Nesodden kommune Saksfremlegg

Transkript

1 Nesodden kommune Saksfremlegg Rådmannen Dato: Vår ref: 12/ /12085 Arkivkode: GBNR - 03/0047 Saksbeh.: Syed, Zubair Ali Saksnummer Utvalg Møtedato 040/16 Plan- og Teknikkutvalget Gbnr 3/47 - Ildjernet - Riving eksisterende bygg og nybygg anneks - Fritidsbolig søknad om dispensasjon fra krav om regulering og byggeforbudet i strandsonen Saken gjelder Saken gjelder søknad, mottatt den , om å rive eksisterende utedo og anneks (tilsammen 40,4 m2), samt å oppføre nytt anneks inkludert snurredo (40,4 m2). Eiendommen ligger i et uregulert område og er derfor avhengig dispensasjon, i medhold av planog bygningsloven 19-2, fra kommuneplanens 1 hva gjelder kravet om reguleringsplan før utbygging. Tiltakene er videre avhengig dispensasjon fra pbl 1-8 for en plassering nærmere enn 100 meter fra eksisterende strandlinje. Plan- og teknikkutvalget skal kun ta stilling til dispensasjonsforholdene i saken. Rådmannens forslag til vedtak: Etter en nærmere vurdering av alle sider av saken, og med forutsetning om at gitte vilkår blir oppfylt, kan Kommunen ikke se at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt som følge av et tiltak som er justert i forhold til det omsøkte. Vi legger til grunn at fordelene ved å dispensere i gjeldende sak er klart større enn ulempene tiltaket vil ha for gjeldende og fremtidig regulering av området. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt statlige og regionale rammer og mål. Etter en samlet vurdering anses det å foreligge overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 fra kommuneplanens krav til regulering. Dispensasjon vil derfor kunne gis med vilkår følgende vilkår:

2 Eksisterende anneks bevares og restaureres på samme sted. Nye tegninger og beskrivelse av hvordan en restaurering er tenkt utført, innsendes til godkjenning i Kommunen før en tillatelse til tiltaket. Utedo tillates revet. Do skal innpasses i eksisterende anneks. Tiltaket kan ikke medføre økt bebygd areal på tomten. Vilkårene skal være oppfylt før tillatelse kan gis i saken. Utvalget slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon i saksfremlegget Plan- og Teknikkutvalget Claudia Behrens (SV) fremmet følgende forlsag: "Dispensasjon avslås. Nesodden kommune er positiv til en søknad om å rehabilitere annekset med tilbygg tilsvarende den doen som rives. Vi ønsker å imøtekomme en søknad med tegninger." Votering: SVs forslag ble satt opp mot innstillingen. SVs forslag fikk en stemme og falt. (1 SV) PT- 040/16 Vedtak: Etter en nærmere vurdering av alle sider av saken, og med forutsetning om at gitte vilkår blir oppfylt, kan Kommunen ikke se at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt som følge av et tiltak som er justert i forhold til det omsøkte. Vi legger til grunn at fordelene ved å dispensere i gjeldende sak er klart større enn ulempene tiltaket vil ha for gjeldende og fremtidig regulering av området. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt statlige og regionale rammer og mål. Etter en samlet vurdering anses det å foreligge overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 fra kommuneplanens krav til regulering. Dispensasjon vil derfor kunne gis med vilkår følgende vilkår: Eksisterende anneks bevares og restaureres på samme sted. Nye tegninger og beskrivelse av hvordan en restaurering er tenkt utført, innsendes til godkjenning i Kommunen før en tillatelse til tiltaket. Utedo tillates revet. Do skal innpasses i eksisterende anneks. Tiltaket kan ikke medføre økt bebygd areal på tomten. Vilkårene skal være oppfylt før tillatelse kan gis i saken. Utvalget slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon i saksfremlegget.

3 Generelle bestemmelser: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også dersom arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. Plan- og bygningslovens SAKSBEHANDLING: Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: Søker ønsker å rive eksisterende utedo (på 12,6 m2) og anneks (på 27,8 m2). Totalt rives 40,4 m2. Nytt anneks søkes bygget inkl. snurredo på 40,4 m2 slik at det samlede bebygde areal på eiendommen forblir uforandret. Annekset får samme plassering som eksisterende, men krever allikevel dispensasjon for en plassering på 55 m fra strandlinjen, jf. pbl 1-8. Tomten vil således få et bygg mindre. Søker viser til at tiltaket ikke vil medføre fare eller vesentlig ulempe for eksisterende natur- og miljøforhold. Planstatus: Eiendommen ligger på Ildjernet. På øya ligger det områder omfattes av egen forskrift om Ildjernet naturreservat. Gjeldende eiendom ligger ikke innenfor eiendommer som omfattes av forskriften. Eiendommen ligger videre innenfor et område nr. 2 i rapporten Kulturlandskap i Follo, vurdert som et regionalt og nasjonalt viktig kulturlandskap. Generelt er Ildjernet en øy sterkt påvirket av hyttebebyggelse, men spredt finnes rik flora typisk for de kalkrike øyene i indre Oslofjord. Flere interessante plante- og dyrearter er registrert på Ildjernet. Bygningsstatus: Gjeldende eiendom er bebygd med en hytte, tømmerhus, utedo og et anneks. Naboprotester: Ingen nabomerknader Uttalelser fra andre myndigheter: Akershus fylkeskommune i brev av : «Tiltaket gjelder riving og nybygg anneks. Tiltaket er vurdert ut fra fylkeskommunens rolle som regional planmyndighet og som fagmyndighet for kulturminnevern. Fylkesrådmannen har følgende merknader: Automatisk fredete kulturminner Området er ikke befart. Uttalelsen gis på grunnlag av arkivmateriale. Det er ingen registrerte fornminner der tiltaket skal gjennomføres. Potensialet for å gjøre funn av automatisk fredete kulturminner anses som lavt. En nærmere utredning av forholdet til automatisk fredete

4 kulturminner anses ikke som nødvendig. Fylkesrådmannen ber om at de som skal utføre arbeidet i marka gjøres særlig oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man støter på et fornminne skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, 2. ledd. Nyere tids kulturminner Området er ikke befart. Uttalelsen gis på bakgrunn av arkivmateriale. Eiendommen Knutheim ble utskilt i 1929 og består av fritidsbolig, to anneks og utedo. Bebyggelsen er oppført mellom Fritidsboligen er en maskinlaftet bygning i to etasjer med saltak. Det rivesøkte annekset er i én etasje med valmtak og stående panel, mens det andre annekset er i maskinlaft med saltak. Den rivesøkte utedoen har stående panel og pulttak. Eiendommen framstår som et godt bevart anlegg hvor bygningene har bevart flere originale detaljer som vinduer, kledning og dører. Omsøkte tiltak er riving av eksisterende anneks med valmtak og utedo, for gjenoppbygging av et nytt større anneks med samme plassering som eksisterende. Eiendommen ligger innenfor område nr. 2 i rapporten Kulturlandskap i Follo, vurdert som et regionalt og nasjonalt viktig kulturlandskap. NIKU (Norsk institutt for kulturminneforskning) foretok i 1997 en registrering av verdifulle kulturmiljøer på Nesodden. Ildjernet ble i forbindelse med dette arbeidet foreslått som verneområde, det vil si regulert til bevaring etter daværende plan og bygningslovs I registreringsrapporten beskrives Ildjernet slik:[ ] Langt de fleste registrerte bygningene på øyene Ildjernet og Suteren er likevel sommerboliger fra slutten av forrige århundre og perioden Ingen av bygningene som ble registrert på øyene i 1989 (SEFRAKregistrering) er gått tapt, men sett samlet utgjør de et sårbart og sjeldent fint kulturmiljø der tida nærmest har stått stille. Nær samtlige registrerte bygninger er gitt egenverdi og miljøverdi. [ ]. Eiendommen Knutheim er gitt både egenverdi og miljøverdi i NIKUs registrering. Vurdering Eiendommen Knutheim har både høy bevaringsverdi i seg selv og som del av et større bevaringsverdig miljø. Eksisterende anneks og utedo ønskes revet for oppføring av nytt anneks med integrert våtrom og toalett. Nytt anneks blir betydelig større og oppføres i et stiluttrykk som forsøker å tilnærme seg eksisterende anneks. Eksisterende bygninger er godt bevarte, og har en ekthet i uttrykket med høy opplevelsesverdi. Annekset har godt bevart hovedvolum, takform og eldre vinduer. Opprinnelig kledning ser også ut til å være bevart. Bygningene utgjør i seg selv viktige historiske kilder, og de inngår i en organisering på eiendommen som er bærer av fortellingen om typisk sommerhusbebyggelse i første halvdel av 1900-tallet. Vi fraråder derfor sterkt riving av annekset og utedoen. Vi anbefaler at det søkes å finne plass for våtrom og toalett i eksisterende bevaringsverdige anneks. Eiendommens og miljøets bevaringsverdi er tydeliggjort i NIKUs anbefaling om å regulere hele Ildjernet til spesialområde med formål bevaring. Selve kjernen i planformålet spesialområde bevaring, etter gammel plan- og bygningslov, var å sikre de autentiske bygningene mot riving. Omsøkte tiltak er klart i strid med en slik intensjon. Konklusjon Vi fraråder sterkt riving av annekset og utedoen. Vi anbefaler at det søkes å finne plass for våtrom og toalett i eksisterende bevaringsverdige anneks. Dersom kommunen fatter vedtak som er i strid med vernehensynene, jf. vurdering ovenfor, vil fylkesrådmannen vurdere å legge fram saken for

5 fylkesutvalget med forslag om å påklage vedtaket.» Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus i brev av : «Det er store natur- og kulturminneverdier på Ildjernet, og hele øya er registrert som en nasjonalt viktig naturtype med kalkfuruskog, tørrenger, bergknappsamfunn og strandenger. I 2014 ble naturtypen åpen kalkmark kartlagt på Ildjernet, og flere naturtypeforekomster ble avgrenset. Dispensasjoner for nye bygg vil over tid kunne medføre en bit- for bit nedbygging av verdifullt naturmangfold. Den omsøkte dispensasjonen medfører imidlertid ingen økning i totalt bebygd areal, og nytt anneks oppføres med omtrent samme plassering som det som søkes revet, og i et område som allerede er påvirket av bruk. Tiltaket medfører heller ikke noen særlig endring i landskapsbildet sett fra sjøen. Fylkesmannen har derfor vurdert at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter de nasjonale eller regionale hensyn som Fylkesmannen er satt til å ivareta. Vi minner imidlertid om at forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet og føringene gitt i Statlige retningslinjer for strandsonen også er begrunnet med hensynet til kulturminner, og at det er fylkeskommunen som ivaretar de hensyn som er knyttet til det registrerte kulturmiljøet på Ildjernet. Fylkesmannen legger til grunn at kommunen foretar en nøye vurdering ut fra lokale forhold, etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 19. Vi viser til Dispensasjonsveilederen utarbeidet av Fylkesmannen og Fylkeskommunen. Videre gjør vi oppmerksom på andre aktuelle overordnede føringer som skal ivaretas i kommunens vurdering av dispensasjonen, jf. Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 8. april 2015 ( under plan og bygg, arealforvaltning ).» Tiltakshavers kommentarer til uttalelsene, jf. e-post av : «Vi har fått avslag på vår søknad om riving av annekset og utedo, viser til Fylkeskommunens brev av , som vi har mottatt den , etter selv å ha kontaktet Nesodden kommune. Etter samtale med Ali Syed, ble vi anbefalt å søke råd hos en bygningsteknisk fagmann. Vi har nå kontaktet Byggmester Eivind Roaldsøy, Drøbak, som har restaurert hus på Ildjernet i snart 20 år.hans anbefaling er å ikke rive annekset, men prøve å restaurere dette, i kombinasjon med å rive utedoen ( se vedlagte fotos i 4 separate mailer) og legge utedoens areal på 12.6 kvm til annekset. Endringen medfører ikke arealmessige forskjeller eller endring av tegninger, som er innsendt og omsøkt. Roaldsøys vurdering av vedlagt. Kommentarer til Fylkeskommunens vurdering datert : 1. "Vurdering": her sies det at det omsøkte tiltaket blir arealmessig større enn dagens fotavtrykk, dette medfører ikke riktighet. Det omsøkte areal for nytt anneks var nøyaktig like stort som eksisterende anneks. 2." Eksisterende bygninger er godt bevarte, og har en ekthet i uttrykket med høy opplevelsesverdi". "Bygningene utgjør i seg selv viktige historiske kilder, og de inngår i en organisering av eiendommen som bærer preg av fortellingen om typisk sommerhusbebyggelse i første halvdel av 1900 tallet". Utedoen er nybygget / ombygget 90 % ca. 2008, av daværende eier og arkitekt.( Se Roaldsøys brev av ). Utedoens utforming, med pulttak, er etter vår vurdering meget uheldig og sterkt skjemmende for eiendommen Knutheim og for Ildjernet generelt. Utedoens moderne uttrykksform, og høyde, som vi mener langt overgår hva man bygget i første halvdel av 1900 tallet, kan umulig vurderes som "typisk Ildjernbebyggelse" eller ha noen som helst bevaringsmessig

6 verdi. Vennligst studer fotoene i fire mailer, som sendes separat. Vi er meget opptatt av nettopp det Fylkeskommunen nevner, å bevare Knutheims spesielle karakter. Fylkesmannen i Oslo og Akershus ved Ellen Lien, presiserer at " den omsøkte dispensasjonen medfører imidlertid ingen økning i totalt bebygd areal". "Fylkesmannnen har derfor vurdert at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter de nasjonale eller regionale hensyn, som Fylkesmannen er satt til å ivareta." Vi håper Fylkeskommunen og Nesodden kommune kan akseptere at vi beholder annekset, restaurerer dette, og opprettholder vår søknad om å rive utedoen og tillegge utedoens areal på 12.6 kvm til annekset,( for toalett/våtrom), som vist på vår byggesøknad.» VURDERINGSGRUNNLAG: I behandlingen av søknaden om dispensasjon fra kravet om reguleringsplan skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 32 ( ) side 242) står følgende om dispensasjonsadgangen: Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn.

7 Fjerde ledd første punktum presiserer at statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer og fra forbudet i 1-8. Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens [side 243] myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. Vurdering/konklusjon: I behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om riving av eksisterende anneks og utedo, og gjenoppbygging av nytt anneks medfører at kravet til regulering etter kommuneplanen og forbudet mot bygging i strandsonen, blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Videre om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. Kommunen viser til at søker er villig til å justere søknaden slik at eksisterende anneks beholdes og restaureres, mens utedoen rives og legges til annekset. I så fall vil Kommunen måtte ta stilling til tiltaket etter å ha mottatt dokumentasjon/tegninger som viser på hvilken måte doen er søkt innpasset i annekset. Det vektlegges også at Fylkesmannen i Oslo og Akershus ikke har uttalt seg negativt til tiltaket. Fylkeskommunen har i sin uttalelse lagt til grunn at annekset blir utvidet i vesentlig grad, mens søker nekter for dette. I uttalelsen er søker blitt anbefalt å finne plass for våtrom og toalett i eksisterende bevaringsverdige anneks. Kommunen mener søker har forsøkt å tilpasse tiltaket i forhold til Fylkeskommunens anbefalinger. Generelt er det ikke ønskelig med ny bebyggelse eller utvidelse av eksisterende bygg på Ildjernet. Dette fordi området er et viktig kulturlandskap og det er stort potensiale for at viktig natur, miljø og kulturverdier vil kunne gå tapt som følge av utbygging, inngrep og økt aktivitet i området. Foreløpig er det ikke igangsatt reguleringsplan for Ildjernet. Fremtidig regulering vil trolig være at øya reguleres til spesialområde med formål bevaring, iht. rapport «Kulturlandskap i Follo». Hensynet til natur og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser ivaretas også som følge av byggeforbudet i strandsonen, jf. pbl 1-8. Med utgangspunkt i søkers kommentarer til Fylkeskommunens uttalelse mener Kommunen tiltaket kan justeres slik at det ikke i vesentlig grad kommer i strid med viktige bevaringshensyn for eksisterende bebyggelse og topografi/landskap på eiendommen. Dette med utgangspunkt i at bebyggelsen totalt sett ikke økes. Kommunen mener en riving av eksisterende utedo kan aksepteres med det hittil nevnte som forutsetning. Tiltaket medfører liten endring av eksisterende forhold, både hva gjelder bebyggelse og bruk. En løsning med integrert do i annekset gir en klar fordel for søker. Konklusjon: Etter en nærmere vurdering av alle sider av saken, og med forutsetning om at fastsatte vilkår blir oppfylt, kan Kommunen ikke se at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt som følge av de omsøkte tiltak. Vi legger til grunn at fordelene ved å dispensere i gjeldende sak er klart større enn ulempene tiltaket vil ha for gjeldende og fremtidig regulering av området. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt statlige og regionale rammer og mål. Etter en samlet vurdering anses det å foreligge overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 fra kommuneplanens krav til regulering. Dispensasjon

8 vil derfor kunne gis med vilkår følgende vilkår: Eksisterende anneks bevares og restaureres på samme sted iht. de føringer som følger av Akershus fylkeskommune sin uttalelse av Nye tegninger og beskrivelse av hvordan en restaurering er tenkt utført, innsendes til godkjenning i Kommunen før arbeidene igangsettes. Eksisterende utedo tillates revet. Do skal innpasses i eksisterende anneks. Tiltaket kan ikke medføre økt bebygd areal på tomten. Vilkårene skal være oppfylt før tillatelse kan gis i saken. Med vennlig hilsen Anne Dybevold Kommunalsjef Gisle Rebnord Totland Virksomhetsleder Elektronisk signert. Vedlegg Kart 1 Kart 2 Fotografier Redegjørelse ang. hovedhus Redegjørelse ang. tømmeranneks Redegjørelse ang. utedo Redegjørelse ang. rødt anneks

9 Gbnr 3/47 - Ildjernet - Riving eksisterende bygg og nybygg anneks - Fritidsbolig - Søknad om rammetillatelse Situasjonskart Tegning_eksisterende_fasade Tegning_ny_fasade Tegning_ny_plan Tegning_ny_snitt Situasjonskart Tegning fasade bilder Kart Bilder 1 Bilder 2 Bilder 3 Bilder 4 Gbnr 3/47 - Ildjernet - Riving eksisterende bygg og nybygg anneks - Fritidsbolig Gbnr 3/47 - Ildjernet - Riving eksisterende bygg og nybygg anneks - Fritidsbolig - Fylkesmannens uttalelse Gbnr 3/47 - Ildjernet - Riving eksisterende bygg og nybygg anneks - Fritidsbolig - Merknad til uttalelse fra Fylkesmannen og opprettholding av søknad Uttalelse fra Drøbak Byggeservice AS Bilde - 1 Bilde - 2 Bilde - 3 Bilde - 1 Bilde - 2 Bilde - 3 Bilde - 1 Bilde 2 Bilde - 3 Bilde - 1 Bilde - 2