Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Rune Jakobsen Okstadøy 16 B 7029 TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: JONNES 2014/655 Dato: 05.05.2014 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 247/43/0/0 Saksnr: 274/14 Søknad om tilbygg til fritidsbolig - 1719/247/43 Åvikbo - Rune Jakobsen - Avslått Vi viser til Deres søknad om oppføring av tilbygg til fritidsbolig mottatt her den 24.01.2014, samt klage på avslått byggesøknad for Åvikbo den 14.02.14. Det legges til grunn at klagen er rettidig fremsatt i samsvar med fvl. 29 og 30. Klagen i sin helhet lyder: «Angående avslått byggesøknad Åvikbo Dere viser til byggehøyde og rafthøyde, henholdsvís 5,5 og 3,5 meter. Dette løses med å planere terreng slik at planen deres ivaretas. Ang.arealplan med begrensninger på areal 90 m2. Jeg er nå 53 år og ufør med kronisk sykdom i skjelletet med dårlige prognoser. Slik jeg ser det må jeg ta hensyn til universell utforming på kjøkken, bad og soverom. Skulle det være behov for handikaptilpasning må jeg gjøre dette nå i en sammenheng med behov for omfattende rehabilitering av gammel del av hytta. Det er også hensyntatt lovkrav i Tek 10, slik at dette går utover innvendig areal. Det kan ha sniket seg inn en feil i utregning av BYA, foran stue er det et takutstikk på 1,30 meter, dette er medtatt i sin helhet. Dette utgjør 9m2. Uansett må dette areal være i grenseland, da andre takutstikk ikke medtas.» TILTAK: Tiltaket som opprinnelig omsøkt omfatter oppføring av tilbygg til fritidsbolig for gnr 247, bnr 43 i Levanger. Tilbygget er oppgitt til 37,5 kvm bebygd areal. Hytten vil etter tiltaket få et bebygd areal på 116,23 kvm. Tiltaket ønskes oppført med underetasje. Mønehøyde for høyeste fasade er beregnet 6,0 meter og gesims for høyeste fasade er beregnet til ca 4,75 meter. PLANSTATUS: Tiltaket omfattes av kommuneplanens arealdel for Levanger med plan id: L2008018. Området er regulert til LNFR-område nåværende. Tilbygget vil også få en avstand på ca 97,0 meter fra 100-metersbeltet langs sjø. Det er her søkt om dispensasjon fra 100- metersbeltet langs sjø, jfr. pbl 1-8, samt formålet om LNFR.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 6 I henhold til planbestemmelsene pkt 1.5.4. om hyttebebyggelse er det blant annet sagt følgende: «Størrelsen på hytte kan være maksimalt bebygd areal (BYA) = 90 m2» «Hyttebebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3,5 m og maksimal mønehøyden på 5,5m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade.» Tilbygget medfører at maksimalt bebygd areal på 90 kvm hytte overstiges, samt at maksimalt høyde for gesims og mønehøyde overskrides. Det er søkt om dispensasjon fra disse bestemmelsene. NABOVARSLING: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling jfr. pbl. 21-3, dette uten at det har kommet merknader til tiltaket. DISPENSASJON: Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Levanger samt, pbl 1-8 vedrørende hundremeterssonen langs sjø. Tiltaket ble sendt på høring til mulig berørte instanser i samsvar med pbl. 21-5 jfr. 19-1 og det fremkom i den forbindelse ingen negative bemerkninger til omsøkte tiltak. Høringsmyndighetene har avgitt følgende uttalelser i forbindelse med tiltaket: - Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: «Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til søknaden. Miljøvernavdelingen: Omsøkte tiltak ligger bak eksisterende vei og bebyggelse. Tilbygget vil få en avstand på ca. 97 meter fra sjø. Det er i naturbase eller artsdatakart ikke funnet registreringer av biologisk mangfold-verdier av nasjonal eller regional verdi. Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøinteresser ingen merknader til søknaden.» - Nord Trøndelag Fylkeskommune: «Plan- og friluftslivsforhold: Vi har ikke regionale merknader til søknaden.» «Kulturminner: I brev til kommunene datert 31.3.2009 og 17.2.2012, orienterte vi om hvilke saker vi prioriterer å gi uttalelse til: tiltak som kommer nærmere enn 100 meter fra registrerte automatisk freda kulturminner vesentlige endringer og rivning på bygninger og anlegg eldre enn 1850, jfr. kml 25. Vi forutsetter at kommunen har avklart om noen av disse punktene gjelder for denne saken, og vi prioriterer derfor ikke å undersøke denne saken nærmere. Vi viser videre til at synlige automatisk fredete kulturminner og bygninger eldre enn 1900 er systematisk registrert. Disseregistreringene finnes i http://askeladden.ra.no og www.gint.no. Vi har ingen ytterligeremerknader til saken, jf. Kulturminneloven 9.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 6 Denne uttalelsen gjelder ikke samiske kulturminner og heller ikke tiltak og kulturminner i sjø. For slike saker bes det ta kontakt med hhv Sametinget og NTNU/Vitenskapsmuseet. Kulturminner som oppdages under arbeidet skal meldes til kulturminnemyndigheten, og tiltakshaver skal stanse arbeidet, jf. Kultur-minneloven 8.2. Kontaktperson kulturminner i NT fylkeskommune: Lars Forseth, tel 74 11 10 00» - Landbruksavdelingen ved Innherred samkommune: «Tiltaket berører ikke dyrka eller dyrkbar jord, ingen merknad til omsøkt tiltak.» LNFR: I henhold til pbl. 19-2 første ledd, har kommunen adgang til å gi varig ( ) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt ( ) i medhold av denne lov. Vilkåret for at dispensasjon kan gis er at hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke vil bli vesentlig tilsidesatt. Videre kreves det at fordelene med å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jfr. pbl. 19-2 andre ledd. Formålet bak regulering av LNFR-områder er å opprettholde viktige natur- og landbruksområder, for å sikre en bærekraftig utvikling av disse. I lovens forarbeider (Ot. prp. nr. 35) fremgår det at disse «skal brukes for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, herunder jordbruk, skogbruk og reindrift, og/eller som skal bli liggende som naturområder og naturområder med spesiell betydning for friluftsliv.» Som utgangspunkt vil tiltaket om tilbygg til fritidsboligen ikke være i samsvar med plan formålet om LNFR. Utgangspunktet er med dette at det ikke skal gis dispensasjon fra formålet da dette kan tilsi at hensynet bak planen blir vesentlig tilsidesatt. Utover dette skal det bemerkes at tilbygget gjelder en eksisterende hytteeiendom og vil på dette grunnlaget ikke medføre en forøkning i antallet fritidsboliger i området. Grunneiendommen er i forhold til landbrukseiendommer relativt liten og anses med dette ikke for dyrkbar. Det finnes i dag ikke dyrkajord på eiendommen, og området er heller ikke benyttet som beite. Området kan på dette grunnlaget ikke sies å ha landbruksverdi og vil ikke ha det i fremtiden da det er oppført en eksisterende hytte på eiendommen. Dette gjenspeiles også i høringsuttalelsene fra landbruksavdelingen både hos fylkesmannen og i kommunen, da landbruksavdeling ikke har noen merknader til tiltaket. Det kan derfor legges til grunn at landbrukshensyn ikke påvirkes som følge av at det gis dispensasjon. Kommunen kan heller ikke se at tilbygget vil medføre noen vesentlig endring i eksisterende bruk av arealet. Ved en eventuell godkjennelse vil tiltakshaver kunne benytte fritidseiendommen som tiltenkt ut fra egne behov og ønsker. Tiltakshaver har også begrunnet søknaden med vektleggingen av egen helsetilstand. De kumulative vilkårene i pbl. 19-2 er i henhold til ovennevnte helhetsvurdering å anse som oppfylt. Dispensasjon kan derfor gis.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 6 100-meterssonen: Forarbeidene angir at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde som er tilgjengelig for alle. Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning og det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner i 100- metersbeltet langs sjøen. Forbudet skal veie tungt og det skal svært mye til før dispensasjon kan gis, særlig i områder med stort utbyggingspress. I de nylig vedtatte statlige retningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen, er nettopp Åsenfjord angitt som et område hvor utbyggingspresset er stort. Som ovennevnte viser, er terskelen for dispensasjoner i strandsonen høy. Det er likevel klart at kommunen i unntakstilfeller kan dispensere, så fremt hensynene bak bestemmelsen ikke berøres av dispensasjonsvedtaket. Formålet med byggeforbudet i pbl. 1-8 er å forhindre at bebyggelse oppføres på en slik måte at det vil kunne påvirke allmennhetens adgang til strandsonen. Bebyggelse har generelt en sterk privatiserende effekt, og det er derfor viktig at kommunen ivaretar hensynene bak byggeforbudet i sin byggesaksbehandling. I dette tilfellet er det imidlertid kun snakk om en utvidelse av eksisterende hytte. Bebyggelsen oppføres ikke nærmere sjøen enn eksisterende bebyggelse. Utbyggingen er av tiltakshaver sett på som nødvendig ut fra egen helsetilstand og plass til å romme egen familie på hytta. Det kan på bakgrunn av dette sies at bruken av hytta vil bli noe utvidet, men at dette ikke vil virke negativt inn på allmenhetens rettigheter i strandsonen. Som uttalt av miljøvernavdelingen ved Fylkesmannen i Nord-Trøndelag ligger omsøkt tiltak bak veg og annen bebyggelse slik at virkningen for allmennhetens ferdsel i 100-metersonen ikke anses som vesentlig berørt. Tiltaket er også i yttergrensen for 100-meterssonen, ca 97 meter og vil av den grunn anses som lite inngripende. Fordelene vil også her være at tiltakshaver vil kunne benytte fritidseiendommen som tiltenk, dette med bakgrunn i egen helsetilstand, samt plassbehov for egen familie. Alternativ plassering av tiltaket er ikke et alternativ da størsteparten av eiendommen ligger innenfor 100-meterssonen. Det foreligger ingen negativ uttalelse fra statlige eller regionale myndigheter etter høring, jf. uttalelsen fra Fylkesmannen og Fylkeskommunen samt kommunens landbruksavdeling. Den generelle ulempen med å gi dispensasjon, vil være at flere slike tillatelser over tid vil kunne medføre en uthuling av gjeldene regelverk for området. Sett på bakgrunn av området og tillatelse som tidligere er gitt dispensasjon vil dette ikke være et avgjørende moment i saken. Ut fra en helhetlig vurdering av saken har kommunen kommet til at hensynene til formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt samt at fordelene med å gi dispensasjon til søker i dette tilfellet er klart større enn ulempene. Kommunen finner med bakgrunn i dette at vilkårene for å gi dispensasjon etter pbl. 19-2 må anses som oppfylt.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 6 Vedrørende kommuneplanens arealdel sine bestemmelser pkt 1.5.4: Kommunen har oppgitt uriktig hjemmelsgrunnlag for sitt avslag av 05.02.14. Avslaget er gitt med hjemmel i kommuneplanens arealdel, Levanger med plan id L2008018 punkt 1.5.3 da det i realiteten er snakk om et avslag med hjemmel i punkt 1.5.4. Av plan- og bygningsloven 19-2 første ledd har kommunen adgang til å gi varig ( ) dispensasjon. Dispensasjon skal ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. jfr. pbl. 19-2 annet ledd, første punktum. Konklusjonen beror på en helhetsvurdering hvor fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering 19-2 annet ledd, andre punktum. Det første spørsmålet blir derfor om hensynene bak planbestemmelsene pkt 1.5.4 blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av tiltaket, jfr. pbl 19-2. 2 ledd. Tiltakshaver har i sin klage på avslag presisert at plankravet til mønehøyde og gesimshøyde på henholdsvis 5,5 og 3,5 meter kan tilfredsstilles ved å planere terreng slik at bestemmelsene ivaretas. Ytterligere er det påpekt at «Det kan ha sniket seg inn en feil i utregning av BYA, foran stue er det et takutstikk på 1,30 meter, dette er medtatt i sin helhet. Dette utgjør 9m2. Uansett må dette areal være i grenseland, da andre takutstikk ikke medtas.»». Det vil for det første være positivt at tiltakshaver kan greie å tilfredsstille kravene til gesims og mønehøyde som er satt i planbestemmelsene. Utover dette vil det fortsatt være forhold som ikke er i tråd med planbestemmelsene da tiltaket anses å bryte med maksimalt bebygd areal på 90 m2 for hytten. I henhold til NS 3940:2007 skal utstikk inntil 1,00 m ut fra fasaden ikke regnes med. Det er anført av tiltakshaver at man muligens har medregnet 9 m2 for mye i byggesøknaden. Etter kommunens beregninger er fritidsboligens omsøkte fotavtrykk ca 109 m2, i tillegg til 0,30 m takutstikk x 6,65 i bredde. Til sammen er dette anslått til ca 111 m2 bebygd areal. Tiltaket er med dette 21 m2 over tillatte bebygd areal for hytter i planen, og er med dette i strid med planbestemmelsene. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jfr. Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243, hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å fravike gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås. Kommuneplanens arealdel er i tillegg en forholdsvis ny plan, og gode grunner taler da mot at kommunen dispenserer. Det fremgår av søknaden at tiltakshaver i sin klage har lagt frem informasjon om at hensikten bak oppføringen av tilbygget har sammenheng med tiltakshavers egen helsetilstand. Det er opplyst ovenfor kommunen at tiltakshaver har en kronisk sykdom i skjelettet med dårlige prognoser. Det er videre sagt at man ønsker en utforming av hytten i samsvar med TEK10 og prinsippene for universell utforming.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 6 Det skal til dette bemerkes at vilkåret om at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke skal blir vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen er et selvstendig vilkår. Dersom ett av vilkårene i bestemmelsen ikke er oppfylt kan det ikke innvilges dispensasjon. I dette tilfellet er det påpekt flere grunner til at tiltakshaver skal få innvilget sin dispensasjonssøknad som omsøkt. At man ut fra egen helsetilstand ikke kan benytte hytta som tiltenkt, samt at man ønsker en universell utforming av hytten er klare momenter som taler i tiltakshavers favør. Utover dette er det som tidligere nevnt et selvstendig vilkår at hensynet bak kommuneplanens arealdel ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det vil her være naturlig å legge vekt på hensyn til likebehandling og de politiske og demokratiske beslutningsprosesser som ligger bak en slik plan. Presedensvirkningene av å fravike planbestemmelsene vil på sikt kunne uthule planen og det demokratiske grunnlaget denne er bygd på. I dette tilfellet er det anført at avviket fra bestemmelsene har sitt grunnlag i helsemessige forhold som gjør saken noe særegen. Det er noe uvisst i hva som ligger i tiltakshavers kroniske sykdom, men det er ikke opplyst at det vil være behov for hjelpemidler med behov for spesielle tilpasninger i hytten. Imidlertid kan det tenkes at det innenfor de rammer som er satt på 90 m2 bebygd areal for hytten vil være muligheter for å restaurere og ombygge hytten slik at tilpasninger til de helsemessige forhold og behovene forøvrig kan muliggjøres. Omsøkt tiltak er også et relativt stort avvik fra bestemmelsene med hele 21 m2. Kommuneplanens arealdel har tidligere hatt snevrer bestemmelser vedrørende hytters bebygde areal, mens bestemmelsene i dag anses å være romslig med tanke på utbygging. Åsenfjord er forøvrig et område hvor presset på arealene er stort, noe som har resultert i en streng linje vedrørende innvilgelse av dispensasjoner. Ovennevnte helhetsvurdering viser at hensynet bak planen anses for vesentlig tilsidesatt. Vilkårene i pbl 19-2 er kumulative, noe som tilsier at begge vilkår må være oppfylt for å kunne gi dispensasjon. Omsøkt dispensasjon innvilges med dette ikke. VEDTAK: Med hjemmel i pbl 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra planbestemmelsen pkt 1.5.4 i kommuneplanens arealdel, Levanger med plan id L2008018. Byggesøknad av 24.01.14 om tilbygg til fritidsbolig kan med dette ikke godkjennes. Kommunen kan ikke se at det foreligger feil ved saksbehandlingen som har hatt betydning ved utfallet av vedtakets innhold. Det har heller ikke kommet frem nye opplysninger i klagen som tilsier en oppheving eller endring av vedtaket. Klagen tas etter dette ikke til følge. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jfr. Plan- og bygningslovens 31-1. Med hilsen Johannes Olav Nestvold Jurist/byggesaksbehandler