Markedsrapport nr. 3/95 Saftig!

Transkript

1 Markedsrapport nr. 3/95 side 1 Markedsrapport nr. 3/95 Saftig! I N N H O L D S F O R T E G N E L S E side 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER Rentesituasjon Forbrukervekst - inflasjon Arbeidsledighet Bank - Finans - Forsikring Aksjemarkedet - Olje - Handel 4 2. EIENDOMSMARKEDET Generelt Strukturendringen De enkelte leiemarkeder 5 Leieprisanslag 7 "Skysystemet" Salgsmarkedet Boligmarkedet Nybyggmarkedet KOMMUNEDELPLANEN FOR INDRE OSLO UNI-STOREBRANDS VIKA GARDERMO-EFFEKTEN, - BLIR DET NOEN? DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE Nøkkeltall for eiendomsselskapene OPPSUMMERING 17 Oslo, 27. september 1995 NORSK NÆRINGS MEGLING AS

2 Markedsrapport nr. 3/95 side 2 Har du en utleier som bryr seg? Flere og flere leietagere oppdager hvor viktig dette er. Om utleieren selv er aktiv eller om han har en representant er ikke viktig. Det viktige er at leietakerne blir tatt vare på. Det er fordeler med både store og små utleiere eller gårdeiere. Det viktigste er at opplevd kvalitet samsvarer med beskrevet kvalitet. Før inngåelse av leiekontrakt er som regel alt mulig. Mange leietagere blir lovet gull og grønne skoger. Men får alle levert? Det er dessverre for mange som opplever at dette aldri blir utført. Noen opplever at man har snakket forbi hverandre. Hva er moderne? Hva er tidsmessig? Vi kan f.eks ta for oss ventilasjonsanlegg. Det finnes nok flere lokaler som har moderne ventilasjon enn det finnes moderne ventilasjonsanlegg. Nå endres jo kravene til innemiljø så rakst at det som er moderne idag er gammeldags imorgen. At man gjennom skjerpede krav får bedre utrustede eiendommer er bra. Men det kan ofte skape en definisjonsforskjell med hva utleier og leietaker mener er moderne eller tidsmessig. Hvem har ansvaret? Profesjonell gårdeier? Skaff deg en du også! I Oslo er det idag 18 byggekraner, en økning på 8 siden medio juni d.å. 5 stk. i sentrum 6 stk. ytre vest 1 stk. indre nord 2 stk. ytre nord 4 stk. ytre øst Det regnes ikke med utbyggingen ifm nytt Rikshospital på Gaustad samt Studentsamskipnadens utbygning på Sogn. INNLEDNING Rapporten er en oppsummering av hovedtrekkene og trendene i næringseiendomsmarkedet med basis i Oslo-området. Byrådet har fremlagt en plan for indre by. Vi kommenterer hovedpunkter. Spesielle temaer denne gang er hva som egentlig egentlig skje i UNI-Storebrands Vika-eiendommer, og spørsmålet om hovedflyplassen på Gardermoen vil påvirke Oslos eiendomsmarked. Vi fortsetter også med oppstilling av nøkkeltall for de største eiendomsselskapene. Neste rapport nr 4/95 kommer i desember. 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER Den norske økonomi er i historisk god form. Fremgangen fortsetter og viser seg på alle måleinstrumenter Rentesituasjonen Fortsatt lav rente, - den lange renten har sunket ned til under 7% i den senere tid. 3 måneders nibor er på nivå 5,35%. Mange analytikere tror på ytterligere fall i den korte renten den nærmeste tid. Internasjonal renteuro. Tysk og amerikansk utvikling er bestemmende for utviklingen, - de innelandske krefter er gunstige. Kronen er meget sterk. 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Kilde: DnB 3 måneders nibor

3 Markedsrapport nr. 3/95 side 3 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Rente på 10 års statsobligasjon helt ledig og på tiltak. Dette er en bedring på over bare siden august. Arbeidsledigheten går sterkere ned i Oslo og Akershus enn på landsbasis, og tilveksten kommer også mest her. Vi er inne i en topp mht tilvekstpotensialet. Neste år forventes total sysselsetningsvekst ikke å overstige Prognosene sier en redusert ledighet på Den positive tendens blir altså svakere neste år Kilde: Norges Bank 1.2. Forbruksvekst - Inflasjon Også gjennom 2. kvartal steg forbruksveksten kraftig. På årsbasis +1,6% sammenlignet med 2. kvartal -94. BNP øker sterkt også som følge av økning i eksport og investeringer. Inflasjonen er tilsynelatende enda under kontroll, - fortsatt lav. I august målt til 2,2% på 12 måneders basis, ned 0,2% fra juli. Detaljomsetningen stiger sterkt og truer idyllen. Norges Bank setter lavt inflasjonsnivå foran kronekurs Arbeidsledighet Den totale sysselsetting øker. Både iform av tilvekst på arbeidsmarkedet og ved redusert ledighet. Ved forrige rapport hadde vi en liten oppgang i arbeisaledigheten som primært skyldes sesongvariasjon. På ett år (pr. 2. kvartal) er sysselsetningen vokst med over , som er mye mer enn nedgang i ledighet tilsier. De største bidragsydere er «eldre ungdom» og kvinner. Førstnevnte skyldes i stor grad ferdigutdannede fra skoler og høyskoler. Kvinner kommer ut på markedet når tilbudet øker, og er den «gruppen» som mest trekker seg tilbake når tilbudet avtar. Nå er det personer uten vanlig arbeid, dvs 6,6% av arbeidstyrken. Fordelingen er sep.94 Kilde: SSB Antall arbeidsledige siste år nov.94 jan.95 mar.95 mai Bank - Finans - Forsikring jul.95 Det er overlikviditet i næringen. En bank uttaler f.eks at bankene sett under ett kunne øke sine utlån med over kr. 200 milliarder over natten uten at dette ville bringe soliditeten under kravene. Norge er det eneste land hor det er en økning både i realdisponibel inntekt og realformue. Konsumentadferd og makroøkonomiske forhold medfører at vekst i sparemarkedet blir kraftig, veksten i disse markedene blir høyere enn veksten i BNP. Enkelte hevder 10-12%!. Forsikringsselskapene vil oppgradere forvaltningskonseptet, - det kommer nye fondsprodukter og forvaltningsprodukter. Velferdsmeldingen inneholder endel føringer som gjør at livsforsikring blir forandret.

4 Markedsrapport nr. 3/95 side 4 Skattefordelen blir etterhvert borte, og det blir bedrifts-konomiske valg som avgjør. Ytterligere internasjonalisering av næringen Aksjemarkedet - Olje - Handel Børsen har steget jevnt den senere tid - ny rekord er notert.totalindeksen var like over 750 et lite øyeblikk, men har i de siste dager falt igjen til rundt 735. Renteuro viktig grunn. Dollaren svinger, og påvirker Oslo Børs mer enn andre børser. Aktiviteten er meget god. Teknologi- og riggaksjer er kursvinnerne. Renteuro. Eiendomsselskapene lokker åpenbart ikke så mye, selvom de fleste ansees billige. Relativt liten utenlandsk interesse for disse. Halvårsresultatene fra de toneangivende børsselskapene viser at de tjener penger jun 14.jun 23.jun 04.jul Kilde: Finansavisen Totalindeks Oslo børs 13.jul 24.jul 02.aug 11.aug 22.aug 31.aug 11.sep 20.sep Oljeprisen ligger stabil rundt 17 USD fatet, litt lavere enn før sommeren. 2. EIENDOMSMARKEDET 2.1. Generelt Aktiviteten i næringeiendomsmarkedet har tatt seg markert opp ihøst. Vi opplevde før ferien større etterspørsel etter leieobjektere og en øket interesse på investorsiden. Mange positive signaler. Denne utvikling har fortsatt og forsterket seg i august og september. Aktørene blir tyngre og mer ruvende. Nå er vi inne i en tøff runde. Fordi det er gunstig finansiering å få og foreløpig relativt gunstig å bygge, fordi det finnes et potensiale, fordi det er leietagere på vandring der ute - de vil ha kvalitet, fordi leieprisene på nybygg og rehabiliterte bygg er anstendige, fordi det er tro på fremtiden. Eller iallefall på den nære fremtid. Etterspørselen på leiemarkedet finnes i de tre hoveddeler kontormarkedet, markedet for lager (og kombinasjonsbygg) og i handelssektoren. De beste objektene, - gjerne nye eller totalrenoverte eiendommer med god beliggenhet - går først. Pristrenden peker oppover i de øverste segmentene. Men leietakerne på kontorsiden har fortsatt mye å velge i, - ledigheten er i hovedtrekk stabil. Verre er det for de som søker gode kombinasjonsbygg og lagerfasciliteter. Utbudet er der, men hvor god er logistikken? Blandt handelssektorens mindre foretak går det nesten etter konseptet «enten Bogstadveien / Karl Johan eller et forretningssenter». Nye forretningslokaler kommer på markedet i sentrale strøk i løpet av de neste to år. Kan sentrumsområdene vinne tilbake sin styrke på handelssiden? På børsen er eiendommselskapene underpriset, - alle unntatt Aker Brygge er prisen et godt stykke under substans. Med en yield for disse på mellom 9,5 og 10,5 gir det en god avkastning på totalkapitalen. Avantor sies å være det beste kjøpet nå. Nydalens Compagni og Steen & Strøm Invest (SSI) er også billige i forhold til verdijustert egenkapital. Kursen på førstnevte viste positiv utvikling etter at refinansieringen er ordnet. Utlendinger ser mest på vekstmuligheten, og følger nå mest med på Avantor og SSI. Nora Eiendom er som kjent tatt av børs etter KLPs oppkjøp. Oslo Kommune stimulerer til etablering i fire næringsområder i Oslo. Disse er sentrale deler i Groruddalen, Rommen/Bånnkall, Næringskorridor Syd og Gaustadbekkdalen. Leietager gis tilskudd til investeringer og oppstartingsstøtte. Man er oppmerksom på faren for konkurransevridning. Det er gjerne mindre

5 Markedsrapport nr. 3/95 side 5 bedrifter som søker, 97 stk har søkt. 17 har fått midler i første runde. Flere får. Foreløpig er 3,6 mill utdelt. Hver bedrift kan maksimalt få kr dersom alle kriterier er oppfylt. 2.2 Strukturendringen Først litt fugleperspektiv på den siste historikk. I 70- og 80-årene flyttet bedrifter i vekst ut av sentrale byområder og ut til «ny» beliggenhet. Dette var et internasjonalt fenomen. Men så stoppet det sakte men sikkert opp og snudde. Utflyttingen som fant sted skyldtes selvfølgelig konjunkturoppgang hjemme og ute, - med arealknapphet i sentrale strøk og behov for nye og mer rasjonelle løsninger. Men det vokste samtidig frem en kultur i bedrifter og miljøer med høy kompetanse innen data, olje/offshore, legemiddel, bioteknikk etc. og konsulentselskaper knyttet til dette. Det ble i tillegg til de rasjonelle grunner (areal, moderne bygg, parkering etc.) viktig med en markering av selvstendighet og egenprofilering. Når bedrifter i samme kategori kom som nye naboer forsterket effekten seg. Intern kommunikasjon i disse miljøne var gunstig for heving av profil, utveksling av teknologi og tildels av arbeidskraft. Etter den voldsomme vekst, som de fleste husker og noen helst vil glemme, har markedet gjennomgått en omstilling man i etterpåklokskapens lys finner selvfølgelig. Det har hittil i 90-årene vært en trend i retning av flytting mot sentrum og mot de nye randsonesentrene rundt Oslo. F.eks. er Lysaker, Skøyen, Nydalen, Helsfyr og Bryn vokste frem som tyngdepunkter i eiendomsmarkedet. Disse områder har styrket seg ytterligere, og får nå et eget «internt» marked med sine gode og mindre gode, nye og de ikke helt nye eiendommer. Markedet blir bare mer selektivt. 2.3 De enkelte leiemarkeder Kontormarkedet er meget aktivt. Det er stor bevegelse over hele byen, - større enn på lenge. Leieprisene i de øverste segmentene er steget, og viser fortsatt tendens i denne retning. Det er riktignok ikke så mange objekter som fortjener prestisjelokale-betegneslsen, så en håndfull bevegelser i dette segmentet setter spor. Segmentet viser tendens til å utvide seg. Tilveksten kommer fra segment B og i nybygg. Etterhvert vil vi oppleve at de beste lokaler i eiendommer med høy egenprofilering knoppskyter til vår tabells øverste segment. På «ventelisten» finnes lokaler bl.a. i Kvadraturen. Segmentet vil få større representasjon prosentvis i vår tabell. Leienivået i de øverste segmenter vil være det som opptar de fleste. Det er ikke som i bilmarkedet hvor det mer blir vurdert gjennomsnittstall. En liten pådriver i leienivået er den del som blir gjenstand for reforhandling. Det markedsleienivået vi beskriver i våre tabeller gjelder som kjent ved inngåelse av ny kontrakt med ny leietager. Vi har gjort en liten undersøkelse på forholdet reforhandling / prisnivå, dvs. de tilfeller der leietager ønsker å bli i lokalene til reforhandlede betingelser. Det nye leienivået blir ofte noe annet enn «markedsleie». De beste lokaler på Aker Brygge og i de øvre segmenter bli reforhandlet til betingelser betydelig over det som er markedsleienivået. Det er inngått flere kontrakter på nivå ca. kr pr. kvm/år ved reforhandling i den senere tid. Typisk dreier det seg ikke om de største arealflatene. Flyttekostnader blir et element i dette, - men den teknologiske utvikling har redusert en god del av disse. Derfor ikke så viktig etterhvert. Det vesentlige er en fornøyd kunde. Som har fått sitt behov dekket før, - og som får det igjen. Det handler om profesjonalitet.

6 Markedsrapport nr. 3/95 side 6 Det kommer mange nye sentrale kvadratmetre ut på markedet i de neste år. I tillegg til UNI- Storebrands lokaler i Vika, kommer AS OBOS Forretningsbygg ut med rehabiliterte og markedstilpassede arealer ved Hammersborg. Nora Eiendom har ennå stor kapasitet i Frydenlundkvartalet. Mange vil fortsatt vestover - Skøyen og Lysaker er attraktivt. Flere leietagere vi har vært i kontakt med ønsker en ny løsning i sine kontorer - de behøver ikke resepsjon. De trenger færre sekretærer. Disse bedriftene har en høy kompetanse og effektivitet i staben, og naturlig nok et høyt utviklet teknologisk nivå. ISDN-kabling gir direkte innvalg for kunder og leverandører. Direkte kontakt - eller man får kontakt med en annen som midlertidig har overtatt, eller instruks om hvordan man går videre, legger igjen beskjed etc. Besøk på døren er kun ventede besøk, drop-in kunder finnes ikke. Og hadde sikkert bare vært til bry. De ansatte sitter i grupper eller i mer eller mindre åpne cellekontorer med god intern kommunikasjon. Mail, fax og internet på skjermen og alt som hører med. Prisene viser klare tegn til oppgang på de teknisk markedstilpassede eiendommer. Forretningslokaler er mangelvare i de beste gatene og i forretningsentrene. Prisene stiger i Bogstadveien. Det har ikke blitt noen merkbar utvidelse av hva som anses som god beliggenhet. Det blir ikke tillatt bygget flere forretningssentre i regionen, - i denne omgang. UNI-Storebrand vil satse på øket publikumsrettet virksomhet ( = handel og servering) i de bygg som blir fraflyttet av selskapet. Vi tror markedet vil reagere positivt på dette. Se kapitel 4. Kommunen ønsker forøvrig satsning på handelsvirksomhet i indre by øst! Det nye byrådet vil vel se nærmere på dette. Arealbehovet blir på dette viset mindre. Absorbsjonen i kontormarkedet forventes å være i nivå kvm i Oslo-området inneværende år. Gjennomsnittet de siste 9 år ligger på kvm. I 1993 var den ca kvm og i 1994 ca kvm iht. Eiendomsspars beregninger. Etterspørselen etter lager- og kombinasjonseiendommer er fortsatt så stor at vi ikke kan tilfredsstille denne. Mest beror dette på manglende kvalitet i logistkkfunksjonene ved mange av objektene, - dårlig adkomst, dårlig uteplass, plundrete varehåntering etc. I vestre regioner er det knapt lager- eller kombinasjonsbygg å oppdrive for nye brukere. På øst- og nordsiden av byen er det vanskelig nok, og vi venter tildels fortsatt noe øket etterspørsel i nær fremtid. Tilbudssiden kommer vel etter?

7 Markedsrapport nr. 3/95 side 7 NNM s anslag av leienivå 3. kvartal 1995 Kontorlokaler i Oslo området Minimum: Maximum: Gj.snitt: Andel: (*) A: Prestisje lokaler: % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: % C: Høy standard, indre sone forøvrig: % D: Ordinære lokaler: % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: % F: Eldre, urasjonelle lokaler: % G: Skøyen - Lysaker, god standard: % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: % Vi får et «Oslogjennomsnitt» på kr 774,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Det er en oppgang på kr 6,- pr m²/år, som betyr ca 0,8% oppgang siden 2. kvartal då. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C, og G-J), blir gjennomsnittsleien kr 1.037,- pr m²/år. Dette er en økning på kr 16,- pr. m²/år for disse segmentene. Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. (*) Andel: NNM har forsøkt å fordele bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et Oslogjennomsnitt på markedsleien for kontorlokaler. Oslogjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området Endringer siden: kv kv kv.-95 A: Prestisje lokaler: % 3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet % 0 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: % 0 % D: Ordinære lokaler % 0 % E: Umoderne lokaler % 0 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: % 0 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 3. kv sammenlignet med 1988 og pr. 2. kv

8 Markedsrapport nr. 3/95 side 8 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene A-F består av eiendommer beliggende i Indre sone av Oslo sentrum, innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er «myke verdier» som leietakersammensetning, profil og miljø, samt «hardware» som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg f.eks. topp-etasjen av Dronning Maudsgate til UNI Storebrand. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i området Fr. Nansens Pl., Vika, Aker Brygge etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i «hovedgatene» i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en «prestisje»-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen omfattes også. Denne definisjonen vil endres over tid. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 10 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den «riktige» lokale beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i «vanlige» eiendommer i indre sone. Dette segmentet er «på hell», og nesten uten unntak tidligere «C-eiendommer». Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har tildels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen i samarbeid med naboer, strøksforening etc. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har «falt ut av markedet». Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Segmentene G - J består av moderne kontoreiendommer med god standard av nyere dato (eks.: Brynshøyden) eller totalrehabilitert (eks.: Nydalen Park) G. Skøyen- Lysaker: Segmentet omfattes av området fra Nebb-tomten til Fornebu. Mange har bygget til eget bruk (Hydro, Gjensidige, Wilhelmsen osv). Det er i dette segmentet den største byggeaktiviteten i nærmeste fremtid vil komme. H. Nydalen: Området består opprinnelig av gamle industrilokaler som er totalrehabilitert eller revet. Relativt stort innslag av media og kultur. Stort utbyggningspotensiale. I. Helsfyr / Bryn: En av de første store eiendomsutviklingsprosjekter hvor man har bygget (eller rehabilitert seg til ) en beliggenhet. Meget sentralt beliggende kommunikasjonsmessig. J. Ytre øst/syd: Segmentet omfatter området fra Bryn over Ryen ut mot Skullerud. Næringskorridor syd har ikke utviklet seg som forventet. Ikke helhetlig utbygget. Endel enslige nye bygg på Ryen, samt en noe sterkere fortetning på Skullerud.

9 Markedsrapport nr. 3/95 side 9 A «SKYSYSTEMET» B Aker Brygge Vika S E G M E N T C D E Vaterland Storgaten Karl Johans gate Tinghuskvartalene Kvadraturen F Min Middels Max ATTRAKTIVITET I ovenstående modell har vi ønsket å visualisere hvor enkelte definerte områder/markeder («skyer») befinner seg. Leieprisoversikter presenters ofte som en funksjon av kun beliggenhet og standard. Dette er ikke alltid hele sannheten, - markedet har også en egen dynamikk som styres av feks. bransjetilhørighet, strøksforskjønnelse, trafikkmønster og følt attraktivitet. Dette endrer seg over tid. Tendenspilene i «skysystemet» viser det enkelte områdets forventet bevegelse i forhold til hverandre og i forhold til skalaene. Feks. har Tinghuskvartalene en bedre forventet utvikling enn Karl Johansgate, som dels faller i attraktivitet og dels faller både i segment og attraktivet.

10 Markedsrapport nr. 3/95 side Salgsmarkedet Aktiviteten i salgsmarkedet er også høyere enn før sommeren. Investorene er ute og snuser, og nye aktørerer er på vei inn i markedet. Noen av eiendomsselskapene selger seg ned. Eiendomsspar har f.eks. kvittet seg med flere eiendommer i tillegg til at de oppsiktsvekkende likegodt solgte hele Christiania Torv til Den Norske Lægeforening! Prisen var vel ikke til å motstå. Nydalens Compagnie er ute i markedet med sine sentrumseiendommer, - men disse har ikke tent den helt store interessen - ennå.. Steen & Strøm Invest evervet Stovner Senter i august, noen mener for en dyr penge. Senteret kan påbygges med kvm (+ 30%), og blir nok det. Oslo Kommune legger ut kvm næringstomt for salg. Det blir lagt ut tomter i tre faser frem mot år Det meste av det som er lagt ut nå er ved Næringkorridor Syd (Ryen - Klemetsrud), men også noe ved Gaustad og nord/øst i byen. Og det er særlig her interessen har meldt seg. For ved det nye Rikshospitalet et det mange interessenter, naturlig nok fra legemiddelbedrifter. I Haraldrudveien på Hovin (ved Frognerseteren Bruk) er det innkommet flere bud på tomtene som er lagt ut fra eiendomsselskaper og brukere. Priser i nivå kr pr. kvm, men kommunen ønsker seg nok mer Boligmarkedet Aktiviteten er høy fortsatt, selvom vårens og forsommerens intensitet ikke er tilstede. Utflatning, altså. Boligmeglere hevder at det er mange klare kjøpere, men at de forholder seg mer passive. I en database en gruppe bolig-meglere har felles ligger over kjøpere inne. Det bygges færre boliger i Oslo-området nå enn for et år siden. Det ser for oss ut som om det bygges flere boliger i de høyere skikt - der beliggenhet og standard er mer enn vanlig god. Disse objektene går lett til forlangte priser, - i segmentene under er det mer plunder. Rammebetingelsene er gunstige, man får solgt og man for rimelig finnsiering. Leiemarkedet synes umettelig. Det er mange seriøse aktører blant utleierne, - et marked som tok av for to-tre år siden med sterkt innslag av litt mindre seriøse «utviklere». Bygårder blir nå ombygget og omregulert til boliger. Dette kan gi et mer spennende og mangfoldig sentrum Nybyggmarkedet Nå er Nielsen-Nielsen AS igang på Lysaker Sentrum. Det gjorde nok godt å komme isving. Kontrakter er tegnet på henholdsvis ca og 600 kvm i Bygg A. Innflytting pr. 1 august Interessen er etter sigende «utrolig». Det er forøvrig en meget høy temperatur ved Lysakerelven bredd for tiden. Mens Wilhelmsen har invielsesfest er Gjensidige igang med sitt neste prosjekt. Eeg-Henriksen ferdigstiller sin dråpe mot vest der Widerøe flytter inn, - litt lenger ut bygger de for Oracle i Lysaker Atrium. I Sandvika vil Thon oppføre et bygg på ca kvm. fordelt ca. 50/50 på butikk- og kontorareal. I tillegg kommer annen butikkutvidelse ved Sandvika Storsenter. Ved Tjernsmyr er Byggetrinn 1 anmeldt, det blir mest boliger og noe næring (Tvenge m/fler). På Skøyen er aktiviteten i høygir. Ved Sjølyst Allè (Nebb-tomten) oppføres det flere bygg. FRAM-selskapene (Torstein Tvenge) ferdigstiller snart et kontorbygg på der over 2/3 er utleiet. Ved siden av er påbegynt det bygget som skal huse ICA, Gresvig m.fl. på over kvm, med nesten like mye parkeringsareal i tillegg. Bohus Møbler har tegnet seg på et tredje bygg med kvm, der ytterligere kontrakter sluttforhandles i disse dager. Ferdig pr. 1.april Veidekke setter igang bygging av Teko-senteret på ca kvm. I tillegg er de i forhand-

11 Markedsrapport nr. 3/95 side 11 linger med stor bruker til kontorkomplekset ved siden av (også ca i første omgang). Orkla har lagt ut sine planer til konkurranse blant entreprenørene vedr. nytt hovedbøle. På den del som vender mot Frognerkilen har Øystein Tvenge omregulert sitt prosjekt til å omfatte mest boliger. Området har fått et betydelig større innslag av handel enn det som opprinnelig lå til grunn. Det er kø til forretningsarealer. Sett under ett blir Sjølyst Allè en bydel med stor variasjon. I Nydalen skummer det også rundt Avantors baug. Det ferdigstilles i 1995 ca kvm ved Gullhaug Torg Syd. Egne prognoser tilsier bygging av kvm hvert år i de neste 5 år. Fullt utleiet vil i så fall området få over arbeidsplasser. Fortsatt er det mediebedrifter som dominerer blant de nye brukerne. Oslo Kommune har fattet prinsippvedtak om en T-banering gjennom Nydalsbyen, - hvilket innebærer en betydelig bedret tilgjengelighet og en halvert reisetid til sentrum. Etter Avantors salg av 55 dekar tomt til Schibsted er det klart for nytt trykkeri, hvis kommunen godkjenner planene. Og det gjør man i det minste for arbeidsplassenes skyld. I sentrale strøk dominerer fortsatt Linstow i Tinghuskvartalene. Totalt kontor-kvm blir ferdigstilt for innflytting 1.august 1996, - foreløpig er kvm utleiet. Schibsted har besluttet å oppføre et bygg på ca kvm for eget bruk i dette kvartalet. Dermed får avishusene i sentrum samlet seg i moderne bygg. Byggebransjen Prognosene i byggebransjen viser vekst. LBA (Landsforeningen for Bygg og Anlegg) tror totalmarkedet for bygg og anlegg vil øke med 7,8 % iår, mens veksten vil avta kraftig. Prognosen for neste år er + 1,2 % og for %.Dermed bvil sysselsetningen gå ned i denne konjunkturømfintlige bransjen igjen. Idag er det ca mennesker i næringen. Boligbyggingen veier tungt i disse tallene. Iår ferdigstilles ca boliger på landsbasis, hvilket er noe mer enn ifjor. En svak økning forventes i de neste år. Investeringene i yrkesbygg øker med 11,4 % iår, der mye skyldes Gardermo-utbygningen. Neste år forventes en økning på 2,5 % for så å gå ned i KOMMUNEDELPLAN FOR INDRE OSLO - DET GAMLE BYRÅDETS FORSLAG Like før ferien la Plan- og Bygningsetaten frem sin rapport «Byutvikling og Bymiljø», Kommunedelplan for indre Oslo. Innholdet er politisk forankret i tidligerer vedtak, og er ute til høring. Hovedingrediensene er miljø, tilgjengelighet for offentlig kommunikasjon, sykler og biler, - og ikke minst satsning på Oslo Øst og avklaring i havneproblematikken. Dette er pensum for eiendomsaktører i Oslo. Hvor mye som blir forandret etter det politiske skiftet ved kommunevalget er uvisst, gymkameratene må finne sin form først. Uansett er dokumentet gjennomarbeidet og nyttig lesning. Vi trekker spesielt frem området Nyland (Bjørvika og Bispevika). Kommunen kan ikke gjøre noe her før Staten beslutter og bevilger til ny E18-senketunnel fra Havnelager-bygningen til Ekebergfjellet. Dette handler ikke bare om vei, men om byutvikling og bybevaring. For Middelalderbyen blir en viktig brikke. Det satses utviklingsmessig på indre øst, all nyetablering av handel skal «kanaliseres» hit. Ingen opera eller andre satsninger kan gjøres før trafikkbelastningen er håndtert. Det nye veisystemet vi har fått etter åpningen av Ekebergtunnelen er bare midlertidig. Ca. 100 mill.

12 Markedsrapport nr. 3/95 side 12 er kostnaden. NSB «krever» også et bedre veiesystem og mindre kaos når Oslo S blir enda mer sentral etter Gardermoens åpning. Filipstad havn blir light-utbygget, kaifronten blir lagt ut med ca 25 meter og det kommer en kran til. På motsatt side av fjorden vil også Kongshavn bli utbygget som containerhavn. Veisystemet i og rundt byen skal ha bedre flyt, bl.a skal Slottsparktunnelen påbegynnes og dermed videreføre Ring 1 mot vest. Men kollektivtrafikk og den grønne profil prioriteres. Vi skal få flere trær i gatene, - friområder og parker skal ikke røres. 4. UNI-STOREBRANDS VIKA UNI-Storebrand oppfører kvm nybygg ved Filipstad for ferdigstillelse høsten Ca kvm kontorareal skal man benytte selv. 70 stk leiligheter blir det plass til (ca kvm), kvm handelsvirksomhet og resten parkering. Hver person tildeles i prinsippet kvm arbeidsplass, - tilpasset etter funkjson og behov. Antall medarbeidere på hovedkontoret blir ca , en reduksjon på rundt 300 i forhold til idag. Reduksjon i areal på 37 % ift. dagens kvm kontor. Eiendomsmassen fyller et helt kvartal. Protester i den senere tid fra naboer og enkelte politiske hold vil trolig bare bidra til små-justeringer. Men hva skjer med det som fraflyttes? Samlet bygningsmasse er kvm, hvorav mye er parkering og mørke arealer kvm er over bakken, hvorav er butikker etc. Mer handel i Vika Jo, her skal det bli tilpassede og rehabiliterte kontorer. Her blir det hotell. Og her blir det satset på handelsvirksomhet. Det er det tradisjon for, - Vika Varehus var Norges første forretningssenter. Forretningsdelen skal forsterkes - Vika skal revitaliseres til å være et sted å ferdes også etter kl Vikaterassen blir to-sidig. Nationalteatret Stasjon får ny utgang. Kabalen legges i disse dager, det er ennå ikke klart hvilke leietagere som tegner seg. Kan markedet absorbere så mye sentral kontorflate? Får vi prispress nedover på Vika-kontorer? Har vi behov for flere butikker - vi som allerede har en dekning mange ganger større enn behovet skulle tilsi? Vi svarer ikke. Vi bare spør. Men vi tror mye. Vi tror UNI-Storebrand vil lykkes. Leietagernes behov er etterhvert godt definerte og ikke alle kan tilfredstille økede krav. Det blir nå lettere å tilby nyrenoverte lokaler i Vika til store brukere til (nesten-) Vika-priser enn å få disse til å forbli i noe som er iferd med å utspille sin rolle, eller ligger feil i forhold til nye rammebetingelser. Utleieren har dessuten ennå god tid. Vi tror % av arealene kan komme inn under vår prestisje-betegnelse. Resten vil i hovedtrekk sortere i segmentet under. Beliggenhet er helt avgjørende for butikk- og serveringslokaler. De gode gater er idag fulle, med stigende leienivå. En viss rotasjon skjer i disse gater og i forretningssentrene i byen forøvrig. Men deler av etterspørselen etter godt beliggende lokaler kan sikkert ledes til Vika hvis konseptet blir godt nok. Det er her slaget står. Butikkdelen kan bli det som delvis greier å binde Aker Brygge til det øvrige sentrum. Men problemene ved trafikken i Dronning Mauds gate og Munkedamsveien må løses. Og hva skjer på Vestbanetomten? Her vil mye spennende avklare seg i løpet av de kommende måneder. 5. GARDERMO-EFFEKTEN, - BLIR DET NOEN? Oslo Hovedflyplass Gardermoen står ferdig om tre år, - 1. oktober Fornebu blir avviklet. Denne forflytning av et viktig knutepunkt får jo betydning for næringslivet. Spørsmålet blir

13 Markedsrapport nr. 3/95 side 13 hvordan eiendomssmarkedet påvirkes og når endringer evt. skjer. Først litt facts: Bygningsmassen i 1. byggetrinn er på totalt kvm. Ekspedisjonsbygningen er på ca kvm. Samlet areal er dekar. Ca. 12 mill. passasjerer første år, hvilket er over pr. dag. Reisetid med tog fra Oslo S blir 19 min. Det spekuleres i om en Gardermo-effekt som skal slå ut på eiendomsmarkedet i Osloregionen, der området fra Oslo sentrum og oppover mot flyplassen skal oppleve bonanzatilstander. Noen henviser til det som skjedde i forbindelse med utbygningen av Arlanda ved Stockholm, - der det ble en voldsom interesse for lokaler langs veien - i «korridoren» - mellom bykjernen og flyplassen. Dette vil neppe bli utviklingen i vårt tilfelle. Vi berørte strukturendringene i kapitel 2.2, - her ligger noe av forklaringen. Men det er flere grunner: Man skulle tro at det lå rasjonelle grunner bak valg av lokalisering av bedriftene ved Arlanda i denne oppgangstid. Undersøkelser i ettertid viser at så ikke var tilfelle. Det ble konkludert med at i informasjons- og kunnskapssamfunnet spiller de tilsynelatende irrasjonelle faktorene ved valg av lokalisering større rolle enn hva de gjorde ved industrisamfunnet. Profilering - identitet - ble etterhvert viktigere. Visse områder i Arlanda-korridoren fikk høystatus - «bra adresse»,- f. eks. Kista. Den ekspansjon som fant sted i korridoren forklares riktignok også ved at: 1980-tallet var en ekspansjonstid for flytrafikken fremtidig potensial i flytrafikk ble ansett som stor flyreiser var kunnskapssamfunnets viktigste transportform Internasjonalisering av næringslivet skjøt fart. Men intet tydet imidlertid på at etablering i nærheten til Arlanda var en reell og rasjonell lokaliseringsfaktor. Det hele viste seg i stor grad å være en selvforsterkende myte. Sterkt! Tidsavstanden til Arlanda har med utgangspunkt i et driftsøkonomisk synspunkt altså ikke noen betydning for Stockholm-bedriftenes utenlands-kontakter. Bedriftene som holder til i Arlanda-korridoren viser seg å ha liten eller ingen større reisevirksomhet enn bedrifter lokalisert i sentrum eller annen del av Stockholm-regionen. Interessen for å etablere seg her var «motepreget». Ingen stor effekt Dette vil ikke skje langs E6 i vår Gardermokorridor. Aktiviteten i dette området har ikke øket vesentlig i den senere tid, - og forventes ikke å bli særlig stor - utover den del av næringslivet som direkte lever av flyplassrelatert virksomhet. Hovedforklaringen er: Gardermoen og motorveien opp dit er forsåvidt etablert. Det finnes et nærings- og befolkningsmønster allerede som ikke ligger åpent for en dramatisk og umiddelbar ytre påvirkning. (Vi tror f. eks. heller ikke at Kløfta oppnår noen høystatus.) Flyplassen får en meget god offentlig kommunikasjon med Oslo. Fra Oslo S vil det gå seks hurtigtog i timen. Tre av disse går fra Asker og stopper i Sandvika, på Lysaker, Skøyen, Nationaltheatret og Oslo S. Så rett opp til avgangshallen. Tre går fra Oslo S, og stopper på Lillestrøm. Det vil bli innsjekking på alle disse stasjoner, - med utlevering av boarding card. Innlevering av bagasje kan kun finne sted på Oslo S og på Gardermoen. Flyselskapene ønsker egentlig ikke å ta hånd om bagasjen før de må, - dvs. nærmest mulig flyskroget. NSB regner med at over 50% av flyreisende etterhvert vil ta toget. Det er en høy forventning. En majoritet av de flyreisende tar idag sjelden eller aldri toget. Blir det en holdningsendring eller blir det fortsatt bilbruk? Togets effektivitet og standard vil i kombinasjon med prising av parkering på Gardermoen være avgjørende.

14 Markedsrapport nr. 3/95 side 14 Oslos veinett er iferd med å bli utbygget så godt at det for de aller fleste bedrifter er av underordnet betydning å ligge på vei mot «take off». Det er viktigere å få den riktige løsningen og å være riktig plassert i forhold til ønsket profil, kunder/leverandører, de ansattes boligadresse (... noen er som kjent viktigere her enn andre), offentlig kommunikasjon, parkering etc. Gardermoeffekten blir først og fremst lokal! Det er høy temperatur i kommunale korridorer på Romerike. Den flyplassrelaterte virksomheten som trrekker oppover legger seg stort sett nærmest mulig flyplassområdet. Det blir arbeidsplasser på selve flyplassen, i tillegg kommer tilvekst i næringer og funksjoner omkring dette. Her blir det jobb å få. Kommunene må besørge bygging av boliger og nye servicefunksjoner - ringvirkningene øker. Vi gjetter på stor tilstrømning av jobb- og boligsøkende fra mer grisgrendte strøk i landet vårt. Enkelte eiendomsprosjekter i Oslo-området blir nok større og mer «tilpasset» enn om flyplassen ble lagt et annet sted. Når Lundenes iverksetter bygging av 1. byggetrinn på ca kvm av totalt ca kvm i det som nå er døpt Oslo Byport AS (ved Lindeberg, Statoil-stasjonen / MacDonalds), blir konseptet rettet mot de nye brukergrupper som passerer. Her kommer det bl.a. en internasjonal hotellkjede. Reitan Invest AS er størst på eiersiden. Det prosjekteres også handelsvirksomhet i bredt spekter med lang og utradisjonell åpningstid. Vi vil etterhvert også se andre tilpasninger i området. Men Oslos eiendomsmarkedet blir ikke særlig påvirket utover den «naturlige» utvikling. IKEA bygger f.eks nå på Furuset - uansett. Alnabru er og blir et populært område for lager- og transportvirksomhet. Stor befolkning på nordøst-siden av byen og et bedret veisystem er alene grunner til å lokalisere seg heromkring. Når flyplassen står der og det nye trafikkbildet etterhvert avtegner seg, vil vi få en bevegelse - en «setning» som det heter i byggebransjen - i denne del av markedet. Flyene faller ned og ting faller på plass. Den største Gardermo-effekten kommer ved Gardermoen. Den nest største på Fornebu. Forslagene til anvendelse av Fornebu ligger ute ligger ute til høring, - her blir det støy en stund til! Og hva med forurensningen i grunnen? 6. DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE I denne delen tar vi for oss utviklingen for de største eiendomsselskapene siden siste kvartal. Vi har supplert oversikten med en nyansering av totalarealene, - slik at det nå fremgår hva som er parkeringsarealer og hva som er under rehabilitering / uten inntekt. 6.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Listen er en videreføring av listen vi hadde i forrige rapport i juni. Vi har nå lagt inn rubrikker for andel av areale som er parkering og som er under rehabilitering (uten inntekt). Vi rangerer de ulike selskapene ut fra forskjellige kriterier, og presiserer igjen at selskapene ikke kan sammenlignes ukritisk. Det er feks. stor forskjell på et selskap som har stor andel av forretning i sin portefølje i forhold til et som har dominans av lagereiendommer. DnB har bedt om å bli tatt ut av oversikten, - de begrunner dette med at de ser på eiendom på en annen måte. Vi følger oppfordringen, og fjerner DnB, også fra sammenligningsgrunnlaget fra forrige rapport. Motsatt er Norske Liv kommet inn. Vi kan trekke følgende konklusjoner: Samlet årlig leieinntekt i selskapene på listen er redusert med 40. mill. siden ultimo juni

15 Markedsrapport nr. 3/95 side Flere eiendomsselskaper har solgt seg ned. Tendens: samlet nedgang i totalareal. Tabellen viser en oppgang som skyldes definisjon og innjustering av parkeringsareal og areal under rehabilitering. Nettoeffekten blir trolig rundt null endring i areal. Vektet gjenværende leietid stabil. Største ut fra leieinntekt pr. år: 1) Olav Thon Gruppen kr ,- 2) UNI Storebrand Eiendom kr ,- 3) Gjensidige kr ,- Størst positivt endring i leieinntekt fra 1. kvartal: 1) KLP + kr ,- 2) Linstow Eiendom AS+ kr 7.000,- 3) Nora Eiendom + kr 5.000,-

16 Markedsrapport nr. 3/95 side 16 De viktigste eiendomsselskapene i Norge (tall for 3. kvartal 1995): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endrin g fra 2.95 Samlet nærings-areal (m²) Totalt hvorav park/ rehab. Endring fra 2. kv. 95 Vektet gjenværende leietid (år) Endring fra 2.95 Aker Brygge I AS ,5 0,7 Aspelin-Ramm gruppen ,2 0,8 Avantor AS ,3-0,3 Aveny AS ,8-0,1 Borg eiendomsselskap AS Bøhler-gruppen ,5 0 DnB Eiendom AS 2) EAB Eiendom AS ,5 0 Eeg-Henriksen gruppen ,6-0,2 Eiendomsspar AS/Victoria AS ,5-0,3 Gjensidige forsikring AS ,0 0 KLP forsikring 1) ,8 0,3 Kreditkassen ,5 - Kristiania Eiendomsforv. AS ,5 0,1 Linstow Eiendom AS ,2 0,7 Nielsen-Nielsen AS ,2 0,2 Nora Eiendom AS 1) ,0 0 Norske Liv AS 2) ,8 0,4 Nydalens Compagnie AS ,1 0,1 OBOS Forretningsbygg AS ,8-0,1 Olav Thon gruppen ,5 0 Pecunia AS ,5-0,3 Steen & Strøm Invest AS 3) ,7 0 UNI Storebrand Eiendom AS ,1 0 Veidekke AS ,5-0,2 Vital Forsikring ,8 0,4 Sum totalt Endringer totalt ,13 Gjennomsnitt 5,50 1) KLP har kjøpt Nora Eiendom AS, men dette får ingen direkte utslag i vår modell. Nora Eiendom består likefullt, selv om selskapet eies av KLP. 2) DnB Eiendom utgår av oversikten og Norske Liv kommer inn. 3) SSI har ikke justert tall etter kjøpet av Stovner Senter.

17 Markedsrapport nr. 3/95 side 17 Størst negativ endring i leieinntekt fra 1. kvartal: 1) Gjensidige - kr ,- 2) Eiendomsspar/Victoria - kr ,- 3) Kreditkassen - kr ,- Største ut fra areal: 1) Olav Thon gruppen m² 2) UNI Storebrand Eiendom m² 3) Gjensidige m² Størst positiv endring i areal fra 1. kvartal: 1) OBOS Forretningsbygg AS m² 2) KLP m² 3) Norske Liv m² Størst negativ endring i areal fra 1. kvartal: 1) Kreditkassen m² 2) Gjensidige m² 2) Avantor m² Lengst gjenværende leietid: 1) Nora Eiendom 10,0 år 2) Aspelin-Rammgruppen 9,2 år 3) Pecunia AS 8,5 år Høyest gj.snitt. leieinntekt pr. m 2 : 1) Aker Brygge I kr 1.881,- /m 2 2) Eiendomsspar/Victoria kr 1.162,- /m 2 3) KLP forsikring kr 1.154,- /m² Laveste gj.snitt. leieinntekt pr. m 2 : 1) Linstow Eiendom kr 433,- /m 2 2) OBOS Forretningsbygg AS kr 499,- /m² 3) Borg Eiendom AS kr 521,- /m 2 4. OPPSUMMERING KONJUNKTURER: Norsk økonomi meget god. Forventning om stabilitet i tiden som kommer. Prisstigningen fortsatt lav. Norges Banks prognose for inneværende år er 2,5%, for neste år 2,25%. Sterk norsk krone, - lavt rentenivå er blitt lavere. Og forventes å forbli på dette nivået. Sysselsetningen øker ved tilvekst og redusert arbeidsledighet. Den positive tendens vil avta noe neste år. EIENDOM: Leienivået i øvre kontorsegment opp. De øvrige segmenter relativt stabile. Fokus på løsning, - effektivitet - totaløkonomi - profil. Mer enn noen gang viktig med moderne, funksjonstilpassede og fleksible bygg. 70-årenes standard holder ikke. Rehabilitering på nivå kr ,- pr kvm blir nødvendig. Kontorsøkere vil helst vest og sentrum vest. Kan velge i mange gode prosjekter. Leietagerne er styrt både av rasjonelle og emosjonelle kriterier, - ofte dominert av det siste. Oslogjennomsnittet har steget med kr 6,- pr. m²/år til kr 774,- pr m²/år, mens for "den bedre halvdel" gjennomsnittet steget til kr 1.037,- pr m²/år. Det er av betydning hvem du leier hos. Gamle ordtak blir som nye; «Si meg hvem du bor hos og jeg skal si deg hvem du er.»