Sletting av rettigheter i grunnboken

Sletting av rettigheter i grunnboken Sundvolden 10.09.2014 Registerfører Åge-André Sandum Registerfører Haldis Framstad Skaare Innhold Oversikt over slettebestemmelsene i tinglysingsloven Bestemmelsene om bortfall av tinglysingsvirkning Bestemmelsene om sletting av heftelser fra grunnboken Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 1

Hjemmel for å slette heftelser Rettighetshaver sletter heftelsen, jf. tgll. 32 første ledd Registerfører sletter heftelsen etter eget tiltak, fordi tinglysingsvirkningen er falt bort, jf. tgll. 31 første ledd Registerfører sletter av eget tiltak, da heftelsen er åpenbart opphørt, jf. tgll. 31 andre ledd Sletting etter kunngjøring, jf. tgll. 32 a Tinglysingsloven 31 første ledd 31 første ledd Når virkningen av tinglysingen er falt bort, skal registerføreren av eget tiltak slette heftelsen. Hva er virkningen av tinglysing? Rettigheten får rettsvern, jf. tinglysingsloven 20-23 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 2

Når har virkningen falt bort? Tgll. 28-30 regulerer bortfall av tinglysingsvirkningen ( foreldelse av rettsvern ) Tgll. 28: Dersom en heftelse ikke skal hvile på eiendommen for alltid, faller tinglysingsvirkningen bort etter 30 år fra tinglysingstidspunktet Heftelsen kan da ikke være tinglyst på nytt innen fristen. Tinglysingsloven 28 I hvilke tilfeller skal ikke en heftelse hvile på eiendommen for alltid? Tolkning av stiftelsesgrunnlaget Avtaletolkningen må suppleres med evt. fravikelige og ufravikelige regler for vedkommende avtaletype Tidsbegrensede rettigheter er regulert i tgll. 29 første ledd Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 3

Hvilke heftelser skal ikke hvile på eiendommen for alltid? Skal alle heftelser, hvor det i dokumentet ikke er fastsatt en uttrykkelig tidsbegrensning, hvile på eiendommen for alltid, jf. tgll. 28 første ledd? En heftelse hvor det klart fremgår av avtalen at den ikke er tidsbegrenset og uoppsigelig fra begge parter, skal hvile på eiendommen for alltid. Hvilke heftelser skal ikke hvile på eiendommen for alltid? Panterett: Er som regel tidsubestemt, og det er presumsjon for at den ikke skal hvile på eiendommen for alltid. Uoppfylt kjøpekontrakt: Hvis den gjelder hele eiendommen, tgll. 28 kommer til anvendelse? Uoppfylt kjøpekontrakt: Gjelder kun del av eiendom som ikke er opprettet som egen matrikkelenhet ennå. Tgll. 28 kommer ikke til anvendelse? Oppfylt kjøpekontrakt: Selgeren har tinglyst en erklæring om at han har oppfylt sine forpliktelser, denne må ta behandles som et skjøte. Ergo ingen heftelse, tgll. 28 kommer ikke til anvendelse. Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 4

Hvilke heftelser skal ikke hvile på eiendommen for alltid? Festerett og andre leieretter: Er ofte tidsbegrenset med rett til forlengelse. Den vil derfor ikke anses for å hvile på eiendommen for alltid Festerett som er tidsubestemt, men både bortfester og fester har rett til å si opp avtalen: Tolkning av stiftelsesgrunnlaget, hva mente partene? Dersom tolkningen av stiftelsesgrunnlaget ikke gir oss svar, så er utgangspunktet at de ikke anses for å hvile på eiendommen for alltid, tgll. 28 kan komme til anvendelse Festerett som er tidsubestemt, men kun festeren har rett til å si opp avtalen: Rettigheten anses for å hvile på eiendommen for alltid. Hvilke heftelser skal ikke hvile på eiendommen for alltid? Servitutter: Må anses for å hvile på eiendommen for alltid, med mindre annet fremkommer av stiftelsesgrunnlaget Forkjøpsrett: Hvis rettighetshaver er en eiendom, anses retten for å være varig med mindre noe annet fremkommer av stiftelsesgrunnlaget Forkjøpsrett til fordel for en person, vil være omfattet av tgll. 29. Men ellers vil den anses for ikke å hvile på eiendommen for alltid Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 5

Tinglyst på ny innen fristen Siste vilkåret for bortfall er at heftelsen ikke kan være tinglyst på ny før 30-års fristens utløp. Ved tinglysing på ny innen fristen, heftelsen beholder sin prioritet. Tinglysing etter fristen, heftelsen får ny prioritet En ny 30 - års frist begynner å løpe ved den nye tinglysingen. Obs formkrav for retinglysing i 28 tredje ledd. Tinglysingsloven 29 Tgll. 29 første ledd: Lyder dokumentet på en bestemt tid eller på nogens levetid, får 28 ikke anvendelse I de tilfeller så bortfaller rettsvernet når tiden er ute eller når vedkommende dør. Hva med fremtidige hendelser? Er tidsbestemte rettigheter med rett til forlengelse omfattet av første ledd? Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 6

Tinglysingsloven 29 Hvis det er fastsatt en uttrykkelig minstetid, så forfaller ikke tinglysingsvirkningen før 3 år etter utløpet av minstetiden, annet ledd. Rettighet som kan sies opp etter 15 år, kan slettes når det har gått 30 år Rettighet som kan sies opp etter 28 år, kan slettes når det har gått 31 år Rettighet som kan sies opp etter 30 år, kan slettes når det har gått 33 år Mulig tilleggsfrist på 5 år for pantedokument, der det er avtalt en forfallstid for det underliggende lånet, jf. 29 tredje ledd Bortfall av rettsvern for særlige heftelser Utlegg: Tinglysingsvirkningen faller bort etter 5 år, regnet fra tinglysingstidspunktet Arrest: Tinglysingsvirkningen faller bort etter 2 år, regnet fra tinglysingstidspunktet Midlertidig forføyning: Tinglysingsvirkningen faller bort etter 2 år, regnet fra tinglysingstidspunktet Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 7

Sletting av heftelser som er åpenbart opphørt tingl 31 annet ledd 31 annet ledd Det samme gjelder når den åpenbart er opphørt. Bestemmelsens formål er å fjerne dødt stoff fra grunnboken Besørge at grunnboken til enhver tid er oppdatert og oversiktlig Vurdering av hvorvidt selve heftelsen er bortfalt ikke bare rettsvernet for heftelsen Sletting av heftelser som er åpenbart opphørt tingl 31 annet ledd Vilkår: åpenbart at heftelsen er bortfalt streng vurdering dersom vi er i tvil sletter vi ikke Rettskraftig dom Lov hvor sikker er bestemmelsen? Avtale partenes tolkningsmonopol Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 8

Sletting av forkjøpsretter etter utløpt lengstetid Løsningsretter forkjøpsretter kan ikke gjelde for mer enn 25 år, jf. lov om løysingsrettar 6 Bestemmelsen er preseptorisk og gjelder for alle avtalebaserte løsningsretter som er avtalt etter loven trådte i kraft 1. juli 1995 Bestemmelsen om lengstetid gjelder også for tidligere avtalte løsningsretter lengstetiden utløper tidligst 20 år etter lovens ikrafttredelse dvs. tidligst 1. juli 2015, jf 23 i lov om løysingsrettar Vurdering av om forkjøpsretten kan slettes vil bygge på vilkåret om den er åpenbart opphørt, jf tingl. 31 annet ledd Når en forkjøpsrett er matrielt utløpt etter lengstetidsbestemmelsen i lov om løysingsrettar 6 vil den kunne slettes som åpenbart opphørt Sletting av forkjøpsretter etter utløpt lengstetid Merk: bestemmelsen om lengstetid gjelder ikke for løsningsrett som ligger til en annen eiendom når retten gjelder grunn som er skilt ut fra eiendommen som har rettigheten eller som er egnet til å slås sammen med den, jf. 6 andre ledd bokstav a Loven gjelder heller ikke for lovbestemte løsningsretter, jf. 1 tredje ledd Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 9

Sletting av forkjøpsrett etter salg av eiendommen En forkjøpsrett må etter lov om løysingsrettar gjøres gjeldende innen seks måneder etter at forkjøpsrettshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om de rettsforhold som utløser forkjøpsretten, jf. 12 Bestemmelsen er deklaratorisk Vil ikke være grunnlag for å slette etter tingl. 31 annet ledd Henstilles til å slette etter samtykke eller ved tinglyst bevis for at heftelsen er falt bort( 32 første ledd) Beslagsforbud vs. Utlegg = sletting? Særlig om utlegg hvor det er tinglyst beslagsforbud Et tinglyst beslagsforbud, hindrer ikke at det blir tatt utlegg i eiendommen. Registerfører kan ikke slette utlegg av eget tiltak, verken på utleggsstadiet, jf. HR-2000-17 eller på dekningsstadiet HR-2001-1122. Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 10

Sletting av ektepakt Ektepakter kan endres ved å opprette ny ektepakt, jf. ekteskapsloven 46 første ledd Kun tinglysingen av ektepakten i grunnboken kan slettes på løs erklæring, underskrift fra begge ektefellene. (gjelder ikke selve ektepakten) Ektepakter kan slettes når de har mistet sin rettsvirkning, dvs når ekteskapet er opphørt enten ved skilsmisse eller død. Slettebegjæring bør påføres ektepakten Skilsmissebevilling må være vedlagt evt. ved død må (u)skifteattest være vedlagt Bekreftelse på at boet er oppgjort. Sletting av særeiebestemmelse Særeie er inntatt i skjøte eller testament Giver eller arvelater kan slette vilkåret om særeie som han selv har påheftet eiendommen, jf. tgl. 32 Hvis arvelater eller giver er død så kan Stiftelsestilsynet oppheve bestemmelsen etter stiftelsesloven 55 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 11

Sletting av pantedokumenter Pantedokument Hvis eiendommen er pantsatt må det originale pantedokumentet sendes inn for tinglysing av påtegning om pantefrafall, jf tingl. 32 annet ledd. Unntak: Uomsettelige pantedokumenter, jf. tingl. 32 annet ledd annet pkt. Panterett er en overførbar rettighet Arvinger må samtykke til sletting. Eksempel: Sletting av vederlagsfri borett (LB-2013-208646) Ved tinglysing av skjøte 3. juli 2002 ble hjemmel til en eiendom overdratt fra far til sønn. I det tinglyste skjøtet ble det samtidig inntatt følgende bestemmelse: Martha Ås<personnummer> og Ingolf Ås <personnumer> har vederlagsfri borett på eiendommen på livstid. Martha Ås døde i 2002 Boretten til fordel for henne ble slettet fra grunnboken ex officio februar 2003. Det ble ikke protestert mot slettingen. Ingolf Ås døde i 2012. Samme år ble boretten til fordel for ham slettet ex officio av tinglysingsmyndigheten i det man anså rettigheten for åpenbart opphørt da rettighetshaver var død. Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 12

Eksempel: Sletting av vederlagsfri borett (LB-2013-208646)forts. Sønnen krevde i etterkant grunnboken rettet ved at slettingsvedtaket omgjøres. Tinglysingsmyndigheten avslo retting etter tingl. 18. Avslaget ble anket til Borgarting lagmannsrett. Lagmannsretten la etter en vurdering av skjøtets ordlyd og omstendighetene omkring utstedelsen til grunn at det måtte anses for åpenbart at de to ektefellene ved skjøtet er gitt en borett som opphørte ved deres død. Eksempel: Sletting av urådighetsklausul av eget tiltak (LB-2009-184107) En eiendom var påheftet en klausul om at den bare kunne overdras sammen med de to andre bruksnumre. Klausulen var inntatt både i attest fra oppmålingssjefen i kommunen, i skjøtet og i oppmålings og skyldelingsforretningen. Da de tre bruksnumrene ble sammenføyd, slettet tinglysingsmyndigheten urådighetsklausulen som åpenbart opphørt etter tingl. 31. Hjemmelshaver til hovedbølet krevde at grunnboken ble rettet ved at klausulen ble gjeninnført. Tinglysingsmyndigheten besluttet å rette grunnboken, jf. tingl. 18. Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 13

Eksempel: Sletting av urådighetsklausul av eget tiltak (LB-2009-184107) Beslutningen om gjeninnføring av klausulen i grunnboken ble anket av hjemmelshaver til den sammenføyde eiendommen. Ankemotparten (hjemmelshaver til hovedbølet) anførte at det var en tinglysingsfeil at urådighetsklausulen på bruksnumrene ble slettet, da klausulen var en privatrettslig heftelse og ikke en offentligrettslig heftelse. Klausulen var tatt med etter ønske fra daværende eier av hovedbølet for å sikre at området ikke ble bebygget med store tomter. Eksempel: Sletting av urådighetsklausul av eget tiltak (LB-2009-184107)forts. Lagmannsretten: Vilkåret om når en heftelse er åpenbart opphørt skal tolkes strengt ikke tilstrekkelig at det er sannsynlig at heftelsen er bortfalt Foreligger det berettiget tvil med hensyn til om retten fortsatt består skal heftelsen ikke slettes Det kan ikke utelukkes at klausulen er av privatrettslig karakter det er ikke omtvistet at daværende grunneier sørget for å innta klausulen i skjøte Usikkert om urådighetsklausulen hadde opphørt da bruksnumrene ble sammenføyd vilkåret for sletting ikke oppfylt Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 14

Tinglysingsloven 32 En heftelse kan slettes når det tinglyses bevis for at den er falt bort, eller at rettighetshaver samtykker, jf. tgll. 32 første ledd bevis for at den er falt bort, selve rettigheten må være falt bort. Hvilke bevis må foreligge? Dom (fra alm. Domstoler eller jordskifte) Opplysninger fra Brønnøysund Hvordan slette heftelser? Hovedregel tingl. 32 første ledd Samtykke fra rettighetshaveren Personlige rettigheter: For eksempel borett, forkjøpsrett, føderåd Rettighetshaveren må samtykke Legg ved skifteattest eller annen dokumentasjon på dødsfall dersom rettighetshaveren er død Realrettigheter: Rettighetshaveren er den til enhver tid eier av gnr. 10 bnr. 1 Nåværende hjemmelshaver til gnr. 10 bnr. 1 må samtykke Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 15

Eksempel: Personlig rettighet eller realrettighet? Bestemmelse i tinglyst skjøte (1975): Kjøperen skal ha rett til å benytte den felles vei opp til parsellen, og likeså skal han rett til å parkere 2 biler på selgerens eiendom i nær tilknytning til den solgte parsell. I tilfelde salg skal selgeren ha første rett til kjøp etter offentlig takst. Forkjøpsretten ble registrert i grunnboken som en personlig rettighet. Ble deretter slettet fra grunnboken ex officio etter rettighetshavers død. I 2014 innkom krav om retting av slettingen. Rettebegjæringen kom fra en arving av rettighetshaver. Eksempel: Personlig rettighet eller realrettighet? forts. Konklusjon: Usikkert om rettighetene i realiteten er personlige eller realrettigheter. Forkjøpsretten skulle ikke blitt slettet ex officio med grunnlag i at rettighetshaver var død. Samtykke til sletting burde i tillegg vært innhentet fra hjemmelshaver til naboeiendommen. Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 16

Eksempel: Samtykke fra samtlige rettighetshavere Bestemmelse i tinglyst skjøte (1989): Marte Kirkerud og Peder Ås og deres etterkommere har forkjøpsrett til parsellen. Denne retten er varig. Slettebegjæring innkommer, signert av Marte Kirkerud, Peder Ås og dere to barn. Opplysninger i folkeregisteret viser at Peder og Marte har et barnebarn på 3 år. Konklusjon: Samtykke til sletting av forkjøpsretten må innhentes fra overformynderiet når det gjelder det mindreårige barnebarnet. Samtykke må innhentes fra samtlige rettighetshavere dersom det er flere av disse til en rettighet/heftelse! Eksempel: Samtykke fra samtlige rettighetshavere? Bestemmelse i tinglyst skjøte (1950): Hvis eierne eller deres kjødelige arvinger (etterkommere) noen gang vil selge gården, skal kjøperskens søstre eller deres kjødelige etterkommere ha forkjøpsrett, således at den eldste har førsteretten og deretter kommer de andre og deres etterkommere etter alderen. Slettebegjæring innkommer fra grunneier kan forkjøpsretten slettes? Hva må til? Konklusjon: Forkjøpsretten kan slettes dersom samtlige rettighetshavere (arvinger etter søstrene) samtykker til det, dette må dokumenteres med skifteattest. Alternativt og mest praktisk i dette tilfellet vil man kunne slette forkjøpsretten etter en kunngjøring, jf. tingl. 32 a. Krav til sannsynlighet. Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 17

Sletting av heftelser etter kunngjøring tingl. 32a Første ledd: Sletting av panteretter og skadesløsbrev dersom det er sannsynlig at de er bortfalt eller ikke består Skal være umulig eller uforholdsmessig vanskelig å få rettighetshavers samtykke. Gjelder kun panteretter og skadesløsbrev Ikke noe tidskrav Vi starter kunngjøringsprosess Sletting av heftelser etter kunngjøring, tingl. 32a forts. Annet ledd: Sletting av over 20 år gamle heftelser dersom det er sannsynlig at heftelsen er opphørt Gjelder alle heftelser over 20 år gammel sannsynlig at heftelsen er opphørt Hvis innsigelse, registerfører må vurdere om den er åpenbar grunnløs Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, 10.-11. september 2014 18