Frogn kommune Enhet for samfunnsutvikling - Plan Notat Dato 18.09.2014 Vår ref. 14/03076-5 Til Formannskap, Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker Fra Saksbehandler Torunn Hjorthol Temadiskusjon om forventet boligbygging Bakgrunn Frogn kommune lager årlig en oversikt som viser hvor mange boliger vi antar at blir bygget i løpet av de kommende fire årene, basert på det vi vet om boligreserven i reguleringsplanene og innkomne forslag se vedlegget «Boligprogram 2014». Kommunen kan legge til rette for boligbygging gjennom regulering, men det er markedet som bestemmer om en bolig faktisk blir bygd. Unntaket gjelder kommunens egne boliger. Boligprogrammet - den forventede boligbyggingen, viser hvordan aktuelle reguleringsplaner slår ut i forhold til hvor mange boliger vi tillater, hva slags boligtype vi legger til rette for og i tillegg hvor vi legger til rette for å bygge. Dokumentet er ikke egnet til i seg selv å styre boligbyggingen, men gir et grunnlag for å se på hvordan en kan styre utviklingen gjennom reguleringsplaner. Det kan brukes til å foreslå en veiledende rekkefølge i de områdene som ikke er ferdig regulert. Årets boligprogram reiser særlig spørsmål knyttet til hvor vi skal velge å bygge først og hvilken vekst vi skal legge til rette for. Særlig i slutten av perioden vokser kommunen trolig betraktelig mer enn med de 100 årlige boligene som kommuneplanen forutsetter. Disse spørsmålene er igjen til en viss grad knyttet til boligsosiale utfordringer. Rådmannen ønsker at følgende tema blir diskutert: 1. Boligsosiale utfordringer i det private boligmarkedet 2. Hvor prioriterer vi å bygge først? 3. Hvor fort kan vi vokse og hva innebærer vekst? Postadresse Besøksadresse Telefon 64 90 60 00 Org.nr. 963 999 089 Postboks 10 Rådhusveien 6 Telefaks Bankgiro 1617.07.02720 1441 Drøbak 1443 DRØBAK postmottak@frogn.kommune.no www.frogn.kommune.no Side 1 av 5
1 Boligsosiale utfordringer i det private boligmarkedet 1.1 Dyrt å bo i Frogn Frogn kommune har større utfordringer på det boligsosiale feltet enn mange andre kommuner. Dette skyldes at vi ligger tett på Oslo og at Drøbak er attraktivt som bosted i seg selv. Frogn er et pressområde og har utfordringer når det gjelder å bygge rimelige boliger for førstegangsetablerere og vanskeligstilte. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris på blokkleiligheter lå i 2013 høyest i Follo (SSB). For eneboliger og småhus ligger kommunen som nummer tre i Follo. 1.2 Mange eneboliger, men leilighetene kommer Nesten 60 % av dagens boliger i Frogn er eneboliger eller tomannsboliger. For å møte befolkningens boligbehov skal 80 % av nye boliger i følge kommuneplanen være leiligheter og rekkehus. I 2013 fikk vi 96 nye boliger 24 ene- og tomannsboliger, 3 småhus og 69 blokkleiligheter. Det vil si at 75 % var leiligheter og rekkehus. Virkeligheten ligger altså ikke langt fra 80 %-målet. Fjorårets boligprogram forventet imidlertid langt flere eneboliger enn det som i realiteten ble bygget. Vi traff omtrentlig med antallet boliger, men vi forventet en annen boligtypeprofil. Det er vanskelig å spekulere i årsaker til dette, men det viser tydelig usikkerheten i et boligprogram. I oversikten over forventet boligbygging 2015-2018, ser vi at det er eneboligene som dominerer i de første årene av perioden. Senere i perioden forventer vi imidlertid flere leiligheter. Hvis trenden fra i fjor fortsetter, ender vi imidlertid opp med flere leiligheter enn det vi forventer. Vår ref.: 14/03076-5 Side 2 av 5
Tabellen viser fordelinger av boligtyper i Follokommunene i 2013 (SSB) Ski Enebolig, tomannsbolig 6706 Rekkehus, kjedehus og andre småhus 2 791 Boligblokk 2 245 Andre bygningstyper 282 Ås Enebolig, tomannsbolig 5025 Rekkehus, kjedehus og andre småhus 976 Boligblokk 1 570 Andre bygningstyper 284 Frogn Enebolig, tomannsbolig 4473 Rekkehus, kjedehus og andre småhus 972 Boligblokk 1 171 Andre bygningstyper 303 Nesodden Enebolig, tomannsbolig 5012 Rekkehus, kjedehus og andre småhus 1 716 Boligblokk 398 Andre bygningstyper 125 Oppegård Enebolig, tomannsbolig 5 621 Rekkehus, kjedehus og andre småhus 2 179 Boligblokk 2 780 Andre bygningstyper 288 Enebakk Enebolig, tomannsbolig 3 529 Rekkehus, kjedehus og andre småhus 472 Boligblokk 100 Andre bygningstyper 149 Vår ref.: 14/03076-5 Side 3 av 5
2 Hvor prioriterer vi å bygge først? 1.1 Kan vi få rimelige boliger på Kolstad? Kommunestyret vedtok 16.juni 2014 at den kommende planprosessen for områdeplan for Kolstad, Klommestein skog og Odalen skal avklare hvor mange boliger som kan etableres innenfor planområdet Kolstad og Klommestein skog. Planprogrammet skal åpne for å vurdere inntil 500-900 boenheter i planområdet. Områdeplanen er tentativt ferdig i 2016, slik de første boligene kan bygges i 2016. En kraftig utbygging av de jomfruelige områdene på Kolstad har vært lansert som en mulig løsning på problemet med høye boligpriser. En ser for seg at en stor utbygging av blant annet leiligheter i disse relativt usentrale områdene, kan gi boliger med lavere pris enn ellers i Frogn. For å få til utbyggingen er man imidlertid avhengig av store investeringer i infrastruktur som veier, uteområder og lignende. Jo flere boliger en bygger, jo flere deler på disse kostnadene, og jo lavere kan prisen den enkelte boligen være. En er altså avhengig av en relativt høy utnyttelse av området for å få ned prisene. Kostnadsfordelingen av grønn og teknisk infrastruktur vil avklares gjennom utbyggingsavtaler, og et ønske om lave priser kan forutsette at kommunen bruker økonomiske incentiver som en del av boligpolitikken og dekker noe av utgiftene til infrastruktur. Å gå ned på kvaliteten på uteområder, adkomster og lignende kan være et alternativ som gjør boligprisene lavere, men kommunen kan komme til å møte krav fra beboerne om å oppgradere denne typen infrastruktur i etterkant og på den måten kun oppnå å skyve utfordringene framover i tid. 2.2 Bygge byen innenfra og ut? Å bygge ut Kolstad i den nødvendige skalaen innebærer trolig en forsering av målet fra Kommuneplanen 2013-2025 om 100 boliger i året, og kan dreie utviklingen vekk fra Seiersten, Ullerudsletta og Dyrløkke der kommunen arbeider med en byutviklingsplan. Rådmannen har ikke vurdert hvor mange boliger som kan få plass i dette området, men potensialet for fortetting er stort. I disse sentrale delene av kommunen vil markedet trolig drive prisene opp, men her ligger infrastrukturen allerede tilgjengelig. Videre er fortetting rundt sentrum i tråd med både nasjonale, regionale og lokale føringer. Det er en forutsetning for bymessig utvikling av områdene og et viktig grunnlag for lokalt handels- og kulturliv, og ikke minst effektiv kollektivtransport i de sentrale områdene av Frogn. Kommunen kan synes å stå i en situasjon der billige leiligheter krever store investeringer og en kraftig utbygging av et område lagt fra sentrum. Dette innebærer trolig en prioritering vekk fra formål i de sentrale delene av kommunen. Alternativt bygger vi innenfra og ut og satser på å utnytte potensialet i sentrum før vi går videre med å bygge i utkanten. Vår ref.: 14/03076-5 Side 4 av 5
3 Hvor fort skal vi vokse og hva innebærer vekst? SSBs forventninger baserer seg på den utviklingen vi har hatt i Frogn fram til nå. Om vi fortsetter utviklingen slik den har vært, vil vi i følge SSBs mellomalternativ i snitt øke med 0,95 % årlig fram til 2018. Veksten ligger da godt under målet fra Kommuneplanen 2013-2025 på 1,5 prosent. En vekst på 1,5 % eller lavere fører trolig til en forgubbing av befolkningen. SSB forventer at pensjonistene i aldersgruppen 67-79 år øker med ca. 2,2 prosent årlig, og at gruppen over 80 år øker med ca. 2,9 prosent årlig. Disse gruppene utgjør i følge SSB en økende andel av befolkningen. En høyere vekst med mer tilflytting og bosetting av yngre mennesker avhenger trolig av en noe høyere byggetakt enn dagens 100 boliger i året. Yngre mennesker betyr igjen trolig høyere skatteinntekter. Hvis vi utnytter potensialet for boligbygging i områdene i sentrum og eventuelt på Kolstad, kan vi få en vekst som ligger over Kommuneplanens mål om 1,5 % befolkningsvekst årlig i planperioden fram mot 2025. En kraftigere vekst utløser imidlertid kostnader fordi kommunen skal gi tjenester til nye innbyggere. Når det gjelder skolene har vi i dag noe ledig kapasitet hvilket kan innebære at vi tåler en noe høyere vekst det er også mulig å ta høyde for høyere vekst i det pågående arbeidet med skolestrukturen. Kommunen kan velge å åpne for noen år med høyere vekst og så se på dette spørsmålet på nytt neste gang vi rullerer kommuneplanen. Med hilsen Torunn Hjorthol Saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent Vedlegg: Boligprogram 2014.docx Vår ref.: 14/03076-5 Side 5 av 5