Næring, miljø og teknisk Flatanger Saksmappe:2014/1160-2 Saksbehandler: Gunnar Kvaløsæter Saksframlegg Reidar Einvik - Søknad om rammetillatelse til omgjøring fra butikklokaler til leiligheter - Gnr. 13 Bnr. 57 på Lauvsnes. Utvalg Utvalgssak Møtedato Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Rådmannens innstilling Etter s skjønn vil ikke omsøkt tiltak vanskeliggjøre framtidig planlegging av området. Kommunen finner derfor og kunne gi dispensasjon fra midlertidig forbud mot tiltak i Lauvsnes sentrum jfr. Hovedutvalg for NMT sitt vedtak i sak 81/12. Det gis samtidig rammetillatelse for ombygging av eksisterende butikklokaler til 2 stk. leiligheter i henhold til vedlagte tegninger. Anbefaling fra vedtak sak NMT 11/12 om at eiendommen sammenføyes til ett bnr. opprettholdes slik at en fremtidig seksjonering av bygningen kan gjennomføres. Vedtaket er gjort med hjemmel i plan- og bygningsloven 13-1 andre ledd og 20-1. Det må søkes om igangsettingstillatelse før arbeidene igangsettes og teknisk sjef gis fullmakt til å gi tillatelse.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 10.02.2014 Søknad om rammetillatelse - Reidar Einvik S 19.02.2014 Reidar Einvik - Søknad om rammetillatelse til omgjøring fra butikklokaler til leiligheter - Gnr. 13 Bnr. 57 på Lauvsnes. Mikael Løfsnæs Haagensen Vedlegg 1 Vedlegg - Tegninger Saksopplysninger har den 10.02.2012 mottatt søknad om rammetillatelse for ombygging av eksisterende butikklokale til 2 stk. leiligheter, iht. vedlagte tegninger og kart. Hver leilighet utføres som egen branncelle og det etableres branncellebegrensning mot eksisterende boliger. Eksisterende boliger berøres ikke av ombyggingen. Det er tidligere søkt om tillatelse til bruksendring og tillatelse gitt i følgende vedtak sak NMT 11/12. Vedtak i Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk - 26.01.2012 finner å kunne godkjenne bruksendringen på eiendommen med gnr. 13 bnr. 57 i Flatanger fra næringsformål til boligformål/næringsformål. Dette gjelder hele bygningsmassen med bnr. 55, 57 og bnr. 57 med festenr. 89. Det anbefales at eiendommen sammenføyes til ett bnr. Dette med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1d. Det er også i Hovedutvalget for næring, miljø og teknisksak sak 81/12 den 29.11.2012 gjort følgende vedtak: Midlertidig forbud mot tiltak etter 13-1 i Plan- og bygningsloven for et avgrenset område på Stranda i Lauvsnes sentrum. Rådmannens innstilling legger ned Midlertidig forbud mot tiltakfor følgende eiendommer: Gnr/bnr Eier 13/2, 78 Sørgaard Eiendom 13/7 13/8,11,23 Brigt Olav Lauvsnes Karl Anton Høstland 13/10 Solvår Ribsskog 13/15 Birgit og Einar Myhr
13/19 13/20 13/25 Christian Torgersen Kåre Hundvik 13/27 Bjørnar Kolstad 13/33 13/38 13/39 13/43 13/44 Ragnar Stamnes Gunn Waldersløw Lise Sørgaard Susann Aagård Skotnes 13/48 Åshild Sandvik 13/49 Bjørg Opland 13/57 Reidar Einvik 13/67 13/68 Doktorgården Eiendom 13/83 Marit og Johan Sørgaard 13/92 13/121 13/130 13/174 13/192 13/202 13/203 13/215 13/244 13/247 13/248 13/250 13/251 13/252 13/253 13/258 13/286 Ståle Stamnes 13/288 13/295 13/298 13/244-111 13/244-112 13/244-116 13/244-117 Morten Lindseth Pål og Tor Aakervik Ellen Bjørkedal Østvik Liv Brønstad Kristina Olsen Kine Dølvik Ragnhild Brekstad Frode Dølvik Sissel og Sten Haarstadstrand Ingrid og Raymond Johansen og Mona Almsbakken Torstein Strøm Bertil Ovesen Zanzibar Inn Fjærasteinan borettslag Bjørn Tore Opland Tor og Pål Aakervik Arve Olsen Bjørn Frisendal Snorre Kristiansen Hjemmel for vedtaket er 13-1 i plan og bygningsloven. Som begrunnelse for dette vedtaket vises til følgende i saksutredningen. Planstatus: Kommuneplanens arealdel av 2006. Havneområde, boligområde, offentlige bygninger og forretningsområde. Lovteksten: Det er innført ny plandel til plan- og bygningsloven fra 01.07.09. Nedenfor gjengis det viktigste fra lovteksten hva angår midlertidig forbud mot tiltak:
13 1 Midlertidig forbud mot tiltak Finner kommunen eller vedkommende myndighet at et område bør undergis ny planlegging, kan den bestemme at oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter 1 6 første og tredje ledd og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet, ikke kan settes i gang før planspørsmålet er endelig avgjort. Kommunen kan samtykke i at tiltak som er nevnt i første ledd blir gjennomført hvis det etter kommunens skjønn ikke vil vanskeliggjøre planleggingen. Midlertidig forbud mot tiltak. Kommunen eller statlig planmyndighet kan nedlegge midlertidig dele- og byggeforbud når den finner at et område skal undergis planlegging. I hovedsak videreføres 33 første til tredje ledd i PBL85 om midlertidig forbud mot deling og byggearbeid, men med enkelte justeringer og klargjøringer på bakgrunn av spørsmål som har oppstått i forbindelse med praktiseringen. Videre er det gjort noen språklige og tekniske tilpasninger slik at det blir gjennomgående felles begrepsbruk og sammenheng med de øvrige bestemmelsene i ny lov, jf. blant annet oppregningen av tiltak i 1 6 første ledd. I forhold til gjeldende regel er overskriften noe endret slik at det framgår at midlertidig forbud kan nedlegges både mot deling, byggetiltak og andre tiltak som inngår i planers virkninger. Kommunen kan samtykke i at et tiltak blir gjennomført selv om det er innført midlertidig forbud. Vilkåret er at det etter kommunens skjønn ikke vil vanskeliggjøre planleggingen. 1 6 Tiltak Med tiltak etter loven menes oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom, jf. 20 1 første ledd bokstav a til m. Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner. Iverksetting av tiltak som omfattes av denne lov, kan bare skje dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, jf. kapittel 20 om søknadsplikt og tillatelse. Dette gjelder også for tiltak som: a) kan forestås av tiltakshaver selv etter 20 2 b) ikke krever søknad og tillatelse etter 20 3 c) har unntak for søknadsplikt etter 20 4. 13 2 Varighet og frist Er planspørsmålet ikke endelig avgjort senest fire år etter at forbud er nedlagt, faller forbudet bort og tinglyst vedtak etter tredje ledd skal slettes. Tidligere innsendte forslag til oppretting eller endring av eiendom og søknader om byggetillatelse tas straks opp til behandling og avgjørelse. Kommunen kan i tilfelle fastsette eiendomsgrenser og bebyggelsens beliggenhet, høyde og grad av utnytting. 13 3 Fristforlengelse Kommunen kan i særlige tilfeller forlenge fristen. Vedtak må treffes innen fristens utløp. Ved fristforlengelse kan kommunen eller departementet bestemme at berørte grunneiere, straks
eller fra et bestemt tidspunkt, gis rett til å kreve innløsning som om eiendommen eller den del av eiendommen som berøres av byggeforbudet var blitt regulert til offentlig trafikkområde, friområde, fellesområde eller område angitt til omforming og fornyelse samt til statens, regionens og kommunens bygninger og grav- og urnelunder. Bestemmelsene i 15-2 gis tilsvarende anvendelse. Vurdering Som det henvises til i søknaden og kommer frem i saksopplysningene er det den 26.01.2012gitt tillatelse til bruksendring på eiendommen fra næringsformål til boligformål/næringsformål. Dette ble gjort før vedtaket om midlertidig forbud mot tiltak for et avgrenset område på Stranda i Lauvsnes sentrumble gjort den 29.11.2012. Det har dermed vært en lang planleggingsprosess der det nå er kommet frem en løsning med ombygging fra butikklokale til leiligheter. I følge lovteksten i Plan- og bygningsloven 13 1 Midlertidig forbud mot tiltak, andre ledd,kan Kommunen samtykke i at tiltak blir gjennomført hvis det etter kommunens skjønn ikke vil vanskeliggjøre den fremtidige planleggingen av området.hovedutvalget må derfor her vurdere om det er ønskelig med leiligheter i stedet for butikklokaler på gateplan i dette området. Butikklokalene har nå stått ubrukte i lengre tid og det synes derfor ikke som etterspørselen på lokalene er påtrengende. Å gi bygningen en ny fasade med omgjøring innvendig til leiligheter kan vær ett bedre alternativ enn tomme forretningslokaler. Som oppsummering kan det nevnes at tillatelse til bruksendringen ble gitt før det midlertidige forbudet mot tiltak i området ble vedtatt. Altså ble omgjøringsplanene påstartet før det midlertidige forbudet mot tiltak ble vedtatt. Det er liten etterspørsel på butikklokalene og disse har stått tomme i flere år. Å ta i bruk bygningen til leiligheter med ny fasade vil visuelt fremstå som bedre i forhold til dagens tomme lokaler. Bygningsmassen står på eiendom med flere bnr. Disse er gnr. 13 bnr. 55, 57 og bnr. 57 med festenr. 89. Anbefalingen fra tillatelse til bruksendring den 26.01.2012, om at eiendommen sammenføyes til ett bnr. opprettholdes. Eiendommen kan da om ønskelig seksjoneres i etterkant. Med bakgrunn i disse momenter anbefales det at dispensasjon fra det midlertidige forbudet mot tiltak i sentrumsområdet gis, og at det samtidig gis rammetillatelse til omsøkt tiltak. Lauvsnes 19.02.2012 Rune Strøm Rådmann Hans Petter Haukø Teknisk sjef