Grandkvartalet Hotell Eiendom AS

Grandkvartalet Hotell Eiendom AS Reguleringsendring for Grandkvartalet ArkivsakID: 13/987 Planbeskrivelse 16.06.14

2 INNNHOLD 1. SAMMENDRAG 3 2. FORHOLDET TIL ANNEN PLANLEGGING 4 2.1 Kommuneplanens samfunnsdel 4 2.2 Kommuneplanens arealdel 4 2.3 Kommunedelplanen for Larvik by (2006 2018) 4 2.4 Vedtatt reguleringsplan 5 2.5 Connecting Larvik 5 3. PLANPROSESSEN 6 3.1 Kunngjøring av igangsatt planarbeid 6 3.2 Innkomne uttalelser til forhåndsvarslelet 7 4. BESKRIVELSE AV OMRÅDET 10 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 11 5.1 Planområdet 11 5.2 Planens hovedgrep 11 5.3 Skisseprosjekt 12 5.4 Bygghøyder 13 5.5 Gatebruk 15 5.6 Torget og gårdsrommene 15 5.7 Trinnvis utbygging 16 6. VURDERINGER 17 6.1 Kulturminner og kulturmiljøer 17 6.2 Trafikk 17 6.3 Barn og unges interesser 19 6.3.1 Medvirkningsprosess 19 6.3.2 Skole og barnehagekapasitet 19 6.3.3 Uteoppholdsareal 19 6.3.4 Sol og skygge 21 6.4 Tilgjengelighet for alle 25 6.5 Støy 25 6.6 Grunnforhold 27 6.7 Forurenset grunn 27 6.8 Teknisk infrastruktur 27 6.9 Alternativ energibruk 28 6.10 Risiko- og sårbarhetsanalyse 29 7. VEDLEGG (tatt inn i notatet) 30 7.1 Reguleringsbestemmelser 30 7.2 Plankart 34 7.3 Perspektivskisser 35 7.4 Fjernvirkning 38 7.5 Fasader 40 7.6 Illustrasjonsplan 41 8. OVERSIKT OVER ØVRIGE VEDLEGG, TEMARAPPORTER M.V. 42

3 1. SAMMENDRAG Grandkvartalet har en sentral lokalisering i Larvik. Grand hotell ligger henvendt mot stasjonsområdet og Larviks innfartsgate, Storgata. Kvartalet strekker seg opp mot Prinsegata i nord som er den viktigste forbindelsen opp til sentrum og torget. Kvartalets lokalisering og utstrekning gir det en strategisk viktig posisjon som «megler» og forbindelse mellom det historiske sentrum omkring torget og ned til Indre Havn og de nye byutviklingsområdene ved Stranden og på Fritzøe. Utover hotellbyggene, har eksisterende bebyggelse liten verdi og kvartalet har derfor et stort endrings- og fortettingspotensial. Utover hotellet, er bygningsmassen i dag preget av forfall og liten aktivitet. Planforslagets utbygging vil gi et betydelig bidrag til vitalisering av Larvik sentrum med utvidelse av hotellet, nye boliger, nye offentlige rom, handel og service. Utbygging av tomta og tilrettelegging for god tilgjengelighet gjennom området er krevende som følge av topografiske forhold. Tidligere planforslag har vært basert på store næringsarealer under bakken og et relativt introvert kvartal. I det foreliggende planforslaget er det en hovedintensjon å åpne kvartalet mot tilstøtende gater og etablere en attraktiv forbindelse gjennom kvartalet. Reguleringsendringen inneholder i hovedsak det samme utbyggingsvolum som den vedtatte planen for Grandkvartalet, men med større andel på boligareal. Handelsarealer og bevertning er redusert og foreslås primært organisert som virksomhet på gateplan for å aktivisere «bygulvet» og skape gode vilkår for byliv og attraktive offentlige rom. For å skape en større variasjon i bygningsvolumene i det store kvartalet og oppnå gode siktakser inn i og gjennom kvartalet, er det foreslått varierte høyder og en fasaderekke som åpner seg mot tilstøtende gaterom. Nytt forslag ivaretar i høy grad byplanens høydekrav med maks gesimshøyde på 12 meter mot Prinsegata med en større grad av nedtrapping enn i vedtatt reguleringsplan. Et unntak er hjørnet Rombergata Prinsegata, hvor foreslått bebyggelse ligger ca 1,5 m over kryssets kotehøyde for å markere kvartalet fra torget. Mot Romberggata og inne i kvartalet økes høydene i forhold til vedtatt plan. Inne i kvartalet foreslås punktvis boligbebyggelse opp til maksimalt kote +42,5, noe som bidrar til å øke arealutnyttelsen samtidig som fotavtrykket blir relativt lite og gode utearealer oppnås. Enkeltstående og slanke punkthus gir også bedre sikt og mindre skyggevirkning enn sammenhengende lameller. Den foreslåtte økningen av høydene mot Romberggata etasje på tilbaketrukne etasjer opp mot kote +31,5, vil være forenlig med eksisterende bebyggelse som i hovedsak består av store, samlede bygningsvolum. Planen legger til rette for at Grand hotell kan videreutvikles som forretnings- og fritidshotell. Sammen med attraktive boliger, forretninger på gateplan, kontorer og restauranter vil prosjektet kunne bli et viktig bidrag til kommuneplanens mål om et levende og vitalt Larvik sentrum. Planens hovedgrep bygger på en indre, offentlig passasje på tvers av kvartalet fra Storgata til Prinsegata. Dette blir en bilfri sone med en tydelig offentlig karakter. Publikumsrettet aktivitet langs passasjen, det sentrale plassrommet «Grandplassen» - og gode solforhold vil kunne gjøre passasjen attraktiv både som en forbindelse mellom øvre og nedre del av Larvik og som et rekreasjons- og oppholdssted. Eksisterende trafikksituasjonen blir i mindre grad påvirket sammenlignet med vedtatt regulering. Regulert handels- og bevertningsareal er redusert fra 18.000 m2 til 5800 m2. Det er også foreslått en intern forbindelse mellom parkeringsplanene fra hovedatkomsten ved Storgata/Schultzes gate til Romberggata. Dette gir en mer fleksibel atkomstløsning og lavere trafikkbelastning på veinettet enn i gjeldende regulering. Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt av kommunestyret 08.09.10. De endringene som nå er foreslått angår i hovedsak den indre plassering og organisering av funksjonene, og utløser ikke krav til konsekvensutredning. Oppstart av planarbeidet ble forhåndsvarslet den 11.04.14 med frist for uttalelser 19. mai. Dark Arkitekter AS har utført planarbeidet og utviklet tilhørende skisseprosjekt på oppdrag fra Grandkvartalet Hotell Eiendom AS. Prosjektet er utviklet i samarbeid med sivilarkitekt mnal Inge Lødner og Spir Arkitekter AS. I tillegg til at det er innhentet bistand fra en rekke konsulenter. Dark Arkitekter AS 26.05.14

4 2. FORHOLDET TIL ANNEN PLANLEGGING 2.1 Kommuneplanens samfunnsdel Kommuneplanens samfunnsdel ble vedtatt 28.10.09. I henhold til handlingsprogrammet kap. 4.1 er det et mål å etablere byfunksjoner mot fjorden og sikre at området blir tilgjenglig for alle med aktiviteter året rundt. Om Fjordbyen Larvik heter det følgende: Fram mot 2020 forsterkes Larviks attraktivitet med et vakkert, moderne og pulserende bysentrum. Sentrum strekker seg fra det historiske sentrum naturlig mot fjorden via handelsområder og møteplasser. Det historiske sentrum utgjør fortsatt byens handelssenter og har naturlige forbindelser ned mot fjorden. Indre havn preges av åpne, innbydende området som vitaliserer omkringliggende byfunksjoner. I områdene rundt finnes kulturarenaer, kulturnæring, attraktive arealer for høyere utdanning, bibliotek, service- og kontorarealer, hoteller, serveringssteder, fisketorg, småbåthavn, rekreasjonsområder til lands og til vanns, samt maritim historie. 2.2 Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel (2010-2022) ble vedtatt 17.06.10. I de utfyllende bestemmelsene heter det at kommunedelplanen for Larvik by (med enkelte unntak) skal gjelde foran kommuneplanens arealdel. I forbindelse med kommuneplanrevisjonen er konsekvenser for handel- og sentrumsutvikling utredet (Asplan Viak 03.02.10). I rapporten blir det satt hovedfokus på styrking av sentrum med anslagsvis 9000m2-20.000 m2 vekst i detaljvarehandelen. Det blir pekt på betydningen at Grandkvartalet (og tilgrensende bebyggelse), kan danne en forbindelse mellom de to nivåene i sentrum. 2.3 Kommunedelplanen for Larvik by (2006 2018) Grandkvartalet er vist som eksisterende byggeområde for blandet sentrumsformål (mørkebrun farge). Sort skravur viser at området inngår i sentrumskjernen. Blå skravur viser spesialområder for bevaring. Utsnitt av plankartet til kommunedelplanen for Larvik by. I 4 er det gitt bestemmelser for arealkategorien blandet sentrumsformål. Det skal legges til rette for en blanding av funksjoner. Første etasje skal ha publikumsrettede funksjoner. Lokalisering av større parkeringsanlegg skal skje i nær tilknytning til hovedveinettet. Parkeringskravet er 1 plass pr. 100 m2 BRA uavhengig av arealbruksformål. Boliger skal ha 1 parkeringsplass pr. boenhet. Kravet til uteoppholdsareal er minimum 10 m2 pr. boenhet, med minimum 8 m2 areal som privat areal for den enkelte boenhet. For kvartal 39 er tomteutnyttelsen satt til 350 %. I retningslinjene som er gitt i byplanen er maksimal mønehøyde 12 meter mot Storgata og Prinsegata, og 18 meter for de midtre delene av området, men at (pkt.9.g) Endelig fastsettelse av utnyttelsesgrad og høyde vil skje igjennom regulering. Om Grandkvartalet (pkt. 9.22) heter det blant annet at bebyggelse og struktur kan erstattes.

5 2.4 Vedtatt reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt av kommunestyret 08.09.10. Planer legger til rette for transformasjon av området til blandet sentrumsformål (handel, kontor, forretning, hotell, bevertning og boliger m.m.), slik det er forutsatt i kommunedelplanen. Gjeldende regulering inneholder en stor andel handelsareal samlet i et stort, sammenhengende bygningsvolum. Kopi av plankart (nivå 1 av 4): Vedtatt reguleringsforslag har vist seg vanskelig å realisere i forhold til Larviks handelsmarked, med sine nesten 20.000m2 handelsareal. Og med en stor andel av arealene under bakken som et sammenhengende volum vil forslaget både være komplisert og uforholdsmessig dyrt å bygge ut, spesielt med tanke på en fasemessig utvikling. 2.5 Connecting Larvik Dark Arkitekter vant den åpne internasjonale idékonkurransen om Larvik indre havn med prosjektet Connecting Larvik. Forslaget viser i følge juryen en overbevisende strategi for fysisk og formålsmessig integrasjon mellom byen og havna. Forslagets viktigste grep er å videreføre eksisterende gateløp og bystrukturer fra sentrumsområdet til havna for å sikre visuelle og funksjonelle akser mellom byen og fjorden. Slik det fremgår av skissene er planene om utvikling av Grandkvartalet integrert i forslaget. Connecting Larvik

6 Vinnerforslaget understreker betydning av å få Prinsegata reetablert som en aktiv handlegata. Hovedaksen for gangtrafikk i retning indre havn er lagt i Schulzes gate, og forutsatt å gå i bru over Storgata. Usikkerhet omkring framtidig stasjonslokalisering, visuelle konsekvenser ved broføring over Storgata og de negative følgene av planskilte løsninger i urbane områder medførte at en inkorporering av gangbro i Grandkvartalet ikke ble ansett som hensiktsmessig. Schulzes gate har en bevaringsverdig, bratt og smal trappeforbindelse og lite potensial som hovedforbindelse. Intensjonen fra konkurransen om god sammenheng mellom Indre Havn og Torget/øvre del av sentrum, kan ivaretas av passasjen og ny gangforbindelse over Storgata. 3. Planprosessen 3.1 Kunngjøring av igangsatt planarbeid

7 3.2 Innkomne uttalelser til forhåndsvarselet Oppstart av planarbeidet ble forhåndsvarslet den 11.04.14 med frist for uttalelser 19. mai. Statens vegvesen (23.04.14) Statens vegvesen har ingen merknader utover at trafikkforholdende i tilgrensende gater ivaretas. Kommentar: Til orientering. Fylkesmannen i Vestfold (30.04.14) Fylkesmannen har tidligere uttalt seg til den vedtatte reguleringsplanen for Grandkvartalet. De vises til uttalelsene i sin helhet. Endringene i planen har ingen innvirkning på de interesser Fylkesmannen er satt til å ivareta, og har ingen ytterligere merknader. Kommentar: Til orientering. Jernbaneverket v/tor Bernhard Nilsen (05.05.14) Jernbaneverket arbeider med nytt dobbeltspor gjennom Vestfold, som inkluderer ny stasjon i Larvik. Lokalisering av stasjonen er ikke fastsatt, men dagens stasjon er et aktuelt alternativ. Det varslede arealet ligger delvis inn i stasjonsarealet og inkluderer hovedadkomsten til stasjonen for publikum. Etter dialog med Larvik Kommune er det bekreftet at områdeavgrensningen flyttes til fortau på nordsiden av Storgata, og stasjonsarealet med adkomst for kollektivreisende til knutepunktet blir ikke berørt. Kommentar: Bekrefter at områdeavgrensningen er endret, og ikke lenger i konflikt med jernbaneverkets interesseområder for fremtidig jernbanelokalisering. Vestviken Kollektivtrafikk (09.05.14) Vestviken Kollektivtrafikk forutsetter universell standard på holdeplasser der planen omfatter strekninger med bussholdeplasser i Storgata og Prinsegata, samt fremdeles lehus på holdeplasser i Storgata. Kommentar: Siden varslingen har planområdet blitt innskrenket mot syd, og vil dermed ikke påvirke busstrafikk i Storgata. Øvrige holdeplasser som faller under planens avgrensning vil hensyntas med tanke på universell utforming. Larvik Bys Vel (14.05.14) Thore Brastein, leder for Larvik Bys Vel, skriver på vegne av Prinsekvartalet Borettslag/sameie og Funkisgården Borettslag, samt egen velforening, at den gjeldende reguleringsplanen ble vedtatt av Larvik kommune 08.09.10 til tross for innsigelser til forhold som utnyttelsesgrad, høyder, volumer, siktlinjer, tilpasning til eksisterende bebyggelse m.m. -Det kommenteres at det i varslingen legges opp til at byggehøydene økes med 6-8 etasjer inne i kvartalet og med 1 etasje langs Romberggata. Mot Prinsegata senkes høydene tilsvarende 1 etasje. -Det påpekes at en tolkning av uttalelser og materiale publisert i Østlandsposten 07.05.14 røper en vesentlig økning i byggehøyder i forhold til gjeldende reg. plan med høyder på de tre punkthusene som avviker fra vedtatt regulering med henholdsvis 8m, 6m og 12m med maksimale kotehøyder +42, +39 og +36. Det påpekes at en økning på 12m er i strid med de varslede rammer. -Det bes tatt i betraktning at den gjeldende reg. planen allerede overskrider byggehøydene angitt i Kommunedelplanen for Larvik by vedtatt 14. juni 2006 (heretter kalt Byplanen) med 2-2,5 m langs vegglivet i Prinsegata, og i en avstand på 12m fra vegglivet med ytterligere 3m. I området nederst i Prinsegata mot Schulzes gate ble byggehøyder redusert slik at de samstemte med byplanens retningslinjer. Til tross for overskridelser av byggehøyder i daværende forslag ble planen vedtatt.

8 -Det påpekes at indre og nedre gårdsplass bak Grand hotell ligger på kote +5, og at de tre bygningskroppene i forhold til dette planet er hhv. 37, 34 og 31m over nåværende høyde indre gårdsplass. Videre kommenteres det på de tre volumers høyde i forhold til Prinsegatas kotehøyde utenfor de nevnte bygg på kote +16, +14 og +12, med bygningskropphøyder på hhv. 26m/9etg, 25m/8etg og 24m/8etg. En kotehøyde på +8 i Schulzes gate vil til sammenligning gi en differanse tilsvarende 28m/9etg. -Det refereres til Byplanens bestemmelse 3.14.4 Forholdet mellom gatebredde/byrom og fasadehøyde mot gaten skal som hovedregel ikke overstige forholdet 1:1. Schultzes gates bredde på 6m gir et høyde/breddeforhold på 4,7:1, og tilsvarende for Prinsegata med en bredde på 12m gir et forholdstall på 2:1. Det kommenteres at de forholdsmessige høydeforskjellene vil gi Schulzes gate følelsen av et smug, og at ny bebyggelse vil komme i disharmoni med de bevaringsverdige byggene og strøket for øvrig. -Det refereres til Byplanens 9.6: Nye bygninger skal harmonere med den bevaringsverdige bebyggelsen i dimensjon, høyde, volum, form og materialbruk og 9.23 Nye bygg skal i dimensjon, volum og utforming passe til den bevaringsverdige bebyggelsen. Det påpekes at alle bygningene på østsiden av Schulzes gate er erklært bevaringsverdige i byplanen, i tillegg til Prinsegata 23 og 25a tvers overfor Grandkvartalets nordøstre hjørne. Strøket Steinane-Jegersbord med nærhet til prosjektet er også erklært som et område som skal båndlegges til bevaring. -Det understrekes at det laveste av punkthusene især vil komme uheldig ut i forhold til de nevnte bestemmelser, og det uttrykkes en bekymring for høye vindhastigheter og turbulens rundt de øvrige punkthusene. -Larvik Bys Vel stiller seg positiv til en utbygging av Grandkvartalet, men er opptatt av at Larviks befolkning får en god forståelse av den nye bygningsmassens virkning i bybildet før planens beslutning ut ifra følgende momenter: 1. De er svært skeptiske til de høye bygningskroppene, og især den mot hjørnet Prinsegata- Schulzes gate. De anbefaler en overholdelse av byplanens bestemmelser som ikke overskrider høydene i vedtatt regulering for det nevnte stedet, og en reduksjon i etasjeantall på de øvrige punkthusene. 2. Nye byggehøyder skal synliggjøres i forhold til gjeldende reguleringsplan og høydebestemmelser i gjeldene Byplan (Kommunedelplan for Larvik by) 3. Visuell virkning av bygningsmassen dokumenteres med målsatte fasadesnitt der også nabobygninger/kvartaler er med. 4. Visuell virkning av bygningsmassen dokumenteres med perspektivskisser inkl. fotomontasjer sett fra nære gateløp og fra en viss avstand. Spesielt for gateløpet Schulzes gate sett fra gateplanet. 5. Utnyttingsgrad og avvik fra gjeldende reguleringsplan dokumenteres. 6. Planen må vise en helhetlig utnyttelse med forslag til hvordan den skal realiseres dersom tiltaket skal utbygges i flere trinn. Kommentar: -Dark arkitekter utarbeider en reguleringsendring for Grandkvartalet. Dvs. at vår argumentasjon tar utgangspunkt i vedtatt regulering for kvartalet, og vi kan ikke uttale oss om tidligere planprosesser eller vedtak utover å referere til kapittel 2.3 i planbeskrivelsen. For ordens skyld vil vi understreke forskjellen mellom innsigelse og uttalelse/klage slik det fremgår av Plan- og bygningsloven 5-4, 11-16 og 12-12. Innsigelsesordningen må ikke forveksles med klageordningen. Klage gjelder bare for reguleringsplaner, og er bare aktuelt der det ikke er innsigelse og kommunen selv har truffet planvedtak med rettsvirkning. Merknader fra privatpersoner og organisasjoner tas med i vurderingen av saken i Miljøverndepartementet. (Fra Retningslinjer for innsigelse i plansaker etter plan- og bygningsloven 2.1.1)

9 -Den korrekte ordlyden fra varslet som omhandler høyder er som følger: Mot Prinsegata senkes høyder tilsvarende 1 etasje, mens boligblokkenes byggehøyde økes tilsvarende 1 etasje mot Romberggata og fra 6 til 8 etasjer inne i kvartalet. (ref. kap. 3.1). Det er ikke normal praksis å omtale høyder i varsling av reguleringsendring, og vi beklager evt. forvirring som har oppstått i denne forbindelse da et varsel ikke er supplert av komplett søknadsmateriale. Reguleringsendringen foreslår nye byggegrenser og sammenligning med vedtatt regulering er dermed mer komplisert enn det som kan tydes ut ifra uttalelser og perspektivskisser publisert i ØP. De aktuelle punkthusenes foreslåtte høyder på 8 etg, 7 etg og 6 etg med maks. kotehøye på hhv. +42,5m, +39,5m og +36,5m er angitt lyse etasjer over parkeringsanlegg, og forholder seg til lamellene i den vedtatte reguleringen. Der inkluderer bebyggelsen 3 lameller av 4 etg bolig + 2/3 etasjer handel, med maks. kotehøyde +34, +33 og +30. Til sammenligning foreslås ny byggehøyde 2 etasjer høyere, både hvis man regner antall lyse etasjer som medregnes i prosjektets BRA eller fulle boligetasjer, med det største avviket på 8,5 m i den nordvestre bebyggelsen. Mot Prinsegata overholdes i hovedsak byplanens angivelser, med en økt grad av nedtrapping av høyder i forhold til vedtatt regulering. -Referere til kapittel 2.3 i planbeskrivelsen, evt. direkte til byplanens 9.g. -Punktbebyggelsen forholder seg til samme nivå i gårdsrommet, så etasjer er beregnet ut ifra lyse etasjer/bra over dette mens kotehøyder fra havnivå/k+0. Grandkvartalets topografi er krevende å bygge ut med tanke på interne sammenhenger så vel som bymessig tilpassning, og vi har lagt til rette for mindre nærings- og handelsarealer lang Prinsegata for å aktivisere byrommet. Siden fallet på Prinsegata vanskeliggjør et sammenhengende gårdsrom som forholder seg til den fallende gatehøyden er punktbebyggelsen trukket inn i kvartalet og vekk fra fasadelivet. -Mot omkringliggende gater forholder prosjektet seg i hovedsak til vedtatt regulering, og overholder høyder på 12m og 18m som angitt i Byplanen. Siden vedtatt reguleringshøyde for hjørnet pr. i dag overstiger forholdet 1:1 har vi valgt ikke å utfordre denne høyden videre av estetiske og byplanmessige grunner, men trekker den høyere bebyggelse inn fra fasadelivet. Perspektivskissen fra Schulzes gate (7.3) viser at punkthuset ikke vil by på noen visuell sjenanse fra gaten, ei heller fremstå dominerende fra de øvrige gateløpene. Om en diskusjon rundt forholdstall mellom inntrukne fasader og eksisterende fasadeliv skal være relevant må man ta utgangspunkt i avstanden mellom de nevnte fasader. I planforslaget er de nye punkthusene plassert med avstander på henholdsvis ca. 47 m, 29 m og 18 m fra motstående fasader i Prinsegata, som vil gi forholdstall på hhv. 0,5:1, 0,9:1 og 1,3:1. -Hva bygningsmessig harmoni og arkitektonisk tilpassning angår handler dette mye om subjektiv tolkning, og vi tror det blir en viktig diskusjon under prosjekteringen og utformingen av ny bebyggelse. Grandkvartalets omkringliggende bebyggelse beriker sitasjonen for planforslaget og vi mener et estetisk samspill kan komme til å styrke begge parter. -Vurdering av byggehøyder er i siste instans bystyrets beslutning, og vi mener de inntrukne punkthusene er en god besvarelse for å imøtekomme Fylkesmannens ønske om høy utnyttelse rundt regionale knutepunkt i kombinasjon med miljøverndepartementets krav til gode uteoppholdsarealer for boligbebyggelse. En punktmessig bebyggelse vil skape mer sikt i gjennom kvartalet mot fjorden for bakenforliggende bebyggelse enn skråstilte lameller, samt tilby et mer tilfredsstillende svar på ønsket om siktlinjer. Hva vindhastigheter angår er det i bestemmelsene krav til private balkonger for boligenhetene med en mulighet for utkragning, hvis artikulering vil kunne være med å begrense turbulens mellom bygningskroppene. Det er også viktig og merke seg at bebyggelsen er plassert i et skrånende landskap med høyere bakenforliggende topografi og bebyggelse. 1. Se foregående kommentarer. 2. Se kap. 5.4 Byggehøyder, 7.4 Fjernvirkning 3. Se kap. 7.5 Fasader og snitt 4. Se kap. 7.3 Perspektivskisser og 7.4 Fjernvirkning 5. Se kap. 5.3 Skisseprosjekt - Utnyttelse 6. Se kap. 5.7 Trinnvis utbygging

10 4. BESKRIVELSE AV OMRÅDET Beskrivelsen i kapittelet er i hovedsak hentet fra kommunedelplanen for Larvik by. Larvik by ligger innerst i Larviksfjorden, med Grand hotell som et kjent og synlig landemerke ned mot Storgata og havneområdet. Torget er byens sentrum og i området rundt torget finnes de fleste offentlige og private servicetilbud. Det kommersielle tyngdepunktet ligger også her, med utløpere opp Nansetgata og nedover Prinsegata. Byen har et stort fortettingspotensial og betydelige områder som kan utvikles (transformeres). Grandkvartalet er avgrenset av Storgata (Rv. 303), Romberggata, Prinsegata og Schultzes gate, og er et av kvartalene i sentrum med stort utviklingspotensial. Det trafikale tyngdepunktet i byen ligger nede ved sjøen, rundt fergeterminalen og jernbanestasjonen. Funksjonsmessig er sentrum todelt med handel og administrasjon oppe i byen og trafikk og kultur nede ved sjøen. Det er dårlig kontakt mellom disse sentrumsdelene, og jernbanen deler opp bystrukturen og lager en barriere mellom sjøfront og sentrum. Grand Hotel fra Havna Det er ingen store parkanlegg i selve sentrum, men Badeparken, Bøkkerfjellet, Herregården og Tollerodden har kvaliteter av parkmessig art i tillegg til den temporære opparbeidelsen av det gamle fergeområdet i Indre havn. Tett inntil bykjernen ligger store og verdifulle friområder med Bøkeskogen som det mest kjente. Larviksfjorden er også et verdifullt rekreasjonsområde. Storgata Rv. 303 er hovedforbindelse øst - vest og danner samtidig en barriere mellom sentrum og fjorden. Det er god parkeringskapasitet i sentrum. Dagens jernbanestasjon har en sentral beliggenhet i forhold til sentrum. Byen har et godt utviklet bussrutenett, men andelen kollektivreisende er lav. Fremkommeligheten for gående og syklende er varierende. Storgatens bebyggelse mot sjøen er et viktig kulturmiljø. Det eksisterer en sammenbinding av gatestrukturer parallelt og på tvers av sjøfronten. Frem til 1971 var Larvik registrert som den største trehusbebyggelsen i Norge. Gamle kart viser at torget var langstrakt et stykke ned i Prinsegata. Slik det fremgår av kommunedelplanen er det behov for sterkere koblinger mellom handel og kultur, både rundt Torget og i Indre havn. Byen kan styrkes som handels- og kultursentrum ved boligbygging nær bykjernen. Et særpreg i Larvik er et stort innslag av eneboliger og et begrenset mangfold i boligtilbud rundt bykjernen. Butikkene i sentrum stenger tidligere enn kjøpesentrene utenfor sentrum, og aktiviteten i sentrum avtar kraftig etter at butikkene stenges. Det attraktive området mellom Torget og fjorden er i svært dårlig forfatning, både estetisk og som handels- og kulturområde. Grandkvartalet er et av områdene i byen med et stort fortettingspotensial. Hotellet har de senere årene hatt omsetningsnedgang, og Larvik har ikke vært noe alternativ for større konferanser på grunn av for liten kapasitet og dårlig attraksjonsstatus. Bykjernen er svekket ved mangel på sterke handelsaktører. Handelsområdet i sentrum er samlet rundt Torget, med svake akser opp Nansetgata, ned Prinsegata og Indre Havn.

11 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Planområdet Grandkvartalet er avgrenset av Storgata (Rv. 303), Romberggata, Prinsegata og Schultzes gate (gbnr. 3020/2001 mfl.). I tillegg inngår tilgrensende gategrunn og Prinsegata 22 og 24. Planområdet er på ca. 16,5 daa. og avgrenset som vist på kartet: Planområdets avgrensning. 5.2 Planens hovedgrep I henhold til kommuneplanens mål skal prosjektet bidra til å utvikle indre havn og sentrum, blant annet ved at by og sjøsiden knyttes sammen med gangakser. Prinsippskissen under viser Grandkvartalets forankring i byen, med gode muligheter for gjennomstrømning fra torg til havn. Det legges til rette for en urban utvikling, med fokus på estetiske kvaliteter og nyskapende byrom. Indre havn integreres i byen og Storgata forsterkes som byens fasade mot innseilingen. Sentrum og indre havn kobles av Grandkvartalet

12 5.3 Skisseprosjekt Utnyttelse Kvartal 39 Grandkvartalet er i Kommunedelplanen utpekt som et viktig transformasjonsområde med 350 % tomteutnyttelse, hvilket vil tilsi et maksimalt utbyggingspotensial på ca. 40.500m2 gitt tomtens størrelse på 11.580m2. Bebyggelse Grandkvartalet omfatter et stort areal det er om lag 120 meter langt og 130 meter bredt. Kvartalet er brutt opp ved å etablere åpninger og gjennomganger, variere høyder og materialbruk, og i gjennom fasadeutforming. Grand hotell videreføres og utvikles som et moderne forretnings- og fritidshotell med utvidet romkapasitet og konferansefunksjoner. Den eldste fløyen sammen med den østre fløyen beholdes. Den vestre fløyen mot Romberggata erstattes av et boligbygg med restaurant i de nedre etasjene. E - verksbygget (Romberggata 3) inngår i planforslaget og erstattes av et nytt bygg. Mot Storgaten er den nye bebyggelsen trukket tilbake fra den historiske bebyggelsens fasader og flukter med hotellets fasadeliv. I planens vestre del er det foreslått en offentlig passasje fra Storgata til Prinsegata, som også knyttes opp mot en forbindelse ut mot Brannvaktsgata. Passasjen blir et trafikkfritt og skjermet, offentlig rom som knytter sammen de tre gateløpene og ulike programmer og tilbud inne i kvartalet. Mellom dagens Grand Hotell og restauranten i boligblokken mot Romberggatas sydvestre hjørne starter trappen som førers opp igjennom kvartalet via ulike uterom med planes offentlige tyngepunkt Grandplassen på ca. kote 15. Plassen utformes og programmeres som et naturlig møtested og et aktivt byrom. Plassen åpner seg opp med universell tilgjengelig adkomst fra Romberggata mot Brannvaktsgata. Mot Prinsegata og Romberggata defineres hjørnet av et kombinert bolig- og næringsbygg med utsikt ned passasjen og med et hevet gårdsrom for beboerne. Mot Prinsegata aktiviseres prosjektets første etasjer med gode lokaler for handel, service og annen publikumsrettet næring. Passasjen åpner seg i nord slik at den danner en visuell og romlig forbindelse med eksisterende gateløp i Karlsrogata Nordøst i kvartalet plasseres sentrumsboliger med et skjermet gårdsrom, omkranset mot Prinsegata og Schultzes gate av en lavere bebyggelse som forholder seg til byplanens byggehøyder på 12 m. For å sikre et størst mulig uteoppholdsareal i gården, samt tilby lyse og luftige boliger med sjøutsikt, trekkes tre punkthus opp i høyden inne i kvartalet. Bebyggelsen trappes ned mot Schultzes gate og forholder seg i hovedsak til eksisterende reguleringsplan, samt gir rom mot historisk bebyggelse i Schultzes gate. Bak hotellet etableres parkering på bakkeplan i forbindelse med vareleveranser, og med direkte adkomst til det nye konferansesenteret. Det nye konferansearealet er forbundet med den nye restauranten via en innendørs passasje under trappeanlegget i hovedpassasjen. Hotellets parkeringsplan vil få ankomst fra egen tomt mot Storgata, mens boligenes parkeringsplan får innkjøring høyere opp i Schultzes gate med mulighet for sammenkobling via ramper til inn- og utkjøringer i Romberggata. Skisseprosjektet viser følgende arealfordeling på bruksareal (BRA):

13 5.4 Bygghøyder Byplanens bygghøyder er veiledende og i henhold til byplanens 9.g skal endelig fastsettelse av utnyttelsesgrad og høyder skje gjennom regulering av de enkelte områdene. På illustrasjonene nedenfor er bygghøydene på den vedtatte reguleringsplanen illustrert med blå bokser lagt over det endrede planforslaget. Som det fremgår av skissene av avvikene imellom de vedtatte og de foreslåtte reguleringshøyder små, med unntak av en senkning av kvartalets indre gårdsromsnivå og en større gard av nedtrapping mot Prinsegata. Byggehøyder økes mot Romberggata i tråd med byplanens krav om inntil 18m maksimal bebyggelse, og den punktvise boligbebyggelsen inne i kvartalet heves opp til kote +42,5 for å minimere fotavtrykk.

14 Generelt innehar det nye planforslaget en mer variert bebyggelseshøyde som gir mer luft og lys på bakkeplan, økt sikt imellom bygningsvolumer og rasjonelle leilighetsbygg med utsikt. En større grad av nedtrapping mot Prinsegata, i kombinasjon med et variert fasadeuttrykk, gir prosjektet en bedre stedstilpassning, og ivaretar sikt fra den bakenforliggende bebyggelsen. I den øverste delen av Romberggata er gesimshøyden mot gata hevet med 2 m for å gi plass til en ekstra etasje i forhold til gjeldende reguleringsplan for å gi plass til 4 etasjer mot Prinsegata, og markere hjørnet og ankomsten til kvartalet. Maksimale byggehøyder mot Romberggata for det aktuelle bygget varierer fra ca. 13 meter nærmest krysset mellom Prinsegata og Romberggata til 15 meter lenger ned mot Grandplassens utløp i gaten. Den foreslåtte bebyggelsen på motsatt side av Rådhuset (det vil si der hvor det gamle E-verksbygget er i dag) ligger opp ca. 1 etasje over reguleringsplanen. Sydover mot Storgata hvor foreslåtte høyder avviker med tilsvarende 2 etasjer er de øvre etasjene trukket tilbake fra fasadelivet. Dette betyr at planforslaget holder seg innenfor byplanens byggehøyder på henholdsvis 12 og 18 meter mot gaten. Av hensyn til det øvrige bybildet er de tre punkthusene med høyder på henholdsvis 42,5m, 39,5m og 36,5m trukket inn i kvartalet. Oppriss Romberggata

15 5.5 Gatebruk Prinsegata og Storgata er to viktige forbindelser, med Storgata som hovedinnfartsåre til byen og Prinsegata som sentrumsgate. Prinsegata forbinder sentrum med bøkeskogen og Torget i vest og havneområdet i øst. Romberggata og Schulzes gate er tverrgater som knytter sentrum til havneområdet, i tillegg til den nye passasjen. På begge sider av Prinsegata etableres sykkelfelt med bredde 1,5 meter. Riving av Prinsegata 10 muliggjør denne løsningen. Bredden på fortauet vil variere, med minimum bredde er 2 meter. Det er avsatt 6 meter til kjørebane. Det legges opp til kantsteinsparkering på et utpekt strekk langs Prinsegata for kortidsparkering til handels- og næringsarealene, hvor bygningslivet trekkes tilbake 2 meter på de lavere etasjene for å gi plass til et fortau langs fasaden. Hovedatkomsten fra Storgata er foreslått parallelt med Schulzes gate. Siden bygningsmassen er trukket vekk fra Storgata er adkomstsituasjonen mer oversiktlig. Adkomst til hotellet og boligene er lagt med felles ankomst fra Storgata, men det legges opp til en særskilt innkjøring til boligenes parkering fra Schultzes gate for å minimere trafikk foran hotellet. Det er også lagt inn en alternativ mulighet for innkjøring til hotellet fra forsiden langs byggets østre fasade. Inn og utkjøring fra Romberggata til et parkeringsplan er beholdt, men en ny intern forbindelse mellom de 3 parkeringsplanene gjør parkeringsløsningen vesentlig mer fleksibel. Det er i plankartet markert 3 åpninger til parkeringsanlegget fra Romberggata, med enveiskjørt innkjøring i nord og utkjøring i syd og med toveis rampe til det midterste planet på kote +10.85. Området foran Grand hotell skal være åpent og fleksibelt, slik at fortausfunksjon og av- og påstigning til buss og taxi ivaretas. Plassen foran ny restaurant og foran eksisterende hotell heves til å flukte med Grand hotells hovedinngang på kote 4,9, og opparbeides som en attraktiv forplass med mulighet for bevertning og vrimleareal i tilknytning til hotellets aktive fasader mot Storgata. Grandkvartalet og Passasjen som byreparasjon 5.6 Torget og gårdsrommene Grandkvartalets nye, oppbrudte form og sentrale passasje vil i høyere grad enn tidligere invitere til gjennomgang og opphold for allmennheten, og opparbeides med tanke på dette. Mulighet for handel, bevertning og koblingen mellom byen og havna står i fokus i tillegg til tydelig ankomst til kvartalets funksjoner. Den sentrale Grandplassen og de mindre byrommene langs passasjen skal være åpent og tilrettelagt for alle, og halvprivate gardsrom og utearealer er naturlig adskilt på en måte som minimerer behovet for lukkede porter og synlige barrierer. Den primære gangadkomsten til boligene går via plassen på passjens i plan 4 parallelt på begge sider, og oppnår på den måten en avstand mellom den åpne offentlige sirkulasjonen.

16 Hovdeadkomsten fra byen er lagt der passasjen munner ut i Prinsegata, som betjener inngangen til forretningsarealer i de lavere etasjene. Plassen gir adkomst inn på Grandplassen via en trapp ned, som får et serveringsareal som ytterligere stimulerer til liv i tillegg til universell adkomst fra Romberggata på plan 3. Grandplassen kan også tilknyttes Storgata via heis i hotellet under normale åpningstider i tillegg til det offentlige tilgjengelige trappeanlegget. Grandplassen utformes som et bymessig område, med plasser for urban rekreasjon. Her benyttes harde overflater med innslag av grønne elementer i form av hekker, stauder og bunndekkende vekster og klatreplanter i vertikale konstruksjoner. Gårdsrommene tilknyttet boligbebyggelsen møbleres med skjermende hekker for de private utearealer, gressarealer med bunndekkevegetasjon og klatreplanter for å gi rommene frodighet så vel som intimitet, samt med innslag av gummierte flater og lekearealer for barn. Det legges opp til bruk av taket på det nye konferansetilbygget til hotellet som felles uteopphold for kvartalets beboere. Plassen foran hotellet mot Storgata betjener hovedinngangen til hotellet så vel som en viktig atkomst til den nye restauranten. På hjørnet mellom Schultzes gate og Storgata ligger kjøreatkomsten til hotellets parkering og varemottak. Plassen definerer de ulike atkomstene og skillet mellom det offentlige trafikkarealet og øvrige oppholdssoner, samt adkomst til den nye bebyggelsen sydøst i planen. 5.7 Trinnvis utvikling Planens utforming muliggjør en trinnvis utvikling for å sikre proskjektøkonomi og for hurtigst mulig og kunne rammesøke prosjektets første fase som langt på vei er uttegnet. Dette er også en viktig faktor for hotellets umiddelbare behov for utvidelse av konferanse- og overnattingskapasitet. I tillegg til hotellutvidelse inneholder Fase 1 et nytt boligkompleks med ny restaurantlokale mot Storgata og mulighet for offentlige programmer mot Grandplassen. For å skape de beste forutsetningene for utviklingen av fase 2, etableres passasjen med tilhørende plasser og offentlige funksjoner under prosjektets første byggefase.

17 6 VURDERINGER Utredning av temaer ble gjort i forbindelse med den forrige planprosessen. Det vises til planforslag med tilhørende konsekvensutredning (24.09.07), og supplerende utredninger gjort i forbindelse med innsendelse av revidert planforslag (31.10.08), vedtatt reguleringsplan (08.09.10) og tilhørende kommunal saksbehandling. 6.1 Kulturminner og kulturmiljøer I forrige planprosess ble det avklart at en ikke var kjent med automatisk fredete kulturminner innenfor området. Det er derfor ikke stilt krav til ytterligere registreringer, og undersøkelsesplikten etter 9 anses som oppfylt. Stanse- og meldeplikten etter 8 er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Planforslaget antas ikke å få konsekvenser for automatisk fredede kulturminner. NIKU v/lars Jacob Hvinden Haug har utarbeidet rapporten Bygninger og omgivelser (26/2007), for å kartlegge kulturminneverdier og gi råd om utforming av ny bebyggelse. Utsnitt av foto nedenfor (Larvik ca. 1880) er hentet fra rapporten. I rapporten er det blant annet gitt anbefalinger om at Storgatas løp med sin buede form ikke bør endres, bygningsmasse mot Storgata bør forholde seg til de eldre bygårdenes høyde og bygningsmasse mot Storgata bør utformes som kompakte kuber (ikke oppløste hjørner). I henhold til bestemmelser og retningslinjer i kommunedelplanen er deler av kvartalet avmerket som kulturminnemiljø. Grand hotell (hovedfløy), Romberggata 1 (nå brent ned) og 3 og Prinsegata 10 og 20, er vist som verneverdige enkeltbygninger. Med henvisning til at det presenteres et helhetlig grep for kvartalet, med de funksjonene som er forutsatt i byplanen, ble det i den forrige planprosessen avklart at de nevnte bygningene ikke skulle reguleres til (spesialområde) bevaring. 6.2 Trafikk Det vises til rapporten Trafikale konsekvenser, Rambøll (12.09.07) og supplerende trafikknotat 10.10.08 og 07.05.10 og revidert rapport 26.05.14. Hovedveisystemet i Larvik vil bli uendret på relativ lang sikt. Storgatas utforming vil være en avveining mellom funksjonen som transportåre øst vest og funksjonen som hovedgate i sentrum. Bedret kontakt mellom sentrum og fjorden er et annet vesentlig moment. Det er beregnet en teoretisk turproduksjon til og fra kvartalet på 2000 biler pr. døgn mot en beregning på 4500 bilturer ved sist vedtatt reguleringsplan. Det er da lagt inn at hotellet gir én biltur pr. døgn pr seng, boligene 3,5 bilturer pr. døgn pr. bolig og næringsarealene 45 bilturer pr. døgn pr. 100 m2 detaljhandel. Imidlertid vil ikke all trafikk være nyskapt slik at faktiske turproduksjonen blir mindre. I Rambølls rapport om Trafikale konsekvenser og forslag tiltak for Grandkvartalet (12.09.07), beregnes årsdøgnstrafikk (ÅDT) på Storgata til 20.000 og Prinsegata 11.000 biler for 2015 basert på en utbygging med en høy andel handel. Det ble da beskrevet at [e]n trafikkbelastning på ca. 20.000

18 kjøretøyer pr. døgn er høyt for en tofelts vei, selv om det ikke er uvanlig i bymessige strøk. Det er vår vurdering at en teoretisk reduksjon på om lag 2500 bilturer til og fra kvartalet vil være en vesentlig forbedring fra trafikkproduksjonen til vedtatt reguleringsplan. ÅDT - Dagens situasjon ÅDT - 0-alternativ 2025 ÅDT Gradkvartalet utbygget 2025 Planforslaget bygger på byplanens bestemmelse pkt. 4.5 hvor det heter at: Lokalisering av større parkeringsanlegg skal fortrinnsvis skje i nær tilknytning til hovedveinettet. Avkjøringen fra Storgata videreføres fra gjeldende reguleringsplan med supplerende inn- og utkjøring med mulighet for intern forbindelse fra Romberggata, som vil lette på trafikkbelastningen fra riksveien. Vareleveringen og parkering til hotellet ligger i sin helhet inne i planområdet fra avkjøringen i Storgata, med et alternativ med ankomst fra egen innkjøring fra Schulzes gate. Ankomst til boligparkeringen fra Schultzes gate er løst tilsvarende som i utdatert reguleringsplan, datert 17.12.08. Prinsegata beholder sin rolle som viktigste atkomst til sentrum fra syd. Gateløpet strammes opp, og tilpasses en mer bymessig utforming. Romberggata beholder sin atkomstfunksjon for tilliggende eiendommer, og øverste del mot Prinsegata foreslås omregulert fra enveis- til toveiskjørt. Det reguleres inn et mindre antall kantsteinsparkering langs Prinsegata og Romberggata. Disse plassene skal dekke behov knyttet til korttidsparkering (for eksempel varelevering) knyttet til de ulike funksjonene i området og vil dermed kunne bidra til å skape en levende bydel. For at disse plassene skal fungere etter hensikten og ikke beslaglegges av de som bor eller arbeider i området (avverge fremmedparkering), må de reguleres med avgifter eller skiltet varelevering. Schultzes gate opprettholdes som gangforbindelse mellom Prinsegata og Storgata, selv om primær gangforbindelse i det nye forslaget vil være via passasjen. Løges gang opprettholdes som i dag. Standarden på omkringliggende fortau forbedres med økt bredde og utforming. Det tilrettelegges for gangtrafikk gjennom kvartalet via passasjen. Topografien og stigningsforholdene gir visse begrensninger. Det er lagt til rette for egne sykkelfelt i Prinsegata og en mulighet for noe kantsteinsparkering. Dagens gode tilgjengelighet til kollektivtrafikk rundt kvartalet opprettholdes, med bussholdeplasser i Storgata og i Prinsegata. Det vurderes etablering av leskur ved bussholdeplassene i Storgata og ved bussholdeplassen for sydgående trafikk i Prinsegata.

19 6.3 Barn og unges interesser 6.3.1 Medvirkningsprosess I henhold til Pbl. 5 12. ledd har kommunen et særskilt ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. For å få innspill til utformingen av blant annet torget, er det gjennomført en omfattende medvirkningsprosess. Prosessen ble gjennomført av Orcus HR Management AS, og har vært rettet mot ungdomsrådet, barnehage, barneskole, ungdomsskole, videregående skole og skaterne. Tilbakemeldingene fra de involverte var svært positive og et stort antall barn og unge har vært involvert. Rapporten er oversendt kommunen (10.07.08). 6.3.2 Skole og barnehagekapasitet Konsekvensene for skolekapasitet ble vurdert av kommunen i forbindelse med reguleringsplanen for Sanden. Det er lagt til grunn at disse vurderingene er relevante for Grandkvartalet. 2 personer pr. leilighet og 170 leiligheter tilsvarer 340 personer. Med henvisning til erfaringstall fra Fritzøe brygge hvor 3 % av beboerne er i skolepliktig alder (gjennomsnittsalder 56 år), vil kun 10-11 personer gå i barnehage eller på skole. Utbyggingen anses derfor ikke å få direkte konsekvenser for skole og barnehagekapasitet, siden antallet beboere i skolepliktig alder må forventes å bli få. 6.3.3 Uteoppholdsarealer I henhold til rundskriv T-4/98 skal det ved planlegging legges spesielt til rette for å sikre barn gode oppvekstvilkår. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn og unge kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Det skal legges vekt på å sikre arealene som brukes av barn og unge mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Det bor i dag få barn innenfor planområdet. På barnetråkkregistreringene som ble gjennomført i forbindelse med trafikksikkerhetsplanen, ble det ikke påvist lekeområder innenfor planavgrensningen. Prinsegata er markert som skolevei/bruksvei på temakartet til trafikksikkerhetsplanen. Temaet er utredet av i rapporten Barn og unge, bomiljø og tilgjengelighet for alle, Rambøll (03.09.07). I Husbankens veileder Gode boligområder er 500 meter anbefalt som avstand mellom boligområder og større turområder. Innenfor en radius på 200 meter ligger Bøkkerfjellet, park ved tidligere ferjeterminal og torget i Larvik. Innenfor en avstand på 500 meter finnes Bøkeskogen, Tollerodden og Mesterfjellet. Med Bøkeskogen grensende til bysenteret har Larvik sentrum et enestående fritidstilbud til boligene i sentrum. I tillegg vil det kunne tilrettelegges for lek og aktivitet for barn og unge i de skjermede gårdsrommene. Lekeplass til barn og unge som angitt i plankart. I 700 meters avstand fra Grandkvartalet ligger Langestrand med badeplass. For større barn og unge er det innenfor en radius på 500 meter svært få tilbud. De nærmeste anleggene er nye Mesterfjellet skole og Torstrand skole, som blant annet har ballbinge. Tollerodden nedenfor Sjøfartsmuseet. Mesterfjellet/Torstrand skole ligger nærmest og dekker både barne- og ungdomstrinnet. Alternativer er blant annet Langestrand barneskole og den nye Ra ungdomsskole på Veldre. Generelt vil andre skoler enn Mesterfjellet/Torstrand være dårligere når det gjelder trafikksikkerhet. Skoleveien vil

20 uansett veivalg krysse to veier med en del biltrafikk, Prinsegata og Herregårdsbakken. De minste skolebarna bør ikke trafikkere denne skoleveien uten følge med voksne. Siden de fleste mindre barn i dag enten er i barnehage eller SFO, behøver ikke begrensningene i aksjonsradius og friluftsområder være kritisk i forhold til aktivitetsmulighetene for barn som vokser opp i by. Er forholdene lagt til rette for utendørsaktiviteter ved barnehager og skolegårdsanlegg, vil dette kunne kompensere noe for de begrensningene de mindre barna vil ha omkring boligene. Kravene til uteoppholdsareal er 10 m2 for områder avsatt til blandet sentrumsformål. I reguleringsbestemmelsene er det satt krav til at minimum 8 m2 uteoppholdsareal i form av balkonger eller terrasser tilknyttet den enkelte boenhet. Resterende arealkrav vil dekkes i de skjermede gårdsrommene og på den øvrige delen av byrommene i passasjen. For bedre å legge til rette for uformell fysisk aktivitet for de større barna og ungdom i sentrumsområdet er det mest nærliggende å utbedre utomhusarealene omkring nye Mesterfjellet/Langestrand skole. Tilrettelegging for friluftsaktiviteter bør også være et mål ved utviklingen av parkområdet i indre havn.

21 6.3.4 Sol- og skygge I rapporten På taket i gården i Parken (Norsk form/husbanken) er det gitt kvalitetskriterier for uterom i tett by. I rapporten (side 46) er det gitt en oppsummering: Tilgjengelig erfaringsmateriale tilsier at det ikke er forsvarlig å fravike et generelt minstekrav om direkte sol på 50 % av totalarealet kl. 15 ved jevndøgn. I rapporten er det også vist til en alternativ vurdering (Guttu 2006) hvor det forslås et krav om direkte sollys på minst 25 % av bakkearealet i minimum 5 timer. På planforslaget er det tilrettelagt for varierte uterom som har gode sol- og lysforhold. Boligene har atkomst fra gårdsrommene, som kan opparbeides med ulik karakter og tilbud på forskjellige opplevelser. Det er utarbeidet sol- og skyggediagram for gårdsrommene for hver time i tidsrommet kl. 10-18 for datoene 20. mars og 20. juni. Slik det fremgår av diagrammene er situasjonen vesentlig bedre enn anbefalingene i den nevnte rapporten. Passasjen har gode solforhold under sommermånedene, og ellers hovedsakelig direkte sol fra morgenen til tidlig ettermiddag. Sol- og skyggediagram for 21.mars kl 11.00 Sol- og skyggediagram for 21.mars kl 15.00

22

23

24

25 6.4 Tilgjengelighet for alle Jfr. St.meld. nr 40 (2002 2003) Nedbygging av funksjonshemmedes barrierer er det et nasjonalt mål at alle skal kunne delta i samfunnet på en likeverdig måte, uavhengig av alder eller funksjonsbegrensninger. Viktige føringer er gitt i Rundskriv T-5/99 B Tilgjengelighet for alle. I trafikkanalysen for Larvik by er det foretatt en gjennomgang av temaet universell utforming i samarbeid med Blindeforbundet og Funksjonshemmedes fellesorganisasjon. Prinsipper og tiltak for universell utforming med tanke på tilgjengelighet, tilrettelegging og fysisk utforming skal vurderes i arbeidet med reguleringsplan og planløsning. Temaet er utredet av Rambøll i rapporten Barn og unge, bomiljø og tilgjengelighet for alle (03.09.07). Veien frem til de viktigste turmålene og parkene vil kreve forsering av bratte bakker, og flere av parkområdene er også svært kuperte. Fra Grandkvartalet vil Tollerodden og Herregården Mesterfjellet bare kunne nås ved kryssing av sterkt trafikkerte veier. Store høydeforskjeller gir begrensede muligheter for fremkommelighet for blant annet rullestolbrukere. Romberggata har stigning på rundt 1:8 over lengre strekninger, og er derfor ikke egnet for rullestolbrukere. De ytre forutsetningene som blant annet omfatter høydeforskjellene mellom Storgata og Prinsegata forandres ikke ved planen. Planforslaget innebærer at det etableres et indre torg. Dette vil være en vesentlig forbedring i forhold til dagens situasjon med flere nivåer og skråplan. Planforslaget vil gi en forbedring av tilgjengeligheten i området for alle grupper. Atkomstsituasjonen mot bysentrum er preget av store høydeforskjeller, her i Schultzes gate. 6.5 Støy Retningslinje T-1442 skal legges til grunn ved planlegging og behandling av enkeltsaker etter plan- og bygningsloven. I retningslinjen er det anbefalt at det beregnes to støysoner rundt viktige støykilder, en rød og en gul sone. I den røde sonen er hovedregelen at støyfølsom bebyggelse skal unngås, mens den gule sonen er en vurderingssone hvor ny bebyggelse kan oppføres forutsatt avbøtende tiltak. I henhold til veileder T 2115 vil det i sentrumsnære områder kunne aksepteres høyere støynivå på balkonger forutsatt at det er tilgang til god fellesområder som er skjermet. På fellesområde foran boliger i planens nordvestre hjørne kan avbøtende tiltak hjelpe situasjonen utover at beboere også kan benytte stille gårdsrom mot sydøst. Støyutredning ble utført av Multiconsult AS (30.07.07), med supplerende revidert notat 28.05.14. Det er beregnet støysonekart for situasjonen.. Inndelingen i gul og rød sone er utført i henhold til T 1442. Veitrafikk er dominerende støykilde. Ved bruk av fasadetiltak og balansert ventilasjonsanlegg, vil innendørs støynivå i oppholdsrom bak de mest støybelastede fasadene kunne tilfredstilles. Resultatene for uteplassene for de nye boligene viser at de laveste verdiene opptrer i gårdsrommet mot sydøst, mens de høyeste verdiene opptrer på fasaden mot Prinsegata. I det nye planforslaget vil støynivået i gårdsrommene og internt i kvartalet være noe forbedret pga. færre åpninger mot omkringliggende gater og en senkning av boligenes hovedgårdsrom tilsvarende en etasje, mens støy på fasader vil være uendret. Boliger mot Prinsegata, som representerer den største støykilden, vil i hovedsak være gjennomgående slik at de vil kunne få en stille side med balkonger mot gårdsrommet.