Storebrand Eiendomsfond AS

Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 3. kvartal 28

Innhold Avkastning og aksjekurs Kapital og investorer Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side 1 2 3 6 7 8

1 Avkastning og aksjekurs Eiendomsmarkedet har opplevd en meget svak utvikling i første halvår 28. Den svake markedsutvikling tiltok i løpet av 3. kvartal, og avkastningen i fondet ble -19,8 prosent i kvartalet. Eiendomsmarkedet har opplevd en meget svak utvikling så langt i 28. Fondets kontantstrøm er imidlertid styrket i løpet av kvartalet, og dette bidrar positivt til kvartalsresultatet. Avkastning i 3. kvartal 28 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) ble -19,8 prosent i 3. kvartal. Pr. 3. september 28 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 8,86. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkte avkastning for fondet i 3. kvartal ble,8 prosent pr. aksje, hvilket er lavere enn direkteavkastnings målet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. I mars 28 ble det utbetalt et utbytte på NOK,68 pr. aksje, til svarende 5 prosent av VEK pr. 31. desember 27. Med dagens urolige markedssituasjon må det vurderes å ikke utbetale utbytte for regnskapsåret 28. Direkteavkastning for fondet ble,8 prosent pr. aksje i 3. kvartal. Verdiendring Verdiendringen på eksisterende eiendomsmasse utgjorde -4,3 prosent i 3. kvartal. Rabekkgata 4 hadde størst prosentvis verdifall med -17,4 prosent, mens Kirkegaten 32 hadde størst prosentvis verdiøkning med 14,3 prosent. Samlet sett resulterte verdiendringene i en nedgang i aksjekursen på 2,6 prosent. Endringer i den underliggende eiendomsmassen medfører en større endring i aksje kursen som et resultat av fondets finansiering (også kalt «gearing» effekten). I 3. kvartal ble denne gearing effekten ytterligere forsterket som følge av negativ utvikling i verdien av fondets rentebytteavtaler. Skatteeffekter bidro positivt til kvartalets resultat. Avkastning siden oppstart Fondet har levert en akkumulert avkastning på 11,2 prosent siden oppstart 2. Forvalter opprettholder det langsiktige avkastningsmålet, og jobber målrettet med videreutviklingen av eiendomsmassen. Avkastningen for de tre første kvartalene i 28 har vært særdeles svak, og det er i så måte viktig å poengtere den langsiktige profilen på denne type fondsinvesteringer. Over fondets levetid er avkastningsmålet for fondet 8 12 prosent årlig avkastning. Perioden 25-27 var eksepsjonelt gode år med meget høy avkastning i eiendomsmarkedet. Det er ikke unormalt med en normalisering av avkastningen etter en slik periode. Forvalter opprettholder det langsiktige avkastnings målet, og jobber målrettet med videreutviklingen av eiendomsmassen. Videreutviklingen er en sentral del av verdiskapningen i fondet, og vil fortsette i de kommende årene. Avkastning pr. aksje Q3 28 Direkteavkastning,8 % Verdiendring -2,6 % Totalt -19,8 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/ fradrag for avvik mellom eiendoms porteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for fondets gjeld. Hvorfor er det forskjell på tegningskurs og VEK pr. aksje? Tegningskursen i fondets emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje med tillegg av kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer i Eiendomsfondet. Nye investorer skal betale sin andel av de historiske kostnadene slik at alle investorer behandles likt uavhengig av investors investeringstidspunkt. Eksempler på etablerings- og kjøpskostnader er advokathonorarer, due diligence kostnader samt dokumentavgift ved eiendomskjøp. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,4 - Q4 5 9,7,4 % Q1 6 9,78 7,9 % Q2 6 1,7 9,4 % Q3 6 11,36 6,2 % Q4 6 12,15 7, % Q1 7 12,35 9,5 % 1 Q2 7 12,73 3, % Q3 7 13,36 5, % Q4 7 13,47,8 % Q1 8 12,15-5, % 2 Q2 8 11,4-9,1 % Q3 8 8,86-19,8 % Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Akkumulert 11,2 % 1 Inkl. utbytte på NOK,875 pr. aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK,68 pr. aksje.

2 Kvartalsrapport Q3 28 - Storebrand Eiendomsfond AS Kapital og investorer Fondets emisjonsperiode er nå avsluttet. Totalt har nå fondet over 4 8 investorer, som til sammen har investert mer enn NOK 2 3 millioner i eiendomsfondet. I løpet av 28 har fondet opplevd en begrenset økning i antall investorer som ønsker å selge aksjer. Forvalter vil i tiden fremover igangsette tiltak som kan øke likviditeten i annenhåndsmarkedet. Tegnet egenkapital Mill. NOK 2 5 2 25 2 1 75 1 5 1 25 1 75 5 551 557 681 25 25 H2-5 H1-6 H2-6 H1-7 H2-7 Totalt Netto tegnet egenkapital Akkumulert 297 2 336 Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7, mrd. Mill. NOK 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 219 Oppbygging Forvaltning Avvikling Portefølje av eiendommer Tegnet egenkapital Akkumulert, og antall investorer Mill. NOK 2 5 2 1 5 1 5 54 25 2 658 3 926 4 827 H2-5 H1-6 H2-6 H1-7 H2-7 1 45 81 Akkumulert 1 358 Antall investorer 2 39 2 336 Antall 5 4 3 2 1 Emisjoner I henhold til prospektet skal det etter 2. kvartal 28 ikke gjennomføres ytterligere emisjoner. Etter en oppbygningsperiode på ca. 3 år, går fondet nå inn i en forvaltningsfase, hvor målet er å maksimere verdien av den eksisterende porteføljen gjennom aktiv eiendomsforvaltning, og således levere høyest mulig avkastning til aksjonærene. Medregnet fremtidige forpliktelser, var fondet 1 prosent fullinvestert ved utgangen av 3. kvartal. Som beskrevet i prospektet har fondet en planlagt levetid frem til slutten av 215. Dersom markedsforhold skulle tilsi at det vil være fornuftig å avvente avviklingen av fondet, har aksjonærene anledning til å forlenge fondets levetid med tre år. Det er derfor lite sannsynlig at den nåværende finansuroen vil påvirke avviklingsfasen for fondet. Eiendomsfondet har hentet inn totalt NOK 2 336 millioner i netto egenkapital fra til sammen 4 827 investorer. Samlet egenkapital i fondet Pr. 3. september 28 har eiendomsfondet gjennomført 1 emisjoner hvor det er blitt hentet inn totalt NOK 2 336 millioner i netto egen kapital fra over 4 8 investorer. Stor andel privatpersoner Fondets lave minsteinvesteringskrav har vært med på å tiltrekke seg privatinvestorer og småsparere i Norge. Minimumsinvesteringen i fondet er NOK 5. Pr. 3. september 28 har 12 prosent av investorene i fondet investert dette beløpet, mens 77 prosent av Noter 1 Forutsatt omsetning på NOK 8,86 pr. aksje, tilsvarende VEK pr. 3. kvartal. egenkapitalen i fondet kommet fra investorer som har investert mellom NOK 5 og NOK 5. Gjennomsnittsinvesteringen i fondet er i overkant av NOK 45. Annenhåndsomsetninger Ni aksjeposter ble omsatt i annenhåndsmarkedet i 3. kvartal for til sammen ca. NOK 2,7 millioner. Siden oppstart av fondet har det blitt gjennomført 431 transaksjoner i annenhåndsomsmarkedet. Totalt omset nings volum har vært 12 595 141 aksjer til en samlet verdi av NOK 16,3 millioner. Ved kvartalets utgang var det registrert 8,8 millioner aksjer for salg i annenhåndsmarkedet, tilsvarende en verdi på NOK 78 millioner 1. Dette representerer ca. 3,8 prosent av fondets innhentede egenkapital, som ansees å være relativt lavt. Forvalter vil i løpet av 4. kvartal legge til rette for økt likviditet i annenhåndsmarkedet. Dette vil bli gjort gjennom at potensielle kjøpere og selgere står fritt til å stille aksjekurs for kjøp og salg, mot tidligere system hvor all omsetning ble gjennomført til kvartalets VEK. Dette vil føre til økt likviditet for aksjonærer som ønsker å selge sine aksjer, samtidig som eksisterende aksjonærer ikke vil bli skadelidende. Som beskrevet i fondets prospekt, presiseres det at tilrettelegger ikke garanterer for omsetning av aksjer i annenhåndsmarkedet. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge aksjer bes kontakte sin rådgiver.

3 Eiendomsporteføljen Kontantstrømmen fra fondets eiendomsportefølje er økende i 3. kvartal. Pr. 3. september har fondet årlige leieinntekter på ca. NOK 55 millioner, og det er forventet en ytterligere sterk økning i 4. kvartal. Med nærmere 42 ulike leietakere, har fondet begrenset risiko mot enkeltleietakere. Eiendom Overtatt Beliggenhet Segment Areal (m 2 ) Bruttoleie (NOK) Leietid (År) Stanseveien 21 15-11-5 Oslo Lager / Kombi 4 292 3 778 162 3,3 Landøyveien 2 16-11-5 Asker Handel 3 5 6 356 761 19,8 Stasjonsveien 2 28-11-5 Asker Handel / Lager 7 916 4 983 388 6,7 Vestre Rosten 79 15-12-5 Trondheim Kontor 8 24 1 275 624 4,3 Kjøpmannsgata 28 23-12-5 Stjørdal Handel / Kontor 1 69 1 781 1 5,1 Kjøpmannsgata 3 23-12-5 Stjørdal Handel / Kontor 2 9 2 33 6 6, Kjøpmannsgata 34 23-12-5 Stjørdal Handel / Kontor 3 2 72 887 3,9 Raveien 269 23-12-5 Sandefjord Handel 3 6 3 47 973 19,3 Vidjeveien 5 23-12-5 Tønsberg Handel 3 6 3 894 81 19,3 Borgenveien 42 3-12-5 Oslo Handel 1 1 2 255 9,1 Grensen 5-7 31-3-6 Oslo Handel / Kontor 13 441 22 493 993 1,1 Karl ohans Gate 12 31-3-6 Oslo Handel / Kontor 4 22 7 869 763,9 Kirkegaten 34 31-3-6 Oslo Handel / Kontor 5 82 7 255 31 2,9 Adolph Tidemandsgate 12 28-4-6 Lillestrøm Handel 3 796 4 58 745 6,1 Brobekkveien 8 3-6-6 Oslo Lager / Kombi 6 342 56 13 58 5,1 Alf Bjerckes vei 14 3-6-6 Oslo Lager / Kombi 5 85 6 884 796 7,9 Spannaveien 148 3-6-6 Haugesund Handel 8 4 1 93 964 16,4 Bilittveien 6 18-9-6 Vinterbro Lager / Kombi 12 195 13 84 297 1,8 Ærfuglveien 2 18-9-6 Tromsø Lager / Kombi 1 6 1 172 844 1,3 Moveien 53-55 1-1-6 Sandefjord Handel 4 865 4 35 156 11,8 acobsgate 2 1-1-6 essheim Handel 1 472 1 727 32 8,2 Energiveien 14 1-11-6 essheim Handel 3 53 3 229 24 11,6 Kjellerholen 7 1-11-6 Skedsmo Handel 6 612 7 998 938 15,7 Rabekkgata 6 1-11-6 Moss Industri 3 12 57 463 6,5 Energiveien 16 1-11-6 essheim Handel 2 61 3 163 839 7,3 Industriveien 7 1-12-6 Heimdal Kontor 11 379 12 138 61 7,1 Bogstadveien 29 22-12-6 Oslo Handel 1 491 6 674 245 11, Sverdrupsgate 27 22-12-6 Stavanger Kontor 3 416 3 761 316 4,4 Brennaveien 18 22-12-6 Nittedal Lager / Kombi 8 27 7 36 812 12,3 Luramyrveien 65 15-2-7 Sandnes Kontor 6 265 9 255,6 Kabelgata 4 15-2-7 Oslo Lager / Kombi 15 564 15 94 876 1,2 Gunnar Knudsens vei 9 15-2-7 Skien Lager / Kombi 16 512 1 229 98 9,3 Rabekkgata 4 26-2-7 Moss Lager / Kombi 6 62 2 979 457 2,4 Gidsken acobsens vei 12 12-3-7 Bodø Handel / Kontor 2 789 3 184 555 3,5 Gidsken acobsens vei 14 12-3-7 Bodø Handel / Kontor 3 7 3 98 596 5,5 Gidsken acobsens vei 22 12-3-7 Bodø Handel / Kontor 3 6 3 946 1 3,7 Gidsken acobsens vei 28-3-32 12-3-7 Bodø Handel / Kontor 1 672 1 77 51 8,3 Lørenveien 68 15-3-7 Oslo Kontor 11 74 13 895 9 1,3 Claude Monets allè 25 2-3-7 Sandvika Annet 4 6 8 227 34 12,3 Deliveien 1 3-3-7 Vestby Lager / Kombi 11 6 867 328 8,5 Dyrskueveien 5 2-4-7 Ullensaker Handel 6 644 6 221 748 9,3 Trollåsveien 6 15-5-7 Oppegård Kontor 1 931 11 673 647 3,3 Vøyenengtunet 8 og 1 1-6-7 Bærum Handel 1 574 2 75 69 13, Vøyenengtunet 14 1-6-7 Bærum Handel 5 227 9 193 53 12,2 Hotvedtveien 6 4-6-7 Sandefjord Handel 11 5 1 495 932 9,3 Markveien 35 15-6-7 Oslo Handel / Kontor 7 431 1 342 316 3,3 Strandpromenaden 76 28-6-7 Lillehammar Handel 2 1 2 823 354 6,1 Lomoen 28-6-7 Vinstra Handel 1 74 1 242 552 12,3 Bassengveien 6 28-6-7 Gjøvik Handel 1 17 1 641 69 7,3 Hagebekksenteret 28-6-7 Trysil Handel 1 368 1 55 8 4,3 Storgata 22 28-6-7 Otta Handel 1 12 1 355 445 11,3 Industriveien 21 29-6-7 essheim Handel 4 725 6 64 836 9,3 Husnes Storsenter 31-8-7 Husnes Handel 22 85 24 61 744 6,4 Mjåvannsvegen 28 1-1-7 Kristiansand Lager / Kombi 13 9 15 681 8,9 Østre Aker vei 16 15-1-7 Oslo Lager / Kombi 5 296 175 8,1 Østre Aker Vei 24 15-1-7 Oslo Lager / Kombi 6 76 8 95 141 5,2 Østre Aker Vei 24 B 15-1-7 Oslo Lager / Kombi 12 15 9 491 774 3,7 Industriveien 23 22-1-7 Ullensaker Kontor 2 9 3 29 9,1 Orkdalsvegen 1 1-11-7 Orkanger Handel 2 69 3 442 28 7,1 OTI-Senteret 1-12-7 Orkanger Handel 1 495 13 731 32 3,5 Dronningens gate 3 1-12-7 Oslo Kontor 1 883 3 449 32 4,7 Revierstredet 2 1-12-7 Oslo Kontor 15 456 28 958 91 3,8 Kirkegaten 32 31-12-7 Oslo Handel 3 65 773 965 5,2 Sandgata 28 1-3-8 Trondheim Annet 25 3 657 47 18,9 Hans Nilsen Hauges vei 1 1-1-8 Fredrikstad Handel 5 427 4 559 326 7,7 Kjellerholen 9 1-4-8 Skedsmo Handel 2 185 1 499 5 6,5 Antall eiendommer 66 Sum 465 236 54 612 47 7,2 Fordeling investorer Basert på innskutt egenkapital 12% 31% Mill. NOK 8 7 11% 6 61% 5 4 3 2 1 4 827 investorer 5 5-2 2-5 82% 12% 93% 34% 5-1 > 1 Utnyttelse av investerbar kapital Gjennomsnittlig 9 % siden oppstart 512 96% H2 5 H1 6 H2 6 H1 7 H2 7 H1 8 H2 8 2 198 75% 3 384 Topp 1 investorer 81% 5 486 7 483 7 483 7 223 96% 1% 5% % Akkumulert investert kapital (EK og gjeld) Prosent av tilgjengelig kapital % andel av aksjene 1 Storebrand Link 8, % 2 Henderson Indirect Propberty B 3,1 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune,8 % 5 State Street Nominees Ltd. All,6 % 6 Hedalm AS,6 % 7 AS Backe,6 % 8 Scheiblers Legat,6 % 9 Haslelund Bygg AS,6 % 1 Tannlegeforeningens PK,5 % Andre 4 817 ulike investorer 83,5 % Totalt 1%

4 Kvartalsrapport Q3 28 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) 19% Fordeling eiendomstype 3% 2% 1% % 3% 29% Kontor Butikk Lager Garantier Fordeling geografi 2% 22,1% 43,8% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Hordaland Vestfold Kontor Butikk Lager Garantier 8,5% Annet Parkering Servering Bolig Rogaland Østfold Nordland Telemark Vest-Agder Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper % 8 9 1 11 12 13 14 15 Annet Parkering Servering Bolig 4,8% 4,3% 3,8% 42% 3,8% 2,5% 2,2% 1,8% 1,3% 1,%,2%,2% Oppland N-Trøndelag Hedmark Troms År Nye eiendomskjøp i 3. kvartal Fondet overtok ingen nye eiendommer i løpet av 3. kvartal. Dette er i henhold til føringene lagt i prospektet for fondet. Fondet går nå over i en forvaltnings fase, hvor hovedfokus vil være på videreutvikling av fondets ervervede eiendommer. Forvalter er meget tilfreds med den eksisterende eiendomsporteføljen, og vil i fremtiden fortsette arbeidet med å maksimere dens verdi. Nye eiendomskjøp ikke overtatt Pr. 3. september 28 var fondet 96 prosent fullinvestert og hadde dermed ca. NOK 35 millioner i tilgjengelig investeringskapasitet. Fondet har kjøpt ytterligere en eiendom for ca. NOK 39 millioner som vil overtas i 1. kvartal 29. Eiendommen ligger i et større handelsområde, Sørlandsparken, like utenfor Kristiansand. Medregnet fondets fremtidige forpliktelser var fondet dermed fullinvestert ved utgangen av 3. kvartal. Fondet var 96 prosent investert ved utgangen av 3. kvartal. Det er ikke sannsynlig at det blir foretatt ytterligere eiendomskjøp utover det som allerede er kontraktsfestet. Forvalter er meget tilfreds med den eksisterende eiendomsporteføljen, og vil i fremtiden fortsette arbeidet med å maksimere dens verdi. Solid eiendomsportefølje Pr. 3. september 28 bestod eiendomsporteføljen av 66 eiendommer med en samlet markedsverdi på NOK 7 111 millioner. Porteføljen har et samlet areal på over 465 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte leieinntekter på ca. NOK 55 millioner pr. år. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 prosent. Siste verdivurdering ble gjennomført den 22. september 28. Inkludert fondets eiendomskjøp som overtas i tiden fremover har fondet en eiendomsportefølje på 67 eiendommer med en samlet markedsverdi på ca. NOK 7 43 millioner. Pr. 3. september 28 hadde eiendomsporteføljen totalt ca. 42 ulike leietakere. Leieforhold Pr. 3. september 28 hadde eiendomsporteføljen totalt 418 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Plantasjen ASA, Hafslund ASA og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 3 største leietakerne pr. 3. september 28 ansvarlige for ca. 5 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. Disse leietakerne vurderes som solide selskaper med høy omsetning og gode resultater. De resterende ca. 5 prosent av leieinntektene er fordelt på ca. 39 ulike leietakere. Disse leietakerne er fordelt mellom mange ulike selskaper og bransjer, og er således meget godt diversifisert. Forvalter ser allikevel muligheten for økende mislighold fra leietakere i en eventuell nedgangskonjunktur, og vil derfor følge ekstra godt med på utviklingen i leiebetalinger i tiden fremover. Det er så langt ikke merket noen svekkelse i betalingsevnen til leietakerne i porte føljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 17 prosent fra leietakere som er enten hel- eller deleiet av staten eller kommuner.

5 Porteføljen har et samlet areal på over 465 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte leieinntekter på ca. NOK 55 millioner pr. år. Salg av eiendom Det ble ikke gjennomført salg av eiendom i løpet av 3. kvartal. Det har vært økende interesse for fondets eiendommer blant internasjonale aktører det siste halvåret, selv om dette så langt ikke har gitt utslag i at eiendommer er blitt solgt. Forvalter vil fortløpende vurdere eiendommer for salg, og det er forventet at forvalter vil gjennomføre ytterligere salg så snart markeds situasjonen bedrer seg. Verdivurderinger I henhold til prospektet gjennomfører forvalter en kvartalsvis verdi vurdering av eiendomsporteføljen. Dette gjøres av to eksterne verdivurderings selskaper, hvor den gjennom snittlige verdien blir lagt til grunn for fondets VEK. Verdivurdererne søker å estimere markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommen hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/ oppussing, vedlikeholds kostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansierings kostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av fondets eiendommer benyttes NEWSEC EiendomsConsult og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor området. Fondet har en rekke eiendommer hvor det er betydelig potensial for verdiskapning gjennom videreutvikling av eksisterende bygningsmasse. Utviklingsprosjekter Fondet har en rekke eiendommer hvor det er betydelig potensial for verdiskapning gjennom videreutvikling av eksisterende bygningsmasse. Et godt eksempel på dette er Kirkegaten 32, en kontor- og handelseiendom på ca. 3 6 m 2 lokalisert i Oslo sentrum. Eiendommen har vært igjennom omfattende rehabilitering, inkludert utskifting av tekniske installasjoner og heis, og kontorarealene fremstår i dag som meget attraktive. Forvalter er i dag i markedet for å leie ut kontorarealene, og har fått meget positive tilbakemeldinger fra flere potensielle leietakere. Deler av disse arealene er allerede utleiet, og innflyttning vil starte i løpet av 1. kvartal 29. Forvalters aktive grep på utviklingen har resultert i en kraftig verdiøkning av eiendommen Topp 1 Leietaker % andel av porteføljen 1 Plantasjen ASA 3,7 % 2 Hafslund Eiendom AS 3,5 % 3 Maske Gruppen AS 3,2 % 4 ICA Detalj AS 3, % 5 Skanem Moss AS 2,5 % 6 Forsvarsbygg 2,4 % 7 Trondheim kommune 2,1 % 8 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,1 % 9 Expert Norge AS 2, % 1 Universitetet i Oslo 1,9 % Andre 48 ulike leietagere 73,6 % Totalt 1% Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 5 4 3 2 1 8 9 Arealledighet 1,4% 1,2% 1,%,8%,6%,4%,2%,% År 1 11 12 13 14 15-3 Oslo Akershus Østfold Andre Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket eierkostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 1 millioner gir en yield på 6, prosent (6 mill/1 mill). Kontor Butikk Lager

6 Kvartalsrapport Q3 28 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondet økte sin langsiktige belåning med NOK 89 millioner i 3. kvartal, og har pr. 3. september 28 en samlet gjeld på ca. NOK 5 482 millioner. Dette tilsvarer ca. 74 prosent av verdien av eiendomsporteføljen ved utgangen av kvartalet. Ca. 6 prosent av fondets totale belåning var rentesikret ved utgangen av kvartalet, og fondets samlede rentekostnad var ca. 6,5 prosent. Belåning Det legges opp til at fondet skal ha en belåningsgrad på 6-8 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 7 prosent i fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet vil i oppbyggingsfasen være finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK 1 millioner. Dette setter fondet i stand til å finansiere 7 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i fondets prospekt. Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi god kjennes hvert år av investeringskomiteen i fondet. Yield gap 7% 6% 5% 4% 3% 2% Økt belåning Fondet økte sin belåning med NOK 89 millioner i 3. kvartal. Den økte belåningen bestod i sin helhet av lån med flytende rente. Totalt er 59 prosent av fondets belåning rentesikret pr. 3. kvartal. Belåningsgrad Pr. 3. september 28 hadde fondet totalt NOK 5 482 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 7 43 millioner (inkludert fremtidige overtagesler). Dermed var fondets samlede belåningsgrad ca. 74 prosent ved utgangen av kvartalet. Dette var en økning på 5 prosentpoeng fra utgangen av 2. kvartal. Dette er et resultat av en marginal økning av lån i perioden, kombinert med 4,4 prosent fall i eiendomsverdiene i 3. kvartal. Fondet har som målsetning å ha en belåningsgrad på 6-8 prosent, med en gjennomsnittlig belåningsgrad på 7 prosent over fondets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige rentekostnaden for fondet pr. 3. september 28 var 6,49 prosent pro anno inklusiv lånemargin. Dette var en økning på 53 rentepunkter fra utgangen av 2. kvartal. Den gjennomsnittlige renten på fondets fastrentelån økte med 2 rentepunkter i perioden som følge av endrede rentemarginer, mens fondets flytende rente økte med 118 rentepunkter som følge av økt pengemarkedsrente og rentemargin. Fondet økte sin belåning med ca. NOK 89 millioner i 3. kvartal. den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 3. september 28 var 6,8 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 3 rentepunkter mellom fondets netto leieinntekter og fondets rentekostnader. Stabil rentesikring Pr. 3. september 28 var ca. 59 prosent av fondets langsiktige gjeld rentesikret. Dette tilsvarer en reduksjon på ett prosentpoeng fra utgangen av 2. kvartal. Fondet er godt sikret mot ytterligere renteøkninger i markedet. Minimum 5 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret iht. fondets prospekt. Ca. 6 prosent av fondets belåning var rentesikret ved utgangen av 3. kvartal. Eiendomsfondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i porteføljen. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Fondet inngikk ingen nye rentebytteavtaler i 3. kvartal. Pr. 3. september 28 hadde fondet inngått 23 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,36 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 6,2 år ned fra 6,4 år ved utgangen av 2. kvartal. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen avdrag før 211. 1% % Q2-6 Q3-6 Q4-6 Q1-7 Q2-7 Q3-7 Q4-7 Q1-8 Q2-8 Q3-8 Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 3. september 28 var lavere enn Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Noter 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av «yield» i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 3. kvartal 28.

7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Markveien 35, lokalisert på Grünerløkka i Oslo kommune. Eiendommen ble kjøpt av fondet i 3. kvartal 27. Bygget er hovedsakelig et handelssenter, men har også store kontorarealer, samt leiligheter. Forvalter er i ferd med å igangsette et større ombyggingsprosjekt på eiendommen, som trolig fører til en betydelig verdiøkning. Eiendomsbeskrivelse Eiendommen er hovedsakelig et handelssenter, lokalisert på Grünerløkka i Oslo. Kjeller og 1. etasje består av handels arealer, mens 2. og 3. etasje er benyttet som kontor- og boligarealer. Totalt er bygget ca. 8 m 2, oppført i 198, og senere rehabilitert. Dette gjør at bygget er å anse som meget moderne for området, som i all hovedsak består av eldre bygårder. Det er videre 22 parkeringsplasser i kjeller. Beliggenhet Eiendommen ligger på Grünerløkka i Oslo, hvilket er et sterkt handelsområde med økende popularitet. Eiendommen har meget god eksponering mot Olaf Ryes plass, og er derfor attraktiv for handelsleietakere. Leietakere De største leietakerne inkluderer blant annet Posten, Colusseumklinikken, og Norgesgruppen (Kiwi). Handelsleietakerne har god omsetning og det er forventet at dette vil bedre seg ytterligere som følge av utviklingen av senteret. Bransjesammensetningen er meget viktig for attraktiviteten av slike handelssenter, da ulike bransjer skaper synergier som bidrar til økt omsetning. Forvalter har ekspertise på dette området og vil søke å optimalisere sammensetning slik at omsetningen kan fortsette den positive utviklingen. Utviklingsprosjekt I forbindelse med kjøpsprosessen avdekket forvalter et betydelig potensial for verdiøkning av eiendommen. Potensialet lå både i å øke leien på eksisterende utleieforhold, men også i å konvertere kontorarealer til handels arealer. Forvalter har siden overtakelse av eiendommen reforhandlet en rekke leieavtaler med en leieøkning på mellom 2 og 4 prosent. Utviklingsprosjektet går i hovedsak ut på å flytte Posten fra sin nåværende beliggenhet på hjørnet av eiendommen. Dette er de desidert mest attraktive lokalene, der man kan ha stor gevinst ved å omdisponere lokalene til handelsaktører som er mer kommersielt drevet enn Posten. Planen er også å konvertere deler av kontorlokalene i 2. etasje til handel. En økning av handelsarealet vil styrke eiendommen som handelspunkt, i tillegg til at man får bedre leie ved å konvertere fra kontor til handel. Forvalter er i forhandlinger med flere store internasjonale aktører som kan være interresert i å leie lokaler i Markveien. Dette er meget attraktive leietakere og som tilfører strøket et betydelig løft som handelsdestinasjon. Leien forventes å øke med ca NOK 3,5 4 mill. som følge av de restruktureringene som blir gjort. Omsetningen på senteret er forventet å øke med ca. NOK 8 1 millioner pr. år, og leien forventes å øke med ca. NOK 3,5 4 millioner som følge av de restruktureringene som blir gjort. I tillegg er det forventet at man vil kunne reforhandle øvrige leiekontrakter til et høyere nivå som følge av de forbedringene som her blir gjort. Markveien er et godt eksempel på en eiendom hvor forvalter identifiserte potensial for verdiøkning gjennom kjøpsprosessen, og er nå i ferd med å gjennomføre sin strategi for realisering av disse merverdiene. Det er flere lignende eiendommer i fondet, og forvalter forventer at disse prosjektene vil bidra positivt til avkastning i tiden fremover.

8 Kvartalsrapport Q3 28 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Markedet for næringseiendom er preget av at bankene har strammet inn sin utlånsaktivitet og at et vanskelig finansieringsklima bidrar til at mange potensielle transaksjoner stopper opp. Leiemarkedet for alle segmenter viser tegn til nedkjøling, men lav arealledighet kombinert med fortsatt marginal sysselsettingsvekst sannsynliggjør at leieprisnedgangen blir moderat. 19% Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 7 6 5 4 3 2 1 15 22 23 24 25 26 27 28E Prognose 44 68 Kilde: DnB NOR Næringsmegling 53 35 Totalomsetning i Norge 28 Fordelt på ulike investorer 36% 12% 14% Eiendomsselskap Fondsaktører Syndikeringsaktører * Pr. 1. halvår 28 28* NOK 2 mrd. Kilde: DnB NOR Næringsmegling 11% 12 11% Livselskap Utlendinger Andre Totalomsetning i Norge 28 Fordelt på type eiendom 7%,4% 3% 9% Handel Hotel 28 NOK 2 mrd. Kontor Lager 16% 61% Utvikling Annet Marginal vekst i Norsk økonomi Etter at Lehman Brothers ble satt under konkursbeskyttelse medio september eskalerte den internasjonale finanskrisen og utsiktene ble verre og mer usikre. I de påfølgende ukene har pengemarkedsrenten økt betraktelig og bankene har strammet ytterligere inn på utlånsaktiviteten. Myndighetene i USA, Europa og Norge har iverksatt ulike tiltak for å sikre bankene tilgang til kreditt for å få fart på utlånsmarkedet. Vårt samfunn er helt avhengig av et velfungerende bankmarked. Det er derfor logisk og helt avgjørende at myndighetene vil gjennomføre tilstrekkelige tiltak for at tilliten overfor bankene og bankene i mellom gjenopprettes. SSB er først ute med prognoser for norsk økonomi etter at finanskrisen eskalerte. SSB har nedjustert anslagene for norsk økonomi og venter nå at BNP for fastlands- Norge øker med 1,1 prosent i 29 og 1,3 prosent i 21. På tross av lavere vekst viser prognosene en marginal sysselsettingsvekst på,8 prosent i 29 og,6 prosent i 21. Videre har inflasjonen tiltatt og eiere av næringseiendom nyter godt av at leieinntektene normalt justeres med endringen i konsumprisindeksen (KPI). KPI viser pr. september en veksttakt på hele 5,3 prosent den høyeste på 2 år. Fall i boligprisene, økning i leieprisene Boligprisstatistikk fra Norges Eiendomsmegler Forbund viser at boligprisene i Norge sank med 4 prosent fra august i fjor til august i år. Blant de fire største byene har Bergen hatt det største fallet med 1 prosent, deretter Trondheim med 7 prosent nedgang og så Oslo som sank 4 prosent. Stavanger derimot har steget 1 prosent og økte med 7 prosent gjennom 27. Prisene på leiligheter i Norge har sunket med 5,2 prosent fra august i fjor til august i år og fallet var tilsvarende drøye 6 prosent for Oslo. Mens salget av boliger går tregere er leiemarkedet fortsatt sprekt. Makrosikt AS måler utviklingen i markedsleie på leiligheter/ hybler i Oslo. Deres statistikk er rensket for effekten av at mange leier ut billig til kjente. Statistikken gir således et godt bilde av den reelle markedssituasjonen. Pr. 2. kvartal kostet det i gjennomsnitt NOK 1 65 pr. måned å leie en leilighet i hovedstaden. Snittleien var opp 4 prosent fra første kvartal og drøye 15 prosent opp på årsbasis. Rentemarkedet Ved utgangen av 3. kvartal var Norges Banks styringsrente på 5,75 prosent. Usikkerheten i bankmarkedet og frykt for tap på utlån til andre banker har gjort at risikopremien har økt. Pengemarkedsrenten har derfor steget fra 5,69 prosent i slutten av januar til 7,48 prosent i dag. SSB forventer at pengemarkedsrenten vil falle fra et årsnivå i 28 på 6,4 prosent til 5,5 prosent i 29 og 3,7 prosent i 21. Videre har 1 års swap-rente (som kjøp av næringseiendom typisk knyttes opp til) falt med ca. 7 rentepunkter siden toppen i juli, og var ved kvartalets slutt 5,37 prosent. Som følge av den svært negative utviklingen i finansmarkedet og tiltagende tegn til en svekket realøkonomi har Norges Bank i løpet av oktober senket styringsrenten med 1 rentepunkter. Leieprisene ved et knekkpunkt i Oslo Utleiemarkedet for kontor i Oslo er stadig preget av høy aktivitet og det oppnås fortsatt gode utleiepriser. Sysselsettingsveksten har de siste årene vært spesielt høy og arealledigheten er nå nede i ca. 4 prosent. Fra mars har imidlertid * Pr. 1. halvår 28 Kilde: DnB NOR Næringsmegling

9 sysselsettings-veksten bremset kraftig opp og bedriftene er betydelig mer kostnadsfokuserte og avventende. Erfaringsmessig virker denne psykologien negativt inn på leieprisene. Vi forventer en svakere utvikling i leiemarkedet i tiden fremover. Det er imidlertid viktig å poengtere at eiendommer med et lavt husleienivå også i tiden fremover vil kunne øke leieinntektene betydelig ved inngåelse av nye leiekontrakter. Fremover vil markedet i større grad skille mellom gode og dårlige eiendommer. Gode eiendommer med sentral beliggenhet vil holde stand mot den generelt nedadgående trenden fordi de tiltrekker seg flere interessenter som i sum utløser høy betalingsvillighet. Dårligere eiendommer vil få det tøffere, men i mindre grad bli reddet av lav arealledighet. Ekspertpanelet til Dagens Næringsliv vurderte i juni leieprisene for kontor til å ha vært økende gjennom første halvår for Bergen (+ 7 prosent), Stavanger (+ 3-4 prosent), Kristiansand (+ 3 prosent), mens Trondheim og Tromsø var antatt å ha en flat utvikling. Økende yield Prime yield har økt om lag 1 punkter siden pristoppen i 27. Forvalter vurderer nå prime yield til å være ca. 6 prosent. Det er imidlertid vanskelig å konkludere på dette ettersom det er særdeles lav aktivitet i transaksjonsmarkedet. Mange aktører vil heller sitte på sine eiendommer enn å selge på høyere yield. Prime yield oppnås på de aller beste eiendommene og gir et uttrykk for pristoppen. De fleste eiendommene som er solgt den siste tiden er ikke typiske prime eiendommer, og disse selges på et betydelig høyere yield-nivå. Lånefinansieringen skaper stadig utfordringer i transaksjonsmarkedet I første halvår var transaksjonsmarkedet for næringseiendom på anslagsvis NOK 12 milliarder fordelt på ca. 5 transaksjoner, men i 3. kvartal var det kun en håndfull kjente transaksjoner. Transaksjonsmarkedet er fortsatt tregt og preget av avstand mellom kjøper og selger i forhold til hva som er akseptabelt yield-nivå. Lånefinansieringen er nå mer utfordrende enn på lenge. Egenkapital kravet har økt fra minimum 15 prosent i fjor til 3 prosent i våres og er nå oppe i 35 prosent i flere tilfeller. Videre er rentemarginen i gode eiendomsprosjekter nå oppe i 125 15 rentepunkter og bankene har i mange tilfeller trukket tilbake lånetilsagn. Tradisjonelt er transaksjonsvolumet høyest i fjerde kvartal, og vi venter å se noe flere transaksjoner i tiden fremover. Steen & Strøm transaksjonen med gjennomføring i fjerde kvartal er historisk stor i Norge og er inkl. gjeld på NOK 21,9 milliarder. Omkring halvparten av leieinntektene til Steen & Strøm er relatert til eiendom i Norge og resten til eiendom i Sverige og Danmark. Transaksjonsvolumet knyttet til Norge er således ca. NOK 12 milliarder. og inkludert salget av Steen & Strøm forventes det at samlet transaksjons volum for 28 i størrelseorden NOK 35 milliarder. Renteutvikling 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Q4-6 Q1-7 Q2-7 Q3-7 Q4-7 Q1-8 Q2-8 Yield gap 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 97 99 1 3 5 7 Markedsleie og utleiegrad NOK 5 4 5 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 1-års swap-rente 3-måneders NIBOR-rente Kilde: Bloomberg 1-års swap-rente Yield Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond 1995 1997 1999 21 23 25 27 Utleiegrad kontor (%) 8-Q1 Markedsleie pr. kvm. prestisje 8-Q2 Kilde: UNION Norsk Næringsmegling / Eiendomsspar 8-Q3 8-Q1 8-Q2 8-Q3 Utleiegrad 1% 98% 96% 94% 92% 9% 88% 86% 84%

Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad Brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-121 Oslo, Telefon 23 11 69, www.union.no nr. 8157-B