Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: 11.08.2015 Vår ref: 15/1259-8 - 15/21230 Arkivkode: GBNR - 02/0961 Saksbeh.: Zubair Ali Syed Saksnummer Utvalg Møtedato 268/15 Delegert fra det faste utvalg for plansaker Gbnr 2/961 - Flaskebekkveien 64 - Riving og nybygg garasje Tillatelse - ett trinns søknad - og dispensasjon fra plan- og formålskrav SAKEN GJELDER: Søknaden gjelder tillatelse til å rive eksisterende garasje som følge av skade, da denne ble påkjørt av en lastebil. Det søkes videre om oppføring av ny garasje på samme fundament som tidligere garasje, med bebygd areal på 43,92 m2 og mønehøyde på 3,587 m. Garasjen vil ha en plassering helt inntil tomtegrensen til Gbnr. 2/190. Eiendommen ligger i uregulert område og tiltaket er derfor avhengig dispensasjon, etter planog bygningsloven (pbl) 19-6, fra kravet om reguleringsplan etter 1 i gjeldende kommuneplans arealdel (vedtatt 16.6.2011). Tiltaket er søkt med en plassering innenfor 100-metersbeltet og er avhengig dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8. Tiltaket er søkt med en plassering nærmere 50 meter fra eksisterende riksvei og er avhengig dispensasjon fra vegloven 29. PLANSTATUS: Eiendommen ligger i et uregulert område og er i kommuneplanen avsatt til boligformål. Området omfattes videre av rekkefølgekrav H440. Det arbeides med en ny reguleringsplan for området. Eiendommen ligger i sone 2 i planforslaget. En mindre del av tomten ligger innenfor areal avsatt til Landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR). BYGNINGSSTATUS: Tomten er bebygd med en garasje som er søkt revet grunnet skade. NABOPROTESTER: Ingen.
NESODDEN KOMMUNES VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispenseres det fra kravet om reguleringsplan etter gjeldende kommuneplanens arealdel 1 og fra rekkefølgekrav etter 14, for oppføring av garasje. Det dispenseres videre fra plan- og bygningsloven 1-8 for tiltak innenfor 100- metersbeltet. Det dispenseres fra vegloven 29 for plassering av tiltaket nærmere 50 meter fra eksisterende fylkesvei. Tiltaket er videre søkt plassert helt inntil nabogrensen. I medhold av plan- og bygningsloven 29-4, 3 ledd litra b, godkjennes en plassering av tiltaket helt inntil nabogrensen. I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 gis tillatelse for de omsøkte arbeidene. Tillatelsen gir mulighet for umiddelbar igangsetting av de omsøkte bygningsmessige arbeidene. Tillatelsen gjelder riving av eksisterende garasje og oppføring av ny garasje på samme fundament som tidligere garasje med angitt areal og høyder i søknaden. Følgende foretak er godkjent med ansvarsrett i medhold av plan- og bygningsloven 20-2: Foretak: Org.nr: Godkjenning: Funksjon/tiltaksklasse: Jan Skarpaas 971512199 Sentral godkjenning SØK, PRO arkitektur tkl. 1 Bjerke-Lind Bygg AS 942528531 Sentral godkjenning UTF tømrerarbeider tkl.1 Norprodukter Miljø AS 938146101 Sentral godkjenning UTF riving og miljøsanering, tkl. 1 VURDERINGSGRUNNLAG: I behandlingen av søknaden om dispensasjon fra kravet om reguleringsplan skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) side 242) står følgende om dispensasjonsadgangen: Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra
ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. Fjerde ledd første punktum presiserer at statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer og fra forbudet i 1-8. Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens [side 243] myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. VURDERING/BEGRUNNELSE: I behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om oppføringen av garasje innenfor det uregulerte området medfører at hensynet bak planbestemmelsene det dispenseres fra, blir vesentlig tilsidesatt. Videre om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering: Vedrørende dispensasjon fra kravet om reguleringsplan og rekkefølgekrav: Hensynet bak kravet om reguleringsplan etter kommuneplanens 1, jf pbl 11-9 pkt 1, er å forhindre uønsket bygningsmessig utvikling i uregulerte områder. Kommunene er derfor av den oppfatning at gjeldende tiltak og dispensasjonsforhold må vurderes opp mot kommende reguleringsplan, med bestemmelser, for området. Hensynet bak rekkefølgekravet etter kommuneplanens 14 er å hindre utbygging innenfor området før det er etablert nødvendig sosial- og teknisk infrastruktur. I gjeldende tilfelle søkes det om å rive eksisterende garasje på tomten for så å bygge en ny en med de samme arealer og plassering som den tidligere. Bakgrunnen for dette er at eksisterende garasje er skadet som følge av en ulykke med en lastebil. Garasjen vil ikke medføre noen merkbare endringer fra eksisterende situasjon. Eiendommen er pr. i dag ikke bebygd med noen annen bebyggelse enn en dobbel garasje. Garasjen brukes av hjemmelshaver som også er eier og bor på nabotomten gbnr 2/187. Generelt er området bebygd med fritidsboliger og eneboliger. Eiendommen er videre avsatt til boligområdet i gjeldende reguleringsplan. Kommunen kan ikke se at tiltaket er strid med kommende reguleringsplan for området. Vedrørende dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8: Hensynet til forbud mot bygging og fradeling i 100- metersbeltet langs sjøen følger i hovedsak av første ledd i 1-8. Det skal i 100-metersbeltet tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser ved spørsmål om utbygging i strandsonen langs sjøen og langs viktige vassdrag.
I gjeldende sak vil endringene fra eksisterende situasjon være minimal. Området er avsatt til boligformål i kommuneplanen. Tiltaket har således ingen konsekvens for eksisterende natur, kulturmiljø, friluftsliv, landskap og eventuelle allmenne interesser. Vedrørende dispensasjon fra vegloven 29: Hensynet til veg- og trafikkinteresser og hensynet til miljøet langs veien må vurderes opp mot søkers reelle interesser for å få dispensasjon. I gjeldende sak pågår det et reguleringsarbeid i området. Reguleringsforslaget innebærer en byggegrense som vil gå langs den aktuelle tomten med en plassering nærmere enn 50 meters regelen etter vegloven 29. Gjeldende tiltak plasseres innenfor foreslått byggegrense. I forbindelse med planforslaget har Statens vegvesen kommet med følgende uttalelse, i brev av 2.7.2009, vedrørende foreslått byggegrense langs Flaskebekkveien: «Planforslaget ser ut til å vise byggegrense langs Flaskebekkveien, men denne er ikke målsatt. Vi anbefaler at dette påføres plankartet». Kommunen er av den oppfatning at da området er avsatt til boligformål og tiltaket erstatter en eksisterende garasje i samme dimensjoner, med samme plassering (innenfor foreslåtte regulerte byggegrenser), vil hensynet til veg- og trafikk, samt miljøet langs veien, ikke bli vesentlig berørt som følge av tiltaket. Eksisterende avkjørsel til og fra garasjen vil benyttes, dermed søkes det ikke om nytt atkomstforhold. KONKLUSJON Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. GENERELLE BESTEMMELSER: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også dersom arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. Plan- og bygningslovens 21-9. Tillatelsen forutsetter at arbeidene utføres med hensyn til bevaring av byggets kulturminneverdi. Bruk av riktige type materialer som passer i forhold til eksisterende bygg, må benyttes. Når tiltaket er utført skal tiltakshaver sende inn nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse. Kommunen vil på bakgrunn av dette utstede ferdigattest for tiltaket. OBS! Tiltakshaver er selv ansvarlig for at bygget ikke kommer i konflikt med kabler, ledninger og lignende. Kontakt derfor elverket, televerket, og driftsavdelingen i kommunen før arbeidet igangsettes.
*************** Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens 33-1. Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp Søknad 3.3.1. a) oppføring av garasje Større enn 30 m2 til 5143 og med 70 m2 BRA Disp. 3.3.3. Dispensasjon fra øvrige 10395 formål i kommuneplanens arealdel Disp. 3.3.3 Dispensasjon for bygging i 4312 sonen innenfor 100- metersbeltet Disp. 3.3.3. Dispensasjon fra vegloven 29 2613 Sum gebyrer: 22463 Fakturagrunnlag 22463 Faktura blir ettersendt. Faktura sendes tiltakshaver: Odd Hjort Larsen Flaskebekkveien 60 1450 NESODDTANGEN Gisle Rebnord Totland Virksomhetsleder Zubair Ali Syed Avdelingsjurist Elektronisk signert.