Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 1. kvartal 2014 Bildesøk
2 Kvartalsrapport Q1 2014 - Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Eiendomssalg Finansiering Regnskap Markedskommentar Side 3 4 5 7 8 9 10
3 Sammendrag Storebrand Eiendomsfond AS (Fondet) leverer en avkastning på ca. 0,1 % i 1. kvartal 2014. Storebrand Eiendomsfond AS er eier av totalt 48 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av fondet. Det ble i 4. kvartal solgt to eiendommer som overtas i 2. kvartal, justert for dette har fondet 46 eiendommer. UNION har fremforhandlet salg av Bygg 16 på Brobekk, men overtakelsen skjer først i 2. kvartal 2014. Det er i tillegg ytterligere 2 eiendommer som er solgt men hvor kjøper har forbehold som det arbeides med å avklare. Fondet har levert en akkumulert avkastning på 18,3 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, prosjektarbeider på eiendommer, aktiv jobbing med utleie av ledige arealer, samt forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtakelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 6,8 %. Fondet har 4 580 aksjonærer.
4 Kvartalsrapport Q1 2014 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på ca. 0,1 % for 1. kvartal. Siden oppstart i 2005 har Fondet levert en akkumulert avkastning på ca. 18,3 %. Avkastning pr. aksje Q1 2014 Direkteavkastning 1,0 % Verdiendring -0,9 % Totalt 0,1 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Fondets gjeld. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 8,8 % 1 Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-4,8 % 2 Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q2 11 10,36 7,4 % 3 Q3 11 9,98-3,7 % Q4 11 9,60-0,8 % 4 Q1 12 9,72 1,3 % Q2 12 8,50-5,3 % 5 Q3 12 8,53 0,3 % Q4 12 8,23-3,5 % Q1 13 8,29 0,7 % Q2 13 7,74-1,6 % 6 Q3 13 7,74 0,1 % Q4 13 7,45 0,3 % 7 Q1 14 7,05 0,1 % 8 Akkumulert 18,3 % Avkastning i 1. kvartal 2014 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble ca. 0,1 % i 1. kvartal. Per 31.03.14 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 7,05. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Fondet i 1. kvartal ble 1 %. Direkteavkastningen for fondet ble 0,1 % i 1. kvartal. Verdiendring Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendomsporteføljen i 1. kvartal. Eventuelle endringer i markedsforholdene er således ikke reflektert i Fondets VEK for perioden. Totalt sett resulterte verdiendringene i en negativ avkastning på ca. 0,9 % i perioden, som i hovedsak skyldes investeringer i eiendomsmassen som ikke reflekteres i eiendomsverdiene før neste verdivurdering. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på 18,3 %. 2 Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte UNION Corporate AS på telefon 23 11 69 00. Utbytte Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 2007, 2008, 2011, 2012, 2013 og 2014. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65, NOK 0,70, NOK 0,74 (samlet i 2013) og NOK 0,40 per aksje. Det er samlet utbetalt NOK 4,05 per aksje siden oppstart i 2005. Ettersom Fondet går inn i en avviklingsfase er det å forvente økte utbytter i forbindelse med eiendomssalg. Fondet delte ut et utbytte på NOK 0,40 per aksje i mars 2014. Utbyttet ble utbetalt som følge av salg av eiendom. 1 Utbytte på NOK 0,875 per aksje 2 Utbytte på NOK 0,68 per aksje 3 Utbytte på NOK 0,35 per aksje 4 Utbytte på NOK 0,30 per aksje 5 Utbytte på NOK 0,70 per aksje 6 Utbytte på NOK 0,42 per aksje 7 Utbytte på NOK 0,32 per aksje 8 Utbytte på NOK 0,40 per aksje Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.
5 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 48 eiendommer med en markedsverdi på ca. NOK 6 033 millioner 1. Det er totalt 311 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,8 % ved utgangen av 1. kvartal, og ledigheten er ca. 7 %. Det er i kvartalet fremforhandlet flere eiendomssalg med overtagelse i 2014. Fondets levetid Ved ordinær generalforsamling i Storebrand Privat Investor ASA 23.mai 2012 ble styrets forslag om å forlenge fondets levetid med inntil tre år vedtatt. Eiendomsfondet blir avviklet senest 31. desember 2018. Frem til 31. desember 2015 skal forvalter gjennomføre et nedsalg av eiendomsporteføljen med minimum 75 % basert på en vurdering av hva som gir best verdiskapning for aksjonærene. Øvrig del av porteføljen på inntil 25 % av eiendomsporteføljeverdien skal realiseres innen 31. desember 2015 dersom det ikke sannsynliggjøres en betydelig forventet meravkastning for aksjonærene ved å realisere innen 31. desember 2018. Gjennomsnittlig yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 % Solid eiendomsportefølje Per 31.03.14 bestod eiendomsporteføljen av 48 eiendommer med en samlet verdi på NOK 6 033 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 392 600 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 425,4 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 %. Dette er inklusive prosjekteiendommer som for eksempel Karl Johans gate 12 og Kirkegaten 34, hvor det fortsatt er store arealer som er under rehabilitering og som således står uten leieinntekter. Totalt er det investert ca. NOK 23,4 millioner i Fondets eiendommer i løpet av 1. kvartal. Investeringene skyldes blant annet prosjekter på eiendommer der kontrakter er blitt reforhandlet. Leieforhold Per 31.03.14 hadde eiendomsporteføljen totalt 311 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund Eiendom AS, Forsvarsbygg og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne per 31.03.14 ansvarlige for ca. 58 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Ledigheten i porteføljen er på ca. 7 %. Salg av eiendom Forvalter har i 4. kvartal 2013 / 1. kvartal 2014 laget en plan for hvilke eiendommer man ser for seg å selge, og har arbeidet med salg av flere eiendommer i Fondet. Salg som gjennomføres vil bli varslet på www.union.no og omtalt i kvartalsrapportene. UNION har fremforhandlet salg av Bygg 16 på Brobekk, overtakelse av bygget vil først skje i 2. kvartal 2014. Det er i tillegg ytterligere 2 eiendommer som er solgt men hvor kjøper har forbehold som det arbeides med å avklare. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert for salg, når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommene vurderes som realisert. Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Portefølje av eiendommer Topp 10 investorer % andel av aksjene 1 STOREBRAND LINK FORSIKTIG ALLOKERING 10,70 % 2 UNIFOR - FORVALTNING 1,11 % 3 LØRENSKOG KOMMUNE 0,77 % 4 KIKAMO AS 0,75 % 5 LAVO AS 0,65 % 6 STATE STREET NOMINEE DE8W 0,63 % 7 HEDALM AS 0,62 % 8 AS BACKE V/NORGESINVESTOR 0,59 % 9 SCHEIBLERS LEGAT C/O FORMUESFORVALTNI 0,57 % 10 HASLELUND BYGG A/S 0,57 % Noter 1 Alle tall er justert for fondets eierandel. 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 % (6 mill/100 mill).
6 Kvartalsrapport Q1 2014 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) Fordeling eiendomstype 19,7 % 33,1 % Kontor Butikk 2,4 % 4,0 % Fordeling geografi 17,3 % 43,6 % 10,2 % Lager Parkering 8,0 % 5,5 % 40,8 % Annet 3,5 % 3,4 % 2,5 % 2,2 % 2,0 % 1,0 % 0,5 % 0,3 % Verdivurderinger Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 1. kvartal. Neste verdivurdering vil bli gjennomført ved utgangen av 2. kvartal. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter, risikofylt beliggenhet og logistikk som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Det er godt synlig fra verdivurderingene at den aktive forvaltning gjennom ombygging og utleie, skaper en positiv utvikling. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene som om de skulle omsettes i markedet på verdivurderingstidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. Oslo Akershus Sør-Trøndelag Vest-Agder Hordaland Vestfold Østfold Nordland Telemark Rogaland Nord-Trøndelag Oppland Hedmark Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 14 15 16 17 18 19 20 Kontor Parkering Butikk Lager Treningssenter Annet
7 Eiendomssalg I henhold til Fondets plan om nedsalg og avvikling, arbeider forvalter aktivt med å klargjøre eiendommer for salg. Vøyenengtunet 8/10 og 14 i Bærum kommune Storebrand Eiendomsfond AS har solgt Vøyenengtunet 8/10 og 14 i Bærum kommune. Eiendommene ble kjøpt i 2. kvartal 2007, og selges med overtakelse i 2. kvartal 2014. Eiendommen selges for NOK 174,8 mill., 1,6 % over siste verdivurdering. Vøyenengtunet 8/10 og 14 er to handelseiendommer beliggende på handelsknutepunkt på Vøyenenga i Bærum kommune, ca. 5 minutters kjøring nord for Sandvika. Eiendommene har sentral plassering ved Ringeriksveien (E16) med god eksponering. Vøyenenga er et bolig- og næringsområde. I hovedsak er boligbebyggelsen preget av eneboliger og småhus. Vøyenengtunet 8/10 (Kiwi-bygget) ble oppført i 1984, mens Vøyenengtunet 14 ble oppført i 2006. Hovedleietaker er Norgesgruppen Øst AS med 95 % av leieinntektene (Meny & KIWI) på eiendommene. Vektet gjenværende leietid på eiendommene er 8 år. Eiendommene har god parkeringsdekning. Vøyenengtunet 8/10 Vøyenengtunet 14
8 Kvartalsrapport Q1 2014 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondets belåningsgrad er 74,1 % ved utløp av 1. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på ca. NOK 4 469 millioner, hvorav 51,4 % av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var 5,44 % ved utløp av kvartalet. Topp 10 Leietakere % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 4,8 % 2 Forsvarsbygg 4,1 % 3 Maske Gruppen AS 3,8 % 4 Norgesgruppen Øst AS 3,4 % 5 Lindex AS Invoice 3,4 % 6 Skanem Moss AS 3,2 % 7 Trondheim Kommune fakturamottak 2,8 % 8 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,8 % 9 Expert AS 2,7 % 10 Netthandelen.no AS 2,4 % Andre 301 ulike leietakere 66,8 % Totalt 100,0 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2020-2030 Arealledighet 5,0 % 4,0 % 3,0 % Belåningsgrad Per 31.03.14 hadde Fondet totalt NOK 4 469 millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 74,1 %. Fondets samlede gjeld har økt i perioden, noe som skyldes et låneopptak i forbindelse med oppføring av nybygg (lånet er innfridd i forbindelse med forward-salg av det samme bygget) i løpet av kvartalet. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 % over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 % og 80 %. Per 31.03.14 hadde Fondet totalt NOK 4 469 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet per 31.03.14 var 5,44 %, inklusiv lånemargin. Dette var en nedgang på 2 rentepunkter fra utgangen av 4. kvartal, og skyldes større andel flytende renter. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad per 31.03.14 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige netto-yielden på eiendomsporteføljen per 31.03.14 var 6,8 %. Dermed var det et positivt yield gap 2 på ca. 1,3 % mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. forrige kvartal. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Sikringsgraden forventes å øke som følge av salg av eiendommer. Det er et positivt yield gap på ca. 1,3 % i perioden. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere rente risikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 31.03.14 har Fondet 13 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 6,94 % inklusiv lånemargin, og avtalene har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på ca. 2,15 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og den løpende kontantstrømmen ikke dekker rentekostnadene. Avdragsstruktur Fondet skal iht. låneavtale betale avdrag i 2014, et samlet avdrag på NOK 52 millioner. Avdragene vil reduseres ved innfrielsen av hovedstoler ved salg. 2,0 % 1,0 % Rentesikring Per 31.03.14 var 51,4 % av Fondets langsiktige gjeld rentesikret, noe lavere enn 0,0 % Oslo Rogaland Sør- Trøndelag Kontor Lager Butikk Annet Andre Noter 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 2 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad.
9 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q1/ 2014 Hittil i år 2013 Gevinst ved salg av bygg - - 47,7 Leieinntekter 109,6 109,6 464,2 Øvrige inntekter 0,2 0,2 3,8 Sum inntekter 109,8 109,8 515,7 Av og nedskrivninger varige driftsmidler -18,8-18,8-149,1 Reversering tidligere års nedskrivninger 11,1 11,1 23,7 Annen driftskostnad -27,1-27,1-149,2 Sum driftskostnader -34,7-34,7-274,6 Driftsresultat 75,1 75,1 241,1 Finansinntekter 2,0 2,0 18,4 Finanskostnader -68,6-68,6-296,5 Verdiendring finansielle derivater 12,5 12,5 63,7 Resultat 21,0 21,0 26,7 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 105,1 105,1 105,1 Varige driftsmidler 5 999,3 5 999,3 5 981,4 Finansiell anleggsmidler 14,3 14,3 14,8 Sum anleggsmidler 6 118,7 6 118,7 6 101,3 Bank 270,9 270,9 278,8 Omløpsmidler 29,1 29,1 69,4 Sum eiendeler 6 418,8 6 418,8 6 449,5 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 183,6 183,6 183,6 Annen innskutt egenkapital 1 294,0 1 294,0 1 357,8 Sum egenkapital 1 477,6 1 477,6 1 541,4 Gjeld Langsiktig gjeld 4 728,6 4 728,6 4 671,0 Kortsiktig gjeld 212,6 212,6 237,1 Sum gjeld 4 941,3 4 941,3 4 908,1 Sum egenkapital og gjeld 6 418,8 6 418,8 6 449,5
10 Kvartalsrapport Q1 2014 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar I første kvartal i år registrerte UNION ytterligere vekst i markedsleienivåene for kontor i Oslo samt reduserte bankmarginer i næringseiendomslån. Det siste året har kombinasjonen av stabile yield-nivåer og lavere bankmarginer og renter bidratt til at investorene sitter igjen med mer ved kjøp av næringseiendom. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 15 22 44 68 53 28 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 E2014 Kilde: UNION / DNB Næringsmegling Totalomsetning i Norge pr. Q1 2014 Fordelt på ulike investorer 5,0 % 31,9 % 12,6 % 7,6 % Eiendomsselskap Norske fond Syndikeringsaktører Utlendinger inkl. fond Kilde: UNION Yield gap 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % 15 39 36 10,9 % 15,1 % 56 9,2 % 7,6 % 43 45 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond Private investorer Bruker av eiendommen Andre eller konfidensielt Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Q2 12 Q3 12 Q4 12 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Q4 13 Q1 14 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Norges Bank sin Pengepolitisk Rapport fra mars viser at Kina ventes å få en årlig økonomisk vekst på ca. 7 % de nærmeste årene. For gruppen av øvrige fremvoksende økonomier ventes en vekst på drøye 4 % årlig. I Vesten vil USA utgjøre det viktigste vekstlokomotivet med en årlig BNPøkning på 3,25 %, mens Euroområdet ventes å få beskjedne 1,5 %. Norges Bank venter i likhet med Statistisk Sentralbyrå at fastlandsøkonomien er tilbake på trendvekst neste år og får en økning på hele 3,0 % i 2016. Vi ligger med andre ord an til å få dobbelt så høy veksttakt som Euro-området, og selv fastlandseksporten ventes å få en positiv utvikling. Fremtidstro: De gode økonomiske utsiktene reflekteres i bedriftenes forventninger. I følge Dagens Næringsliv sitt konjunkturbarometer fra i vinter venter ca. 30 % av bedriftene å øke bemanningen de nærmeste 12 månedene, mens kun 1 av 10 venter å redusere bemanningen. Befolkning: I Europa er Norge en vekstvinner med tanke på befolkningsvekst. Vår befolkning økte med 1,3 % i 2012 og 1,1 % i fjor. Statistisk Sentralbyrå venter at Norge får en årlig befolkningsvekst på ca. 1 % frem til 2040. Befolkningsveksten er imidlertid todelt. De tre siste årene har befolkningsveksten vært 1,8 % i de fire største by-regionene, og 0,8 % i resten av Norge (utenom de fire største by-regionene). Totalt sett venter UNION positive rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene fordi det er økt behov for areal i storbyene, leietakerne er preget av vekstforventninger, leieinntektene er lite utsatte for konkursrisiko og rentene forventes å holde seg lave. Renter og lånefinansiering De fleste næringseiendomsinvesteringer finansieres med en betydelig andel gjeld. De fleste investorer er avhengig av høy låneandel for å både kunne by en realistisk pris og samtidig ha utsikter til en tilfredsstillende avkastning. Næringseiendomsmarkedet er derfor følsomt overfor endringer i lånefinansieringsmulighetene og rentene. Fra våren 2013 har bankmarginene vært synkende. UNION Bankundersøkelse Q2 2014 viser at i nye 5-års lån har bankenes gjennomsnittlige utlånsmargin blitt redusert med 60 rentepunkter det siste året. Samlet lånefinansieringsrente i et 5-års lån med rentesikring (5-år swaprente + bankmargin) har sunket med 74 rentepunkter det siste året. Kombinert med at yieldene har holdt seg stabile det siste året har utviklingen bidratt til at investorene sitter igjen med mer ved kjøp av næringseiendom. I gjennom snittstransaksjonen er differansen mellom yield og lånefinansieringsrenten nå ca. 2,5 %. Salgsmarkedet for næringseiendom De siste ti årene har det gjennomsnittlige transaksjonsvolumet i Norge vært drøye NOK 40 mrd. (UNION registrer kun transaksjoner med eiendomsverdi fra MNOK 50 og oppover). Videre har UNION de fire siste årene registrert i gjennomsnitt 172 transaksjoner. Sett i forhold til befolkningsstørrelsen har Norge et høyt transaksjonsvolum. En av årsakene til at vi har ett likvid market er at vi har flere kreative og dynamiske syndikeringsaktører som skaper dealer og som de fire siste årene alene har gjennomført/ tilrettelagt minimum 176 kjøp. UNION venter et fortsatt aktivt transaksjonsmarked fordi kreditt har blitt lettere tilgjengelig og billigere, samt at det er investorkategorier som uttrykker henholdsvis kjøps- og salgsplaner. For inneværende år venter UNION at norske fond, eiendomsbrukere og private investorer vil utgjøre nettoselgere, mens særlig syndikeringsaktørene og utlendingene vil utgjøre nettokjøpere. Det gjennomføres relativt mange transaksjoner knyttet til at ulike aktører ønsker å utføre større utviklingsgrep og derfor kjøper naboeiendommen. De er ofte villige til å by mer enn verdivurderingene skulle tilsi. Videre trigges mange transaksjoner av at både etablerte og nye aktører forfølger konsentrerte investeringsstrategier. Man kjøper seg opp i definerte segmenter og områder og selger eiendommer utenfor kjernestrategien. Det er for tiden veldig god etterspørsel etter eiendommer med best beliggenhet og mange forsøker å få tak i trygt plasserte eiendommer ved direkte henvendelser. For aktører som kan akseptere ordinær eiendomsrisiko (B og C beliggenheter/leiekontrakter på +/- 5 år) synes kjøpsmulighetene å være flere. UNION venter imidlertid at høy betalingsvillighet vil utløse mange og store transaksjoner med eiendom
11 i lavrisiko-segmentet slik at disse eiendommene målt i verdi vil dominere transaksjonsmarkedet. Priser / yielder Vår kartlegging blant lokale næringsmeglere kysten rundt og sentrale verdivurderere tyder ikke på noen segmenter eller byer med vesentlig endringer i yieldnivåene gjennom 2013. UNION vurderer prime-yield for kontor i Oslo til 5,25 %, mens de øvrige storbyene ligger 65 til 100 punkter høyere. Median-yielden i kontoromsetningene i Oslo/Akershus de siste fire årene har vært 6,3 %, mens tilsvarende nivå i de andre storbyene ligger 60 til 90 punkter høyere. Omsetningene i logistikksegmentet har typisk hatt et yield-nivå på ca. 7,5 %. De beste kjøpesentrene kan selges på yield ca. 5 %, mens kjøpesentre i de mellomstore byene omsettes på yield +/- 6,0 % og de mindre kjøpesentre omsettes på yield +/- 7,5 %. Eiendommer for offentlige tjenester kan selges til under 6,0 % yield forutsatt lange leiekontrakter og at selger eller leietaker har et utvidet vedlikeholdsansvar. Avkastning Norsk Eiendomsfondsindeks steg netto med 3,2 % i 2013, men sank med 1,0 % i fjerde kvartal og er nå på nivå 98,3. Indeksen er med andre ord 1,7 % under oppstart som var i fjerde kvartal 2005. Til sammenligning lå Storebrand Eiendomsfond ved utgangen av 2013 18,3 % over oppstart og UNION Eiendomsinvest Norge 48,6 % over fondets oppstart i fjerde kvartal 2010. IPD lanserte nylig oppdaterte tall for totalavkastningen (ubelånt avkastning) for næringseiendom generelt i Norge, som viste en avkastning på 5,6 % i 2013. Til sammenligning har det årlige nivået vært 8,8 % (CAGR) fra og med år 2000. UNION Gruppens avkastningsprognoser innebærer at en bredt sammensatt næringseiendomsportefølje får en gjennomsnittlig årlig totalavkastning på 7,4 % i årene 2014 2016. Hvor høy egenkapitalavkastningen blir, vil blant annet avhengige av hvor høy lånegrad investorene velger å ta. Jo høyere lånegrad, jo høyere risiko. Jo høyere lånegrad, jo høyere gevinst ved positiv utvikling og høyere tap ved negativ utvikling. Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo børs steg med 23,6 % i fjor og er opp ytterligere 8,5 % i år per 15. mai 2014. Tilsvarende økte eiendomsindeksen på Oslo Børs med 10,2 % gjennom fjoråret, og har lagt på seg ytterligere 6,1 % hittil i år. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Gjennomsnittlig leienivå i nye kontorleiekontrakter steg med 8,7 % fjor og er opp drøye 23 % fra begynnelsen av 2010 i følge leieprisstatistikken til Arealstatistikk. Basert på deres data beregner UNION løpende årstendensen for å korrigere for bl.a. sesongvariasjoner. I første kvartal i år steg årstendensen med ytterligere 1,6 %. Leieprisveksten må dog sees i sammenheng med stadig økende tilpasningskostnader. Leietakerne stiller stadig høyere krav til standard og fleksibilitet, noe som innebærer at eiendomsbesitterne i gjennomsnitt må investere mer for å oppnå markedsleie. Typisk ca. NOK 5000 per kvadratmeter ved utskiftning av leietaker. Verdiutviklingen har derfor vært svakere enn leieprisveksten isolert sett skulle tilsi. Vårt scenario for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer at kontorledigheten synker fra nesten 7 % nå til 5,4 % ved utgangen av 2016. UNION venter en årlig vekst i markedsleienivåene på ca. 5 % i samme periode. Bergen, Trondheim og Stavanger Kontorledigheten i Bergen har vært i en svakt stigende tendens og er nå på ca. 7 til 7,5 %, ifølge ulike lokale meglere. Det er ventet at ledigheten fortsetter å øke når de store kontorprosjektene (Statoilbyen, DNB-bygget og Jonsvollskvartalet) blir ferdigstilt, og nåværende lokasjoner blir ledig. Det ventes en tredelt utvikling i markedsleienivåene der (i) eldre utidsmessige lokaler får en lavere leie (ii) alminnelig god standard får stabile leienivåer og (iii) sentralt beliggende nybygg og bygg med høy standard får leieprisvekst 1. De fleste leiekontraktene signeres i intervallet NOK 1400 til 1600 pr. m²/år 2. Kontorledigheten i Trondheim sank fra 7,5 % til 7 % i løpet av 2013 3, og UNION legger til grunn en flat utvikling i ledigheten i 2014 og 2015. Det siste året har det vært en svak vekst i markedsleienivåene i Trondheim, og økningen synes å være KPI-drevet. Ut fra konkurransesituasjonen forventer UNION moderat leieprisvekst fremover. I Trondheim signeres de fleste nye kontrakter i intervallet NOK 1200 til 1700 pr.m²/år. For både Bergen og Trondheim legger UNION til grunn en maksleie på ca. NOK 2500 pr. m²/år. Eiendomsmegler 1 Næringseiendom sin markedsrapport publisert medio mai 2014 viser at kontorledigheten har flatet ut i Stavanger-regionen det siste halvåret. Nivået er nå 7 %, men varierer fra kun 2,7 % i Sandnes til 9,9 % i områdene Sola/ Tananger/Randaberg. Forus er blant områdene som har hatt en mindre reduksjon i kontorledigheten sammenlignet med i fjor høst. Markedsleienivåene for kontor i regionen varierer fra NOK 2650 pr. m²/år på det høyeste for høy standard i Stavanger sentrum til NOK 800 pr. m²/år på det laveste for god standard i Sandnes. Eiendomsmegler 1 venter at leieprisene generelt vil holde seg stabile i det høye segmentet, men at enkelte eiendommer i det lavere nivået vil bli leid ut på lavere priser. 1 DNB Næringsmegling 2 Kyte Næringsmegling 3 Norion Næringsmegling
Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, www.union.no nr. 81570-B