Nesodden kommune. Gbnr 4/43 - Nordveien 23 - Nybygg uthus og carport Ett-trinns søknad uten ansvarsrett med dispensasjon

Transkript

1 Nesodden kommune Plan bygg og geodata Delegert vedtak Dato: Vår ref: 15/ /28745 Arkivkode: GBNR - 04/0043 Saksbeh.: Nele Griebsch Saksnummer: 341/15 Gbnr 4/43 - Nordveien 23 - Nybygg uthus og carport Ett-trinns søknad uten ansvarsrett med dispensasjon SAKEN GJELDER Søknad mottatt Søknad er kompletter med ettersendte redegjørelse Tiltaket omfatter oppføring av carport med tilhørende uthus på 31,5 BYA m². VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispenseres fra forbudet mot bygging til boligformål i Landbruks, natur- og friluftsområder, forbudet mot bygging i 100-metersonen langs sjøen i plan- og bygningslovens 1-8, avstandskravet i plan- og bygningslovens 29-4, Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Søknaden er vurdert å tilfredsstille kriteriene i plan- og bygningslovens GENERELLE BESTEMMELSER: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også dersom arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. Plan- og bygningslovens Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og midlertidig

2 brukstillatelse eller ferdigattest. Vi gjør oppmerksom på at den som utfører, eller lar andre utføre for seg byggearbeid etter plan- og bygningslovens 20-4, selv har ansvaret for at arbeidet ikke er i strid med loven eller forskriftene, eller regelverk i annen lovgivning. Når tiltaket er utført skal tiltakshaver sende inn nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse. Kommunen vil på bakgrunn av dette utstede ferdigattest for tiltaket. OBS! Tiltakshaver er selv ansvarlig for at bygget ikke kommer i konflikt med kabler, ledninger og lignende. Kontakt derfor elverket, televerket, og driftsavdelingen i kommunen før arbeidet igangsettes. SAKSUTREDNING: BAKGRUNN Planstatus: Eiendommen er i kommuneplanens arealdel sonet til landbruks, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR). Eiendommen ligger også innenfor 100-meterbeltet langs strandsonen. Området eiendommen ligger i er verdivurdert i registrering av Kulturlandskap i Follo som regionalt og nasjonalt viktig kulturlandskap. Planforslag for Flaskebekk har vært på høring fram til Planforslaget er ikke endelig vedtatt. Tiltak: Tiltaket gjelder oppføring av carport med tilhørende uthus på 31,5 BYA m². Nærmere utredning av tiltaket er gitt i søknadsskjema med vedlegg. Bygningsstatus: 181 Carport/uthus til bolig Tomten er i dag bebygd med en nyere enebolig og et uthus. Uthuset er SEFRAK-registrert med middels egenverdi. Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: Vi viser til Plan og bygningslovens 19-1 Søknad om dispensasjon. lhht. loven skal søknaden grunngis. Pbl 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra tilsidesettes vesentlig. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være vesentlig større enn ulempene etter en samlet vurdering. Tiltaket. Tiltakshaver søker om oppføring av carport/bod på eiendommen. Føringer. Eiendommen er uregulert og omfattes av bestemmelsen til kommuneplanens arealdel. Eiendommen ligger i strandsonen, og tiltaket er avhengig av flere dispensasjoner fra gjeldene regelverk for å kunne godkjenne omsøkte tiltak: 1. Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel om at tiltak først kan finne sted etter at området inngår i reguleringsplan.

3 2. Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel om byggeforbud i lnf-områder. 3. PBls 1-8 om byggeforbud i 100-metersonen langs sjøen. 4. PBls 29-4 om avstand til eiendomsgrense. 5. Veglovens 29 om avstand til senter vei. Bestemmelser til kommuneplanens arealdel: Det søkes om dispensasjon fra følgende bestemmelser til kommuneplanens arealdel (planbestemmelser vedtatt ): 1 Krav om reguleringsplan (pbl pkt. 1) 1. Innenfor byggeområdene skal arbeid og tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1, 20-2, 20-3 og 20-4, samt fradeling til slike formål ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. 10, pkt.1 og 2 (pbl ) 1. Det følges av loven at i områder som i arealdelen er utlagt til LNF-områder, er det ikke tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til landbruksdrift/stedbunden næring. 2. Det følger av lovens 1-8 at det er generelt byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen. Fasadeendringer er unntatt byggeforbudet. Det søkes om dispensasjon fra følgende bestemmelse i plan- og bygningsloven: 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag (utdrag) metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til naturog kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. For beliggenhet 2,0 m (++) fra eiendomsgrense søkes det dispensasjon fra følgende bestemmelse: 29-4 Byggverkets plassering, høyde, avstand fra nabogrense (utdrag). Hvis ikke annet er bestemt i plan efter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Det søkes dispensasjon fra avstandskrav i Vegloven. 29 fastsefter at det skal være en avstand på 15 m fra byggverk til senter kommunal vei. Nordveien er ikke en kommunal vei, men den er åpen for offentlig ferdsel. Reguleringsforslag under behandling - reguleringsplaner nær. Det pågår arbeid med reguleringsplan for Flaskebekk, hvor eiendommen foreslås sonet til boligbebyggelse/bevaring med en tomteutnyttelse på BY A 10%. Område øst for eiendommen omfattes av reguleringsplan for UTSIKTSVElEN - EDVARD JACOBSENS VEI med en tillatt tomteutnyttelse på 15% + inntil 36 m2 garasje/uthus. Beskrivelse av området og eiendommen Området sydover består i hovedsak helårsboliger, mens nordover er det mest fritidsboliger. Bebyggelsen er spredt og består i all vesentlighet av eldre hus som alle er godt vedlikeholdt. For ca 15 år siden ble hovedhuset bygget opp etter at man reven gammel hytte som sto der. Annekset ble totalrenovert. Ved oppføring av det nye huset, forholdt man sig til det gamle husets dimensjoner (grunnflate). Dette gjør at bygningen på eiendommen fremstår som tilpasset den øvrige bebyggelse i området. Fylkeskommunens miljøavdeling har tidligere berømmet dette. Bolighuset har en grunnflate på 57,6 m2 når man ikke medregner tak over inngang og uteplass. Annekset har en grunnflate på 15,9 m2.

4 Bakgrunn Tiltakshaver søker oppført carport/garasje på eiendommen som er registrert som helårsbolig. Familiens bil parkeres i dag i friluft. Bilen brukes hver dag for kjøring til arbeidsplass, og det er i vinterhalvåret et sterkt behov for en overdekket parkering. Carporten skal stå på samme sted hvor bil parkeres i dag. Det er to bygninger på eiendommen i dag: et bolighus og et anneks, og det er et sterkt behov for et uthus til oppbevaring av hageredskap, tilbehør til familiens båt, sportsutstyr osv. Som nevnt over har hovedhuset en grunnflate på 57,6 m2. Beskrivelse av tiltaket Bod skal utføres med samme takvinkel og taktekking som dagens anneks. Veggkledning utføres med spesialhøvlet panel av sibirsk lerk, tilvarende panelet på hovedhus og anneks. Carport utføres med smekre stålprofiler og flatt tak, som vil oppfattes som et «neddempet bindeledd» mellom dagens anneks og ny bod. Bakkeplan under carporten blir som dagens grusdekke. Enden av taket til carporten vil flukte med østveggen til dagens anneks. Det må foretas noe utgraving inn mot fjellet i øst. Dette gjør at bilen kan plasseres lenger inn fra Nordveien enn dagens parkering. Utkjøring fra carporten vil bli som for dagens parkering. Vurdering av om hensynet bak bestemmelsene vesentlig tilsidesettes Pbl 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra tilsidesettes vesentlig. Bestemmelser til kommuneplanens arealdel: 1 Krav om reguleringsplan (pbl pkt. 1). Hensikten bak planbestemmelsenes krav til reguleringsplan, antas å være å sørge for at utbygging foregår på en helhetlig måte og innenfor fornuftige rammer. Det søkes om dispensasjon fra arealplanens plankrav, i det det vises til at oppføring av omsøkte tiltak ikke vil vanskeliggjøre en god areal-/reguleringsmessig utforming av området (trafikk, trafikksikkerhet, atkomstforhold, byggegrenser, friområder, teknisk infrastruktur og ljenester, beredskap, etc.). Det vil heller ikke medføre en forringelse av miljøverdier (landskap, natur, friluftsliv, kulturminner/- miljø) eller redusere interne områdekvaliteter (utsiktsforhold, strøkets karakter, etc.) Tiltaket er i samsvar med de føringer som er lagt til grunn i forslag til ny reguleringsplan for Flaskebekk, som fortsatt ligger til behandling i kommunen. Hva planfaglige vurderinger angår så kan følgende temaer kommenteres: Området ligger i virkeområdet for RPR Oslofjorden og skal ikke bidra til at landskapet fremstår som vesentlig mer nedbygd. o Tiltaket medfører ingen bygningsmessig endring i forhold til den omkringliggende bebyggelse. Biologisk mangfold og arkeologiske undersøkelser. o Tiltaket medfører ingen bruksmessig eller bygningsmessig endring. Anbefalt utnyttelse. o Nordveien 23 (4/43+181) vil få en BYA på 10%. Åpen carport og overdekket uteplass er da medregnet. Tiltaket vil ikke vanskeliggjøre utvikling av andre eiendommer i nabolaget. o Tiltaket vil ikke føre til nye boenheter. Barn i planleggingen. o Tiltaket medfører ingen bruksmessig eller bygningsmessig endring.

5 Opparbeidelsesplikten for Vei og VA. For å kunne gi dispensasjon fra plankravet må infrastruktur være tilstrekkelig opparbeidet og fungere. o Tiltaket medfører ingen bruksmessig eller bygningsmessig endring. Flom, skred og overvannshåndtering. o Da det ikke skal gjennomføres noen bygningsmessige tiltak som er forskjellig fra dagens situasjon, er det ikke nødvendig med avbøtende tiltak med tanke på risiko for konsekvenser av uønskede hendelser. Det er tidligere utført bygningsmessig tiltak for å ivareta overvann som renner ned mot eiendommen, Dette i forbindelse med oppføring av bolighuset. Skråningen er sikret med fast boltet nett. Medvirkning. o Kopi av denne søknad er sendt naboene. Det må ansees akseptabelt å dispensere fra kravet om regulering da omfanget av tiltaket på ingen måte er til hinder for gjennomføring av et senere planarbeid. 10, pkt.1 og 2 (pbl ) Vi vurderer hensynet bak bestemmelsen til å være å sikre at natur-og friområder ikke bebygges tettere enn det allerede er. Hovedsakelig pga. allmennhetens interesser vedrørende tilgjengelighet, og ønske om å beholde naturområder på Nesodden. Nedbygging av natur- og friområder. Området som eiendommen er en del av framstår i dag som spredt bebygd med «moderate» bygningsvolumer. Noen av naboeiendommene er bebygget med hus av nyere dato. I gjeldene arealplan er eiendommen vist med LNF-formål, mens i reguleringsplanforslaget for Flaskebekk er eiendommen sonet til boligformål. Eiendommen ligger mellom Nordveien og fjellskrenten opp mot Øvre Utsiktsvei, og omsøkte tiltak vil bli liggende mellom dagens to hus. Nordveien oppfattes som en del av «Kyststien», og kommunens friareal ligger mellom denne og sjøen. Allmennhetens fokus er derfor orientert vekk fra eiendommen og ut mot strandkanten og sjøen. Man kan derfor ikke påstå at tiltaket vil være med på å nedbygge natur-og friområde. Allmennhetens tilgang. Som redegjort for over består eiendommen av to bygninger på eiendommen som begrenses aven mur mot Nordveien og en fjellvegg i øst. Nordveien (Kyststien) går vest for eiendommen og berøres ikke av tiltaket. Den visuelle kontakten til vannet fra kyststien vil ikke endres på noen måte som følge av tiltaket. Friarealet ned mot sjøen har direkte tilgang fra Nordveien, og vil ikke påvirkes av tiltaket. Omsøkte tiltak vil derfor ikke berøre allmennhetens tilgang i området. Bestemmelse i plan- og bygningsloven: 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag. Vi vurderer hensynet bak bestemmelsen til å være å sikre at strandsonen ikke bebygges tettere enn den allerede er. Hovedsakelig pga. allmennhetens interesser vedrørende tilgjengelighet, og fjernvirkning av bebyggelsen mot sjøen. Allmennhetens tilgang. Det omsøkte tiltak vil ha samme avstand til vannet som eksisterende bolighus. Det vises forøvrig til redegjørelse for allmennhetens tilgang over.

6 Fjernvirkning. Ny bod vil ha samme likhetstrekk/arkitektur med eksisterende bolighus og anneks, både i forhold til plassering på tomten, volumoppbygging, material- og fargebruk. På bakgrunn av dette mener vi at eiendommens karakter og fjernvirkning sett fra fjorden ikke vil endres som følge av tiltaket Byggverkets plassering, høyde, avstand 'ra nabogrense Vi vurderer hensynet bak bestemmelsen til å være å sikre brannhensyn mot tilgrensende bygninger og anlegg, å sikre vedlikeholdshensyn innad på eiendommen, samt å sikre hensyn til frisikt i forhold til vegloven. Dispensasjonssøknaden omhandler avstand fra forkant tak til eiendomsgrense ut mot Nordveien. Her er avstanden fra forkant tak 2,0 m til 2,85 m. Nærmeste stålsøyle står 3,2 m fra tomtegrense. Carporten vil uansett bli liggende lenger vekk fra Nordveien enn dagens anneks, hvor det nordvestre hjørne ligger ca 1,0 m fra tomtegrensen. Tiltaket vil således ikke endre dagens situasjon. Bilen vil videre kunne parkeres lenger inn på eiendommen, en for dagens parkering (se bilde over). Tiltakshaver eier i tillegg naboeiendommen 4/181, hvor tomtegrensen går litt udefinert langs fjellfoten av «stupet» ovenfor. Eier av 4/181, det vil si tiltakshaver, gir sålede samtykke til beliggenhet inntil eiendomsgrensen. Avstanden kan vanskelig målsettes da tomtegrensen har ulik retning langsetter fjellet. Rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst og sjøområder i Oslofjordregionen (T- 4/93). Omsøkt tiltak ligger innenfor det geografiske virkeområdet for rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden som Nesodden kommune er en del av. Hovedmålet med bestemmelsene er at naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier innenfor retningslinjens geografiske virkeområde skal forvaltes som en ressurs av nasjonal betydning, til beste for befolkningen i dag og i fremtiden. Retningslinjene retter fokus mot byggeområder, åpne områder, strandsone og sjøområder. For byggeområder poengteres det blant annet at etablering av ny bebyggelse bør foregå i tilknytning til eksisterende tettstedsområder og at det skal legges vekt på å sikre friområder og naturelementer som sammenhengende grøntstruktur i nærmiljøet. Med bakgrunn i redegjørelsen over vil ikke naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier påvirkes av det nye tiltaket. Grønn plakat for kystsonen. Eiendommen er registrert med landskaps-, natur- og friluftsverdier (lys grønn), men ligger «inneklemt» mellom områder med store landskaps-, natur- og friluftsverdier. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor vil ikke landskaps-, natur- og friluftsverdier berøres av tiltaket. På bakgrunn av redegjørelsene ovenfor kan vi ikke se at hensynet bak bestemmelsene er vesentlig tilsidesatt. Fordeler og ulemper Fordeler Eiendommen er godkjent som helårsbolig. Som nevnt over har den ene av husets eiere en arbeidsplass som nødvendiggjør bruk av bil til og fra arbeidsstedet. I vinterhalvåret er det derfor påkrevd med en overdekket parkeringsplass. Uthuset er til oppbevaring av sportsutstyr, hageredskap og tilbehør til familiens båt. Ulemper

7 Det er ingen direkte ulemper. Allmennhetens ferdsel i området blir ikke berørt. Tiltaket er i størrelse og volum som dagens bygninger, og vil innordne seg disse. Gjennomføring av tiltaket vil ikke være til hinder for gjennomføring aven fremtidig reguleringsplan. Nabovarsel Nabovarsel for søknad om dispensasjon ble sendt den 4. juni 2015 sammen med varsel om tiltak, til alle naboer som blir berørt av tiltaket. På vegne av tiltakshaver søker vi i samsvar med Plan- og bygningslovens 19-1 og 19-2 om dispensasjon fra: 1. Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel om at tiltak først kan finne sted etter at området inngår i reguleringsplan. 2. Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel om byggeforbud i lnf-områder. 3. PBls 1-8 om byggeforbud i 100-metersonen langs sjøen. 4. PBls 29-4 om avstand til eiendomsgrense. 5. Veglovens 29 om avstand til senter vei. Naboprotester: Naboer/gjenboer er varslet om tiltaket og dispensasjonssøknaden, og det er ikke innkommet merknader. Uttalelser fra andre myndigheter: Det foreligger uttalelse fra Akershus fylkeskommune, datert og Fylkesmannen i Oslo og Akershus, dater Akershus fylkeskommune: Automatisk fredete kulturminner Eiendommen ble registrert i 2010 i sammenheng med opprydningen i vann- og avløpssituasjonen i Nesodden kommune. Det ble ikke funnet noen automatisk fredete kulturminner på eiendommen. Fylkesrådmannen ber om at de som skal utføre arbeidet i marka gjøres særlig oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man støter på et fornminne skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, 2. ledd. Nyere tids kulturminner Området er ikke befart. Uttalelsen gis på bakgrunn av arkivmateriale. Eiendommen ligger innenfor område nr. 1 i rapporten Kulturlandskap i Follo, vurdert som et regionalt og nasjonalt viktig kulturlandskap. Eiendommen består av et nyere bolighus og et anneks fra begynnelsen av 1900-tallet. Annekset har gjennomgått flere nyere fasadeendringer, men beholdt opprinnelig volum og takform. Ny carport og nytt uthus har en skala og karakter tilpasset det bevaringsverdige området. Vi kan ikke se at tiltaket har vesentlig innvirkning på regionale eller nasjonale interesser i området. Andre regionale interesser Fylkesrådmannen mener tiltaket ikke i vesentlig grad er i konflikt med de øvrige interessene og ansvarsområdene fylkeskommunen skal ivareta. Dersom kommunen mener at vilkårene for

8 dispensasjon er innfridd, jf. plan- og bygningsloven 19-2, har fylkesrådmannen ingen ytterligere merknader. Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Fylkesmannen har ingen merknader til dispensasjonssøknaden. VURDERINGSGRUNNLAG: Da omsøkt tiltak er i strid med formål Landbruks, natur- og friluftsområder i kommuneplanen samt at eiendommen ligger innenfor metersbeltet langs strandsonen og tiltaket skal plasseres i en minsteavstand på 2,0 meter fra eiendomsgrensen må tiltaket behandles som en søknad om dispensasjon. Pbl 19-2 har blant annet følgende bestemmelser: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I Ot.prp. nr. 32 ( ) side 242 er følgende uttalt om dispensasjonsadgangen: Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. Fjerde ledd første punktum presiserer at statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer og fra forbudet i 1-8. Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak.

9 I henhold til plan- og bygningsloven må det foreligge klare fordeler for at dispensasjon kan gis. Uttrykket klare fordeler må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De fordelene som kan begrunne en dispensasjon, er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn ikke blir vesentlig tilsidesatt. Foreligger det klare fordeler som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Dispensasjonen bør likevel ikke gis dersom de oppgitte grunner er generelle for flere eiendommer innenfor et planområde slik at dispensasjon kan skape presedens. Kommunen kan derfor ikke treffe generelle vedtak om at det skal gis dispensasjon selv om man ikke finner noe spesielt som taler i mot. I hver dispensasjonssak må den plan/bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, veies opp mot de argumenter som er oppført i dispensasjonssøknaden. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Kommunen må heller ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ved unntak fra planer skal kommunen ta relevante planleggingshensyn etter kapitlene om kommuneplan og reguleringsplan. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer i planene (av betydning) ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter de regler som er fastlagt i kapitlene om kommuneplanlegging og reguleringsplanlegging. VURDERING: I behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om tiltaket, oppføring av carport med tilhørende utebod, medfører at hensynet bak bestemmelsene i Kommuneplanen blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. Tiltaket må dispensasjonsvurderes på grunn av følgende: tiltaket er i strid med formålet Landbruks, natur- og friluftsområder i kommuneplanen eiendommen ligger innenfor metersbeltet langs strandsonen der det i henhold til pbl 1-8 foreligger byggeforbud tiltaket søkes plassert i en minsteavstand på 2,0 meter fra eiendomsgrensen mot vei, og er dermed i strid med avstandskravet i plan- og bygningslovens 29-4 Kommunen viser til at det innenfor LNF-område ikke er tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til landbruksdrift/stedbunden næring. Som unntak følger det samtidig av føringer i Kommuneplanen at så lenge det ikke er i strid med intensjonen i planen, kan kommunen etter en særskilt vurdering gi dispensasjon for et bygningsmessig tiltak som mindre tilbygg, garasje, uthus på bebygde boligeiendommer i LNF-område. Nesodden kommune legger til grunn at det i 2005 er gitt tillatelse til bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig samt dispensasjon fra LNF-området, jf. vedtak i sak 0199/05 datert Eiendommen er således allerede bebygd med enebolig.

10 Kommunen kan ikke se at gjeldende tiltak vesentlig tilsidesetter noen av hensyn bak bestemmelsene i kommuneplanen. Omsøkt carport med tilhørende uthus utgjør et mindre tiltak og innehar en plassering som ikke er til ulempe eller i konflikt med de formål som ligger bak kommuneplanens bestemmelser. Eiendommen ligger innenfor metersbeltet langs strandsonen hvor det i henhold til planog bygningsloven 1-8 foreligger byggeforbud. Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur - og friluftsområde tilgjengelig for alle. Det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner innenfor strandsonen og forbudet i PBL 1-8 veier tungt. Carporten og uthuset vil ikke føre til at de verdiene i strandsonen reduseres. Tiltaket vil ikke avvise allmennhetens adgang til og langs sjøen og det vil ikke være eksponert hverken fra sjøen eller fra landet. Kommunen skal ikke ta stilling til omsøkt dispensasjon fra kravet om reguleringsplan etter kommuneplanens 1. Krav om regulering gjelder ikke for tiltak omsøkt i LNF-område, jf. kommuneplans arealdel 1 Krav om regulering: «Innenfor byggeområdene skal arbeid og tiltak nevnt i plan- og bygningsloven 20-1, 20-2, 20-3 og 20-4, samt fradeling til slike formål ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan.» Omsøkt dispensasjon fra veglovens 29 om avstand til senter vei skal kommunen heller ikke ta stilling til. Nordveien er privatvei som ligger i uregulert område. Det gjelder dermed avstandsbestemmelser i plan- og bygningsloven Det er søkt om dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven Det fremgår av loven at det skal være en minste avstand på 4 meter til eiendomsgrensen. Tiltaket er derimot plassert 2 til 2,85 meter fra eiendomsgrensen. Videre fremkommer det av loven at kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense ved oppføring av frittliggende garasje, uthus og lignende mindre tiltak. Tiltaket er vurdert til ikke å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Det skal her også fremheves at det for øvrig på eiendommen er godkjent oppført et uthus som avviker fra avstandskravet. Konklusjon: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Det legges også vekt på at Fylkesmannen og Fylkeskommunen ikke har uttalt seg direkte negativt til at gis dispensasjon. Dispensasjon kan gis og omsøkt tiltak kan gjennomføres. Tiltakshaver skal melde fra til Kommunen når tiltaket er ferdig oppført. Tomten er i dag bebygd med enebolig og uthus. Uthuset er vist som gjestehus på innsendte tegninger, datert Det skal gjøres oppmerksom på at annekset ble konvertert til uthus i vedtak datert Bruksendring fra uthus tilbake til anneks er ikke en del av gjeldende søknad og tillatelse.

11 *************** Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp Søknad Tiltak større enn 0 m2 til og 3 465,- med 30 m2 BRA Disp Dispensasjon fra bygging ,- innenfor 100 metersbelte fra sjø Disp Dispensasjon fra Plan- og bygningsloven ,- Sum gebyrer: ,- 25 % reduksjon pr. uke pga. for sen behandling (forskrift 7-6) ,- Overtredelsesgebyr (forskrift 16-1) Gebyr for ulovlig byggevirksomhet (gebyrreglem. Pkt. 3.5) Tilsynsgebyr(gebyrregulativet pkt. 3.6.) Gjelder saker innkommet etter 627, Tillegg områder med utført kulturminneregistrering Kr. 1000,- (Gjelder bare saker som gir økt BYA, eller nyetablering vann/avløp) Tillegg områder der det skal utformes Kr. 2000,- reguleringsplan/områdeplan i regi av kommunen (Gjelder bare saker som omfatter nyetablering vann/avløp) Fakturagrunnlag Kr ,- Faktura blir ettersendt. Faktura sendes tiltakshaver: Johan Torper Nordveien NESODDTANGEN Med hilsen Gisle Rebnord Totland Virksomhetsleder Nele Budde Avdelingsarkitekt Elektronisk signert.