Side 1 av 8 Behandling av dispensasjoner i strandsonen En veileder Innledning: Utvalg for miljø og plan har i sak 26/17 vedtatt hvordan skjønn skal utøves ved behandling av dispensasjoner i kommunens strandsone. Etter vedtaket har vi utarbeidet denne veilederen for å gjøre saksbehandling mer forutsigbar for alle. En dispensasjon er et avvik, et unntak fra arealplan og øvrige bestemmelser i plan- og bygningsloven. Det stilles derfor spesielle krav til dispensasjonssaker for å sikre en grundig saksbehandling. Det skal ikke være kurant å fravike hverken lov eller vedtatte arealplaner uten at det er svært godt begrunnet. Denne veilederen skal gi utdypende informasjon til de som ønsker å søke om dispensasjon for tiltak i strandsonen i Oppegård kommune. Formålet med veilederen er å klargjøre hvilke regelverk som gjelder i strandsonen, hvilke saksbehandlingsregler og hvilke hensyn kommunen legger vekt på i sin skjønnsutøvelse, og hvilke vilkår som må være oppfylt for å få innvilget dispensasjon. Videre vil veilederen ta for seg kommunens behandling av søknaden og adgangen til å klage på kommunens vedtak. Regelverket i strandsonen Plan- og bygningsloven (pbl.) Hovedregelen er at det ikke tillates noen tiltak i strandsonen, med unntak av fasadeendringer, jf. pbl. 1-8. Lovgiver har lagt relativt stramme rammer og føringer for kommunenes mulighet til å utøve det skjønnet som ligger hos kommunen ved behandling av søknader om dispensasjon. Bl.a. har
Side 2 av 8 departementet i Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen pkt. 5.2. påpekt at forbudet mot tiltak i strandsonen skal praktiseres strengt, og dispensasjoner skal unngås. Det bør derfor normalt ikke gis dispensasjon for tiltak som medfører ytterligere nedbygging av strandsonen. Videre følger det av plan- og bygningslovens system at kommunen normalt skal ta stilling til disponeringen av kommunens arealer gjennom plan. Det er derfor ikke tillatt å ha en fast dispensasjonspraksis, da dette vanligvis vil være en omgåelse av plankravet. Hver sak må derfor vurderes konkret og bør ha en sterk begrunnelse for hvordan den er i tråd med plan- og bygninsloven og de statlige planretningslinjene om tiltak i strandsonen. Forbudet i 100 metersbeltet gjelder alle tiltak, med unntak av fasadeendringer. Begrepet tiltak er et nøkkelbegrep i loven, både i forhold til arealplanlegging og i forhold til byggesaksbehandling. Reprasjoner, utbedringer og gjennoppbygging av gamle, eksisterende støttemurer, adkomstveier, trapper i terrenget og brygger, regnes ikke som tiltak, og er derfor normalt ikke avhengig av dispensasjon. Dette gjelder så lenge størrelse og utførelse ikke endres vesentlig, og hvor innretningen opprinnelig er lovlig oppført. Utover det som er nevnt rett ovenfor inneholder bestemmelsen ingen unntak fra forbudet ut fra tiltakets størrelse eller art, og dette betyr eksempelvis at forbudet i 100-- metersbeltet også omfatter oppføring av «mindre frittliggende bygning» som er unntatt fra søknadsplikt etter pbl. 20 -- 3, 1. ledd bokstav a, jf. byggesaksforskriften 4-- 1 bokstav a. Forbudet mot bygging i 100-- metersbeltet kan settes til side eller innskrenkes av kommunale arealplaner, og for så vidt også med grunnlag i dispensasjon med hjemmel i pbl. 19-- 2. Kommunen kan også gi bestemmelser etter loven 11-- 11 nr. 4 om oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs. Dette betyr imidlertid ikke at kommunen står fritt for å åpne for bygging i strandsonen gjennom sine arealplaner. Gjennom Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, vedtatt i mars 2011, har departementet gitt retningslinjer som skal følges både ved planlegging og ved behandling av enkeltsaker. Videre er det i dispensasjonsbestemmelsen i pbl. 19-- 2 angitt to vilkår som begge må være oppfylt for å kunne innvilge dispensasjon. For det første kan dispensasjon ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. For det andre er det et vilkår for dispensasjon at fordelene (for allmenheten) ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Statlige planretningslinjer for strandsonen Formålet med retningslinjene, som ble vedtatt i mars 2011, er å tydeliggjøre nasjonal arealpolitikk i 100-- metersbeltet langs sjøen. Målet er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjøen. Retningslinjene utdyper plan-- og bygningsloven, og kommunen skal legge retningslinjene til grunn når de behandler dispensasjonssøknader.
Side 3 av 8 Oslofjordregionen er utsatt for sterkt press på arealene, og planretningslinjene angir at byggeforbudet skal praktiseres strengt, og dispensasjoner skal unngås. I stedet skal eventuell ny utbygging og nye tiltak skje gjennom regulering. Retningslinjene angir bl.a. at Nye bygninger skal trekkes så langt unna sjøen som mulig, og utvidelse av eksisterende bygninger skal skje i retning bort fra sjøen. Byggets funksjon vil ha betydning for plasseringen. Utbygging av veger, annen infrastruktur og tomteopparbeiding skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen. Alternative plasseringsmuligheter skal alltid vurderes før bygging tillates. Dette gjelder også for mindre tiltak. Ytterligere privatisering og gjentetting av strandarealer skal unngås. Det skal være en svært restriktiv holdning til nye fritidsboliger og vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsboliger. Kommunene bør i kommuneplanen etter en konkret vurdering innføre bestemmelser for størrelse og standard av eksisterende fritidsboliger i strandsonen. Arealplaner Kommuneplanens arealdel viser sammenhengen mellom fremtidig samfunnsutvikling, og trekker opp rammer for den fremtidige arealbruk som er bindende for nye tiltak. Den omfatter alt areal, både land-- og vannareal. Reguleringsplaner er mer detaljerte planer som bestemmer arealbruken innenfor et bestemt område eller eiendom. En vedtatt arealplan skal legges til grunn ved planlegging, forvaltning og utbygging i kommunen. Videre får planen rettsvirkning overfor grunneiere ved at oppføring av tiltak ikke må være i strid med arealbruk og bestemmelser i planen, noe som er relevant i strandsonesammenheng.
Side 4 av 8 I kommuneplanen er det angitt hvilke arealformål som gjelder, og hvilke eventuelle bestemmelser som gjelder for det angitte arealformålet. Det er også bestemt hvilke reguleringsplaner som gjelder. Dersom et ønsket tiltak ikke er i tråd med arealformålet eller bestemmelsene i den arealplan som gjelder for eiendommen, må det søkes dispensasjon fra vedkommende plan. Saksbehandlingsreglene for dispensasjoner Det er et krav om at en dispensasjonssøknad skal være skriftlig, og begrunnet. Søknaden skal inneholde relevante opplysninger om tiltaket, og en redegjørelse for hvilke(n) bestemmelse(r) det ønskes dispensasjon fra. Det finnes ikke et eget skjema for dispensasjonssøknad. Søknaden må sendes inn i brevs form. Det er kommunens oppgave å påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes, jf. forvaltningsloven 17. Dersom kommunen ikke anser at søknaden er godt nok opplyst og begrunnet, vil kommunen be om ytterligere redegjørelse med begrunnelse. Nedenfor følger en del hensyn kommunen vil legge vekt på i sin skjønnsutøvelse av saker i strandsonen. Vurderingene gjelder under forutsetning av at det ikke er spesielle forhold ved eiendommen eller andre hensyn som må vektlegges tyngre, at andre myndigheter ikke har uttalt seg negativt til søknaden, og at vilkårene for dispensasjon i pbl. 19-2 for øvrig anses å være til stede. Følgende retningslinjer gjelder for behandling av søknader om dispensasjon fra pbl. 1-8 og arealformålet LNF1 i kommuneplanens arealdel: Generelt Ved søknad om flere tiltak på eiendommen bør det legges vekt på at disse samles i størst mulig grad til et sted på tomten. Det skal normalt ikke gis dispensasjon for tiltak som plasseres nærmere sjøen enn 10 meter i luftlinje, med unntak av brygger som omtalt i pkt. 19 nedenfor. Der topografiske forhold fører til at det vil være enklest for allmenheten å benytte seg av sin ferdselsrett lenger inn på tomten må dette vektlegges spesielt. Dersom det gis dispensasjon for tiltak nærmere sjøen enn det dette avsnittet omhandler skal det alltid stilles vilkår som sikrer allmennhetens rett til ferdsel over eiendommen. Det kan stilles som vilkår for dispensasjon for flere/større tiltak på eiendommen at tiltakshaver må fjerne andre privatiserende tiltak på eiendommen. Kommunen kan være noe mer positiv til å gi dispensasjon for nye tiltak enn det retningslinjene nedenfor legger opp til, dersom tiltakshaver samtidig fjerner, samler eller på annen måte rydder opp i eldre lovlige tiltak på eiendommen, slik at eiendommen totalt sett fremstår mer i tråd med hensynene bak byggeforbudet i plan- og bygningsloven 1-8. I vurderingen av om et tiltak er eksponert mot sjøen bør det ikke legges vekt på i hvilken grad eiendommen er skjermet som følge av eksisterende vegetasjon, da dette kan endre seg i fremtiden.
Side 5 av 8 Delesaker 1. Kommunen er positiv til fradeling av tomt nærmest sjøen for å sikre allmennhetens ferdselsrett i strandsonen, og for å markere et sterkere skille mellom den private delen av tomten og allmennhetens område. 2. Noen tomter har i dag lovlig bebyggelse som av ulike årsaker er oppført delvis over eiendomsgrensen. Andre bebygde eiendommer har adkomst over annen manns grunn. Det bør i slike tilfeller gis tillatelse til grensejustering, makeskifte eller arealoverføring slik at adkomst eller bebyggelsen kan ordnes på egen eiendom. Byggesaker 3. Det skal ikke gis tillatelser til bygging på tomter som i dag er ubebygd. Det kan gjøres unntak fra dette for tiltak som bidrar til bedre tilrettelegging for allmennhetens friluftsaktiviteter. Det må i så fall stilles vilkår om at tiltaket for fremtiden skal være tilgjengelig for allmennheten. 4. Fasadeendringer er ikke avhengig av dispensasjon. Ved behandling av vanlig søknad om fasadeendring i strandsonen, bør det legges vekt på at fasadeendringen tilpasser seg bebyggelsesstrukturen i området. Fasadeendringer som gir store ubrutte vindusflater mot sjøsiden eller mot andre åpne områder bør unngås. Glass i vinduer mot sjøen bør være ikkereflekterende. Videre bør det ikke gis tillatelse til å bruke andre fasadematerialer som kan gi gjenskinn eller som er lysreflekterende. 5. Kommunen kan gi dispensasjon for oppføring av en garasje på maksimalt 36 m² på eiendommer som allerede er lovlig bebygd med en bolig. Det er en forutsetning at forholdene for øvrig på eiendommen er egnet for oppføring av garasje. Garasjen skal legges så nær adkomstveien som mulig ut fra reglene om byggegrense mot vei, og tomtens øvrige topografiske forhold. Det er en forutsetning at tiltaket ikke innebærer større terrengendringer, herunder tilrettelegging av adkomstvei eller anleggsvei. 6. Kommunen kan gi dispensasjon for mindre tilbygg på eksisterende bygg. Tilbygget bør helst plasseres på den siden som vender vekk fra sjøen. Kommunen vil ha en restriktiv holdning til søknader om tilbygg eksponert mot sjøen, eller som på annen måte medfører økt privatisering av eiendommen. 7. Det bør kunne gis dispensasjon for oppføring av én frittliggende bod på 5 m² pr bebygd eiendom, slik at eiendommen kan oppfylle kravet til sportsbod i teknisk forskrift. I vurderingen av hvilken plassering som skal godkjennes skal kommunen legge vekt på hvor synlig boden er fra sjøen/strandsonen, i hvilken grad boden kan medføre økt opplevelse av privatisering og hva som er funksjonell beliggenhet iht. tiltakshavers behov. Det skal også legges vekt på tilpasning til eksisterende byggverk på eiendommen og bygningsmiljøet for øvrig.
Side 6 av 8 8. Søknader om oppføring av forstøtningsmurer og andre tekniske tiltak i forbindelse med adkomstvei må vurderes konkret i hver enkelt sak. Det bør ikke gis dispensasjon for oppføring av flere eller større murer enn det som objektivt sett er nødvendig for å oppnå funksjonell og trygg adkomst til eiendommen og frem til garasje/bolig. I vurderingen kan kommunen legge vekt på hvor eksponert muren blir mot sjøen. Det bør stilles krav til utformingen, materialvalg og beplantning slik at murer eller andre tekniske tiltak glir mest mulig i ett med terrenget for øvrig. Normalt bør det ikke gis dispensasjon for å opparbeide avkjørsler med varmekabler eller permanent belysning. 9. Siden det på nåværende tidspunkt ikke finnes offentlig vann- og avløpsanlegg i nærområdet, bør kommunen gi dispensasjoner som er nødvendig for at eiendommene kan få funksjonelle avløpsløsninger. Dette er viktig både av hensyn til forurensning på den enkelte tomt og ut til Bunnefjorden. Omfanget må vurderes konkret i hver sak, men det skal legges vekt på at det ikke gjøres større terrenginngrep enn det som er strengt nødvendig, og at det legges spesielt vekt på å ivareta natur og landskapshensyn på eiendommen, herunder bevaring av større trær. Terrenget bør i størst mulig grad tilbakeføres til opprinnelig nivå. I vurderingen skal det legges vekt på at offentlig vann- og avløpsanlegg for området er under planlegging. 10. Kommunen bør være restriktive når det gjelder søknader om terrengendringer som ikke er knyttet til adkomstvei, avløpsanlegg eller oppføring av godkjente byggetiltak, herunder lysgraver som omtalt nedenfor. Terrengendringer vil lett bidra til at et område omdannes fra utmark til innmark, og vil også være i strid med hensynet til bevaring av natur og landskap. 11. Søknader om etablering av anlegg for vann til luft varmepumper kan tillates på vilkår om at tiltaket gjennomføres med minimale terrenginngrep på overflaten, f.eks. ved at det benyttes teknikker for å borre trasé for ledningen under bakken, og at det samtidig legges til rette for fremtidig tilknytting til mulig sjøkabel for offentlig vann- og avløp. Det er en forutsetning at sjøkabelen ikke kommer i strid med bestemmelser i andre regelverk. 12. Dersom det ikke er tilstrekkelig innvendig romhøyde til at tiltakshaver kan etterisolere innvendig bør kommunen kunne godkjenne heving av taket med maksimalt 50 cm for etterisolering slik at tiltakshaver kan oppgradere boligen/fritidsboligen mer i tråd med dagens tekniske krav. Etterisolering av vegger må vurderes konkret ut fra hvilken mulighet hjemmelshaver har til å kunne gjøre dette innvendig. 13. Kommunen bør kunne godkjenne etablering av solcellepaneler på taket til byggverk. Solcellepanelene bør helst etableres slik at de ikke eksponeres mot sjøen. Det må legges vekt på materialbruken. Reflekterende materialer bør unngås. 14. Kommunen bør normalt kunne gi tillatelse til innvendige tiltak, f.eks. bruksendring av tilleggsdel til hoveddel og utgraving av eksisterende krypkjeller, så lenge det ikke medfører flere boenheter eller fasadeendringer som kan gi økt opplevelse av privatisering. 15. Kommunen bør kunne gi dispensasjon for etablering av mindre lysgraver rundt boliger for å oppnå bedre lysinnslipp og brukbarhet for rom i kjeller.
Side 7 av 8 16. Dersom det ikke medfører synlige terrengendringer bør kommunen kunne gi dispensasjon for etablering av mindre plattinger på bakken i direkte tilknytning til boligen. Plattinger kan gi gode uteplasser for beboerne og bidra til å skape et klart skille mellom det som anses som eiendommens «hustomt»/innmark, og det som er utmark. Omfang og plassering må vurderes konkret i hver enkelt sak. 17. Kommunen bør være restriktiv når det gjelder søknader om dispensasjon for etablering av balkong eller terrasse vendt mot sjøen, regulert kyststi eller andre områder som er åpne for allmennheten. Slike tiltak blir ofte liggende noe høyere enn terrenget rundt og kan føre til at folk som ferdes eller oppholder seg i nærområdet føler seg overvåket eller at området er privat. Kommunen bør også være tilbakeholden med dispensasjoner for etablering av trapp ned til terrenget fra balkonger og terrasser som ligger mot sjøen/kyststien. Kommunen kan være noe mer åpen for etablering av balkonger og terrasser vendt bort fra sjøsiden eller andre offentlige områder. 18. Takoverbygg over eksisterende inngangsparti eller uteplasser på bebygde tomter bør vurderes på samme måte som balkong eller terrasse. Kommunen må vurdere takoverbygget konkret i hver sak ut fra omfanget på overbygget og hvor eksponert det er mot sjøen eller andre åpne arealer for allmennheten. 19. Det bør kunne gis dispensasjon for oppføring av en brygge på eiendommer lovlig bebygd med en bolig. Slike dispensasjoner skal i så fall gis på vilkår om at Allmennheten skal ha ferdselsrett over brygga og eiendommens strandsone. Det skal være stedsvegetasjon på den nederste delen av tomten i et så bredt belte som anses nødvendig i den konkrete saken for å sikre at område egnet for allmenhetens ferdsel ikke omdannes til innmark. Enhver form for endring av vegetasjon, for eksempel såing av gresstyper eller beplantning med arter som ikke naturlig hører hjemme i strandsonen ved Ingierstrand, er ikke tillatt. Tiltaket må utformes i tråd med retningslinjene for private brygger i områdeplanen for Bålerud, Rødsten- og Bekkenstenområdet 5.4. Vilkårene skal tinglyses som en heftelse på eiendommen. 20. Kommunen bør kunne gi dispensasjon for etablering av terrengtrapper på bebygde eiendommer med bratte tomter, dersom det er nødvendig for å bedre tilgjengeligheten for hjemmelshaver, eventuelt andre, ned til sjøen. Det må i så fall stilles vilkår om materialbruk, farge og belysning som reduserer synligheten mot sjøen og risikoen for at tiltaket bidrar til at et område omdannes fra utmark til innmark. 21. Som hovedregel bør det ikke gis tillatelse til oppføring av levegger. Unntaksvis kan kommunen likevel gi dispensasjon for oppføring av levegger dersom dette er nødvendig for å få til en bedre avskjerming av privat uteområde i tilknytning til boligen, og samtidig bidrar til større klarhet i hva som er privat område og hva som er utmark. Dersom det gis dispensasjon bør det stilles vilkår som sikrer allmenhetens ferdselsrett, og til materialbruk og farger for å dempe inntrykket mot sjøen. Levegger som kan ses fra sjøsiden bør helst unngås.
Bygg og kart 25.10.2017 Side 8 av 8