vi må betale noe for det. Rente på 10 års statsobligasjon 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 1990 1991 1992 1993 1994 Kilde: Norges Bank 1995 Det forventes en stabil utvikling i rentemarkedet i tiden som kommer, - enkelte har også tro på en forsiktig nedgang. Hovedsakelig skyldes dette positiv utvikling i bla. Tyskland. Stabile renter eller evt. svakt fall fra dagens nivå, bør indikere en god periode for eiendomsmarkedet! For første gang på mange år har vi nå en tilnærmet normal avstand mellom korte og lange renter. I dagens marked, med et lavt rentenivå resulterer dette naturligvis i en etterspørselsdreining mot korte penger, - færre etterspør lån med bundet rente. Vi viser her utviklingen i prisen på korte penger de siste årene. 1.2. Forbruksvekst - Inflasjon Kjøpefesten fortsetter! Folk har bedre råd enn på lenge, - og ser ut til å utnytte det! Det finnes et oppdemmet behov for å investere i kapitalvarer. Handelsbedriftene i Norge går godt. 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 3 måneders nibor 0,00 1990 1991 1992 1993 1994 1995 Til tross for enkelte gruppers harde kamp, er det fremdeles gode forhåpninger om et relativt moderat lønnsoppgjør. Med tvungen lønnsnemd har kommunalminister Berge også tatt "luften ut av" AF som forsøkte med storstilt streik iår. Får vi et moderat oppgjør totalt sett, er det god grunn til å håpe på et fortsatt stabilt nivå på prisstigningen. Regjeringen har i skrivende stund ikke oppnådd tilstrekkelig enighet om sitt reviderte nasjonalbudsjett. Det knytter seg en viss usikkerhet til om løsningen blir "budsjettslalåm" med mindre helhet som endelig resultat. Anslagene fra Norges Bank vedrørende prisstigningen for inneværende år ligger på 2,6 % og for neste år 2,7 %, - med andre ord ingen dramatikk i anslagene herfra. Kilde: DnB

Markedsrapport nr. 2/95 side 3 1.3. Arbeidsledighet Antallet nye arbeidsplasser er raskt økende, - men ledigheten synker sakte. Nedgangen går sakte, hovedsakelig fordi ungdomskullene som nå avslutter utdanningen er så store, at økningen i antall arbeidsplasser ikke er tilstrekkelig. Vikarbyråene går bra og kan rapportere om en vekst på 30% fra i fjor, - noe som indikerer en latent oppgang i sysselsettingen. 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 apr.94 Kilde: SSB Antall arbeidsledige siste år jul.94 okt.94 jan.95 1.4. Bank - Finans - Forsikring apr.95 Det er høy aktivitet i dette markedet for tiden. Gode resultater, mindre tap og overskuddslikviditet preger virksomhetene. Investeringslysten er klart til stede, særlig blant livselskapene. Enkelte av bankene viser også en glødende iver etter å kapre seg "pengemaskiner". Vital kjøpes trolig enten av DnB eller evt. av nederlandske Aegon. Flere andre utenlandske investorer er også på banen når det gjelder finans- og forsikringsaksjer på Oslo børs. Norges gunstige skattenivå for bedriftseiere trekker investor til landet, spesielt i disse tider når overskuddene dominerer. Også UNI Storebrand sier klart i fra at de trenger en bank. Diverse spekulasjoner i pressen om en sammenslåing med K-bank, ble riktignok avvist. 1.5. Aksjemarkedet - Olje - Handel På Oslo børs ligger totalindeksen på rundt 680 og "stanger" mot "all time high". Aktiviteten akkurat nå er generelt laber, - det knytter seg bla. usikkerhet til hvordan avslutningen på lønnsoppgjøret blir. "Avlysningen" av bankstreiken lettet markedet noe. Størst omsetning finner vi som vanlig blant industriaksjer, mens oppgangen den siste tiden har vært størst i bank og framfor alt forsikring. Også eiendomsaksjene har hatt en opptur den siste tiden. 700 650 600 550 10.mar 20.mar 28.mar 05.apr Kilde: Finansavisen Totalindeks Oslo børs 18.apr 26.apr 05.mai 15.mai 24.mai 02.jun Oljeprisen har i den senere tid vært rimelig stabil rundt 18-19 USD fatet. Den har vist en svak nedgang den siste måneden, men ingen tegn til dramatiske endringer i sikte. Christen Sveaas lykkes nok også til slutt med salg av sine (og andres) aksjer i Norgeskreditt. Kreditkassen har tilbudt 200,- pr aksje og blir trolig kjøper, - kanskje også med mindre enn 90% oppslutning fra aksjonærene!

Markedsrapport nr. 2/95 side 4 2. EIENDOMSMARKEDET 2.1. Generelt Næringseiendomsmarkedet har ikke tatt av på samme måten som boligmarkedet. Til det er ledigheten i eiendomsmassen for stor. Rundt 8-10% av eiendomsmassen er ledig - og det ser ut til at dette nivået holder seg i overskuelig framtid. Det er jevnt stigende etterspørsel etter gode og gjerne større lager- og kombinasjonseiendommer. Det synes å være en tegn til økende interesse for de områdene som ligger i retning av vår kommende hovedflyplass, (spesielt i Oslo nord, Lørenskog og Skedsmo). Vi aner en viss økning i antall leietakere innen kontor; spesielt i størrelsen under 500 m². KLP's kjøp av Nora Eiendom satte også fart i prisingen av de børsnoterte eiendomsselskapene som har hatt en oppadgående kursutvikling de siste ukene. Vi har registrert det første tegn på interesse fra utenlandske eiendomsmeglere for det norske eiendomsmarkedet! Healey & Bakers forsøker å selge Amoco-eiendommen i Stavanger, - spennede å se om det lykkes. 2.2 De enkelte leiemarkeder Kontor Kontormarkedet er preget av en nøktern optimisme. Svært mange av leietakerne i markedet flytter fordi de er "nødt til det", - de har svært rasjonelle argumenter for å flytte. Leietakerne stiller stadig strengere krav til sine utleiere, - spesielt overfor nye og rehabiliterte bygg. Til tross for det store antallet planlagte nybygg, synes det som om relativt få store leietakere er på flyttefot. Leiekontrakter som utgår fornyes ofte og da gjerne til lavere leier. Imidlertid fyller Avantor stadig flere av sine nye bygg i prosjektet Gullhaug Syd med til dels store leietakere - og oppnår tilsynelatende gode priser på samtlige prosjekter. Vi har registrert en økning i antall mindre kontorbedrifter, som søker nye lokaler. Dette skyldes en økning i antall nyetableringer. Det virker ikke som om de møter problemer med å finne egnede alternativer. Vi føler en tendens til at leietakerne i større grad enn tidligere vil være nærmere sentrum. Mens man som større kontorbruker tidligere måtte ut av bykjernen for å bygge sitt eget bygg, finnes det nå innenfor sentrum flere muligheter enn på lenge. I tillegg til UNI Storebrands bygg i Vika, bygger Linstow nytt i Ibsenkvartalet (C.J. Hambros plass). Andre får flere av sine bygninger i kvadraturen totalrenovert og/eller ombygget. Med utbyggingen av Gardermoen mener vi også å registrere en større vilje enn tidligere til etablering i den retning. Denne "trenden" gjør seg utslag blant etterspørrere av lager- og kombinasjonseiendommer. Dette markedet er klart mest livlig om dagen, - vi ser tegn til mangel på tilbudssiden. Enkelte kombinasjoner er simpelthen vanskelig å oppdrive. I motsetning til tidligere merker vi at etterspørselen stiger spesielt for større lagerenheter. I den senere tid har vi hatt pågang fra flere spedisjonsfirmaer. "Alle" skal ha større lagerenheter og hevder at det er få gode enheter å velge mellom. Enkelte hevder at generell økt aktivitet får "ta skylden", mens andre hevder at posisjonering i forbindelse med etableringen av ny hovedflyplass må være hovedforklaringen. I tillegg kommer at stadig flere bedrifter innfører 3. parts logistikk, dvs. at vareflyten håndteres eksternt. Forretningsmarkedet synes å bli enda mer differensiert på ordinær forretning kontra kjøpesentervirksomhet. Mens det kun er få handlegater i sentrum som er attraktive, har de fleste kjøpesentre ventelister på nyetableringer. I Norge gjøres 25 % av all detaljhandel i kjøpesentere. Utviklingen ventes å forsterkes mot det vi ser i USA der ca halvparten av detaljhandelen foregår i kjøpesentre.

Markedsrapport nr. 2/95 side 5 NNM s anslag av leienivå 2. kvartal 1995 Kontorlokaler i Oslo området Minimum: Maximum: Gj.snitt: Andel: (*) A: Prestisje lokaler: 1 350 1 800 1 600 1 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 100 1 450 1 300 4 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 900 1 200 1 000 15 % D: Ordinære lokaler: 600 900 750 15 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 450 600 450 20 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 100 450 350 15 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: 900 1 250 1 050 10 % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: 800 1 150 1 000 10 % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: 900 1 100 1 000 5 % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: 700 1 000 800 5 % Vi får et «Oslogjennomsnitt» på kr 768,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Det er en oppgang på kr 5,- pr m²/år, som betyr ca 6,6% oppgang siden 1. kvartal då. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C, og G-J), blir gjennomsnittsleien kr 1.021,- pr m²/år. Dette er en økning på kr 5,- pr. m²/år også for dette segmentet. Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. (*) Andel: NNM har forsøkt å fordele bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et Oslogjennomsnitt på markedsleien for kontorlokaler. Oslogjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området Endringer siden: 1988 1. kv.-95 2. kv.-95 1988 1. kv.-95 A: Prestisje lokaler: 2 500 1 600 1 600-36 % 0 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 100 1 300 1 300-38 % 0 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 800 1 000 1 000-44 % 0 % D: Ordinære lokaler 1 400 750 750-46 % 0 % E: Umoderne lokaler 1 300 450 450-65 % 0 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 350-61 % 0 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: 1 050 1 050 0 % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: 950 1 000 5 % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: 1 000 1 000 0 % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: 800 800 0 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 2. kv. 1995 sammenlignet med 1988 og pr. 1. kv. 1995.

Markedsrapport nr. 2/95 side 6 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene A-F består av eiendommer beliggende i Indre sone av Oslo sentrum, innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er «myke verdier» som leietakersammensetning, profil og miljø, samt «hardware» som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Det er vanskelig å ha prestisje lokaler uten å ha pusset opp de siste 5 år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg f.eks. toppen av Dronning Maudsgate til UNI Storebrand. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i området Fr. Nansens Pl., Vika, Aker Brygge etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en prestisje beliggenhet, men mangle muligheten for standardløftet pga. for små flater (effektivitet), eller intern beliggenhet i bygget/området. Mest attraktiv beliggenhet defineres idag som: Rosenkrantzgate opp til C.J. Hambros pl., til Nationaltheateret, bortover Ruseløkkveien til Vika Atrium. Denne definisjonen vil endres over tid. Eiendommer innenfor dette geografiske område som mangler den nødvendige standard, omfattes av segment C. C. Høy standard, indre sone forøvrig: Segmentet har moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 10 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer i indre sone. Dette segmentet er på hell, og nesten uten unntak tidligere «C-eiendommer». Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har tildels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen i samarbeid med naboer, strøksforening etc. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har falt ut av markedet. Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Segmentene G - J består av moderne kontoreiendommer med god standard av nyere dato (eks.: Brynshøyden) eller totalrehabilitert (eks.: Nydalen Park) G. Skøyen- Lysaker: Segmentet omfattes av området fra Nebb-tomten til Fornebu. Mange har bygget til eget bruk (Hydro, Gjensidige, Wilhelmsen osv). Det er i dette segmentet den største byggeaktiviteten i nærmeste fremtid vil komme. H. Nydalen: Området består opprinnelig av gamle industrilokaler som er totalrehabilitert eller revet. Relativt stort innslag av media og kultur. Stort utbyggningspotensiale. I. Helsfyr / Bryn: En av de første store eiendomsutviklingsprosjekter hvor man har bygget (eller rehabilitert seg til ) en beliggenhet. Meget sentralt beliggende kommunikasjonsmessig. J. Ytre øst/syd: Segmentet omfatter området fra Bryn over Ryen ut mot Skullerud. Næringskorridor syd har ikke utviklet seg som forventet. Ikke helhetlig utbygget. Endel enslige nye bygg på Ryen, samt en noe sterkere fortetning på Skullerud.

Markedsrapport nr. 2/95 side 7 A «SKYSYSTEMET» B Aker Brygge Vika S E G M E N T C D Vaterland Storgaten Karl Johans gate Tinghuskvartalene E Kvadraturen F Min Middels Max ATTRAKTIVITET I ovenstående modell har vi ønsket å visualisere hvor enkelte definerte områder/markeder («skyer») befinner seg. Leieprisoversikter presenters ofte som en funksjon av kun beliggenhet og standard. Dette er ikke alltid hele sannheten, - markedet har også en egen dynamikk som styres av feks. bransjetilhørighet, strøksforskjønnelse, trafikkmønster og følt attraktivitet. Dette endrer seg over tid. Tendenspilene i «skysystemet» viser det enkelte områdets forventet bevegelse i forhold til hverandre og i forhold til skalaene. Feks. har Tinghuskvartalene en bedre forventet utvikling enn Karl Johansgate, som dels faller i attraktivitet og dels faller både i segment og attraktivet. 2.4. Salgsmarkedet I vår forrige rapport skrev vi om hvilke avtaler som var nært forestående i salgsmarkedet. Det knyttet seg stor interesse til RGI (Gjelsten & Røkke) som da var i ferd med å kjøpe Oslo Plaza Hotell. Nå ble partene aldri enige om verdien på hotellet og avtalen kom derfor ikke i havn. En handel som ble gjennomført var KLP's kjøp av NORA Eiendom. Med kjøpet av NORA økte KLP eiendomsporteføljen fra 2% til 5% av sin forvaltningskapital. KLP er ikke forsynt med dette, - de har tidligere antydet at eiendom burde utgjøre opp mot 10% av forvaltningskapitalen til selskapet. Et annet livselskap som har markert seg i eiendomsmarkedet i det siste er Gjensidige, med sitt kjøp av Sørlandssenteret fra Steen & Strøm Invest AS (SSI). Etter manges mening fikk SSI godt betalt for dette senteret og klarte fint å vise markedet en del av verdien i selskapet. Mer om Steen & Strøm Invest AS på side 11. Som en oppsummering av hevder vi at markedet fremdeles har høyere betalings-

Markedsrapport nr. 2/95 side 8 villighet for investeringer i eiendomsaksjer, enn for rene eiendomsinvesteringer. 2.5. Boligmarkedet Boligmarkedet har gjennom våren 95 vist en stabil prisutvikling, i alle fall for de fleste områder og boligtyper. Det var en liten stagnasjon tidlig i vår, men for deler av markedet, spesielt familieboliger (dvs. eneboliger og rekkehus) er det igjen større aktivitet. Antallet boligkjøpere på markedet er imidlertid ikke like stort nå som vi kunne melde om i vår forrige rapport. 2.6. Nybyggmarkedet Nielsen-Nielsen har iverksatt bygging av parkeringsanlegg og tilfluktsrom til sine kommende nybygg på Lysaker. Imidlertid har de ennå ikke tilstrekkelig mange/store leietakere til å igangsette byggingen av kontorbyggene. Ellers domineres nybyggmarkedet i Oslo av Linstows anlegg i Tinghuskvartalene. Hittil er kun 5000 m² leiet ut, men flere kontrakter er "rett rundt hjørnet" iflg. Linstow. Prisnivå; fra 1200,- pr m²/år og oppover. Pecunias nybygg på Bryn er på ca 21.000 m² og ca 70 % er utleiet til Merkantildata. Resten av bygget, dvs. 6.300 m² er klare til innflytting om ca ett år. Flommen på Østlandet kan føre til ytterligere press på entreprenører og fagarbeidere, - og dermed økte byggepriser. 3. DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE I denne delen tar vi for oss utviklingen for de største eiendomsselskapene siden siste kvartal. Videre ser vi nærmere på Steen & Strøm Invest AS, et av mange spennende eiendomsselskaper for tiden. 3.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Listen er en videreføring av listen vi hadde i forrige rapport i mars. Verd å merke seg er at noen av selskapene ikke har ønsket eller kunnet oppgi kvartalstall, slik at noen er "uendret" fra forrige rapport av den grunn. Enkelte selskap er nye på listen. På bakgrunn av de innrapporterte tallene har vi også summert resultatene/endringene for alle selskapene. Det presiseres at endringer som oppgis samlet for alle selskapene, ikke inneholder selskaper uten sammenliknbare tall. Eiendomsaksjeselskapenes kursutvikling på børsen har i den tiden vært gjennomgående positiv. Vi har laget en indeks med kurser pr. 10. mars 1995= 100, som viser utviklingen siden siste markedsrapport. Kilde: Fianansavisen 140 130 120 110 100 90 10.mar 20.mar 28.mar 05.apr Steen & Strøm Invest AS Olav Thon gruppen Nydalens Compagnie As Avantor AS Aker Brygge AS 18.apr 26.apr 05.mai 15.mai 24.mai 02.jun

Markedsrapport nr. 2/95 side 9 De viktigste eiendomsselskapene i Norge (tall for 2. kvartal 1995): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 1. kv. 95 Samlet næringsareal (m²) Endring fra 1. kv. 95 Gjenværende leietid (år) Endring fra 1. kv. 95 Aker Brygge I AS 76-2 41.000 0 3,8 0,7 Aspelin-Ramm gruppen 85 0 150.000 0 8,4 0 Avantor AS 196 0 312.000 0 6,6 0 Aveny AS 40 0 64.237-3.763 3,9 0,2 Borg eiendomsselskap AS 65 0 119.000 0 - - Bøhler-gruppen 37-1 35.000 0 4,5 0 DnB Eiendom AS 210-10 400.000-30.000 - - EAB Eiendom AS 101 0 168.000 0 4,5 0 Eeg-Henriksen gruppen 23 0 28.000-12.000 5,8 -- Eiendomsspar AS/Victoria AS 345 10 297.000 10.000 4,8 0,3 Gjensidige forsikring AS 440 35 501.000 41.000 5,0 0 KLP forsikring 1) 128-102.000-6,5 - Kreditkassen 110-36 224.215-72.785 - - Kristiania Eiendomsforv. AS 57-7 89.000 0 6,4-0,2 Linstow Eiendom AS 148 10 347.000 7.000 4,5-0,5 Nielsen-Nielsen AS 54 2 51.700-1.300 3,0 - Nora Eiendom AS 1) 195 30 192.000 28.000 10,0 0 Nydalens Compagnie AS 215 0 274.000 8.000 4,0-0,2 OBOS Forretningsbygg AS 171 17 245.000 0 3,9-0,1 Olav Thon gruppen 700 30 700.000 50.000 3,5-0,5 Pecunia AS 32 12 36.771 14.771 8,8 0,2 Steen & Strøm Invest AS 408 0 459.900 15.900 4,7 0,2 UNI Storebrand Eiendom AS 510-44 630.000-1.000 4,1 0 Veidekke AS 54 4 86.000-3.000 4,7-0,5 Vital Forsikring 317 7 348.425-1.575 - - Sum totalt 4.717 5.901.248 Endringer totalt 57 49.248 0 Gjennomsnitt 5,37 1) KLP har kjøpt Nora Eiendom AS, men dette får ingen direkte utslag i vår modell. Nora Eiendom består likefullt, selv om selskapet eies av KLP. Vi rangerer de ulike selskapene utifra forskjellige kriterier, men presiserer at selskapene ikke kan sammenliknes ukritisk. Det er feks. stor forskjell på et selskap som har stor andel av forretning i sin portefølje, framfor en som domineres av lagereiendommer. Største utifra leieinntekt pr. år: 1) Olav Thon Gruppen kr 700.000.000,- 2) UNI Storebrand Eiendom kr 510.000.000,- 3) Gjensidige kr 440.000.000,- Størst positivt endring i leieinntekt fra 1. kvartal: 1) Gjensidige + kr 35.000,- 2) Nora eiendom AS + kr 30.000,- 2) Olav Thon Gruppen + kr 30.000,- Størst negativ endring i leieinntekt fra 1. kvartal: 1) UNI Storebrand eiendom - kr 44.000,- 2) Kreditkassen - kr 36.000,- 3) DnB Eiendom - kr 10.000,-

Markedsrapport nr. 2/95 side 10 Olav Thon Gruppen øker avstanden når det gjelder totalt areal. Listen over de som har kvittet seg med eiendom, domineres (heldigvis!?) av bankene. Største utifra areal: 1) Olav Thon gruppen 700.000 m² 2) UNI Storebrand Eiendom 630.000 m² 3) Gjensidige 501.000 m² Størst positiv endring i areal fra 1. kvartal: 1) Olav Thon Gruppen + 50.000 m² 2) Gjensidige forsikring + 41.000 m² 3) Nora Eiendom + 28.000 m² Størst negativ endring i areal fra 1. kvartal: 1) Kreditkassen - 72.785 m² 2) DnB Eiendom - 30.000 m² 2) Eeg Henriksen gruppen - 12.000 m² Lengst gjenværende leietid: 1) Nora Eiendom 10,0 år 2) Pecunia AS 8,8 år 3) Aspelin-Rammgruppen 8,4 år Høyest gj.snitt. leieinntekt pr. m 2 : 1) Aker Brygge I kr 1.854,- /m 2 2) KLP forsikring kr 1.255,- /m² 3) Eiendomsspar/Victoria kr 1.162,- /m 2 Laveste gj.snitt. leieinntekt pr. m 2 : 1) Linstow Eiendom kr 427,- /m 2 2) Kreditkassen kr 491,- /m² 3) DnB Eiendom kr 525,- /m 2 3.2. Steen & Strøm Invest AS Steen & Strøm Invest AS (SSI) er i vinden om dagen. Selskapet som for ett års siden var "skrubbsulten" på flere kjøpesentre, ble midtvinters plutselig mett og gikk nærmest i "dvale". Det var tid for konsolidering. Etter dette har SSI gjort noe som for enkelte var litt uventet, - de har solgt Sørlandssenteret. Salget på MNOK 404 til Gjensidige gav en pen gevinst på MNOK 145, - like viktig var det å vise markedet verdien i selskapet. SSI taper ikke reell makt i sentermarkedet etter dette salget; - de har etter avtalen rett til fortsatt drift av senteret i 10 år. SSI har også et ønske om å etablere økt innflytelse i dette markedet ved å ta over driften av Gjensidiges øvrige kjøpesentrene. Iflg. selskapets nye konserndirektør, Håvard Nustad, er det helt i tråd med SSI's strategi at de overtar driften av senteret uten å eie det. Selskapet ønsker i tiden som kommer å fokusere mer på forvaltning av sentre enn på selve investeringen. Kan det kanskje være aktuelt å foreta flere liknende handler for SSI? Med den dominans selskapet nå har oppnådd, kan det hevdes at en evt. kjøper av en av SSI's sentre nærmest tvinges til å la SSI fortsette driften for ikke å tape i konkurransen. Stordriftsfordelene er betydelige, - ikke minst i forhold til forhandlinger med leietakere! SSI er det selskap som eier desidert flest kjøpesenter i Norge. Målt etter omsetning på det enkelt senter kontrollerer SSI ca 35 % av kjøpesentermarkedet mot feks. Olav Thons 15%. I Norge utgjør arealet på SSI's kjøpesentre hele 459.500 kvm. I tillegg har selskapet forvaltning av Centrum Invest AB's 400.000 kvm kjøpesenterareal i Sverige. Etter at selskapet ble etablert i 1991 (først ved Agora Eiendom) har SSI vokst svært raskt, spesielt i 1994 hvor det ble investert svimlende kr 2,7 mrd. Balansen økte med hele 372 % fra 1993 til 1994. Skeptikerne hevdet at selskapet kom til å ta vann over hodet, og at SSI til nå hadde hatt flaks med mye av det som hadde gått bra. I etterkant er da heller ikke vanskelig å peke på eksterne forhold som har betydd mye for den suksessen som SSI har hatt. Den positive renteutviklingen sammen med tiltagende forbruksvekst er vel blant de mest utslagsgivende.

Markedsrapport nr. 2/95 side 11 Selskapet har i hele perioden hatt en høy gjeld i forhold til egenkapital. En gjeldsgrad på 72 % (før salget av Sørlandssenteret) vitner om det. Selskapet har imidlertid rentebundet MNOK 1490 (57 %) av den totale langsiktige gjelden på MNOK 2610,6. Gjennomsnittlig gjenværende rentebindingsperiode på disse lånene er 4,9 år med en gjennomsnittsrente på 7,5%. Dette gjør at selskapet likevel har en relativt lav risiko forbundet med rentesvingninger. Dette er en viktig del av selskapets strategi, og selv i 1995 hvor de faste rentene har ligget markert over flytende, har SSI valgt å binde en del av de løpenede lånene til 5 årspenger. SSI's sentre har hatt en omsetningsøkning på ca 5,5% fra 1993 til 1994. Dette er bedre enn hva den generelle forbruksveksten skulle tilsi. Selskapet har gjennom sine oppkjøp oppnådd en sterk markedsmakt. I enkelte områder, særlig i Østfold og Vestfold har selskapet så stor tetthet av sentre at SSI opplever seg selv som nærmeste konkurrent. Vi tror selskapet av den grunn kunne tenke seg å vurderer salg av enkelte av sentrene i feks. Drammensområdet eller i Østfoldregionen (?). Kursutvikling på børsen siden vår forrige markedsrapport har kun gått en vei. Etter en nedtur langt ned på 60-tallet mot slutten av forrige kvartal, har aksjen styrket seg jevnt og trutt mot kr 80,-. Regnskapstallene for 1. kvartal viser en positiv utvikling både i resultat og for kontantstrøm. Selskapet har god likviditet. I tiden som kommer tror vi at SSI igjen viser seg fram som investor i sentermarkedet. Konserndirektør Nustad sier at de pt. ikke er i noen konkrete forhandlinger, men at Oslo og Bergen peker seg ut som fortsatt interessante satsingsområdene. Utbyggingen av Vinterbro senter er det som får mest oppmerksomhet om dagen. Alt er i rute og 90 % av arealet er utleiet. De resterende 10 % vil SSI vente med til senteret åpner, og man ser hvilken "profil" og atmosfære de forretningene skaper. 4. OPPSUMMERING KONJUNKTURER: Stabil oppgang i norsk økonomi Prisstigning tilsynelatende under god kontroll, 2,7 % stigning forventes nest år. Sterk norsk krone, - lavt rentenivå ventes å vedvare. Banker og forsikringsselskaper kjøper og selger til hverandre! EIENDOM: Gode lagereiendommer er mangelvare. Gryende ekspansjonen innenfor lager/kombinasjonseiendommer. Denne utviklingen har forsterket seg ytterligere det siste kvartalet. Leieprisutviklingen for kontorsegmentet er stabil, men med ytterligere differensiering - vi aner en oppgang på leienivået fra forrige rapport i Oslo nord (Nydalen). Oslogjennomsnittet har steget med kr 5,- pr. m²/år til kr 768,- pr m²/år, mens for "den bedre halvdel" gjennomsnittet steget til kr 1.026,- pr m²/år. Olav Thon gruppen befester sin stilling som ledende privat eiendomsbesitter i Norge - 50.000 nye m² siden 1. kvartal. Prispress Oslo vest? - få av de planlagte prosjektene på Skøyen/Lysaker området er igangsatt. Et tomteområde på 3,4 km² skal utvikles på Fornebu etter okt. 1998 - hvilken virkning får dette på kontormarkedet?